WALLENSTAM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

Transkript

1 WALLENSTAM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI 31 DECEMBER 1 JANUARI 31 DECEMBER Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 592 (473), en ökning med 25 %. Fastigheter har sålts för (1 986) och har resulterat i realiserade värdeförändringar om 283 (122). Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 829 (65) och värdeförändringar på derivatinstrument till -854 (328). Resultat efter skatt uppgår till 585 (1 276) och vinst per aktie till 3,5 kr (7,5). Hyresintäkterna för uppgår till (1 578). Investeringar i fastigheter uppgår till totalt (2 589). Tillväxttakten i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på rullande helår uppgår till 3, %. På bokslutsdagen hade vi drygt 1 6 lägenheter i produktion. Styrelsen föreslår en utdelning om 2,25 kr/aktie (2,) vilket motsvarar en ökning med 13 %, samt en aktiesplit på 2:1. 1 OKTOBER 31 DECEMBER Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 129 (116). Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 331 (44) och värdeförändringar på derivatinstrument till -259 (-9). Resultat efter skatt uppgår till 398 (363) och resultat per aktie till 2,4 kr (1,8). Hyresintäkterna för fjärde kvartalet uppgår till 38 (388). Jämförelser inom parantes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. KOMMENTAR FRÅN VD HANS WALLENSTAM Verksamheten går bra, överskottsgraden ökar och det känns oerhört starkt att ha förbättrat förvaltningsresultatet med 25 %. Detta trots att vi sålt fastigheter, något som påverkar förvaltningsresultatet negativt på kort sikt. Jag är väldigt nöjd med vår nyproduktion av bostäder. Vi ökar takten enligt plan och har nu drygt 1 6 lägenheter i produktion. Genom vår stora och spännande projektportfölj kan vi fortsätta hålla en investeringsnivå på 2-3 Mdr per år, med fokus på att tillföra marknaden en efterfrågad produkt och skapa värdetillväxt genom eget arbete. Det är roligt att styrelsen föreslår en höjd utdelning om 2,25 kr per aktie. Det är 8 % högre än ordinarie utdelning som var 1,25 kr per aktie och som då kompletterades med en engångsbonus om,75 kr per aktie för uppnådd affärsplan. Det speglar vår positiva tro på framtiden för Wallenstam.

2 DET HÄR ÄR WALLENSTAM Antal fastigheter: cirka 22 st Förvaltningsfastigheternas värde: 28 Mdr Börsvärde 31 dec : 22 Mdr Uthyrningsgrad, yta: 98 % Uthyrningsbar yta: 1 miljon Antal lägenheter i produktion: drygt 1 6 st Antal vindkraftverk: 64 st AFFÄRSPLAN 218 MÅL Att under perioden till och med 218 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 1 % per år. Ledstjärnor En genomsnittlig produktion av bostäder om 1 5 lägenheter per år. Minska koldioxidbelastningen i fastighetsbeståndet med 15 % per till och med 218. Andel kunder som vill rekommendera Wallenstam ska öka årligen. Förutsättningar Soliditeten ska inte understiga 3 %. Realiserad räntetäckningsgrad på rullande helår ska inte understiga 2 ggr. AFFÄRSIDÉ Att utveckla och bygga samt köpa och sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. AFFÄRSPROCESS Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam bygger, köper och utvecklar fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna byggs, utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. WALLENSTAM IDAG Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Huvudkontoret är beläget i Göteborg och ägandet fokuseras på bostadsfastigheter i Stockholm och Göteborg, samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Sammantaget har Wallenstam cirka 7 6 lägenheter och 1 företagskunder. Wallenstam är genom dotterbolaget Svensk NaturEnergi självförsörjande på förnybar energi och täcker såväl eget som kunders behov på månadsbasis. Aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. STRATEGIER OCH VÄRDESKAPANDE FAKTORER Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplan, mål och strategier. Strategierna grundar sig på de tre dimensionerna för ett hållbart företagande: ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvar. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess. I kombination med övergripande strategier och ledstjärnor utgör detta sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. BEHOV VÄRDETILLVÄXT VÄRDETILLVÄXT LÖNSAM NYPRODUKTION, STADSUTVECKLING OCH LÅNGSIKTIG FÖRVALTNING RESULTAT BYGGER OCH KÖPER SÄLJER UTDELNING INNEHÅLL Vd-kommentar 3 Delårsrapport 1 januari 31 december 4 Resultaträkning koncernen 15 Balansräkning koncernen 16 Rapport över förändring eget kapital koncernen 17 Rapport över kassaflöde koncernen 17 Segmentsrapport 18 Nyckeltal 19 Definitioner och ordlista 21 KALENDER Publicering av årsredovisning vecka Delårsrapport I 28 april 215 Årsstämma 215, Göteborg 28 april 215 Delårsrapport II 5 augusti 215 Delårsrapport III 4 november 215 Bokslutskommuniké februari 216 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen 213. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2. Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. För information om redovisningsprinciper: För definitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt: WALLENSTAM 2

3 VD-KOMMENTAR Verksamheten går bra och det känns oerhört starkt att ha förbättrat förvaltningsresultatet med 25 %. Detta trots att vi sålt fastigheter, något som påverkar förvaltningsresultatet negativt på kort sikt. Jag är väldigt nöjd med vår nyproduktion av bostäder och med de försäljningar vi genomfört under. Vårt mål i affärsplan 218 är en genomsnittlig årlig substansvärdestillväxt om minst 1 %, exklusive utdelning och återköp. Årets utfall, 3 %, är inte tillfredsställande, då vi påverkas negativt med cirka 6 procentenheter på grund av värdeförändringar på derivat och nedskrivning vindkraftverk under året. Värdeförändringarna på derivat kommer till slut bli ett nollsummespel, så framåtriktat kommer det istället påverka substansvärdet positivt. Motsvarande sker för nedskrivningarna när elpriserna ökar. MINSKADE RÄNTEKOSTNADER Den låga räntan är naturligtvis positiv för bolaget så tillvida att den innebär att våra räntekostnader minskar. Under det andra halvåret, särskilt under sista kvartalet, har vi också amorterat av en del lån vilket bidragit till minskade kostnader. Den fortsatt sjunkande räntan påverkar dock värdet på våra räntederivat negativt, vilket ger en kostnad i resultaträkningen. Värdeminskningen påverkar däremot inte kassaflödet och kommer att nollas när de löper ut. Räntenivån ska ses som ett tecken på att den låga tillväxten förväntas hålla i sig framöver. Det är i sig negativt, eftersom tillväxt genererar värdeökningar. De närmaste åren är det istället vi själva som skapar värdetillväxten i bolaget genom eget arbete, främst genom vår nybyggnation. BYGGSTART I UPPSALA Vi har nu drygt 1 6 lägenheter i produktion. Merparten av projekten finns i dagsläget i Stockholm, och jag hoppas att vi kan öka produktionstakten i Göteborg då efterfrågan på bostäder är stor även där. Under kvartal fyra startade vi vår första byggnation i Uppsala vilket känns väldigt bra. Under de kommande åren ska vi byggstarta mer än 1 lägenheter där. Vår projektportfölj innehåller många spännande möjligheter till byggnation, både på egen mark och genom markanvisningar. Vi är involverade i ett flertal större stadsutvecklingsprojekt, ofta tillsammans med andra byggherrar, där vi kommer att bygga ett stort antal bostäder under flera års tid. FRÄMST HYRESRÄTTER Vi bygger främst hyresrätter, en boendeform som vi värnar om och som behövs i samhället. Efterfrågan på våra nyproducerade bostäder är stor, och lägenheterna brukar vara fullt uthyrda redan innan fastigheten är färdigställd. Även de bostadsrättsprojekt som vi driver väcker uppmärksamhet och är attraktiva, såsom Ture No 8 i Stockholm som färdigställdes under året och där alla 61 lägenheterna är sålda och överlämnade till köparna. Det projektet följde vi upp med Tuletornen i Sundbyberg, som också rönt stort intresse och där försäljning pågår. NYA MÖJLIGHETER 215 Ränteläget är lågt i Sverige och kommer så vara en tid framöver. Min bedömning är att direktavkastningskraven på fastigheter sjunker och att vi den närmaste framtiden kommer att kunna se en värdeökning i fastigheter. Det geografiska läget, liksom fastigheternas hyresgäster blir än viktigare. Det finns en enorm efterfrågan på bostäder på de orter vi verkar. Vår affärsidé och vår strategi att bygga nytt med kvalité till en tillfredsställande avkastning gör det möjligt att bygga oavsett konjunktur och vi investerar 2-3 Mdr om året i nybyggnationsprojekt. Genom vår stora och spännande projektportfölj kan vi hålla denna investeringsnivå framöver, med ambitionen att skapa värdetillväxt för bolaget och våra aktieägare. Hans Wallenstam, vd WALLENSTAM 3

4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI 31 DECEMBER KVARTAL FYRA, 1 OKTOBER 31 DECEMBER Resultat från löpande fastighetsförvaltning har förbättrats på både drifts- och förvaltningsnivå. Vid en jämförelse med motsvarande kvartal föregående år är förvaltningsresultatet för fastigheterna totalt 11 % bättre. Driftkostnader är lägre som följd av genomförda fastighetsaffärer samt effektiv förvaltning. Den låga räntenivån är positiv ur finansieringshänseende med räntekostnader som för kvartalet är cirka 26 % lägre än motsvarande kvartal föregående år. Detta är framför allt en följd av att vi valt att göra större amorteringar och att snitträntan är lägre. Förvaltningsresultat naturenergi uppgår till -4 (8) till följd av låga elpriser. Det sammanlagda resultatet från fastighets- och bostadsrättsförsäljningar efter omkostnader ökar till 196 (1) till följd av genomförda försäljningar. Orealiserad värdeförändring fastigheter är positiv och uppgår till 331 (44). Merparten av kvartalets förändring är ett resultat av förbättrade driftnetton från hyresförhandlingar för 215 jämte värdetillväxt i pågående och färdigställd hyresrättsbyggnation. Sammantaget ger detta för kvartalet ett resultat exklusive orealiserade värdeförändringar finansiella instrument och nedskrivningar vindkraftverk om 638 (519). Kvartalet påverkas negativt av utvecklingen för derivat. Värdeförändring räntederivat för kvartalet är -254 (5), till följd av fortsatt sjunkande marknadsräntor. Kostnaden är inte kassaflödespåverkande och påverkar inte heller snitträntan då denna inkluderar effekter av ingångna derivatavtal. Resultat efter skatt fjärde kvartalet uppgår till 398 (363). Det motsvarar ett resultat per aktie om 2,4 kr (1,8). Viktiga händelser Vi har tecknat avtal med Åby Travsällskap om förvärv av mark i Mölndal till en summa av drygt 128. Marken skapar möjlighet till nyproduktion av cirka 35 lägenheter. Vi har sedan tidigare planer på att bygga 18 lägenheter i området. Vi sålde fyra kommersiella Göteborgsfastigheter och en tomt på totalt cirka 36 till Platzer för 7. Svensk NaturEnergi AB har tecknat ett treårigt avtal med D. Carnegie & Co AB om leverans av el till deras samtliga fastigheter. Avtalet trädde i kraft vid årsskiftet och motsvarar 4 GWh per år. Avtal har tecknats om försäljning av Kungsholmsporten, bestående av två fastigheter, till AFA Fastigheter. Som en del av affären förvärvas fyra fastigheter på Kungsholmen, Stockholm. Från- och tillträde sker i slutet av maj 215. Under kvartalet har en stor del av bostadsrättslägenheterna i det första av de två nybyggda Tuletornen i Sundbyberg sålts och tillträtts. 1 JANUARI 31 DECEMBER Resultatet i korthet Driftnetto fastigheter ökar för året till (1 95) och förvaltningsresultat fastigheter ökar med 25 % till 592 (473). Resultat före orealiserade värdeförändringar ökar till 1 25 (539). Resultatförbättringen, som är 9 % på denna nivå, är en följd av lägre drift- och finansieringskostnader samt positivt resultat från genomförda fastighetsaffärer. Även orealiserad värdeutveckling fastigheter är positiv till följd av god efterfrågan och stigande priser på fastighetsmarknaden samt för fjärde kvartalet effekter av pågående hyresförhandlingar jämte värdetillväxt i pågående och färdigställd hyresrättsbyggnation. Orealiserad värdeförändring uppgår för året till 829 (65). Sammantaget uppgår verksamhetens resultat före orealiserade värdeförändringar derivatinstrument samt nedskrivningar till (1 121). Värdeutvecklingen för finansiella derivat medför en kostnad för året på 854 (intäkt 328) till följd av allmänt sjunkande räntor. Värdeutvecklingen är inte kassaflödespåverkande, men påverkar resultaträkningen. Lågt elpris har medfört nedskrivning på vindkraftverk om 35 (15). Resultat efter skatt uppgår till 585 (1 276) vilket motsvarar ett resultat per aktie om 3,5 kr (7,5). Mer detaljerat kommenteras resultatet enligt följande: Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter för uppgår till (1 578). Totalt är hyresintäkterna netto 12 lägre än föregående år. Genomförda fastighetsaffärer minskar intäkterna jämförelsevis netto 83. Hyresintäkternas utveckling har påverkats positivt av framför allt hyresförhandlingar, nyuthyrningar och färdigställd nyproduktion. Av hyresintäkterna härrör 1 1 (1 56) från affärsområde Göteborg och 457 (513) från affärsområde Stockholm. WALLENSTAM 4

5 Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt. års hyresförhandlingar har resulterat i en genomsnittlig höjning på 1,7 % i Göteborg och 1,6 % i Stockholm. Hyresnivåerna för Wallenstams lokal er har i jämförbart bestånd ökat knappt 1 % som en effekt av främst indexuppräkningar. Vi upplever en bra och stabil efterfrågan på lokaler och då främst i centrala lägen där majoriteten av våra kommersiella fastigheter är belägna. Vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår per bokslutsdatum till 95 %. Driftkostnader & driftnetto Driftkostnaderna för året uppgår till 439 (483). Driftnettot ökar och uppgår till (1 95). En effektiv förvaltning, optimerad energiförbrukning och ett förändrat fastighetsinnehav med nyare fastigheter bidrar till sänkta driftkostnader. Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader. Dessa är vanligtvis som högst kvartal ett och fyra då kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskötsel oftast blir hög re. Förvaltnings- & administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnader avser i huvudsak personalkostnader och fördelas på fastighetsförvaltning 187 (199), energiförvaltning 35 (24) samt transaktioner 33 (31) och påverkas av engångskostnader om 1 (3). Orealiserade kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram redovisas på egen rad i resultaträkningen och uppgår för till 2 (23). Utöver orealiserade kostnader hade Wallenstam under 213 realiserade kostnader om 18 för avslut av tidigare optionsprogram jämte uppstart av nytt sådant. Dessa ingick i kostnaden för fastighetsförvaltningen. Finansiella intäkter & kostnader Finansiella intäkter uppgår till 17 (45) och finansiella kostnader till totalt 43 (53) varav 365 (468) avser fastighetsrörelsen och 38 (35) naturenergiverksamheten. Totalt har finansiella kostnader minskat 1, varav minskad genomsnittlig räntenivå och sänkta marginaler svarar för 83. Snitträntan för året uppgår till 2,82 % (3,34). Snitträntan, vilken inkluderar effekter av ingångna derivatavtal, var på bokslutsdagen 2,56 % (3,11). Genom att vi valt att göra större amorteringar har snittbelåningen sjunkit vilket ytterligare bidrar till lägre räntekostnader. Aktiverad ränta uppgår till 58 (44). Resultat av bostadsrätter Intäkter försäljning bostadsrätter avser ersättning från försäljning av bostadsrättsprojekt och bostadsrättsandelar. Som kostnad redovisas anskaffningsvärdet för sålda bostadsrättsprojekt och bostadsrättsandelar. Kostnaderna inkluderar också marknads- och försäljningskostnader för bostadsrätter. Anskaffningskostnad och intäkt redovisas i samband med att bostaden överlämnas till köparen, medan försäljningskostnader redovisas löpande. Årets försäljningsresultat bostadsrätter uppgår till netto 226 (4). Detta omfattar i huvudsak försäljning av lägenheter i projekt Ture No8 där samtliga lägenheter sålts och tillträtts under, samt cirka 75 % av lägenheterna i brf Kristallen (ett av de två Tuletornen). Förvaltningsresultat naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi utgörs av intäkter och kostnader inklusive avskrivningar samt administrations- och räntekostnader hänförliga till elhandel och elproduktion. Intäkter och kostnader för produktion och försäljning av el uppgår netto till 48 (51). Efter avdrag för ränteoch administrationskostnader om totalt -73 (-59) blir förvaltningsresultat naturenergi -25 (-8) för året. Årets energikostnader inkluderar icke kassaflödespåverkande avskrivningar på vindkraftverk om 91 (79). Under producerades 321,2 GWh (281,5), vilket är en ökning om 14 % jämfört med 213. Produktionsökningen återspeglas inte i samma omfattning i omsättningen då elpriserna är väsentligt lägre jämfört med föregående år. DE TIO STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA FÖRDELNING AV HYRESINTÄKTER Hyresgäst GEOGRAFISK FÖRDELNING YTA Yta, PER LOKALTYP Göteborgs Stad HELSINGBORG 2 % GÖTEBORG 63 % ÖVRIGT 5 % INDUSTRI/LAGER 4 % BOSTÄDER 45 % SF Bio AB STOCKHOLM 35 % VÅRD/UTBILDNING 6 % Landsarkivet i Göteborg 11 BUTIK 13 % Försäkringskassan Göteborgs Universitet SCA Hygiene Products AB 7 6 KONTOR 27 % Vittraskolorna AB Folkuniversitetet 6 27 Länsstyrelsen i Västra Götalands Län Renew Group Sweden AB RÄNTEBÄRANDE SKULDER, FÖRDELNING Summa Total kommersiell yta i Göteborg är cirka 418. CERTIFIKAT 8 % OBLIGATIONER 4 % BANKLÅN 88 % ELSPOTPRIS PER KVARTAL kr/mwh WALLENSTAM 5

6 Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Under året har Wallenstam sålt fastigheter för totalt (1 986). Försäljningarna genomfördes till priser som i genomsnitt översteg värdering med cirka 14 % (7). Försäljningsresultat i relation till investerat belopp uppgår till 936 (953) varav 653 (831) redovisats i koncernens resultaträkning tidigare år som orealis erad värdeförändring. Då vi ägt de avyttrade fastigheterna i snitt cirka 17 år motsvarar försäljningsresultatet en genom snittlig årlig värdetillväxt om 3,1 %. Den svenska transaktionsmarknaden Transaktionsåret blev ett rekordår med en transaktionsvolym på 156 Mdr, enligt DTZ. Det är en miljard mer än vad som omsattes det tidigare rekordåret 28, och är en följd av god tillgång till kapital till låg ränta, låg vakans och stabila kassaflöden. Sett till olika fastighetssektorer var omsättningen av bostäder störst med 27 % av kapitalet, följt av kontor med 25 %. De mest aktiva köparkategorierna har under året varit noterade och onoterade fastighetsbolag. Andelen svenska köpare är fortsatt hög, men ett ökat utländskt intresse kan skönjas. DTZ bedömer att den goda utvecklingen på transaktionsmarknaden fortsätter under 215. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Under har fastighetsmarknaden kännetecknats av ökad aktivitet och god efterfrågan med stigande priser som följd. Framför allt efterfrågan på centralt belägna kommersiella fastigheter har gjort att dessa ökat i värde. Med anledning av detta justerades tidigare i år värdet på ett mindre antal fastigheter i centrala Göteborg. Fjärde kvartalets värdeutveckling på fastigheter påverkas positivt bland annat av hyresförhandlingar för 215 och värdetillväxt i pågående och färdigställd hyresrättsbyggnation. Förvaltningsfastigheter i drift svarar för orealiserade värdeförändringar om 683 (38) och värdetillväxt i pågående nyproduktion av hyresrättsfastigheter för 146 (225). Totalt uppgår orealiserade värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd till netto 829 (65). Orealiserad värdeförändring finansiella instrument Wallenstam använder finansiella instrument såsom ränte-, valuta- och elderivat, se Finansiering sid 1. Räntederivatens värde har, främst på grund av sjunkande räntor, ändrats med -845 (337). Denna förändring redovisas som en kostnad, och innebär i praktiken att framtida räntekostnader redovisas i resultaträkningen redan idag som följd av att vi säkrat våra framtida räntenivåer. Kostnaden är inte kassaflödespåverkande så länge derivaten inte realiseras och påverkar inte snitträntan eftersom denna inkluderar effekter av ingångna derivatavtal. För att säkra kostnader från produktion och intäkter från försäljning av el säkrar koncernen delar av elpriset på den finansiella marknaden. Elderivatens värde har, främst till följd av låga marknadspriser på el, ändrats med -7 (-13). Därutöver ingår värdeförändringar på övriga finansiella innehav med -2 (4). Nedskrivning anläggningstillgångar Till följd av bedömningen att energimarknaden kommer vara fortsatt svag under en period belastades vindkraftverk med en nedskrivning om totalt 35 (15) under kvartal tre. Vindkraftverkens värde efter nedskrivningen speglar de marknadsförutsättningar som råder i branschen för närvarande. Framför allt är det sjunkande elpriser som tynger värderingen. Vid högre elpriser ökar verkens värde åter, varpå nedskrivningen kan återläggas. Skatt Årets redovisade skatt uppgår netto till -45 (-23) varav uppskjuten skatt uppgår till -44 (-21) och aktuell skatt till -1 (-2). Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag har begränsad avdragsrätt, samt exempelvis fastighets-, energi- och stämpelskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kostnaden för dessa övriga skatter, som för helåret uppgick till cirka 52 (475), redovisas bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive investering i byggnadsrörelsen. AV HYRESINTÄKTER PER LOKALTYP IGT 5 % LNING 88 % BOSTÄDER 45 % ELSPOTPRIS PER KVARTAL kr/mwh VÄRDERING/FÖRSÄLJNINGSPRIS VÄRDETILLVÄXT NYPRODUKTION VÄRDEFÖRÄNDRING SÅLDA FASTIGHETER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 26% 2 Värdeförändring förvaltnings- 13% 7% 1 fastigheter i drift Värdeförändring pågående nyproduktion hyresrätter 5% % 6 1 Realiserad 23% värdeförändring 24% 15% förvaltningsfastigheter % 5Totala värdeförändringar 2 förvaltningsfastigheter % Värdering Försäljningspris Försäljningspris jämfört med värdering vid närmast föregående årsskifte efter beaktande av årets investeringar, för förvaltningsfastigheter. Värdeökning av nyproduktionsprojekt bostadshyresrätter jämfört med anskaffningskostnad. I grafen presenteras utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande och per projekt det år fastigheten färdigställts, oavsett när effekten redovisats i resultaträkningen. Anskaffningskostnad WALLENSTAM 6 Värdering FÖRV

7 VÅRA FASTIGHETER Periodens utveckling Under perioden har vi investerat i förvaltningsfastigheter och 386 i bostadsrättsproduktioner varav byggnation (1 374). Investeringarna avser framför allt nybyggnationer men också några mindre markförvärv. Pågående nybyggnadsprojekt omfattar drygt 1 6 lägenheter. Total investering i pågående hyres- och bostadsrättsprojekt uppgår på balansdagen till cirka 2,9 Mdr (3,5). Förvaltningsfastigheter Som förvaltningsfastighet klassas fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring, det vill säga våra hyresrättsfastigheter. Under perioden har Wallenstam sålt förvaltningsfastigheter värderade till 2 59 (1 864). Orealiserade värdeförändringar har påverkat förvaltningsfastigheternas värde positivt med totalt 829 (65), varav 146 (225) kommer från värdetillväxt i pågående nyproduktion av hyresrättsfastigheter och 683 (38) från förvaltningsfastigheter i drift. Direktavkastningskravet för bostäder uppgår till i genomsnitt 3,7 % (3,8) och för kommersiella beståndet till 5,6 % (5,7). Förvaltningsfastigheternas värde är fastställt till (28 79) vid period ens utgång vilket, exklusive pågående byggnationer, motsvarar cirka 26 6 kr/. Bostadsrättsprojekt Från och med redovisas nyproduktion av fastigheter vilka uppförs med avsikt att avyttras som bostadsrättsfastighet som Pågående arbete bostadsrätter i balansräkningen. Under perioden har nybyggnationsprojektet Ture No8, beläget på Grev Turegatan i Stockholm, färdigställts liksom det första av de två Tuletornen, vårt projekt på Tuletorget i Sundbyberg, med totalt 18 lägenheter i två byggnader. Vid slutet av året var de större pågående bostadsrättsprojekten Prisman på Tuletorget, Tyresö Trädgårdar samt Riggen i Gröndal, Stockholm. Vår marknad De orter vi verkar på präglas av en omfattande efterfrågan på bostäder och låg nyproduktionstakt av hyresrätter. Endast en liten andel av våra lägenheter blir lediga för uthyrning i samband med omflyttning och efterfrågan på färdigställda nyproducerade hyresrätter är hög. Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter, framför allt till följd av att tillgång på mark för hyresrättsproduktion är begränsad. FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER FÖRÄNDRING PÅGÅENDE BOSTADSRÄTTSPRODUKTION Bokfört värde, Kvm Bokfört värde, Fastighetsbestånd 1 jan Pågående bostadsrättsproduktion 1 jan - - Pågående bostadsrättsproduktion* Pågående bostadsrättsproduktion* 97 VÄRDERING/FÖRSÄLJNINGSPRIS + Förvärv VÄRDETILLVÄXT 42 NYPRODUKTION - + Byggnationer FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING 386 SÅLDA FASTIGHETER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER LÄGENHETER I P + Omklassificering från BRF till följd av förvärv Anskaffningskostnad sålda bostadsrätter -679 Antal lgh Byggnationer % Omklassificering 4 till förvaltningsfastighet till följd av förvärv Försäljningar % 7% Pågående bostadsrättsproduktion 31 dec Förvärv 61 + Orealiserad värdeförändring netto Ny- och ombyggnation Fastighetsbestånd 31 dec % * Redovisas från 53% 1 och med på egen rad, Avyttrat 1 * Redovisas från och med på egen rad, 6 Pågående arbete bostadsrätter, i balansräkningen 1 23% 8 Pågående arbete bostadsrätter, i balansräkningen 24% 15% 4 26% % Q4 Reg Q RSÄLJNINGSPRIS VÄRDERING/FÖRSÄLJNINGSPRIS Värdering Värdeökning av nyproduktionsprojekt bostadshyresrätter VÄRDETILLVÄXT NYPRODUKTIONVÄRDETILLVÄXT FÖRVÄRV, NYPRODUKTION BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING STIGHETER Försäljningspris jämfört med anskaffningskostnad. I grafen presenteras SÅLDA FASTIGHETER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETERAV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION LÄGENHETER Totalt I PÅG utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande och Antal lgh Antal lgh 2 5 Försäljningspris jämfört 1 2 med värdering vid 26% 1 per 2 projekt det år fastigheten 26% färdigställts, oavsett när Region S närmast föregående årsskifte efter beaktande effekten redovisats i resultaträkningen. Region G 2 13% 7% % 7% av årets investeringar, för förvaltningsfastigheter. Förvärv Förvärv Anskaffningskostnad Ny- och ombyggnation Värdering Ny- och ombyggnation Avser finansieringseffekt, från 1 2 försäljningsrespektive Avyttrat investeringsvolym, 1 för förvaltningsfastigheter % 53% 1 Avyttrat 53% % 8 24% 24% 8 15% 4 15% 4 26% % % -2 44% Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q1 Värdering Värdeökning av nyproduktionsprojekt bostadshyresrätter Värdeökning av nyproduktionsprojekt bostadshyresrätter Försäljningspris jämfört med anskaffningskostnad. I grafen presenteras s jämfört med anskaffningskostnad. I grafen presenteras Totalt Totalt utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande utfall vid fastighetens och fullständiga färdigställande och Försäljningspris jämfört med värdering vid per projekt det år fastigheten färdigställts, oavsett när Region Stoc rt med värdering vid per projekt det år fastigheten färdigställts, oavsett när Region Stockholm, inkl. Uppsala rsskifte efter beaktande närmast föregående årsskifte effekten redovisats efter beaktande i resultaträkningen. effekten redovisats i resultaträkningen. Region Göteborg, inkl. Helsingborg Region Göte för förvaltningsfastigheter. av årets investeringar, för förvaltningsfastigheter. WALLENSTAM 7 Anskaffningskostnad Anskaffningskostnad Värdering Värdering Avser finansieringseffekt, från försäljningsrespektive Avser finansieringseffekt, från försäljnings- investeringsvolym, för förvaltningsfastigheter. respektive investeringsvolym, för förvaltningsfastigheter.

8 Värdering Wallenstam värderar internt samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Vi har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv handel med fastigheter, och har därmed en god grund för att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika direktavkastningskrav. Direktavkastningskraven differentieras utifrån var fastigheten är belägen och vilken typ av fastighet det är, bostad eller kontor etc. Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas driftnetton, vilket sätts i relation till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet (se värderingsmodell i årsredovisningen). Fastighetsmarknaden i våra regioner har under perioden präglats av ökad aktivitet och god efterfrågan med stigande priser som följd, särskilt gällande centralt belägna kommersiella fastigheter. Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde. Från och med fastställs detta som anskaffningsvärde med tillägg av en andel av kalkylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställandegrad, vilken i sin tur baseras på nedlagda kostnader. Nybyggnationer av bostadsrätter redovisas enligt IFRIC 15, Avtal för uppförande av fastigheter. För Wallenstam innebär detta att IAS 18, Intäkter, tilllämpas för redovisning av dessa fastighetsprojekt. Det betyder i korthet att löpande redovisning sker till anskaffningsvärde och att resultat redovisas när bostadsrätten färdigställts, sålts och överlämnats till kunden. G/FÖRSÄLJNINGSPRIS VÄRDETILLVÄXT NYPRODUKTION FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING A FASTIGHETER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal lgh % % 7% Förvärv Ny- och ombyggnation 1 2 Region Göteborg 53% 1 Avyttrat 1 VÄRDETILLVÄXT NYPRODUKTION6 FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING PÅGÅENDE NYPRODUKTION FÖRVALTNINGSFASTIGHETER AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION 8 24% 15% DISPONIBEL LIK 4 Antal Beräknas % 26% -1 Antal lgh Projekt 2 Kvm44% lgh -2 färdigställt 1 Stockholm Förvärv Tuletornen, Sundbyberg (brf) Q Ny- och ombyggnation Q4 Q1 Q2 Q3 Q % Riggen, Gröndal (brf) Värdeökning av nyproduktionsprojekt 1 bostadshyresrätter Q2 Avyttrat gspris Segelflyget, Barkarbystaden, jämfört med anskaffningskostnad. Järfälla I grafen 16 4 presenteras 247 Q2 215* 8 Totalt 24% utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande och 4 4 Svanhöjden, Älta Q % -1 6 jämfört med värdering vid per projekt det år fastigheten färdigställts, oavsett när Region Stockholm, inkl. Uppsala nde årsskifte Tyresö Trädgårdar, Tyresö, Etapp 1 (brf) Q efter beaktande effekten redovisats i resultaträkningen. Region Göteborg, -2 2 inkl. Helsingborg 44% ingar, för förvaltningsfastigheter. Följa Berg, Nacka Q Anskaffningskostnad Månspinnaren, Norra Djurgårsdsstaden Värdering Avser finansieringseffekt, från försäljningsrespektive investeringsvolym, för förvaltningsfastigheter Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q1 Q2 Värdeökning av nyproduktionsprojekt Uppsala bostadshyresrätter jämfört med anskaffningskostnad. Fjärilen Rosendal I grafen Uppsala presenteras Totalt Disponibel likviditet inklusive utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande och per projekt det år fastigheten Snickeriet färdigställts, (Östra Sala oavsett Backe) när Uppsala Region Stockholm, inkl. Uppsala effekten redovisats i resultaträkningen. Region Göteborg, inkl. Helsingborg Anskaffningskostnad Göteborg Värdering Till- och ombyggnation befintliga fastigheter Avser finansieringseffekt, 7 från 12 försäljningsrespektive Q1 215 Avenyn 31 35, Teatergatan investeringsvolym, för förvaltningsfastigheter. Q1 215 Långängen, Kvillebäcken Q1 215 Vågmästaren, Kvillebäcken Åby Stallbacken; Mölndal, Etapp /217 Summa *Etappvis färdigställande. Inflyttning sker successivt från och med juni. WALLENSTAM 8

9 FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER Uthyrningsbar yta, Bostad Kontor Butik FASTIGHETSFÖRVÄRV Mark Göteborg Älvsborg 755:55 Järnet 11, Tyresö Uppsala Sala Backe 1:1 Industri/ Lager Utbildning Övrigt Totalt Fördelning, ort Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % Fördelning, lokaltyp 49% 21% 1% 8% 4% 8% 1% FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Byggår/ ombyggnadsår Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Fastighetsbeteckning Adress Göteborg Krokslätt 34:13 Mölndalsv , Varbergsg.2A-C 195/ Krokslätt 148:13 Mölndalsvägen Krokslätt 149:1 Mölndalsvägen / Skår 57:14 Gamla Almedalsvägen Kålltorp 4:1 Råstensgatan / Kålltorp 47:13 Virginsgatan Högsbo 2:2* Stockholm Orminge 4:1 Ornövägen Orminge 4:2 Ornövägen Orminge 48:1 Utövägen Ceremonien 3 Backskåran 3-7, Gubbkärrsvägen Cepheus 7 Kindstugatan / Kattryggen 22 Brännkyrkagatan / Traktören 5 Tusbystråket 6-1, Oppegårdsstråket 5-9, Tingsvägen Briggen 1 Fregattvägen 62-7, / Skonerten 1 Fregattvägen 62-7, / Runan 5 Solfagravägen 1,3,5,7,9,11,13, 15,17, Runvägen 1,3, Totalt * Mark Övrigt Summa FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Göteborg Majorna 33:29 Amiralitetsgatan 2A-2B, 4-8 / Bangatan / Djurgårdsgatan 26-4 Vildvinet 3, 4 Tillförd yta Erik Dahlbergs gata 34A-34H / Flemminggatan 14 / Pålsjögatan 21A-21F Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Summa Till- och ombyggnation befintliga fastigheter, förändring yta netto Stockholm Barkarby 2:28** Barkarbyvägen 42-52, 42A-42B, 44A-44C / Gripengatan 1-7 / Karlslundavägen 4-8, 8A / Stora torget 1-3, 1A-1B, 2, 2A-2B Totalt ** Successiv inflyttning under, färdigställs slutligt under 215. WALLENSTAM 9

10 VIND- OCH VATTENKRAFT Wallenstam har 64 vindkraftverk fördelade på 19 parker och tre vattenkraftverk i drift. Vid december månads utgång uppgick installerad effekt till 139 MW (118). Årets nettoinvestering uppgår till 229 (326) i vindkraft avseende projekten Tommared och Nyckeltorp som färdigställdes under andra kvartalet samt förvärvet av Furulund i Skåne. Försäljning under året omfattar ett mindre antal vindkraftverk och projekt. Vind- och vattenkraftverken värderas till anskaffningsvärde minskat med avoch nedskrivningar. Årets avskrivningar, som ingår bland elkostader, uppgår till 91 (79). Den totala nettoinvesteringen i färdigställda verk och pågående projekt uppgick den 31 december till 1 77 (1 982). FINANSIERING Eget kapital Det egna kapitalet uppgår till (12 84), vilket motsvarar 77 kr per aktie (76). Soliditeten uppgår till 41 % (4). Inom eget kapital ligger en reserv om 1 2 avseende undervärde på derivat. Under derivatens återstående löptider kommer undervärdet, justerat för skatt, att återföras successivt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder består av traditionell bankupplåning, företagscertifikat med en ram på 2 Mdr samt obligationslån. Obligationslånen om 6 emitterades under andra kvartalet. Obligationerna är icke säkerställda och löper över tre år med förfall i juni löper med en rörlig kupong om 3M STIBOR+11 punkter och 2 löper med en fast kupong om 2,125 %. Syftet med obligationerna är att optimera vår finansiering och kapitalstruktur, och de används för att omfinansiera lån i Svensk NaturEnergi. På bokslutsdagen uppgick Wallenstams räntebärande skulder till (16 74), vilket motsvarar en belåningsgrad om 48 % (51). Den minskade nettobelåningen, med bibehållen investeringstakt, har möjliggjorts genom ett positivt kassaflöde. Amorteringarna gjordes framför allt under andra halvåret. Av låneportföljen har 53 % (49) en räntebindningstid överstig ande ett år. Den förlängda räntebindningstiden har ökat till följd av genomförda amorteringar. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 43 månader (38). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 2,56 % (3,11), den lägsta snitträntan någonsin för koncernen. Finansieringen säkerställs huvudsakligen med pantbrev i fastigheter respektive pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. För företagscertifikatprogrammet samt obligationslånen ställs ingen säkerhet. Derivatinstrument Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs framför allt av räntederivat samt elderivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en nettoskuld avseende derivatinstrument om 1 2 att jämföra med 173 per 31 december 213. Av dessa utgör räntederivat 1 3 (158) och elderivat 17 (15). Räntederivat används för att på ett flexi belt och kostnadseffektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Dessa värderas genom diskontering av framtida kassaflöden med utgångspunkt från observerbara marknadsräntor och klass ificeras i nivå 2. Räntederivatens negativa värdeutveckling är en följd av sjunkande marknadsräntor. Lägre ränte nivåer innebär lägre räntekostnader för bolaget vilket är positivt för kassaflödet. Orealiserade värdeförändringar för räntederivat är inte kassaflödespåverkande, men påverkar resultaträkningen. Elderivat används för att minska påverkan av marknadens rörelser genom att säkra intäkter från framtida elförsäljning och elproduktion. Dessa värderas till marknadsvärde på bokslutsdagen. Disponibel likviditet Den disponibla likviditeten inklusiv e check räkningskrediter uppgår till 639 (784). Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 6 (4). Därtill finns beviljade, ännu ej utnyttjade, byggnadskreditiv om totalt 887 (1 724) varav 792 (835) utgör tillgängliga men ej nyttjade medel på bokslutsdagen. ON R 44% shyresrätter resenteras llande och avsett när FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING SUBSTANSVÄRDE VIND- AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER OCH VATTENKRAFT BINDNINGSTID LÄGENHETER I MEDELRÄNTOR PÅGÅENDE PRODUKTION Månader Antal lgh Antal Antal Installerad Ränteför Belopp, Snittränta, Andel, 35 8 parker verk effekt, MW fallostruktur 3 % % Förvärv 25 I DRIFT mån ,39* 4,7 2 Ny- och ombyggnation Vindkraftverk , mån 1 2 år 888 1,27 5,9 1 Avyttrat 1 Vattenkraftverk - 3, år 3 3,21 2, Summa , år 8 2,79 5, år 5 2,99 3, år 53 3,5 3, år 1 2,66 6,6 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 6 7 år ,1 7,3 7 8 år Totalt 1 5 2,48 9,9 8 9 år Region Stockholm, inkl. Uppsala 2,71 9,8 > 9 år Region Göteborg, 85 inkl. Helsingborg 3,2 5,6 Summa ,56 1, Region Göteborg % Q Q1 29 Q2 BELÅNINGSGRAD DISPONIBEL LIKVIDITET 21 Q3 211 Q4 212 Disponibel likviditet inklusive checkräkningskrediter. Totalavkastning, % Avser finansieringseffekt, från försäljningsrespektive investeringsvolym, för förvaltningsfastigheter. * Rörliga lån med ett ränteförfall inom tre månader har en snittränta om 1,16 %. 2,39 % innefattar effekter av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. WALLENSTAM 1

11 WALLENSTAMAKTIEN* Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Under har Wallenstamaktien ökat med 33 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate, och OMX Stockholm PI ökade med 35 % respektive 12 % under samma period. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 129,7 kr att jämföra med 97,25 kr vid årsskiftet 213/. Börsvärdet uppgick till (16 533) beräknat på antalet registrerade aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 77 kr (76). Årets högsta betalkurs var 131,9 kr och den lägsta var 94,3 kr. Totalt omsattes 26,4 miljoner Wallenstamaktier (24,8) till ett värde av (2 186) på Nasdaq Stockholm. Den genomsnittliga omsättningen uppgick till cirka 16 2 aktier per dag (99 3). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under har 1 8 aktier återköpts till och med bokslutsdatum till en genomsnittskurs om 113,4 kr per aktie. Totalt antal aktier i eget förvar uppgår vid bokslutsdatum till 3 st. Aktiens direktavkastning Styrelsen föreslår stämman en utdelning på 2,25 kr per aktie. (2,). Utdelningen utgjordes av 1,25 kr per aktie samt en engångbonus om,75 kr för uppnådd affärsplan. Det innebär att den föreslagna utdelningen 215 är 8 % högre än ordinarie utdelning. Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 1,7 % (2,1) räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Aktiens totalavkastning Aktiens totalavkastning, beräknad som aktiens kursutveckling under senaste tolvmånadersperioden inklusive föreslagen utdelning i relation till börskurs vid periodens början, uppgår till 35 % (24). ation * Jämförelser inom parentes avser belopp per LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal lgh Wallenstam B-aktie 1 OMX Stockholm_PI 8 OMX Stockholm Real Estate PI Q AKTIEÄGARINNEHAV KURSUTVECKLING 21, KR Region Göteborg Hans Wallenstam med bolag och familj ,35 6,5 AMF - Försäkring och fonder ,71 4,6 Familjen Agneta Wallenstam ,18 3,26 Familjen Anders Berntsson med bolag ,66 2,99 Familjen Henric Wiman ,54 1,87 Bengt Norman med bolag 4 3 2,53 1,33 Monica och Jonas Brandström ,25 1,19 Familjen U Wallenstam ,21 1,16 Christian Wallenstam ,74,92 CBNY-Norges Bank ,65,87 Övriga ägare ,42 21,32 Totalt antal aktier Återköpta egna aktier** 3 1,76 Registrerade aktier Totalt registrerade aktier 17 1, 1, Summa utestående aktier DISPONIBEL LIKVIDITET KURSUTVECKLIN AKTIENS AVKASTNING 13 Totalavkastning, % Direktavkastning, 12 % Wallenstam B-aktie OMX Stockholm_PI 2 OMX Stockholm Real Estate PI 1 2 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Totalavkastning Direktavkastning Totalt Disponibel 212likviditet inklusive 213 checkräkningskrediter. Region Stockholm, inkl. Uppsala Region Göteborg, inkl. Helsingborg A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 14 procent av kapitalet och cirka 8 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 1 procent av kapitalet och cirka 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB ** Återköpta egna aktier saknar rösträtt. De erhåller heller ingen utdelning. WALLENSTAM 11

12 MÅLUPPFÖLJNING Mål Substansvärdestillväxt Wallenstams mål är att under perioden till och med 218 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 1 % per år. Beräknad substansvärdestillväxt i relation till koncernens mål baseras på rullande tolvmånaders utveckling, och uppgår för perioden till 3, %. Exklusive periodens värdeförändringar finansiella derivat och nedskrivningar vindkraftverk är motsvarande förändring 8,8 % för senaste tolvmånadersperioden. Det är framför allt derivatutvecklingen som påverkar negativt på kort sikt, 4,1 procentenheter, men också nedskrivningen av vindkraftverk, 1,7 procentenheter. Substansvärde Substansvärdet på bokslutsdagen uppgår till (16 27). Substansvärdet beskriver koncernens skapade samlade värde och innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. I balansräkningen redovisas en nettoskatteskuld om 2 63 (2 14), vilken består av en uppskjuten skatteford ran på 1 18 (1 173) samt av en uppskjuten skatteskuld om 3 81 (3 187). Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), som utöver återläggning för uppskjuten skatteskuld också beaktar orealiserade värdeförändringar för derivat, uppgår till (16 162). OLIDITET TILLVÄXT SUBSTANSVÄRDE SUBSTANSVÄRDETILLVÄXT, % MÅL 1 % PER ÅR 3, % Genomsnittlig substansvärdestillväxt, exklusive utdelning och återköp, för den senaste tolvmånadersperioden. Q4 Q1 Q2 SUBSTANSVÄRDESTILLVÄXT 1 JAN 31 DEC Substansvärde 1 jan Förändring substansvärde perioden -63 Återläggning utdelning och återköp perioden 541 Rullande substansvärde , % SUBSTANSVÄRDE 31 dec dec Eget kapital enligt balansräkning Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkning Koncernens substansvärde Derivat enligt balansräkning, netto Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) WALLENSTAM 12

13 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Möjligheter & risker Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa, presenteras i årsredovisningen 213 på sidorna Inga väsentliga förändringar har skett därefter. Känslighetsanalys Per den 31 december uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 28 Mdr. En värdeförändring på +/- 1 % motsvarar därmed cirka 2,8 Mdr. En generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med,25 %-enheter motsvarar cirka -1,4 Mdr eller +1,5 Mdr. Affärsområden Wallenstams verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Göteborg, Stockholm och Svensk NaturEnergi. Göteborg Vårt fastighetsbestånd i Göteborg omfattar cirka 3 2 lägenheter och cirka 9 företagskunder som hyr kontors och butikslokaler främst i Göteborgs innerstadslägen. I Helsingborg förvaltar vi cirka 2 lägenheter. Stockholm Majoriteten av våra bostäder finns i Stockholm och uppgår till cirka 4 2 lägenheter. I dagsläget pågår också merparten av vår nyproduktion i Stockholmsområdet. Svensk NaturEnergi Verksamheten inom Svensk NaturEnergi omfattar både produktion av och handel med förnybar energi. Produktionen täcker våra egna fastigheters och våra kunders energibehov på månadsbasis. Exempel på större kunder är SF Bio, Universeum, Svensk Glasåtervinning, Sjöräddningen och Hedin Bil. Närståendetransaktioner Wallenstams närstående utgörs främst av koncernbolag. Styrelseledamöter, företagsledning med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden och lokalhyror mellan koncernbolag. Personer och bolag som är närstående till styrelseledamöter hyr lägenheter samt är elkunder. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamöter i Wallenstams styrelse liksom medlem i koncernledningen är styrelseledamöter, totalt 4,3. Arkitekttjänster har inhandlats för 2,6 från bolag som är närstående till en vvd. Vidare utför bolag där en av Wallenstams styrelseledamöter är närstående entreprenadtjänster motsvarande totalt kontrakterade värden om 288,4. Detta bolag är sedan slutet av elkund till Svensk NaturEnergi. Wallenstams engagemang i miljöoch samhällsansvarsfrågor beskrivs närmare i årsredovisningen på sidorna Som ett led i Wallenstams samhällsansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till dessa organisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelse- positioner uppkommer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Barn i Nöd erhållit 1,6 i bidrag och Räddningsmissionen i Göteborg 2,5 i bidrag. Räddningsmissionen hyr lokal av Wallenstam motsvarande 4,1 hyresintäkter. I början av året förvärvade vd en mindre bostadsrätt från Wallenstam. Samtliga transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mind re antal fastigheter. RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET 213 Intäkter Kostnader Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Koncernbidrag Skatt Resultat efter skatt Totalresultat BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Tillgångar Fastigheter Andelar i koncernföretag Finansiella derivatinstrument Fordringar på koncernbolag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande externa skulder Skulder till koncernföretag Finansiella derivatinstrument Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Den totala omsättningen för perioden uppgår till 255 (254), varav hyresintäkterna utgör 57 (6). Resultatet har påverkats negativt av värdeförändringar på finansiella räntederivatinstrument om -845 (337). Resultat efter skatt, liksom totalresultatet, uppgår till -687 (2 469). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 243 (91). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till (7 995). Föreslagen utdelning, återköp och överlåtelse av egna aktier Styrelsen kommer att föreslå stämman att besluta om: En utdelning på 2,25 kr/aktie (2,), vilket motsvarar en direktavkastning på cirka 1,7 % räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Wallenstams utdelningspolicy föreskriver att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och ökad substanstillväxt i bolaget. Ambition är även att verksamheten ska ge en långsiktig och stabil utdelningsnivå över tiden. Det utdelningsbara beloppet ska dock aldrig överstiga resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar efter schablonskatt. WALLENSTAM 13

14 Vid bedömning av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt bolagets framtida utveckling. Genomförande av aktiesplit med villkor 2:1, det vill säga att antalet aktier dubbleras. Bemyndigande för styrelsen att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på Nasdaq Stockholm av högst så många B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 1 % av samtliga aktier i bolaget. Bemyndigande för styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna aktier. Styrelsens arbete Wallenstams styrelse består av fem ledamöter. Under har styrelsen haft sex protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit strategiska beslut för bolaget kring satsningen på nybyggnation och förnybar energi, fastighetsaffärer med mera. Under året genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete, vilket bedöms fungera mycket väl. Efter rapportperiodens utgång Wallenstam har tillsatt Bo Strandberg, tidigare vd på Wallenstams energibolag Svensk NaturEnergi, som miljöchef med uppgift att driva och utveckla arbetet inom miljö- och energifrågor ytterligare inom såväl förvaltning som nybyggnation. Tillsammans med Carlshofs Fastighetsholding AB har Wallenstam tecknat avtal om att, genom ett gemensamt bolag, förvärva den fastighet i Ekerö centrum där SL:s bussdepå är placerad. Bussdepån kommer att flyttas och på tomten planerar Wallenstam att bygga cirka 4 lägenheter i blandade upplåtelseformer inklusive handel i botten och en ny angränsande bussterminal. Byggstart planeras till slutet på 217. WALLENSTAM 14

15 RESULTATRÄKNING, KONCERNEN Not 213 okt-dec 213 okt-dec Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto fastigheter Förvaltnings- och administrationskostnader Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat fastigheter Intäkter försäljning bostadsrätter Kostnader försäljning bostadsrätter Förvaltningsresultat naturenergi Realisationsresultat vindkraftstillgångar 3 4 Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Nyproduktion Övriga Orealiserad värdeförändring finansiella instrument Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner Nedskrivning anläggningstillgångar Resultat före skatt Skatt Periodens resultat efter skatt Övrigt totalresultat poster som kan omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Periodens resultat hänförligt till innehavare utan bestämmande inflytande Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental Resultat efter skatt kr per aktie, utspädning förekommer ej 3,5 7,5 2,4 1,8 NOT 1 Förvaltningsresultat naturenergi 213 okt-dec 213 okt-dec Elintäkter Elkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader naturenergi Finansiella kostnader naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi NOT 2 Realiserat försäljningsresultat förvaltningsfastigheter 213 okt-dec 213 okt-dec Försäljningsintäkt Anskaffningsvärde samt investeringar Tidigare redovisad värdeförändring Försäljnings- och administrationskostnader Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter WALLENSTAM 15

16 BALANSRÄKNING, KONCERNEN Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Vind- och vattenkraftverk inkl. pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Pågående arbete bostadsrätter Övriga omsättningstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar 36 3 Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Övriga långfristiga skulder 54 4 Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser 31 2 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 2 WALLENSTAM 16

17 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL, KONCERNEN Aktiekapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital Periodens resultat Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Nedsättning aktiekapital Återköp av egna aktier Utgående eget kapital Ingående eget kapital Periodens resultat Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Förskjutning inom eget kapital Återköp egna aktier Utgående eget kapital RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN 213 okt-dec 213 okt-dec Resultat före orealiserade värdeförändringar Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i vindkraftverk & materiella anläggningstillgångar Investering i finansiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter, brf-andelar & materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansiering Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning Återköp egna aktier Försäljning och amortering av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM 17

18 SEGMENTSRAPPORT Göteborg Stockholm Svensk NaturEnergi Övrigt Eliminering Totalt Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Elintäkter Elkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat bostadsrätter Förvaltningsresultat naturenergi Realisationsresultat vindkraftstillgångar Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring finansiella instrument och elcertifikat Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner Nedskrivning anläggningstillgångar Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk Pågående arbete bostadsrätter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder Göteborg 213 Stockholm 213 Svensk NaturEnergi 213 Övrigt 213 Eliminering 213 Totalt 213 Resultaträkning Hyresintäkter/elintäkter Driftnetto Förvaltningsresultat fastigheter Förvaltningsresultat naturenergi Försäljningsresultat fastigheter, bostäder, vindkraftverk Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Resultat från värdeförändringar och nedskrivningar Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk Pågående arbete bostadsrätter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder * Uppgifter för Svensk NaturEnergi motsvarar Wallenstams ägarandel. Innehav utan bestämmande inflytande, vilka ingår i de konsoliderade uppgifterna för koncernen, återfinns i kolumn Eliminering. WALLENSTAM 18

19 NYCKELTAL FLERÅRSÖVERSIKT 31 dec 3 sep 3 jun Ackumulerat perioden Hyresintäkter, Driftnetto fastigheter, Överskottsgrad fastighetsdrift, % Förvaltningsresultat fastigheter, Förvaltningsresultat naturenergi, Resultat före orealiserade värdeförändringar, Resultat efter skatt, Totalresultat, Räntabilitet på eget kapital, % 4,6 4,4 8,1 9,3 1,3 17,3 17,4 17,5 17,6 Räntabilitet på totalt kapital, % 3,2 3,1 4,2 4,8 5,7 7,4 7,1 7, 7, Förvaltningsfastigheternas värde, Pågående arbete bostadsrätter, netto, Förvaltningsfastigheternas direktavkastning, % 4,4 4,5 4,5 4,4 4,4 4,4 4,4 4,5 4,6 Förvaltningsfastigheternas totalavkastning, % 8,5 8,6 8,2 7,3 7,1 9,1 9,4 1,4 1,5 Räntetäckningsgrad, realiserad, ggr 5,3 4,5 5,2 4,9 4, 3,4 2,7 3,1 2,9 Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 3,1 2,7 2,5 2,1 2, 1,9 1,9 1,9 Belåningsgrad, % Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 2,56 2,61 2,79 2,94 3,11 3,29 3,3 3,41 3,51 Genomsnittlig räntebindningstid, månader Soliditet, % Eget kapital, Substansvärde, Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), Börsvärde, Utdelning, Antal (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie (kr) Resultat efter skatt 3,5 1,1 2,1 1,1 7,5 5,4 3,5 1,7 11,3 P/E-tal, ggr 37,1 33,1 18,2 15,4 13, 7,2 7,4 7,4 7,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3,7 3, 2,1 1, 3, 2,3 1,5,2 1,6 Eget kapital Börskurs 129,7 19,3 111,2 16,1 97,25 88, 87,85 84,8 79,35 Börskurs i förhållande till eget kapital, % Utdelning - - 2, , Utestående aktier, tusental vid periodens utgång Utestående aktier i tusental, genomsnitt mar dec sep jun mar dec KVARTALSÖVERSIKT okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar 213 okt-dec 213 jul-sep 213 apr-jun 213 jan-mar 212 okt-dec Hyresintäkter (nettoomsättning), Driftnetto fastigheter, Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat fastigheter, Räntabilitet på eget kapital, % 4,6 4,4 8,1 9,3 1,3 17,3 17,4 17,5 17,6 Resultat efter skatt per aktie, kr 2,4-1, 1,1 1,1 2,1 1,8 1,9 1,7 6,8 Kassaflöde per aktie från löpande verksamhet, kr,7,9 1,1 1,,7,8 1,3,2,4 Eget kapital per aktie, kr Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat. WALLENSTAM 19

20 RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 18 februari 215 Christer Villard Ordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Erik Åsbrik Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör WALLENSTAM 2