WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT

Transkript

1 WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 31 MARS 1 JANUARI 31 MARS Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 150 (138), en ökning med 9 %. Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 174 (111), varav nyproduktion utgör 120 (47), och värdeförändringar på derivatinstrument uppgår till -138 (-206). Resultat efter skatt uppgår till 159 (177) och vinst per aktie till 1,0 kr (1,1). Hyresintäkterna för första kvartalet uppgår till 382 (399). Investeringar i projekt uppgår till totalt (423). Tillväxttakten i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på rullande helår uppgår till 3,8 %. På bokslutsdagen hade vi cirka lägenheter i produktion. Jämförelser inom parantes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. Wallenstams utveckling fortsätter i samma positiva riktning som. Förvaltningsresultatet ökar med närmare 10 % och värdeförändringarna på fastigheter uppgår till 174. Hela värdeökningen kommer från vårt eget arbete med nyproduktion och förädling av fastigheter. Bostadsrättsförsäljningarna har gått bra och det har varit en stor efterfrågan på vår produkt med ett resultat om 80 för kvartalet. Bolagets verksamhet utvecklas helt rätt. Under första kvartalet har vi arbetat mycket med vår projektportfölj, för att ytterligare säkerställa våra framtida projektmöjligheter. Våra nybyggnationsprojekt löper på enligt plan och vi har nu cirka lägenheter i pågående produktion. Vi älskar staden och vill bygga mer! HANS WALLENSTAM, VD

2 DET HÄR ÄR WALLENSTAM Antal fastigheter: cirka 220 st Förvaltningsfastigheternas värde: 30 Mdr Börsvärde 31 mars : 24 Mdr Uthyrningsgrad, yta: 98 % Uthyrningsbar yta: 1,1 miljon Antal lägenheter i produktion: cirka st Antal vindkraftverk: 64 st AFFÄRSPLAN 2018 Mål: Att under perioden till och med 2018 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 10 % per år. Ledstjärnor En genomsnittlig produktion av bostäder om lägenheter per år. Minska koldioxidbelastningen i fastighetsbeståndet med 15 % per till och med Andel kunder som vill rekommendera Wallenstam ska öka årligen. Förutsättningar Soliditeten ska inte understiga 30 %. Realiserad räntetäckningsgrad på rullande helår ska inte understiga 2 ggr. AFFÄRSIDÉ Att utveckla och bygga samt köpa och sälja fastigheter i utvalda storstads regioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. STRATEGIER & VÄRDE- SKAPANDE FAKTORER Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplan, mål och strategier. Strategi erna grundar sig på de tre dimen sionerna för ett hållbart företagande: ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvar. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens aff ärsprocess. I kombination med övergripande strategier och ledstjärnor utgör detta sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. INNEHÅLL VD har ordet 3 Delårsrapport 1 januari 31 mars 4 Resultaträkning koncernen 14 Balansräkning koncernen 15 Rapport över förändring eget kapital koncernen 16 Rapport över kassafl öde koncernen 16 Segmentsrapport 17 Nyckeltal 18 Defi nitioner och ordlista 19 WALLENSTAM IDAG Wallenstam grundades 1944 och huvudkontoret finns i Göteborg. Aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Wallenstam är en stor bostadsproducent på de orter vi verkar och bygger först och främst hyresrätter för egen förvaltning. Våra bostadsfastigheter finns främst i Stockholm och Göteborg, och våra kommersiella fastigheter är koncentrerade till innerstadslägen i Göteborg. Sammantaget har Wallenstam cirka lägenheter och företagskunder. Wallenstam är genom Svensk NaturEnergi självförsörjande på förnybar energi. Verksamheten bedrivs inom tre affärsområden: Göteborg, Stockholm och Svensk NaturEnergi. Göteborg Vårt fastighetsbestånd i Göteborg omfattar cirka lägenheter och cirka 900 Affärsprocess Wallenstam bygger, köper och utvecklar fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. KALENDER Delårsrapport II 5 augusti Delårsrapport III 4 november företagskunder som hyr kontors - och butikslokaler främst i Göteborgs innerstadslägen. I Helsingborg förvaltar vi cirka 200 lägenheter. Stockholm Majoriteten av våra bostäder finns i Stockholm och uppgår till cirka lägenheter. I dagsläget pågår också merparten av vår nyproduktion i Stockholmsområdet, inklusive Uppsala. Svensk NaturEnergi Verksamheten inom Svensk NaturEnergi omfattar både produktion av och handel med förnybar energi. Produktionen täcker våra egna fastigheters och våra hyresgästers energibehov på månadsbasis. Exempel på större kunder till Svensk NaturEnergi är SF Bio, Universeum, Svensk Glasåtervinning, Sjöräddningen och Hedin Bil. BEHOV HÅLLBART BOENDE, STADSUTVECKLING & LÖNSAM FÖRVALTNING VÄRDETILLVÄXT RESULTAT BYGGER & KÖPER SÄLJER UTDELNING Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2. Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. För information om redovisningsprinciper: För defi nitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt:

3 VD HAR ORDET Wallenstams utveckling fortsätter i samma positiva riktning som. Förvaltningsresultatet ökar med närmare 10 % och värdeförändringarna på fastigheter uppgår till 174. Hela värdeökningen kommer från vårt eget arbete med nyproduktion och förädling av fastigheter. Bostadsrättsförsäljningarna har gått bra och det har varit en stor efterfrågan på vår produkt med ett resultat om 80 för kvartalet. Bolagets verksamhet utvecklas helt rätt. Den fortsatt sjunkande räntan tillsammans med att vi valde att genomföra stora amorteringar under gör att finansieringskostnaderna minskar. Tyvärr ger den sjunkande räntan precis som tidigare negativa värdeförändringar på derivat. Värdeförändringarna på derivat påverkar resultatet men inte vårt kassaflöde. När derivaten löper ut återläggs dessa värdeförändringar till resultatet. Den 18:e mars, då Riksbanken beslöt att sänka reporäntan till -0,25 %, emitterade vi en grön obligation på 500. I och med det har vi nu omfinansierat hela vårt dotterbolag Svensk NaturEnergi. Fyllt på projektportföljen Under första kvartalet har vi arbetat mycket med vår projektportfölj, detta för att ytterligare säkerställa våra framtida projektmöjligheter. Jag kan lyfta fram två konkreta exempel: dels förvärvet av en fastighet med byggrätter i Sundbyberg, Sveriges minsta kommun till ytan men den mest expansiva, dels en fastighet i Ekerö med framtida byggrätter. Ekerö är en ny kommun för oss som det skall bli väldigt spännande att få jobba tillsammans med. I Sundbyberg planerar vi att bygga minst lägenheter med byggstart under Detta projekt tar vid just när vi håller på att slutföra vårt tidigare projekt i kommunen, Tuletorget. I Tuletornen, som vi byggt på Tuletorget, såldes den sista lägenheten förra veckan. Vid torget håller vi på att färdigställa de kommersiella lokalerna som samtliga är uthyrda till en rad olika företag som erbjuder service till de som bor och arbetar i området. Produktionsstarten i Ekerö ligger något längre fram i tiden. Där kommer vi att kunna bygga cirka lägenheter. Det är en utmaning att öka takten i bostadsbyggandet, och vi arbetar ständigt med att öka både produktionskapacitetet och att öka antalet projekt allt för att skapa ytterligare värdetillväxt och ökat förvaltningsresultat genom eget arbete. När vi nu fyller på projektportföljen både på kort och på lång sikt är det ett steg på vägen till att nå vårt mål. Våga älska staden! Våra nybyggnationsprojekt löper på enligt plan och vi har nu cirka lägenheter i pågående produktion. Det känns roligt att ha startat våra projekt i Uppsala, inte minst mot bakgrund av att bostadsmarknaden hittills under är hetast just där, det är där som bostadsrättspriserna ökat mest i år. Vi kan generellt se en enormt stark efterfrågan på våra bostäder på de orter vi verkar. Urbaniseringstrenden är störst i Sverige jämfört med övriga Europa, något som förstås både ställer krav och ger utmaningar i utvecklingen av våra städer. Regeringens föreslagna investeringsstöd för ökat bostadsbyggande i all ära, men den trånga sektorn för oss är tillgången på planlagd mark inne i städerna. Våga älska staden, bygg mer! På den kommersiella marknaden är det stark efterfrågan i Göteborg, vakansen är historiskt låg och det finns en stor framtidstro. Ljust för Wallenstam Räntan har under årets första månader fortsatt nedåt och investeringsalternativen är få. Därför tror vi, om tendensen håller i, att avkastningstalen kommer att sjunka. Transaktionsmarknaden har inte riktigt kommit igång och vi har därför inte gjort några justeringar i avkastningskraven den här perioden. Värdeökningen har främst skett genom eget arbete i vår nyproduktion, och här kommer vi även framöver att generera positiva värdeförändringar. blir ett år med väldigt låg tillväxt och nästan obefintlig inflation, vilket ger fortsatt låga räntor. Bostadsfastigheter i Sveriges tillväxtregioner samt kommersiella fastigheter i Göteborgs innerstad är en fantastisk kombination som ger bra avkastning till väldigt låg risk. Det är positivt att slutbetänkandet som företagsskattekommittén lämnade gällande företagsbeskattningen nu ska ses över och att man har beaktat hur det skulle slå mot nyproduktion av hyresrätter. Trots att vi verkar i en turbulent omvärld är bedömningen att framtiden för Wallenstam känns väldigt ljus, tack vare en effektiv förvaltning, goda finanser och en investeringsplan i vår nyproduktion på 2 3 Mdr per år. Hans Wallenstam, vd Wallenstam 3

4 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 31 MARS 1 JANUARI 31 MARS Viktiga händelser Tillsammans med Carlshofs Fastighetsholding AB har Wallenstam tecknat avtal om att, genom ett gemensamt bolag, förvärva den fastighet i Ekerö centrum där SL:s bussdepå är placerad. Bussdepån kommer att flyttas och på tomten planerar Wallenstam att bygga cirka 400 lägenheter i blandade upplåtelseformer inklusive handel i bottenplan och en ny angränsande bussterminal. Byggstart planeras till slutet på I mars emitterades gröna obligationer om 500 med en löptid om fyra år och med en rörlig kupong om 3M STIBOR punkter, med syfte att optimera finansieringen av Wallenstams dotterbolag Svensk NaturEnergi som producerar el genom vind- och vattenkraft. Wallenstam har köpt fastigheten Sundbyberg Freden Större 11, med tillträdesdatum 31 mars, av Profi Fastigheter. Affären omfattar ett utvecklingsprojekt i Hallonbergen/Ör med byggrätter för möjlig nyproduktion av lägenheter, samt befintliga byggnader om cirka kvadratmeter. Ny detaljplan har passerat granskning och förbereds nu för antagande. Bo Strandberg, tidigare vd på Wallenstams energibolag Svensk NaturEnergi, har tillträtt som miljöchef med uppgift att driva och utveckla Wallenstams arbete inom miljö- och energifrågor ytterligare inom såväl förvaltning som nybyggnation. Resultatet i korthet Driftnetto fastigheter uppgår för perioden till 270 (279) och förvaltningsresultat fastigheter ökar med 9 % till 150 (138). Resultat före orealiserade värdeförändringar uppgår till 232 (225). Resultatet har påverkats av lägre drift- och finansieringskostnader samt positivt resultat från genomförda bostadsrättsförsäljningar. Orealiserad värdeförändring fastigheter är positiv och uppgår för perioden till 174 (111). Den positiva värdeförändringen är en följd av värdetillväxt genom eget arbete i form av nyproduktion och förädling av befintliga fastigheter. Sammantaget uppgår verksamhetens resultat före orealiserade värdeförändringar derivatinstrument till 406 (336). Värdeförändringen för finansiella derivat medför en kostnad för perioden på 138 (206) till följd av allmänt sjunkande räntor. Kostnaden för orealiserad värdeförändring av syntetiskt optionsprogram uppgår till 48 (5). De orealiserade värdeförändringarna är inte kassaflödespåverkande, men påverkar resultaträkningen. Resultat efter skatt uppgår till 159 (177) vilket motsvarar ett resultat per aktie om 1,0 kr (1,1). Mer detaljerat kommenteras resultatet enligt följande: Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter för perioden uppgår till 382 (399). Totalt är hyresintäkterna netto 17 lägre än samma period föregående år. Genomförda fastighetsaffärer minskar intäkterna jämförelsevis med netto 34 (12). Hyresintäkternas utveckling har påverkats positivt av framför allt färdigställd nyproduktion, förädlingar och nyuthyrningar. Av hyresintäkterna härrör 272 (274) från affärsområde Göteborg och 108 (123) från affärsområde Stockholm. Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning på 1,0 % i Göteborg och 1,3 % i Stockholm. Hyresnivåerna för Wallenstams lokal er, som finns i Göteborg, har i jämförbart be- Wallenstam 4

5 stånd ökat med cirka 0,8 % som en effekt av främst indexuppräkningar. Vi upplever en bra och stabil efterfrågan på lokaler och då främst i centrala lägen där majoriteten av våra kommersiella fastigheter är belägna. Vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår per bokslutsdatum till 95 %. Driftkostnader & driftnetto Driftkostnaderna för perioden uppgår till 112 (120). Driftnettot uppgår till 270 (279). Förändringen är främst en följd av genomförda fastighetsförsäljningar under. En effektiv förvaltning, optimerad energiförbrukning och ett förändrat fastighetsinnehav med nyare fastigheter bidrar positivt till sänkta driftkostnader. Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader. Dessa är vanligtvis som högst kvartal ett och fyra då kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskötsel oftast blir hög re. Förvaltnings- & administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnader avser i huvudsak personalkostnader och fördelas på fastighetsförvaltning 47 (46), energiförvaltning 8 (7) samt transaktioner fastigheter och bostadsrätter 6 (8). Samtliga tillsvidareanställda erbjöds i september 2013 syntetiska optioner. Orealiserade kostnader för det syntetiska optionsprogrammet redovisas på egen rad i resultaträkningen. Vid ett maxutfall baserat på aktuellt antal utställda optioner och att en aktiekurs om 160 kr per aktie nås, ger det en kostnad för bolaget om cirka 139. Med anledning av att sannolikheten för programmets inträffande vid ett tidigare skede än slutdatum (31 maj 2019) ökat avsevärt bedömer vi att den sålda köpoptionens värde, med tak 160 kr, är 0 (-28) och köpta köpoptionens värde, med lösenkurs om 105 kr, är 91 (71) vilket resulterar i en kostnad för kvartalet om totalt 48 (5). Finansiella intäkter & kostnader Finansiella intäkter uppgår till 3 (8) och finansiella kostnader till totalt 85 (111) varav 76 (103) avser fastighetsrörelsen och 9 (8) naturenergiverksamheten. Totalt har finansiella kostnader minskat 26, varav minskad genomsnittlig räntenivå och sänkta marginaler svarar för 20. De finansiella kostnaderna påverkas vidare positivt med 11 till följd av minskad genomsnittsskuld efter gjorda amorteringar. Aktiverad ränta uppgår till 9 (14). Snitträntan för perioden, vilken inkluderar effekter av ingångna derivatavtal, uppgår till 2,49 % (3,03). Snitträntan var på bokslutsdagen 2,36 % (2,94). Förvaltningsresultat naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi utgörs av intäkter och kostnader inklusive avskrivningar samt administrations- och ränte-kostnader hänförliga till elhandel och elproduktion. Intäkter och kostnader för produktion och försäljning av el uppgår före avskrivningar till netto 49 (48). Efter avdrag för ränte- och administrationskostnader samt avskrivningar om totalt 41 (36) blir förvaltningsresultat naturenergi 8 (12) för perioden. Årets energikostnader inkluderar icke kassaflödespåverkande avskrivningar på vindkraftverk om 24 (21). Under första kvartalet producer - a des 121,7 GWh (91,2), vilket är en ökning om 33 % jämfört med samma period. Produktionsökningen återspeglas inte i samma omfattning i omsättningen då elpriserna är lägre jämfört med föregående år, framför allt till följd av sjunkande elcertifikatpriser. Resultat av bostadsrätter Intäkter försäljning bostadsrätter avser ersättning från försäljning av bostadsrättsandelar. Som kostnad redovisas anskaffningsvärdet för de sålda bostadsrättsandelarna. DE TIO STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA Hyresgäst Yta, Göteborgs Stad SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg Försäkringskassan Göteborgs Universitet SCA Hygiene Products AB Vittraskolorna AB Folkuniversitetet Länsstyrelsen i Västra Götalands Län Renew Group Sweden AB Summa ÖVRIGT 5 % INDUSTRI/LAGER 4 % VÅRD/UTBILDNING 6 % BUTIK 13 % KONTOR 27 % FÖRDELNING AV HYRESVÄRDE PER LOKALTYP BOSTÄDER 45 % kr/mwh ELSPOTPRIS Total kommersiell yta i Göteborg är cirka Wallenstam 5

6 Kostnaderna inkluderar också hänförliga marknads- och försäljningskostnader. Anskaffningskostnad och intäkt redovisas i samband med att bostaden överlämnas till köparen, medan försäljningskostnader redovisas löpande. Periodens försäljningsresultat bostadsrätter uppgår till netto 79 (2). Detta omfattar i huvudsak försäljning av lägenheter i brf Kristallen och brf Prisman (de två Tuletornen). Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Wallenstam har inte frånträtt några fastigheter under perioden (748). Den svenska transaktionsmarknaden Den totala transaktionsvolymen i Sverige uppgick till 20,5 Mdr för det första kvartalet, vilket är i nivå med det historiska snittet 19 Mdr för första kvartalet de senaste tio åren, enligt fastighetsrådgivaren JLL. JLL tror på en fortsatt likvid transaktionsmarknad där helårsvolymen för kommer hamna en bit över 100 Mdr. Marknaden styrs fortfarande av god tillgång till kapital i kombination med billig lånefinansiering. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Första kvartalets värdeutveckling på fastigheter påverkas positivt av värdetillväxt genererad genom eget arbete i pågående och färdigställd byggnation. Förvaltningsfastigheter i drift svarar för orealiserade värdeförändringar om 54 (64) och värdetillväxt i pågående nyproduktion av hyresrättsfastigheter för 120 (47). Totalt uppgår orealiserade värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd till netto 174 (111). Orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument Wallenstam använder finansiella instrument såsom ränte-, valuta- och elderivat, se Finansiering sid 10. Räntederivatens värde har, främst på grund av sjunkande räntor, ändrats med -134 (-197). Denna förändring redovisas som en kostnad, och innebär i praktiken att framtida räntekostnader redovisas i resultaträkningen redan idag som följd av att vi säkrat våra framtida räntenivåer. Kostnaden är inte kassaflödespåverkande så länge derivaten inte realiseras och påverkar inte snitträntan eftersom denna inkluderar effekter av ingångna derivatavtal. För att säkra kostnader från produktion och intäkter från försäljning av el säkrar koncernen delar av elpriset på den finansiella marknaden. Elderivatens värde har, främst till följd av låga marknadspriser på el, ändrats med -5 (-9). Därutöver ingår värdeförändringar på övriga finansiella innehav med 1 (0). Skatt Periodens redovisade skatt uppgår netto till -61 (52) varav uppskjuten skatt uppgår till -61 (52) och aktuell skatt till 0 (0). Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag har begränsad avdragsrätt, samt exempelvis fastighets-, energi- och stämpelskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kostnaden för dessa övriga skatter, som för helåret uppgick till cirka 520 (475), redovisas bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive investering i byggnadsrörelsen. VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Värdeförändring förvaltningsfastigheter i drift Värdeförändring pågående nyproduktion hyresrätter Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 0 88 Totala värdeförändringar förvaltningsfastigheter Wallenstam 6

7 VÅRA FASTIGHETER Periodens utveckling Under perioden har vi investerat (349) i förvaltningsfastigheter och 94 (74) i bostadsrättsproduktioner, totalt Pågående nybyggnadsprojekt omfattar cirka lägenheter. Total investering i pågående hyres- och bostadsrättsprojekt uppgår på balansdagen till cirka 2,9 Mdr (3,7). Förvaltningsfastigheter Som förvaltningsfastighet klassas fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring, det vill säga våra hyresrättsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar har påverkat förvaltningsfastigheternas värde positivt med totalt 174 (111), varav 120 (47) kommer från värdetillväxt i pågående nyproduktion av hyresrättsfastigheter och 54 (64) från förvaltningsfastigheter i drift. Direktavkastningskravet för bostäder uppgår till i genomsnitt 3,7 % (3,8) och för kommersiella beståndet till 5,6 % (5,6). Förvaltningsfastigheternas värde är fastställt till (27 880) vid periodens utgång. Bostadsrättsprojekt Nyproduktion av fastigheter vilka uppförs med avsikt att avyttras som bostadsrättsfastighet redovisas som Pågående arbete bostadsrätter i balansräkningen. Under perioden har nybyggnationsprojektet Tuletornen, vårt projekt på Tuletorget i Sundbyberg, färdigställts. Merparten av bostadsrätterna är sålda och tillträdda. De större pågående bostadsrättsprojekten är Tyresö Trädgårdar samt Riggen i Gröndal, Stockholm. Vår marknad De orter vi verkar på präglas av en omfattande efterfrågan på bostäder och låg nyproduktionstakt av hyresrätter. Endast en liten andel av våra lägenheter blir lediga för uthyrning i samband med omflyttning och efterfrågan på färdigställda nyproducerade hyresrätter är hög. Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter, framför allt till följd av att tillgång på mark för hyresrättsproduktion är begränsad. FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Bokfört värde, Kvm Fastighetsbestånd 1 jan Förvärv Byggnationer Försäljningar Orealiserad värdeförändring netto Fastighetsbestånd 31 mars FÖRÄNDRING PÅGÅENDE BOSTADSRÄTTSPRODUKTION Bokfört värde, Pågående bostadsrättsproduktion 1 jan Byggnationer 94 - Anskaffningskostnad sålda bostadsrätter -228 Pågående bostadsrättsproduktion 31 mars 467 FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvärv Ny- och ombyggnation Avyttrat VÄRDETILLVÄXT NYPRODUKTION FÖRVALTNINGSFASTIGHETER % % 24 % % % Anskaffningskostnad Värdering Värdeökning av nyproduktionsprojekt hyresrätter jämfört med anskaffningskostnad. I grafen presenteras utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande och per projekt det år fastigheten färdigställts, oavsett när effekten redovisats i resultaträkningen. Wallenstam 7

8 Värdering Wallenstam värderar internt samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Vi har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv handel med fastigheter, och har därmed en god grund för att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika direktavkastningskrav. Direktavkastningskraven differentieras utifrån var fastigheten är belägen och vilken typ av fastighet det är, bostad eller kontor etc. Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas driftnetton, vilket sätts i relation till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet (se värderingsmodell i årsredovisningen). Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket fastställs som anskaffningsvärde med tillägg av en andel av kalkylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställandegrad. Denna baseras i sin tur på nedlagda kostnader. Nybyggnationer av bostadsrätter redovisas enligt IFRIC 15, Avtal för uppförande av fastigheter. För Wallenstam innebär detta att IAS 18, Intäkter, tillämpas för redovisning av dessa fastig hetsprojekt. Det betyder i korthet att löpande redovisning sker till anskaffningsvärde och att resultat redovisas när bostadsrätten färdigställts, sålts och överlämnats till kunden. PÅGÅENDE NYPRODUKTION Projekt Stockholm Kvm Antal lgh Beräknas färdigställt Segelfl yget, Barkarbystaden, Järfälla Q2 * Riggen, Gröndal (brf) Q3 Svanhöjden, Älta Q3 Tyresö Trädgårdar, Tyresö, Etapp 1 (brf) Q3 Följa Berg, Nacka Q4 Månspinnaren, Norra Djurgårdsstaden Uppsala Fjärilen, Rosendal Snickeriet, Östra Sala backe Göteborg Avenyn 31 35, Teatergatan Q2 Vågmästaren, Kvillebäcken Åby Stallbacken, Mölndal, Etapp /2017 Helsingborg Vildvinet Summa LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal lgh Q1 Q2 Q3 Q4 Totalt Region Stockholm, inkl. Uppsala Region Göteborg, inkl. Helsingborg Q1 * Etappvis färdigställande. Infl yttning sker successivt från och med juni. Wallenstam 8

9 FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER Uthyrningsbar yta, Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Totalt Fördelning, ort Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % Fördelning, lokaltyp 48 % 22 % 11 % 8 % 3 % 8 % 100 % FASTIGHETSFÖRVÄRV Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Göteborg Mölndal Åbytallen 20* Stockholm Sundbyberg Freden Större 11 Gesällvägen 1 / Rissneleden 2-2B, 4-18 / Östra Madenvägen 3-5, 9-17 Barlasten 3* Totalt * Mark Övrigt Summa FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Under perioden har inga fastighetsförsäljningar genomförts. FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION Fastighetsbeteckning Adress Göteborg Kvillebäcken 3:1 Gustaf Dalénsgatan / Långängen 11 / Solventilsgatan Byggår/ ombyggnadsår Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Summa Till- och ombyggnation befi ntliga fastigheter, förändring yta netto Totalt Wallenstam 9

10 VIND- OCH VATTENKRAFT Wallenstam har 64 vindkraftverk fördelade på 19 parker och tre vattenkraftverk i drift. Vid mars månads utgång uppgick installerad effekt till 139 MW (118). Under perioden har inga investeringar gjorts i vindkraft (138). Vind- och vattenkraftverken värderas till anskaffningsvärde minskat med avoch nedskrivningar. Årets avskrivningar uppgår till 24 (21). Koncernens totala nettoinvestering i färdigställda verk och pågående projekt uppgick den 31 mars till (2 103). FINANSIERING Eget kapital Det egna kapitalet uppgår till (12 992), vilket motsvarar 78 kr per aktie (77). Soliditeten uppgår till 40 % (40). Eget kapital inkluderar undervärde på derivat om Under derivatens återstående löptider kommer undervärdet, justerat för skatt, att återföras successivt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder består av traditionell bankupplåning, företagscertifikat med en ram på 2 Mdr samt obligationslån. Obligationslånen omfattar totalt 1 100, varav 500 i form av så kallade gröna obligationer emitterades under första kvartalet. Dessa 500 löper över fyra år med förfall i mars 2019, med en rörlig kupong om 3M STIBOR punkter, och är icke säkerställda. Obligationslånen kommer att noteras vid Nasdaq Stockholm. Syftet med obligationerna är att omfinansiera lån i Svensk NaturEnergi. I och med den senaste emitteringen har hela denna verksamhet omfinansierats. På bokslutsdagen uppgick Wallenstams räntebärande skulder till (16 357), vilket motsvarar en belåningsgrad om 48 % (50). Den minskade belåningsgraden har möjliggjorts av att vi valde att göra stora amorteringar under. Av låneportföljen har 53 % (47) en räntebindningstid överstig ande ett år. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 41 månader (41). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 2,36 % (2,94), den lägsta snitträntan någonsin för koncernen. Finansieringen säkerställs huvudsakligen med pantbrev i fastigheter. För företagscertifikatprogrammet samt obligationslånen ställs ingen säkerhet. Derivatinstrument Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs framför allt av räntederivat samt elderivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en nettoskuld avseende derivatinstrument om att jämföra med per 31 december. Av dessa utgör räntederivat (1 003) och elderivat 18 (17). Räntederivat används för att på ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Dessa värderas genom diskontering av framtida kassaflöden med utgångspunkt från observerbara marknadsräntor och klass ificeras i nivå 2. Räntederivatens negativa värdeutveckling är en följd av fortsatt sjunkande marknadsräntor. Lägre ränte nivåer innebär lägre räntekostnader för bolaget vilket är positivt för kassaflödet. Orealiserade värdeförändringar för räntederivat är inte kassaflödespåverkande, men påverkar resultaträkningen. Elderivat används för att minska påverkan av marknadens rörelser genom att säkra intäkter från framtida elförsäljning och elproduktion. Dessa värderas till marknadsvärde på bokslutsdagen. Disponibel likviditet Den disponibla likviditeten inklusiv e checkräkningskrediter uppgår till 785 (768). Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 800 (400). Därtill finns beviljade, ännu ej utnyttjade, byggnadskreditiv om totalt 502 (1 990) varav 491 (1 060) utgör tillgängliga men ej nyttjade medel på bokslutsdagen. VIND- OCH VATTENKRAFT Antal parker Antal verk Installerad effekt, MW I DRIFT Vindkraftverk ,5 Vattenkraftverk - 3 0,8 Summa ,3 BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR Ränteförfallostruktur Belopp, Snittränta, % Andel, % 0 3 mån ,98 * 41,5 3 mån 1 år 930 0,97 5,9 1 2 år 300 3,21 1,9 2 3 år 900 2,81 5,7 3 4 år 600 3,15 3,8 4 5 år 530 2,78 3,4 5 6 år 900 2,75 5,7 6 7 år ,92 7,6 7 8 år ,56 13,9 8 9 år ,13 8,0 > 9 år 400 2,48 2,6 Summa ,36 100,00 * Rörliga lån med ett ränteförfall inom tre månader har en snittränta om 0,89 %. 1,98 % innefattar effekter av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden Q1 DISPONIBEL LIKVIDITET Q2 Q3 Q4 Q1 Disponibel likviditet inklusive checkräkningskrediter. Wallenstam 10

11 WALLENSTAMAKTIEN* Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Under har Wallenstamaktien ökat med 10 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate, och OMX Stockholm PI ökade med 17 % respektive 15 % under samma period. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 142,40 kr att jämföra med 129,70 kr vid årsskiftet /. Börsvärdet uppgick till (22 049) beräknat på antalet registrerade aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 78 kr (77). * Jämförelser inom parentes avser belopp per Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under har inga återköp genomförts. Totalt antal aktier i eget förvar uppgår vid bokslutsdatum till st. P/E-tal P/E-talet uppgår till 41,9. Rensat för påverkan av derivatinstrument blir justerat P/E-tal 20,3. Aktiens direktavkastning Styrelsen har föreslagit stämman en utdelning på 2,25 kr per aktie (2,00). Utdelningen utgjordes av 1,25 kr per aktie samt en engångbonus om 0,75 kr för uppnådd affärsplan. Det innebär att den föreslagna utdelningen är 80 % högre än ordinarie utdelning. Aktiens totalavkastning Aktiens totalavkastning, beräknad som aktiens kursutveckling under senaste tolvmånadersperioden inklusive föreslagen utdelning i relation till börskurs vid periodens början, uppgår till 36 % (35). Wallenstam B-aktie OMX Stockholm_PI OMX Stockholm Real Estate PI KURSUTVECKLING 2011, KR Totalavkastning, % AKTIENS AVKASTNING Totalavkastning Direktavkastning 0 * * Senast rullande tolvmånadersperiod Direktavkastning, % AKTIEÄGARINNEHAV A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,35 60,50 AMF - Försäkring och fonder ,44 4,45 Familjen Agneta Wallenstam ,18 3,26 Familjen Anders Berntsson med bolag ,66 2,99 Familjen Henric Wiman ,56 1,88 Bengt Norman med bolag ,51 1,33 Monica och Jonas Brandström ,19 1,16 Christian Wallenstam ,74 0,92 CBNY-Norges Bank ,61 0,85 David Wallenstam ,60 0,84 Övriga ägare ,40 21,83 Totalt antal aktier Återköpta egna aktier** ,76 Registrerade aktier Totalt registrerade aktier ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 13 procent av kapitalet och cirka 7 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 10 procent av kapitalet och cirka 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB ** Återköpta egna aktier saknar rösträtt. De erhåller heller ingen utdelning. Wallenstam 11

12 MÅLUPPFÖLJNING Mål Substansvärdestillväxt Wallenstams mål är att under perioden till och med 2018 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 10 % per år. Beräknad substansvärdestillväxt i relation till koncernens mål baseras på rulllande tolvmånaders utveckling, och uppgår för perioden till 3,8 %. Exklusive periodens värdeförändringar på finansiella derivat och nedskrivningar vindkraftverk är motsvarande förändring 9,2 % för senaste tolvmånadersperioden. Det är framför allt derivatutvecklingen som påverkar negativt på kort sikt, 3,8 procentenheter, men också nedskrivningen av vindkraftverk, 1,7 procentenheter. Substansvärde Substansvärdet på bokslutsdagen uppgår till Substansvärdet beskriver koncernens skapade samlade värde och innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. I balansräkningen redovisas en nettoskatteskuld om (1 967), vilken består av en uppskjuten skatteford ran på (1 112) samt av en uppskjuten skatteskuld om (3 079). Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), som utöver återläggning för uppskjuten skatteskuld också beaktar orealiserade värdeförändringar för derivat, uppgår till (16 367). TILLVÄXT SUBSTANSVÄRDE MÅL 10 % PER ÅR ,0 % 3,8 % Genomsnittlig substansvärdestillväxt, exklusive utdelning och återköp, för den senaste tolvmånadersperioden. SUBSTANSVÄRDESTILLVÄXT 1 APR 31 MAR Substansvärde 1 apr Förändring substansvärde perioden 89 Återläggning utdelning och återköp perioden 514 Rullande substansvärde ,8 % SUBSTANSVÄRDE 31 mar 31 mar Eget kapital enligt balansräkning Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkning Koncernens substansvärde Derivat enligt balansräkning, netto exkl. skatt Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Wallenstam 12

13 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Möjligheter & risker Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa, presenteras i årsredovisningen på sidorna Inga väsentliga förändringar har skett därefter. Känslighetsanalys Per den 31 mars uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 30 Mdr. En värdeförändring på +/- 10 % motsvarar därmed cirka 3,0 Mdr. En generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25 %-enheter motsvarar cirka -1,4 Mdr eller +1,6 Mdr. Närståendetransaktioner Wallenstams närstående utgörs främst av koncernbolag. Styrelseledamöter, företagsledning med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden och lokalhyror mellan koncernbolag. Personer som är närstående till styrelseledamöter hyr lägenheter samt är elkunder. Ett bolag inom New Wave-koncernen hyr lokal motsvarande totalt 5,7 årliga intäkter. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamöter i Wallenstams styrelse liksom medlem i koncernledningen är styrelseledamöter, totalt motsvarande cirka 4 årliga avgifter. Arkitekttjänster har inhandlats för 0,5 från bolag som är närstående till en vvd som tillika är elkund till Svensk- NaturEnergi. Vidare utför bolag där en av Wallenstams styrelseledamöter är närstående entreprenadtjänster motsvarande totalt kontrakterade värden om 299,8. Detta bolag är sedan slutet av elkund till Svensk NaturEnergi. Wallenstams engagemang i miljö- och samhällsansvarsfrågor beskrivs närmare i årsredovisningen på sidorna Som ett led i Wallenstams samhällsansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till dessa organisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositioner uppkommer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Barn i Nöd erhållit 0,1 i bidrag och Räddningsmissionen i Göteborg 1,3 i bidrag. Räddningsmissionen hyr lokal av Wallenstam motsvarande cirka 4 i årliga hyresintäkter. Båda är också elkunder till Svensk Natur- Energi. Samtliga transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet är att i förs ta hand utföra koncerngemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mind re antal fastigheter. RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET jan-dec Intäkter Kostnader Finansnetto Resultat före skatt Koncernbidrag Skatt Resultat efter skatt Totalresultat BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Tillgångar Värdeförändring derivatinstrument Fastigheter Andelar i koncernföretag Finansiella derivatinstrument Fordringar på koncernbolag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande externa skulder Skulder till koncernföretag Finansiella derivatinstrument Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Den totala omsättningen för perioden uppgår till 81 (85), varav hyresintäkterna utgör 15 (14). Resultatet har påverkats negativt av värdeförändringar på finansiella räntederivatinstrument om -134 (-197). Resultat efter skatt, liksom totalresultatet, uppgår till -169 (-101). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 30 (67). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till (7 943). Efter rapportperiodens utgång I april undertecknades avtal om försäljning av fastigheterna Stockholm Kontot 1 och Stockholm Tabulatorn 3 i Råcksta, till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Fastigheternas totala yta uppgår till och de omfattar 179 lägenheter. Köpeskillingen uppgår till drygt 430. Bostadsrättsföreningen tillträder fastigheterna före april månads utgång. Wallenstam 13

14 RESULTATRÄKNING, KONCERNEN Not / apr-mar jan-dec Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto fastigheter Förvaltnings- och administrationskostnader Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat fastigheter Förvaltningsresultat naturenergi Intäkter försäljning bostadsrätter Kostnader försäljning bostadsrätter Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Nyproduktion Övriga Orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner Nedskrivning anläggningstillgångar Resultat före skatt Skatt Periodens resultat efter skatt Övrigt totalresultat poster som kan omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Periodens resultat hänförligt till innehavare utan bestämmande infl ytande Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental Resultat efter skatt kr per aktie, utspädning förekommer ej 1,0 1,1 3,4 3,5 NOT 1 Förvaltningsresultat naturenergi / apr-mar jan-dec Elintäkter Elkostnader Avskrivningar Förvaltnings- och administrationskostnader naturenergi Finansiella kostnader naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi NOT 2 Realiserat försäljningsresultat förvaltningsfastigheter / apr-mar jan-dec Försäljningsintäkt Anskaffningsvärde samt investeringar Tidigare redovisad värdeförändring Försäljnings- och administrationskostnader Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Wallenstam 14

15 BALANSRÄKNING, KONCERNEN Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Vind- och vattenkraftverk inkl. pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Pågående arbete bostadsrätter Övriga omsättningstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Wallenstam 15

16 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL, KONCERNEN Aktiekapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Innehav utan bestämmande infl ytande Summa eget kapital Ingående eget kapital Periodens resultat Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Nedsättning aktiekapital Återköp av egna aktier Utgående eget kapital Ingående eget kapital Periodens resultat Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Förskjutning inom eget kapital Återköp egna aktier Utgående eget kapital RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN / apr-mar jan-dec Resultat före orealiserade värdeförändringar Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i vindkraftverk & materiella anläggningstillgångar Investering i fi nansiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter, brf-andelar & materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansiering Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning Återköp egna aktier Försäljning och amortering av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet Wallenstam 16

17 SEGMENTSRAPPORT Göteborg Stockholm Svensk NaturEnergi Övrigt Eliminering Totalt Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Elintäkter Elkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat bostadsrätter Förvaltningsresultat naturenergi Realisationsresultat vindkraftstillgångar Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument och elcertifi kat Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner Nedskrivning anläggningstillgångar Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk Pågående arbete bostadsrätter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder Göteborg Stockholm Svensk NaturEnergi Övrigt Eliminering Totalt Resultaträkning Hyresintäkter Driftnetto Förvaltningsresultat fastigheter Elintäkter Förvaltningsresultat naturenergi Försäljningsresultat fastigheter, bostäder, vindkraftverk Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Resultat från värdeförändringar och nedskrivningar Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk Pågående arbete bostadsrätter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder * Uppgifter för Svensk NaturEnergi motsvarar Wallenstams ägarandel. Innehav utan bestämmande infl ytande, vilka ingår i de konsoliderade uppgifterna för koncernen, återfi nns i kolumn Eliminering. Wallenstam 17

18 NYCKELTAL FLERÅRSÖVERSIKT 31 mar 31 dec Ackumulerat perioden Hyresintäkter, Driftnetto fastigheter, Överskottsgrad fastighetsdrift, % Förvaltningsresultat fastigheter, Förvaltningsresultat naturenergi, Resultat före orealiserade värdeförändringar, Resultat efter skatt, Totalresultat, Räntabilitet på eget kapital, % 4,4 4,6 4,4 8,1 9,3 10,3 17,3 17,4 17,5 Räntabilitet på totalt kapital, % 3,4 3,2 3,1 4,2 4,8 5,7 7,4 7,1 7,0 Förvaltningsfastigheternas värde, Pågående arbete bostadsrätter, netto, Förvaltningsfastigheternas direktavkastning, % 4,3 4,4 4,5 4,5 4,4 4,4 4,4 4,4 4,5 Förvaltningsfastigheternas totalavkastning, % 8,3 8,5 8,6 8,2 7,3 7,1 9,1 9,4 10,4 Räntetäckningsgrad, realiserad, ggr 4,8 5,3 4,5 5,2 4,9 4,0 3,4 2,7 3,1 Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 3,7 3,1 2,7 2,5 2,2 2,0 1,9 1,9 Belåningsgrad, % Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 2,36 2,56 2,61 2,79 2,94 3,11 3,29 3,30 3,41 Genomsnittlig räntebindningstid, månader Soliditet, % Eget kapital, Substansvärde, Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), Börsvärde, Utdelning, Antal (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Medelantal anställda Data per aktie (kr) Resultat efter skatt 1,0 3,5 1,1 2,1 1,1 7,5 5,4 3,5 1,7 P/E-tal, ggr 41,9 37,1 33,1 18,2 15,4 13,0 7,2 7,4 7,4 Kassafl öde från den löpande verksamheten 1,2 3,7 3,0 2,1 1,0 3,0 2,3 1,5 0,2 Eget kapital Börskurs 142,40 129,70 109,30 111,20 106,10 97,25 88,00 87,85 84,80 Börskurs i förhållande till eget kapital, % Utdelning - 2,00 2,00 2,00-1,25 1,25 1,25 - Utestående aktier, tusental vid periodens utgång Utestående aktier i tusental, genomsnitt sep 30 jun 31 mar dec sep jun mar KVARTALSÖVERSIKT okt-dec jul-sep apr-jun 2013 okt-dec 2013 jul-sep 2013 apr-jun 2013 Hyresintäkter (nettoomsättning), Driftnetto fastigheter, Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat fastigheter, Räntabilitet på eget kapital, % 4,4 4,6 4,4 8,1 9,3 10,3 17,3 17,4 17,5 Resultat efter skatt per aktie, kr 1,0 2,4-1,0 1,1 1,1 2,1 1,8 1,9 1,7 Kassafl öde per aktie från löpande verksamhet, kr 1,2 0,7 0,9 1,1 1,0 0,7 0,8 1,3 0,2 Eget kapital per aktie, kr Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat. Wallenstam 18

19 DEFINITIONER OCH ORDLISTA Aktiens direktavkastning Senast verkställd aktieutdelning i procent av börskursen vid periodens slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under senaste rullande tolvmånadersperioden inklusive under perioden verkställd utdelning, dividerat med aktiens börskurs vid periodens början. Antalet aktier Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av balansomslutning. Börsvärde Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen. Derivatinstrument Ett fi nansiellt instrument vars värde är relaterat till en underliggande tillgång eller åtagande. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Förvaltningsfastigheternas direktavkastning Driftnetto för den senaste rullande tolvmånadersperioden i procent av förvaltningsfastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående projekt. Förvaltningsfastigheternas totalavkastning Driftnetto för den senaste rullande tolvmånadersperioden plus/minus realiserad och orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående projekt. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förnybar energi Energi som kommer från förnybara källor som vindoch vattenkraft samt biobränsle. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administra tionskostnader samt fi nansnetto. Hyresvärde Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kassafl öde per aktie Periodens kassafl öde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Kassafl öde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassafl öde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme beräknat utifrån månatligt behov. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatteskuld, samt nettoeffekt av orealiserad värdeförändring derivatinstrument efter skatt. Medelantal anställda Beräknas som summa arbetade timmar dividerat med normal årsarbetstid. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde för förvaltningsfastigheter jämfört med närmast föregående rapportperiod. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genomsnittligt antal aktier för den senaste rullande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid närmast föregående rapportperiod. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt för rullande tolvmånaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av fi nansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till fi nansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Räntetäckningsgrad, realiserad Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av fi nansnettot exklusive realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter med tillägg för traditionellt försäljningsresultat förvaltningsfastigheter för senaste rullande tolvmånadersperiod, i förhållande till fi nansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapital-transaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Traditionellt försäljningsresultat förvaltningsfastigheter Resultat av intäkter från försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för investerat belopp och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. För mer information: Wallenstam 19

20 Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med fi nansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 28 april klockan 08:00 (CET). WALLENSTAM AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,