Hur påverkar havsutsikten som värdefaktor marknadsvärdet på småhus i södra Stockholmsområdet?

Transkript

1 !" #!!$ Hur påverkar havsutsikten som värdefaktor marknadsvärdet på småhus i södra Stockholmsområdet? %& '&

2 Förord Vårt intresse för fastighetsvärdering och verkliga värden grundar sig i en finansiell kurs som hölls på B-nivå i företagsekonomi, Investering och finans. Där introducerades vi till ämnet värdering av fastigheter eller aktier, synergier och förvärv. Under kursen uppmärksammade vi taxeringsmodellen och efter att ha varit i kontakt med Lantmäteriet upptäckte vi en viss problematik kring den. Vi har därför valt att skriva vår uppsats om hur havsutsikt som värdefaktor påverkar marknadsvärdet på småhus i södra Stockholmsområdet. Vi vill rikta ett stort tack till våra uppdragsgivare Hans Söderblom, Hans Larsson och Olof Färnkvist på Lantmäteriet för all hjälp och information de har bidragit oss med. Ett stort tack även till Irena Vlassenko som har hjälpt oss med våra regressionsmodeller. Vi vill även tacka vår handledare Claes Hägg som under arbetets gång har stöttat oss med vägledning, värdefulla kommentarer och synpunkter. Även ett stort tack till våra fastighetsmäklare som tog sig tid och svarade på våra frågor och därför gjorde det möjligt att genomföra en del av undersökningen och få djupare kunskaper i ämnet. Slutligen, ett stort tack till övriga inblandade som har gjort det möjligt för oss att skriva denna uppsats. Stockholm, januari 2006 Kristina Güven Linda Andersson Malin Berggren 1

3 Sammanfattning Taxeringsvärdets främsta uppgift är att ligga till grund för beskattning av fastigheter såsom småhus, hyreshus och industrienheter. Genom att använda taxeringsvärdet som normeringsmått utförs en bedömning om vad till exempel marknadsvärdet ska vara för en fastighet. Vid värdering av fastigheter i allmänhet och småhus i synnerhet är det intresserat att kunna peka ut de faktorer som har störst betydelse för priset. Läges- och områdesanknutna faktorer är normalt mycket betydelsefulla för prisnivån. En annan viktig faktor vid värdering av småhus är till exempel havsutsikt. Varje småhus har ett unikt läge som i sig kan vara mycket betydelsefullt för dess marknadsvärde. Prispåverkande faktorer som är knutna till fastigheten, byggnaden och tomten är de faktorer som förklarar det mesta av prisvariationen mellan olika småhus på en och samma delmarknad. Tomtens areal, karaktär och utformning, tomtens eventuella delbarhet, tomtens upplåtelseform, vatten- och avloppshantering är exempel på väsentliga faktorer som påverkar priset på fastigheten. Värderingsmetoderna vid fastighetstaxering idag tar hänsyn till havsutsikten på ett indirekt sätt via indelning i olika värdeområden. Det vi ville undersöka var om havsutsikten som värdepåverkande faktor kan hanteras direkt i värderingsmodellen, vilket ledde oss till frågeställningen; Hur påverkar havsutsikten som värdefaktor marknadsvärdet på småhus i södra Stockholmsområdet? Syftet med detta examensarbete var att för Lantmäteriets räkning undersöka hur havsutsikten påverkar marknadsvärdet på småhus utmed södra Stockholms havskust. Då Stockholm är Sveriges största stad finns där ett stort utbud av småhus. Detta gör att studien har avgränsats geografiskt. Vi valde en avgränsning till ett flertal av Stockholms södra kommuner utmed havskusten söder om Stockholm. För att uppnå syftet valde vi en kvantitativ metod med ett positivistiskt synsätt. Då vi ville finna nya variationer och eventuella tillägg till den rådande taxeringsmodellen passade den positivistiska synen bäst för uppsatsens syfte. Designen som använts är kvantitativa intervjuer med öppna svar och icke-deltagande observationer, även statistiska analyser som leder till en slutsats och som kommer att hjälpa oss att beskriva materialet på ett mer sammanfattande sätt har använts. Vi kan konstatera att havsutsikt påverkar marknadsvärdet av småhus, men frågan vi ville besvara var inte om utan hur. Vi kan konstatera att en prisutveckling har skett sedan 2004 till 2

4 2006 med 45 %. Priserna ökar också med vår klassificering av havsutsikten men även storleken på småhuset har oerhörd betydelse. Den rådande taxeringsmodellen utsattes för stark kritik av flera mäklare som tillfrågades och den rådande taxeringsmodellens marknadsdata anses inte vara tillräckligt uppdaterad. Vi tror oss kunna dra slutsatsen med gott samvete att den rådande taxeringsmodellen faktiskt inte är en tillförlitlig källa när det gäller värdering av småhus och eventuell havsutsikt. 3

5 Abstract This bachelor thesis is a study of ocean view and its affect on the market value of semi detached houses along the southern coastline of Stockholm. Stockholm the capital of Sweden is also the largest city in Sweden which means a large range of houses. This study had to be delimited geographically into several municipalities alongside the coastline of southern Stockholm. To attain our purpose a quantative method with a positivistic approach has been applied. We used quantative interviews with open answers and made observations with a total of 60 semi detached houses along the chosen area. In addition, statistical analysis have been applied to summarize a conclusion but also to give the reader a legible description of our material. Our purpose was to examine if ocean view as an influence factor could be managed directly into the value models which lead us to the problem; How does the ocean view affect as a value factor semi detached houses along the southern coastline of Stockholm? Every house has a characterize of uniqueness and factors such as the property itself, the plot and the area of the house are all factors to take into consideration in context of valuation but the writers chose to delimit only to ocean view. We can establish that the ocean view does affect the market value but the question we asked was not if but how. A price increase with 45 % from 2004 to 2006 has been discovered. The price also increases with our classification of the ocean view. The area of the house has an enormous meaning. The existing model for taxable income was exposed with sharp criticism by several of the interviewed estate agents. The existing model is not considered to contain adequate updates. With that said we can with a good conscience say that the existing model of taxable income does not fulfil its purpose as a reliable source regarding valuation of semi detached houses and possibly ocean view. 4

6 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Val av ämnesområde Syfte Avgränsningar Metod Vetenskapliga utgångspunkter Hermeneutik och positivism Kvantitativa och Kvalitativa metoder Val av undersökningsmetod Undersökningsdesign och urval Undersökningsdesign Experimentell design Tvärsnittsdesign Fallstudie Val av undersökningsdesign Urval Empiriska tekniker Intervjuer Observationer Val av empiriteknik Reliabilitet och validitet Statistiska begrepp Regressionsanalys Multipel regressionsanalys Korrelationsanalys Val av statistiska begrepp Teoretisk referensram Definition av småhus Grundläggande teori Marknadsvärde

7 3.3 Ortsprismetoden Fastighetstaxering Allmänt Fastighetstaxering vid småhus Hedonisk prissättning Empiri och analys Sammanställning och analys av telefonintervjuer med fastighetsmäklare Sammanställning och analys av observationer Slutsats Förslag till vidare forskning...40 Källförteckning...41 Bilagor

8 1 Inledning I detta inledande kapitel vill vi presentera vad vår studie kommer att handla om. Kapitlet börjar med en bakgrundsbeskriving och en redogörelse för det valda ämnesområdet. Bakgrunden kommer att behandla fastigheter och taxeringsvärden i allmänhet medan vi i stycket val av ämnesområde kommer att gå närmare in på det som ska undersökas och behandlas. Vi kommer även att beskriva de problem och frågor som ska besvaras under arbetets gång vilket leder till uppsatsens syfte. Kapitlet avslutas med att förklara hur vi valt att avgränsa oss i vårt arbete. 1.1 Bakgrund Taxeringsvärdets främsta uppgift är att ligga till grund för beskattning av fastigheter såsom småhus, hyreshus- och industrienheter. Taxeringsvärden kan också användas i en mängd andra sammanhang och fungera som en informationsbärare, till exempel när det gäller att bilda sig en uppfattning om storleksordningen av en fastighets marknadsvärde. Detta kan vara viktigt vid eventuella banklån som behöver tas inför köp. Genom att använda taxeringsvärdet som normeringsmått utförs en bedömning om vad exempelvis marknadsvärdet ska vara för en fastighet. Taxeringsvärdet ligger också till grund för fysisk planering och markförsörjning inom kommuner, fördelning av andelstal och medlemsavgifter i gemensamhetsanläggningar och vid statistiska ändamål. 1 Med småhus avses, enligt fastighetstaxeringslagen kap 8 1-4, en bostadsbyggnad avsedd för en- eller två familjer. Småhus delas upp på friliggande hus, kedjehus samt radhus. Med friliggande hus avses ett småhus som inte är sammanbyggt med ett annat småhus, kedjehus är ett småhus som inte utgör friliggande hus eller radhus och med radhus menas ett småhus i en rad om minst tre hus vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra. 2 Småhusen delas även in i byggnader avsedda för permanentboende respektive fritidsboende. I taxeringssammanhang görs ingen åtskillnad mellan dessa båda kategorier, men vid värdering av fastigheter utgör de en skillnad. Marknaden för permanentbostäder kan skilja sig markant från marknaden för fritidshus. 3 I Sverige finns det över två miljoner fastigheter bebyggda som småhus. Det omsätts årligen 1 Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2004, s Skatteverket, 2006, s Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s

9 tre till fyra procent småhus på den öppna marknaden, vilket innebär att ca småhus varje år byter ägare. Prisutvecklingen under de första åren av 2000-talet har varit kraftig särskilt i Stockholmsområdet, men även i landet som helhet. Dock bör uppmärksammas om att stora lokala variationer kan förekomma. Under det andra och tredje kvartalet av 2006 har småhuspriserna ökat i hela landet med tre procent och i Stockholm bidrar samtliga kommuner med ökad prisutveckling. Bara i huvudstaden ökade priserna med åtta procent. Utanför storstäderna är det i första hand de största kommunerna som bidrar till att hålla prisökningstakten uppe. 4 De som tillhandahåller all fastighetsinformation och som levererar aktuell statistik över fastigheter är Lantmäteriet. Det är en organisation som har till uppgift att verka för en ändamålsenlig fastighetsindelning och ansvara för en effektiv försörjning med grundläggande landskaps- och fastighetsinformation. De arbetar med utveckling av metoder för fastighetsvärdering kopplat till fastighetstaxeringen, men också med utbildning på högskolenivå. Lantmäteriet utför även fastighetsbildning och erbjuder information om Sveriges 3,2 miljoner fastigheter. De framställer geografiska databaser och kartor. Organisationen ansvarar för indelningen och förändringen av Sveriges fastigheter och deras fastighetsregister ligger till grund för samhället och marknadsekonomin. Lantmäteriet kombinerar geografisk information, fastighetsinformation, fastighetsbildning och geografisk informationsteknik, vilket är unikt ur ett internationellt perspektiv Val av ämnesområde Vid värdering av fastigheter i allmänhet och småhus i synnerhet är det intresserat att kunna peka ut de faktorer som har störst betydelse för priset. Läges- och områdesanknutna faktorer är normalt mycket betydelsefulla för prisnivån. Vid avgränsning av delmarknader är det ofta olika närmiljöfaktorer som bestämmer utformningen på den slutliga indelningen. Ett områdes status, attraktivitet, närhet till serviceinrättningar, belägenhet i förhållande till positiva och negativa miljöfaktorer med mera, bestämmer värdet på läget inom orten. En viktig faktor vid värdering av småhus är till exempel havsutsikt. Varje småhus har ett unikt läge som i sig kan vara mycket betydelsefullt för dess marknadsvärde. Det kan även gå åt det andra hållet. Även om till exempel ett småhus ligger i ett attraktivt område med genomsnittligt höga prisnivåer kan det inte bortses från förhållandet att husets marknadsvärde kan påverkas negativt om det

10 ligger i anslutning till en kraftledning, en genomfartsväg eller har en annan negativ störningskälla. På Lantmäteriets hemsida står det att småhuspriser har ökat stadigt sedan ett par år tillbaka. Ökningarna har främst varit i storstäderna, men småhus så gott som i hela landet har haft en stark utveckling. 6 Prispåverkande faktorer som är knutna till fastigheten, byggnaden och tomten är de faktorer som förklarar de mesta av prisvariationen mellan olika småhus på en och samma delmarknad. Tomtens areal, karaktär och utformning, tomtens eventuella delbarhet, tomtens upplåtelseform, vatten- och avloppshantering är exempel på väsentliga faktorer som påverkar priset på fastigheten. 7 Vi skulle vilja undersöka om havsutsikt kan tas i beaktning på ett mer relevant sätt än det som sker idag. Värderingsmetoderna vid fastighetstaxering idag tar hänsyn till havsutsikten på ett indirekt sätt via indelning i olika värdeområden. Vi vill undersöka om havsutsikten som värdepåverkande faktor kan hanteras direkt i värderingsmodellen. Detta har lett oss till frågeställningen: Hur påverkar havsutsikten som värdefaktor marknadsvärdet på småhus i södra Stockholmsområdet? Fastighetsbranschen och dess värdering är ett område av hög aktualitet som vi skulle vilja fördjupa vår kunskap i. Det ligger även i tiden att undersöka detta område och eventuellt finna nya vinklingar till den idag rådande taxeringsmodellen. För att utföra undersökningen, har det valts ut ett antal köpobjekt runtom i södra Stockholm som skall observeras utifrån en modell som vi tagit fram. Dessutom ska det genomföras ett antal intervjuer med fastighetsmäklare som har hand om dessa områden och spegla deras åsikter och värderingsprinciper. 1.3 Syfte Syftet med detta examensarbete är att för både oss och Lantmäteriets räkning undersöka hur havsutsikten påverkar marknadsvärdet på småhus utmed södra Stockholms havskust. Studien bör vara intressant för såväl fastighetsmäklare, värderingsmän med flera, men även för 6 Söderblom Hans (fastighetsekonom), Larsson Hans (civilingenjör) och Färnkvist Olof (fastighetsekonom), , muntlig källa 7 Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s

11 Lantmäteriet i hopp om att de lättare ska kunna beakta havsutsikt som värdefaktor. För oss är det ett aktuellt ämne samtidigt som det är intressant att undersöka. Ambitionen med denna kandidatuppsats är att inte bara ekonomistudenter utan även andra akademiker och branschkunniga skall kunna ta del av vår uppsats. 1.4 Avgränsningar Som belyses i frågeställningen ska det undersökas och analyseras hur havsutsikt som värderingsfaktor påverkar marknadsvärdet på småhus i Stockholmsområdet. Då Stockholm är Sveriges största stad finns där ett stort utbud av småhus. Detta gör att studien måste avgränsas geografiskt. Det har valts en avgränsning till ett flertal av Stockholms södra kommuner utmed havskusten söder om Stockholm. De kommuner som valts är Haninge, Tyresö, Södertälje, Nynäshamn, Nyköping, Oxelösund och Trosa. En annan avgränsning är att observera fastlandet och därmed kommer inga öar att ingå i denna studie. En tredje avgränsning är att undersöka endast friliggande småhus och inte radhus eller kedjehus. Detta för att utmed kusten är det en majoritet av friliggande småhus. 2 Metod Detta kapitel innefattar en beskrivning av olika tillvägagångssätt och vilka val som gjorts för att genomföra studien. Vidare återfinns också en diskussion om studiens reliabilitet och validitet. Vi beskriver olika metoder och visar vilka val som gjorts för att läsaren skall få en djupare förståelse för vår studie och dess syfte. 2.1 Vetenskapliga utgångspunkter Det finns ett antal sätt att närma sig ett vetenskapligt problem. Det som väljs beror på det som ska undersökas. Nedan följer en redogörelse för ansatser och förhållningssätt där vi kommer att välja ett antal som kommer att genomsyra uppsatsen Hermeneutik och positivism Inom samhällsforskning finns det två olika angreppssätt där det studeras olika företeelser; positivism och hermeneutik. 10

12 Positivismen är en utveckling av empirismen och bygger på naturvetenskapliga ideal. 8 Medan positivisterna faller under lagar och regelbundenhet, står hermeneutikerna för det tolkande. 9 Rent generellt står positivism för en kunskapsteoretisk syn där naturvetenskapliga metoder används för att studera den sociala verkligheten och dess aspekter. Teorins syfte är att pröva hypoteser och därefter ta ställning till olika förklaringar som brukar uppstå vid hypotestestandet. 10 Det är en homogen tanketradition där det ständigt söks ett orsak-verkan samband. Förebilden har alltid varit matematiken, eftersom det är en vetenskap som bygger på absolut allmängiltiga lagar. 11 I ett positivistiskt synsätt är påståenden endast meningsfulla om de representerar ett orsakande eller är empiriskt styrkta sanningar. Hermeneutikerna å andra sidan avvisar det naturvetenskapliga forskningsidealet och menar att positivisternas enhetssträvan efter ett samband är resultatlös. Det görs en strikt åtskillnad mellan de bådas mål och metoder. De tidiga hermeneutikerna hävdade att det inte finns några generella lagar för olika företeelser eller modeller för hur tillväga gå ett problem. 12 Varje företeelse är unik och bör behandlas för sig själv. Ett bra exempel Sten Andersson tar upp i sin bok är då en individ utsätts för till exempel en hjärtinfarkt. Positivisterna hänvisar till den medicinska vetenskapen och säger att hjärtinfarkten var ett resultat av blodproppen, medan hermeneutikerna istället hade försökt få fram orsaker till varför blodproppen bildats. Hermeneutikerna menar också att hjärtinfarkten kommer att betyda helt olika saker för olika individer. 13 Hermeneutikerna tolkar och försöker förstå sammanhang genom att studera tidigare förlopp, medan positivisterna faller under ett regelsystem Kvantitativa och kvalitativa metoder Metod och dess system är grunden i all vetenskap och det är ett bra tillvägagångssätt för att samla in, bearbeta och analysera information. Syftet är att få svar på en fråga och finna en lösning på ett problem. Det finns två olika metoder att använda sig av; kvantitativ och kvalitativ metod. 8 Andersson Sten, 1979, s Andersson Sten, s Bryman Alan, 2006, s Andersson Sten, s Andersson Sten, s Andersson Sten, s Cederlöf Camilla & Särnholm Eva, 2006, s

13 Används en kvantitativ inriktning är syftet att mäta en företeelse där informationen bearbetas och analyseras via statistiska metoder. Används istället en kvalitativ inriktning tolkas informationen med stöd av olika språkliga metoder där man försöker gå in på djupet för att analysera och förstå en individs uppfattningar. 15 Med en kvantitativ ansats prövas hypotesen och det undersöks om det leder till samma slutsatser som tidigare studerats inom området eller om nya variationer uppkommer. De variationer som uppkommer ska vara en avspegling endast av verkligheten. 16 Den kvantitativa undersökningen kännetecknas av en extensiv utformning där det är få variabler men många enheter. Detta skapar bredd åt undersökningen, medan den kvalitativa undersökningen har en intensiv utformning och genererar istället ett djup i undersökningen. När information samlas in följs ett systematiskt och strukturerat tillvägagångssätt med redan förutbestämda frågor. 17 De flesta kvalitativa forskare lägger sin tyngd på att teori ska behandlas som något som kommit ur data. Merparten kvalitativa studier är ostrukturerade och friare i sitt tillvägagångssätt vid design och undersökning. 18 Det bör ej glömmas att vid kvalitativa undersökningar kommer personliga värderingar alltid att influera undersökningsresultatet Val av undersökningsmetod I uppsatsen kommer det att användas en kvantitativ metod med ett positivistiskt synsätt. Då vi ska försöka finna nya variationer och eventuella tillägg till den rådande taxeringsmodellen passar den positivistiska synen bättre för uppsatsens syfte. Att enbart tolka och försöka förstå hur, var och varför skulle inte hjälpa oss att finna nya principer. Genom att hålla oss till rådande principer och utgå från olika värderingsbedömningar hoppas vi finna nya variabler. 2.2 Undersökningsdesign och urval Undersökningsdesign En undersökningsdesign utgör en ram för insamling och analys av data. En design utgör en struktur som styr och vägleder dels hur en viss metod används, dels hur data eller den information som framkommer analyseras. 19 Nedan kommer det att redogöras för tre olika typer av designer som kan användas. 15 Andersson Sten, s Andersson Sten, s Cederlöf Camilla & Särnholm Eva, s Bryman Alan, s Bryman Alan, s

14 Experimentell design Ett kriterium inom kausala samband är stark tilltro till handfasthet och trovärdighet, detta skapar experimentella undersökningar. Egentliga experiment syftar till att påvisa en mycket hög intern validitet. Det negativa och anledningen till att experiment inte används så ofta är för att kunna genomföra ett experiment måste den oberoende variabeln manipuleras för att avgöra i vilken utsträckning den kan påverka den beroende variabeln. I ett experiment delas personerna in i två grupper; en experimentgrupp och en kontrollgrupp. Den förstnämnda gruppen utsätts för en speciell behandling eller viss typ av påverkan och senare analyseras skillnaden mellan grupperna när experimentet är avslutat Tvärsnittsdesign En tvärsnittsdesign eller surveydesign som det också heter innebär att data samlas in från mer än ett enda fall (oftast många fler än ett) vid en viss tidpunkt i syfte att komma fram till en uppsättning kvantitativa eller kvantifierbara data. Data ska vara kopplad till två eller fler (oftast många fler än två) variabler som sedan granskas för att kunna upptäcka mönster när det gäller olika slags samband Fallstudie Med en fallstudie menas en undersökning som endast omfattar ett eller ett fåtal fall. Dessa studeras mera detaljerat och i fler dimensioner. Ett fall kan vara en individ, en grupp, en händelse, ett förlopp, ett geografiskt område, ett utbildningsprogram, en reklamkampanj eller liknade. Vad som är ett relevant fall, och därmed analys- och tolkningsenhet, bestäms i hög grad av forskningsfrågan. Det är vanligt att tillämpa fallstudier när man vill försöka förstå ett fenomen på djupet och i sitt sammanhang. Fallstudier är ofta lämpliga om forskningsfrågan innehåller hur och varför. 22 Datainsamlingen i en fallstudie kan ske på många olika sätt, till exempel genom intervjuer, observationer eller granskning av dokument. Detta gör att forskaren kan hämta material från olika håll och på så sätt få en klar och tydlig helhetsbild Val av undersökningsdesign Vi kommer att undersöka och analysera ett geografiskt område för att försöka förstå hur havsutsikt som värdefaktor påverkar värdet på en fastighet på djupet och i sitt sammanhang. 20 Bell Judith, 2000, s Bryman Alan, s Lundahl Ulf, 1999, s Carlsson Bertil, 1991, s

15 Syftet är som tidigare nämnts, att undersöka hur fastighetspriserna utmed Stockholms södra havskust påverkas av havsutsikt som värdefaktor. Designen som används är kvantitativa intervjuer med öppna svar och icke-deltagande observationer; även statistiska analyser kommer att leda till en slutsats och kommer att hjälpa oss att beskriva materialet på ett mer sammanfattande sätt vilket gör att en survey-undersökning med bekvämlighetsurval blir den design som är aktuell för denna uppsats Urval Oavsett vilken typ av undersökning som brukas, måste informationen alltid registreras. Med information menas ett vidsträckt och oprecist begrepp som innefattar upplysningar och kunskaper om företeelser, personer, geografiska områden och andra tänkbara undersökningsenheter. Vilken information som ska samlas in bestäms helt och hållet av frågeställningen. De enheter som förekommer i undersökningen och enheternas egenskaper som återfinns kommer att åskådliggöras i frågeställningen och problemformuleringen. 24 Urvalet av en undersökning blir avgörande för undersökningen. Kommer fel respondent med i urvalet kan det leda till att hela undersökningen blir oanvändbar i relation till den utgångspunkt som fanns vid undersökningens början. 25 Till exempel vill inte forskaren ha svar från icke rökande respondenter om man skall undersöka rökare och dess vanor. Det finns olika sätt att göra urvalet på, som till exempel obundet slumpmässigt urval, systematiska urval, bekvämlighetsurval och stratifierat urval. 26 Vi började vårt urvalssökande med att precisera vilket geografiskt område vi ville studera. Då vi ansåg att Stockholms bostadsmarknad är ett aktuellt ämne som ligger i tiden valde vi att studera småhus utmed Stockholms södra havskust. Vi sökte därför upp Lantmäteriet då de har rådande fastighetsregister som visar alla sålda och köpta objekt i Sverige. Resultatet blev att vi fick tillgång till 556 stycken objekt utmed Stockholms södra havskust. Härifrån delades objekten in i olika värdeområden, alltså i olika strata. Stratifierat urval bygger på att dela in populationen i olika delpopulationer (stratum). Denna indelning ska göras så att varje delpopulation får så liten varians som möjligt. Detta innebär att de objekt som har ungefär samma värden på den studerande variabeln ska föras till samma stratum, vilket leder till ökad 24 Magne - Holme, Ivar & Krohn Solvang, 1991, s Magne - Holme, Ivar & Krohn Solvang, s Bryman Alan & Bell Emma, 2003, kap. 4 14

16 precision. 27 Ur varje delpopulation gjordes sedan ett bekvämlighetsurval; med detta menas att vi observerade objekt som ligger i närhet till varandra. Vi ansåg att 60 stycken objekt skulle vara ett tillfredställande antal för att skapa en bra bredd och tillförlitlighet i vår uppsats. När det handlar om intervjuerna gjordes även här ett stratifierat urval. Eftersom vi ville få ut så mycket information som möjligt från intervjuerna söktes respondenter upp med god kunskap inom ämnesområdet. Det resulterade i att vi kontaktade sammanlagt 6 stycken fastighetsmäklare fördelat inom varje delpopulation. Då det inte fanns någon aktiv fastighetsmäklare i kommunen Oxelösund svarade fastighetsmäklaren i Nyköping på dennes frågor. Det fann vi vara tillräckligt för att få ett trovärdigt och pålitligt svar. 2.3 Empiriska tekniker Det finns olika sätt att finna empiri på till sina undersökningar. Beroende på vilken metod som används kan olika tekniker nyttjas såsom intervjuer, observationer eller enkäter. Det valda alternativet beror på vad det är som ska undersökas. Nedan kommer en närmare redogörelse för två olika tekniker; intervjuer och observationer Intervjuer Det finns både strukturerade, ostrukturerade och semistrukturerade intervjuer. Alla intervjuer har några gemensamma drag, såsom att viss information ska utväxlas mellan forskare och respondent, det finns regler som styr graden av formalitet och det praktiska genomförandet av samtalet eller intervjun. Det är oftast vid surveyundersökningar och vid kvantitativa studier som strukturerade intervjuer används. Strukturerade intervjuer kännetecknas av ett organiserat system med förutbestämda, slutna frågor och ett antal svarsalternativ. Denna intervjuform underlättar själva frågandet och registrering av svaren. Här är metoden även väl strukturerad i syfte att maximera reliabilitet och validitet. 28 Dessutom skapas en närmare relation till respondenten än vid till exempel en enkätundersökning. Det finns chans till att förklara oklarheter, samt uppfatta mimer/rörelser som kan tänkas gå miste om vid en enkätundersökning. Vid strukturerade intervjuer kan det väljas mellan att antingen ringa upp respondenterna eller att ha en direkt intervju. 27 Körner Svante & Wahlgren Lars, 2000, s Bryman Alan, s

17 Telefonintervju kan vara ett bra alternativ då många företag eller branschkunniga oftast brukar vara upptagna. 29 Ostrukturerade intervjuer används vid kvalitativa undersökningar. Det är ett friare sätt, där några få allmänna frågor används, men i det stora hela så sköter intervjun sig själv. Denna intervjuform lämpar sig för att finna underliggande faktorer, ståndpunkten för respondenten eller för att finna det respondenten tycker är relevant och viktigt. Det sistnämnda kan uppfattas som en störning i kvantitativa undersökningar. Ostrukturerade intervjuer liknar mer ett vanligt samtal mellan två personer eller en större grupp. Semi-strukturerade intervjuer är ett halvting mellan strukturerade och ostrukturerade intervjuer. Här har forskaren oftast en lista över viktiga teman som bör tas upp, men där friheten finns att utforma svaren på sitt eget sätt Observationer Inom benämningen observation ingår strukturerade, etnografi och deltagande observationer. Oftast används observationer som ett tillägg till en annan form av undersökningsteknik. Att endast observera brukar inte räcka som empirimaterial. Den strukturerade observationen används vid kvantitativa undersökningar och innebär en direkt observation av beteenden och registrering av dessa utifrån förbestämda kategorier. Organisationsschema eller en mall används där man registrerar beteendena för att därefter koda in dem i till exempel diagram eller tabeller. Det positiva och unika med strukturerade observationer är att den möjliggör för en direkt observation av beteendet istället för en tvärsnittstudie där slutsatser måste dras utifrån vad respondenter svarat via intervjuer eller enkäter. 31 Etnografi och deltagande observationer innebär att man under en längre tid engagerar och iakttar en grupps beteende. Observatören lyssnar och deltar i samtal, observerar hur de beter sig i själva miljön, samlar in skriftliga källor och där denne försöker utveckla en förståelse av gruppens kultur. Observatören kan ha antingen en dold eller öppen roll. Oftast är en dold roll 29 Bryman Alan, s Bryman Alan, s Bryman Alan, s

18 att föredra, eftersom den observerade gruppen kan bete sig på ett annorlunda sätt då de vet att det finns någon som ska iaktta dem Val av empiriteknik Vi har använt oss av både strukturerade intervjuer och observationer för att försöka besvara vår frågeställning. Intervjuerna har utförts med fastighetsmäklare runtom i södra Stockholm för att finna deras åsikter och vad som styr dem vid prissättning av småhus med havsutsikt. Trots likheterna mellan enkäter och strukturerade intervjuer valdes intervjuformen eftersom det finns en chans för dialog med mäklarna och tid kan besparas som istället skulle gå åt till att försöka få dem att besvara enkäten. Dessutom kan man genom att intervjua mäklarna finna variabler som kan tänkas gå miste om i en enkätundersökning och vid eventuella oklarheter finns det möjlighet till förklaringar eller följdfrågor. Om avsikten hade varit att intervjua en större grupp mäklare hade det nog valts en enkät som metod, eftersom det är billigare att administrera. Fastighetsmäklarna har telefonintervjuats (bilaga 2), då det besparar oss en massa tid och kostnader som skulle gå åt till resväg och att försöka få tag på dem. En annan orsak till detta val är att vi inte ville påverkas av respondentens kön, klass, etnisk bakgrund och andra faktorer. Detta brukar oftast ligga dolt under ytan hos forskaren och kan utgöra en felkälla i undersökningen. Alla mäklare utsattes för samma typ av frågor, men med öppna svar. Att få öppna svar lämpar sig bättre för oss då vi vill veta åsikter och vad som påverkar mäklarna vid värdering av småhus. Det kommer att ta längre tid att koda och registrera svar med öppna frågor, än om slutna svar hade använts. Men å andra sidan hade det använts slutna svar hade vi inte fått svar på det vi undersöker och vill veta. Det hade blivit irrelevant för oss. De observationer som gjorts är utifrån ett bekvämlighetsurval på småhus med havsutsikt runtom i södra Stockholm. Observationen är från en förbestämd kodningsmall (bilaga 1) med en skala från 0 7 och där det har valts utifrån olika bedömningskriterier. Högsta betyg är 7 och kännetecknas av en storslagen och unik utsikt. Betyg 0 är det lägsta och där saknar fastigheten i princip utsikt av betydelse. 2.4 Reliabilitet och validitet Vid uppsatsarbete används ofta flertalet olika källor och tillvägagångssätt för att få svar på ett problem. Dessa tillvägagångssätt kan ge oprecisa, instabila samt föga trovärdiga resultat, men resultaten kan även vara av stor tilltro. Denna grad av tillit är vad som benämns reliabilitet 32 Bryman Alan, s

19 samt validitet. Graden definieras genom hög eller låg reliabilitet och hög eller låg validitet. Vissa egenskaper är lätta att mäta som exempelvis sociala fakta, kön och ålder men det konstateras samtidigt att de flesta egenskaper inom beteende och samhällsvetenskaperna är relativt svåra att mäta på grund av det problematiska i att veta ifall rätt sak vid rätt tillfälle används. Därefter skall det avgöras om mätningen är användbar och om det är en pålitlig bild av den variabel som undersökts. 33 Reliabilitet handlar om pålitlighet, det vill säga graden av mätprecision eller mätfel. Den grundläggande frågan är om vi lyckas reducera mätfelen och till vilken grad är mätresultaten stabila och precisa. Därmed kan det vara aktuellt att genomföra samma mätning två gånger eller mer vid prövning av reliabiliteten. Detta benämns som test retest metoden. Om mätningen innefattar flera led i form av frågor eller uppgifter är det väsentligt att se hur de olika delarna överensstämmer med varandra, så kallade ledanalys eller itemanalys. 34 Felfaktorer och ensidiga bedömningar skall i minsta mån påverka data och det är vad reliabiliteten handlar om. Detta innebär att exempelvis vid en undersökning ha så många fasta svar som möjligt så att det inte finns något utrymme till att få svara fritt, eftersom det riskerar att bli en feltolkning då forskaren skall använda sig av de nedskrivna svaren. Den ultimata metoden är en kombination med både fria och öppna svar. 35 Vi har som tidigare nämnts, bestämt att använda oss av strukturerade intervjuer med förutbestämda frågor, däremot kommer de personer vi intervjuar att få svara fritt. Anledningen är att kunna få förklaringar till eventuella oklarheter. Graden av reliabilitet i detta fall anses hög då det vid oklarheter kan ställas följdfrågor och därmed minska risken att feltolka. Validitet handlar om vårt resultat är av relevans eller inte samt dess giltighet. Fick vi det resultat vi ville eller har det påverkats av andra faktorer är frågor som bör ställas. Det finns olika typer av validitet, såsom teoretisk och empirisk validitet. Teoretisk validitet handlar om att testa resultatet utifrån en teori. Stämmer inte resultaten med teorin måste mätningen ifrågasättas. Den empiriska validiteten har en mer realistisk utgångspunkt. Vid empirisk validitet görs jämförelser med andra mätresultat för att kunna göra en bedömning av validiteten vid en mätmetod Befring Edvard, 1994, s Befring Edvard, s Befring, Edvard, s Befring Edvard, s

20 Vårt resultat bör vara av giltighet då vi kommer att göra strukturerade observationer där vi själva går ut och tittar på objekten. Observationerna görs utifrån en skala, men skalan kan däremot ifrågasättas om den har hög eller låg validitet eftersom vi har uppskattat den själva. 2.5 Statistiska begrepp Vid ett vetenskapligt arbete är det viktigt att göra en bedömning av de modeller som kommer att användas kontra den verklighet de ska representera. Modellernas huvudsyfte är att få översikt och att kunna analysera verkligheten på ett tillfredställande sätt Regressionsanalys Regressionsanalys är en statistisk modell där data analyseras genom att försöka bestämma samband mellan två eller flera faktorer. I en regressionsanalys finns det en undersökningsvariabel och en eller flera förklaringsvariabler och att genom grafiska och analytiska metoder bestämma ett samband mellan dessa. En rät linje, en regressionslinje, utgår från att data kan anpassas till en linje enligt ekvationen; y = a + bx där a och b är konstanter, alltså fasta tal. Lilla a bestämmer skärningspunkten på y axeln och b är en regressionskoefficient som visar hur mycket y ändras när x förändras med en enhet. 38 Med denna ekvation går det genom att sätta faktiska värden i x räkna ut ett enkelt linjärt samband. Syftet med regression är att studera hur en oberoende variabel påverkas av en förklaringsvariabel. Ett exempel är att undersöka sambandet mellan efterfrågan av en viss produkt och marknadsföringsutgifterna för denna produkt Multipel regressionsanalys Ordet enkel syftar på att endast en oberoende variabel finns, men förekommer det mer än en oberoende variabel är det en multipel regression. Samhällsekonomiska samband är ofta alldeles för komplicerade för att kunna förklaras i den enkla linjära modellen. Därför blir det ganska självfallet att studera en utökning av den ovannämnda modellen. Denna ekvation ser således ut såhär; 37 Magne - Holme, Ivar & Krohn Solvang, s Magne - Holme, Ivar & Krohn Solvang, s Körner Svante & Wahlgren Lars, 2002, s

21 y = + 1 x x 2 + där y är den beroende variabeln, = intercept, = riktningskoefficient, = restled. Y ska tolkas som en linjär funktion av de oberoende variablerna x 1, x 2, x 3. Det viktiga när flera oberoende variabler används är att när sambandet mäts mellan två variabler måste de andra variablerna hållas konstanta Korrelationsanalys För att få reda på hur stark regressionsanalysens kvalité är mäts korrelationen mellan de oberoende variablerna. Med andra ord går det att undersöka hur de oberoende variablerna samverkar. Då variablerna samverkar existerar hög korrelation och det blir då mer komplicerat att urskilja vilken av variablerna och i vilken grad som i regressionsanalysen påverkar den beroende variabeln. Därför bör oberoende variabler sträva efter en korrelation så nära noll som möjligt i regressionsanalysen. 41 Om variationen från observationerna kring en regressionslinje ska anses stor eller inte beror på hur stor variationen är i y värdena (de beroende variablerna). Ett mått på detta är korrelationskoefficienten, r, som är ett mått på hur stark det linjära sambandet är. Korrelationskoefficienten kan ha värden mellan -1 och 1. Det kan även illustreras såhär; 42 1 r +1 Ett enkelt exempel är att förklara sambandet mellan variablerna ålder och längd. Detta statistiska material består av ett observationspar, och informationen om dessa variabler kan återses i till exempel ett spridningsdiagram. I spridningsdiagrammet representerar ena axeln ålder och den andra kroppslängden. Detta urskiljer sedan ett mönster; i detta fall går det att se att äldre barn tenderar att vara längre än yngre barn och vice versa. Detta kallas ett positivt samband eller som en statistiker skulle säga, det finns en positiv korrelation mellan ålder och längd Andersson Göran et.al., 1994, s Lorentzon Anders & Persson Klas, 2001, s Andersson Göran et.al., s Körner Svante & Wahlgren Lars, s

22 2.5.4 Val av statistiska begrepp I uppsatsen kommer både primär och sekundärdata samlas in för att sedan användas och analyseras i samtliga ovannämnda statistiska analyser. Enkel regressionsanalys kommer att användas då vi endast kommer att undersöka sambandet mellan köpeskilling och klassificering. När fler variabler undersöks såsom köpeskilling/m 2 och klassificering brukas en multipel regressionsanalys. För att förstå hur starkt och tillförlitligt sambandet är mellan dessa variabler blir korrelationsanalysen den rådande modellen. 3 Teoretisk referensram Kapitlet inleds med grundläggande information och redogörande för olika teorier som tar hänsyn till värdering av fastigheter och som kommer att ligga till grund för analys av vår empiri längre fram i uppsatsen. 3.1 Definition av småhus Enligt fastighetstaxeringslagen definieras ett småhus som en bostadsbyggnad avsedd för eneller tvåfamiljer. Småhus delas in i permanenta bostäder samt fritidsboende. I taxeringssammanhang görs ingen skillnad mellan dessa men det är däremot viktigt att skilja dem åt vid värdering av fastigheter. De båda marknaderna kan skilja sig markant. Småhus är synonymt med begreppet villa. 44 Priset på ett småhus styrs av tillgång och efterfrågan. För att värdera ett småhus är det därför bra att veta vilka faktorer som påverkar priset. Det finns fyra kategorier av prispåverkande faktorer: Samhälls- och omvärldsanknutna faktorer. Fastighetsanknutna faktorer, det vill säga boarea respektive biarea, fastighetens ålder och skick, byggnadens utrustningsstandard, tomtens areal och utformning. Läges- och områdesanknutna faktorer som till exempel tillgång till kommunikationer, tillgång till skolor och daghem, tillgång till kommersiell service, närhet till arbetsplatser, områdets topografi, områdets karaktär. Individanknutna faktorer, vilka är hushållets struktur, inkomster och förmögenhet, finansieringsmöjligheter, kännedom om fastighetsmarknaden Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s

23 3.2 Grundläggande teori Fastighetsvärdering utgörs av tre grundläggande kunskapsområden värdeteori, värderingsteori samt värderingsmetoder och för de flesta som kommer i kontakt med värdering av fastigheter är metoderna och deras tillämning det mest intressanta. Metoderna som används är grundade på värdeteori och värderingsteori. 46 Det är inom värderingsteorin som begreppet marknadsvärde förekommer Marknadsvärde Vid överlåtelser av fastigheter används begreppet marknadsvärde. Begreppet uttrycker fastighetens bytesvärde och definieras enligt följande: Det mest sannolika priset vid en försäljning av en fastighet under normala förhållanden på den allmänna fastighetsmarknaden. 48 Denna definition visar att begrepp som marknadsvärde och pris står i nära relation till varandra men att de inte är identiska. Om marknadsvärdet är den sannolika köpeskillingen vid en eventuell försäljning och av karaktär för en framtida händelse så är priset däremot resultatet av en faktisk händelse. Om samma fastighet skulle säljas flera gånger och vid samma tidpunkt skulle garanterat en variation i prisnoteringarna hittas. Dessa skillnader skulle bero på att säljare och köpare har olika information, varierande erfarenhet av fastighetsaffärer, skilda preferenser och så vidare. Trots spridda priser visar en upprepning den mest sannolika köpeskillingen och det aktuella marknadsvärdet. Marknadsvärdet kan illustreras i följande figur: 49 Sannolikhet Mest sannolikt pris Pris 46 Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s. 4 22

24 3.3 Ortsprismetoden När avsikten med en värdering är avklarad (bedömningen av marknadsvärdet) kan valet av värderingsmetod börja. Ortsprismetoden, nuvärdesmetoden och produktionskostnadsmetoden är de tre huvudmetoder som används i värderingssammanhang för att ta fram ett marknadsvärde. 50 Ortsprismetoden kommer att redogöras då den är mest lämplig för uppsatsens sammanhang. Valet av värderingsmetod avgörs främst genom den tillgång på jämförelseobjekt som finns. Ortsprismetoden används om det finns tillräckligt många köp där värderingsobjektet är beläget. Värderingsobjekt är benämningen på den fastighet som skall värderas. 51 Marknadsvärdebedömningar görs för att prognostisera ett sannolikt pris vid en försäljning. Ett marknadsvärde kan inte observeras som ett betalt pris utan kan endast bedömas. Ortsprismetoden baseras på marknadsanalyser av överlåtelser av jämförbara fastigheter som sålts och skall fungera som ledning vid bedömning av marknadsvärdet. Denna princip är simpel, men innehar en rad praktiska och tolkningsmässiga problem. Resultatets kvalitet beror på tillgänglig marknadsdata och eftersom varje fastighet i stort sett är unik och den marknadsmässiga omsättningen i fastighetsbeståndet likaså, uppstår nästan alltid problem med antalet köp, jämförbarhet samt tidsfaktor. Det leder i sin tur till konflikter där stränga jämförelsekrav ger få köp och många köp ger dålig jämförbarhet. 52 Metoden sker i sex steg: Steg 1, Prisrelatering/normering Prisrelatering kan användas om fastigheterna är mer eller mindre identiska. Det innebär att köpesummorna direkt läggs som underlag för en bedömning av värderingsobjektets värde. Är fastigheten däremot av avvikande egenskaper måste normering ske till en eller flera prispåverkande faktorer. Vanligt är att köpesumman normeras med hjälp av köpeskillingskoefficienten (K/T) vilket står för köpeskillingen/taxeringsvärdet eller med hjälp av boarean (kr/m 2 BOA). Är K/T under 1,00 innebär det att man betalar mindre än taxeringsvärdet för fastigheten. Taxeringsvärdet kan dock vara felaktigt och det kan handla om ett köp inom familjen eller mellan parter där köpeskillingen inte varit av marknadsmässig 50 Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s Persson Erik, s

25 karaktär. Är däremot K/T över 4,00 5,00, kan det tyda på att taxeringsvärdet inte är riktigt eller att köpeskillingen innehåller något annat än vad taxeringsvärdet syftar på. 53 Steg 2, Första urval och gallring En gallring av ortsprismaterialet sker för att utgöra ett underlag för en prisutvecklingsanalys. Gallringen sker med hänsyn till geografisk delmarknad då jämförelseobjekten delas in i län, kommun, församling, trakt, kvarter, värdeområden och så vidare. Objekten delas även in i bebyggelsetyper som är friliggande småhus, kedjehus och radhus. När i tiden är även viktigt att ta hänsyn till. Huvudregeln vid värdering är att beakta jämförelseobjekt som är så färska som möjligt. Det är dock svårt att avgöra vad som anses vara färskt men i områden med hög omsättning på marknaden kan det sista halvårets köp vara tillräckliga att analysera medan områden med låg omsättning kan köp jämföras från en betydligt längre tidsperiod. 54 Steg 3, Tidsaspekten Värderingsobjekten skall värderas vid en särskild tidpunkt, den så kallade värdetidpunkten. Ortsprismaterialet utgörs med största sannolikhet köp från en längre tidsperiod. Bedöms en prisutveckling ha skett från köpetidpunkten till värdetidpunkt bör en omräkning av köpeskillingen göras. En pristrend kan med hjälp av regressionsanalys räknas ut. Regressionsanalysen är som tidigare nämnts en linje som är anpassad till jämförelsetal genom att summan av längden på alla avvikelser från en observerad köpeskilling skall vara så liten som möjligt. Det är denna lutning på linjen som visar den procentuella prisutvecklingen under tidsperioden. Ett rättvisande resultat av prisutvecklingen avser normalt köp per år. De omräknade köpen kan också visas i ett så kallat histogram. 55 Steg 4, Andra urval och gallring Den andra gallringen tar i första hand hänsyn till fastighetsanknutna egenskaper. Närmiljön är viktig, likaså om småhuset har en egen strand eller ligger nära en strand. Fastighetsanknutna egenskaper är storlek, ålder, standard och tomtstorlek. Närmiljön och mikroläget är svåra att beakta. Uppgifter om dessa förhållanden finns inte i några register och uppgifter om dessa 53 Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s. 75, Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s

26 förhållanden måste hämtas på annat sätt, genom besiktning av fastigheten. Dock finns uppgifter om strandbelägenhet i registren. 56 Steg 5, Applicera prisutvecklingen på de slutligen valda jämförelseobjekten Innan det slutliga medelvärdet beräknas skall prisutvecklingen appliceras på jämförelseobjekten. De överblivna värderingsobjekten efter att gallringen har gjorts skall läggas till grund för jämförelse med värderingsobjektet. 57 Steg 6, Resultat av ortsprisanalysen Resultatet av analysen är ett framräknat medelvärde per fastighet, i kr per m 2 BOA eller K/T. Detta medelvärde används sedan för att räkna ut värdet på värderingsobjektet Fastighetstaxering Allmänt Fasighetstaxering ligger främst till grund för beskattning av fastigheter såsom fastighetsskatt samt förmögenhetsskatt. Fastighetstaxering består av schablonmässiga modeller och är en form av massvärdering av fastigheter. Taxeringsvärdet skall i princip motsvara 75 % av marknadsvärdet under den period som utgör nivåperioden. Nivåperioden är den period då köp och försäljningar studeras inför en allmän fastighetstaxering (AFT) eller förenklad fastighetstaxering (FFT). Syftet med detta är att kartlägga marknadsvärdenivån för olika fastigheter. 59 De värderingsmodeller som används vid fastighetstaxering är främst reglerade i författningarna om fastighetstaxering (FTL, FTF och i RSV: s föreskrifter och allmänna råd). 60 År 1996 infördes ett omräkningsförfarande vilket innebar att basvärdet, tidigare taxeringsvärdet, räknades om med hänsyn till prisutvecklingen i det område fastigheten låg i. Detta förfaringssätt kritiserades emellertid och kom successivt att raderas ut och är idag ersatt av förenklad fastighetstaxering (FFT) och begreppet taxeringsvärde används återigen. Det skiljs mellan allmän fastighetstaxering och förenklad fastighetstaxering. AFT av någon fastighetstyp sker alltid udda årtal och jämna år sker FFT. De år AFT/FFT inte sker beaktas förändringar av enskilda fastigheter genom SFT, vilket innebär att samtliga fastigheter av 56 Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, s Haapaniemi Monica & Larsson Lars Erik, 2003, s Haapaniemi Monica & Larsson Lars Erik, s