EXAMENSARBETE. Köparens och säljarens ansvar för fel vid köp av fast egendom, samt dess påföljder. Anders Ormann

Transkript

1 EXAMENSARBETE Köparens och säljarens ansvar för fel vid köp av fast egendom, samt dess påföljder Anders Ormann Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap Luleå tekniska universitet Institutionen för ekonomi, teknik och samhälle

2 Köparens och säljarens ansvar för fel vid köp av fast egendom, samt dess påföljder Av: Anders Ormann Handledare: Ulf Vannebäck

3 Sammanfattning Syftet med arbetet har varit att utreda köparens och säljarens ansvar för fel i fastighet. Fastighetsaffären är för många den största affären man gör i livet. Därför är det av stor vikt att allt går rätt till. Beroende på hur säljaren agerar vid visningar och vid frågor på uppmaning av köparen kan det få stora konsekvenser, långt efter avslutad affär. Vad blir följderna av att säljaren upplyser om att vattnet i brunnen är utmärkt, friskt och kallt? Måste vattnet då också vara just utmärkt, friskt och kallt? Vilket ansvar har säljaren för ett sådant påstående? Även undersökningsplikten är för många ett luddigt begrepp, innebär undersökningsplikten att man som köpare måste undersöka fastigheten, eller kan man helt bortse från undersökningsplikten. Frågorna är många och jag ska beröra de frågor som bäst besvarar frågan, gällande rätt. Sammanfattningsvis kan sägas att köparens undersökningsplikt är mycket djupgående och säljaren har ett stort rättsligt skydd av undersökningsplikten. Däremot kan andra omständigheter som säljarens agerande i övrigt påverka undersökningspliktens omfattning. Vid lagstiftningen har mycket lämnats åt domstolarna att avgöra gällande rätt, min rättsutredning kommer därför utgå utifrån praxis med hjälp från välkända författare såsom Folke Grauers, Jan Elfström, med flera.

4 Innehållsförteckning Förkortningar Inledning Mäklarsamfundet Syfte Frågeställning Metod Avgränsning Köp av fast egendom Bakgrund till nya JB Faktiskt fel Felbedömningen - Presentationsmodellen Konkreta fel Garantier Enuntiationer Rättsfall NJA 1983 s NJA 1978 s RH 1983: NJA 1978 s Analys av rättsfall Abstrakta fel Undersökningsplikt Rättsfall NJA 1980 s NJA 1978 s NJA 1984 s NJA 1981 s Friskrivningsklausuler Rättsfall NJA 1975 s NJA 2007 s Rättsligt fel och rådighetsfel Inledning Rättsligt fel Rådighetsfel... 19

5 5. Påföljder vid fel i fastighet Inledning Allmänt om påföljder Prisavdrag RH 2001: Hävning Skadestånd Diskussion Slutsats Källförteckning... 25

6 Förkortningar JB Jordabalken (1990:994) JT Juridisk tidskrift Prop Proposition HD Högsta domstolen NJA Nytt juridiskt arkiv RH Hovrätten AvtL Avtalslagen (1915:218) RB Rättegångsbalken 1

7 1 Inledning Den största affären sett till kronor räknat är för många köpet av sitt första hus. Ett husköp är ofta noggrant genomtänkt. De största faktorerna som spelar in vid fastighetsköp är som många fastighetsmäklare säger läget läget och åter läget, det är lätt att man då blir blind på alla övriga faktorer som spelarin för att den största affären också ska bli den bästa affären. Hög belåningsgrad är vanligt. Nu på senare tid har det införts ett lånetak där man inte får ha huset som säkerhet för lån till mer än 85 % av marknadsvärdet, vilket vanligtvis är det belopp som man som köpare köper huset för. Utöver bottenlån förekommer det även topplån utan säkerhet och även ett blancolån den sista biten. Detta är en inte helt orimlig bild av hur ett låneupplägg kan se ut vid ett första fastighetsköp. Slutsatsen man kan dra av detta är att felmarginalerna är mycket små om inte obefintliga. Ett litet fel i huset kan ställa till oerhörda problem för köparna. Framförallt fel som är akuta, såsom ett läckande tak som man missade vid besiktningen eller helt enkelt lät bli att besiktiga. Förekommer det även en friskrivningsklausul från dolda fel, kan konsekvenserna bli förödande. Vilket ansvar ska läggas på parterna köpare och säljare för att en friskrivningsklausul ska bli rättsligt gällande och vad blir följden av ett fel i fastigheten? Vem bär ansvaret? 1.2 Mäklarsamfundet Majoriteten av alla fastighetsöverlåtelser sker genom en fastighetsmäklare, där 75 % av alla mäklare är anslutna till mäklarsamfundet. Mäklarsamfundet är en branschorganisation för fastighetsmäklare. Årligen svarar mäklarsamfundets kundombudsman på över 3000 frågor från både köpare och säljare. En betydande del av dessa, 45,49 % rör ansvarsfrågor, tvist och avtalsformuleringar 1. 8,75% 4,51% 0,13% Ansvar 10,36% 18,10% Förmedlingsuppdrag Avtal Budgivning 16,49% Tvist 11,37% 16,02% Ordningsfråga Provision Pris 14,27% Övrig info 1 Mäklarsamfundets kundombudsman 2

8 1.3. Syfte I denna uppsats har syftet varit att utreda köparens och säljarens ansvar för fel i fast egendom. Med utgångspunkt på konkreta fel och abstrakta fel. Uppsatsen utreder även betydelsen av undersökningsplikten och dess rättsverkningar, samt om man som köpare har undersökningsplikt. Vilken rättsinverkan har friskrivningsklausuler och hur ska dessa vara utformade för att vara rättsligt gällande. Kort berörs rättsligt fel och rådighetsfel och avslutningsvis vilka påföljder som aktualiseras vid fel i fastighet. 1.4 Frågeställning Vem av köpare och säljare bär ansvaret för fel i fast egendom efter fastighetsöverlåtelse? Samt vilken inverkan har köparens undersökningsplikt, säljarens upplysningsplikt och eventuella friskrivningar på ansvarsfördelningen? Vilka påföljder kan aktualiseras vid fel i fastighet? 1.5 Metod I rättsutredningen har jag använt mig av en traditionell juridisk metod. Rättsutredningen är gjord utifrån förarbeten, lag, praxis och doktrin. Den lag som till huvudsak reglerar utformningen av felansvaret vid fel i fastighet är Jordabalken, hädanefter JB. Jag utgår från JB regler om felansvar och påföljderna vid sådant. Vid antagandet av JB överläts mycket åt rättspraxis att ta ställning till vad ett kontraktsbrott vid fel i fastighet är och påföljderna för köpare och säljare. Stor vikt kommer därför att läggas vid en rättsutredning gjord utifrån praxis med hjälp av doktrin från välkända författare så som Folke Grauers, Jan Elfström, Anders Victorin och Richard Hager. Mitt val av praxis har till största delen valts utifrån domar från HD, eftersom dessa får anses ha störst rättspåverkan och ofta ses som prejudikat. Omfattande praxis finns på området, därför lyfter jag fram de rättsfall som enklast ger svar på frågan, gällande rätt. 1.6 Avgränsning I denna uppsats utreder jag med bakgrund av reglerna i JB, köparens och säljarens ansvar vid fel i fastighet, med utgångspunkt från konkreta och abstrakta fel. Då det inte råder lika delade meningar om rättsligt fel och rådighetsfel, väljer jag att endast nämna dessa fel mycket översiktligt. Det finns många prejudicerande avgöranden från Högsta domstolen, därför väljer jag att i största möjliga mån utgå från dessa. 3

9 2. Köp av fast egendom Vid köp av fast egendom uppställs vissa krav för att ett köp ska bli gällande, enl. JB 4:1 krävs det att man upprättar en köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Dessa regler är grundkraven för att ett köp ska bli rättsligt gällande. Kontraktsbrottsreglerna är de mest omfattande reglerna i 4 kap JB, vilket knappas får ses som någon tillfällighet. Anledningen är att det finns störst behov av kontraktsbrottsregler i fall parterna kommer i allvarlig konflikt med varandra. Det är också på just dessa punkter som avtalet, köpekontraktet, är tunnast och i vissa fall ofullständigt, kanske för att det upplevs som obehagligt att i avtalssituationer diskutera klausuler som kan uppfattas som att man misstror motparten. 2 Det är viktigt att kunna lösa en uppkommen konflikt efter köp. I de fall köpeavtalet inte innehåller några bestämmelser i den tvistiga frågan blir de dispositiva och/eller tvingande rättsregler om det aktuella kontraktsbrottet direkt avgörande. Det kanske ännu viktigare är att kunna förebygga konflikter, och här kommer ofta mäklarens del i köpprocessen att spela en avgörande roll. Är mäklaren noggrant påläst och kunnig i frågan kan man på ett enkelt sätt förebygga framtida konflikter, som kanske annars hade kunnat bli en utdragen rättsprocess. Genom att skriva avtalet klart och fullständigt kan en framtida konflikt hindras. En bra avtalsklausul kan förhandlas fram och skrivas bara om man behärskar bakgrudsrätten. Det viktigaste får anses vara att avtalsskrivaren vet vad klausulen betyder, då den sätts i relation till rättsreglerna Bakgrund till nya JB Jordabalken har sedan dess tillkomst i 1734 års lag varit föremål för en mängd förändringar. Redan vid 1800-talets början hade rättsutvecklingen på jordrättens område förändrat läget så att tiden ansågs mogen för att skapa en ny jordabalk talet betydde en vittgående liberalisering av fastighetsrätten. 4 Lagberedningen har sedan dess vid flera tillfällen lagt fram förslag till ny jordabalk utan framgång. Omarbetningar har dock skett löpande. Dagens jordabalk från 1972 är en ganska färsk lagstiftning men för den skull är den inte modern, fastighetsrätten kännetecknas av historisk tradition och långsamma förändringar. Det nya med jordabalken är att reglerna systematiserats och samlats. Många av reglerna är en kodifikation av rättspraxis från den gamla jordabalkens tid. 5 Genom införandet av 1972 års jordabalk ändrades reglerna om säljarens felansvar väsentligt. Enligt äldre rätt skulle de villkor som köpet grundades på införas i köpehandlingarna. Detta formkrav medförde att säljaren i princip endast ansvarade för faktiska fel som innebar en avvikelse från skriftlig utfästelse samt då svek förelåg. Vid införandet av nya JB 4:19 utökades säljarens felansvar att gälla även muntliga utfästelser, för vad som kan anses utfäst samt för avvikelser från vad köparen haft anledning att räkna med vid köpet. 6 I samband med att köp- och konsumentköplagarna antogs 1990 infördes några förändringar i JB 4kap. Köparens 2 Grauers, s Grauers, s Agell & Malmström, s Grauers, s Larsson, s 15. 4

10 undersökningsplikt kom till utryck direkt i lagtexten, vilket tidigare enbart hade kunnat utläsas från förarbeten och praxis 7. 7 Prop 1989/90:77 s 60 5

11 3. Faktiskt fel JB 4:19 tar i första hand sikte på faktiska fel men kan även tillämpas på rättsliga fel och rådighetsfel. 8 JB 4:19 behandlar fallen då fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller då den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. I sådana fall gäller reglerna i JB 4:12 om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. 9 Enligt JB 4:19 är skadeståndsansvaret i första hand kopplat till säljarens utfästelser, eller i andra hand till en sorts fingerad garantiutfästelse, fastigheten avvek vid köpet från vad säljaren får anses ha utfäst. I tredje hand svarar säljaren för culpa in contrahendo. Jordabalkens felansvar enligt JB 4:19 behandlar två principiellt skilda feltyper. Konkreta fel. Vad som följder av avtalet. Abstrakta fel. Avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. 10 Någon klar gränsdragning mellan konkreta och abstrakta fel finns inte. Lagrådet har yttrat sig i frågan två gånger, första gången i prop. 1970:20 A s Samt senast i samband med reformeringen av felreglerna prop. 1989/90:77 s 75. Båda gånger framkom samma slutsats att det inte är motiverat att dra en kategorisk gräns mellan abstrakt och konkret felbedömning. Men för den skull avvisar inte lagstiftaren tvåstegsmodellen, som redovisas i kap 4. Det som sägs i förarbetena 11 är att domstolen inte behöver använda tvåstegsmetoden om den inte vill, utan kan tvisten lösas genom undersökningsplikten som utgångspunkt, går även det bra. Framställningen nedan är gjord utifrån tvåstegsmodellen. 8 Victorin & Hager, s Grauers, s Victorin & Hager, s Prop 1989/90:77 s 40. 6

12 3.1 Felbedömningen - Presentationsmodellen Vid fel i fastighet finns det olika synsätt för hur man på bästa sätt kommer fram till en korrekt felbedömning. Frågan är i vilken ände ska man börja för att ta reda på om det föreligger ett fel eller inte. Folke Grauers förespråkar en modell som kallas tvåstegsmodellen, 12 vilken introducerades av Knut Rodhe. 13 Lena Olsen och Anders Victorin har kritiserat modellen och anser att den modell som Folke Grauers förespråkar är både komplicerad, kontroversiell och skulle strida mot gällande rätt. Det rätta vore att använda sig utav undersökningsplikten som utgångspunkten för felbedömningen 14. Folke Grauers svarar i en artikel i JT 15, att fördelarna med tvåstegsmodellen är att man får en enhetlig struktur då man hanterar felproblemen, och att problemen tas upp i en konsekvent ordning, vilket gör att bedömaren undviker att i onödan tappa bort något viktigt moment då felansvar ska fastställas. Olsen och Victorin har inte på något sätt visat belägg för att tvåstegsmodellen skulle stå i strid med gällande svensk rätt. Jag väljer att redovisa felbedömningen enligt Folke Grauers tvåstegsmodell. Först steget i felbedömningen är att ta ställning till vilken standard i olika avseenden köparen har rätt att kräva att fastigheten har vid köpet. Om fastigheten avviker från den standard köparen har rätt att kräva, föreligger fel i köprättslig mening. I första hand fastställs standarden genom en konkret, subjektiv, bedömning med utgångspunkt i parternas avtal, i vid bestämmelse. Finns det en bestämmelse i avtalet eller en muntlig uppgift som säljaren har lämnat till köparen i samband med köpet i annons eller fastighetsbeskrivning där det framgår att fastigheten ska ha eller sakna en viss egenskap, har köparen rätt att kräva att fastigheten stämmer överens med uppgiften. Annars föreligger ett konkret fel, där köparen har rätt att göra påföljder gällande enligt JB 4: Om avtalet inte ger vägledning för ansvarsbedömningen får man i stället göra en abstrakt, objektiv, bedömning av fastighetens standard. Köparen har rätt att åtminstone som utgångspunkt kräva att fastigheten har normal standard. Vad som menas med normal standard tar sikte på vad en genomsnittlig köpare normalt skall kunna förvänta sig av det aktuella köpeobjektet. Avvägning får göras mellan typiska säljarintressen och typiska köparintressen. Avviker fastigheten från en abstrakt bestämd standard föreligger ett abstrakt fel. Avviker inte fastigheten från varken konkret fel eller abstrakt fel, föreligger således inget fel som säljaren svarar för. 17 Steg två i tvåstegsmodellen är att fastställa om felet är relevant. För att åberopa felansvar krävs det att felet ska vara relevant, man måste som köpare kunna göra åtminstone en påföljd gällande. Vid relevansbedömningen förs sådana omständigheter in som parternas vetskap och handlande, Felet kan sakna relevans om det anses upptäckbart, se undersökningsplikt kap 3.4, samt reklamation, preskription och påföljdsfriskrivningar, se kap 5 angående påföljder om felet är relevant. 12 Grauers, s Rodhe, Obligationsrätt, Olsen & Victorin, JT Nr /2. 15 Grauers, Nr /92 16 Grauers, s Grauers, s

13 3.2 Konkreta fel I den följande framställningen skall de viktigaste rekvisiten i JB 4:19 tas upp till diskussion, vilka är följande: JB 4:19 1st 1p 1 ledet Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet tillämpas vad som sägs i JB 4:12 om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Lagtexten i sig ger inte mycket vägledning för att avgöra gällande rätt. Vad som är avtalat är inte enbart vad som står i köpekontraktet, särskilda direkta utfästelser, utan även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet. Bedömningen görs i vid bemärkelse. Den viktigaste utgångspunkten för en bedömning av vad som följer av avtalet är innehållet i köpehandlingarna. 18 Vilket menas köpekontrakt och slutligen köpebrev. Finns det inte upptaget i köpehandlingarna om fastighetens konkreta standard kan man ändå bli bunden om man som säljare ger uttryckliga garantier eller enuntiationer. 19 Båda innebär utfästelser som utöver rätt till prisavdrag på köpeskillingen ger rätt till skadestånd. Garantier och enuntiationer kan ske både skriftligt och muntligt. Något formkrav att utfästelser ska ske skriftligt finns inte längre Garantier Med garantier menas otvetydiga uppgifter från säljarens sida där han garanterar antingen i köpehandlingarna eller muntligen att fastigheten t.ex. har ett visst antal kvadratmeter eller att dräneringen är perfekt. 21 Felbedömningen är enkel i dessa fall. Man jämför fastighetens verkliga egenskaper med vad som är garanterat. Är felet relevant är också i princip alla påföljder tillämpliga direkt, inte bara avdrag och hävning utan också skadestånd. En garanti medför också att köparens undersökningsplikt reduceras eller faller bort Enuntiationer Enuntiationer föreligger då säljaren lämnat preciserade uppgifter om fastigheten utan att för den skull uttryckligen ha garanterat något eller uttryckligen åtagit sig ansvar för att uppgifterna är riktiga. 23 Bedömningen av vad som skall anses utfäst skall göras på objektiva grunder och att följaktligen köparens rent subjektiva uppfattning av avtalsinnehållet inte är avgörande 24. Uppgiften bör allmänt sett vara ägnad att inge tillit. Utöver detta ställer man kravet att uppgiften gett köparen i det konkreta fallet anledning att utgå från att fastigheten har den goda egenskapen eller saknar den dåliga egenskapen som säljaren har uppgett. Lämnar man som säljare en enuntiation, krävs det att enuntiationen har gjort intryck på köparen för att den skall ha betydelse, köparen har 18 Victorin & Hager, s Grauers, s Prop 1970:20 del A sid Grauers, s Grauers, s Grauers, s Prop 1989/90:77. S 59. 8

14 bevisbördan för att uppgiften haft avgörande betydelse för hans ställningstagande vid avslutet Rättsfall Nedan belyses några rättsfall för att se hur domstolen har avgjort innebörden av en utfästelse. Som med alla civilrättsliga mål får dom inte givas över annat eller mera, än vad part, i detta fall säljaren, har yrkat, rättegångsbalken 17:3 1 p, hädanefter RB. Avslutningsvis ges en analys av rättsfallen NJA 1983 s 858 Arealbrist i fastighet. Den påstådda utfästelsen gäller arealen i en fastighet som enligt säljarna skulle uppgå till kvm. Uppgiften om arealen lämnades dels muntligen av mäklaren och av säljaren samt genom översändande av fastighetsbeskrivning. HD resonerar att den lämnade uppgiften får anses ha inneburit en utfästelse som befriat köparna från undersökningsplikten. Inte heller har köparna insett att tomtarealen var en annan än den uppgivna. Köparna har slutit köpeavtal i tron att tomten varit större än som i verkligheten varit fallet och är berättigade till yrkat avdrag. HD har inte uttalat sig huruvida arealbristen har haft någon för köparen avgörande betydelse för köpet, eftersom säljaren inte gjort någon tydlig invändning om det, se RB 17: NJA 1978 s 307 Frågan i målet rörde felaktig dragning av rörledning i byggnad. Vilket har resulterat i vattenskada i byggnad. Till sin grund för talan har köparen angett att säljaren genom överlämnande av ritningar till köparen har utgett en utfästelse att ledningarna utförts på det sätt ritningarna angav. HD uttalade att om säljaren visar upp byggnadsritningar kan det under speciella omständigheter ges den innebörden att säljaren utfäster att byggnaden utförts i enlighet med ritningarna. HD konstaterade dock att ritningarna i vad avser ledningsdragningen, överhuvudtaget inte synes ha varit på tal mellan parterna före köpekontraktets tecknande. Det finns ingenting som tyder på att köparen innan vattenskadan upptäcktes, fäst något avseende vid hur ledningarna var dragna. Köparen har med andra ord inte visat att ritningarna inverkat på köpet. Köparen är inte berättigad till avdrag på grund av åberopad utfästelse. Rättsfallet belyses även nedan, undersökningsplikt Kapitel RH 1983:135 I detta mål belyses att köparen måste visa att han tagit intryck av uppgifterna. I en frågelista lämnad av säljaren vid försäljning av en fastighet uppgavs att en ytvattenbrunn var mycket bra och att den aldrig vållat några problem. Köparen har påvisat att uppgiften är av betydelse genom att enligt frågelistan och muntligen vid 25 Grauers, s 148 9

15 försäljningstillfället försäkra sig om att vattenmängden i brunnen var tillräcklig. Tingsrätten gör bedömningen att dessa uppgifter är att jämställa med utfästelser, som gett köparna befogad anledning att utan vidare undersökning utgå från att brunnens kapacitet varit tillräcklig för normal vattenförbrukning. Då så icke varit fallet har fastigheten varit behäftad med fel för vilket säljarna svarar. Hovrätten fastställde tingsrättens dom NJA 1978 s 301 Frågan i målet rörde en fastighets dricksvatten som efter laboratorieundersökning visat sig ha ett sådant bakterieinnehåll att det anses otjänligt som dricksvatten. Uttalanden av säljaren till köparen under köpeförhandlingarna om att dricksvattnet var utmärkt och friskt och kallt har med hänsyn till omständigheterna inte ansetts innebära en utfästelse av säljaren om vattnets lämplighet som dricksvatten. Tingsrätten resonerar som så att uttalandet måste ses mot bakgrund av vad som borde ha framgått för köparna vid deras undersökning av fastigheten. Köparna borde vid undersökningen ha insett den uppenbara faran för att vattnet skulle förorenas i det 500 meter långa öppna diket. Säljarens uttalande om vattnets beskaffenhet kan inte ges annan innebörd än att han därigenom lämnat ett allmänt värdeomdöme om vattnet. En uttrycklig utfästelse om vattnets kvalitet har således inte lämnats. Hovrätten fastställer tingsrättens dom och högsta domstolen går på tingsrättens resonemang att köparna borde insett den uppenbara risken för vattnets förorening. Målet ogillades Analys av rättsfall Av rättsfallen kan utläsas att uppgifter som en säljare lämnar skall vara preciserad för att klassas som en enuntiation. Det krävs också att köparen kan visa att uppgiften har inverkat på köpet. Köparen bör kunna visa att de lämnade uppgifterna diskuterats mellan parterna åtminstone något i detalj. 26 Diskuteras en fråga mer ingående är det också lättare att bevisa att frågan har varit av intresse för köparen. Senaste berörda rättsfallet talar för att det kan finnas andra omständigheter som förtar effekten av uppgiften. Om köparen borde ha insett att lämnad utfästelse inte kan tillmätas betydelse. Lämnade enuntiationer kan klassas som sådana preciserade uppgifter men genom andra omständigheter förlora sin effekt, genom köparens egna iakttagelser respektive neutraliserande uppgifter i fastighetsbeskrivningen. Uppgift från säljare måste sättas i det sammanhang den förekommit 27. För att undvika felansvar för lämnade enuntiationer bör man som säljare inte lämna preciserade uppgifter om fastigheten som man inte är beredd att stå för. Är säljaren osäker på den lämnande uppgiften bör man ta tillbaka den eller reservera sig, så att verkan av uppgiften neutraliseras. 26 Grauers, s Grauers, s152 10

16 3.3 Abstrakta fel Ger inte avtalet, i vid bemärkelse, vägledning för felbedömningen får man försöka att på ett mera objektivt sätt fastställa vilken standard köparen kan kräva att köpeobjekten skall ha. Fortsättningen i tvåstegsmodellen blir att göra en abstrakt felbedömning, se ovan kap 4, JB 4:19 1st 1p 2 ledet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Utgångspunkten är, att man skall försöka fastställa vad en genomsnittlig köpare normalt skall kunna förvänta sig av köpeobjektet. Hänsyn ska tas till både köpar- och säljarintressen. 28 Det gäller att först se vilken typ av problem köparen har, och därefter undersöka om just detta problem kan klassas som en avvikelse från normal standard. 29 Vad en genomsnittlig köpare har rätt att förvänta sig varierar beroende på vilket typ av fastighet köpet gäller, t.ex. jordbruksfastighet eller villafastighet. För en villafastighet är det främst byggnadens ålder och allmänna underhåll som är intressant. 30 Köparen kan säkerligen ställa högre krav på ett nybyggt hus än på ett äldre hus. Vem som har utfört byggnationen kan också spela in, är det ett hemmabygge bör man som köpare vara medveten om att risken för fel är högre än om det är ett fackmannamässigt arbete. 31 Vad köparen har rätt att kräva i fråga om normal standard när inget är avtalat, är svårt att ange. För att åberopa avvikelse från normal standard ska det till ganska mycket, det finns en betydande spännvidd i det normala. 32 Avvikelsen från normal standard bör vara uppfylld när avvikelsen som verkligen betyder något för fastighetens marknadsvärde. Kostnaden i relation till köpeskillingen får betydelse för felbedömningen, se nedan, kap 5.3.1, RH 2001: Undersökningsplikt Undersökningsplikten innebär en ansvarsfördelning. Utgångspunkten när det gäller att fördela ansvaret för faktiskt fel är köparens undersökningsplikt. Fel som köparen har möjlighet att upptäcka får köparen själv stå för, medan säljaren ansvarar för sådana fel som inte går att upptäcka. Vad som går att upptäcka är i första hand fel som direkt går att se. Kan man se felet som sådant, är det upptäckbart och därmed inte relevant. Några ingrepp ska inte behöva göras, men är utrymme tillgängligt för undersökning (vind källare etc.) omfattar utrymmena undersökningsplikten. 33 Utgångspunkten är vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare kan upptäcka respektive inte kan upptäcka. 34 Finns det symtom på fel, fuktfläckar, dålig lukt eller dylikt, som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, bör det normalt krävas att köparen går vidare med sin undersökning. Det kan då tänkas att köparen tvingas anlita en sakkunnig för att fullgöra undersökningsplikten. Hur ingående undersökningsplikten blir beror bl.a. av de iakttagelser som kan göras på fastigheten. Säljarens uppgifter kan antingen reduceras, om säljaren lämnar lugnande besked eller utöka undersökningsplikten om säljaren lämnar varningssignaler som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens 28 Grauers, s Grauers, s Grauers, s Victorin & Hager, s Grauers, s Grauers, s Prop 1989/90:77 s 41 11

17 sida. 35 Säljaren bär risken för att fastigheten anses felaktig i fall då köparen inte har upptäckt ett visst förhållande. Det ger anledning för säljaren att upplysa om fastighetens skick. Förhållanden som säljaren upplyst om kan inte betraktas som dolt fel. Säljaren kan dock bli skadeståndsskyldig om säljarens förtigande om ett fel innefattar ett svikligt förledande av motpart eller annat ohederligt förfarande. Någon generell upplysningsplikt finns inte. 36 Vad köparen borde upptäckt i det konkreta fallet kan påverkas av uppgifter som köparen fått av säljaren i form av, garantier och enuntiationer, som både kan utöka och reducera köparens undersökningsplikt Rättsfall Nedan belyses några rättsfall för att se hur domstolen har resonerat vid bedömningen om köparens har brustit i sin undersökningsplikt. Samt om felet ska klassificeras som dolt fel eller om det har varit av sådan art att det har kunnat upptäckas vid en undersökning av fastigheten. Rättsfallen behandlar även om säljaren har upplysningsplikt. Eftersom sakfrågan i rättsfallen till stor det varierar väljer jag här att göra en analys av respektive rättsfall löpande NJA 1980 s 555 Målet gäller avdrag på köpeskillingen för rötskador i byggnadens bjälklag. Rötskadan fanns då köparna tillträdde fastigheten. Av utredningen framgår att de aktuella skadorna kunde iakttas endast vid sådan besiktning som utfördes från kryputrymmet under byggnaden. HD:s bedömning överensstämmer med TR:ns bedömning att, med hänsyn till byggnadens ålder och vad som framkommit om byggnadens allmänna skick måste det ha varit uppenbart för en köpare att det kunde finnas sådana skador på de delar av byggnaden som endast kunde ses från kryputrymmet. En av köparen med tillbörlig omsorg och sakkunskap förtagen undersökning av fastigheten borde således ha innefattat besiktning avseende kryputrymmet. Att kryputrymmet var svårtillgängligt utgör inte hinder som hade berättigat köparen att avstå från denna besiktning. Köparna får således stå för kostnaderna Analys HD drog slutsatsen att det ingick i köparens "undersökningsplikt" att besiktiga kryputrymmet. Kritik har framförts till ovanstående metod. Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet har i remisskritik 38 framfört att ovanstående metod innebär att man i extremfallet kan hamna i kravet att köparen monterar ner väsentliga delar av en byggnad för att inspektera om därinne finns sådant fel som omständigheterna i det aktuella fallet ger en varningssignal om. Normalt lär säljaren knappast acceptera ett sådant agerande av en spekulant. 35 Prop 1989/90:77 s Prop 1989/90:77 s Grauers, s Prop 1989/90:77 s

18 De omständigheter, som HD här använt för att bestämma omfattningen av "undersökningsplikten" och därmed av svaret på frågan om bristen var "upptäckbar" eller "oupptäckbar" "vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning" kunde emellertid lika väl ha använts för att bestämma vilken kvalitet på fastigheten som med hänsyn till omständigheterna var rimlig att förvänta sig. HD skulle i stället ha kunnat slå fast att byggnadens ålder och för köparen uppenbara allmänna skick innebar att köparen hade haft anledning att räkna med att det kunde finnas rötskador på bjälklagen nere i kryputrymmet. De skador som senare upptäcktes på bjälkarna, kunde HD ha sagt var väntade vid köpet och köparen inte kan ställa säljaren till svars för dem. 39 Folke Grauers kommenterar också rättsfallet och säger att HD:s ordning att se på problemet känns avigt NJA 1978 s 307 Målet gäller felaktig dragning av rörledning i byggnad. Vilket har resulterat i vattenskada i byggnad. Köparen har i första hand åberopat en utfästelse där överlämnande av ritningar har föranlett utfästelsen. Köparen har inte visat att ritningarna har inverkat på köpet och är inte berättigad till skadestånd på den punkten. I andra hand åberopade köparen att aven om man bortser från den utfästelsen som skulle ha legat i överlämnandet av ritningarna, är säljaren skyldig att utge skadestånd till köparen på grund av dolda fel. HD resonerade att vid sidan av utfästelsefallet anses det föreligga ett visst om än mycket begränsat utrymme för skadeståndsansvar. Då ett fel innebär en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard på fastigheten, att denna måste anses sakna en kärnegenskap som får anses utfäst även om frågan inte berörts i köpehandlingarna. Ledningsfelet kunde inte upptäckas av köparen ens vid en noggrann undersökning av huset. Ledningarna var ingjutna i betonggolvet och verkningarna av felet var omfattande och golvet måste brytas upp i större delen av bottenvåningen. Felet drabbade funktioner som måste anses vara för fastighetens brukande av grundläggande betydelse. Felet utgjorde en så fundamental avvikelse från den standard köparen utav vidare ägt förutsätta att huset hade. Säljaren kan inte undgå skadeståndsansvar Analys Genom ovanstående rättsfall etablerades en ny grund för skadeståndsansvar vid fel i fastighet. Tidigare har som ovan redovisats i kapitel 5, att skadestånd utgår om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Uttrycket får anses utfäst omfattar både utfästelser och s.k. garantifikationer. Garantifikationen bygger på att fastigheten saknar en s.k. kärnegenskap. Köparen kan nu få skadestånd trots att vanliga förutsättningar för skadestånd saknas. HD börjar med att konstatera att det rörde sig om ett dolt fel. Felet var av stor betydelse för fastighetens användning, samt att felet var omfattande. HD tog även hänsyn till att det rörde sig om ett nyuppfört hus som förvärvades direkt från 39 Prop 1989/90:77 s Grauers, s

19 byggherren. Därför måste felet på grund av sin art och omfattning anses ha utgjort en så fundamental avvikelse från den standard som köparen utan vidare ägt förutsätta att huset hade. Skadestånd utgår genom avsaknaden av kärnegenskap. Utrymmet för skadestånd är som framgår mycket begränsat NJA 1984 s 3 Köparen har efter tillträde upptäckt röta i takkonstruktionen. Vilket vid besiktningen av byggnaden innan köpet inte var besiktningsbart. Utredningen i målet visar att vindsutrymmet efter ombyggnad 1970 inte var tillgängligt för besiktning utan ingrepp i byggnaden. Frågan är om en köpare ska behöva undersöka ett slutet vindsutrymmet. Köparen av fastighet har i allmänhet själv att bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap förtagen undersökning av fastighet. Omfattningen av köparens undersökningsplikt har i rättsfallet NJA 1980 s 555, se ovan, visat sig även omfatta utrymmen som endast med svårighet är tillgängliga för undersökning. HD ansåg att besiktning av angivet utrymme ansågs ligga utanför undersökningsplikten, eftersom det saknades felsymtom. Säljaren har upplyst köparen om hur han utfört isoleringsarbetet, bl.a. att diffusionspapp lagts in och att det fanns ventilationshål i gavelspetsarna. Ett ventilationsrör från badrummet mynnade ut i vindsutrymmet i stället för att mynna ut ovanför yttertaket. Frågelistan som säljaren har lämnat till köparen gav inte heller den några upplysningar om att något fel ansågs föreligga, säljaren hade svarat nej på frågan om han haft anledning att misstänka fuktskador i ytter- eller innertak. Slutligen konstaterade HD att dessa omständigheter sammantaget innebar att köparen inte behövt begära att få ta sig in i det slutna utrymmet. Felet ansågs vara dolt. Köparen ansvarar för felet Analys Slutsatsen man kan dra av detta rättsfall är att en köpare normalt inte ska behöva undersöka ett slutet oåtkomligt vindsutrymme, eftersom det då krävs ingrepp i byggnaden. Rättsfallet ger viss vägledning för vad som skulle kunna utöka undersökningsplikten, d.v.s. gett köparen anledning att ändå undersöka det slutna vindsutrymmet. Det ansågs inte styrkt att säljaren uppgett att ett ventilationsrör från badrummet skulle mynna ut inne i vindsutrymmet, i stället för att mynna ut ovanför yttertaket. Om det visat sig att ventilationsröret mynnat ut i vindsutrymmet genom säljarens uppmaning eller egna iakttagelser, hade undersökningsplikten troligen utökas till att även omfatta det slutna vindsutrymmet NJA 1981 s 894 Köpet avsåg en villafastighet. Som har sålts med friskrivning från ansvar för fel eller brist i fastigheten. Efter förvärvet har fastigheten utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en gatuomläggning. Gatuomläggningen hade innan köpet 41 Grauers, s

20 ändrats av kommunen men inte fastställts av länsstyrelsen. Gatuomläggningen innebar att en rondell flyttades från 20 meter till 3 meter från fastigheten. HD konstaterar att en sådan avvikelse från vad köparen förutsatt rörande fastigheten bör bedömas enligt JB 4:19. Innan köpet har säljarna aktivt försökt hindra en utvidgning av rondellen som senare skett. Säljaren har bl a i en skrift till kommunens byggnadsnämnd utvecklat de mycket stora nackdelarna åtgärden skulle få för miljön på säljarnas fastighet. Säljarna borde då ha förstått att risken för sådana förändringar var av väsentlig betydelse för en spekulant på fastigheten. Endast en upplysning om att vägen skulle breddas lämnades till köparna. HD gör bedömningen att säljarna utnyttjat köparnas bristande kännedom om det förhållande att rondellen skulle breddas. Köparna har således inte försummat sin undersökningsplikt. Genom utnyttjandet av köparnas bristande kännedom kan säljarna inte heller göra gällande den klausul i köpekontraktet, varigenom de friskrivits från ansvar för fel eller brister i fastigheten. Köparna är berättigade till avdrag på köpeskillingen Analys Säljarna har upplysningsplikt om förhållanden som de känner till och är av betydelse för köparna vid köpet. Genom att säljaren bagatelliserat förändringen behövde köparna inte närmare undersöka eventuella planändringar av marken. Om säljarna däremot inte bagatelliserat frågan, skulle det sannolikt i undersökningsplikten ingått att kontakta planmyndigheten för att få klarhet i vad förändringarna innebar Friskrivningsklausuler Friskrivningsklausuler syftar till att begränsa säljarens ansvar för dolda fel. Det är vanligt förekommande att säljaren försöker friskriva sig från fel eller brister i fastigheten. 43 En friskrivning kan gälla såväl fastighetens skick i något hänseende som påföljderna av felansvaret. En friskrivning från fastighetens skick kan utformas antingen att i avtalet precisera fastighetens fysiska egenskaper säljaren ansvarar inte för skicket på fastighetens avloppssystem. Felbegreppet genom denna typ av friskrivning görs snävare. I den mån friskrivningen gäller föreligger inte fel i köprättslig mening. Folke Grauers kallar denna typ av friskrivning för egenskapsfriskrivning. Den andra typen av friskrivning säger inget om fastighetens egenskaper utan tar sikte på påföljderna, vilket kallas påföljdfriskrivning. Denna typ av friskrivning kommer in i bilden först vid relevansbedömningen Här är det av vikt att se vilken påföljd säljaren friskriver sig ifrån. Har samtliga påföljder uteslutits genom friskrivningen, är felet inte relevant. 44 I köpehandlingarna brukar ofta intas en klausul att fastigheten säljs i befintligt skick. Innebörden av en sådan klausul torde inte vara fullt klar. Från köparens synpunkt måste det vara av vikt att det blir otvetydigt klarlagt i vilket hänseende säljaren inte vill ansvara för fastighetens skick. 45 För att en friskrivningsklausul ska godtas krävs det att den är tydligt formulerad. Det ska klart framgå att säljaren friskriver sig från påföljderna av att fastigheten är bristfällig i något eller några avseenden. 46 Vid totala 42 Grauers, s Victorin & Hager, s Grauers, s :20 del B 1 s Victorin & Hager, s

21 påföljdsfriskrivningar har säljaren upplysningsplikt, friskrivningen gäller således bara fullt ut vid fel som säljaren inte känt till. Har säljaren upplyst om de dolda fel han känner till, gäller friskrivningen fullt ut. Säljaren riskerar här att bli ansvarig för fel på grund av sin vetskap om felet Rättsfall Nedan belyses några rättsfall för att se hur domstolarna har resonerat vid bedömningen om en friskrivningsklausul ska anses giltig eller inte. Rättsfallen berör även frågan om säljaren har upplysningsplikt utan friskrivning från dolda fel NJA 1975 s 545 Efter köpet upptäckte köparna att det saknades diffusionsspärr i en byggnad som var ca 10 år gammal. I fråga om köparna har eftersatt sin undersökningsplikt gör HD följande bedömning: felet är inte av den art att det borde upptäckas av köparen vid en sådan undersökning som får anses åvila honom. Omständigheterna är inte heller sådana att köparen borde vidta särskilda åtgärder, förmodligen att tå hål i ytbeklädnaden på något eller några ställen 48, för att konstatera om diffusionsspärr fanns. Avsaknaden av diffusionsspärr har inneburit att fastighetens skick avvikit från vad som normalt förväntas vid köp av sådan fastighet som i målet är i fråga. Säljaren borde svara för felet på sätt som anges i JB 4:19. I köpekontraktet som tecknades mellan köpare och säljare fanns det en bestämmelse med rubriken fastighetens skick, enligt vilket köparen förklarat sig godta fastighetens skick och med bindande verkan avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. HD gör följande tolkning av ovanstående friskrivningsklausul. Anmärkning kan inte riktas mot kontraktbestämmelsen för att den skulle sakna klarhet. Läget skulle vara ett annat om en klausul endast innehöll, att fastigheten såldes befintligt skick. En sådan klausul ger inte samma besked om att köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brist. Det måste begäras att köparen och säljaren vid ett så viktigt avtal som ett fastighetsköp tar del av vad som sägs i kontraktet. Anser man sig sakna förmåga att förstå en bestämmelse får man söka hjälp av sakkunnig person. HD tar sedan ställning om det i köpekontraktet över huvud taget kan anses otillbörligt att åberopa en sådan allmän friskrivningsklausul som den ifrågavarande. Mer preciserade friskrivningsklausuler med långa uppräkningar skulle knappast ge en större klarhet. Konsekvenserna för köparens del skulle snarare ge en mindre klarhet och svårare överskådlighet i kontraktet. Det är fullt förståeligt att säljaren slutligen vill reglera överlåtelsens följder genom avtalet. Svikligt eller därmed likartat förfarande är inte i fråga. Köparen får således anpassa köpeskillingen efter den risk som ett avstående från anspråk på grund av dolda fel innebär. Säljaren får åberopa den berörda kontraktbestämmelsen och fritas från ansvar för dolda fel. 47 Grauers, s Grauers, s

22 Analys Slutsatsen man kan dra av rättsfallet är att en allmänt hållen klausul om att fastigheten säljs i befintligt skick inte är en korrekt skriven klausul som fritar säljaren från ansvar för dolda fel. En sådan klausul inte ger samma besked om att köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brist. HD uttalar sig även om att säljarens ovetenskap om felet, vilket kan förklaras med att det var viktigt att avgöra att säljaren var i god tro. Om säljaren känt till felet skulle friskrivningen saknat verkan och säljaren skulle ansvara för felet, just för att han känt till det. Säljaren har här en upplysningsplikt NJA 2007 s 86 Målet gäller köp av en fastighet som ligger i nära anslutning till en motocrossbana. Efter köpet har köparen hävt köpet med hänvisning till att buller från en motocrossbana belägen meter bort på andra sidan av en smal havsvik och bakom ett berg utgjorde ett väsentligt fel. Tvisten gäller om köparen har rätt att åberopa bullret som fel och om felet berättigar honom att häva köpet. Säljaren har aktivt verkat för att förmå kommunen att utverka ett förbud mot körning på vardagar efter kl. 19 samt på lördagar och söndagar. HD finner att bullret från motocrossbanan vid köpet var av den omfattningen att det utgjorde fel enligt JB 4:19 1st. Köparen har utan nämnvärd svårighet kunnat upptäcka motocrossbanan samt komma till insikt om bullrets omfattning. På grund härav skulle köparen normalt inte kunna åberopa bullret som fel i fastighet. Rättsfrågan gäller slutligen om köparen kan göra gällande ett fel i fastigheten, trots att han borde upptäcka felet vid en sådan undersökning som var påkallad av omständigheterna vid köpet. Samt om säljaren vetskap om felet och underlåtenheten att upplysa köparen om detta kan ådra honom ett ansvar som inte skulle ha funnits om säljaren saknat kännedom om felet. HD gör följande bedömning. Eftersom köparen inte tog upp frågan om buller från motocrossbanan måste säljaren ha förstått att köparen var i villfarelse om motocrossbanans existens eller åtminstone om bullrets omfattning. Med hänsyn till den aktivitet säljaren själv lagt ner för att slippa bullret, måste han vidare ha förstått att bullret kunde vara avgörande för köparens köpbeslut. Säljaren har emellertid inte upplyst köparen om bullrets omfattning utan i stället utnyttjat dennes okunskap. Köparen. har därför rätt att åberopa felet, trots att han bort upptäcka det Analys Enligt ovanstående rättsfall har HD uttalat att en säljare skall anses ha upplysningsplikt även i fall då säljaren inte gjort en generell påföljdsfriskrivning Felet i fråga var även lätt upptäckbart för köparen. Rättsfallet har varit mycket omdiskuterat i doktrinen. Nedan följer en sammanfattning av Folke Grauers kritik samt svar från referenten i HD, Torgny Håstad. 49 Grauers, s

23 Folke Grauers har kritiserat rättsfallet i JT s 890 Upplysningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder och menar att rättsfallet får anses ha begränsat värde. HD verkar vilja etablera en upplysningsplikt som går längre än att bara gälla rena svekfall och förtigande som strider mot tro och heder. I lagstiftningsärendet 1990 gjordes ett klart uttalande att säljaren inte skulle anses ha en generell upplysningsplikt; endast svek och förtigande i strid mot tro och heder skulle kunna modifiera felansvaret, då ett fel är upptäckbart. Lagutskottet poängterade att det inte var aktuellt att införa en upplysningsplikt. HD gör en bedömning i strid mot dessa klara uttalanden och med dåligt underbyggda och delvis helt grundlösa argument för en upplysningsplikt. Grauers menar vidare att HD:s oreserverade plädering för en upplysningsplikt i nuvarande fall där felet var lätt upptäckbart innebär en klar risk för att balansen i systemet går förlorad, med risk för att det under lång tid framöver skulle råda stor osäkerhet om vad som gäller. Avslutnings skulle HD i den konkreta tvisten lättare kunnat klassa säljarens uteblivna upplysning som stridande mot tro och heter enligt avtalslagen 33. hädanefter AvtL. Torgny Håstad ger svar på kritiken i JT s 44-46, Säljarens upplysningsplikt vid överlåtelse av fast egendom. Den i rättsfallet fastslagna upplysningsplikten är inte generell utan gäller bara där i föreliggande omständigheterna och i jämförbara fall. Enligt HD finns det skäl att en säljare av fast egendom i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka med förbisett. Någon hänsyn till om AvtL 33 eventuellt är tillämpning har HD inte behövt ta ställning till, eftersom HD ansåg det var möjligt att anknyta till en i praxis antydd upplysningsplikt vid sidan av avtalslagens ogiltigheter. Folke Grauers ger svar på Torgny Håstads kritik i JT s , Upplysningsplikt vid fastighetsköp än en gång, Säljarens förtigande av bullret från motocrossbanan är ett oetiskt handlande och borde ha klassats som ett klart fall av förfarande i strid mot tro och heder enligt AvtL 33. Folke Grauers menar att hela domen präglas av en ambition att komma förbi AvtL 33, för att etablera en upplysningsplikt vid sidan av AvtL 33,30. Genom att anknyta till en praxis antydd upplysningsplikt finns det risk att det nu aktuella avgörandet leder till att köparombuden ser en möjlighet att i snart sagt varje mål åberopa upplysningsplikt. Undersökningsplikten måste även i fortsättningen i de allra flesta tvister vara avgörande för fördelning av felansvaret. 18

24 4. Rättsligt fel och rådighetsfel 4.1 Inledning Förhållandena mellan reglerna i JB 4:19 och reglerna om rättsligt fel och rådighetsfel syftar främst till att lägga fast en lägsta standard vid fastighetsköpet. Regler om vad köparen kan förvänta sig och har rätt att kräva utan att ens undersöka fastigheten och dess rättsliga förhållanden. Syftet är att säljaren ska upplysa köparen om de verkliga förhållanden eller svara för konsekvenserna. 50 Vid rättsliga fel och rådighetsfel har köparen inte undersökningsplikt, men som köpare bör man utnyttja de informationskällor som finns såsom inskrivningsdelen och arkiv hos kommunala organ Rättsligt fel De rättsliga fel som jordabalken behandlar utgörs av lagfartshinder JB 4:15. Köparens möjligheter att rättsligt förfoga över fastigheten oväntat begränsas. Även begränsningar i form av att fastigheten är belastad av sakrätter som panträtter, nyttjanderätter eller andra rättigheter utöver vad som förutsatts vid köpet. 52 JB 4:15 syftar endast till bestående lagfartshinder till skillnad från JB 4:14 som behandlar lagfartshinder där säljaren har möjlighet att avhjälpa ett lagfartshinder. Påföljderna som aktualiseras är hävning och skadestånd. Avdrag är inte aktuellt just på den grunden att ett avdrag på priset inte kan kompensera ett lagfartshinder som är ett måste för att inteckna och belåna sin fastighet. köparen ska kunna utgå ifrån att han kan få full lagfart, att säljaren är rätt ägare och att fastigheten inte är belastad med upplåtelser utöver vad som framgår av köpekontraktet Rådighetsfel Rådighetsfel enligt JB 4:18 syftar till offentliga myndigheters beslut som innebär att köparen inte förvärvar den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta. 54 Köparen skall således kunna utgå från att det inte finns några beslut från en myndighet, som begränsar hans rådighet över fastigheten. 55 Har säljaren uttryckligen upplyst köparen om en rådighetsinskränkning kan inte köparen ha någon befogad förutsättning till full rådighet. Påföljderna som aktualiseras är enl. JB 4:12 hävning, avdrag och skadestånd. 50 Victorin & Hager, s Grauers, s Victorin & Hager s Grauers, s Victorin & Hager, s Grauers, s

25 5. Påföljder vid fel i fastighet 5.1 Inledning För att göra säljaren ansvarig för fel i fastigheten krävs det att fastigheten avviker antingen från en konkret bestämd standard eller att det föreligger ett abstrakt fel. Avviker fastigheten varken från konkret fel eller abstrakt fel, föreligger således inte fel som säljaren svarar för. 56 Föreligger det fel som säljaren svarar för, återstår det att fastställa om felet är relevant. Som ovan redovisats i kapitel 3.1, måste man kunna göra åtminstone någon påföljd gällande. 5.2 Allmänt om påföljder För abstrakta och konkreta fel har köparen enligt JB 4:12 rätt att häva köpet eller kräva avdrag på priset Det krävs att köparen lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid, JB 4:19a 1st. Reklamationsfristen beräknas med utgångspunkt från den tidpunkt som felet på ett påtagligt sätt framträder. HD har i ett rättsfall 2008 s 1158 bedömt vad som är skälig tid och resonerade som följer. Är köparen näringsidkare ställs ett strängare krav än om köparen är en privatperson. En köpare kan behöva ta hjälp av sakkunnig person för att bedömda huruvida ett fel föreligger eller inte. Därutöver bör köparen ha viss, om än begränsad tid att överväga alternativen att kräva ersättning av besiktningsman i stället för att gå på säljaren. HD slog sedan fast att köparens reklamation efter 4,5 månader var gjord inom skälig tid. Något formkrav för reklamation krävs inte, det räcker att lämna säljaren en neutral reklamation d.v.s. ett meddelande om att fastigheten är behäftad med det som köparen vill åberopa. Köparen måste ange var felet i huvudsak består samt på vilket sätt fastigheten avviker från avtalad standard. Det är inte tillräckligt att i allmänhet klaga på fastigheten och göra gällande att den är felaktig. En mera detaljerad reklamation och angivande av vilka påföljder köparen vill göra gällande kan göras senare. 57. Felansvaret preskriberas tio år efter tillträdet, JB 4:19 b. 5.3 Prisavdrag Den vanligaste påföljden vid faktiskt fel och även den praktiskt viktigaste är avdrag på priset. 58 Reglerna om prisavdrag finns i JB 4:12, som JB 4:19 hänvisar till. Syftet med denna påföljd kan sägas vara att man vill återställa den ekonomiska balansens mellan parterna. Köparen har bedömt fastighetens värde som om felaktigheten inte har funnits, och på grund av denna värdering godtagit det begärda priset. Mindre fel som inte tillmäter nämnvärd ekonomisk betydelse borde köparen inte kunna åberopa som fel och utkräva avdra på köpeskillingen. 59 Ekonomisk betydelse syftar på fastighetens marknadsvärde. Inverkar defekten inte nämnvärt på fastighetens värde, är det inte ett fel i rättslig mening. Kostnad i relation till köpeskillingen får betydelse för felbedömningen. Se nedan rättsfall RH 2001: Grauers, s /90:77 s Elfström, s Elfström, s