Magisteruppsats. Undersökningsplikten. - Vilka krav kan ställas på köparen vid fastighetsköp?

Transkript

1 INSTITUTIONEN FÖR HANDELSRÄTT Uppsala Universitet D-Uppsats, 10 p. Handledare: Kjell Adolfsson Våren 2004 Magisteruppsats Undersökningsplikten - Vilka krav kan ställas på köparen vid fastighetsköp? Författare: Li Cederwall

2 Sammanfattning Köparens undersökningsplikt är ofta föremål för prövning i domstolarna runt om i landet. Jordabalkens regler i 4:19 lägger ansvaret för att undersöka fastigheten på köparen. Lagregeln är konstruerad på så sätt att en köpare inte kan åberopa ett fel som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad. En köpare kan inte heller åberopa fel som han måste anses ha kunnat räkna med då hänsyn tagits till fastighetens ålder, skick och omständigheterna i övrigt. Omfattningen av undersökningsplikten står dock inte preciserad i lagtexten. Inte heller tycks man få någon större hjälp av förarbetena då det inte heller där står någon uttrycklig definition om vad som omfattas. Vad som kan sägas är att det verkar som att köparen i realiteten får skylla sig själv om han inte vidtar tillräckliga åtgärder. Av praxis framgår att köparens undersökningsplikt är relativt långtgående och inkluderar noggrann undersökning av fastighetens alla utrymmen oavsett om de till synes är oåtkomliga. Vidare har framgått att uttalanden från säljaren eller annan inte nödvändigtvis fritar köparen från sin undersökningsplikt. I vissa fall har t.o.m. sådana uttalanden ansetts bidra till att köparens undersökningsplikt utökats ytterligare. Köparen bör även i möjligaste mån tolka sina iakttagelser och sätta dessa i samband med fastighetens ålder. På så sätt kan han lättare förstå vad han eventuellt kan komma att räkna med i framtiden angående fastighetens fel och brister. Köparens undersökningsplikt har alltid existerat, om än inte uttalat. Det ligger således i köparens eget intresse att utföra en så grundlig undersökning som möjligt. Gör han inte det är det ofta han själv som får stå för konsekvenserna, vilka kan bli mycket kostsamma. Köparen bör därför, liksom den gamla Caveat-emptor -regeln säger; Akta sig! 2

3 Innehållsförteckning 1. Inledning Begreppet Undersökningsplikt Historisk tillbakablick Undersökningsplikten och dolda fel Problemdiskussion Syfte Avgränsning Metod Lagtexten JB 4: Skillnader nu och då i JB 4: Ansvaret för fel i fastigheten Förarbetena Utredningens förslag Departementschefens specialmotivering Praxis på området Omnämnda fel Dolda utrymmen Ändrade förutsättningar i fastighetens omgivning Utlåtanden av säljaren eller annan Doktrinen Principen om undersökningsplikt Övergripande analys Rekvisiten upptäckbart och fog kunnat förutsätta Undantagen undersökningsplikt Slutord...30 Källförteckning

4 Förkortningar HD JB JT MS SOU SvJT TR Högsta Domstolen Jordabalken Juridisk Tidskrift Mäklarsamfundet Statens Offentliga Utredningar Svensk Juristtidning Tingsrätten 4

5 1. Inledning Inte alltför sällan är köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp föremål för prövning i HD. Eftersom omfattningen av undersökningsplikten inte definieras i lagtexten finns ingen exakt precision. Att fastighetsköp och omständigheterna kring dessa ofta skiljer sig åt markant från fall till fall underlättar knappast till att förstå hur pass omfattande undersökningsplikten i realiteten är. De flesta av oss kommer troligtvis så småningom att möta den dag då det blir aktuellt att köpa sig en egen bostad. Det kan därför vara av intresse att veta om att vi som köpare av en fastighet faktiskt har åtaganden utöver att bara betala den köpeskilling som överenskommits med säljaren. En sådan skyldighet är just undersökningsplikten enligt JB 4:19. Jag hoppas att denna uppsats efter genomläsning kan bidra till en någorlunda klarhet om hur pass stor omfattning denna skyldighet har och vad som eventuellt kan befria oss köpare ifrån den. 1.1 Begreppet Undersökningsplikt En av de största investeringarna under sin livstid är för många köpet av en privat bostad. Fastighetsköpet är speciellt på så sätt att det för privatpersoner många gånger har karaktären av once in a lifetime. Efter mycket letande kanske den perfekta villafastigheten till sist dyker upp och är till försäljning. Som lekman har man inte alltid de kunskaper som gör att man reflekterar över saker som inte är vad de ser ut att vara och som eventuellt en fackman kunnat upptäcka eller anat sig till. Vad har säljaren för skyldigheter att, gentemot köparen, informera om de fel han känner till men som köparen samtidigt kan tyckas borde upptäcka vid en undersökningen och en visning av fastigheten? Vad händer om fasigheten, efter det att köpet gått igenom, visar sig ha vissa dolda fel som köparen inte upptäckt tidigare, eller förstått vidden av, och när blir detta rättsligt relevant? För vidare förståelse krävs att begreppet fel definieras. Vad avses egentligen med ett fel i fastigheten? Ett fel i denna bemärkelse kan sägas föreligga då köparen uttrycker sitt missnöje över köpet, d.v.s. då fastigheten i någon aspekt inte motsvarar vad köparen haft anledning att förutsätta vid köpet. Rekvisiten för då ett fel kan anses förekomma återfinns också i lagtexten, JB 4:19. Jordabalken ger besked om säljarens ansvar. Lagregeln är konstruerad så att en köpare inte får åberopa ett fel som han borde ha upptäckt vid den undersökning som varit påkallad. En köpare måste naturligtvis också förvänta sig och acceptera att en äldre byggnad med hänsyn till skick, byggnadsteknik m.m. inte är att jämföra med en nyproducerad sådan. Man kan säga att köparens undersökningsplikt indirekt framgår av lagtexten, men i realiteten handlar det i själva verket om att den köpare som inte undersöker när han står i begrepp att köpa en fastighet faktiskt får skylla sig själv. Det förväntas dock att en säljare upplyser om de fel och brister han känner till. I slutändan handlar det ju om att tillvarata sina egna intressen, eftersom information i dessa avseenden är säljarens bästa skydd mot senare krav från köparen

6 Undersökningsplikten är inget direkt juridiskt begrepp utan har snarare blivit en konsekvens av lagreglerna. Undersökningsplikten är vidare förknippat med det första rekvisitet i JB 4:19, d.v.s. vad köparen med fog kunnat förutsätta. Således ansvarar köparen inte endast vad han borde ha upptäckt utan även vad han borde ha räknat med vid köpet. Ett stort ansvar läggs på köparen som måste kontrollera både själva huset och till exempel elinstallationer, skorsten etc. Omfattningen av undersökningsplikten bestäms av omständigheterna vid köpet och av husets skick. Även i de fall där fastigheten uppges vara "varudeklarerat", "konditionstestat" eller liknande bör köparen ändå undersöka huset. Undersökningsplikten har även av naturliga skäl visat sig vara mer omfattande för de fastigheter med äldre byggnader jämfört med nybyggda Historisk tillbakablick Redan innan den romerska rätten fick inflytande på de övriga europeiska rättssystemen kan man se spår av den regel som kallas Caveat emptor. Denna regel innebär enkelt uttryckt att köparen måste akta sig, it is at the other s peril and his eyes and his taste ought to be his judges in the case. 3 Regeln tar ingen som helst hänsyn till statements som inte har karaktären av express warrenties. 4 Caveat emptor-regeln utvecklades sedan vidare i den engelska rätten och formulerades av Chief Baron Pollock 1862 som följande; The undoubted general law is, that, in the absence of all fraud, if a specific article be sold, the buyer having an opportunity of examining and selecting it, the rule of caveat emptor applies. Av detta framgår att regeln med tiden blev underkastad vissa begränsningar och man antog nu att det i åtskilliga fall förelåg en muntlig implied warranty. 5 De tidigare gällande formkravet vid köp av fast egendom medförde i stor utsträckning att den klassiska principen om köparens undersökningsplikt, caveat emtor, upprätthölls. Enligt vad som gällde innan den nya jordabalken infördes svarade säljaren bara för fel i en såld fastighet som innebar en avvikelse från vad han åtagit sig i köpehandlingarna. Säljaren ansvarade således inte för sådant som köparen faktiskt kände till och inte heller för sådant som köparen bort upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Genom den nya 6 JB övergavs dock den principiella grundsatsen att säljaren bara ansvarade för vad han åtagit sig vid avtalet. Efter ändringen kom även avvikelser från vad köparen eljest, med hänsyn till omständigheterna, haft anledning att räkna med vid köpet kunna medföra felansvar för säljaren. 7 Det är i och med detta som reglerna vid fastighetsköp kan sägas närmat sig vad som gäller vid köp av lös egendom. Felansvar kan nu komma att uppstå även då fastigheten avviker från vad som kan förväntas vara normalt skick för en fastighet av en viss ålder etc., s.k. abstrakta fel. Det faktum att säljarens ansvar har utvidgats till att även omfatta abstrakta fel innebär inte att kravet på köparen att undersöka fastigheten har frångåtts. Tvärtom har köparen fortfarande all anledning att akta sig vid ett fastighetsköp Uttrycket speglar en situation där en vis man säljer vin eller en häst utan garantier. 4 Iuul S; Festskrift till Ussing, s Iuul S; Festskrift till Ussing, s Med nya avses JB 1970, dock innan tillägget. 7 Carbell L, Festskrift till Jan Hellner, s

7 Utgångspunkten är att fastigheten säljs som den är och att det följaktligen är köparen som får verkställa undersökningen för att trygga sig själv. Men för vad säljaren anses ha utfäst svarar denne. Den motsägelse som kan uttolkas av ordet men återges även senare i departementschefens uttalande i förarbetena till 1970 års JB, dock i något annorlunda ordval. Så till vida får köp av fast egendom sin särskilda karaktär som utgångspunkten skall vara att fastigheten säljs som den är och att följaktligen köparen för att trygga sig själv får verkställa sin undersökning. Säljaren svarar dock för vad han kan ha utfäst och vidare är han ansvarig för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet. 8 HD uttalade sig i fallet NJA 1980 s så att köparen inte är skyldig att undersöka fastigheten bl.a. i de hänseenden en utfästelse om fastighetens skick föreligger. Denna tolkning kan göras utifrån att säljaren för att han ska kunna hållas ansvarig för brister i fastigheten, som köparen inte känner till men borde ha upptäckt vid en undersökning, så måste köparen i motsvarande mån ha varit befriad från undersökningsplikten. Att en sådan befrielse föreligger måste emellertid klart framgå av utfästelse av säljaren angående fastighetens skick och beskaffenhet eller på annat sätt genom innehållet i köpehandlingarna samt eller vad som eljest förekommit mellan parterna i sambandet med avtalsslutet. 10 Den tidigare lydelsen i jordabalkens innebar visserligen att köparens underlåtenhet att uppfylla undersökningsplikten medförde att säljaren friades från ansvar i vad angår sådana fel i fastigheten som köparen borde ha upptäckt vid undersökningen. Men i övrigt, alltså vad gäller dolda fel, beträffande vilka det inte kan läggas köparen till last som culpa, att han inte uppdagat dem, så stod säljarens felansvar kvar. Enligt den äldre rätten var det vidare så att köparen, i de fall han inte kunde förlita sig på en i köpehandlingen intagen utfästelse av säljare, hade anledning att undersöka fastigheten även i det avseendet som utfästelsen gällde och om denna inte gav ett tillfredställande resultat ställa in det planerade avtalet. Risken för ej skönjbara fel var således köparens även då han vidtagit en korrekt undersökning. Att han uppfyllt sin undersökningsplikt hjälpte honom följaktligen inte. Köparens förpliktelse låg på det sättet utanför det äldre rättsregelsystemet, medan förpliktelsen enligt 1970 års JB är klart infogad som ett medel att i bestämd omfattning inskränka säljarens felansvar. 11 Rekvisiten i lagtexten tjänar numera således som verktyg. Det skulle även kunna tänkas att det vore rimligt att anta att köparens underlåtenhet att vidta åtgärder för att en undersökning ska äga rum eller inte dessutom inte skulle spela någon roll. Dock måste man vara säker på att de fel köparen åberopar gentemot säljaren är av sådan natur att de inte skulle ha kunnat upptäckas även om undersökningsplikten uppfyllts. Detta skulle vara fallet eftersom köparens undersökningsplikt syftar till att uppdaga sådana fel i fastigheten som köparen eljest inte skulle varit kapabel att upptäcka och därmed bedöma som betydelsefulla för honom vid köpeavtalets ingående. 12 Caveat-emptor grundsatsen som vinner tillämpningen i grund och botten innebär under sådana förhållanden att köparen får bära den risk som kan tyckas borde bäras 8 Carbell L, Festskrift till Jan Hellner, s. 173 f. 9 Se avsnitt 4.2, s Carbell L, Festskrift till Jan Hellner, s Karlgren H, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, s.22 f. 12 Karlgren H, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, s

8 av den andra parten. Som säljare är möjligheterna att skaffa kännedom om och bedöma befintliga fel i fastigheten betydligt större än för en intresserad köpare. Det gäller ju inte endast köparens mistande av rätt till skadestånd mot säljaren utan även förlusten av rätt till hävning av köpet och avdrag på köpeskillingen. Köparen ska ju, likt en kontrahent som står faran, erlägga den fulla köpeskillingen såsom fastigheten vore felfri Undersökningsplikten och dolda fel Felreglerna i 4 kap. JB grundar sig på distinktionen mellan rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. Rättsliga fel regleras i JB 4 kap.15-17, JB 4:21 och JB 4:24. Rättsliga fel innebär att fastigheten är belastad med rättigheter som är sakrättsligt skyddat eller att rättigheten inte haft den utformning köparen haft rätt att räkna med. Exempel på rättsliga fel skulle kunna vara om fastigheten är belastad med en panträtt som köparen inte fått kännedom om, eller om en person som uppträder som säljare inte visar sig vara den rättmätige ägaren. Med rådighetsfel, som regleras i JB 4;18, menas situationer då köparen inte vinner den rådighet som denne har rätt att utgå ifrån p.g.a. t.ex. ett myndighetsbeslut som begränsar just denna rådighet. Rådighetsfel handlar således om att köparens användningsområde har begränsats. Reglerna om faktiska fel gäller generellt fysiska fel i fastigheten men kan även omfatta egenskaper som, beroende på avtalet, skulle vara att hänföra till kategorierna rättsliga fel och rådighetsfel. 14 Faktiska fel kan föreligga inte bara vid konkreta fel utan även vid abstrakta fel, t.ex. då vattnet visar sig vara hälsovådligt 15. Reglerna om faktiska fel återfinns i JB 4:19. Denna paragraf behandlar fallen då fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller då den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. För de fel som denna uppsats kommer att se över är det framförallt det sista alternativet, d.v.s. fog kunnat förutsätta samt JB 4:19 2st om rekvisitet upptäckbart som är aktuella. Att det förekommer dolda fel som upptäcks först efter överlåtelsen är inte alltför ovanligt förekommande. Som säljare av en fastighet har man under en tioårsperiod ett ansvar för just dolda fel i fastigheten. Bestämmelsen om detta kom i mitten av 70- talet och gick då under namnet dolda-fel-försäkringen. Denna var konstruerad så att fastighetsmäklaren övertog säljarens ansvar för dolda fel och tecknade en försäkring för ett eventuellt skadefall. Försäkringen krävde inte någon besiktning utan man nöjde sig med en deklaration av säljaren beträffande fastighetens skick som gick under namnet frågelistan. Det är från den tiden den idag relativt allmänt förekommande frågelista som förekommer vid fastighetsöverlåtelser härstammar. Frågelistan utgör dock inte någon som helst garanti från säljaren till köparen utan har istället framförallt två helt andra syften. Det första är att lämna information och ge möjlighet för en säljare att tala om felaktigheter eller brister som han känner till på den fastighet han står i begrepp att sälja. Det är således intresset att skydda säljaren genom att informera köparen. Det andra intresset är att kring frågelistan få igång ett samtal och en diskussion mellan köpare och säljare och bereda köparen möjligheter att ställa frågor kring fastigheten Karlgren H, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, s. 24 f. 14 Victorin A & Sundell J O, Allmän fastighetsrätt s se NJA 1978 s. 301 i avsnitt

9 Skulle det sen under den kommande tioårsperioden ändå framkomma något fel som köparen inte haft anledning att räkna med, med hänsyn taget till fastighetens ålder och skick, och som köparen heller inte borde ha upptäckt vid undersökningen av fastigheten kan han kräva nedsättning av köpeskillingen. Då säljaren förväntades upplysa om de fel och brister han kände till om fastigheten vid köpet bör ett dolt fel i princip inte heller ha varit känt för säljaren. Att säljaren informerar om det han känner till är återigen därför det bästa skyddet han har mot eventuella anspråk från köparen. 17 Vid köp av fast egendom är det naturligt att säljaren har djupare kunskaper om fastighetens fördelar och nackdelar då han i de flesta fall varit bofast på den under en kortare eller längre period. Köparen har förvisso, enligt jordabalken, en skyldighet att göra en undersökning av fastigheten före köpet, men har trots det inte lika stora möjligheter att få en djupare kunskap om fastighetens eventuella fel och brister. Frågan om upplysningsplikt för säljaren, inom ramen för jordabalken, aktualiseras vid avgöranden av köparens rätt att erhålla skadestånd. I de fall säljaren medvetet underlåter att upplysa köparen om bristande egenskaper hos fastigheten kan han bli skadeståndsskyldig. Det tycks dock som att sådana fall i praxis inte haft någon inverkan vad gäller köparens undersökningsplikt. Att underlåta att nämna vissa negativa förhållanden vid ingåendet av avtal (s.k. culpa in contrahendo) om köp av fast egendom kan även anses som försumligt av säljaren vilket även det kan leda till skadeståndsansvar Problemdiskussion Med köparens undersökningsplikt avses oftast den undersökning av fastigheten som köparen ska göra för att bilda sig en realistisk uppfattning om det skick som den tilltänkta bostaden förväntas vara i. Fel eller brister som man skulle ha kunnat upptäcka vid en sådan noggrann undersökning får köparen sedan inte åberopa säljaren för att t.ex. få en nedsättning av köpeskillingen. Även då det i jordabalken finns vissa regler som omnämner de fel i fastigheten som köparen inte med fog kunnat förutsätta vid köpet kan det i många fall vara svårt att direkt avgöra vad som avses med fog kunnat förutsätta. En göra en exakt definition av termen fog kunnat förutsätta kan vara svårt. Vad man kan förvänta sig att en köpare kan förutsätta beror naturligtvis på dennes kunskap om fastigheten. Vad som är fog nog i en situation behöver nödvändigtvis inte vara tillräckligt i en annan. Hur de flesta vid första anblicken tolkar detta uttryck är att köparen, av något skäl, har anledning att känna till att fastigheten i detta fall eventuellt kunde vara avvikande från vad som föreskrivits i det aktuella avtalet. Vad som är anledningen till hans vetskap, eller saknaden av sådan, kan dock skilja sig från fall till fall. Jordabalken utgår från att det pris som förhandlats fram mellan parterna gäller det skick som köparen har anledning att förvänta sig med hänsyn tagen till undersökningsplikten. Lagreglerna utgår vidare från att köparen själv undersöker fastigheten även om det i realiteten Hultmark C, Upplysningsplikt vid ingående av avtal s.42. 9

10 ofta förekommer att en besiktningsman anlitas. 19 I de fall man missar något vid en egen undersökning får man själv bära det ekonomiska ansvaret. Hur pass noggrann ska man då behöva vara som köpare för att anses ha fullföljt en sådan undersökning som varit påkallad? Är det tillräckligt att köparen måste ha kunnat uppfatta felet med blotta ögat för att det ska kunna anses att han med fog kunnat förutsätta felet? Är det möjligt att även i situationer där felet inte varit så pass uppenbart att det kunnat skönjas vid en överblick, ändå ska anses att köparen borde eller haft fog nog att förstå att ett fel föreligger? Problemet är således att avgöra hur långt denna undersökningsplikt stäcker sig i realiteten och vad som eventuellt skulle kunna befria köparen från undersökningsplikten. Varför detta är ett problem är just p.g.a. den otydliga lydelsen i lagrummet. Inte heller tycks det finnas några klara besked i förarbetena utan dessa hänvisar mer eller mindre till praxis. 1.5 Syfte Syftet med uppsatsen är således att se över hur lagen tolkats i olika fall där undersökningsplikten varit huvudföremål för tvisten och med hjälp av dessa i möjligaste mån själv kunna dra några slutsatser om var en sådan eventuell skiljegräns går. Syftet är utöver detta att försöka urskilja vad som eventuellt skulle kunna befria köparen från undersökningsplikten. Målet är därmed att svara på frågan vilka krav som kan ställas på en köpare av fast egendom. 1.6 Avgränsning Då uppsatsen främst behandlar undersökningsplikten i de fall privatpersoner tänkt skaffa sig en ny bostad avgränsas den till att avse fastigheter för privat bruk. Således kommer inte fel i fastigheter av industrikaraktär tas i beaktning. Uppsatsen avgränsar sig vidare till att behandla sådana fastigheter som omfattas av reglerna i jordabalken och som befinner sig inom rikets gränser. För att uppsatsen ska kunna hålla sig inom rimliga proportioner kommer diskussions- och analysavsnitten att i möjligaste mån avgränsa sig till rekvisiten fog kunnat förutsätta och upptäckbart. 1.7 Metod Då syftet är att försöka urskilja en eventuell skiljegräns för undersökningspliktens omfattning anser jag det mest lämpligt att använda mig av ett kvalitativt tillvägagångssätt. Till min hjälp kommer jag att använda mig av de befintliga rättskällorna där jag till en början redogör för hur gällande lagrum ser ut på området. För att förstå varför och således anledningen till att den aktuella paragrafen har den lydelse den har kommer förarbetena till denna att redogöras för. För att kunna besvara uppsatsens frågeställning om hur långt undersökningsplikten sträcker sig och vilka omständigheter som eventuellt kan komma att befria köparen från denna kommer praxis på området att granskas. Utöver detta kommer även doktrin av betydelse för problemområdet att studeras

11 2 Lagtexten Undersökningsplikten infördes i lagtexten efter det att jordabalkens felregler omarbetats och fått ett tillägg till följd av viss kritik, vilket förklaras i nästkommande kapitel. Till följd av de olika omständigheter som råder vid olika fall av fastighetsköp har lagtexten ett visst diffust uttryck. Detta gör att det finns goda skäl till att resonera kring den egentliga avsikten med lagrummets lydelse vilket kommer att göras i kommande avsnitt. Först ska dock redogöras för hur lagtexten ser ut i sin dåvarande och nuvarande lydelse. 2.1 JB 4:19 Undersökningsplikten står omnämnd i Jordabalkens 4 kap.19 och har varit, och är fortfarande, utsatt för kritik till följd av sin något luddiga lydelse. Den tidigare lydelsen som var gällande fram tills årsskiftet löd som följande; Avviker fastigheten från vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen eljest, utan att fall som avses i föreligger, med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet, äger 12 motsvarande tillämpning. Ersättning för skada skall dock utgå endast om avvikelsen avser egenskap so kan anses utfäst eller om säljaren förfarit svikligt infördes ett tillägg bl.a. i form av ett andra stycke i JB 4:19. Syftet med detta var att utveckla gällande rätt genom vad som framkommit av praxis. Efter tillägget fick JB 4:19 följande lydelse vilket även är den lydelse som gäller i dagsläget; Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. 2.2 Skillnader nu och då i JB 4:19 Reglerna om fastighetsköp byggde ursprungligen på en sträng princip att säljaren endast svarade för vad han utfäst i skriftlig form. Principen har emellertid modifierats med tiden, genom rättspraxis, och har nu införts i lagtexten formulerad så att den i större grad ansluter sig till köplagens regler. Det var bl.a. detta man ville åstadkomma i och med det nya tillägget i jordabalkens 4 kap. 19. Numera återfinns därför rekvisiten stämma överens med avtalet och fog förutsätta både i JB 4:19 och KöpL 17. I KöpL 20 återfinns även regeln om att köparen inte får åberopa som fel vad han måste antas ha känt till vid köpet. 11

12 Vid utformandet av JB 4:19 lydelse innan tillägget anförde lagrådet att utformningen av lagrummet sammanfattningsvis gav regeln följande innehåll. Utgångspunkten är att fastigheten säljs som den är och att följaktligen köparen för att trygga sig får verkställa undersökning. Men för vad säljaren kan anses ha utfäst ansvarar denne. Vidare är säljaren ansvarig för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet. Men härutöver har säljaren ett ansvar, när en bristfällighet föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet, såvitt bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid en undersökning. I praktiken blir här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till fastighet av den typ som köpet gäller. 20 Då den nu gällande jordabalkens 4:19 fick sitt tillägg 1990 medförde detta att det nu gällande lagrummet inte på ett klart sätt klargör vart gränsen går mellan konkreta och abstrakta fel. Lagrådet ansåg på goda grunder, vid utformandet av lagen, att en sådan klar gränsdragning inte låter sig göras utan att det istället är fråga om en diffus övergång mellan löften, uttalanden, faktiska förhållanden på fastigheten, fastighetens typ, ålder och skick, undersökningsskyldigheten omfattning m.m., d.v.s. från konkreta till abstrakta fel. 21 Den viktigaste nyheten i och med den nya utformningen var att undersökningsplikten kom till klart uttryck i stadgandet. Denna utformades som ovan citerats att köparen inte som fel får åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Den nya regeln utformades vidare så att de avgörande rekvisiten numera är; 1) om fastigheten stämmer överens med vad som följer av avtalet, eller vad säljaren får anses ha utfäst och 2) om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet tillsammans med vad köparen borde ha upptäckt. 2.3 Ansvaret för fel i fastigheten Enligt JB 4:19 är skadeståndsansvaret främst kopplat till säljarens utfästelser. Utöver dessa kopplas skadeståndsansvaret även till sådana sorts skenbara garantiutfästelser. Säljaren svarar även enligt lagrummet för avtalsculpa. 22 Ansvarsfrågan handlar då om huruvida säljaren haft ett ohederligt beteende eller förfarit svikligt. Med detta avses bl.a. att säljaren underlåtit att lämna upplysningar, eller lämnat felaktiga uppgifter. Säljaren kan även anses ha handlat försumligt utan att för den delen varit ohederlig t.ex. då han lämnat uppgifter som han inte kontrollerat. Reglerna i JB 4:19 behandlar således främst det som förekommit vid förhandlingarna mellan köparen och säljaren och på de löften och uppgifter som avgetts där. Utgångspunkten är att säljaren inte svarar för något annat än vad han lovat. Fastigheten säljs i befintligt skick och köparen bör därmed ta tillvara hans intressen genom att undersöka och 20 Prop. 1970:20 del A s. 220 f. 21 Victorin A & Sundell J O, Allmän fastighetsrätt s. 210f. 22 Victorin A & Sundell J O, Allmän fastighetsrätt s

13 besiktiga fastigheten i fråga så grundligt som möjligt. Köparen har till följd därav en långtgående undersökningsplikt. När blir då ansvarsfrågan rättsligt relevant? Fel och avvikelser i en fastighets skick kan bli rättsligt relevant för ansvarsfrågan på två olika sätt. Antingen kan man säga att det för frågans avgörande föreligger en avtalsmässig utgångspunkt, eller så avgörs ansvarsfrågan enbart genom att tillämpa en utfyllande rättsregel. Båda angreppssätten syftar till samma sak d.v.s. att bestämma vad köparen vid avtalets ingående hade fog att räkna med i fråga om fastighetens skick. I det första fallet föreligger ansvar genom en subjektiv norm, d.v.s. vad köparen faktiskt insåg, och i det andra fallet genom en objektiv norm, således vad han borde ha insett. Vid den subjektiva normen är det nödvändigt att det finns en synbarhetsfaktor som påvisar säljarens högre eller lägre ansvarsnivå. I fallen där en sådan faktor inte förekommer måste man falla tillbaka på en objektiv norm. 23 De övriga fel i fastighet som jordabalken reglerar skiljer sig något från reglerna i 4:19. Reglerna om rådighetsfel och rättsliga fel syftar i första hand till att fastställa en viss lägsta standard vid fastighetsköp. Regler om vad köparen kan förvänta sig och har rätt att kräva utan att ens undersöka fastigheten och dess rättsliga förhållanden. Enligt reglerna om rättsliga fel respektive rådighetsfel (till skillnad mot JB 4:19) bär säljaren ett skadeståndsansvar beträffande felaktiga uppgifter även utan att ha varit oaktsam. 24 Syftet med dessa är, om än outtalat, att se till att säljaren upplyser köparen om de egentliga förhållandena eller i annat fall svarar för konsekvenserna. 25 Detta medför en trygghet för köparen då han bör kunna lita på att säljaren ger honom de relevanta upplysningar han behöver för att göra ett riktigt beslut om huruvida han vill köpa fastigheten eller inte till det pris som utfästs. Även om den viktigaste utgångspunkten för en bedömning om vad som gäller av avtalet naturligt nog är vad som står i köpekontraktet kan även andra handlingar föreligga som eventuell hänsyn ska tas till. Säljaren kan ha gjort utfästelser 26 om fastighetens skick under avtalsförhandlingarna både av skriftlig och muntlig natur. I vilken form dessa utfästelser ges ska i princip inte spela någon roll även då köparen av bevisskäl bör se till att de finns skriftligen. De kan vara fråga om det fysiska skicket fastigheten är i, t.ex. att huset är byggt i ett viss material, att dräneringen runt huset nyligen gjort om, att taket är nylagt etc. Sådana direkta utfästelser eller garantier kan göra säljaren bunden i ett visst hänseende. Enligt tillitsresonemanget kan säljaren även bli bunden även om han inte avsiktligt vill det genom att han lämnar någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten. 27 Om sådana preciserade uppgifter ges under förhandlingarna anses köparen ofta ha rätt att ta fasta på dessa då de anses som utfästelser. Sannolikheten att uppgifterna som säljaren lämnar ska bli bindande beror i hög grad på hur fastställda de är. Uppgifterna måste ses i sitt sammanhang och vägas mot vad köparen kan antas iaktta och förstå. Det är inte alltid en självklarhet att köparen förstår innebörden av det han kan iaktta varför detta ofta blir en tolkningsfråga. Om köparen bort inse att säljaren uttalar sig om någon denne inte kan veta om bör dock uttalandet inte gälla som avtalsinnehåll. 23 Adolfsson K, Köparens hävningsrätt vid fastighetsköp, s Victorin A & Sundell J O, Allmän fastighetsrätt s Victorin A & Sundell J O, Allmän fastighetsrätt s En förpliktelse som kan göras rättsligt gällande. 27 Victorin A & Sundell J O, Allmän fastighetsrätt s

14 3 Förarbetena De felregler som var gällande enligt gamla 28 JB 4:19 kritiserades ofta i doktrinen. Anledningen till detta var att undersökningsplikten inte stod uttryckt i lagtexten. Varför detta kritiserades var på grund av den centrala betydelsen undersökningsplikten visade sig ha i praxis. Till följd av denna kritik framarbetades ett nytt tillägg till lagrummet. Detta förarbete kom att kallas Prop. 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. och presenteras kortfattat i avsnitten nedan. 3.1 Utredningens förslag Enligt utredningens förslag som presenterades i Prop. 1989/90:77 ska utgångspunkten vid en bedömning av om fastigheten är felaktig vara det att köparen före köpet ska göra en sådan undersökning av fastigheten som påkallas med hänsyn till dels omständigheterna vid köpet och dels den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter. Dock menade utredningen att undersökning inte behövs i fråga om egenskaper som får anses ha blivit utfäst. Skälet för förslaget sades vara att det vid rådande tidpunkt inte fanns någon lagregel som angav köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp. En sådan regel behövdes nu, enligt utredningen, införas och skulle vidare medföra att köparen inte som fel får åberopa en avvikelse som han borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Vad gäller utformningen av regeln anfördes följande argument; 29 1) Liksom hittills bör en uppgift som anses utfäst, antingen muntligt eller skriftligen av säljaren, befria köparen från undersökningsplikten vad gäller det som utfästs. 2) En köpare skall dock inte behöva anlita en sakkunnig för att vara säker på att inte själv behöva stå för felet. Således ska det som regel räcka med en normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpares undersökning. Vid symtom på fel som köparen inte själv kan dra några slutsatser av bör det normalt krävas att köparen går vidare med sin undersökning. Med detta menas att köparen kan tvingas anlita en sakkunnig för att anses ha fullgjort undersökningsplikten. 3) Hur pass ingående undersökning som bör göras blir bl.a. beroende av de iakttagelser som kan göras på fastigheten. Till följd av de olika omständigheterna som råder från fall till fall vid fastighetsköp kan inga detaljerade regler om undersökningspliktens omfattning ställas upp. 28 Med gamla avses innan tillägget. 29 Prop. 1989/90:77 s

15 3.2 Departementschefens specialmotivering Bestämmelsen att fastigheten är felaktig om den avviker från vad köparen med hänsyn till omständigheterna får anses ha kunnat räkna med vid köpet gällde även enligt de bestämmelser som var gällande innan tillägget. Dock har det skett en saklig förändring vad gäller säljarens skadeståndsansvar. Säljaren kan numera bli ansvarig även för de fall då det föreligger en bristfällighet beträffande något som inte har berörts vid köpet. 30 Om bristfälligheten är sådan att köparen inte borde ha upptäckt den vid sin undersökning, eller inte haft anledning att räkna med den, kan ett sådant ansvar aktualiseras. I praktiken blir det således fråga om en dold avvikelse från vad som opartiskt sett bedöms som karakteristiskt för en fastighet av det aktuella slaget. Vad som just är typiskt för en viss fastighet varierar från fall till fall men av betydelse för bedömningen är bl.a. fastighetens ålder och allmänna skick. Även storleken på köpeskillingen kan ha betydelse för bedömningen då denna, i de fall den skulle vara uppenbart låg, eventuellt kan låta påskina för köparen att något inte står rätt till. För att ett felansvar ska kunna föreligga måste emellertid avvikelsen vara klar och otvivelaktig även fast det inte uppställts något krav på att avvikelsen måste vara väsentlig. I övrigt kan skadeståndsansvar för säljaren komma att föreligga i de fall då försummelse av säljaren förekommer vid eller i omedelbar anslutning till slutandet av avtalet. Ett exempel på en så beskaffad försummelse skulle kunna vara om säljaren vid visningen av fastigheten lämnar uppgifter som han själv borde ha insett kunnat vara oriktiga eller vilseledande för köparen. Även om säljaren underlåter att lämna sådana uppgifter som han borde förstått kunna vara av stor vikt för köparen kan han drabbas av felansvar genom försummelse. Varför felreglerna i JB 4:19 har kritiserats i doktrinen beror till stor del på att köparens undersökningsplikt har tillskrivits en central betydelse, både vid lagrummets tillkomst och i rättspraxis. Trots detta har undersökningsplikten tidigare inte kommit till uttryck i lagtexten. Lagrådet tillstyrker därför propositions- förslaget som medför att undersökningsplikten nu blir lagfäst. 31 Lagrådet menar vidare att det vore önskvärt att föra fram en större harmoni mellan de centrala bestämmelserna i köplagen och de i jordabalken. Detta skulle speciellt gälla skillnaderna mellan köplagens stämma överens med vad som följer av avtalet och avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta och det som sägs i jordabalken om att fastigheten avviker från vad som får anses utfäst eller avviker från vad köparen med hänsyn till omständigheterna får anses ha haft anledning att räkna med vid köpet. I de remitterade förslaget av JB 4:19 knyts den föreslagna regeln om köparens undersökningsplikt endast till det stycke som behandlar vad säljaren får anses ha haft anledning att räkna med. Därmed knyts den inte till vad säljaren får anses ha utfäst. I och med detta har förslaget ett visst samband med den klassiska åtskillnaden mellan å ena sidan konkreta fel och andra sidan abstrakta fel, d.v.s. avvikelser från en objektivt bestämd standard. Gällande rätt gör inte någon tydlig distinktion mellan 30 Prop. 1989/90:77 s Prop. 1989/90:77 s

16 den s.k. ansesregeln (vad säljaren anses ha utfäst) och vad köparen eljest haft anledning att räkna med. Ansesregeln har betydelse främst när det gäller dess inverkan på köparens undersökningsplikt samt på friskrivningsklausuler. En friskrivningsklausul kan t.ex. innebära att man i avtalet preciserar fastighetens fysiska egenskaper som att säljaren ansvarar ej för att taket är tätt etc. Beträffande köparens undersökningsplikt har saken uttryckts så att praxis sannolikt bör kunna sägas medföra att det åtminstone krävs tämligen preciserade uttalanden eller uppgifter från säljaren för att dessa ska anses som utfästelser och därigenom befria köparen från sin undersökningsplikt i det aktuella avseendet. 32 Utgångspunkten till den då gällande JB 4:19 (d.v.s. före tillägget) var att fastigheten såldes i sitt nuvarande skick och att köparen följaktligen, för att trygga sig, fick verkställa sin undersökning. Säljaren ansvarade dock för vad denne kunde anses ha utfäst. Vidare var säljaren ansvarig för att fastigheten var sådan som köparen räknade med till följd av vad som avtalats vid köpet. Utöver detta hade säljaren ett ansvar när en bristfällighet uppstod beträffande något som inte berörts vid köpet. Detta gällde när bristfälligheten var sådan att köparen enligt sakens natur inte haft anledning att räkna med den och inte heller borde ha upptäckt den vid en undersökning. I praktiken blev det här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hörde till fastigheter av den typen som köpet gällde. 33 Enligt den i propositionen föreslagna bestämmelsen om köparens undersökningsplikt får alltså som fel inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till den aktuella fastighetens skick, den normala egenskapen hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. I lagrådets förslag till den nya bestämmelsen diskuterades det först om fel som köparen inte kände till eller med hänsyn till den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna i övrigt rimligen borde ha räknat med. Dock ansåg lagrådet senare vid utformningen av sitt förslag att det vore användbarast att avstå från exemplifieringar eller mönster då omständigheterna vid fastighetsköp vanligtvis skiftar markant från fall till fall. 32 Grauers F, Fastighetsköp s Prop. 1989/90:77 s

17 4 Praxis på området Många fall har prövats i domstol vad gäller felreglerna i JB 4:19. Vad som fälls och vad som frias beror naturligtvis på omständigheterna kring köpet vilka alltid skiljer sig från varandra i något avseende. I detta avsnitt återges några av de rättsfall som jag anser vara av central betydelse för frågan om hur pass omfattande köparens undersökningsplikt tycks vara. Efter varje referat ges mina egna reflektioner och konklusioner av det aktuella fallet. 4.1 Omnämnda fel Även i de fall köparen blir medveten om diverse fel i fastigheten efter att ha utfört sin undersökning kan dessa fel ibland visa sig vara allvarligare än vad köparen kanske förstod när han blev varse dem. De skulle i sådana fall vara möjligt att åberopa fel enligt JB 4:19 2 st., d.v.s. fel som köparen inte anses borde ha upptäckt vid en undersökning. Ett av dessa återges kortfattat nedan. Wera K erbjöds i juni 1981 att köpa en fastighet för kr. Fastigheten var uppförd på en s.k. torpargrund 1909 och var byggd av trä. Efter flera besök på fastigheten bl.a. tillsammans med sin f.d. man, som var byggmästare, erbjöd sig Wera K att köpa fastigheten för en köpeskilling på kr. Detta pris accepterades av säljaren Sigurd A. Det låga försäljningspriset jämfört med det begärda priset var föranlett av att fastigheten hade vissa påtagliga fel, vilka fanns angivna i en av mäklaren upprättad frågelista. De fel som omnämndes där var diverse fuktskador. Dessutom var fastigheten allmänt dåligt underhållen. Kort tid efter tillträdet visade det sig att vedspisen inte fungerade och att skorstenen var igensatt. Senare samma höst släppte halva innertaket i köket till följd av att det ursprungliga golvet på övervåningen var helt murket. Nya reglar hade spikats upp men dessa var otillräckliga. Vid visningen hade skadorna på golvet i övervåningen diskuterats och Sigurd A hade då upplyst om att golven var slut till följd av ett läckage från taket. Man var vid tillfället överens om att vissa åtgärder behövdes vidtas. Till följd av detta togs inte felet med golven upp i frågelistan. Detta då det ansågs onödigt eftersom båda parter var på det klara över att felet förelåg. HD menade i detta fall att fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt påverkar undersökningens omfattning. Även uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppenbara, kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än vad som annars är erforderligt. Undersökningsplikten kan därvid innefatta skyldighet för köparen att påfordra besiktning även av delar och utrymmen som inte är omedelbart tillgängliga. Att dessutom säljaren påpekat att golvet var dåligt och måste läggas om gav köparen en uppenbar anledning att närmare undersöka golvskadornas omfattning. Wera K:s talan ogillades därmed. 34 Att köparen, Wera K, var medveten om att fastigheten var i allmänt dåligt skick borde, enligt min mening, innebära att hon kunde räkna med vissa eventuella ytterligare skador med tiden. Att säljaren dessutom accepterade ett pris som nästan är 30 % lägre än det pris som ursprungligen begärdes av honom borde även det indikera att säljaren gärna ville bli av med fastigheten. Även om det kan förefalla vara ganska omfattande fel med dramatiska följder, som att taket faller in, kan hon ändå inte bevisa att hon inte förväntade sig att ytterligare fel skulle dyka upp. Jag anser även att det faktum att hon erbjöd en så pass mycket lägre köpeskilling än den 34 NJA 1985 s

18 begärda ännu mer visar på att hon var medveten om fastighetens urusla skick vid förvärvet. Därmed anser jag att hon borde ha gått längre med sin undersökning och tillfrågat en utomstående part om hur pass omfattande fuktskadorna var. Detta eftersom det i allra högsta grad låg i hennes eget intresse. 4.2 Dolda utrymmen Att man som köpare har ett eget intresse av att, så precist som möjligt, bilda sig en uppfattning om hur pass stora fel och brister den fastighet har som man tänkt köpa känns inte främmande. Man borde därför vid en undersökning vara så noggrann som möjligt så inget väsentligt förbises. Dock kan man ställa sig frågan om noggrannhet även inkluderar sådana ställen i fastigheten där man inte utan åverkan på byggnaden kan komma åt. Hur dessa fall med s.k. dolda utrymmen har dömts av HD varierar. Jag har därför valt att referera till två fall där utgången varit olika. I det första fallet från början av 80-talet ansåg HD att köparen brustit i sin undersökningsplikt. Genom ett köpekontrakt i januari 1976 förvärvades en fastighet av Laszlo G från Agne S. I köpekontraktet upptogs bl.a. fastighetens skick samt att köpare och säljare var medvetna om sin undersöknings- respektive upplysningsplikt. Köparen har upplysts om att byggnaden är uppförd 1945 och att den enligt säljarens uppfattning inte är behäftad med andra fel än vad som kan hänföras till normal förslitning. Vid en besiktning av fastigheten, utförd av köparen själv, upptäcktes fel på fasaden och på skorstenen varpå köpeskillingen sänktes en aning. Vid ett senare tillfälle besiktade köparen fastigheten på nytt och upptäckte då ett kryputrymme under fastigheten. Luckan till utrymmet, som var en matkällare om 1 kvm, var dock reglad och fastspikad och gick således inte att öppna varför ingen besiktning utfördes där. Fastighetsmäklaren sa då att Laszlo G inte skulle bekymra sig om detta då mäklaren hade en försäkring som skulle täcka eventuella skador. När Laszlo G vid ett senare tillfälle bröt upp luckan till kryputrymmet upptäcktes omfattande rötskador. Försäkringsbolaget ansåg dock ej att felen varit dolda och någon ersättning betalades därför inte ut. Vid stämningen anförde säljaren till sitt försvar att matkällaren under huset som nämnts var igenspikad, men att ett kryputrymme som sträcker sig över den övriga delen under byggnaden gick att nå från en lucka som bara var fäst med två haspar. Dessutom åberopade säljaren till sitt försvar att köparen, Laszlo G, vid ett besök på fastigheten hade yttrat att han tyckte att byggnaden var i så dåligt skick att han helst ville bränna den. HD menade att det med hänsyn till byggnaden ålder och allmänna skick måste ha varit uppenbart för en köpare att det kunde finnas skador på byggnaden som endast kunde ses från kryputrymmet. En av köparen med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten borde således ha innefattat besiktning av kryputrymmet. Att detta var svårtillgängligt utgjorde ej enligt HD sådant hinder som hade berättigat köparen från att avstå denna besiktning. Köparen har utöver detta i köpekontraktet erinrats om sin undersökningsplikt. Att han även vid den första besiktningen funnit allvarliga brister på bl.a. skorstenen borde det enligt HD:s bedömning ha framstått som högst tveksamt huruvida fastigheten verkligen saknade brister som inte var att hänföra till normal förslitning. Laszlo G:s talan ogillades därmed. 35 Även om matkällaren vid förvärvet inte var lättåtkomlig för undersökning fanns det i detta fall andra sätt att ta sig in under huset. Den lucka som ledde ner till det kryputrymme som upptog den större delen av grunder var endast reglad med två stycken haspar och var därmed möjlig att komma in i. Man kan tänka sig att fastighetsmäklarens betryggande uttalande om en befintlig försäkring bidrog till att köparen inte brydde sig om att göra några ytterligare försök att ta sig in i kryputrymmet. Köparen måste i alla fall, enligt mig, inte kunnat undgå att se den 35 NJA 1980 s

19 andra luckan eftersom jag antar att han vid sin besiktning gått åtminstone ett varv runt huset. Eftersom han försökte komma in genom den ena luckan måste detta tyda på att han ändå till viss del ansåg att en undersökning av fastigheten även inkluderade sådana utrymmen borde han därför ha försökt att öppna även den andra luckan. Skulle köparen ha gjort det finns en stor sannolikhet att han upptäckt de rötskador som där fanns. I ett annat fall där det också förekom dolda utrymmen ansåg HD däremot att köparen inte brustit i sin undersökningsplikt. HD ansåg således att det var frågan om ett dolt fel som inte borde kunnat upptäckas vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala karaktären av liknade fastigheter eller övriga omständigheter vid köpet. Yvonne L och Åke J förvärvade den 17 juli 1980 en fastighet i Visby av makarna J. Innan köpet fullbordades hade köparna gjort en mycket noga kontroll över fastighetens skick och säljarna fick även besvara en frågelista som bifogads med köpekontraktet. Vid besiktningen gick köparen igenom rum för rum men kunde inte komma upp på vinden eftersom det saknades uppgång. Han ställde då frågor till säljaren om isoleringen var rätt lagd och om arbetet var fackmässigt utfört vilket säljaren svarade ja på. Efter köpet, i samband med att en TV-antenn skulle monteras, togs ett hål till vinden upp. När Åke J kom upp på vinden upptäcktes kraftiga angrepp av såväl röta som mögel. Det visade sig att isoleringen var felutförd samt att ett ventilationsrör från badrummet letts upp på vinden vilka föranlett skadorna som pågått sedan 1970-talet. Skadorna på fastigheten var mycket omfattade och köparna menade på att fastigheten inte var i det skick som de haft rätt att vänta sig och därmed strider mot vad som sägs i JB 4:19. Makarna J hävdade i sin tur att köparna brustit i sin undersökningsplikt och borde antingen ha krävt en direkt utfästelse om felfrihet eller en besiktning av vinden. HD påpekade i detta fall att det ostridigt är fråga om ett vindsutrymme som efter ombyggnad år 1970 inte var tillgängligt för besiktning utan ingrepp i byggnaden. Besiktning av utrymmen av det slaget bör i allmänhet anses ligga utanför undersökningsplikten, men även i sådana fall kan det förekomma omständigheter som ger en spekulant anledning att vidta åtgärder för att utrymmet blir besiktigat. Iakttagelser eller uttalanden under köpeförhandlingarna kan vara tillräckliga skäl för att misstänka att det förekommer fel i ett slutet utrymme. Det är ostridigt att säljaren upplyste köparen att han själv utfört isoleringsarbetena på vinden dock kan det inte visas styrkt att köparen fått klart för sig att ventilationsröret från badrummet mynnade ut i vindsutrymmet. På frågelistan i köpekontraktet svarade säljaren nej på frågan om han observerat eller haft anledning att misstänka bl.a. fuktskador, rötangrepp eller liknade i byggnadens inner- eller yttertak. Med hänsyn till detta ansåg HD att köparna saknat anledning att påfordra besiktning av vindsutrymmet. Köparna har således inte eftersatt sin undersökningsplikt och skadorna är följaktligen ett sådant dolt fel för vilket säljarna enligt JB 4:19 har att svara för. 36 Vad som främst skiljer detta fall från det föregående är att kryputrymmet inte var tillgängligt utan att någon större åtgärd tvingades att göra på huset. I det förra fallet behövde köparen förvisso bryta upp en igenspikad lucka men det existerade trots allt en ingång. Här saknades en sådan och för att komma åt utrymmet på vinden behövde köparen i princip såga upp ett hål i taket. Att en så pass stor åtgärd skulle krävas för att fullgöra sin undersökningsplikt som köpare anser jag orimligt. Som säljare av en fastighet skulle jag inte acceptera att någon, må vara en eventuell köpare, gjorde så pass stora ingrepp i en fastighet jag fortfarande äger. Skulle spekulanten sedan avböja erbjudandet att köpa fastigheten skulle det kunna bli mycket kostsamt för mig att återställa skadan som uppkommit för att få huset i det ursprungligt skick den var i innan besiktningen. Att säljaren i detta fall även lovade att renoveringen utförts på ett 36 NJA 1984 s

20 fackmässigt sätt måste även anses bidra till att skälen till att undersöka kryputrymmet minskar. Dock kan man ifrågasätta innebörden av fackmässigt utfört då köparen trots allt fick klart för sig att det var säljaren själv som utfört renoveringen. Att säljaren svarade nej i frågelistan på frågan om han observerat eller haft anledning att misstänka fuktskador är bara svar på vad någon anser. Att han inte observerat några fuktskador är inte konstigt eftersom kryputrymmet inte var åtkomligt och således inte heller synligt. Att han heller inte haft anledning att misstänka några fuktskador kan dock diskuteras. Jag utgår från att säljaren vid renoveringen gjort så gott han kunnat för att inga fel skulle uppstå eftersom det låg i hans eget intresse att allt blev rätt utfört. Men att låta ett ventilationsrör från badrummet, där det ofta förekommer fuktig luft, mynna ut i ett stängt utrymme låter inte särskilt genomtänkt. Jag kan tycka att även en oerfaren person på området ändå skulle tänkt till, både en och två gånger, om en sådan lösning vore särskilt lämpligt. Förmodligen skulle de flesta komma fram till att så nog inte vore fallet. Därmed kan man kanske ifrågasätta om köparen inte borde ha bett säljaren förklara mer ingående för hur det egentliga förhållandet såg ut innanför kryputrymmet. Skulle det ha stått klart för köparen att badrumsluften försvann upp på vinden hade han möjligtvis kunnat anses ha försummat sin undersökningsplikt trots att utrymmet inte varit åtkomligt utan åverkan. 4.3 Ändrade förutsättningar i fastighetens omgivning Att en köpare har en skyldighet att noga undersöka själva huset han tänkt köpa är inget man kanske ifrågasätter. Däremot är det inte självklart att man som köpare även bör undersöka omständigheterna runt omkring fastigheten som eventuellt skulle kunna påverka köpebeslutet. Som fel kan även betraktas faktorer som över huvud taget inte har med fastighetens fysiska skick att göra, utan som istället gäller närmiljön. I nedanstående rättsfall beskrivs en sådan omständighet som eventuellt även det skulle kunna hänföras till felreglerna i JB 4:19. En fastighetsköpare åberopar avdrag på köpeskillingen till följd av att fastigheten efter köpet utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en omläggning av gatan som grundats på ett vid tidpunkten för köpet föreliggande men ej fastsällt stadsplanebeslut. Omläggningen innebar bl.a. att en rondell som tidigare legat 20 meter från tomtgränsen nu kom att hamna endast 3 meter därifrån. HD uttalade att det i allmänhet, för att åberopa fel enligt JB 4:19, krävs att köparen vidtagit rimliga åtgärder för att undersöka de förhållanden han åberopar. Det är i detta fall ostridigt att säljaren vid köpeförhandlingarna kände till beslutet om ändringen av rondellen då han själv tidigare visat stor aktivitet att förhindra en sådan. Bl.a. har säljaren i en skrift till kommunens byggnadsnämnd förklarat de mycket stora nackdelar en sådan ändring skulle få för miljön på hans fastighet. Han måste p.g.a. detta förstått att risken för att en sådan ändring verkligen skulle ske var av väsentlig betydelse för en eventuell spekulant av fastigheten. Vid köpeförhandlingarna nämndes av säljarna bara det att vägen skulle breddas vilket enligt HD inte ger en till närmelsevis rättvisande bild av förändringens innebörd. Snarare har det sätt varpå gatuarbetena omnämnts varit ägnade att minska köparnas farhågor. Detta innebär att säljaren utnyttjat köparens bristande kännedom. Domslutet blev följaktligen att p.g.a. den avvikelse som förekommit från vad köparen haft anledning att räkna med vid köpet är denne berättigad till avdrag på köpeskillingen NJA 1981 s