C-UPPSATS. Om friskrivningsklausuler vid fastighetsköp

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "C-UPPSATS. Om friskrivningsklausuler vid fastighetsköp"

Transkript

1 C-UPPSATS 2010:198 Om friskrivningsklausuler vid fastighetsköp Lisa Lund Mia Nilsson Luleå tekniska universitet C-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Avdelningen för Samhällsvetenskap 2010:198 - ISSN: ISRN: LTU-CUPP--10/198--SE

2 Förkortningar AVLK Lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden AvtL Avtalslagen (1915:218) FAL Försäkringsavtalslagen (2005:104) HD Högsta domstolen JB Jordabalken (1970:994) JT Juridisk tidskrift KöpL Köplagen (1990:931) NJA Nytt juridiskt arkiv 1 Prop Proposition SkbrL Lag (1936:81) om skuldebrev 1

3 Abstract When conducting a real estate sale the main point is that the seller is the person responsible for any hidden faults in the real estate. These faults can be extensive and show up much later after signing a sales agreement. That is why we have investigated what choices the seller has to be excluded and not being held responsible. Because there is no law when it comes to these disclaimers, we have deliberated preparatory work to the current regulation in Jordabalken (JB) chapter 4 paragraph 19, doctrine and furthermore the Supreme Court s praxis in the area to find out what demands you have in these legal sources in regards to a valid disclaimer. In conclusion we have determined that the seller has immense possibilities to clear themselves from responsibility, as long as the disclaimer plays a part and is formulated correct. Furthermore, other circumstances, for example seller s additional actions may have a negative influence on the disclaimer. This will have to get evaluated on a case to case situation. 2

4 Sammanfattning Vid en fastighetsförsäljning är utgångspunkten att det är säljaren som ansvarar för eventuella dolda fel i fastigheten. Dessa fel kan vara omfattande och visa sig långt efter avtalsslutet, vilket kan vara förödande för säljaren. Vi har därför utrett vilka möjligheter säljaren har att friskriva sig från ansvar för dessa fel. Eftersom att det inte finns någon lagreglering gällande friskrivningsklausuler har vi studerat förarbetena till JB 4 kap 19, doktrin och framförallt HD:s praxis på området för att ta reda på vilka krav man i dessa rättskällor ställer på en giltig friskrivningsklausul. Det vi sammanfattningsvis kan konstatera är att säljaren har stora möjligheter att friskriva sig från ansvar, så länge som klausulen intas och utformas på korrekt sätt. Däremot kan andra omständigheter, som till exempel säljarens agerande i övrigt, påverka klausulens giltighet på ett negativt sätt. Detta får dock avgöras genom en bedömning från fall till fall. 3

5 Innehållsförteckning Förkortningar... 1 Abstract... 2 Sammanfattning... 3 Innehållsförteckning Inledning Syfte Avgränsning Metod Kort om fastighetsköpet Allmänt om fel i fastighet Fel enligt JB 4 kap Faktiska fel Konkreta fel Abstrakta fel Säljarens utfästelser Garantier Enuntiationer Ansvarsfördelningen Köparens undersökningsplikt Säljarens upplysningsplikt Metoder för felbedömning Tvåstegsmodellen Kritik mot tvåstegsmodellen Den andra metoden Kritik mot den andra metoden Påföljder vid fel enligt JB 4: Prisavdrag Hävning Skadestånd Avsaknad av kärnegenskap Friskrivningsklausuler Egenskapsfriskrivningar Befintligt skick och allmänt hållna klausuler Påföljdsfriskrivningar Generella påföljdsfriskrivningar Preciserade påföljdsfriskrivningar Partiella påföljdsfriskrivningar Kontroll av friskrivningsklausuler Behovet att kontrollera friskrivningarna Dold kontroll Oklarhetsregeln Restriktiv tolkning Öppen kontroll Tvingande lagstiftning och ogiltighetsreglerna Förbudsmetoden Jämkningsmetoden Rättsfallsreferat NJA 1975 s NJA 1976 s NJA 1981 s

6 10.4 NJA 1981 s NJA 1983 s NJA 1983 s NJA 1986 s Diskussion Källförteckning

7 1. Inledning Ett fastighetsköp är för de flesta en stor affär, säkerligen en av de största investeringarna man gör i sitt liv. Dels på grund av att det handlar om stora summor pengar och dels för att en privatperson ofta köper en fastighet i syfte att använda den som sin bostad. För köparen är det därför väsentligt att med någorlunda säkerhet veta vad som ingår i avtalet och vilka risker som finns. Innan köparen fattar beslut att köpa fastigheten så är det viktigt att känna till exempelvis vem som bär ansvaret om fastigheten skulle visa sig vara behäftad med dolda fel. Enligt den dispositiva regeln i JB 4 kap19 svarar säljaren för just sådana fel som anses vara dolda, det vill säga sådana fel som inte upptäckts trots att köparen fullgjort sin undersökningsplikt. En giltig friskrivning från säljarens sida kan innebära en omfördelning av risken mellan säljaren och köparen. 1 Då säljaren enligt dispositiv rätt kan bli ansvarig för fel som han själv inte kände till och som kan innebära en stor belastning, ligger det i dennes intresse att slutligt reglera sina åtaganden gentemot köparen. Ett sätt för säljaren att göra detta är att genom en friskrivning avsäga sig ansvar för fel i fastigheten. Med hänsyn till vad som sagts här ovan är det lätt att förstå att tvister kan uppkomma i samband med att brister i fastigheten upptäcks efter avtalsslutet. Båda parterna vill naturligtvis bära så lite ansvar som möjligt och av vad som kan utläsas ur praxis så råder ofta olika meningar om vad som följer av avtalet. Just felansvaret i JB 4 kap 19 har varit föremål för ett stort antal tvister i HD. 2 I de fall där friskrivningsklausuler förekommit har frågan ofta varit om klausulen i sig över huvud taget är giltig, och om den i så fall omfattar just det fel som orsakat tvisten. 1.1 Syfte Syftet med denna uppsats är att utreda vilket ansvar som åligger den som säljer en fastighet, för att därefter undersöka på vilka möjligheter det finns för säljaren att friskriva sig från detta ansvar. Meningen är att ta reda på vilka krav som ställs på friskrivningens utformning och om säljaren genom en giltig friskrivning helt kan befrias från ansvar för fel i det sålda objektet. Vi vill även undersöka hur domstolarna går till väga för att avgöra en tvist om en friskrivningsklausuls giltighet. 1.2 Avgränsning Denna uppsats har begränsats till att behandla friskrivningsklausuler vid köp av fast egendom. Jämförelser med vad som gäller vid köp av lös egendom kommer att göras i de avsnitt där vi anser det nödvändigt, men meningen är inte att utreda vad som gäller vid friskrivningar avseende lös egendom. Ännu en avgränsning har gjorts i och med att uppsatsen behandlar friskrivningar från feltyperna i JB 4 kap 19, alltså faktiska fel. Det som främst utreds är friskrivningsklausuler vid fastighetsköp mellan privatpersoner eftersom felreglerna är dispositiva i detta partsförhållande. Med tanke på att HD har behandlat friskrivningsklausuler ett flertal gånger så har vi begränsat oss till dessa prejudicerande rättsfall och inte tagit upp rättsfall från hovrätterna. Slutligen har vi begränsat uppsatsen till att endast redogöra för gällande svensk rätt. 1 Lundmark, Friskrivningsklausuler, s 15 2 Prop 1989/90:77 s 71 6

8 1.3 Metod Vid författandet av denna uppsats har vi använt oss av den traditionella juridiska metoden. Detta innebär att vi har använt oss av de olika rättskällorna lagstiftning, förarbeten, praxis och doktrin för att på så sätt undersöka och klargöra vad som är gällande rätt i fråga om friskrivningsklausuler. De rättskällor där vi framförallt funnit material om friskrivningar är praxis och doktrin, varför dessa har fått ta störst utrymme i vår framställning. Friskrivningar vid köp av fast egendom har dock inte behandlats utförligt i doktrin, varför det varit nödvändigt att i vissa avseenden se till den doktrin som finns angående friskrivningsklausuler vid köp av lös egendom, främst Thorsten Lundmarks bok Friskrivningsklausuler. I övriga delar av uppsatsen har vi använt oss av doktrin av välkända författare inom fastighetsrätten, bland annat Folke Grauers, Anders Victorin och Jan Elfström. Vi har dock även hänvisat till annan relevant litteratur, framförallt i avsnittet om avtalstolkning. Vi har ägnat stor uppmärksamhet åt de viktiga rättsfall som finns på området, eftersom dessa i hög grad har bidragit till att precisera de uttalanden som gjordes i förarbetena. Vi har därför valt att referera de viktigaste rättsfallen i ett separat kapitel. Lisa har skrivit kapitel 2-4, 6, 7, 8.2, och 9.3, medan Mia har svarat för kapitel 5, 8, 8.1, 8.3, 9, 9.1, 9.2 och När det gäller rättsfallsreferaten i kapitel 10 så har Lisa skrivit referaten i kapitel 10.1, 10.4, 10.5 och 10.7 och Mia alltså 10.2, 10.6 och Kapitlet om avsaknad av kärnegenskaper i har vi skrivit gemensamt, liksom förord, sammanfattning, inledning och diskussion. 7

9 2. Kort om fastighetsköpet Reglerna för vad som gäller vid köp av fast egendom finns i JB 4 kap. Ett avtal om köp av fastighet sluts skriftligen genom att man upprättar en köpehandling, som sedan skrivs under av bägge parterna. I avtalet ska man klargöra hur stor köpeskillingen är, och det ska även innehålla en överlåtelseförklaring, JB 4 kap 1. Att fastighetens beteckning också ska finnas med anses mer eller mindre självklart, även om detta krav inte är utskrivet i lagtexten. Om något av dessa krav inte uppfylls så innebär det att köpet blir ogiltigt, JB 4 kap 1 3st. Detta spelar dock ingen roll så länge båda parterna är överens om att de vill att köpet ska fortsätta att gälla; i så fall så är det bara att parterna rättar till avtalet genom att tillföra det som saknas. 3 Förutom ovanstående krav finns det enligt JB 4 kap 3 ytterligare några typer av villkor, som är ogiltiga om de inte intagits i köpehandlingen. Dessa är återgångsvillkor, friskrivning från hemulsansvar och klausuler om inskränkning av förfoganderätten för köparen. Eftersom lagstiftaren ansett att dessa typer av villkor har väldigt stor betydelse för avtalet så krävs att de finns med i avtalet för att de ska vara giltiga. 4 När det gäller återgångsvillkor så är det även bestämt så i JB 4 kap 4, att denna typ av villkor inte får gälla i mer än två år (förutom när villkoret gäller erläggande av köpeskilling, att fastighetsbildning sker eller villkor grundade i lag). Vid fastighetsköp gäller den så kallade ömsesidighetsprincipen, vilken innebär att ingen av parterna är bunden av avtalet förrän båda skrivit under köpehandlingen Grauers, Fastighetsköp, s 46 A a s 60 A a s 49 8

10 3. Allmänt om fel i fastighet Ett fel i en fastighet är enligt Grauers en avvikelse från en standard på köpeobjektet, som köparen har rätt att kräva att köpeobjektet ska ha. 6 De olika typerna av fel beskrivs i JB 4 kap I 4 kap behandlas det som kallas rättsliga fel. Ett rättsligt fel föreligger om köparen inte kan förfoga över fastigheten fullt ut, till exempel för att fastigheten belastas av en sakrätt. 7 4 kap 18 handlar om rådighetsfel, alltså när köparens rådighet över fastigheten är begränsad på grund av ett myndighetsbeslut. Att köparens rådighet begränsas genom en lagbestämmelse anses dock inte som ett rådighetsfel, eftersom alla förväntas veta vad lagen föreskriver. 8 Både vid rättsliga fel och vid rådighetsfel så krävs att köparens förfogande eller rådighet inskränks på ett sätt som köparen inte haft anledning att förutsätta vid köpet. Dessa former av fel kommer som sagt inte att behandlas närmare i detta arbete, utan vi kommer främst att fokusera på den typ av fel som tas upp i JB 4 kap Fel enligt JB 4 kap 19 Enligt den gamla Jordabalken svarade säljaren endast för vad han åtagit sig i köpekontraktet. Säljaren kunde därför bara göras ansvarig om han gjort en utfästelse i köpekontraktet och det senare visade sig att verkligheten inte överensstämde med utfästelsen i fråga. Detta berodde på att man på den tiden ansåg, att hela avtalsinnehållet skulle finnas i kontraktet. 9 När man började utarbeta reglerna till det som sedermera blev 1972 års Jordabalk så ansåg lagberedningen att det inte var tillfredsställande för rättskänslan 10 att säljaren kunde slippa ifrån sitt ansvar bara genom att låta bli att göra en utfästelse. Lösningen blev då att utvidga säljarens ansvar för fel i fastigheten så att denne även ansvarade för så kallade abstrakta fel (se nedan) ändrades lydelsen i JB 4 kap 19 något, men detta gjordes främst i syfte att förtydliga innebörden och innebar inte några större materiella förändringar. 12 Äldre praxis på området är alltså fortfarande aktuell. 13 I förarbetena till 1991 års ändringar diskuterades formuleringen av den nya JB 4 kap 19 ganska ingående. I lagrådsremissens allmänna motivering och specialmotivering förespråkade man en formulering, där fastigheten skulle anses behäftad med fel om den avvek från vad som fick anses utfäst, eller om fastigheten avvek från vad köparen fick anses ha haft anledning att räkna med vid köpet. Lagrådet, å andra sidan, ansåg att JB 4 kap 19 borde utformas på ett sådant sätt att den överensstämde med förslaget till formuleringen av nya Köplagen 17, vilket också blev resultatet i slutändan. Anledningen till lagrådets förslag var att man ansåg att motsvarande regler i olika delar av köprätten borde stämma överens med varandra, i alla fall i fråga om de mest centrala reglerna. Eftersom förslaget till nya Köplagen var resultatet av ett nordiskt lagstiftningssamarbete kunde det inte bli aktuellt att ändra lydelsen i detta förslag, utan förändringen måste ske i JB Grauers, Fastighetsköp, s 137 A a s 160 Iggstrand Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 17 Hellner, Speciell Avtalsrätt II, s 52 Elfström, Fel I fastighet, s 223 A a s 223 Grauers, Fastighetsköp s 132 Lind, Festskrift till Ulf K Nordenson, s 267 Prop. 1989/90:77 s 71f 9

11 3.1.1 Faktiska fel De typer av fel som omtalas i JB 4 kap 19 1st första meningen är de faktiska felen. Regeln kan även tillämpas på rättsliga fel och rådighetsfel, även om detta inte är det primära syftet med paragrafen. 15 Paragrafen kan tillämpas på många olika typer av fel. Enligt Iggstrand-Larsson så gäller de faktiska felen bara fastighetens areal eller fysiska beskaffenhet, exempelvis felaktiga byggnader eller ohyresangrepp 16, medan Hellner uttrycker sig försiktigare och säger att tvister rörande fastighetens fysiska skick är de vanligaste. Även problem rörande närmiljön kan hänföras till JB 4 kap 19, som till exempel i NJA 1981 s 894 (se utförligare referat i kapitel 10.5) där en rondell flyttades närmare fastigheten en tid efter köpet, vilket orsakade trafikstörningar. 17 I lagtexten anges inte vad som kan utgöra fel i en fastighet, utan detta måste utredas genom studier av rättspraxis och förarbeten. I viss mån kan man även göra analogier till Köplagen (KöpL) 17. Enligt Hellner så ska bristen påverka fastighetens marknadsvärde för att den ska utgöra ett fel. Om inte fastigheten är fullt brukbar för det ändamål som köparen har med förvärvet, och bristen inte kunde upptäckas genom en fullgod undersökning av fastigheten, så föreligger fel i köprättslig mening. 18 De faktiska felen kan i sin tur delas upp i två underkategorier, nämligen konkreta och abstrakta fel Konkreta fel Ett konkret fel föreligger när fastigheten avviker från den konkreta standard som fastigheten förväntas ha. När man ska försöka fastställa vilken den konkreta standarden är, så studerar man vad som följer av avtalet. Avtalet ska i detta fall tolkas i vid bemärkelse, det vill säga att hänsyn kan tas även till vad som tagits upp vid förhandlingar och liknande. 19 Exempel på handlingar som man kan ta hänsyn till är uppgifter i annonsen eller uppgifter i ritningar. 20 Om säljaren gör direkta utfästelser av något slag så blir han bunden av sitt uttalande. Också andra uppgifter kan binda säljaren även om det inte klart framgår att uppgifterna innefattar någon garanti. I sådana fall måste det dock röra sig om ganska specifika uppgifter och alltså inte om rent generella uppgifter eller allmänt lovprisande (se närmare om utfästelser i kap 4 i denna uppsats) Abstrakta fel Ibland kan man inte genom avtalstolkning fastställa vilken konkret standard fastigheten ska ha. I sådana fall måste man istället göra en objektiv bedömning av vilken standard köparen kan ha anledning att förvänta sig att fastigheten ska ha. I lagtexten är detta uttryckt som att [fastigheten] annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Denna bedömning kan naturligtvis variera beroende på fastighetens skick och ålder; gäller frågan ett nybyggt hus så kan köparen ställa högre krav än om det gäller ett äldre hus. 21 Säkert är i alla fall att säljaren ansvarar för att fastigheten är menad att användas till det som liknande fastigheter normalt används till. Man kan här Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, s 211 Iggstrand-Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 18 Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 51 A a s 50f Grauers, Fastighetsköp, s 137 Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 53 Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, s

12 göra en analogi till KöpL 17 2st 1p, vilken säger att [varan skall] vara ägnad för det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används. 22 Med andra ord så kan man också säga att fastigheten ska hålla normal standard. Enligt Grauers så handlar normal standard om att försöka fastställa vilken standard en genomsnittlig köpare ska kunna förvänta sig av fastigheten. 23 Det man då kommer fram till kallas för abstrakt standard, och en avvikelse från denna utgör ett abstrakt fel Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 55 Grauers, Fastighetsköp, s

13 4. Säljarens utfästelser 4.1 Garantier Att säljaren garanterar en egenskap hos fastigheten kan ses som en viljeförklaring från hans sida, det vill säga att han åtar sig ett ansvar för att uppgiften stämmer. Svårigheter kan dock uppkomma när det blir fråga om att bedöma om ett uttalande från säljaren ska uppfattas som just en garanti, eller om det bara handlar om allmänna uppgifter som mer kan ses som lovprisande. I det senare fallet så har uppgifterna ingen köprättslig betydelse. 24 För att något ska kunna ses som en garanti så ska det enligt Grauers röra sig om otvetydiga uppgifter. Det kan till exempel handla om att säljaren garanterar att fastigheten är ett visst antal kvadratmeter stor eller att dräneringen är felfri. I sådana fall, och särskilt när det rör sig om en skriftlig garanti, så blir felbedömningen enkel eftersom man då bara behöver jämföra fastighetens reella egenskaper med vad som står i avtalet. Även muntliga garantier är giltiga på grund av avsaknad av formkrav i denna fråga, men naturligtvis blir det svårare för köparen att bevisa att säljaren garanterat något, om det inte finns uttryckt i en skriftlig handling Enuntiationer Medan garantierna för det mesta är ganska klara och tydliga i sin utformning, så förhåller det sig på ett annat sätt med enuntiationer. En enuntiation föreligger då säljaren lämnat preciserade uppgifter om fastigheten utan att fördenskull uttryckligen ha garanterat något eller uttryckligen åtagit sig ansvar för att uppgifterna är riktiga. 26 Enligt Victorin så kan säljaren bli bunden av sina uppgifter om fastigheten enligt ett tillitsresonemang; om säljaren har gett någorlunda preciserade uppgifter så anses köparen ofta ha rätt att förlita sig på dem. 27 Det krävs dock också att enuntiationen har gjort ett intryck hos köparen, alltså att köparen tagit uppgiften på allvar. Köparen har bevisbördan för att visa att uppgiften har haft betydelse för honom. 28 Grauers åsikt är att köparen bör kunna visa att säljarens uppgifter har diskuterats åtminstone någorlunda ingående för att det ska anses att uppgiften har påverkat köparen. 29 I litteraturen uttrycks den uppfattningen, att även enuntiationer utgör utfästelser och att de leder till samma rättsverkningar som garantier. Det viktiga är, enligt Kihlman, att ta reda på om säljarens uttalanden är sådana att de ger köparen rätt att förlita sig på dem, inte att klargöra om det rör sig om en garanti eller en enuntiation i det specifika fallet. Om säljaren har gjort en utfästelse om någon eller några egenskaper hos fastigheten, så innebär detta att köparens undersökningsplikt faller bort, eller åtminstone reduceras, i just detta avseende. Detta kräver dock att uppgifterna är relativt preciserade. Om det Grauers, Fastighetsköp, s 146f Se föregående not A a s 147 Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, s 216 Grauers, Fastighetsköp, s 147 med hänvisning till Karlgren Felansvaret vid fastighetsköp enligt Jordabalken. Har inte kunnat få tag i denna bok. Grauers, Fastighetsköp, s

14 finns omständigheter som talar emot säljarens utfästelse så kan detta göra att köparen inte befrias från sin undersökningsplikt. 30 Frågan om uttalanden eller handlingar från säljarens sida kan anses utgöra en utfästelse eller ej har prövats några gånger i HD. Det kanske viktigaste fallet är NJA 1978 s 301. Säljaren hade gjort uttalanden om dricksvattnets kvalitet som gick ut på att detta var utmärkt och friskt och kallt. En vattenanalys som gjordes efter köpet visade att vattnet var förorenat. HD sade att säljarens uttalanden i och för sig skulle kunna utgöra en bindande utfästelse om det inte fanns andra omständigheter som talade emot det. I detta fall var det dock så, att köparen vid en undersökning av fastigheten lätt skulle ha kunnat se att det fanns risk för att vattnet skulle förorenas. HD ansåg därför att säljarens uttalanden om dricksvattnet bara utgjorde ett allmänt värdeomdöme och inte en uppgift som köparen borde ha tagit fasta på. Enligt Grauers så betyder HD:s dom att säljarens uppgifter neutraliserades av köparens egna iakttagelser. 31 Även rättsfallet NJA 1983 s 865 behandlar frågan om uppgifter från säljaren kan anses utgöra en utfästelse eller ej. Frågan var om säljaren kunde anses ha utfäst att byggnadens bjälklag var i bra skick, eftersom man i annons uppgett att huset var nyrenoverat och moderniserat. HD ansåg inte att ett sådant uttalande gjorde att köparen kunde utgå från att fastigheten var fri från allvarliga fel. Texten i annonsen utgjorde alltså inte en utfästelse. För utförligare referat se kapitel För att sammanfatta det som sagts ovan kan vi konstatera att både garantier och enuntiationer ses som utfästelser från säljarens sida. Dessa kan göra att köparens undersökningsplikt faller bort, så länge som det inte finns andra omständigheter som talar emot utfästelsen, till exempel egna iakttagelser av köparen. Utfästelser från säljaren är giltiga oavsett om de har gjorts skriftligen eller muntligt, men självklart är det en fördel ur bevissynpunkt att garantin tas in i köpehandlingen Kihlman, Fel, s 40 ff Grauers, Fel i fastighet, s

15 5. Ansvarsfördelningen Vid en fastighetsförsäljning är utgångspunkten att den säljs sådan den är ; i befintligt skick. Det ligger av den anledningen stort ansvar på köparen att undersöka fastigheten för att ha kännedom om vad det är han köper. I följande avsnitt går vi in närmare på vad som krävs av köparen för att genomföra en fullgod undersökning. Säljaren kan även i vissa fall bli skyldig att upplysa köparen om eventuella fel, vilket behandlas under kapitel Köparens undersökningsplikt Undersökningsplikten är från 1991 års lagändring införd i JB 4 kap 19, vilket blev ett nedtecknande av rådande praxis som därmed fortfarande är aktuell. 32 Lagregeln i JB 4 kap 19 2st säger att som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vad som krävs av en köpare för att göra en fullständig undersökning bedöms utifrån de olika omständigheterna från fall till fall. I normalfallet ska det räcka med en undersökning av en normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpare. 33 Exempelvis krävs det att köparen själv tar reda på om det förekommer radon i fastigheten, på grund av att risken för höga radonhalter numera anses vara allmänt känd. Hellner kritiserar däremot begreppet normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpare, han menar på att en privatperson sällan köper en fastighet så pass många gånger att man hinner samla på sig tillräcklig kunskap. 34 I många fall sträcker sig nog undersökningsplikten längre än vad de flesta köpare är medvetna om. Det krävs att köparen undersöker och hittar fel som det kan tyckas att säljaren själv har större möjlighet att finna. 35 Det har inte heller någon större betydelse om köparen undersöker fastigheten utan att göra några intressanta upptäckter, jämfört med om han inte alls undersökt den. På samma sätt kan köpare åberopa fel trots att ingen undersökning förelegat, om felet i objektiv mening anses som dolt och inte hade upptäckts vid en fullgod undersökning. Som utgångspunkt svarar säljaren som sagt för dessa dolda fel. 36 I normalfallet behöver inte köparen undersöka utrymmen som kräver ingrepp på fastigheten. HD har bland annat i ett domstolsavgörande ansett att det ligger utanför köparens undersökningsplikt att hitta fel på vattenrör som är ingjutna i betonggolv. 37 Inte heller undersökning av ett vindsutrymme som var igenbyggt tyckte HD att köparen skulle ha undersökt för att genomföra en fullgod undersökning 38. Däremot kan det krävas att köparen utforskar exempelvis kryputrymmen för att hitta fel, speciellt på äldre byggnader som kan förväntas vara mer slitna. 39 Domstolens bedömning görs oftast objektivt till att börja med, inom den bedömningen tas det även ställning till vilken betydelse symtom på fel har. För att komma fram till ett avgörande kan det också vara Prop 1989/90:77 s 39 A prop s 41 Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 57 Iggstrand-Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 39 Elfström, Fel i fastighet, sid 270 NJA 1978 s 307 NJA 1985 s 871 NJA 1980 s

16 nödvändigt att göra en subjektiv bedömning, det vill säga ett ställningstagande till hur en köpare i det aktuella fallet borde ha agerat. 40 Köparens undersökningsplikt kan utökas om det finns några symtom som tyder på att det kan finnas ett fel. I dessa fall kan det även krävas en undersökning som innefattar ett ingrepp i fastigheten, exempelvis om det finns intorkade fuktfläckar så kan det behövas större ingrepp för att ta reda på felkällan. Om en liknande upptäckt görs kan det finnas ett behov av att anlita en expert på området för att utreda källan bakom symptomen. Även upplysningar från säljaren om felaktigheter eller eventuella symtom på fel som denne känner till om fastigheten, utökar självklart kravet på undersökningen. 41 Säljaren ansvarar inte för fel som denne upplyst köparen om, av den anledningen är det nödvändigt för köparen att noga undersöka uppgifter som säljaren lämnar. 42 Om än köparen anlitar en besiktningsman så ändras inte kraven på omfattningen av undersökningen. Påtalas det i protokollet att det finns någon brist i fastigheten så kan dock köparens undersökningsplikt utökas om det kan uppfattas som varningssignal. 43 Det främsta ansvaret ligger således på köparen vilket bland annat kan utläsas av HD:s uttalande att bevisbördan för undersökningen ligger på köparen. 44 Undersökningsplikten kan även reduceras i vissa fall, exempelvis när säljaren lämnar upplysningar om fastigheten. I sådana fall har köparen större anledning att förlita sig på uppgifterna ju mer preciserade de är. Det bör innebära att en skriftlig eller muntlig garanti eller enuntiation från säljaren helt befriar köparen från att undersöka fastigheten i det avseendet. Likaså om säljaren bagatelliserar eller på annat sätt lugnar köparen angående en eventuell brist i fastigheten, kan det medföra att det ställs lägre krav på köparens undersökning. Även i de fall då säljaren förtiger ett fel kan inte säljaren åberopa att köparen underlåtit att undersöka fastigheten gällande dessa fel. 45 Elfström tycker att det är något överraskande att inte dessa inskränkningar infogats i lagtext. 46 Om det skulle visa sig att säljaren inte godkänner att köparen gör en besiktning på fastigheten, kan det inte krävas lika mycket av köparens undersökning Säljarens upplysningsplikt Ansvaret för faktiska fel, fel enligt JB 4 kap 19, har säljaren i den mån felen anses som dolda. För att komma fram till om ett fel är dolt är köparens undersökningsplikt, enligt det föregående avsnittet, utgångspunkt för bedömning. 48 Ett fel anses inte vara dolt om köparen haft vetskap om det, av den anledningen ger det säljaren skäl att upplysa om de fel och brister som för honom är kända. I motiven framgår det dock klart och tydligt att det inte finns någon generell upplysningsplikt, för fel som köparen borde upptäcka vid en fullgod undersökning. Däremot kan det bli tal om svek om säljaren känt till ett fel Grauers, Fastighetsköp, s 204 A a s Elfström, Fel i fastighet, s 270 Grauers, Fastighetsköp, s 215 NJA 1983 s 858 Prop 1989/90:77 sid 41 Elfström, Fel i fastighet, s 271 A a s 302 Prop. 1989/90:77 s 61 15

17 som han inte upplyst köparen om. Bevisbördan ligger dock på köparen och domstolarna kommer oftast fram till att det inte är styrkt att säljaren hade kännedom om felet. 49 Säljaren har enligt vedertagen praxis upplysningsplikt vid generella påföljdsfriskrivningar vilka behandlas närmare under kapitel Däremot har HD uttalat att säljaren ej ansvarar i de fall då denne inte, på ett uppsåtligt eller oaktsamt sätt underlåtit att lämna upplysningar om ett känt förhållande. 51 I ett senare avgörande har HD ansett att säljaren har upplysningsplikt trots att denne inte gjort några generella påföljdsfriskrivningar. 52 Grauers är dock mycket kritisk till att detta skulle kunna vara prejudicerande med tanke på det tidigare avgörandet 53 från HD, där det slogs fast att en säljare inte är skyldig att upplysa köparen om misstanke om fel, när köparen borde ha upptäckt det vid en fullgod undersökning. Det är således inte säljarens uppgift att undersöka vad de eventuella felsymptomen beror på. Eventuellt kan säljaren bli upplysningsskyldig för de fel som ligger i gränszonen mellan dolda och svårupptäckta och som han kände till. 54 Om säljaren inte lämnar upplysningar om en fastighet som köps för ett speciellt ändamål som säljaren måste ha insett men som köparen inte kommer att kunna nyttja den för, så kan hans underlåtenhet att upplysa köparen medföra att felpåföljderna kan göras gällande. 55 En sådan underlåtelse från säljaren kan medföra skadeståndsansvar, men endast i de fall då köparen fullgjort sin undersökningsplikt och ett fel som inte denne kunnat upptäcka sedan visar sig på fastigheten. 56 För att kunna avgöra om ett fel är relevant måste domstolen bland annat ta ställning till om felet är upptäckbart. Felproblemen kan angripas på några olika sätt, varav två metoder presenteras i nästa kapitel Jfr NJA 1981 s 815 Grauers, Fastighetsköp, s 230 NJA 1981 s 815 NJA 2007 s 86 NJA 1981 s 815 Grauers, Fastighetsköp, s 231 och Elfström, Fel i fastighet, s 310 Elfström, Fel i fastighet, s 310 Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, s

18 6. Metoder för felbedömning 6.1 Tvåstegsmodellen För att presentera felproblemen föredrar Grauers att använda sig av en speciell metod. Han kallar metoden för tvåstegsmodellen, vilken enligt honom först presenterades av Knut Rodhe i dennes bok Obligationsrätt från Tvåstegsmodellen går ut på att man först gör en felbedömning, och därefter tar man ställning till om felet är relevant eller inte. Felbedömningen går till så, att man först fastställer vilken standard fastigheten skall ha. I första hand ska man försöka göra en konkret bedömning, det vill säga att med utgångspunkt i avtalet fastställa vilken standard köpeobjektet ska ha (se kap och om konkreta och abstrakta fel). Om det visar sig omöjligt att fastställa den konkreta standarden så får man istället göra en objektiv bedömning för att ta reda på vilken abstrakt standard fastigheten ska ha. Om man efter denna bedömning kommer fram till att det föreligger ett fel, det vill säga en avvikelse från antingen den konkreta eller den abstrakta standarden, så går man vidare till relevansbedömningen. Om köparen kan göra gällande någon påföljd på grund av felet, så är felet relevant. Å andra sidan så är det så att om felet var upptäckbart, om reklamationstiden gått ut eller om säljarens felansvar har hunnit preskriberas, så är felet inte relevant. Detsamma gäller om säljaren friskrivit sig från ansvar för fel i fastigheten. Fördelen med den här metoden är enligt Grauers bland annat det att problemställningarna tas upp i en korrekt ordning och att den fungerar som ett slags checklista Kritik mot tvåstegsmodellen Anders Victorin och Lena Olsen har i en recension av den 14:e upplagan av Grauers bok Fastighetsköp framfört kritik mot tvåstegsmodellen. De ifrågasätter om denna modell för att presentera felproblemen överhuvudtaget är förenlig med gällande rätt. Enligt dem så avvisar lagstiftaren i förarbetena användandet av tvåstegsmodellen. Föredragande statsrådet uttalar där att domstolen inte är tvungen att först bedöma felet som sådant innan de tar ställning till om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. 58 Victorin och Olsen säger också att det kanske kan tyckas oväsentligt hur man presenterar felreglerna, men enligt dem så bör man, för att undvika missförstånd, ha en gemensam inställning till hur man inom juridiken förhåller sig till frågor av olika slag Den andra metoden En annan modell för bedömning av säljarens felansvar kallar Grauers för den andra metoden. Denna metod, som tar sin utgångspunkt i köparens undersökningsplikt, är den som omtalats i förarbetena till JB. Praktiskt går det alltså till så, att man först tittar på om köparen har fullgjort sin undersökningsplikt. Om det finns felsymptom på fastigheten, till exempel fuktfläckar på väggarna och köparen inte har upptäckt detta vid sin undersökning, så bär inte säljaren ansvaret och fel föreligger alltså inte. Om det Grauers, Fel i fastighet, s Prop. 1989/90:77 s 40 Victorin/Olsen JT 1991/92 s

19 däremot saknas felsymptom så att köparen inte kunnat upptäcka felet trots en noggrann undersökning, så föreligger ett fel för vilket säljaren ansvarar. Därefter görs det som i tvåstegsmodellen görs redan i steg ett, det vill säga att fastställa om det rör sig om ett fel i köprättslig mening eller ej Kritik mot den andra metoden Grauers framför kritik mot den andra modellen både i sin bok Fastighetsköp och i en artikel 61 som skrivits som svar på Victorin/Olsens kritik (se ovan kap 6.1.1). Bland annat menar han att problemet med den andra modellen är att man vid användande av den blir tvungen att använda termen fel om något som man ännu inte konstaterat verkligen är ett fel, det vill säga redan när man tar ställning till frågan om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Han menar att man vid användande av denna metod ofta bara konstaterar att säljaren inte ansvarar för felet på grund av att köparen inte gjort en ordentlig undersökning, och aldrig ens går in på frågan om felet över huvud taget utgör en avvikelse från den standard köparen kan kräva. 62 Enligt Grauers så är det inte heller så att lagstiftaren avvisar tvåstegsmodellen, utan det enda som sägs är att domstolen inte behöver tillämpa tvåstegsmetoden om det är så att de hellre vill använda sig av den andra metoden. 63 Han konstaterar dock att HD ganska ofta använder sig av tvåstegsmodellen, eller åtminstone något som liknar den Grauers, Fastighetsköp, s 133f Grauers, JT 91/92 s 783ff Grauers, Fastighetsköp, s 134f Grauers, JT 91/92 s 787 Grauers, Fastighetsköp, s

20 7. Påföljder vid fel enligt JB 4:19 De påföljder som kan göras gällande, om fastigheten avviker antingen från vad som följer av avtalet, eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är prisavdrag, hävning och skadestånd. När det gäller prisavdrag och hävning så hänvisar JB 4 kap 19 till reglerna som finns i JB 4 kap 12, medan reglerna om skadestånd finns i JB 4 kap 19. Inom fastighetsrätten finns däremot, till skillnad från köprätten, inga regler om köparens rätt att kräva avhjälpande av felet. Anledningen till detta är främst att den vanligaste avtalssituationen vid fastighetsköp är att båda parterna är privatpersoner. En skyldighet för säljaren att avhjälpa ett fel på den sålda fastigheten skulle bli för betungande för säljaren. Dessutom är det ofta så att köparen föredrar att själv rätta till felet och kräva ekonomisk ersättning av säljaren istället. 65 För att säljaren ska kunna göra gällande fel enligt JB 4 kap 19 så måste han enligt 4 kap 19a 1 st reklamera inom skälig tid efter det att han upptäckt eller borde ha upptäckt felet. Det finns ingen exakt angivelse om vad uttrycket skälig tid innebär, utan det beror på förhållandena i det enskilda fallet. 66 Om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (JB 4 kap 19a 2st) så sker ett genombrott i reglerna om reklamation, vilket gör att köparen kan göra felet gällande även efter att gränsen för skälig tid har passerat. Köparens rätt att åberopa fel i fastigheten preskriberas tio år efter att han tillträtt fastigheten (JB 4 kap 19b ). Hävningsrätten består dock bara under ett år från och med tillträdesdagen, med undantag för om säljaren har handlat grovt vårdlöst eller i strid mot tro och heder (JB 4 kap12 2st). Skulle så vara fallet så gäller inte ettårsgränsen. 7.1 Prisavdrag Reglerna om prisavdrag finns som sagt i JB 4 kap 12, vartill JB 4 kap 19 hänvisar. Regeln har sin grund i bestämmelserna om prisavdrag vid köp av lös egendom i KöpL 38. Prisavdrag, eller nedsättning av köpeskillingen som det ofta omnämns i domar och liknande, är den vanligaste påföljden vid fel i fastighet. 67 Syftet med denna påföljd kan sägas vara att man vill återställa den ekonomiska balansen mellan parterna. Om det visar sig att en fastighet är behäftad med ett dolt fel, så uppkommer en skillnad mellan priset på fastigheten och värdet på densamma. Köparen har ju värderat fastigheten som om felet inte hade funnits, och har därför betalat ett högre pris än han annars skulle ha gjort. 68 Regeln om beräkningen av prisavdraget finns i JB 4 kap 19c. Den stadgar att ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick. Denna metod att beräkna prisavdraget kallas för den proportionella metoden och går till på följande sätt; i första steget fastställer man vilket värde fastigheten hade vid tillträdesdagen, med respektive Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 65 Elfström, Fel i fastighet, s 344 Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 63 Elfström, Fel i fastighet, s

21 utan felet. Om då resultatet blir att felet motsvarar 15 % av fastighetens värde utan fel, så ska man i det andra steget dra bort dessa 15 % från den köpeskilling som avtalats vid köpet. Enligt Grauers är dock användandet av denna metod vid beräkning av prisavdrag vid fastighetsköp förenat med vissa problem. Att uppskatta hur mycket felet är värt, särskilt om det har gått några år mellan tillträdet och upptäckten av felet, är inte alltid lätt. Även att värdera själva fastigheten kan vara problematiskt. Den proportionella metoden lämpar sig därför enligt Grauers bättre i fråga om lös egendom. Han menar att det dels är lättare att fastställa värdet på lös egendom, både med och utan fel, och att det oftast hinner gå en kortare tid mellan avlämning av varan och köparens felanspråk, dels att det oftast är lättare att fastställa marknadsvärdet på lös egendom därför att det finns liknande eller likadana varor att jämföra med. Ett annat sätt att beräkna prisavdraget, som är något lättare att tillämpa, är att istället använda sig av den direkta metoden. Om man använder denna metod så utgår man istället från en beräkning av vad det kostar att avhjälpa felet. Detta är lättare att utreda, men metoden går inte alltid att använda. Om felet till exempel rör fastighetens areal, alltså att den verkliga ytan är mindre än vad som uppgetts, så kan den direkta metoden inte tillämpas eftersom ett sådant fel inte går att avhjälpa. 69 Det har ifrågasatts om denna metod över huvud taget kan tillåtas av domstolen eftersom det är den proportionella metoden som är lagfäst, 70 men om parterna är överens om att det är direktmetoden som ska användas så har domstolen inget annat val än att tillämpa den, eftersom det rör sig om dispositiva mål Hävning Hävning, alltså att låta köpet gå tillbaka, som påföljd vid fel i fastighet kan bara komma i fråga om felet är väsentligt. Detta beror på att hävning är den mest ingripande påföljden, varför lagstiftaren har velat begränsa användningen av den. Rent generellt så verkar uppfattningen i doktrinen dock vara den, att det är ovanligt med hävning av fastighetsköp. 72 Anledningen till att det är så kan exempelvis vara att en köpare som tillträtt en fastighet och installerat sig där inte är villig att flytta, eller att köparen skulle förlora på att häva eftersom fastighetspriserna har stigit sen köpet. 73 Som nämndes ovan i kap 7 så är huvudregeln att köparen förlorar rätten att häva köpet ett år efter det att han tillträtt fastigheten. Undantaget är om säljaren har agerat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder; i sådana fall så preskriberas inte hävningsrätten förrän efter tio år, alltså då själva felansvaret preskriberas Grauers, Fastighetsköp, s Elfström, Fel i fastighet, s 327 Grauers, fastighetsköp s 119 Se exempelvis Grauers, Fastighetsköp, s 237, Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 65 Elfström, Fel i fastighet, s 320 Grauers, Fastighetsköp, s

22 7.3 Skadestånd Enligt JB 4 kap19 1 st så kan säljaren bli skadeståndsskyldig om felet i fastigheten beror på försummelse från säljarens sida, eller om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Regeln om skadeståndsskyldighet vid försummelse infördes i samband med 1991 års ändring av JB, innan dess var det bara utfästelse eller svek från säljarens sida som kunde medföra skadeståndsskyldighet. Försummelse kan innebära några olika saker, till exempel att säljaren lämnar uppgifter till köparen som han har insett eller borde ha insett var felaktiga, eller att han underlåter att lämna uppgifter om fastigheten som han förstått eller borde ha förstått var väsentliga för köparen. Man måste dock hålla isär försummelse och svek; det senare innebär att säljaren medvetet har underlåtit att lämna en uppgift till köparen som han insåg var viktig för denne. 75 För att säljaren ska kunna bli skadeståndsskyldig så krävs det att felet är relevant, det vill säga att det ska röra sig om ett dolt fel. För att skadestånd ska bli aktuellt så krävs det alltså att köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt (se kap 5.1) Avsaknad av kärnegenskap Som tidigare nämnts så kan säljaren bli skadeståndsskyldig av vad som framgår av JB 4 kap 19 1st andra meningen; Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. För det mesta krävs det specifika uppgifter om någon av fastighetens egenskaper för att det ska kunna anses vara en utfästelse från säljaren. 77 Det behöver inte alltid vara fråga om en uttryckt utfästelse; det behöver framhållas att avsaknad av en egenskap på fastigheten, som kan anses vara av väsentlig karaktär, kan innebära skadeståndsansvar för säljaren av den orsaken att det likställs med en utfästelse. 78 En så pass fundamental egenskap kallas för kärnegenskap och introducerades i HD:s avgörande i NJA 1978 s 307. Fallet gällde brister i ett nybyggt hus som såldes av byggherren till en privatperson. Efter att köparen tillträtt fastigheten visade det sig att det fanns fuktskador i huset på grund av felaktigt gjorda rörinstallationer. Enligt de ritningar som säljaren överlämnade till köparen skulle vattenledningarna vara dragna i taket, medan de i verkligheten hade lagts i golvet. Rören var dessutom felaktigt skarvade, varför de hade börjat läcka. Särskilt med tanke på att det var ett nybyggt hus så konstaterade HD att det i detta fall rörde sig om ett fel som innebär en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard på fastigheten, att denna måste anses sakna en för att använda en i doktrinen förekommande term "kärnegenskap", som får anses utfäst ehuru frågan ej berörts vid köpeförhandlingarna. Visserligen ansåg inte HD att avvikelsen från ritningarna innebar att säljaren gett en felaktig garanti, men på grund av avsaknaden av kärnegenskap så konstaterade HD ändå att säljaren var skadeståndsskyldig Elfström, Fel i fastighet, s 332 Grauers, Fastighetsköp, s 219 Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, s 228 Prop 1989/90:77 s 59 21

23 HD har även i NJA 1989 s 117 kommit fram till att fastigheten saknade kärnegenskap. I målet handlade det om ett köp av en äldre fastighet som bebotts i 130 år och felet kunde varken ha varit känt för säljaren eller orsakats av denne. HD konstaterade att köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparna hade blivit tvungna att flytta från fastigheten på grund av att det var risk för sättningar under huset eftersom fastigheten saknade stabilitet. Varken köpare eller säljare kunde nyttja fastigheten till det förutsatta bostadsändamålet. HD ansåg att en fastighet som är behäftad med ett fel med så pass omfattande verkan kan anses sakna en egenskap som likställs med vad som anses utfäst. Begreppet kärnegenskap kan sägas innebära, att fastigheten skall vara användbar för det ändamål, för vilket det utbjudits och köpts, oavsett om säljaren allmänt friskrivit sig från ansvar för objektets beskaffenhet. 79 Domslutet i NJA 1978 s 307 (angående de felaktiga rörinstallationerna som behandlats ovan) kan jämföras med NJA 1976 s 217. I det senare fallet ansåg HD att det faktum att fastigheten var hemsökt av råttor inte innebar att fastigheten saknade en kärnegenskap. HD grundade sitt domslut bland annat på det förhållandet att förekomsten av råttor i sig inte innebär att byggnaden är behäftad med konstruktionsfel eller att den är bristfälligt underhållen. I målet är det ostridigt att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, men även om fastigheten är angripen av råttor så är den fortfarande brukbar för sitt ändamål och saknar därför inte en kärnegenskap. Den restriktiva tolkningen, som uttrycktes i NJA 1978 s 307, för att skadeståndsskyldighet ska utgå bekräftades senare i NJA 1985 s 871 där omfattande brister i elinstallationen inte kunde medföra skadeståndsskyldighet. HD ansåg inte att fastigheten saknade kärnegenskap och den allmänna inställningen är att det ska vara en fundamental brist som är sällsynt och domstolen är därför restriktiv i sin bedömning. 79 Adlercreutz, Avtalsrätt II, s

24 8. Friskrivningsklausuler Redan innan 1991 års ändring av JB 4 kap 19 gavs det möjlighet för säljaren att friskriva sig från ansvar, bara det klart och tydligt framgick av friskrivningsklausulen vad som gällde för köparen. 80 Av rättspraxis blev det tydligt att domstolarna var något restriktiva när det var fråga om ett näringsidkar - konsumentförhållande. 81 I lagändringen till 1991 års lag bekräftades det rådande rättsläget och det infördes en tvingande lagregel för de fall där säljaren är näringsidkare. 82 När det däremot handlar om fastighetsköp mellan privatpersoner är reglerna om fel med mera fortfarande dispositiva och säljaren kan fortfarande med samma skälighetsbedömning som innan friskriva sig från ansvar. 83 Friskrivningsklausuler syftar till att fördela riskerna mellan avtalsparterna likt de flesta andra villkor som förekommer i avtal. Vid en friskrivning rör det sig närmast om att säljaren begränsar sitt ansvar i jämförelse med vad som gäller enligt den dispositiva rätten. När det rör sig om ett fastighetsköp kan det vara av stort intresse för säljaren att friskriva sig, med tanke på att ett fel i fastigheten kan innebära en stor ekonomisk risk för säljaren. Detta gäller speciellt vid försäljning av en fastighet med en äldre tillhörande byggnad, felen kan ofta vara dolda eller svårupptäckta och omfattande och ge sig till känna långt efter köpet. Däremot förekommer endast friskrivningsklausuler i ganska liten omfattning, enligt Elfström vid cirka 10 % av alla fastighetsförsäljningar. Orsaken kan nog vara att säljaren inte är beredd att sänka priset till vad köparen är beredd att betala för en ökad risktagning. 84 Hur en friskrivning än är utformad så medför den att köparen tilldelas större risk än denne haft om friskrivningen inte tagits in i avtalet. 85 Klausulen påverkar dock inte köparens undersökningsplikt, i den meningen att det fortfarande krävs samma noggranna undersökning. Däremot kan uppgifter i villkoret medföra att det krävs en ännu större noggrannhet vid undersökningen. 86 Det finns såklart friskrivningsklausuler som inte ger någon effekt, på grund av att de faller bort genom sin utformning eller omständigheter i övrigt. Vilka olika typer av friskrivningsklausuler som förekommer samt hur de kan bli giltiga respektive ogiltiga kommer att behandlas i följande avsnitt. 8.1 Egenskapsfriskrivningar Att säljaren gör en egenskapsfriskrivning innebär att han undviker ansvar för en eller flera speciella egenskaper hos fastigheten. Det kan till exempel gälla fastighetens dränering, 87 kvaliteten på dricksvattnet och så vidare. Egenskapsfriskrivningar kan sägas vara motsatsen till en garanti eller enuntiation, en konkretisering i negativ mening för köparen som gör att felbegreppet blir snävare. Om säljaren har gjort en giltig Prop 1970:20 del B 1 s 212 Iggstrand-Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 58f JB 4 kap 19d Iggstrand-Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 65 Elfström, Fel I fastighet, 2u, s 342 Kihlman, Fel, s 158 Iggstrand-Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 58 Hellner, Speciell Avtalsrätt II, s 60 23

2013-11-21. Fel i fastighet

2013-11-21. Fel i fastighet Fel i fastighet 1 2 Felsystemet i JB Köpets konstruktion (två köpehandlingar) Feltidpunkten vid köpet Försämringar mellan avtal och tillträde 4 kap 11-12 JB Säljaren har vårdplikt till överlämnandet 4

Läs mer

Hur bör man som mäklare agera när en köpare påtalar ett fel i fastigheten de köpt?

Hur bör man som mäklare agera när en köpare påtalar ett fel i fastigheten de köpt? Hur bör man som mäklare agera när en köpare påtalar ett fel i fastigheten de köpt? En fråga som ställs så gott som dagligen till Mäklarsamfundets jurister är hur mäklaren ska agera när en köpare återkommer

Läs mer

Ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare vid faktiska fel enligt 4:19 JB

Ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare vid faktiska fel enligt 4:19 JB JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet Vivianne Dahlberg Ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare vid faktiska fel enligt 4:19 JB Examensarbete 20 poäng Ola Svensson Fastighetsrätt Ht 02 Innehåll

Läs mer

Friskrivningsklausuler vid fastighetsköp

Friskrivningsklausuler vid fastighetsköp JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet Jenny Svensson Friskrivningsklausuler vid fastighetsköp Examensarbete 20 poäng Eva Lindell-Frantz Fastighetsrätt Avtalsrätt HT-2002 Innehåll SAMMANFATTNING 1

Läs mer

EXAMENSARBETE. Köparens och säljarens ansvar för fel vid köp av fast egendom, samt dess påföljder. Anders Ormann

EXAMENSARBETE. Köparens och säljarens ansvar för fel vid köp av fast egendom, samt dess påföljder. Anders Ormann EXAMENSARBETE Köparens och säljarens ansvar för fel vid köp av fast egendom, samt dess påföljder Anders Ormann Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap Luleå tekniska universitet Institutionen för ekonomi,

Läs mer

FRÅGELISTA - BILAGA TILL KÖPEKONTRAKTET

FRÅGELISTA - BILAGA TILL KÖPEKONTRAKTET FRÅGELISTA BILAGA TILL KÖPEKONTRAKTET Säljare Roger Lind 1/2del 1/2del Bygårdsvägen 5, 185 94 Vaxholm Objekt Fastigheten Vaxholm Ytterby 4:684 Frågor att besvara om fastigheten Frågorna i denna frågelista

Läs mer

Frågelista - fastighet

Frågelista - fastighet Säljare Jan-Ivar Bakken 660203-1111 Objekt Frågor att besvara om fastigheten Fastigheten Sigtuna Odensala-Ista 2:7 med adress Odensala Ista 162, 19592 Märsta Frågorna i denna frågelista besvaras av säljaren.

Läs mer

4 b. Om avloppet på fastigheten är enskilt - har tillstånd beviljats av kommunen och i så fall när?

4 b. Om avloppet på fastigheten är enskilt - har tillstånd beviljats av kommunen och i så fall när? Frågelista - bilaga till köpekontraktet Säljare: Anders Molander Säljare: Eva Molander Karl Dahlgrensgatan 21, 582 28 Linköping Bostadstel: 013-16 37 49 Ägarandel: Ägarandel: 1/2-del 1/2-del Objekt: Byggnad

Läs mer

Inledning. Köplagen. Konsumentköplagen. lös egendom Dispositiv (3 ) köp av lösa saker som näringsidkare säljer till konsument (1 )

Inledning. Köplagen. Konsumentköplagen. lös egendom Dispositiv (3 ) köp av lösa saker som näringsidkare säljer till konsument (1 ) 2013-09-23 1 Inledning Köplagen lös egendom Dispositiv (3 ) Konsumentköplagen köp av lösa saker som näringsidkare säljer till konsument (1 ) Definition näringsidkare Definition konsument Tvingande mellan

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2006-11-16. Om besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor

God fastighetsmäklarsed 2006-11-16. Om besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor God fastighetsmäklarsed 2006-11-16 Om besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 3.1 Mäklarens upplysningsplikt... 4 3.2

Läs mer

Undersökningsplikt kontra upplysningsplikt

Undersökningsplikt kontra upplysningsplikt ÖREBRO UNIVERSITET AKADEMIN FÖR JURIDIK, PSYKOLOGI OCH SOCIALT ARBETE D - UPPSATS 15 HP VT - 2010 Undersökningsplikt kontra upplysningsplikt Vid fastighetsköp Govend Shafeek Handledare: Filippo Valguarnera

Läs mer

Rådgivningsavdelningen informerar om

Rådgivningsavdelningen informerar om Rådgivningsavdelningen informerar om Fel i fastighet Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck

Läs mer

1.1 Köprätten och dess systematiska hemvist 25

1.1 Köprätten och dess systematiska hemvist 25 Innehåll FÖRKORTNINGAR 19 FÖRORD 23 1 KÖPRÄTTEN 25 1.1 Köprätten och dess systematiska hemvist 25 1.2 Lagstiftningen inom köprätten 29 1.2.1 Allmänt 29 1.2.2 1990 års köplag 30 1.2.3 Nyare kontraktsrättslig

Läs mer

JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet. Mattias Rasmusson

JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet. Mattias Rasmusson JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet Mattias Rasmusson Undersökningsplikten vid köp av fast respektive lös egendom samt besiktningsförfarandet vid entreprenad skillnader samt likheter i institutens

Läs mer

Dolda fel i fastigheter - En studie om reglerna kring dolda fel i fastigheter.

Dolda fel i fastigheter - En studie om reglerna kring dolda fel i fastigheter. Johan Larsson Johan Nöbauer Dolda fel i fastigheter - En studie om reglerna kring dolda fel i fastigheter. Företagsekonomi C-uppsats Termin: VT 2010 Handledare: Alf E Johansson Förord Vi vill tacka alla

Läs mer

Felansvaret vid köp av bostadsrätt

Felansvaret vid köp av bostadsrätt JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet Karin Jensén Felansvaret vid köp av bostadsrätt Examensarbete 20 poäng Handledare Sture Bergström Ämnesområde Fastighetsrätt Termin 9 Innehåll SAMMANFATTNING

Läs mer

FRÅGELISTA - BILAGA TILL KÖPEKONTRAKTET

FRÅGELISTA - BILAGA TILL KÖPEKONTRAKTET FRÅGELISTA - BILAGA TILL KÖPEKONTRAKTET Objekt Fastigheten Sigtuna Södertil 1:181 Frågor att besvara om fastigheten Frågorna i denna frågelista besvaras av säljaren. 1 a. När förvärvades fastigheten? 2005

Läs mer

C-UPPSATS. Om undersökningsplikten vid fastighetsköp

C-UPPSATS. Om undersökningsplikten vid fastighetsköp C-UPPSATS 2010:257 Om undersökningsplikten vid fastighetsköp Frida Barsk Luleå tekniska universitet C-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Avdelningen för

Läs mer

Folke Grauers. Fastighetskôp. Artonde upplagan 2007. Juristfôrlaget i Lund

Folke Grauers. Fastighetskôp. Artonde upplagan 2007. Juristfôrlaget i Lund Folke Grauers Fastighetskôp Artonde upplagan 2007 Juristfôrlaget i Lund Fôrord 3 Innehâll 5 Fôrkortningar 11 1 Allmân bakgrund 13 11 Inledning 13 12 Nâgot om inskrivning, lagfart och pantrâtt 15 121 Inledning

Läs mer

Jan Ramberg Johnny Herre. Allmän köprätt. Femte upplagan NORSTEDTS JURIDIK

Jan Ramberg Johnny Herre. Allmän köprätt. Femte upplagan NORSTEDTS JURIDIK Jan Ramberg Johnny Herre Allmän köprätt Femte upplagan NORSTEDTS JURIDIK Innehåll 1. Introduktion till köprätten 15 1.1 Inledning 15 1.2 Köpet som avtalstyp 19 1.3 Köpet som del av obligationsrätten 20

Läs mer

Konsumentköplag (1990:932)

Konsumentköplag (1990:932) Konsumentköplag (1990:932) Inledande bestämmelser Tillämpningsområde 1 Denna lag gäller köp av lösa saker som en näringsidkare säljer till en konsument. Lagen gäller även i fall då säljaren inte är en

Läs mer

Köpare: Privatkonsument.

Köpare: Privatkonsument. FA L L F R Å N V E R K L I G H E T E N 1 Köparen upptäckte fel med fuktskyddet bakom kakel och klinkerplattor på väggar/golv i våtrummet Referensfall som visar på situation som faktiskt kan uppstå för

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT

HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT Sida 1 (6) HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT Mål nr meddelat i Stockholm den 9 december 2008 Ö 4308-07 PARTER 1. PF 2. CS Ombud för 1 och 2: Jur.kand. MS 3. MA 4. JF Ombud för 3 och 4: Advokat JC SAKEN Fel i fastighet

Läs mer

R 8558/2001 Stockholm den 11 januari 2002

R 8558/2001 Stockholm den 11 januari 2002 R 8558/2001 Stockholm den 11 januari 2002 Till Justitiedepartementet Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 12 november 2001 beretts tillfälle att avge yttrande över 1. Departementspromemorian Ändringar

Läs mer

Våra tjänster. lrfkonsult.se. Ekonomi Juridik Affärsrådgivning Fastighetsförmedling. Ekonomi Juridik Affärsrådgivning Fastighetsförmedling

Våra tjänster. lrfkonsult.se. Ekonomi Juridik Affärsrådgivning Fastighetsförmedling. Ekonomi Juridik Affärsrådgivning Fastighetsförmedling Våra tjänster Ekonomi Juridik Affärsrådgivning Fastighetsförmedling 1 KÖPA OCH SÄLJA HÄST Vad kan regleras med avtal? 3 mars 2014 LRF KONSULT Vad säger lagen? KÖPLAGEN - Näringsidkare (s) Näringsidkare

Läs mer

1. Förberedelser. 1.1 Kontrollera föreningens årsredovisning (finns som bifogad fil i objektsbeskrivningen).

1. Förberedelser. 1.1 Kontrollera föreningens årsredovisning (finns som bifogad fil i objektsbeskrivningen). Checklista för visningen Lägenhet/Bostadsrätt Detta är en checklista som ska vara till hjälp för dig som bostadsköpare. Här får du lite tips som kan hjälpa dig på din resa från visning till avtal. Sätt

Läs mer

Köprätt 1. Avtalstyper

Köprätt 1. Avtalstyper Avtalstyper Köprätt 1 Mycket stor variation Grundläggande avtalsrättsliga regler och avtalstypens särreglering Särregleringen syftar vanligtvis att skydda en svagare part Köp (byte) a) dispositiv, vanliga

Läs mer

4 b. Om avloppet på fastigheten är enskilt - har tillstånd beviljats av kommunen och i så fall när?

4 b. Om avloppet på fastigheten är enskilt - har tillstånd beviljats av kommunen och i så fall när? Frågelista - bilaga till köpekontraktet Säljare: Eva Bornström Säljare: Finn-Olov Englund Norrhamragatan 5, 590 36 Kisa Ägarandel: Ägarandel: 1/2-del 1/2-del Objekt: Fastigheten Kinda Blåklinten 6 Frågor

Läs mer

När du som konsument köper en bil från en bilhandlare

När du som konsument köper en bil från en bilhandlare När du som konsument köper en bil från en bilhandlare Denna information innehåller de viktigaste regler som gäller för dig som konsument när du köper en bil från en bilhandlare. Den lag som reglerar köpet

Läs mer

Jan Ramberg Johnny Herre. Allmän köprätt. Det köprättsliga regelsystemet och marknadspraxis. Norstedts Juridik

Jan Ramberg Johnny Herre. Allmän köprätt. Det köprättsliga regelsystemet och marknadspraxis. Norstedts Juridik Jan Ramberg Johnny Herre Allmän köprätt Det köprättsliga regelsystemet och marknadspraxis Norstedts Juridik Innehäll DEL I. Det köprättsliga regelsystemet 15 Kapitel 1. Introduktion till köprätten 17 1.1

Läs mer

C-UPPSATS. Köparens undersökningsplikt respektive säljarens upplysningsplikt vid köp av fast egendom. Josefin Heino Linda Sundström

C-UPPSATS. Köparens undersökningsplikt respektive säljarens upplysningsplikt vid köp av fast egendom. Josefin Heino Linda Sundström C-UPPSATS 2006:142 Köparens undersökningsplikt respektive säljarens upplysningsplikt vid köp av fast egendom Josefin Heino Linda Sundström Luleå tekniska universitet C-uppsats Rättsvetenskap Institutionen

Läs mer

ALLMÄNNA LEVERANSVILLKOR FÖR HUSVAGN OCH HUSBIL 2011 (konsument)

ALLMÄNNA LEVERANSVILLKOR FÖR HUSVAGN OCH HUSBIL 2011 (konsument) Bilaga 1 ALLMÄNNA LEVERANSVILLKOR FÖR HUSVAGN OCH HUSBIL 2011 (konsument) ALLMÄNNA AVTALSVILLKOR utarbetade av Husvagnsbranschens Riksförbund efter överenskommelse med Konsumentverket 1. Giltighet För

Läs mer

HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126

HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126 HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126 KORTFAKTA Objektstyp: Bostadsfastighet Antal lägenheter: 4 st Boarea: 295 m² Garageplatser: 4 st Parkeringsplatser: 1 st Hyresintäkter: 247 456 kr MÄKLARENS

Läs mer

Magisteruppsats. Undersökningsplikten. - Vilka krav kan ställas på köparen vid fastighetsköp?

Magisteruppsats. Undersökningsplikten. - Vilka krav kan ställas på köparen vid fastighetsköp? INSTITUTIONEN FÖR HANDELSRÄTT Uppsala Universitet D-Uppsats, 10 p. Handledare: Kjell Adolfsson Våren 2004 Magisteruppsats Undersökningsplikten - Vilka krav kan ställas på köparen vid fastighetsköp? Författare:

Läs mer

EXAMENSARBETE. En jämförelse av överlåtelseförsäkringar vid fastighetsköp. Vilket reellt skydd erhåller köparen? Anna Allgulander Emma Jakobsson 2015

EXAMENSARBETE. En jämförelse av överlåtelseförsäkringar vid fastighetsköp. Vilket reellt skydd erhåller köparen? Anna Allgulander Emma Jakobsson 2015 EXAMENSARBETE En jämförelse av överlåtelseförsäkringar vid fastighetsköp Vilket reellt skydd erhåller köparen? Anna Allgulander Emma Jakobsson 2015 Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap Luleå tekniska

Läs mer

Överlåtelsebesiktning

Överlåtelsebesiktning Rådgivningsavdelningen informerar om Överlåtelsebesiktning September 2011 Villaägarnas Riksförbund 2011 Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till

Läs mer

Köparens undersökningsplikt och säljarens- respektive mäklarens upplysningsplikt. Anna Eckerstig Albin Svahn

Köparens undersökningsplikt och säljarens- respektive mäklarens upplysningsplikt. Anna Eckerstig Albin Svahn Köparens undersökningsplikt och säljarens- respektive mäklarens upplysningsplikt Anna Eckerstig Albin Svahn copyright Eckerstig Anna, Svahn Albin Båda personer har gemensamt bidragit till hela examensarbetet.

Läs mer

Köparens undersökningsplikt vid företagsförvärv

Köparens undersökningsplikt vid företagsförvärv JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet Sven Törringer Köparens undersökningsplikt vid företagsförvärv Examensarbete 20 poäng Handledare: Katarina Olsson Förmögenhetsrätt Vårterminen 2006 Innehåll SAMMANFATTNING

Läs mer

EXAMENSARBETE HELENA JÖNSSON RENÉE LINESTEDT. Samhällsvetenskapliga och ekonomiska utbildningar RÄTTSVETENSKAPLIGA PROGRAMMET D-NIVÅ

EXAMENSARBETE HELENA JÖNSSON RENÉE LINESTEDT. Samhällsvetenskapliga och ekonomiska utbildningar RÄTTSVETENSKAPLIGA PROGRAMMET D-NIVÅ 2004:005 SHU EXAMENSARBETE FASTIGHETSKÖPET HELENA JÖNSSON RENÉE LINESTEDT Samhällsvetenskapliga och ekonomiska utbildningar RÄTTSVETENSKAPLIGA PROGRAMMET D-NIVÅ Institutionen för Industriell ekonomi och

Läs mer

Eskilstuna, 11 ha FYRA SKIFTEN ÅKER

Eskilstuna, 11 ha FYRA SKIFTEN ÅKER Eskilstuna, 11 ha FYRA SKIFTEN ÅKER Dessa fyra åkerskiften som är del av gården Tummelsta ligger i Stenkvista-Ärla församling, 15 km söder om Eskilstuna. Områdena har en total areal om 11,29 ha fördelat

Läs mer

DOLDA FEL VID HÄSTKÖP

DOLDA FEL VID HÄSTKÖP Sektionen för hälsa och samhälle Handledare: Johann Mulder Datum: 2009-05-19 Filosofie kandidatuppsats i handelsrätt DOLDA FEL VID HÄSTKÖP Författare: Camilla Dromberg Sammanfattning Antalet hästar ökar

Läs mer

Grundläggande principer

Grundläggande principer Avtalsrätt I och II Grundläggande principer HR: Avtalsfrihet Und: tvingande skyddslagstiftn HR: Pacta sunt servanda Und: Ogiltighet enl 3 kap Avtalslagen Und: Bristande rättshandlingsförmåga hos motparten

Läs mer

Jan Ramberg. Allmän köprätt. Det köprättsliga regelsystemet och marknadspraxis. Norstedts Juridik AB

Jan Ramberg. Allmän köprätt. Det köprättsliga regelsystemet och marknadspraxis. Norstedts Juridik AB Jan Ramberg Allmän köprätt Det köprättsliga regelsystemet och marknadspraxis Norstedts Juridik AB Innehall DEL I. Det köprättsliga regelsystemet Kapitel I. Lagregleringen 17 1. Reglernas tillämplighet

Läs mer

Avtalsrätt.com. Seminarieserie i avtalsrätt

Avtalsrätt.com. Seminarieserie i avtalsrätt Avtalsrätt.com Seminarieserie i avtalsrätt Juridiska frågor betraktas många gånger som just juridiska och därför som något som är skilt från den egentliga affären. I avtalsförhållanden handlar emellertid

Läs mer

Fredrik Bäck Stabsjurist SGU. Statligt förorenade områden Statens oljelager Uppdragsverksamhet Riksintressen Kontinentalsockellagen m.m.

Fredrik Bäck Stabsjurist SGU. Statligt förorenade områden Statens oljelager Uppdragsverksamhet Riksintressen Kontinentalsockellagen m.m. Fredrik Bäck Stabsjurist SGU Statligt förorenade områden Statens oljelager Uppdragsverksamhet Riksintressen Kontinentalsockellagen m.m. Ansvar för förorenad mark (ur ett mäklarperspektiv) Parternas ansvar

Läs mer

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2006-02-20. Nya regler om vårdnad m.m.

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2006-02-20. Nya regler om vårdnad m.m. 1 LAGRÅDET Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2006-02-20 Närvarande: f.d. justitierådet Staffan Magnusson, justitierådet Leif Thorsson och f.d. regeringsrådet Karl-Ingvar Rundqvist. Nya regler om vårdnad

Läs mer

PROMEMORIA. Lag (1992:1676) om paketresor ( Paketreselagen ), nu fråga om avbrutna eller inställda paketresor p.g.a. stormen Sven

PROMEMORIA. Lag (1992:1676) om paketresor ( Paketreselagen ), nu fråga om avbrutna eller inställda paketresor p.g.a. stormen Sven PROMEMORIA Till: Från: Göran Forssén och Mikael Persson, Svenska Bussbranschföreningens Riksförbund ( BR ) Advokat Kaisa Adlercreutz och jur. kand. Christian Martinsson, MAQS Law Firm Advokatbyrå AB (

Läs mer

Advokatfirman Credo. Med stöd av tidigare ingiven fullmakt får jag härmed komplettera svaromålet och utveckla talan.

Advokatfirman Credo. Med stöd av tidigare ingiven fullmakt får jag härmed komplettera svaromålet och utveckla talan. Advokatfirman Credo Göteborgs tingsrätt Avdelning 2 404 83 Göteborg Göteborg den 9 april 2014 T 2164-14 SVAROMÅL Claes och Sari Lundin../. Ingrid och Sven-Erik Skoglund Med stöd av tidigare ingiven fullmakt

Läs mer

EXAMENSARBETE. Reklamationsreglerna enligt konsumentköplagen, köplagen och 4 kap. JB. Särskilt om konsumentförhållanden.

EXAMENSARBETE. Reklamationsreglerna enligt konsumentköplagen, köplagen och 4 kap. JB. Särskilt om konsumentförhållanden. EXAMENSARBETE Reklamationsreglerna enligt konsumentköplagen, köplagen och 4 kap. JB Särskilt om konsumentförhållanden Viktoria Gullback Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap Luleå tekniska universitet

Läs mer

Fastighetsmäklarens roll i husköpet rätten till provision

Fastighetsmäklarens roll i husköpet rätten till provision JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet Lotte Myrebris Brodin Fastighetsmäklarens roll i husköpet rätten till provision Examensarbete 20 poäng Thed Adelswärd Fastighetsrätt VT 2002 Innehåll SAMMANFATTNING

Läs mer

Sid 1 av 6. UPPDRAGSBEKRÄFTELSE beträffande ÖVERLÅTELSEBESIKTNING. Kallbergsvägen 4 85963 Kalstad

Sid 1 av 6. UPPDRAGSBEKRÄFTELSE beträffande ÖVERLÅTELSEBESIKTNING. Kallbergsvägen 4 85963 Kalstad Sid 1 av 6 UPPDRAGSBEKRÄFTELSE beträffande ÖVERLÅTELSEBESIKTNING AVTAL OM BESIKTNING I SAMBAND MED ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN Beställare: Kalle Karlsson Kallbergsvägen 4 85963 Kalstad

Läs mer

C-UPPSATS. Hur reglerar köplagstiftningen civilköp? Pauline Ahlnér Magdalena Jonsson. Luleå tekniska universitet

C-UPPSATS. Hur reglerar köplagstiftningen civilköp? Pauline Ahlnér Magdalena Jonsson. Luleå tekniska universitet C-UPPSATS 2007:249 Hur reglerar köplagstiftningen civilköp? Pauline Ahlnér Magdalena Jonsson Luleå tekniska universitet C-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap

Läs mer

D-UPPSATS. En komparativ studie av säljarens och köparens skyldigheter och rättigheter i Sverige och i Tyskland. Helene Sjöman

D-UPPSATS. En komparativ studie av säljarens och köparens skyldigheter och rättigheter i Sverige och i Tyskland. Helene Sjöman D-UPPSATS 2010:025 En komparativ studie av säljarens och köparens skyldigheter och rättigheter i Sverige och i Tyskland Helene Sjöman Luleå tekniska universitet D-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för

Läs mer

Ange vilka vitvaror som finns och när de är inköpta. Prova även om de verkar fungera.

Ange vilka vitvaror som finns och när de är inköpta. Prova även om de verkar fungera. Checklista för visningen Villa/radhus Detta är en checklista som ska vara till hjälp för dig som bostadsköpare. Här får du lite tips som kan hjälpa dig på din resa från visning till avtal. Sätt gärna ett

Läs mer

FRÅGELISTA - BILAGA TILL KÖPEKONTRAKTET

FRÅGELISTA - BILAGA TILL KÖPEKONTRAKTET FRÅGELISTA - BILAGA TILL KÖPEKONTRAKTET Säljare Sohana Josefsson 1/1-del Drakskeppsvägen 8A, 183 63 Täby Objekt Fastigheten Vaxholm Trädgårdsmästaren 11 Frågor att besvara om fastigheten Frågorna i denna

Läs mer

Badholmsvägen -Bovallstrand -Rejäl sjöbod på egen fastighet- Lev livet vid havet

Badholmsvägen -Bovallstrand -Rejäl sjöbod på egen fastighet- Lev livet vid havet Badholmsvägen -Bovallstrand -Rejäl sjöbod på egen fastighet- Lev livet vid havet Sjöbod på egen fastighet På charmiga Badholmsvägen, med gott om parkeringsplatser ligger fastigheten med genuin sjöbod

Läs mer

Företagsförvärv och behov av information

Företagsförvärv och behov av information Institutionen för handelsrätt Department of Commercial Law Handelsrätt C Uppsats VT 2007 Företagsförvärv och behov av information Författare: Linda Andersson Cecilia Bergqvist Handledare: Kjell Adolfsson

Läs mer

En trygg bostadsaffär bostadsrätt

En trygg bostadsaffär bostadsrätt En trygg bostadsaffär bostadsrätt sid 1 (4) Juridisk information till dig som köper eller säljer en bostadsrätt Avtalet är bindande För att köpet ska vara giltigt måste vissa formkrav i lagen följas. Avtalet

Läs mer

Konsumenträtt vid köp av begagnade bilar

Konsumenträtt vid köp av begagnade bilar JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet Vlora Regjepaj Konsumenträtt vid köp av begagnade bilar Examensarbete 30 poäng Handledare Eva Lindell-Frantz Ämnesområde Allmän Förmögenhetsrätt Termin HT 2007

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT

HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT Sida 1 (8) HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT Mål nr meddelat i Stockholm den 12 november 2009 Ö 1342-09 KLAGANDE Albihns Service Aktiebolag, 556519-9253 Box 5581 114 85 Stockholm Ombud: Advokat A-CN och jur.kand.

Läs mer

Dolda fel vid fastighetsförsäljning

Dolda fel vid fastighetsförsäljning EXAMENSARBETE 2005:LA10 Avdelningen för elektroteknik vid Institutionen för teknik Dolda fel vid fastighetsförsäljning Annika Berg Carolina Aravena EXAMENSARBETE Dolda fel vid fastighetsförsäljning Annika

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM. Mål nr. meddelad i Stockholm den 24 maj 2010 T 2616-08. KLAGANDE Fri Kraft Kommanditbolag, 969631-8337 Box 842 391 28 Kalmar

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM. Mål nr. meddelad i Stockholm den 24 maj 2010 T 2616-08. KLAGANDE Fri Kraft Kommanditbolag, 969631-8337 Box 842 391 28 Kalmar Sida 1 (6) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 24 maj 2010 T 2616-08 KLAGANDE Fri Kraft Kommanditbolag, 969631-8337 Box 842 391 28 Kalmar Ombud: Advokat LF MOTPARTER 1. HC 2. MC 3. CCG

Läs mer

Välskött parhus. Peppargatan 5, KARLSKRONA, Hässlegården. 1 795 000 kr eller högstbjudande. Länk för budgivning finns i annonsen budnyckel 3235

Välskött parhus. Peppargatan 5, KARLSKRONA, Hässlegården. 1 795 000 kr eller högstbjudande. Länk för budgivning finns i annonsen budnyckel 3235 Visningsmaterial Välskött parhus Peppargatan 5, KARLSKRONA, Hässlegården Boarea: 136 m2 (biarea: 27 m2) Tomtarea: 525 m2 Pris: 1 795 000 kr eller högstbjudande Länk för budgivning finns i annonsen budnyckel

Läs mer

SÖKANDE Konsumentombudsmannen (KO), Box 48, 651 02 KARLSTAD

SÖKANDE Konsumentombudsmannen (KO), Box 48, 651 02 KARLSTAD MARKNADSDOMSTOLENS DOM 2009:13 2008: Datum 2009-06-04 Dnr B 8/08 SÖKANDE Konsumentombudsmannen (KO), Box 48, 651 02 KARLSTAD MOTPART Bank2 Bankaktiebolag, Box 7824, 103 97 STOCKHOLM Ombud: advokaten P-E.

Läs mer

Person/Organisationsnummer. Telefon. KÖPEOBJEKT Hästen Fullständigt namn. Födelseår. Passnummer. Eventuellt chipnummer / ID nummer...

Person/Organisationsnummer. Telefon. KÖPEOBJEKT Hästen Fullständigt namn. Födelseår. Passnummer. Eventuellt chipnummer / ID nummer... Köpekontrakt PARTER Namn Person/Organisationsnummer Adress Telefon Köpare Namn Person/Organisationsnummer Adress Telefon KÖPEOBJEKT Hästen Fullständigt namn Födelseår Passnummer Eventuellt chipnummer /

Läs mer

Skog om 155 ha på Midsommarberget

Skog om 155 ha på Midsommarberget Skog om 155 ha på Midsommarberget TORSBY MIDSOMMARBERGET 1:23 Obebyggd skogsfastighet i Södra Finnskoga, Torsby kommun. Total areal om ca 150 ha varav 119,4 ha produktiv skogsmark med ett totalt virkesförråd

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2007-03-26. Deposition

God fastighetsmäklarsed 2007-03-26. Deposition God fastighetsmäklarsed 2007-03-26 Deposition 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 3.1 Avtal om handpenning... 4 3.2 Depositionsavtalet... 4 4. Krav på deposition...

Läs mer

Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6)

Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) Inledning I Fastighetsmäklarutredningens slutbetänkande Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) ges förslag till en ny fastighetsmäklarlag. Syftet

Läs mer

Rådgivningsavdelningen informerar om

Rådgivningsavdelningen informerar om Rådgivningsavdelningen informerar om Kompletterande klausuler till köpekontrakt Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga

Läs mer

TYRESTA 4:13 LITSLENA. Objektnr 35134

TYRESTA 4:13 LITSLENA. Objektnr 35134 TYRESTA 4:13 LITSLENA Objektnr 35134 Byggnadstomt i Litslena Registerbeteckning: Tyresta 4:13, Villberga församling, Enköpings kommun Objektnummer 35134 Läge: Vackert läge i skogsbrynet med utsikt över

Läs mer

ARBETSDOMSTOLEN Beslut nr 37/12 Mål nr B 40/12

ARBETSDOMSTOLEN Beslut nr 37/12 Mål nr B 40/12 ARBETSDOMSTOLEN Beslut nr 37/12 Mål nr B 40/12 Sammanfattning En arbetsgivare har hävt ett anställningsavtal och åberopat avtalslagens ogiltighetsregler. Fråga om interimistiskt förordnande enligt 35 andra

Läs mer

Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:

Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet: 1 LAGRÅDET Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2014-01-31 Närvarande: F.d. justitieråden Torgny Håstad och Sten Heckscher samt justitierådet Göran Lambertz. Avskaffande av den obligatoriska byggfelsförsäkringen

Läs mer

HÄSTKÖPEAVTAL Nedan angivna parter har denna dag ingått följande avtal om överlåtelse av häst.

HÄSTKÖPEAVTAL Nedan angivna parter har denna dag ingått följande avtal om överlåtelse av häst. Författat av Advokaten Dan Nordenberg www.la-law.nu 0418-168 65 Kontrakt 2013A 1 PARTER Säljare Namn/Firma HÄSTKÖPEAVTAL Nedan angivna parter har denna dag ingått följande avtal om överlåtelse av häst.

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Sida 1 (7) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 11 juni 2015 T 3680-13 KLAGANDE Royal Palace Handelsbolag, 969717-7799 Sörbyplan 26, 1 tr 163 71 Spånga Ombud: Advokat MC samt jur.kand.

Läs mer

Trevligt parhus med närhet till havet. Henriksdalsvägen 25b, Höllviken, Höllviken. 2 695 000 kr eller högstbjudande

Trevligt parhus med närhet till havet. Henriksdalsvägen 25b, Höllviken, Höllviken. 2 695 000 kr eller högstbjudande Visningsmaterial Trevligt parhus med närhet till havet Henriksdalsvägen 25b, Höllviken, Höllviken Boarea: 86 m2 (biarea: 8 m2) Tomtarea: 336 m2 Pris: 2 695 000 kr eller högstbjudande Länk för budgivning

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT

HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT Sida 1 (6) HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT Mål nr meddelat i Stockholm den 11 september 2014 Ö 1254-14 KLAGANDE 1. A-KN 2. RN Ombud för 1 och 2: Advokat KS MOTPART UM SAKEN Edition ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Svea hovrätts

Läs mer

EXAMENSARBETE. Dolda fel-försäkringar

EXAMENSARBETE. Dolda fel-försäkringar EXAMENSARBETE 2005:108 SHU Dolda fel-försäkringar Försäkringsskydd och villkor Malin Eriksson Malin Löndahl Luleå tekniska universitet Samhällsvetenskapliga utbildningar Rättsvetenskapliga programmet D-nivå

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Sida 1 (8) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 31 oktober 2013 T 1637-12 KLAGANDE Gotlands kommun, 212000-0803 621 81 Visby Ombud: Advokat RH MOTPART SÖ Ombud: Advokat BT SAKEN Skadestånd

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2006-11-30. Objektsbeskrivningen

God fastighetsmäklarsed 2006-11-30. Objektsbeskrivningen God fastighetsmäklarsed 2006-11-30 Objektsbeskrivningen 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 4. Obligatoriska uppgifter i objektsbeskrivningen... 4 4.1 Ägare...

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2006-06-12. Förmedling av bostadsrätt m.m.

God fastighetsmäklarsed 2006-06-12. Förmedling av bostadsrätt m.m. God fastighetsmäklarsed 2006-06-12 Förmedling av bostadsrätt m.m. 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 4. Mäklarens kontrollskyldigheter... 4 4.1 Ägare... 4 4.2

Läs mer

Finansdepartementet. Avdelningen för offentlig förvaltning. Ändring i reglerna om aggressiv marknadsföring

Finansdepartementet. Avdelningen för offentlig förvaltning. Ändring i reglerna om aggressiv marknadsföring Finansdepartementet Avdelningen för offentlig förvaltning Ändring i reglerna om aggressiv marknadsföring Maj 2015 1 Innehållsförteckning 1 Sammanfattning... 3 2 Förslag till lag om ändring i marknadsföringslagen

Läs mer

Kenzan Tours AB s resevillkor

Kenzan Tours AB s resevillkor Kenzan Tours AB s resevillkor 1. Avtalet 1.1 Arrangören ansvarar gentemot resenären för vad denne har rätt att fordra till följd av avtalet. Ansvaret gäller även för sådana prestationer som skall fullgöras

Läs mer

Kartläggning och analys av vissa insatser enligt LSS

Kartläggning och analys av vissa insatser enligt LSS 2015-05-05 1 (6) Avdelningen för juridik Ellinor Englund Till Socialdepartementet 103 33 Stockholm Kartläggning och analys av vissa insatser enligt LSS Sveriges Kommuner och Landsting har tagit del av

Läs mer

Köp genom fastighetsreglering

Köp genom fastighetsreglering Innehåll Köp genom Ulf Jensen Grundfall Stämpelskatt och inteckningar Förrättningen Rättigheters ställning Betalningen Köprättsliga frågor Köpekontrakt eller medgivande? 1.1 De båda grundfallen Fastigheterna

Läs mer

NJA 2012 s. 776 KRAV PÅ PÅMINNELSE VID AUTOMATISK FÖRLÄNGNING AV AVTAL?

NJA 2012 s. 776 KRAV PÅ PÅMINNELSE VID AUTOMATISK FÖRLÄNGNING AV AVTAL? JURIDISK PUBLIKATION 1/2013 NJA 2012 s. 776 KRAV PÅ PÅMINNELSE VID AUTOMATISK FÖRLÄNGNING AV AVTAL? Av Klara Wessman 1 och Gustav Wiklander 2 I november förra året avgjorde Högsta domstolen ett mål om

Läs mer

Arkitektritad friliggande villa. Grönsiskevägen 1, ASARUM, Asarum. 2 495 000 kr eller högstbjudande

Arkitektritad friliggande villa. Grönsiskevägen 1, ASARUM, Asarum. 2 495 000 kr eller högstbjudande Visningsmaterial Arkitektritad friliggande villa Grönsiskevägen 1, ASARUM, Asarum Boarea: 140 m2 (biarea: 140 m2) Tomtarea: 1 131 m2 Pris: 2 495 000 kr eller högstbjudande Länk för budgivning finns i annonsen

Läs mer

Protokoll fört efter förhandlingar mellan Konsumentverket och Elektriska hushållsapparatleverantörer

Protokoll fört efter förhandlingar mellan Konsumentverket och Elektriska hushållsapparatleverantörer Konsument verket KO PROTOKOLL Dnr Datum 2012/273 2012-12-17 Protokoll fört efter förhandlingar mellan Konsumentverket och Elektriska hushållsapparatleverantörer Konsumentverket och Elektriska hushållsapparatleverantörer

Läs mer

MARKNADSDOMSTOLEN DOM 2005:23 2005-06-23 Dnr B 7/04. Konsumentombudsmannen (KO), 118 87 STOCKHOLM

MARKNADSDOMSTOLEN DOM 2005:23 2005-06-23 Dnr B 7/04. Konsumentombudsmannen (KO), 118 87 STOCKHOLM MARKNADSDOMSTOLEN DOM 2005:23 2005-06-23 Dnr B 7/04 KÄRANDE Konsumentombudsmannen (KO), 118 87 STOCKHOLM SVARANDE Canal Digital Sverige Aktiebolag, 115 80 STOCKHOLM Ombud: advokaten Carl Anders Svensson

Läs mer

Åmål, 0,5 ha. Stora Råberg

Åmål, 0,5 ha. Stora Råberg Åmål, 0,5 ha Stora Råberg 1 2 SOMMARTORP STORA RÅBERG I EDSLESKOG Vid Baljåsens naturreservat i Edsleskog ligger torpstället Stora Råberg. Ett högt beläget torpställe vid vägs ände 300 meter från hembygdsgården

Läs mer

Granskning av avtalsvillkor gällande fiberanslutning till villa

Granskning av avtalsvillkor gällande fiberanslutning till villa PM Datum 2015-04-16 2014/1165 Granskning av avtalsvillkor gällande fiberanslutning till villa Bakgrund Som en del av arbetet i Bredbandsforums Villagrupp har Konsumentverket under början av 2015 genomfört

Läs mer

Felansvar vid aktieköp Kan felansvaret påverkas av en aktieposts storlek och säljarens totala innehav i bolaget?

Felansvar vid aktieköp Kan felansvaret påverkas av en aktieposts storlek och säljarens totala innehav i bolaget? JURIDISKA INSTITUTIONEN Handelshögskolan vid Göteborgs universitet Felansvar vid aktieköp Kan felansvaret påverkas av en aktieposts storlek och säljarens totala innehav i bolaget? Tillämpade studier höstterminen

Läs mer

Konsultansvarsförsäkring

Konsultansvarsförsäkring Konsultansvarsförsäkring Försäkringsvillkor 2004-04-01 1 Innehåll A ALLMÄNNA BESTÄMMELSER Sid A.1 Försäkringens giltighet 3 A.2 Förlängning av försäkring 3 A.3 Riskbelopp och självrisk 3 A.4 Årlig premiejustering

Läs mer

EXAMENSARBETE. Konsumentskydd enligt KköpL 16. Säljarens felansvar. Linn Åström 2014. Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap

EXAMENSARBETE. Konsumentskydd enligt KköpL 16. Säljarens felansvar. Linn Åström 2014. Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap EXAMENSARBETE Konsumentskydd enligt KköpL 16 Säljarens felansvar Linn Åström 2014 Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap Luleå tekniska universitet Institutionen för ekonomi, teknik och samhälle Sammanfattning

Läs mer

LÅNGGATAN 5 FÖLLINGE. Objektnr 35099

LÅNGGATAN 5 FÖLLINGE. Objektnr 35099 LÅNGGATAN 5 FÖLLINGE Objektnr 35099 Villa i Föllinge Föllinge-Backen 2:60, Krokom kommun, Föllingebygden församling Objektnr 35099 Läge Tomt Bostadshus Trevlig villafastighet belägen i utkanten av Föllinge

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Sida 1 (7) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 23 november 2012 T 2085-11 KLAGANDE AH Ombud: Konsumentombudsmannen Box 48 651 02 Karlstad MOTPART Rehab Center Svedala Kommanditbolag,

Läs mer

Fastighetsmäklarens upplysningsplikt

Fastighetsmäklarens upplysningsplikt Fastighetsmäklarens upplysningsplikt avseende omfattningen av upplysningsplikten gentemot köparen, med inriktning på fysiska missförhållanden hänfört till fastigheten. Magisteruppsats inom affärsrätt Författare:

Läs mer

1 Uppgifter i reklam är i allmänhet inte bindande för annonsören. Priset bestäms först när kunden och säljaren möts och ingår avtal. Du kan därför inte kräva att få köpa en vara eller tjänst, till det

Läs mer

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2014-03-06. Bristande tillgänglighet som en form av diskriminering. 3. lag om ändring i skollagen (2010:800).

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2014-03-06. Bristande tillgänglighet som en form av diskriminering. 3. lag om ändring i skollagen (2010:800). 1 LAGRÅDET Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2014-03-06 Närvarande: F.d. justitieråden Torgny Håstad och Sten Heckscher samt justitierådet Göran Lambertz. Bristande tillgänglighet som en form av diskriminering

Läs mer

Grundläggande juridik. Repetitionsföreläsning om förmögenhetsrätt och fastighetsrätt

Grundläggande juridik. Repetitionsföreläsning om förmögenhetsrätt och fastighetsrätt Grundläggande juridik Repetitionsföreläsning om förmögenhetsrätt och fastighetsrätt Normer och normhierarki Grundlagar Regeringsformen, Successionsordningen, Tryckfrihetsförordningen, Yttrandefrihetsgrundlagen

Läs mer