Faktiska fel enligt 4 kap 19 jordabalken

Transkript

1 JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet Peter Starck och Tony van Voorst Faktiska fel enligt 4 kap 19 jordabalken Examensarbete 20 poäng Thed Adelswärd Fastighetsrätt Vårterminen 1999

2 Innehåll 1 INLEDNING 5 2 STANDARDFALLEN Vad är ett faktiskt fel? Den historiska bakgrunden bakom felreglerna i 4 kap 19 JB De olika feltyperna Vad menas med fysisk beskaffenhet? De olika standardtyperna Avgränsningen mellan konkret och abstrakt felstandard Felbedömningen Fall till hjälp vid bedömningen av felbegreppet 12 3 SÄRSKILT OM KONKRET FELSTANDARD Utfästelser Lagtext och förarbeten Vad menas med följer av avtalet och får anses ha utfäst? Två slag av konkret standard Vad räknas som utfästelse? Vad avser den lämnade uppgiften? När och varför skall säljarens uppgifter bli rättsligt bindande? Fall då det ej kan anses vara varken garanti eller enuntiation Kan man återkalla en utfästelse? Avgränsningen mellan uttryckliga garantier och enuntiationer Avgränsningen mellan enuntiationer och allmänna lovprisanden Tolkning av utfästelser Dissensreglerna Övriga tolkningsoperationer Mäklarnas frågelistor Uttryckliga garantier Allmänt om uttryckliga garantier Exempel på uttrycklig utfästelse Avgränsningen mellan uttryckliga garantier och enuntiationer Kan man åberopa en uttrycklig garanti mot bättre vetande? Enuntiationer Allmänt om enuntiation Enuntiationens rekvisit Enuntiationer i rättspraxis Neutraliseringsrekvisitet Precisionsrekvisitet Väsentlighetsrekvisitet Rekvisitet vad säljaren får anses ha utfäst Hänvisning till annat material Relevans och påföljder vid konkret standardavvikelse Relevans 39

3 3.4.2 Påföljder 40 4 SÄRSKILT OM ABSTRAKT FELSTANDARD Rekvisiten för abstrakt felstandard Undersökningsplikten Allmänt om undersökningsplikten Förarbetena Förarbetena till 4 kap 19 JB som infördes Undersökningspliktens omfattning Undersökningsplikten i normalfallet Utvidgning av undersökningsplikten Inskränkning av undersökningsplikten Fall då köparen anlitar en besiktningsman Undersökningsplikten i rättspraxis Undersökningspliktens omfattning Är lekmans undersökning tillräcklig? Vilket ansvar har besiktningsmannen? Reduktion av undersökningsplikten Utökning av undersökningsplikten Vad har köparen rätt att kräva? Friskrivningsklausuler Allmänt om friskrivningsklausuler Huvudtyperna av friskrivningsklausuler Olika krav på friskrivningsklausuler Krav på tydlighet Omständigheterna vid avtalsslutet Friskrivningsklausuler i rättspraxis Har säljaren en upplysningsplikt? Allmänt om upplysningsplikten Säljarens vetskap om fel vid generell påföljdsfriskrivning Säljarens misstanke om fel Fel i gränszonen mellan dolda och svårupptäckbara fel Övriga fall av upplysningsplikt Svek Upplysningsplikten i rättspraxis Garantifiktioner Relevans och påföljder vid abstrakt standardavvikelse Relevans Påföljder 78 5 KÄLL- OCH LITTERATURFÖRTECKNING Källförteckning Tryckta källor Författningar Offentligt tryck Litteraturförteckning Litteratur 80

4 5.2.2 Artiklar Akademiska arbeten 81 6 RÄTTSFALLSFÖRTECKNING Rättsfall från Högsta domstolen Rättsfall från hovrätterna 82

5 Sammanfattning Det finns tre olika feltyper, nämligen faktiska fel, rådighetsfel och rättsliga fel. De faktiska felen är de vanligast förekommande. Faktiska fel bygger i regel på de fel i fastigheten som hänför sig till fastighetens fysiska beskaffenhet. Men även fall som inte hänger samman med fastighetens fysiska beskaffenhet kan betraktas som faktiska fel som t.ex. fel som avser fastighetens närmiljö, men också att regeln i jordabalken som reglerar faktiska fel kan fungera som en uppsamlingsparagraf för de fel som inte utgör rådighetsfel och rättsliga fel. Man kan sammanfatta innebörden av felbegreppet i 4 kap. 19 jordabalken på följande sätt. Fastigheten säljs i det skick den är och köparen måste därför i eget intresse undersöka fastigheten. För sådana egenskaper som säljaren har utfäst, svarar emellertid inte köparen utan istället säljaren. Därutöver ansvarar säljaren för att fastigheten är i det skick som köparen har anledning att räkna med utifrån vad parterna har förhandlat fram vid köpet. Säljaren ansvarar också för fel i egenskaper som inte berörts vid köpet, men som köparen naturligt nog inte haft anledning att ta med i beräkningen och dessutom inte heller bort upptäcka felet vid den undersökning som anges i 4 kap 19 jordabalken. Feltyperna, d.v.s. faktiska fel, rådighetsfel och rättsliga fel, brukar delas in i två standardtyper, nämligen konkret och abstrakt standard. Konkret standard omfattar avtalade egenskaper och föreligger ett fel som normalt inte skall finnas enligt en utfästelse, föreligger en avvikelse från konkret felstandard. Abstrakt felstandard omfattar egenskaper som inte avtalats mellan parterna, men som köparen har anledning räkna med att fastigheten skall ha och fel som är dolda, d.v.s. att han inte kunnat upptäcka dem vid en undersökning av fastigheten och som avviker från normal standard hos jämförlig egendom. Utfästelserna omfattas inte av formkravet i 4 kap 1 jordabalken, eftersom de avtalsrättsligt snarare betraktas som tilläggsförpliktelser. Däremot måste utfästelser vara preciserade, men det förekommer inget krav på att det skall vara fråga om en uttrycklig garanti. Allmänt lovprisande anses dock inte vara en utfästelse. Utfästelser gäller även rådighetsfel och rättsliga fel. Bedömningen av vad som får anses vara utfäst skall göras på objektiva grunder. Det förekommer två typer av konkret standard, nämligen enuntiationer och uttryckliga garantier. Uttryckliga garantier föranleder ingen närmare beskrivning. Med enuntiation menas ett uttalande som är preciserat och som för köparen omfattar en egenskap som är väsentlig. En enuntiation kan emellertid neutraliseras. Gemensamt för alla utfästelser är att köparen måste påverkas av uppgiften. Felbegreppet kan utvidgas om säljaren ger köparen en utfästelse. Fastighetsrättens felregler gäller inte sådana fel som inte berör fastighetens egenskaper. Sådana fel får istället bedömas enligt den allmänna avtalsrättens 1

6 felregler. Uppgifter i andra hand är inga utfästelser. Inte heller uppgifter som köparen känner till är felaktiga utgör utfästelser. Köparens subjektiva uppfattning är inte heller att anses som utfästelser. För att avgöra hur preciserad en utfästelse är får man inte se de olika orden i garantin isolerade utan man måste se till omständigheterna i övrigt. Är en utfästelse otydlig bör den tolkas enligt avgivarens läsart, eftersom ett uttalande som är opreciserat inte kan vara en enuntiation. Har köparen objektivt sett missförstått en enuntiation kan han inte göra säljaren ansvarig, eftersom det då föreligger en försummelse på köparens sida. Uppgifter i en mäklares frågelista skall i normalfallet ses som en upplysning, d.v.s. att de skall ses som säljarens subjektiva värdeomdöme, istället för en utfästelse. Till avtalet räknas som regel inte bara sådana omständigheter som föreligger vid avtalsslutet utan även omständigheter som förekommer före avtalsslutet kan ha betydelse. Felens relevans avgörs utifrån köparens undersökningsplikt. Köparen har sålunda en avsevärd anledning att undersöka fastigheten innan han köper den. Omfattningen av undersökningsplikten kan variera beroende av olika omständigheter. Den kan utökas, men den kan även inskränkas. Undersökningsplikten kan utvidgas om köparen upptäcker olika typer av varningssignaler som t.ex. att säljaren lämnar varnande besked eller att köparen upptäcker ett felsymtom, men också att vissa hus ofta är behäftade med fel. Undersökningsplikten kan inskränkas med anledning av säljarens uppgifter som t.ex. utfästelser eller lugnande besked. Att köparen har en undersökningsplikt innebär dock inte att köparen rent faktiskt måste undersöka fastigheten. Hade köparen inte kunnat upptäcka eventuella fel under besiktningen kan han inte åberopa att undersökningsplikten är eftersatt. I normalfallet bortfaller undersökningsplikten vid utfästelser. Normalgraden av undersökningsplikten är att köparen skall vidta en okulär besiktning av fastigheten och att han måste undersöka svåråtkomliga utrymmen. Köparen anses inte ha fullgjort sin undersökningsplikt enbart av den anledningen att han anlitat en besiktningsman. Ibland vill säljaren säkra en ansvarsfrihet för fel i fastigheten. Regeln i 4 kap 19 jordabalken är i normalfallet en dispositiv lagregel. Friskrivningsklausuler tolkas snävt, men köparen bör även vara helt och fullt på det klara med konsekvenserna av friskrivningsklausulerna för att de skall vara giltiga. Därför bör säljaren vara tydlig när han skriver friskrivningsklausuler. Friskrivningsklausuler kan inte bli giltiga om säljaren förfarit svikligt mot köparen. I normalfallet har säljaren ingen upplysningsplikt. Upplysningsplikten innebär att den part som inte bryr sig om att upplysa motparten om fel som han känner till kan göras ansvarig för en sådan försummelse. Vid svårupptäckbara fel kan en viss upplysningsplikt föreligga. Garantifiktioner omfattar egenskaper som anses vara utfästa även om de inte har berörts vid köpet. Sådana egenskaper benämns vanligen kärnegenskaper. 2

7 Förord Innehållet i denna framställning har vuxit fram med den djärva ambitionen att såväl verksamma jurister som mäklare och lekmän skall kunna ta del av det presenterade materialet. Det är alltså vår förhoppning att juridiska kunskaper i allmänhet och juridiska kunskaper på fastighetsrättens område i synnerhet inte skall vara nödvändiga för att ta del av innehållet i det presenterade materialet. Vi har sålunda valt en mera praktisk inriktning för vår framställning. Av titeln på vår uppsats framgår, att den behandlar faktiska fel enligt 4 kap 19 jordabalken. Följaktligen redogör vi i stort sett bara för de faktiska fel som kan uppstå i en fastighet. Övriga feltyper, d.v.s. rådighetsfel och rättsliga fel, berör vi endast i den mån det är nödvändigt för att hålla isär de faktiska felen från de övriga två feltyperna. Eftersom tolkning av avtal är vanligt förekommande vid fastighetsköp, redogör vi även för de grundläggande tolkningsprinciperna i ett särskilt avsnitt för avtalstolkning. Malmö i september 1999 Peter Starck och Tony van Voorst 3

8 Förkortningar AvtL = lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (SFS 1915:218) JB = jordabalken (SFS 1970:994) JT = Juridisk Tidsskrift KöpL = köplagen (SFS 1990:931) NJA I = Nytt Juridiskt Arkiv, avdelning I (rättsfall från Högsta domstolen) NJA II = Nytt Juridiskt Arkiv, avdelning II (förarbeten) prop = proposition SOU = Statens Offentliga Utredningar SvJT = Svensk Juristtidning Förklaringar aa = anfört arbete dispositiv lagregel = lagregel som inte är tvingande dissens = två viljeförklaringar som inte stämmer överens med varandra indispositiv lagregel = tvingande lagregel in fine = i slutet av t.ex. en paragraf naturalia negotii = sådana regler i ett avtalsförhållande som hör naturligt samman med avtalstypen och som därför gäller även utan uttrycklig överenskommelse härom mellan parterna 4

9 1 Inledning Vi har valt Folke Grauers uppdelning i konkret och abstrakt standard. Denna uppdelning är inte helt okritiserad i den juridiska debatten och bland kritikerna finns Anders Victorin och Lena Olsen som i ett inlägg i Juridisk Tidsskrift ifrågasätter Grauers på några punkter. Victorin och Olsen menar att gränsdragningen mellan konkret och abstrakt standard sker efter en glidande skala och att den inte är så skarp som de försöker göra gällande att Grauers modell är. Anledningen till att vi valt Grauers disposition är att den är mera lätthanterlig och precis som Grauers visat, blir resultatet av felbedömningen i stort sett alltid detsamma oavsett vilken framställningsmodell man väljer. Samtliga felbedömningsmoment måste ju ingå oavsett vilket alternativ man väljer. Grauers framställning skiljer sig mot andra framställningar i doktrinen på så sätt att Grauers framställning är mera lättillgänglig, medan andra författare som t.ex. Jan Hellners modell framförallt har karaktären av att vara akademisk. 1 Det förekommer två standardtyper i köprätten, nämligen konkret standard och abstrakt standard. En del omständigheter är gemensamma för båda standardtyperna. Dessa tar vi upp till diskussion under rubriken 2. Vi tar därefter upp de omständigheter som särskilt gäller för konkreta fel, vilket vi gör under rubriken 3. Vad som särskilt gäller för abstrakta fel tar vi upp under rubriken 4. Våra egna slutsatser och resonemang har vi valt att placera i anslutning till den löpande texten. Vi avslutar med att under rubriken 5 redogöra för källmaterialet och med att under rubriken 6 presentera de rättsfall som vi lagt till grund för denna uppsats. 1 Se JT , s och s samt Elfström, Jan, Fel i fastighet, 2 utg., Stockholm 1996, s

10 2 Standardfallen 2.1 Vad är ett faktiskt fel? Den historiska bakgrunden bakom felreglerna i 4 kap 19 JB Den lydelse som 4 kap 19 JB hade före den 1 januari 1972 återfanns i 1 kap 2 1 st JB och var följande. Köp, skifte, och gåva skola skriftligen ske med tvägge manna vittne, och de villkor däri sättas, var å samma köp, skifte, eller gåva sig grundar, och sedan lagföljas å den ort, där vardera är beläget, som framdeles skils. 2 För att förstå bakgrunden till bestämmelsen i 4 kap 19 JB är det nödvändigt att konstatera att före nya JB:s ikraftträdande, kunde säljaren göras ansvarig för fel endast sedan han förfarit svikligt eller genom grov vårdslöshet tigit för köparen med relevanta fel och brister i fastigheten. I sistnämnda fall kunde säljaren bli ansvarig för fel oavsett vad som tagits upp i köpehandlingen. Enligt en under gamla JB gällande allmän rättsgrundsats svarade säljaren i normalfallet endast för de fel som hade upptagits i köpekontraktet, vilket gjorde att köparen mestadels visste om det var lönt att dra igång en process eller inte. 3 Nya JB trädde i kraft Före lagens införande hade 4 kap 19 ändrats en gång och i 1970 års version såväl som i 1972 års version var utgångspunkten att en fastighet såldes i befintlig skick. Men genom ändringen av 4 kap 19 före ikraftträdandet den 1 januari 1972 ville man förbättra köparens ställning. I och med ändringen skulle säljaren inte bara ansvara för sådant som han utfäst utan även för avvikelser från sådan standard som köparen kunde anses ha rätt att kräva, d.v.s. man uppställde en minimumnivå för vilken standard köparen hade rätt till. Dessa standardkrav kunde köparen bara räkna med att kunna kräva för det fall han hade saknat anledning att räkna med dem samt att avvikelsen inte hade kunnat upptäckas vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Orsaken till ändringen var att det skulle vara juridiskt otillfredsställande om säljaren skulle vara befriad från ansvar enbart på den grunden att han inte lämnat någon utfästelse. 4 Utformningen av lagrummet i nya JB 1972 medförde stora tolkningsproblem, vilket i sin tur ledde till många dyra processer. Det var vanligt att såväl köpare som ombud missuppfattade lagregeln. För att komma tillrätta med problematiken gjorde man lagrummet mera begripligt i 2 Se 1 kap 2 1 st gamla JB i 1969 års lydelse, cit. 3 Se Hellner, Jan, Speciell avtalsrätt II, kontraktsrätt, särskilda avtal, 1 häftet, 3 uppl., Stockholm 1996, s samt Cervin, Ulf, Fastighetsköpet, 6 uppl., Stockholm 1994, s Se Cervin, aa, s samt 4 kap 19 2 st JB, cit 6

11 och med lagändringen 1991 då man delade upp paragrafen. Ändringen i 4 kap var endast redaktionell och någon materiell ändring av rättsläget var inte avsedd De olika feltyperna Fel i fastighet delas vanligtvis in i faktiska fel, rättsliga fel och rådighetsfel. Om avvikelserna i fastigheten avser dess fysiska beskaffenhet, talar man om ett faktiskt fel. Sådana fel kan t.ex. gälla byggnader som är undermåliga, grundförhållanden som är felaktiga eller en jordmån som inte stämmer överens med fastighetens användningsändamål. Faktiska fel regleras i 4 kap 11, 12 och 19 JB. Regleringarna i 4 kap 11 2 st och 4 kap 12 JB avser fel som uppkommit mellan köp och tillträde medan regleringen i 4 kap 19 JB tar sikte på fel som förekommit i fastigheten före köpets ingående. Faktiska fel är de mest förekommande felen vid fastighetsköp, men samtidigt de fel som är svårast att bedöma, vilket beror på formuleringen i 4 kap 19 JB. För det fall säljaren inte är rätt ägare eller om avvikelsen innebär att fastigheten besväras av inteckning, panträtt eller annan rättighet, innebär det att ett rättsligt fel föreligger vilket regleras i 4 kap JB. Är köparens rådighet över fastigheten begränsad genom ett myndighetsbeslut, föreligger ett rådighetsfel. Denna feltyp framgår av 4 kap 18 JB. 6 Begreppet faktiska fel är emellertid inget snävt begrepp. Hit kan inte bara sådana fel som gäller fastighetens fysiska beskaffenhet hänföras. Också närmiljön kan utgöra ett faktiskt fel, vilket framgår av rättsfallet NJA 1981 s. 894 (rondellfallet). Felbegreppet i 4 kap 19 JB kan även omfatta fall då en fastighet inlöses av kommunen p.g.a. beslut av planmyndigheterna. Överlåts fastigheten mellan säljaren och köpare som båda är näringsidkare kan faktorer som på ett negativt sätt inverkar på avkastningen från fastigheten anses som fel. 7 Innebörden av felbegreppet i 4 kap. 19 jordabalken kan sammanfattas enligt följande. Utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen köparen för att trygga sig får göra en undersökning av fastigheten före köpet. Säljaren svarar dock för det som kan anses vara utfäst. Vidare är säljaren ansvarig för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet. Men härutöver har säljaren ett ansvar, när en bristfällighet föreligger beträffande något som [inte] berörts vid köpet, såvida bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur [inte] haft anledning räkna med den och [inte] heller bort upptäcka den vid en undersökning. I praktiken blir det här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till en fastighet av den typ som 5 Se Cervin, aa, s Se SOU 1987:30, cit, s. 19 samt Hellner, aa, s , s och s Se även Brinck, Bertil, Lang, Christer, Ohlsson, Birger och Thornell, Greger, Civilrätt, 12 uppl., Umeå 1998, s Se Victorin, Anders, Sundell, Jan-Olof, Kompendium i allmän fastighetsrätt, 2 uppl., Stockholm 1997, s

12 köpet gäller. Något krav på att avvikelsen skall vara väsentlig ställs inte upp. Eftersom det ligger i sakens natur att försiktighet måste iakttagas, när avtalet utsträcks att gälla något som inte direkt har avhandlats vid köpet, har man inte befarat att avsaknaden av ett väsentlighetskrav skulle kunna leda till att regeln blir alltför sträng mot säljaren. 8 I huvudsak gäller följande ansvarsfördelning mellan säljare och köpare av fastighet. Säljaren ansvarar för sådan standard som han muntligen eller skriftligen explicit har utfäst. Säljaren svarar också för att fastigheten är sådan som köparen har rätt att räkna med på grund av vad som förekommit under köpeförhandlingarna. Som exempel kan vi nämna NJA 1978 s. 307 beträffande överlämnande av byggnadsritningar. Ett annat exempel på vad som kan förekomma vid köpeförhandlingar anser vi vara olika slags gester som t.ex. att säljaren pekar på ett av de andra husen på fastigheten samtidigt som han säger att det andra huset är renoverat. Därutöver har säljaren att ansvara för en brist beträffande något, som visserligen [inte] varit på tal vid köpet, men som är av [sådan] beskaffenhet att köparen [inte] haft anledning att räkna med den och [inte] heller bort upptäcka den vid [en] undersökning. I sistnämnda fall rör det sig om dolda fel. Säljaren svarar alltså för dolda fel, medan köparen svarar för upptäckbara fel. 9 De tre främsta avtalsbrotten enligt JB är desamma som enligt KöpL, d.v.s. säljarens dröjsmål, köparens dröjsmål och [fel] i fastigheten Vad menas med fysisk beskaffenhet? Fysisk beskaffenhet förefaller avse materiell beskaffenhet i den meningen att 4 kap 19 fungerar som något slags uppsamlingsparagraf för sådana fall som inte utgör rättsliga fel eller rådighetsfel. Detta synes ligga väl i paritet med rättsfallet NJA 1981 s. 894 (rondellfallet) där Högsta domstolen valde att tillämpa 4 kap 19 JB framför 4 kap 18 samma balk De olika standardtyperna Vidare brukar man dela in felen i konkreta och abstrakta avvikelser. Den förstnämnda feltypen omfattar avvikelser från vad som är avtalat eller får anses vara avtalat, medan den sistnämnda omfattar avvikelser från en normal standard hos jämförlig egendom Se prop 1970:20, del A, s samt prop. 1989/90:77, cit, s Se Brinck m.fl., aa, cit, s Se Brinck m.fl., aa, s Se NJA 1981 s. 894 samt Grauers, Folke, Fastighetsköp, 14 uppl., Lund 1998, s Se SOU 1987:30, cit, s. 19 8

13 Huvudtyperna av fel i fastighet Konkret felstandard "...vad som följer av avtalet..." enl 4:19 JB Abstrakt felstandard Faktiska fel Omfattar alla faktiska fel som grundas på en utfästelse (4:19 JB). Faktiska fel Omfattar enligt huvudregeln endast dolda fel utifrån undersökningsplikten (4:19 2 st JB) eller utifrån "vad köparen med fog kunnat förutsätta" (4:19 1 st JB). Rättsliga fel Omfattar alla rättsliga fel som grundas på en utfästelse (4:19 JB). Rättsliga fel Om avtal saknas tillämpas 4:15-17 JB Rådighetsfel Omfattar alla rådighetsfel som grundas på en utfästelse (4:19 JB). Rådighetsfel Om avtal saknas tillämpas 4:18 JB 9

14 Figuren ger en översikt över feltyperna i samband med fastighetsöverlåtelse. 13 När en presumtiv köpare har köpt en fastighet har han rätt att kräva att fastigheten håller en viss standard. Denna standard framgår, enligt vår mening, endast delvis av formuleringen i 4 kap 19 JB. Vad gäller konkret felstandard är det inga problem med att fastställa den standard som köparen har rätt att kräva. I sådant fall följer ju standardkravet redan genom utfästelsen. Däremot kan det bli problem med tolkningen av avtalsinnehållet kring säljarens utfästelser. Men problem kan uppkomma vid bedömningen av den abstrakta felstandarden, i vilket fall det ankommer på rättstillämparen att fastställa vilken standard en köpare har rätt att kräva. 14 Grauers framhåller att [gränsen] mellan konkret och abstrakt standard sammanfaller med gränsen mellan tolkning och utfyllning av avtal. Skillnaden mellan tolkning och utfyllning gör sig främst gällande vad gäller verksamheten för de båda operationerna. Tolkningen tar sikte på att fastställa innehållet i en rättshandling, medan utfyllningen främst syftar till att ta vid om något inte är avtalat, d.v.s. om en lucka finns i avtalet alternativt då något avtal inte alls föreligger. Vid tolkningen använder man sig t.ex. av språkvetenskap, psykologi [och logik.] Det gäller ju här att fastställa vilken betydelse som skall tilläggas en avtalsparts ord, tecken, uppträdande eller uttrycksmedel i övrigt i samband med avtalsslutet. Vid utfyllningen får man ta till dispositiva lagregler, naturalia negotii, kutymer och allmänna rättsgrundsatser. 15 Det är författarnas uppfattning att, vad gäller utfyllning av avtal enligt 4 kap 19 JB, man i första hand bör ta sikte på de dispositiva lagreglerna i 4 kap JB Avgränsningen mellan konkret och abstrakt felstandard Avgränsningen häremellan tycks något förenklat bygga på om en konkret standard föreligger eller inte, d.v.s. om säljaren lämnat en utfästelse eller inte. Den första frågan som man alltså bör ställa sig är om säljaren gjort en utfästelse. Föreligger ingen utfästelse talar man istället om abstrakt standard Se SOU 1987:30, s. 19 samt 4 kap JB 14 Se NJA 1972 II, s Se Grauers, aa, s. 131 samt Lehrberg, Bert, Avtalstolkning, 2 uppl., Stockholm 1998, cit, s Se Grauers, aa, s Se Grauers, aa, s Jfr även och ovan 10

15 2.2 Felbedömningen Ovan har vi redogjort för i vilken ordning man har att bedöma de olika standardtyperna. Vad gäller den konkreta felbedömningen har man att i första hand fastställa om en konkret standard är avtalad. Finner man att en sådan är avtalad, har man sedan att avgöra om fastigheten avviker från denna standard. Är det däremot så att något avtal inte föreligger beträffande fastighetens standard måste man, såsom vi redogjort för ovan, falla tillbaka på den abstrakta felstandarden. Som vi påpekat under ovan förekommer ofta problem med tolkningen av vad som är avtalat. Den abstrakta felbedömningen bör därför inte komma i fråga förrän det är helt klart att avtalet inte ger någon ledning i fråga om köpeobjektets standard. 18 Sammanfattning av felbedömningen Konkret standard Abstrakt standard Föreligger något avtal? Om avtal föreligger, avviker fastigheten från vad som avtalats? Är felet relevant? Är felet upptäckbart? Är felet dolt svarar säljaren. Översikt över arbetsgången mellan de båda standardtyperna Se Grauers, aa, cit, s Figuren bygger på vår egen uppfattning. Jfr även Grauers, aa, s

16 Föreligger ett konkret fel? Har säljaren lämnat en garanti? Är garantin uttrycklig? Ja Nej Har säljaren lämnat en enuntiation? Är uppgiften preciserad? Nej Föreligger en neutraliserande faktor? Felet är mestadels relevant Säljaren ansvarar Säljaren har kanske lämnat en enuntiation? Gå till Ja enuntiation? Eventuellt abstrakt fel Gå till abstrakt fel? Ja Nej Föreligger en neutraliserande faktor? Felet är mestadels relevant Säljaren ansvarar Ja Eventuellt abstrakt fel Gå till abstrakt fel? Nej Eventuellt abstrakt fel Gå till abstrakt fel? Föreligger ett abstrakt fel? Avviker fastigheten från "normal standard"? Nej Säljaren ansvarar ej Fel i rättslig mening Är felet relevant, d.v.s. är felet dolt eller är det upptäckbart? Är fråga om egenskapsfriskrivning? Nej Ja Ja Ej fel i rättslig mening Säljaren ansvarar ej Upptäckbart vid normal besiktning Säljaren ansvarar ej Dolt vid normal besiktning Finns felsymtom? Ger säljaren lugnande besked? Ja Ja Nej Säljaren ansvarar Undersökningsplikten reduceras Säljaren ansvarar Har säljaren lämnat varnande besked? Har säljaren gjort en påföljdsfriskrivning? Undersökutökas ningsplikten Undersökutökas ningsplikten Säljaren ansvarar ej Nej Säljaren ansvarar Ja Köparen har inte undersökt vidare Köparen har undersökt vidare Är det en total påföljdsfriskrivning? Är det en partiell påföljdsfriskrivning? Säljaren ansvarar ej Köparen hittar ingen rimlig för- klaring Säljaren ansvarar ej Köparen hittar en rimlig för- klaring Felet består av något annat (allvarligare) Säljaren ansvarar Ger säljaren lugnande besked? Undersökreduceras ningsplikten Säljaren ansvarar Har säljaren känt till felet? Ja Nej Säljaren ansvarar ej Säljaren har upplysningsplikt Säljaren ansvarar Säljaren ansvarar Påföljd: sådan som ej avtalats bort Gå till påföljdsfriskrivning? Figuren visar Folke Grauers översikt över arbetsgången mellan de båda standardtyperna Fall till hjälp vid bedömningen av felbegreppet Till följd av NJA 1979 s. 790 (sjunkbrunnsfallet) omfattas följdskador inte 20 Se Grauers, aa, s

17 av felbegreppet. Enligt Grauers bestod huvudfelet i att avloppet var felkonstruerat och följdskadan bestod i att färskvattnet förorenats av avloppsvattnet. I det senare fallet ansåg Högsta domstolen att säljarens felansvar vilade på att det redan vid tillträdet funnits en risk för denna förorening och att denna risk var [ av beskaffenhet att påverka fastighetens värde ] vilket skulle vara ett fel i sig. Ett sådant resonemang hade inte varit nödvändigt om följdskadan inkluderades i det ursprungliga felet eller var ett fel i sig. Att just en risk i sig kan vara ett fel bekräftas av rättsfallet NJA 1989 s I NJA 1986 s. 670 I (radonfallet) fann Högsta domstolen att ett faktiskt fel förelåg, eftersom den höga radondotterhalten [innebar] att fastigheten var behäftad med en bristfällighet av beskaffenhet att påverka dess värde Se NJA 1979 s. 790 samt Grauers, aa, cit, s Jfr även NJA 1989 s Se NJA 1986 s. 670 I, cit. 13

18 3 Särskilt om konkret felstandard 3.1 Utfästelser Lagtext och förarbeten Nuvarande 4 kap 19 1 st JB anger att [om] fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet... föreligger ett faktiskt fel i konkret hänseende. En form av konkret standard förekommer också i 4 kap 19 1 st in fine JB som stadgar att en konkret avvikelse föreligger [om] fastigheten vid köpet [avviker] från vad säljaren får anses ha utfäst. 23 Formkravet omfattar inte utfästelserna. Man bör dock ställa krav på tämligen preciserade uttalanden av säljaren och allmänt lovprisande anses inte vara någon utfästelse. Med preciserade uttalanden menas att uppgifterna är otvetydiga. I motiven uppställs emellertid inga krav på en uttrycklig garanti från säljarens sida för att en utfästelse skall anses föreligga. 24 Därvid kan man sluta sig till att det förekommer olika typer av utfästelser. En utfästelse som är uttrycklig kan vi beteckna uttrycklig garanti. För det fall utfästelsen inte är uttrycklig kan vi utgå från att en enuntiation föreligger. Är uppgiften alltför generell så synes fråga endast vara om ett allmänt lovprisande vilket är ett uttalande som inte binder säljaren vid något ansvar för den aktuella avvikelsen. Utfästelsefallen omfattar inte bara den faktiska feltypen utan också rättsliga fel och rådighetsfel, men detta studium omfattar endast den första av de tre feltyperna Vad menas med följer av avtalet och får anses ha utfäst? Att det i lagen står får anses utfäst innebär tydligen att bedömningen av vad som skall anses utfäst skall göras på objektiva grunder. Detta innebär i sin tur att det inte spelar någon större roll hur mottagaren uppfattar avtalsinnehållet, d.v.s. att det inte är köparens subjektiva läsart av avtalets innehåll som skall vara avgörande för bedömningen. 26 Men om avgivaren förstår eller måste ha förstått att köparen har bedömt utfästelsen annorlunda så gäller att avgivaren blir bunden enligt köparens 23 Se 4 kap. 19 JB, cit 24 Se prop. 1989/90:77, cit, s. 59 samt Grauers, aa, s Formkravet anger att en rättshandling måste föreligga i viss form för att vara giltig. T.ex. måste själva köpekontraktet vid fastighetsköp vara skriftligt för att köpet skall vara giltigt (se 4 kap 1 JB). 25 Se prop. 1989/90:77, s Se Elfström, aa, cit, s

19 läsart om han inte reklamerar. 27 Vi uppfattar det som att denna regel också fungerar som ett incitament för avgivaren att vara tydlig i sina utfästelser och frågan är till stor del en bevisfråga Två slag av konkret standard Vad gäller konkret standard förekommer främst två typer - uttryckliga garantier och enuntiationer. 28 Uttryckliga garantier Enligt huvudregeln bindande för säljaren Enuntiationer Enligt huvudregeln eventuellt bindande för säljaren och lättare att neutralisera Allmänt lovprisande Ej bindande för säljaren Figuren ger en översikt över de olika typerna av utfästelser som förekommer Vad räknas som utfästelse? Lagtexten preciserar inte vad som utgör garantier eller andra utfästelser. JB:s felregler har KöpL:s felregler som förebild och är därför i huvudsak parallella med motsvarande regler i KöpL. När man tar ställning till om säljaren lämnat en utfästelse måste man ställa sig frågan, vilka uppgifter som utgör avtalsinnehåll eller rättare sagt vad den av säljaren lämnade uppgiften 27 Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s Se också 6 2 st AvtL samt NJA 1951 s Se Grauers, aa, s. 137 och Se Grauers, aa, s

20 avser. Av intresse är även de lämnade uppgifternas samhörighet med säljaren och den betydelse uppgifterna har för köpet Vad avser den lämnade uppgiften? Felaktiga uppgifter är fel också i köprättsligt hänseende. Felbegreppet kan utvidgas i sådana fall då säljaren lämnat en utfästelse. 31 Ett exempel tycker vi skulle kunna vara ett fall då säljaren utlovar att fastigheten har en högre standard än den standard som i normalfallet hade varit tillräcklig för att fastigheten skulle räknas som felfri. Om säljaren lämnar andra uppgifter än sådana som berör fastighetens egenskaper, kan dessa inte bedömas enligt 4 kap 19 JB utan får istället avgöras enligt reglerna inom den allmänna avtalsrätten. 32 Som exempel kan anföras betalningsvillkor. Det nyss sagda beträffande att säljarens uppgifter måste avse fastighetens egenskaper bör inte tolkas alltför snävt, vilket NJA 1981 s. 894 (rondellfallet) visar. Det hade enligt vår uppfattning varit bättre att förutsätta att säljarens uppgifter skulle beröra fastighetens ekonomiska värde än dess egenskaper. Om man ser till sistnämnda rättsfall, påverkade inte oljudet fastighetens egenskaper, men däremot påverkade det fastighetens status, vilket i sin tur påverkade fastighetens värde När och varför skall säljarens uppgifter bli rättsligt bindande? Vad gäller uppgiftens betydelse för köpet kan anföras följande. Inte alla uppgifter från säljarsidan kan ses som utfästelser, eftersom detta skulle vara en alltför stor börda för säljaren. Dessutom kan mängden av uppgifter från säljaren blir svår att överblicka för säljaren. Vad som talar för bundenhet för säljaren genom hans uttalanden skulle kunna vara följande resonemang. Säljaren har mestadels för avsikt att få köparen intresserad av och köpa fastigheten och han lämnar därför välsminkade uppgifter till köparen. I flertalet fall då köparen beslutar sig för att köpa fastigheten, får de av säljaren lämnade uppgifterna den avsedda effekten, att köparen påverkas av de lämnade uppgifterna. Detta anser vi bör vara skäl för att göra säljaren ansvarig för de av honom lämnade uppgifterna. Vid avvägningen bör man betrakta alla säljaruppgifter som inverkat på köpet som bindande, men detta får inte leda till missbruk av nyss nämnda synsätt. Det kan sägas förekomma två fall då säljaruppgifterna saknar betydelse för köpet. För det första kan inte sådana uppgifter som inte nått fram till köparen anses ha inverkat på köpet. Mathias André framhåller att köparen i det fallet inte ens haft tillfälle att sätta någon tillit till att det funnits någon förklaringsvilja bakom en sådan uppgift, vilket betyder att uppgiften inte kan grunda ansvar för 30 Se André, Mathias, Festskrift till Sveriges Advokatsamfund , En allmän regel om säljarens uppgiftsansvar, Falköping 1987, s Se André, aa, s. 57 och Se André, aa, s

21 säljaren. För det andra kan inte uppgifter som köparen känner till eller borde känna till är felaktiga, grunda ansvar för säljaren, vilket är en vedertagen regel inom allmän köprätt. Vi är av den uppfattningen att det nyss sagda bör gälla även vid fastighetsköp. 33 Vi anser att allmänna lovprisanden också påverkar köparen, men att det samtidigt finns ytterligare rekvisit som måste vara uppfyllda för att en enuntiation skall anses föreligga. Enuntiationer kan ju inte grundas enbart på det faktum att köparen tagit intryck av uppgifterna Fall då det ej kan anses vara varken garanti eller enuntiation Om säljaren framhåller att han inte ämnar vilja att de lämnade uppgifterna skall vara rättsligt bindande, är det inte fråga om en garanti. Inte heller torde i sådant fall en enuntiation föreligga. 34 I vissa fall kan det rentav vara svårt att veta vad avgivaren av utfästelsen verkligen menar med sina uttalanden Kan man återkalla en utfästelse? Om säljaren innan köpet på ett för köparen tydligt sätt förklarat att han inte kan ta ansvar för uppgiftens riktighet är en återkallelse av utfästelsen möjlig enligt den allmänna köprätten. 35 Sak samma förefaller gälla om säljaren förklarat att han inte vill ta ansvar för uppgifterna. Om det är möjligt att återkalla en utfästelse enligt den allmänna köprätten, torde det vara möjligt att också vid fastighetsköpets sidoförpliktelser återkalla en utfästelse Avgränsningen mellan uttryckliga garantier och enuntiationer En utfästelse, i den egenskapen att den utgör ett avtalsvillkor, kan anses föreligga om det för motparten förekommit en disposition å [säljarens] sida. En disposition innebär att säljaren åtar sig ansvar i enlighet med utfästelsen utöver att lämna en upplysning om att fastighetens beskaffenhet är sådan som angivits för köparen. Uppgiften måste dessutom ha påverkat köparen i hans ståndpunkt och beslut. Vill uppgiftslämnaren endast ge en faktisk upplysning utan att underkasta sig ansvar för dess korrekthet, [fattas] något [som] för en förklaring och dess innehåll [är] väsentligt, det imperativa momentet, varför en enuntiation 33 Se André, aa, cit, s Beträffande det objektiva insiktsrekvisitet anser vi att resonemanget bekräftas av rättsfallet NJA 1978 s Se SvJT 1970, s Se även NJA 1980 s. 624 (räntefallet). 35 Se Håstad, Torgny, Den nya köprätten, 4 uppl., Uppsala 1998, cit, s. 77. Jfr även 18 KöpL 17

22 föreligger. 36 Grauers tycks i stort sett ansluta sig till denna uppfattning och menar att det rör sig om en enuntiation i sådant fall då säljaren på ett preciserat sätt uttalar sig utan att fördenskull uttryckligen ha sagt sig lämna en garanti eller på annat sätt uttryckligen sagt sig vilja stå för uppgifternas riktighet Avgränsningen mellan enuntiationer och allmänna lovprisanden Om en utfästelse saknar den precision som krävs för att den skall få en rättsverkning enligt påföljdsreglerna i 4 kap JB föreligger ett allmänt lovprisande, vilket är i paritet med NJA 1978 s. 301 (dricksvattenfallet) och NJA 1985 s. 871 (elanordningsfallet). 38 [En] i och för sig tillräckligt preciserad uppgift [kan dock] vara så uppenbart överdriven, att den av den anledningen bara bör ses som ett allmänt lovprisande. 39 Grauers framhåller att det finns en distinktion mellan å ena sidan att säljaren säger att han tycker att ett föremål i fastigheten är i ett bra skick och å andra sidan att säljaren uttalar att ett föremål i fastigheten är i ett bra skick. Enligt Grauers föreligger i förstnämnda fall endast ett allmänt lovprisande, medan det i sistnämnda fall föreligger en enuntiation. 40 Att tycka att vattnet är bra förefaller vara ett mera subjektivt värdeutlåtande än om säljaren framhåller att vattnet är bra. Vi anser att det är en skillnad mellan subjektiva värdeomdömen å ena sidan och enuntiationer å andra sidan. Att bara tycka till om något är inte detsamma som att ha för avsikt att åtaga sig ett ansvar för att lämnade uppgifter stämmer överens med verkligheten. Hur preciserad skall då en uppgift vara för att den skall anses vara en enuntiation och inte ett allmänt värdeomdöme? Ord såsom t.ex.»bra»,»friskt» eller»dugligt» kan inte ses isolerade utan måste sättas in i sitt sammanhang. Avtalsrättsligt anser vi att man t.ex. vid husköp kan förutsätta att ett uttalande av säljaren om att dricksvattnet är bra, ger köparen intrycket av att vattnet är bra i den meningen att det är tjänligt som dricksvatten. Meningen är ju att köparen efter tillträdet förutsätts använda dricksvattnet huvudsakligen till att dricka. Nyss nämnda exempel ger inga alternativ, d.v.s. det rör sig om t.ex. dricksvatten, d.v.s. prefixet dricks ger en så pass tydlig precision att det knappast finns utrymme att tolka in annat än att vattnet skall användas som dricksvatten. Om säljaren sedermera skulle hävda att han endast avsåg att vattnet hade jämt flöde och inte sinade, är det vår uppfattning att man skulle kunna angripa detta genom 6 2 st AvtL, d.v.s. den s.k. dolusmodellen Se SvJT 1970, cit, s. 127 samt Karlgren, Hjalmar, Felansvaret vid Fastighetsköp enligt jordabalken, Lund 1976, cit, s Se Grauers, aa, cit, s Se NJA 1978 s. 301 och NJA 1985 s Se Grauers, aa, cit, s Se Grauers, aa, s Se Lehrberg, aa, s. 38 samt Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s

23 Tanken bakom begreppet allmänt lovprisande är att uppgifter som är så pass vaga att köparen inte borde fästa någon vikt vid dem, inte heller skall binda säljaren. 42 Är det inte förnuftigt att ge en större bundenhet åt allmänna värdeomdömen? En argument som man kan anföra för sådan bundenhet är att också allmänna värdeomdömen kan påverka köparen att genomföra fastighetsköpet. Säljarens avsikt med ett allmänt lovprisande är mestadels att påverka köparen i en för säljaren fördelaktig riktning. I sådana fall borde, enligt vår mening, säljaren bindas under förutsättning att köparen kan styrka att hans köp påverkats av säljarens uppgift. Dagens rättsläge går mot det hållet att allt färre uttalanden räknas som allmänt lovprisande. Det bör, enligt vår mening, dock finnas gränser för hur långt säljarens bundenhet skall sträcka sig. Man bör göra en avvägning i det enskilda fallet. 43 Har köparen visat särskilt intresse för den fråga uppgiften avser, ökar det möjligheten att uppgiften inte bedöms utgöra allmänt lovprisande utan anses ansvarsgrundande. 44 Vad vi menar är att man inte kan fixera sig vid enbart ordvalet utan man måste se till omständigheterna i övrigt. Förutom det nyss nämnda exemplet med dricksvatten kan som ett annat exempel anföras ett fall då köparen visar ett särskilt intresse för uttalandet. Ett annat exempel är att säljaren framhåller att huset har mycket hög standard, men samtidigt kräver en relativt låg köpeskilling, vilket gör att uttalandet torde utgöra ett allmänt lovprisande Tolkning av utfästelser För att ett avtal skall komma till stånd mellan två parter krävs i normalfallet att det föreligger konsens, d.v.s. att båda parterna har avgivit två med varandra överensstämmande viljeförklaringar. Om samstämmighet mellan parternas viljeförklaringar saknas föreligger istället dissens, vilket i normalfallet inte leder till att bindande avtal sluts. Det förekommer emellertid några fall då bindande avtal kan komma till stånd, trots dissens. Enligt Axel Adlercreutz används termen dissens i bl.a. tysk rätt för att beteckna divergens mellan parternas viljeförklaringar. Man bör även beakta att två viljeförklaringar kan förefalla vara överensstämmande, men parterna lägger i själva verket olika innebörd i varandras viljeförklaringar. I sådant fall talar man om formell konsens och reell dissens, d.v.s. tolkningsdissens. 45 När man skall utföra en tolkningsoperation bör man i förstone ägna sig åt det objektiva avtalsinnehållet. Detta innehåll fastställs då genom de s.k. dissensreglerna. Avtalsinnehållet i en vidare mening innebär att man sträcker sig längre än till dissensreglerna Se André, aa, s Se André, aa, s Se André, aa, s. 72. Se även NJA 1997 s Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, cit, s. 109 ff 46 Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s

24 Dissensreglerna I första hand har man att utröna den gemensamma partsavsikten. Om en sådan finns föreligger konsens. Saknas en gemensam partsvilja kring en avtalsklausul, får man gå vidare till dissensreglerna. 47 Man talar vanligen om att det kan förekomma såväl öppen som sluten dissens kring en avtalsklausul. Vid öppen dissens är avtalsparten medveten om att man lägger fel innebörd i avtalsklausulen, medan han vid dold dissens är omedveten om vilken innebörd man lägger i avtalsklausulen. En situation där enbart dold dissens föreligger förefaller vara sällsynt vid fastighetsköp, men däremot kan det tänkas att ena parten har dold dissens medan den andre har öppen dissens. Detta kan kanske bero av förklaringsmisstag hos någon av avtalsparterna. 48 De situationer som kan uppkomma utifrån det nyss nämnda skall här beskrivas schematiskt. 49 Exempel 1 Dold dissens A har i sitt anbud åsyftat ax, men uttryckt ay och utgår således från innebörden ax, medan B har uppfattat och accepterat ay [blank accept] utan att misstänka att A åsyftat något annat. A har gjort ett förklaringsmisstag. B är i god tro och lägger således innebörden ay i avtalet. A ax ay A gör ett förklaringsmisstag ay [blank accept] B i god tro 47 Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s

25 Exempel 2 Dold dissens A har i sitt anbud åsyftat ay och även uttryckt ay. B har accepterat ay blankt men åsyftat ax. B har således gjort ett förklaringsmisstag på grund av sin missuppfattning av anbudet. A ay [i god tro] ay ay B gör ett förklaringsmisstag B ax Exempel 3 Dold dissens A har [liksom i exempel 1] i sitt anbud åsyftat ax men uttryckt ay. B har accepterat ay [blank accept] och åsyftat az, då han lagt denna innebörd i ay. Båda parter har gjort förklaringsmisstag. A ax ay A gör ett förklaringsmisstag ay [blank accept] B gör ett förklaringsmisstag B az Exempel 4 För ena parten öppen, för andra parten dold dissens. A har [liksom i exempel 1] i sitt anbud åsyftat ax men uttryckt ay. B har accepterat ay [blank accept] i fullt medvetande om att A åsyftade ax. B är således i ond tro beträffande A:s förklaringsmisstag. A ax ay A gör ett förklaringsmisstag ay [blank accept] B är i ond tro beträffande A:s förklaringsmisstag B 21

26 Exempel 5 För ena parten öppen, för andra parten dold dissens. Exempel 4 kan vändas så att förklaringsmisstaget ligger på B:s sida. A har i sitt anbud åsyftat och även uttryckt ay. B har accepterat ay [blank accept] men med sin accept åsyftat ax. Härom har A varit fullt medveten men likväl låtit avtal med lydelsen ay slutas. A ay ay ay [blank accept] B gör ett förklaringsmisstag A är i ond tro beträffande B:s förklaringsmisstag B ax Exempel 6 Dold dissens Båda parterna har uttryckt a, som kan innefatta både ax och ay, varvid A lagt in innebörden ax och B innebörden ay i avtalet. Avtalets lydelse är m.a.o. oklar [opreciserad eller tvetydig]. Den ger åtminstone språkligt sett utrymme för båda versionerna. A ax a [ax / ay] a [ax / ay] B ay Adlercreutz presenterar några olika modeller för att lösa dessa konfliktsituationer. Den första modellen kallas ogiltighetsmodellen och bygger på en direkt tillämpning av 32 AvtL. Denna modell leder till just ogiltighet vad gäller avtalet som sådant, men man bör inte förväxla detta med själva köpeavtalet som är huvudavtalet. Denna modell förefaller därför bara tillämpas på tilläggsförpliktelser som t.ex. utfästelser och andra löften som ena parten ger motparten. Ogiltighetsmodellen innebär att avgivaren åsyftar ax, men ger uttryck för ay, varpå mottagaren svarar blankt, d.v.s. accepterar ay, men han inser eller borde inse att anbudsgivaren lägger innebörden ax i anbudet. En direkt tillämpning av 32 AvtL gör att anbudsgivaren här inte binds vid anbudstagarens läsart. 50 En annan modell som bygger på 32 AvtL är förklaringsmisstagsmodellen som för fastighetsköp torde vara den mer intressanta vad gäller 32 AvtL. Här tillämpas nämnda lagrum motsatsvis. Denna modell bygger på exemplen 1 och 2 ovan. Är mottagaren i god tro, binds avgivaren till följd därav oberoende av att han har gjort ett 50 Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s

27 förklaringsmisstag. 51 Dolusmodellen bygger på 6 AvtL och tar sikte på situationen då ena parten har öppen dissens, d.v.s. exemplen 4 och 5 ovan. Enligt huvudregeln leder en oren accept inte till bindande avtal. Men om anbudstagaren tror att avtal kommit till stånd och anbudsgivaren inser eller måste inse detta blir anbudsgivaren bunden om han inte reklamerar. 52 Huvudregeln i 6 1 st [oren accept blir nytt anbud] A Anbud innehållande x B A Accept innehållande y blir anbud innehållande y B Varigenom B blir anbudsgivare Undantaget i 6 2 st [dolusregeln] A Anbud innehållande x B A B anser att accepten innehåller x ["y"] B Om A måste inse B:s uppfattning har A att reklamera. I annat fall sluts avtal med "y" Culpamodellen bygger inte direkt på något lagrum, men kan sägas vara en variant av dolusmodellen, där man inte kräver att anbudsgivaren måste inse att anbudstagaren utgår från att avtal kommit till stånd med den läsart som anbudstagaren lägger i sin accept. Här räcker det med att anbudsgivaren borde inse att anbudstagaren utgår från att avtal kommit till stånd. 53 Man kan också göra en sedvanlig tolkning och utfyllning av avtalsklausulen. 54 Adlercreutz framhåller att svensk rätt numera förefaller ha anammat en s.k. kombinationsmodell som består av två steg. Det första steget innebär att man genom vanlig tolkning och utfyllning prövar vilkendera parterna som har den lämpligaste läsarten. I det andra steget går man över till att utreda 51 Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s

28 om den parten som har den lämpligaste läsarten har förfarit vårdslöst genom att inte klargöra sin läsart för motparten, förutsatt att han borde ha insett att motparten har lagt en annan innebörd i avtalet Övriga tolkningsoperationer När dissensreglerna inte ger något resultat, kanske då någondera parten inte förmår bevisa de omständigheter som han åberopar till stöd för sin talan, måste man gå vidare. Man har då att överväga en innehållsrelaterad tolkning av avtalet som också tar sin utgångspunkt i parternas viljeförklaringar. Denna tolkningsoperation blir aktuell sedan man konstaterat att parterna saknar en gemensam vilja enligt dissensreglerna. Man utgår här då från att vad parterna uttryckligen angivit i sina viljeförklaringar också överensstämmer med deras egentliga vilja. 56 Inom svensk avtalsrätt förefaller tillitsteorin ha en framskjuten ställning. Denna teori kan sägas utgöra ett fundament som man tar sin utgångspunkt i när man tolkar ett avtal. Innebörden är att mottagaren skall kunna lita på avgivarens viljeförklaring. Enligt Adlercreutz har därutöver en objektiv tolkningsprincip utvecklats inom svensk tolkningslära, enligt vilken man gör en objektiv och fingerad bedömning av vad parterna kan ha haft för vilja med sina förklaringar. 57 Inte bara skriftliga viljeförklaringar utgör avtalsinnehåll utan som sådant räknas även muntliga viljeförklaringar. Problem kan dock uppkomma kring bevisning och för att säkra bevisning är det att föredra att viljeförklaringar ges en skriftlig form. Vid fastighetsköp är det endast köpeavtalet i sig som utgör formalavtal. Utfästelser kring fastighetens egenskaper måste därför anses vara tilläggsförpliktelser, varvid säljarens anbud och köparens accept får anses utgöra utfästelsens innehåll. Som köpare är det ur bevissynpunkt bäst att få säljarens utfästelser i skriftlig form. 58 Enligt tillitsteorin skall en viljeförklaring tolkas på så sätt som en mottagare haft fog för att uppfatta den. I sådant fall blir tolkningen framförallt en språklig tydning av avtalsinnehållet. Därvid måste man ta hänsyn till vanligt sunt förnuft samt det allmänna språkbruket för att tyda utfästelsen. 59 Vanligen tar man hänsyn endast till de omständigheter som vid avtalsslutet eller dessförinnan varit synbara för......medkontrahenten [såsom] hänförliga till avtalet och avgörande tycks vara den tidpunkt då en rättshandling [kommer] mottagaren till handa. 60 Vad parterna kan ha haft för syfte med en viss klausul kan ha kommit till uttryck under köpeförhandlingarna. Vid tolkningen bör man i ett sådant fall sträva efter att välja den lösning som bäst tillgodoser parternas syfte med 55 Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s Se Lehrberg, aa, s Se Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 4 uppl., Lund 1996, s Se Lehrberg, aa, s Formalavtal beträffande fastighetsköp regleras i 4 kap 1 JB. 59 Se Lehrberg, aa, cit, s Se Lehrberg, aa, cit, s