Whereas Premier intends to let no more than a total of five units at the shopping centre for the purposes of the retail sale of jewellery.

Transkript

1 Case 1 FRÅGA 1 Fallet rör tolkningen av ett avtal angående hyra av en lokal. Hyresgästen Jewellers King (nedan JK) skall i lokalen bedriva en juvelerarverksamhet. I avtalet är följande infört: With regard to any of its retail units, Premier shall not lease any such unit - other than Jewellers King s unit and two other units only - for a use entailing the retail sale of jewellery. Hyresvärden Premier (nedan Premier) hyr sedan tidigare ut lokaler till två andra juvelerare. Ett tag efter avtalets ingång hyr Premier ut en lokal till ytterligare en juvelerare varvid en tvist uppstår mellan Premier och JK. JK menar att Premier har brutit mot hyresavtalet genom att hyra ut ytterligare en lokal till en juvelerare medan Premier menar att avtalsklausulen syftar på att Premier får hyra ut lokaler till två stycken juvelerare utöver JK och de två tidigare. Som stöd för sin åsikt hänvisar de till ingressen till avtalet som lyder enligt följande: Whereas Premier intends to let no more than a total of five units at the shopping centre for the purposes of the retail sale of jewellery. Frågan i det här fallet är vilken betydelse som kan tillmätas avtalets inledning under förutsättning att det antas att avtalet i denna del är språkligt tvetydig. Vilken betydelse en ingress kan få vid avtalets tolkning torde bero på hur man ser på dess roll inom avtalet. Detta måste visserligen avgöras i det enskilda fallet men generellt har det uttalats av HD i NJA 1993 s. 436 att ingressen till ett avtal inte är att anse som ett avtalsvillkor. Med detta bör antagligen förstås att ingressen inte är en del av det objektiva förklaringsinnehållet. Det måste därmed endast vara ett tolkningsdatum. Ingresser är vanligast i avtal mellan näringsidkare med funktionen att fastställa avtalets syfte. 1 Detta innebär att ingressen får betydelse som en del av den inre avtalskontexten alternativt som ett bevisfaktum för en parts vilja vid avtalsslutet. Dessutom uttalade HD i det nyss nämnda fallet att ingressens innehåll får, i normalfallet, anses vara ostridigt mellan parterna. Detta får sammantaget anses som att en ingress inte kan påverka tolkningen av ett avtal där viljeförklaringarna inte är oklara. 1 Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt II, s 64. 1

2 I det förutvarande fallet utgår tolkningen från förutsättningen att den relevanta klausulen är oklar och därmed att både Premiers och JK:s tolkningar är rent språkligt möjliga och att ingen av dem är språkligt mer rimlig än den andra. I det fallet intar den i ingressen införda skrivelsen i vart fall ett tolkningsdatum för att tolkningen skall ske i enlighet med Premiers synsätt. I och med att ingressen är ensidigt utformad får den dock en svagare ställning än vad den skulle haft om den var skriven av båda parterna tillsammans. Sammantaget får det trots detta anses att den får en stark roll vid tolkningen, under förutsättning att avtalsklausulen var oklar. Dess roll i en sådan tolkning måste anses vara förankrad i den kontextuella tolkningen vilken inträder efter att möjligheterna att fastställa en gemensam partsvilja och att dolusregeln inte heller är tillämplig. FRÅGA 2 Frågan är om bedömningen i förevarande svar blir annorlunda om skrivelsen var införd i en explanatory note istället för i själva avtalstexten. En explanatory note eller förklarande anteckning är en förtydligande text, antingen införd i avtalet eller ett separat dokument, vars syfte är att förklara avtalets innehåll. Beroende på dess karaktär kan den ha betydelse för hur en avtalsklausul skall tolkas. I det fall den inte är införd i avtalet utan endast är bifogad ligger det nära till hands att behandla den på ett sätt liknande det som skulle tillämpas för en ingress. Är skrivelsen till exempel intagen i en fotnot torde dess betydelse bli större då den har ett direkt samband med avtalsinnehållet. Dessutom blir skrivelsen vägledande i högre grad som bevis på vad parterna avsåg vara betydelsen av den relevanta klausulen vid avtalets ingång. Den bör dock inte, enligt vår mening, ses som ett avtalsvillkor i egentlig bemärkelse varför den endast är ett tolkningsdatum vars betydelse beror på den övriga kontexten. I likhet med en ingress torde den också i normalfallet vara att anse som ostridig mellan parterna på samma sätt som en ingress som därmed inte skall tolkas med partsviljan som utgångspunkt utan den textuella lydelsen. Den bör därför anses vara ett starkt indicium på att parterna avsåg att klausulens betydelse skulle vara så som den förklaras i anteckningen. Att det i detta fall är fråga om vad som får anses vara ett ensidigt utformande, torde inte i frågan om en förklarande anteckning rubba den presumtionen. FRÅGA 3 Med tanke på klausulens oklara ordalydelse så kan syftet hjälpa till att tolka dess betydelse. Lättast är ju om syftet tydligt har framkommit i skriftlig form som till exempel i en ingress. Finns ingen sådan får man se till omständigheterna kring avtalet som tolkningsgrund. Det 2

3 innefattar till exempel parternas uppträdande mot varandra, deras inbördes relation samt vad parterna eller ena parten förutsätter, eftersträvar och förväntar. Det finns inte i det här fallet någon information om tidigare relationer mellan parterna eller huruvida det funnits någon kommunikation mellan parterna utöver avtalet. Därför fokuseras tolkningen istället på syftet med klausulen ifråga genom att se till omständigheterna kring avtalet. I det här fallet kan det antas att syftet med klausulen att JK skall undvika en konkurrenssituation. Tolkas avtalet utifrån JK synvinkel skulle de bara ha två konkurrenter men enligt Premier skulle de kunna ha upp till fyra konkurrenter. Det kan därför vara av värde att se till marknaden. Hur många juvelerare brukar finnas i ett köpcentrum och hur stort är köpcentrumet i den här situationen. Om fyra konkurrenter är så pass många att konkurrenssituationen skulle bli överväldigande kan de finnas skäl att se klausulen ur JK synvinkel. En jämförelse kan göras med NJA 1974 s. 526 där en handpenning i ett fastighetsköp skulle vara förverkad om inte köpet fullföljdes trots att ingen uttrycklig bestämmelse fanns om det i avtalet. Detta berodde på att syftet med handpenning annars skulle försvinna. I klausulen stadgas att Premier inte skall hyra ut butikslokaler till juvelerare förutom JK och ytterligare två till. Enligt tillitsteorin skall förklaringen tolkas så som mottagaren har haft fog att uppfatta den i det här fallet JK. Frågan blir i detta fall hur two other units only skall tolkas. Sett enbart till avtalstexten framgår tydligt att Premier endast får hyra ut tre lokaler till juvelerare varav en av dem är JK. Premier verkar dock mena att de lokaler som redan hyrs ut inte skall räknas med. Det bör dock i den här situationen kunna anses att JK har haft gott fog för sin syn att se på avtalet. Det står inget i avtalet i övrigt om att tidigare uthyra lokaler skall bortses. Dessutom fanns enbart två uthyrda lokaler till juvelerare innan, vilket stämmer överens med avtalet. Hade det funnits tre stycken tidigare hade det enligt vår mening funnits goda skäl till att se till klausulen en extra gång. Det skulle nämligen inte vara så troligt att Premier skulle slänga ut en juvelerare för att göra plats för JK. 3

4 Case 2 FRÅGA 1 Föremålet för tydningen i det här fallet består av en avtalsklausul som ingår i ett hyreskontrakt. Imperial Real Estate (nedan Imperial) har ingått avtal med Botanical Fruits (nedan Botanical) i syfte att hyra ut en plats i sin matmarknad. En av förutsättningarna för uthyrning är att försäljning av grönsaker inte förekommer då det redan finns en grönsaksförsäljare inom avdelningen. Detta framgår enligt klausul 8 som lyder enligt följande: Botanical Fruits will abstain from selling: (g) any vegetables or vegetable products. Tvist uppkommer då Imperial upptäcker att Botanical säljer aubergines, tomater och gurka. Frågan i det här fallet är huruvida vegetables skall tolkas i enlighet med vanligt språkbruk eller i ljuset av sin rent tekniska mening. Avtalstolkning enligt svensk rätt går i första hand ut på att fastställa vad parterna gemensamt har avsett. Man talar om en gemensam partsavsikt. I de fall någon gemensam partsvilja inte går att fastställa fokuseras istället tolkningen på det utryckta avtalsinnehållet och avtalets lydelse intar en central plats. 2 Vid en rent språklig tydning av en avtalsklausul utgår man i praktiken ofta från hur den förnuftige bildade domaren skulle uppfattat lydelsen. Domstolarnas språkliga tydning besår bland annat av en prövning av ords tänkbara betydelse samt analysering av relevanta meningsbyggnader. I NJA 2006 s. 53 tolkade HD orden ofrivillig, plötslig och yttre med hänvisning till hur de aktuella orden borde förstås. Det rör sig således i de flesta fall om tolkning i enlighet med allmänt språkbruk. 3 Ett exempel ur rättspraxis är NJA 1949 s. 664 där ordet kastningsfria enligt HD inte kunde ha någon annan betydelse än en garanti om att korna inte led av någon smittsam kastsjuka. Däremot är det inte ovanligt att en tolkning enligt allmänt språkbruk frångås med hänsyn till särskilda skäl. En sådan situation föreligger i de fall parterna är verksamma inom en viss yrkesgrupp och har ett visst på orten etablerat språkbruk som avviker från det vanliga. Ett sådant speciellt språkbruk blir då avgörande för tolkningen av parternas avtal. 4 Ett fall som fastställer var gränsen går för möjligheten att beakta ett speciellt språkbruk är det så kallade torrmjölksfallet, NJA 1921 s Tvisten 2 Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt II, s Lehrberg, Avtalstolkning, s Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt II, s 96. 4

5 gällde 980 kg torrmjölk som enligt köparen inte bestod av prima holländsk torrmjölk utan istället bestod av skummjölk. HD biföll säljarens talan med hänsyn till att torrmjölk enligt fabrikanter och köpmän hade meningen av en vara som framställts av skummjölk. Branschens korrekta och speciella språkbruk blev i fallet avgörande. Enligt vår mening föreligger det flera omständigheter i det här fallet som talar för en tolkning utifrån ett allmänt språkbruk. En av dessa omständigheter är framförallt avtalets art. Det rör sig i fallet om ett hyresavtal och inte om ett rent försäljningsavtal av frukter. Detta har betydelse framförallt då språkbruket kan skilja sig åt beroende på vilken typ av avtal det rör sig om. En annan omständighet som talar för ett allmänt språkbruk av ordet vegetables är faktumet att försäljningen sker inom en matmarknad där det råder en viss sedvänja bland kategoriseringen. En allmänt förnuftig konsument vid matmarknaden skulle bedöma aubergine, gurka och tomater som grönsaker och inte frukter. Detta har enligt vår mening stor betydelse för den slutliga tydningen och samtidigt något som Botanical bort insett. Sammanfattningsvis borde meningen av ordet vegetables tilläggas den betydelse det har enligt allmänt språkbruk med hänsyn till avtalets art, klausulens syfte samt omständigheterna i övrigt. FRÅGA 2. Frågan är om ordet vegetables enligt klausul 8 skall tolkas på samma sätt som ovan i det fall den verkställande direktören för Imperial haft en akademisk bakgrund av botaniska studier. Bör alltså ordet vegetable tolkas i enlighet med allmänt språkbruk eller i överensstämmelse med den tekniskt botaniska betydelsen av ordet, med hänsyn tagen till VD:ns nyvunna kunskaper inom botanik? Som ovan nämnts ges i många fall ord i skriftliga avtal den betydelse de har enligt allmänt språkbruk såvida inte särskilda skäl föreligger. 5 I anledning därav är det en rimlig utgångspunkt att tillägga ordet vegetables den betydelse det har enligt det allmänna språkbruket om omständigheterna kring avtalets ingående inte talar för annat. Den aktuella utredningen i det här fallet blir till att avgöra huruvida VD:ns akademiska bakgrund påverkar den slutgiltiga tolkningen av klausul 8 i avtalet samt vilka omständigheter som talar för att den ena parten bort inse den andra partens uppfattning. Å ena sidan får rimligen antas att företrädarna för Botanical vid avtalsslutet kände till den gängse uppfattningen om vad som anses vara grönsaker och att där ingår gurka, tomater och 5 Lehrberg, Avtalstolkning, s 92 f. 5

6 aubergine. Å andra sidan talar mycket för att Imperial hade kännedom om den teknisktbotaniska definitionen av dessa grönsaker. För detta talar att Imperial har årtionden av erfarenhet inom livsmedelsbranschen samt att företagets VD som egenhändigt insisterat på formuleringen av den omtvistade klausulen har en akademisk bakgrund inom botanik. Av denna anledning bör man därför kunna anta att båda parterna haft kunskap om gränsdragningsproblematiken. På ett hypotetiskt plan är Botanical den part som skulle kunna gynnas av en tvetydig formulering av gränsdragningen i fråga genom att företaget därmed skulle kunna ha ett bredare utbud av varor. Det är dock, enligt vår mening, tveksamt om Botanical kan anses ha förfarit vårdslöst genom att inte upplysa Imperial om den tvetydiga formuleringen. För det första rör det sig här om ett affärsförhållande och parternas upplysningsplikt torde därför vara begränsad (jfr. konsumentförhållanden). För det andra infördes den individuellt framförhandlade klausulen på Imperials initiativ, närmare bestämt på initiativ av Imperials VD som rimligen borde varit medveten om definitionsproblemen. Dessutom kan hävdas att VD:n av själva namnet Botanical Fruits fått en indikator på att de kan ha förelegat meningsskillnader om vilka frukter som egentligen har avsetts enligt parterna. Svårighet i det här fallet är att Botanicals tycks ha fått intrycket att de var tillåtna att sälja även gurka, tomater och aubergine samt att Imperial genom att utforma klausulen på det aktuella viset förlett Botanical att tro att avtalet gav företaget denna rätt. Detta argument är emellertid inte relevant/skäligt då Botanicals företrädare borde insett tvetydigheten i formuleringen. Sammanfattningsvis får anses att båda parterna borde varit medvetna om tvetydigheten i ordet vegetables. En tolkning i enlighet med allmänt språkbruk ligger dock närmast till hands i detta fall. Att botaniska experter definierar grönsaker på ett annat sätt än gemene man kan inte anses ha en så stark koppling till parternas avtalsförhållande att det skulle motivera en annan slutsats. Botanical som hävdar en från avtalsinnehållet avvikande uppfattning har därmed genom accepten gjort ett förklaringsmisstag. Imperial måste dock sägas vara i god tro om detta förklaringsmisstag, varför en tillämpning av 32 1 st. AvtL e contrario ger vid handen att Botanical är bunden av villkoret trots sitt misstag. Botanical har därmed brutit mot avtalsvillkoret och Imperial har rätt att häva avtalet. 6