NJA 1998 s. 792 Ana Maria Ghinea, grupp 7

Transkript

1 NJA 1998 s. 792 Ana Maria Ghinea, grupp 7 BAKGRUND Ett köpeavtal ingicks mellan två parter avseende en bostadsrättslägenhet. Bostadsrätten såldes i befintligt skick. Vid undersökning av lägenheten före köpet upptäckte köparen inte några fel. Emellertid upptäckte köparen på tillträdesdagen att kackerlackor fanns i lägenheten. Efter köparens reklamation tog Bostadsrättsföreningen saneringsåtgärder som varade under en tid av nästan fyra månader, utan kostnader för köparen. Under denna period var köparen tvungen att flytta ut ur lägenheten. Efter denna period återställdes lägenheten i felfrit skick. På grund av att bostadsrätten var behäftad med det nyssnämnda felet begärde köparen att priset skulle sättas ned. RÄTTSFRÅGA Fråga om avhjäpande skett bortom skälig tid och därmed aktualiserat rätt till prisavdrag av bostadsrätt som, trots att den sålts i befintlig skick, befunnits vara behäftad med fel. HD:S LÖSNING HD:s majoritet framhöll att p.g.a. att kackerlackor fanns i lägenheten var den i väsentligt sämre skick än köparen med fog hade kunnat förutsätta. Därför ansågs bostadsrätten behäftad med fel även om den såldes i befintlig skick. När det gäller köparens undersökningsplikt före köpet fann HD att denne inte hade eftersatt plikten. Förekomsten av kackerlackor som fel hade inte kunnat upptäckas vid nyssnämnda undersäkning. Efter framställande av köparens rätt att åberopa felet gick HD vidare och diskuterade köparens rätt till prisavdrag. Först ansåg HD att prisavdrag som påföljd vid fel var subsidiär i förhållande till avhjälpande och att säljaren hade rätt att avhjälpa felet för att undvika prisavdrag. Emellertid var den rätten begränsad, å ena sidan av köparens rätt att inte utsättas för olägenheter eller kostander för avhjälpande, och å andra av kravet att avhjälpande skulle ske inom skälig tid. Av den anledningen, gick HD vidare och utredde begreppet skälig tid för avhjälpande. Som utgångspunkt för bedömning av tidens skälighet angav HD de bestämnelserna som fanns i förarbetena till köplagen och ansåg att tidens skälighet kan vara påverkad av felets komplexitet. Dessutom tog HD hänsyn också till varans beskaffenhet, nämligen att det handlade om ett köp av en bostadsrätt och att det var av väsentlig betydelse att köparen skulle utnyttja denna strax efter tillträdesdagen. Således framställde HD att i det här fallet endast sådana avhjälpningsåtgärder som kunde slutföras inom kort tid kunde utesluta prisavdrag. Med hänsyn till att saneringsåtgärderna utfördes under en period av nästan fyra månader fann HD att avhjälpande inte hade skett inom skälig tid och biföll därför köparens talan genom att tillerkänna dennes rätt till prisavdrag och förpliktade säljaren att till köparen utge en viss summa. EGEN KOMMENTAR Den här domen fungerar som vägledning i de mål eller ärenden med likartade omständigheter som skulle inträffas i framtiden. Med andra ord har den här domen prejudikat värde när det gäller tolkning av köplagens regel om avhjälpande inom skälig tid av ett köpobjekt som har speciella karaktär. Således skulle regeln avhjälpande inom skälig tid tolkas med hänsyn till köpobjekts beskaffenhet.