Produktionsplan 2016 med utblick mot 2017 och 2018

Transkript

1 Datum Diarienummer Sida 1/31 Reviderad enligt Byggnadsnämndens beslut Produktionsplan 2016 med utblick mot 2017 och 2018 Produktionsplan 2016 Stadsbyggnadskontoret Besöksadress: Köpmansgatan 20 Telefon: Box 2554 Hemsida: Telefax: GÖTEBORG e-post: se

2 2/31 INNEHÅLL Sammanfattning 3 Introduktion till Produktionsplan Utgångspunkter för prioritering av planer 4 Planer i Produktionsplan Beskrivning av produktionsplanens innehåll 7 Prioriterade planer för bostäder 9 Prioriterade planer för olika typer av verksamheter 9 Förskolor i prioriterade planer 10 Infrastruktur i prioriterade planer 10 Program och fördjupning av översiktsplanen 11 Utblick mot 2017 och Analys av måluppfyllelse 13 Sammanvägd och enhetlig bedömning vid prioritingsarbetet 13 Måluppfyllelse avseende planernas lokalisering 15 Måluppfyllelse avseende planernas innehåll 21 Konsekvenser och överväganden 24 Ekonomiska och sociala aspekter 24 Aspekter på planeringens genomförbarhet 29 PRODUKTIONSPLANENS DOKUMENT Beskrivning av produktionsplanen (detta dokument) Produktionsplan 2016, start av planer (projektlista) Bilaga 1: Prioriteringsmatris Bilaga 2: Presentation av planer (enligt projektlista) Bilaga 3: Kommunikationsplan

3 3/31 Sammanfattning I plan- och exploateringsprocessen finns de mest centrala verktygen som en kommun har för att stödja och styra samhällsutvecklingen. Genom processen ska samhällets krav på ändamålsenlig utbyggnad av bebyggelse, infrastruktur och andra samhällsfunktioner tillgodoses. Vilka markområden som planläggs har stor betydelse för såväl stadsutvecklingen i stort som för bostadsbyggande och näringslivsutvecklingen. Genom detaljplaner och program skapas förutsättningar för stadsutvecklingen i Göteborg. Varje år beslutar därför byggnadsnämnden om en produktionsplan som anger vilken ambition som ska gälla i fråga om vilka detaljplaner och program som ska prioriteras att starta under kommande år. Denna rapport beskriver innehållet i Produktionsplan 2016 och en utblick mot 2017 och Årets produktionsplan har tagits fram inom ramen för projektet gemensam projekt- och processutveckling (GEM) och arbetet har bedrivits i nära samarbete mellan i första hand fastighets-, stadsbyggnads- och trafikkontoret. Inriktningsbeslut har fattats av en förvaltningsöverskridande styrgrupp. Produktionsplan 2016 har inneburit en särskild utmaning för att ambitionsnivån för antal bostäder i prioriterade planstarter har höjts samtidigt som Jubileumssatsningen har identifierat planer för 7000 bostäder. Uppdragen utgår från en samma bank av möjliga planprojekt att prioritera ur. Dessutom tenderar komplexiteten i planprojekten att öka avseende bland annat trafikala och sociala utmaningar. Produktionsplan 2016 innehåller en prioritering som är resultatet av en analys och sammanvägd bedömning mellan olika förslag till planer enligt plan- och bygglagen (PBL). Prioriteringsarbetet utgår från hur väl olika förslag till planer bidrar med till att uppfylla politiska mål och inriktningar för stadsutvecklingen och strategiska planer så som översiktsplanen. Vid prioriteringen bedöms när, hur, hur mycket och till vad den planering som ska starta kommande år ska bidra med till den stadsplanering som pågår och som nyligen har avslutats. Samtidigt görs en avvägning mot vad som är en rimlig planeringsinsats med hänsyn till de berörda förvaltningarnas planeringsresurser. Totalt sett bedöms Produktionsplan 2016 bidra med en hög måluppfyllelse. Lokaliseringen av prioriterade planprojekt stämmer väl med Översiktsplan och Strategin för utbyggnadsplanering. Produktionsplanen innehåller cirka 100 planer, plus 17 som är knutna till lantmäteri- och bygglovverksamheten. Drygt 60 planer föreslås prioriteras att starta under Ungefär hälften av dessa är så kallat ospecificerade, vilket innebär att förvaltningarna skapar beredskap att starta planering för vissa utpekade behov som uppstår under året. De prioriterade planerna bedöms kunna innehålla över 5500 bostäder i blandstad med lokaler för service och aktiviteter, och drygt kvm yta som inte är bostäder utan olika typer av verksamheter. Dessutom föreslås start av program eller fördjupningar av översiktsplanen för att stödja kommande detaljplanering och bidra till en långsiktig försörjning av stadsutvecklingsprojekt.

4 4/31 Introduktion till Produktionsplan 2016 Utgångspunkter för prioritering av planer Prioritering för hög måluppfyllelse Arbetet med att prioritera vilka planer som ska starta 2016 innebär en sammanvägd bedömning mellan olika förslag utifrån i vilken grad de bidrar till måluppfyllelse och tillfredsställer behov för stadsutvecklingen. Eftersom det är fråga om vilka planer som ska starta, analyseras hur tillskottet bidrar till måluppfyllelse tillsammans med de planer som pågår och de som nyligen är avslutade. Utgångspunkten för bedömningen är främst Göteborgs stads budgetmål samt Mål- och inriktningsdokument för Byggnadsnämnden (BN), Fastighetsnämnden (FN) och Trafiknämnden (TN). När prioriteringsarbetet i produktionsplaneringen görs är det mål och inriktningar för 2015 som är utgångspunkten, men en inblick görs även för 2016 i slutskedet av arbetet med produktionsplanen. Förutom budgetmålen läggs stor vikt vid att skapa förutsättningar för att uppfylla långsiktiga politiska beslut, främst enligt Översiktsplan för Göteborg (ÖP), Vision Älvstaden, Strategi för utbyggnadsplanering (UP), Grönstrategi och Trafikstrategi, Klimatstrategiskt program och Miljöprogram. Målsättningen avseende näringslivets behov har utgått från Tillväxtmål, Hållbar tillväxt, Göteborgsregionens Kommunalförbund (GR) och Business Region Göteborg (BRG). Gjorda prioriteringar ska vara tydliga och samtliga förslag analyseras på liknande sätt. Som stöd har den prioriteringsmatris som utvecklades till Produktionsplan 2015 använts (bilaga 1). I stort sett alla de planer som föreslås ingå i Produktionsplan 2016, och planer som har valts bort för 2016, har analyserats mot bakgrund av matrisen. Prioriteringsmatrisen har i år utvecklats något, bland annat med frågor ekonomiska förutsättningar, liksom de överslagsmässiga bedömningar som har gjorts av exploateringsekonomin för projekten, och om projektet kan medföra behov av tröskelinvesteringar av något slag. Prioritering för genomförbarhet av planeringsarbetet Prioriteringsarbetet ska leda till en realistisk produktionsplan som är genomförbar inom ramen för tillgängliga resurser. Grova uppskattningar har gjorts av fastighetskontoret (FK), stadsbyggnadskontoret (SBK) och trafikkontoret (TK) om planarbetet bedöms vara komplicerat och ta lång tid, eller kräva stor insats att genomföra. I prioriteringsarbetet görs avvägning av planer med hög måluppfyllelse, mot hur många och vilka som kan starta utifrån en uppskattning av tillgängliga planeringsresurser på de tre förvaltningarna. Det är viktigt att påpeka att planeringen även kräver resursinsatser av andra förvaltningar, inklusive stadsdelsförvaltningarna. Det är också viktigt att konstatera att inte all planeringsverksamhet redovisas i produktionsplanen. Exempelvis ingår inte arbetet med utredningar, stadsmiljöprogram, Jubileumssatsningen med mera.

5 5/31 Inriktning för årets prioriteringsarbete Nedanstående inriktning har varit vägledande för prioriteringsarbetet för Produktionsplan Inriktningen har beslutats av styrgruppen. Inriktningen för prioriteringsarbetet bedöms ha spelat en viktig roll för produktionsplanens relativt höga måluppfyllelse. Även att prioriteringar har gjorts parallellt med analysarbetet har bidragit positivt. Produktionsplan 2016 bedöms totalt sett också vara realistisk och väl avvägd gentemot politiska mål och beslut och gentemot de berörda förvaltningarnas planeringsresurser. Inriktningen har inneburit en höjning av ambitionsnivå i flera avseenden, bland annat när det gäller antal bostäder. Produktionsplan 2015 innehöll planer med cirka 4000 bostäder. För 2016 har inriktningen varit att höja antalet till Resultatet visar på att de prioriterade planer som föreslås starta kommande år uppskattas kunna innehålla över 5500 bostäder, vilket innebär en avsevärd höjning i förhållande till tidigare år. Tillsammans med de planer som är startade bedöms därför att möjliga förutsättningar ges för att målsättning enligt Mål- och inriktningsdokument avseende antal bostäder i antagna planer ska kunna nås. Se vidare i avsnittet Analys av måluppfyllelse i Produktionsplan Årets prioriteringsarbete för Produktionsplan 2016 har inriktats på att: Nå mål för bostads- och näringslivsutveckling i blandstad o Produktionsplan 2016 ska innehålla cirka 4500 bostäder och bidra till att nå tillväxtmålen enligt Hållbar tillväxt. o Mellanstaden ska utvecklas med blandstad, bland annat fler kontor och stadsbebyggelse med aktiva bottenvåningar. o Genomförande av särskilda satsningar ska stödjas, så som Jubileumssatsningen, Älvstaden, målsättningar för Framtidenkoncernen samt utveckling av nordöstra Göteborg. Stärka den sammanhängande staden o Majoriteten av planerna i Produktionsplan 2016 ska bidra till klimatsmarta stadsstrukturer som gynnar trafikslag som gång, cykel och kollektivtrafik. o Den fysiska planeringen i form av bebyggelse- och trafikstruktur och olika typer av bebyggelse ska stödja en positiv social utveckling i hela staden och ökad integration. Säkerställa framtida stadsutveckling genom detaljplanering o Produktionsplan 2016 ska identifiera områden för program- och fördjupningar av översiktsplanen som kan ge ett brett utbud av detaljplaner att prioritera emellan vid kommande produktionsplanering.

6 6/31 Prioriteringsarbete enligt GEM Inom projektet gemensam projekt- och processutveckling (GEM) har ett nytt gemensamt arbetssätt utvecklats för FK, TK och SBK. Projektresultatet för vad som kallas förplaneringsprocessen enligt GEM implementeras nu i staden. Den första delen av förplaneringsprocessen är förprövningen, där bland annat ansökningar om planbesked prövas och bereds för beslut. I steg två, produktionsplaneringen, görs en sammanvägd prioritering mellan förslag till start av planarbeten, för att styra mot mål och behov för stadsutvecklingen. Därefter startar och genomförs detaljplanering, med bland annat underlag från förprövningen och produktionsplanen som utgångspunkt. Förra årets arbete, med Produktionsplan 2015, bedrevs som pilot inom ramen för GEM. Årets arbete har tagit fasta på erfarenheterna från pilotprojektet och det material som då utarbetades, bland annat prioriteringsmatrisen (Bilaga 1). Arbetssättet har i år också vidareutvecklats något. Bland annat har analys- och prioritering gjorts parallellt vilket bedöms ha bidragit till en relativt hög måluppfyllelse i produktionsplan, och till något mer genomarbetade analyser av exempelvis ekonomiska konsekvenser. Även de dialoger som har förts med bland annat stadsdelsförvaltningarna och flera av stadens bolag har bidragit positivt till prioriteringsarbetet. Dessutom har arbetet inriktats mot att skapa goda förutsättningar för kommande produktionsplanering och att finna rutiner som möjliggör ständiga förbättringar av arbetssättet. Se även Konsekvenser och överväganden, Fortsatt utveckling av förplaneringsprocessen Till Produktionsplan 2016 har också en kommunikationsplan utarbetats, se Bilaga 3. Målet med kommunikationsplanen är bland annat att nå ut till våra målgrupper på ett tydligt och strukturerat sätt med lättillgängligt material. Produktionsplaneringens årshjul enligt GEM visar på en kontinuerlig process som kan genomföras fullt ut inför 2017

7 7/31 Planer i Produktionsplan 2016 Beskrivning av produktionsplanens innehåll Enbart planer enligt plan- och bygglagen, och positiva planbesked De förslag till planarbeten som vägts samman till i prioriteringsarbetet kommer i huvudsak dels från förprövningsskedet i form av planbesked som BN fattat positivt beslut om, och dels från strategiska arbeten i form av planprogram och fördjupningar av översiktsplanen. Av de planer som föreslås starta i enlighet med Produktionsplan 2016 utgörs totalt cirka 20 av positiva planbesked. En större del av positiva förhandsbesked har hanterats inom ramen för Jubileumssatsningen. Se vidare i avsnittet Konsekvenser och överväganden; Komplexa planer i ordinarie verksamhet samt Fortsatt utveckling av förplaneringsprocessen. Enbart vissa planer enligt Plan och bygglagen (PBL) ingår i produktionsplanen. Med det menas detaljplan (DP), program för detaljplan (program) och fördjupning av översiktsplan (FÖP). Planering som inte omfattas är exempelvis planeringsförberedande arbeten såsom planeringsförutsättningar, stadsutvecklingsprogram, tematiska utredningar med mera, vilka ibland löper parallellt med planeringsarbetet och kan vara avgörande för att kunna genomföra detaljplaner. Över 100 specifika och flexibla planeringsprojekt Totalt innehåller Produktionsplan 2016 knappt 100 nya planprojekt plus 17 detaljplaner är knutna till lantmäteri- och bygglovverksamheten. Målsättningen är att starta drygt 60 av de knappt 100 planerna under året inom ordinarie planeringsverksamhet. Produktionsplanen ska ses som ett skafferi som töms successivt under året. De drygt 60 prioriterade planerna startar i första hand (prioriterad planeringsstart; prio 1). Om någon av de prioriterade planerna av en i nuläget oförutsägbar anledning inte är startklar under 2016, det vill säga bedöms inte ha så klara planeringsförutsättningar att planarbetet kan bedrivas effektivt, kan en plan med sekundär prioritering (prio 2) startas i dess ställe. De som inte startar 2016 blir underlag för kommande års produktionsplaner. Av de prioriterade planerna är knappt 30 så kallat ospecificerade planer. Osepcificerade planer utgör produktionsplanens flexibilitet vilket innebär en beredskap att under året starta planering för vissa utpekade behov som följer uppsatta mål. Det exakta geografiska området ännu inte är känt för dessa planer. De utpekade behoven i prioriterade planer för 2016 är för bostäder, BMSS, verksamheter (kontor, handel, utbildning mm), koloniområde, förening/kultur/fritid/idrott, stadsmiljö, förskolor, infrastruktur, en bussdepå samt ett strategiskt program.

8 8/31 Flexibiliteten ger förvaltningarna utrymme att exempelvis starta planer under året som bygger på förprövningsärenden som byggnadsnämnden ännu inte har tagit ställning till när Produktionsplan 2016 godkänns. Vid behov ger de ospecificerade planerna även visst utrymme för planering för så kallade genomgångsbostäder för barnfamiljer som har en utsatt boendesituation och boende för ensamkommande flyktingbarn. På grund av tidsaspekten ligger dock fokus särskilt på lösningar som bygger på beslut om tillfälliga bygglov men permanent byggnation är naturligtvis att föredra om det bedöms som ändamålsenligt. Uppskattning görs av antal bostäder och yta för verksamheter Trots att det är mycket tidigt i planeringsarbetet, har grova uppskattningar gjorts av vad planerna kan komma att innehålla, avseende antal bostäder och ytor för olika verksamheter (förskola utbildning, idrott, logistik med mera) samt handel och kontor. Uppgifterna baseras på olika underlag, och säkerheten varierar mellan olika planer. Även omfattningen av innehållet i de så kallade ospecificerade planerna uppskattas. Denna uppskattning har delvis gjorts mot bakgrund av ansökningar om planbesked som byggnadsnämnden ännu inte beslutat om. Detta för att dels få en indikation på vilket innehåll som är rimligt att förvänta att de ospecificerade planerna kan ha, och dels vilket innehåll de behöver ha för att nå måluppfyllelse i Produktionsplan Uppskattning görs av utökat eller standardförfarande Även formen för respektive planarbete har bedömts bland annat för att kunna avgöra vilken planeringsinsats som kommer att behövas. Enbart en mycket övergripande bedömning har kunnat göras, om planen kan genomföras med standardförfarande, eller om ett utökat förfarande kommer att krävas. Det råder osäkerhet om bedömningsgrunder ännu, för att formerna är nya i PBL och prejudikat saknas. Förfarandet kan också enligt lagen bytas under planarbetets gång, exempelvis är det möjligt att gå från standard till utökat förfarande.

9 9/31 Prioriterade planer för bostäder Några exempel Prioriterade planer uppskattas kunna innehålla totalt drygt 5500 bostäder, varav cirka 1000 bostäder i ospecificerade projekt. Exempel på planer som bedöms ha ett större bostadsinnehåll är (ungefärligt antal bostäder): 1000 Del av Hjalmar Brantingsgatan (Frihamnen) < 800 Kviberg-Kortedala 1, 2, Frölunda torg < 350 Angered 1,3 350 Kärra centrum 300 Gärdsåsgatan 300 Norr om Selma Lagerlöfs torg 200 Gårda 3 Prioriterade planer för olika typer av verksamheter Några exempel Prioriterade planer uppskattas innehålla totalt drygt kvm byggyta som inte är bostäder i konkreta och ospecificerade projekt. Denna yta kan i tidigt skede inte alltid preciseras i olika typer, så som kontor, verksamheter med mera, utan det konkretiseras efterhand i planeringsarbetet. Ett exempel på större plan med ett ännu inte konkretiserat innehåll utöver bostäder är Del av Hjalmar Brantingsgatan (Frihamnen) som, utöver bostäder, uppskattas kunna innehålla kvm yta som inte är bostäder. Ett annat exempel är Örgrytevägen Liseberg som troligtvis kommer att innehålla kontor bland annat. Uppskattningsvis innehåller de prioriterade planerna totalt cirka kvm verksamheter i konkreta och ospecificerade projekt. I verksamhetsyta räknas bland annat förskola, utbildning, idrott, logistik med mera, men även exempelvis skjutbana i Kallebäck. I prioriterade planer kan förutsättningar för verksamhetsytor skapas i blandstaden i varierande omfattning. Exempel på planer som kan innehålla verksamheter är Frölunda torg, Norr om Selma Lagerlöfs torg, Angered, Kärra centrum och Kviberg-Kortedala. I Högsbo 21:2, JA Pripps gata, omvandlas befintliga lokaler om cirka kvm till Motortekniskt gymnasium. De prioriterade planerna uppskattas innehålla totalt nära kvm handel i konkreta och ospecificerade projekt. En plan bedöms kunna generera större yta för handel; Frölunda torg, med cirka kvm. I blandstaden kan skapas också förutsättningar för handelsytor i bland annat Kviberg-Kortedala, Angered, Kärra centrum och Norr om Selma Lagerlöfs torg.

10 10/31 Produktionsplanens prioriterade planer innehåller uppskattningsvis totalt cirka kvm kontor i konkreta projekt, varav beredskap skapas för planering av cirka kvm i ospecificerade projekt. I blandstaden skapas förutsättningar för kontorsytor i varierande omfattning, bland annat på Frölunda torg. Exempel på planer som bedöms kunna generera större ytor för kontorsändamål är (ungefärligt antal kvm): Gårda 1 och Mölndalsåns dalgång Högsbo 5:7 Olof Asklunds gata Förskolor i prioriterade planer Det finns ett stort behov av utbyggnad av förskolor. Produktionsplan 2016 innehåller 10 ospecificerade detaljplaner för att skapa beredskap att starta planering under 2016, varav 7 prioriterade planer. Därutöver ryms nya förskolor i övriga detaljplaner för blandstad. Infrastruktur i prioriterade planer Det stora flertalet detaljplaner innehåller frågor som rör infrastruktur. De prioriterade planeringsinsatser som dock i huvudsak berör infrastrukturfrågor och skydd mot högt vatten är: Del av Hjalmar Brantingsgatan FÖP Stadsstruktur Lindholmen - Södra Älvstranden Lokalt Älvskydd Gullbergsvass Packhuskajen Lokalt älvskydd Lindholmen - Frihamnen - Ringön

11 11/31 Program och fördjupning av översiktsplanen Följande strategiska arbeten föreslås starta för att ge en långsiktig försörjning av stadsutvecklingsprojekt och för att underlätta detaljplaneringen är: Stadsstruktur Lindholmen - Södra Älvstranden, FÖP. En prioriterad strategisk fördjupning av översiktsplanen. Syftet är att slå fast övergripande trafik- och stadsstruktur som grund för kommande detaljplaner inom Älvstaden. Planarbetet bedöms kräva större insats, främst av TK. Omfattar eventuellt huvudgatustruktur Lindholmen, delar av Masthugget och Stigberget, och förbindelse över älven. ÖP är inaktuell och oprecis när det gäller trafikreservat, riksintressen mm, varför FÖP krävs för att dessa frågor ska kunna uppdateras. Planarbetet ska amordnas med bland annat genomförande av stadsutvecklingsprojekten i Lindholmen och Södra Älvstranden Angered, FÖP alternativt program. Ett prioriterat strategiskt planeringsarbete. Syftet är att ge förutsättningar för utveckling av Angered och öka stadsdelens attraktivitet. I planarbetet ska områden identifieras för kompletteringsbebyggelse och andra åtgärder för att utveckla stadsmiljön och stadsstrukturen. Planarbetet omfattar i huvudsak de delar av Angered som byggdes på 60 och 70-talen. Högsbo Marklandsgatan, program. Ett prioriterat strategiskt program för blandstad i Högsbo, utpekat som kraftsamlingsområde enligt Strategin för utbyggnadsplanering. Programmet syftar till att planera för tätare stad i området mellan Högsboleden i norr, Dag Hammarskiölds led i öster, Marconigatan i söder och Ruddalen i väster. Ospecificerat strategiskt program. Ett prioriterat program för att genomföra Strategin för utbyggnadsplanering. Prioriteringsarbetet är startat och kommer att pågå under hösten Arbetet är en del av arbetet med målbild för Produktionsplan2017, och samordnas med Sverigeförhandlingen, planeringen för stomkollektivtrafikutbyggnaden med mera.

12 12/31 Utblick mot 2017 och 2018 Vid en utblick mot 2017, utgör redan idéer till planeringsprojekt och beslutade planbesked utgångspunkt för kommande prioriteringsarbete. Främst utförs planeringsprojekten av det tillskott av detaljplaner som kan antas bli följden av de programarbeten som pågår och som ska starta enligt Produktionsplan Därför är utgångspunkten att detaljplaner ska kunna starta under 2017 främst i nordöstra Göteborg; Angered, Bergsjön, Kviberg och Kortedala, samt i Askim- Frölunda- Högsbo. Även inom Älvstaden och centrala Göteborg kan planstarter förväntas. De planer som ska starta 2017 enligt positiva planbesked ger hittills ett relativt litet tillskott till bostadsförsörjningen. Samma mönster förefaller fortsätta under 2018 i de 20-talet planer som idag är utgångspunkt för planeringsarbetet. Under 2018 kan även planering för en möjlig utbyggnad vid Högsbo skjutbana komma att realiseras, som ett resultat av den planering som föreslås starta 2016 för ny skjutbana i Kallebäck vilken bland annat ska ersätta den i Högsbo. Under 2017 förväntas också att planeringsstarterna inom ramen för Jubileumssatsningen har avtagit starkt. Utformningen av produktionsplanerna de närmaste åren kommer naturligtvis också att påverkas av omvärldsfaktorer så som den ekonomiska utvecklingen och migrationen. Även nationella satsningar, exempelvis Sverigeförhandlingen och eventuellt Stadsmiljöavtal, förväntas påverka prioriteringsarbetet under kommande år. Sverigeförhandlingen är ett regeringsuppdrag enligt direktiv 2014:106 (1 juli 2014) samt tilläggsdirektiv 2014:113 (14 juli 2014). Uppdraget innebär bland annat att arbeta fram överenskommelser för att förbättra kollektivtrafiken, tillgängligheten samt öka bostadsbyggandet i storstadsregionerna; Stockholm, Göteborg och Malmö. Det innebär också att möjliggöra en snabb utbyggnad av nya stambanor genom att ta fram principer för finansiering och utbyggnadsstrategi. Statens villkor för att ge ekonomiskt stöd till kollektivtrafikutbyggnad är att staden möjliggör en stor mängd bostäder där kollektivtrafiken byggs ut. Ett genomförande av beslutade överenskommelser kommer att innebära en samfinansiering av åtgärder i infrastrukturen i Göteborg och Göteborgsregionen. Arbete med underlag inför förhandling för stadens del pågår på uppdrag av kommunstyrelsen.

13 13/31 Analys av måluppfyllelse Sammanvägd och enhetlig bedömning vid prioritingsarbetet Det är viktigt att se Produktionsplan 2016 i sitt sammanhang vid analys av hur väl de planer som föreslås starta kommande år uppfyller stadens behov av stadsutvecklingsprojekt, och hur väl dessa planer bidrar till att nå mål i enlighet med kommunfullmäktiges budget, mål- och inriktningsdokument till nämnderna, och strategiska planer för den långsiktiga fysiska planeringen. Bara planer som ska starta kommande år ingår i beslutet om produktionsplanen. Det som ska starta utgör ett viktigt tillskott, men inte desto mindre enbart en del av den planering som pågår och nyligen är avslutad. Analysarbetet görs därför också mot bakgrund av pågående och nyligen avslutad planering. För att underlätta bedömningen av måluppfyllelse vid prioriteringsarbetet, och för att kunna göra en likvärdig bedömning av samtliga planer, har en prioriteringsmatris utarbetas se Bilaga 1. I stort sett varje ärende i produktionsplanen har bedömts enligt prioriteringsmatrisen. Det samlade materialet av prioriteringsmatriserna har sedan utgjort grunden för den beskrivning av måluppfyllelse som redovisas mer utförligt på följande sidor och i avsnittet Konsekvenser och överväganden. I följande avsnitt beskrivs analysen av prioriterade planers lokalisering i förhållande till beslutade mål. Analys har också gjorts av planers lokalisering exempelvis i förhållande till högt vatten mot bakgrund av kommunens arbete för att ha bättre beredskap när det gäller översvämningar. Två planer med lokala älvskydd ingår i Produktionsplan 2016 för att skydda bebyggelse mot högt vatten i Älvstaden. Analysen ger dock att beredskap för högt vatten i det kommande planarbetet även behövs för planerna i Gårda och i Krokslätt på grund av högt vatten i Mölndalsån. Även planers lokalisering i förhållande till Grönstrategin har övergripande analyserats avseende hur prioriterade planstarter är lokaliserade i förhållande till grönstruktur enligt strategin. Enbart en mindre avvikelse finns; en plan för konsthall och cirka 80 bostäder i Backa. Ambitionen har också varit hög när det gäller analys av sociala konsekvenser av produktionsplanen, och framför allt hur planeringen kan bidra till att minska segregationen i staden. Se avsnittet Konsekvenser och överväganden, Planering och genomförande för ökad socialt hållbar stadsutveckling. Analysarbetet, och metoder för att identifiera knäckfrågor och bedöma måluppfyllelse i tidigt skede bedöms vara ett viktigt utvecklingsområde för kommande produktionsplanering.

14 14/31 Kartan illustrerar en omfattande planeringsverksamhet i Göteborg: Lokalisering av, program och FÖP som föreslås enligt Produktionsplan 2016, pågående planering, Jubileumssatsningen samt planer som har avslutats mellan åren 2010 och Produktionsplan 2016 Pågående planering Antagna planer Jubileumssatsningen

15 15/31 Måluppfyllelse avseende planernas lokalisering Totalt sett bedöms Produktionsplan 2016 bidra till hög måluppfyllelse och lokaliseringen av prioriterade planprojekt stämmer väl med Göteborgs översiktsplan och Strategi för utbyggnadsplanering. God överensstämmelse med översiktsplanens utbyggnadsordning Översiktsplanens utbyggnadsordning anger hur staden ska utvecklas hållbart: Genom att bygga staden inifrån och ut kan Göteborg stärka regionen och näringslivets efterfrågan på attraktiva lägen tillgodoses. Genom att komplettera det redan byggda i kombination med byggande i strategiska knutpunkter blir staden tätare och det blir möjligt för fler att gå, cykla eller åka kollektivt vilket gynnar miljö och hälsa (Översiktsplanen del 1, sid ). Kartan nedan visar hur planerna i Produktionsplan 2016 är spridda över staden. Överensstämmelsen med översiktsplanens utbyggnadsordning är god. Den absoluta merparten av planerna är lokaliserade i enlighet med den, det vill säga planer med bostäder, handel och andra verksamheter som passar att blandas med bostäder lokaliseras till redan bebyggda områden, nära kollektivtrafik. Produktionsplan 2016 Lokalisering av prioriterade planstarter i Göteborg

16 16/31 God måluppfyllelse avseende lokalisering av bostäder i blandstad Nästan alla planer med bostäder i föreslag till Produktionsplan 2016 ligger inom prioriterade områden enligt Göteborgs översiktsplan och Strategin för utbyggnadsplanering. Se kartan nedan. Exempel på avvikelse är ett par mindre planer för komplettering med bostäder på Styrsö, vilket kan vara värdefullt för utvecklingen i skärgården. Produktionsplan 2016 ÖPs utbyggnadsinriktningar Lokalisering av prioriterade planer med bostäder och program/föp i förhållande till ÖPs utbyggnadsinriktningar

17 17/31 Bostadsplaner ligger inom de prioriterade områdena enligt Strategin för utbyggnadsplanering Inom mellanstaden ska bostadsplaner särskilt prioriteras inom de prioriterade områdena enligt Strategin för utbyggnadsplanering. Kartan nedan visar tydligt att produktionsplanen för 2016 följer utbyggnadsplaneringen rent geografiskt. Ett par strategiska detaljplaneförberedande program startas, i Angered och i Högsbo, som följer utbyggnadsplaneringens fokus på stadsutveckling vid så kallade kraftsamlingsområden enligt Strategin för utbyggnadsplanering. Produktionsplan 2016 Lokalisering av prioriterade planer med bostäder i förhållande till de prioriterade områdena enligt Strategin för utbyggnadsplanering (mörkt gula på kartan) Inom mellanstaden ska bostadsplaner särskilt prioriteras inom de prioriterade områdena enligt Strategin för utbyggnadsplanering. Produktionsplan 2016 uppfyller detta mål nästan fullt ut. Några undantag görs dock, exempelvis detaljplan med 100 studentbostäder i Kallebäck. Denna plan kan ändå motiveras då området har god tillgång till kollektivtrafik och ligger på cykelavstånd till innerstaden; och därmed kan måluppfyllelsen ändå betraktas som god. Ett annat exempel på större detaljplan som avviker från utbyggnadsplaneringens prioriterade områden men ändå har starka argument att starta är Gärdsåsgatan. Planen möjliggör ca 300 nya bostäder och knyter ihop Bergsjön med Utby.

18 18/31 Sammantaget är 9 % av bostäderna (481 st) lokaliserade utanför de prioriterade områdena enligt Strategin för utbyggnadsplanering. De är dock lokaliserade inom mellanstaden enligt ÖP, har mindre än 400 m till närmaste buss- eller spårvagnshållplats och bedöms väl motiverade. Östra Skärvallsgatan, Tynnered, Västra Gbg, 1 bostad Älvsborg 68:5, Västra Gbg, 20 bostäder Omvägen i Kallebäck, studentbostäder, Ö Gbg, ca 100 bostäder. Backa, bostäder och konsthall, N Hisingen, ca 60 bostäder Gärdsåsgatan, Ö Göteborg, 300 bostäder. Fördelning av bostäder i Älvstaden och övriga centrala staden År 2016 startar andra etappen ur programmet för Frihamnen. Den innehåller cirka bostäder och ska ge förutsättningar för stadsmiljö i stråket mellan Hisingsbrons nya brofäste och Lundbyleden. Samtidigt pågår just nu arbete med flera stora detaljplaner, och flera har nyligen avslutats, som sammanlagt innehåller cirka bostäder i Älvstaden. Färdplan för Älvstaden

19 19/31 Lokalisering av planer med bostäder i Älvstaden och övriga centrala Göteborg Produktionsplan 2016 Pågående planering Jubileumssatsningen I centrala Göteborg, utöver Älvstadens område, innehåller produktionsplanen 565 bostäder. Det motsvarar nära 10 procent av produktionsplanens hela bostadsinnehåll. ÖP:s inriktning är att bostadsinnehållet i centrala Göteborg och förnyelseområdena ska öka, vilket planerna i Produktionsplan 2016 bidrar till. Detaljplaner med bostäder i centrala Göteborg, utanför Älvstaden ligger i Gårda (285 bostäder), vid Chalmers (100 bostäder), längs Mölndalsåns dalgång (130 bostäder) och i Krokslätt (50 bostäder).

20 20/31 God överensstämmelse med transport- och klimatpolitiska mål Samhällsplaneringen har stor betydelse för en minskad klimatpåverkan och för att främja hållbart resande. Korta avstånd mellan bostäder, arbetsplatser och service tillsammans med god kollektivtrafikförsörjning är viktiga byggstenar i den nära storstaden. Den stadsutvecklingsinriktning som är påbörjad sedan flera år, bekräftas i Produktionsplan Att majoriteten av de planer som föreslås starta kommande år ligger inom de utpekade prioriterade områdena enligt Strategin för utbyggnadsplanering är mycket positivt ur resande- och tillgänglighetssynpunkt. Det ger goda förutsättningar för att de som flyttar in i de nya bostäderna ska kunna resa kollektivt i vardagen och för att öka andelen gång- och cykeltrafik. Detta innebär att det hållbara resandet kan öka och klimatpåverkan från resandet minska. Bland annat är det positivt att utbyggnaden kring Litteraturgatan fortsätter och stärker ett redan etablerat stråk. Produktionsplanen medger också beredskap att starta planering för att stärka kopplingarna över Göta Älv, inte minst fördjupningen av översiktsplanen för stadsstruktur Lindholmen - Södra Älvstranden. Planen är också av stor betydelse för trafikföringen i centrala staden och kommer att sätta ramarna för kommande stadsbyggnation lång tid framöver. Utvidgningen av den täta stadsstrukturen enligt översiktsplanens princip att bygga staden inifrån och ut innebär samtidigt att en del av trafikinfrastrukturen successivt måste förändras från transportleder till stadsmässiga gator, med tillgänglig kollektivtrafik och cykelinfrastruktur. Inte minst i Gårda behöver kollektivtrafikförsörjningen ses över i samband med kontor och bostäder uppförs. Risken är annars att vi får ett område som trots sin centrala placering blir bilberoende. I Produktionsplan 2016 föreslås planeringsstart av ett flertal större projekt kring de statliga lederna. 700 bostäder i Frölunda (Västerleden), och eventuellt ytterliga bostadsbyggnation i närheten av statliga vägar som utgör riksintresse för kommunikation. Det innebär att det är viktigt att staden tidigt för dialog med Länsstyrelsen och Trafikverket för att hantera intressekonflikten mellan att tillskapa bostäder å ena sidan, och å andra sidan riksintressen för kommunikationer; exempelvis E20, väg 40, E45, E6. Se vidare i avsnittet Konsekvenser och överväganden, Statliga intressen för kommunikation. Planeringsstarten för området i och kring Frölunda föreslås i Produktionsplan 2016 inte vara högst prioriterad. I Frölunda främst mot bakgrund av konflikten mellan riksintresset för transporter, och mot bakgrund av att redan pågår flera planer för stadsutveckling i området, i såväl linjeproduktionen och Jubileumssatsningen. Se vidare i avsnittet Konsekvenser och överväganden, Exemplen Söder- och Västerleden.

21 21/31 Måluppfyllelse avseende planernas innehåll Möjlighet att nå mål för antal bostäder Inriktning för produktionsplanearbetet inför 2016 avseende antal bostäder i de planer som föreslås starta har utgått från Mål- och inriktningsdokument Där anges att målet är att det ska finnas 4500 eller fler bostäder i beslutade detaljplaner, exklusive Jubileumssatsningen. Under arbetets gång med produktionsplanen har en inblick gjorts i även Mål- och inriktningsdokument för 2016, som anger att målsättningen är ytterligare höjd; detaljplaner för 5000 bostäder ska tas fram, exklusive Jubileumssatsningen. Hur många bostäder det kan innebära i de planer som föreslås starta ska dock inte förväxlas med hur många som kan rymmas i antagna detaljplaner. De detaljplaner som startar 2016 kommer att antas olika år framöver. På grund av att produktionsplaneringen är ett mycket tidigt skede är det inte möjligt att förutsäga vilket år planerna som startar kommer att antas. För att kunna bedöma om målsättningar kan nås är det också mycket viktigt att analysera frågan tillsammans med när de planer som är i produktion kan antas. Det kan konstateras att trenden visar en fortsatt ökning för bostadsinnehållet i planeringen, likaså visar prognosen över antalet färdigställda bostäder på en ökning under kommande år. inriktningen för prioriteringsarbetet inför 2016 har också inneburit en höjning av ambitionsnivå avseende antal bostäder. Produktionsplan 2015 innehöll planer med cirka 4000 bostäder, och för 2016 har inriktningen varit att höja antalet till Resultatet visar på att de prioriterade planer som föreslås starta kommande år uppskattas kunna innehålla över 5500 bostäder, vilket innebär en avsevärd höjning i förhållande till tidigare år. Tillsammans med de planer som är startade bedöms därför att möjliga förutsättningar ges för att målsättning enligt Mål- och inriktningsdokument avseende antal bostäder i antagna planer ska kunna nås. På så sätt bidra produktionsplanen också till ett ökat bostadsbyggande på sikt. Produktionsplanens överensstämmelse med andra mål för bostäder och konsekvenser av planen fördjupas också på flera ställen i denna rapport, bland annat i avsnitten Planer för bostäder i prioriterade planer och i Ekonomiska och sociala konsekvenser och överväganden. Behovet av kontor kan säkerställas Enligt tillväxtmålen är Göteborg kärnan i regionen och ska växa med arbetstillfällen under perioden mellan 2013 och Regionen ska dessutom växa med ytterligare i det sammanhängande stadsstråket, huvudstråken och kustzonens större tätorter. För Göteborgs del innebär det att staden totalt behöver skapa förutsättningar för att husera ca nya arbetstillfällen fram till En stor andel av arbetstillfällena förutspås tillkomma inom tjänstesektorn varför behovet av kontorslokaler är viktigt att möjliggöra med planeringen som verktyg.

22 22/31 Ett kunskapsunderlag utarbetades 2014 på uppdrag av kommunen. Underlaget visar hur kontorsmarknaden fungerar samt hur behov och efterfrågan ser ut. Enligt prognosen bedöms ca av de arbetstillfällen som ska tillkomma i kärnan fram till 2030 att ske inom kontorsintensiva näringar. Motsvarande ca 37 % av den totala näringslivstillväxten bedöms att vara inom kontorsintensiva näringar. För att möjliggöra tillväxten bör, enligt rapporten, produktionen av kontorsytor ligga på ca kvm/år inom centrala staden, och cirka kvm i hela centrala Göteborg. Behovstrenden visar också, att det utöver byggrätter i centrala staden även behöver erbjudas byggrätter för kontorsmarknaden i lägen utanför de centrala delarna motsvarande ca kvm vilket motsvarar ca kvm/år. Den brist på kontor som råder i dagsläget, med en låg vakansgrad i centrala Göteborg som följd, är svår att på kort sikt göra något åt med planeringen som verktyg. För att kontorsbristen inte ska förvärras ytterligare pågår planering som möjliggör stora volymer kontorsytor inom de närmsta tre åren. Det pågår som redan konstaterats omfattande planering i centrala Göteborg som innehåller kontorsändamål, bland annat inom Centralenområdet. Bara inom Älvstaden planeras det idag för ca 1,3 miljoner kvm BTA kontor. Bedömningen är att kommunen genom den planering som pågår tillsammans med den planering som föreslås att starta 2016 mer än väl säkerställer behovet av volymer för kontor i det längre perspektivet, det vill säga efter I Produktionsplan 2016 ligger samtliga specifika kontorsprojekt utanför centrala Göteborg. Några ligger dock i dess absoluta närmiljö, främst inom Gårda. Behovet av handel och annan service kan tillgodoses Utöver företagstjänsterna inom tjänstesektorn tar också handel och service allt större sysselsättningsandelar. Hur stor andelen blir hänger dock starkt samman med Göteborgs befolkningstillväxt. Utifrån olika prognoser kan det skilja motsvarande ett helt Nordstan och Frölunda torg fram till Tillväxtmålen motsvarar den högre prognosen. Handeln har oftast en kortsiktigare framförhållning än år. Inkomsten påverkar konsumtionen och det är oklart hur mycket och inom vilka branscher dessa invånare kommer att konsumera inom i framtiden. Konsumentprognosgruppen (KPG) gör prognoser för detaljhandelskonsumtionen fram till Dessa har justerats ner kraftigt sedan ett antal år tillbaka. Sedan 2004 har medelinkomsten i regionen utvecklats något sämre än riket. Utöver detta räknar exempelvis köpcentrumbranschen med att näthandeln kommer att mer än dubblera sin omsättning under de kommande tio åren och därmed utgöra ett substantiellt hot mot branschen. Det pågår ett antal detaljplaner som möjliggör en betydande andel handel, till exempel Backaplan och Järnhusens plan vid centralen. I Produktionsplan 2016 finns också en detaljplan för Frölunda torg som möjliggör en utveckling om ca

23 23/ kvm. Utöver detta pågår och föreslås ett antal planer för blandstad som möjliggör lokaler i bottenvåningarna, som kan innehålla allt från gym och föreningslokaler till restauranger och butiker. Utifrån den planering som pågår och den som föreslås i Produktionsplan 2016 bedöms att staden väl tillmötesgår den tillväxt inom handeln som kan komma av en ökad befolkning och en starkare regionkärna, och att föreslagen planering skapar möjligheter till mer handel på platser som har rätt förutsättningar för det. Planering för logistik och ytkrävande verksamheter är tillgodosett Historiskt finns det en viss avvikelse mellan var arbetsplatser uppstår och var lokalytor tillkommer. Framför allt är det tydligt att den stora tillväxten i centrum i hög grad skett inom befintliga ytor och verksamheterna här är mindre ytkrävande men har högre sysselsättningstäthet. Det är märkbart att trycket på centrum är större än nyproduktionen av lokalyta. Detta påverkar sin tur andra verksamheter, framförallt sådana som kräver stora ytor så som partihandeln, vilken antas minska i staden till följd av utträngning till kranskommunerna. Även annan ytkrävande verksamhet, inte minst inom transport- och byggsektorn men även industriell verksamhet, kan i hög grad förväntas omlokaliseras inom regionen eller till andra delar av kommunen. Sysselsättningen inom exempelvis industri- och byggverksamhet kan ändå förväntas öka, främst de kontorsbaserade funktionerna inom dessa branscher. Under 2015 antogs flera detaljplaner för logistik och hamnverksamhet, exempelvis detaljplan för verksamheter vid Halvorsäng, om cirka kvm, och detaljplan för hamnutvidgning vid Lilla Aspholmen. Dessutom pågår planering för verksamhetsändamål för att möta efterfrågan på mark för industri och logistik. Projekt som pågår är bland annat utvidgning av Biskopsgårdens industriområde och program för Norrleden. I Produktionsplan 2016 föreslås inte ytterligare planstarter för denna typ av verksamheter då pågående och nyligen avslutad planering bedöms tillfredsställa behovet inom de närmaste åren.

24 24/31 Konsekvenser och överväganden Ekonomiska och sociala aspekter Planering och genomförande för ökad socialt hållbar stadsutveckling En av inriktningarna för Produktionsplan 2016 har varit att ge förutsättningar för en bebyggelseutveckling som kan bidra till en långsiktigt positiv social utveckling i hela staden, och att stödja en särskild satsning i nordöstra Göteborg. Ett exempel på planering att starta i nordöstra Göteborg är fördjupning av översiktsplanen alternativt program för Angered, som ska förbereda och ge beredskap för ett flertal detaljplaner för blandad stadsbebyggelse i detta område. För att sociala målsättningar ska kunna uppfyllas i nordöstra Göteborg, bör dock de flesta planer i produktionsplanen ha som utgångspunkt att bidra till en mer sammanhållen stadsstruktur. Den stadsutveckling som sker i till exempel Gamlestaden och i Kviberg samt på Hisingssidan inom Älvstaden bör öka möjligheterna att få ekonomi och kraft i att bygga vidare med en mera tät och sammanhållen struktur i de befintliga stråk som de ansluter till. Ett sådant stråk och område är Kortedala Bergsjön, där stora planeringsinsatser nu görs, vilka föreslås fortsätta de kommande åren. Kombinerat med att tillvarata möjligheterna till positiv influens från områden med ökande attraktivitet behövs samtidiga satsningar på ny bebyggelse kring torg och tyngdpunkter längre ut i bebyggelsestrukturen. Planeringen bör ta stöd i forskning om socialt hållbar stadsutveckling, så som resultatet av projektet Dela[d] Stad, och de metoder som staden har utvecklat för analys av sociala konsekvenser (SKA). Forskning visar att miljön i typiska miljonprogramområden ofta har en begränsande effekt för de boendes chanser på arbetsmarknaden, eftersom områdena ofta planerats som renodlade bostadsorter som inte understödjer sociala nätverk utanför det lokala området bland annat eftersom inflödet av besökare från andra stadsdelar är mycket litet. För att skapa sociala mervärden krävs därför att den tillkommande bebyggelsen och infrastrukturen bidrar till mer gynnsamma förutsättningar för bland annat verksamhetsetableringar, och att den möjliggör ett större utbyte mellan boende och verksamma i områdena och övriga delar av staden och regionen. Även tillgängligheten till ett diversifierat utbud av samhälleliga resurser bör gynnas av den tillkommande bebyggelsen, särskilt när den befintliga befolkningen i hög utsträckning har begränsade ekonomiska resurser och sociala nätverk. Ökad tillgång till stadsmässigt utbud av kollektivtrafik, service, arbetsplatser, kultur, fritid, med mera, är också det som ger bättre marknadsmässiga förutsättningar för exploatering. Satsningar på upprustning av den offentliga miljön i miljonprogramsområden kan på så vis ge en långsiktigt positiv återbetalning inte bara i form av värdeökning av mark och redan gjorda investeringar, utan också i form av minskade skillnader i livschanser för invånare i olika delar av staden.

25 25/31 Marknadsförutsättningar för ökad socialt hållbar stadsutveckling Den kraftfulla stadsomvandling och utbyggnad som pågår och planeras i framförallt kärnan och i mellanstaden i Göteborg kräver mycket stora investeringar i både ny och ombyggd infrastruktur och i ny bebyggelse. Investeringar i infrastrukturen behövs trots att planeringen i hög grad är inriktad på att utnyttja redan befintlig infrastruktur. Statens, regionens och kommunens investeringar i den övergripande infrastrukturen behöver samspela med investeringar i ny bebyggelse för bostäder, kontor, handel, service med mera. Bortsett från offentligt finansierade byggnader är i princip all bebyggelse beroende av finansiering via kreditmarknaden och indirekt av betalningsviljan och betalningsförmågan hos privatpersoner och företag. I framförallt de mer centrala delarna av staden har efterfrågan på bostäder och i vissa områden också kontorslokaler sedan länge inneburit bostadspriser och hyresnivåer som möjliggjort nyproduktion och även finansiering av den lokala infrastrukturen. Utvecklingen på Norra Älvstranden är kanske det tydligaste exemplet på detta. Även på en hel del platser i mellanstaden har nyproduktion av bostäder gått att åstadkomma på marknadens villkor under större delen av tiden sedan återhämtningen från bank- och finanskrisen på 1990-talet. I många områden som domineras av bebyggelse från miljonprogramsåren på och talen har dock nyproduktionen varit mycket begränsad, även om det finns en del exempel på lyckade kompletteringar. Produktionsplan 2016 bidrar tillsammans med de stadsutvecklingsprojekt som pågår till ökad kraftsamling i flera områden i Göteborg som kan betecknas som socioekonomiskt svaga. Planeringens genomförande och resultat är viktigt inte bara för att motverka den ökande boendesegregationen, utan också för att uppnå målet om påtagligt ökat bostadsbyggande totalt sett. Här finns resurser i form av kommunal mark, utbyggd infrastruktur med mera, och flertalet av områdena är prioriterade utbyggnadsområden enligt Strategin för utbyggnadsplanering. Det är alltså viktigt att de projekt som planeras i exempelvis Bergsjön, Angered, Tynnered och Backa verkligen kan genomföras, vilket på olika sätt kan skapa mervärden. För att det ska vara möjligt att bygga relativt stora volymer nya bostäder i dessa områden krävs genomtänkta detaljplaner samt byggherrar med förmåga att bygga kostnadseffektiva bostäder. Stadsmiljön och bostäderna måste trots det hålla en hög kvalitet som håller över tiden, vara välplanerade och välgestaltade. Den nytillkommande bebyggelsen måste ge mervärden till människorna i närområdet och stärka stadsdelen. Det är också viktigt att verksamhetslokaler integreras i bebyggelsen i de lägen där det finns förutsättningar för detta, men inte på ett sätt som försämrar förutsättningarna för befintliga lokala torg.

26 26/31 En blandning av upplåtelseformer och priser för boendet bör eftersträvas för att öka mångfalden i utbudet av bostäder i områdena. De totala produktionskostnaderna påverkas av sådant som topografi, geotekniska förhållanden, behov av hiss eller inte, val av parkeringslösningar, eventuella verksamhetslokaler, möjligheterna att utnyttja befintlig infrastruktur, med mera Med de rätta förutsättningarna bör det vara möjligt för byggherrarna att erbjuda bostadspriser och hyresnivåer på en nivå som relativt många i områdena kan klara av att betala. Attraktiva nyproducerade bostäder till rimliga kostnader kan locka nya invånare till stadsdelar som de kanske annars inte valt att flytta till, vilket kan öka den sociala hållbarheten i hela staden. I vissa exploateringsprojekt i områden med svagare bostadsmarknad kommer sannolikt stadens utgifter för utbyggnad av gator, parker mm att vara större än de inkomster staden får från markförsäljning och från exploateringsersättning från andra fastighetsägare. Det är möjligt för fastighetsnämnden att hantera ett antal sådana projekt, men inom ramen för investeringsbudgeten måste projekten balanseras upp av andra projekt i marknadsmässigt bättre lägen som ger överskott. Se vidare Prioriteringens påverkan på stadens investeringsekonomi nedan. Prioriteringens påverkan på stadens investeringsekonomi Valet av vilka detaljplaner som ska ingå i produktionsplanen har en påverkan på stadens investeringsekonomi på medellång sikt, framförallt för perioden 3-10 år efter produktionsplaneåret. Många av de planer som ingår i Produktionsplan 2016 berör enbart mark som ägs av andra än kommunen. Utgångspunkten är att genomförandet av dessa planer inte ska belasta stadens investeringsbudget på något sätt. Eventuell utbyggnad av lokalgator, parker mm finansieras av fastighetsägaren efter tecknande av genomförandeavtal (exploateringsavtal). Indirekt kan ändå större planer för bostäder, kontor och/eller handel eller andra verksamheter leda till behov av tröskelinvesteringar, till exempel för nya trafiklösningar i huvudgatunätet eller en ny skola. I en del fall kan avtal om exploateringsbidrag tecknas med en fastighetsägare/exploatör för medfinansiering till nya trafiklösningar. Investeringskostnaderna för en ny kommunal skola belastar däremot i sin helhet kommunen. För framförallt de planer där Göteborgs stad äger hela eller delar av marken görs överslagsmässiga bedömningar av exploateringsekonomin redan i samband med förprövningen och vid arbetet med produktionsplanen. Ofta kan detta göras relativt enkelt med schablonmässiga metoder baserat på antaganden om exploateringsvolym, kostnader för gatutbyggnad mm samt ungefärliga markvärden. För ett antal ärenden i Produktionsplan 2016 har en något mera fördjupad analys gjorts.