Markanvisning för bostäder vid Distansgatan/Marconigatan - del av Jubileumssatsningen

Transkript

1 Tjänsteutlåtande till Fastighetsnämnden diarienummer 1173/08 Strategisk planering Joel Blomgren telefon e-post: Markanvisning för bostäder vid Distansgatan/Marconigatan - del av Jubileumssatsningen Förslag till beslut 1. Riksbyggen Bostadsregion Väst får under två år en avgiftsfri markanvisning för bostäder vid Distansgatan/Marconigatan. 2. Ikano Bostad får under två år en avgiftsfri markanvisning för bostäder vid Distansgatan/Marconigatan. 3. Fastighetskontoret får i uppdrag att teckna markanvisningsavtal med intressenterna eller dem närstående bolag enligt punkterna 1 och 2 ovan. Ärendet Aktuellt område för markanvisning ligger inom primärområdet Flatås mellan Distansgatan och Marconigatan, ca 1,4 kilometer nordost om Frölunda Torg. Marken används i dagsläget för parkering, både i garage, carport samt öppen markparkering. Området ligger inom den så kallade mellanstaden och är markerat som prioriterat utbyggnadsområde i Strategi för stadens utbyggnadsplanering (UP). Markanvisningen omfattar fastigheten Järnbrott 758:574. En detaljplan för området kommer att startas i december 2015 och ingår i Jubileumssatsningen. Området uppskattas kunna innehålla ca 300 bostäder. Utöver detta omfattar detaljplanen preliminärt även påbyggnadsmöjligheter för befintlig bebyggelse inom Riksbyggens Brf Flatås 1. Kontoret bedömer det som lämpligt att markanvisa området till två aktörer och, med hänsyn till fördelningen av upplåtelseformer i närområdet, med en blandning av hyresrätter och bostadsrätter, med övervägande del bostadsrätter. Bakgrund De aktuella parkeringsytorna på fastigheten Järnbrott 758:574 nyttjas av de boende i Riksbyggens Brf Flatås 1. Marken har tidigare upplåtits till föreningen med tomrätt, vilken uppsagts per Arrendeavtal är nu tecknat mellan fastighetskontoret och Brf Flatås 1 för hantering av parkeringsplatserna tills ny detaljplan är klar. Det aktuella området ingår i Program för Distansgatan Marconigatan, som antecknades av byggnadsnämnden Programmets syfte var att utreda möjligheter för Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 1173/08 1 (5)

2 förtätning och komplettering med bostäder och verksamheter, samt att belysa värden och strategier för förbättrade samband med angränsande områden och med staden. För aktuell yta för markanvisning anger programmet i huvudsak: - Ny bebyggelse i form av radhus/flerbostadshus. - P-däck/garage under mark kombinerat med flerbostadshus. - Ny bebyggelse i form av flerbostadshus med aktiva bottenvåningar och garage under mark. Förutsättningar för markanvisningen Mångfald i boendet Stadsdelen Askim-Frölunda-Högsbo har en övervägande del hyresrätter. Övriga bostäder är ungefär jämt fördelade mellan äganderätt och bostadsrätt. I närområdet Flatås är fördelningen 52 % hyresätt och 48 % bostadsrätt. Bostadsbeståndet i Flatås utgörs till största delen av mindre lägenheter och majoriteten av befintliga lägenheter saknar hiss. Fördelningen av hyresrätter och bostadsrätter är alltså relativt jämn i närområdet. För att skapa en bra blandning även inom den tillkommande bebyggelsen föreslås denna anvisning omfatta såväl bostadsrätter som hyresrätter. För att ge förutsättningar för en god total exploateringsekonomi och skapa ekonomiska förutsättningar för intressenterna att skapa en hållbar lösning för parkering i området föreslås en fördelning mellan bostadsrätter och hyresrätter om ca 2/3 bostadsrätter och 1/3 hyresrätter. Fördelningen är dock ungefärlig och kan komma att ändras något med hänsyn till senare förutsättningar i projektet. Sociala åtaganden För hyresrätt ska kommunen ha möjlighet att hyra lägenheter för boende med särskild service för funktionshindrade (BMSS). Antal lägenheter och de närmare kraven på lägenheterna ska preciseras så snart som det är möjligt. För hyresrätt ska intressenterna åta sig att i enlighet med samarbetsavtalet rörande kommunala kontrakt lämna lägenheter till fastighetskontoret för vidareuthyrning till hushåll som utifrån medicinska eller sociala skäl bedöms ha rätt till förtur till bostad. Antal lägenheter anges i markanvisningsavtalet och även i det därefter upprättade samarbetsavtalet mellan fastighetskontoret och intressenten. Om förutsättningarna för projektet förändras under plan- och exploateringsprocessen, exempelvis om att antal lägenheter västentligt ökar eller minskar, ska överenskommelsen om antal lägenheter revideras. Ekologiskt byggande Projektet ska genomföras i enlighet med kraven i Göteborgs stads program för miljöanpassat byggande. Verksamhetslokaler Inriktningen för den nya bebyggelsen är att bidra till ökad stadsmässighet i området. Bottenvåningar ska, där det är lämpligt, därför innehålla lokaler. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 1173/08 2 (5)

3 Övriga förutsättningar En förutsättning för markanvisningen är att den så kallade 1 % regeln för konstnärlig utsmyckning och gestaltning tillämpas. Det innebär att 1 % av produktionskostnaden ska avsättas för detta ändamål. Detaljplanen ingår i stadens Jubileumssatsning, vilken avser att år 2021 ha färdigställt 7000 extra bostäder utöver ordinarie produktion. I markanvisningar som ingår i Jubileumssatsningen ställs specifika krav på exploatören, bland annat med syfte att säkerställa att bostäderna är färdigställda och inflyttningsklara år Intressenterna ska acceptera de krav som ställs på projektets genomförande som en del i Jubileumssatsningen. Prissättning på marken Marken kommer att säljas eller upplåtas med tomträtt för ett marknadsmässigt pris baserat på den byggrätt kommande detaljplan medger. Överväganden Fastighetskontoret föreslår att direktanvisning tillämpas som metod för den aktuella markanvisningen. Detta innebär att markanvisningen inte föregås av någon annonsering med möjlighet för intresseanmälan från andra byggintressenter. Motiven för detta anges nedan. Fastighetskontoret föreslår att markanvisning för det aktuella området lämnas till Riksbyggen Bostadsregion Väst (Riksbyggen) samt Ikano Bostad (Ikano). Riksbyggen har sedan starten på 1940-talet projekterat och byggt hundratusentals bostäder runt om i Sverige. Det är en långsiktig kooperativ medlems- och intresseorganisation som erbjuder förvaltningstjänster till de bostadsrättsföreningar som de bildar. Riksbyggens koncept Bonum Seniorboende. Riksbyggen har även angett intresse av att inom området pröva sitt hyresrättskoncept RiksbyggenHem. Ikano Bostad äger, utvecklar och bygger bostadsrätter och hyresrätter. Bolaget finns sedan tidigare etablerat i Stockholm, Mälardalen och Öresundsområdet och förvaltar där ca bostäder och har ca lägenheter i produktion. Bolaget finns sedan en tid tillbaka etablerat i Göteborg. En detaljplaneläggning för ny bebyggelse på befintliga parkeringsytor förutsätter att parkeringsfrågan löses för de boende inom Riksbyggens BRF Flatås 1. God samverkan mellan föreningen och markanvisade aktörer bedöms som en förutsättning för att en hållbar helhetslösning för parkering som gynnar både befintlig och tillkommande bebyggelse ska kunna hittas. En fullgod parkeringslösning förutsätter även god genomförandekraft hos anvisade aktörer. Genom god samverkan kan nya parkeringsplatser tillskapas både inom markanvisat område samt på BRF Flatås 1:s mark. Av naturliga skäl har Riksbyggen en etablerad kontakt och intressegemenskap med bostadsrättsföreningen, vilket kontoret bedömer som en stark framgångsfaktor för en god helhetslösning. Ett genomförande av Strategier för stadens utbyggnadsplanering (UP) förutsätter i flera områden och stråk i staden att befintliga markparkeringar, ofta tomträttsupplåtna till olika bostadsrättsföreningar, kan omvandlas för att möjliggöra bland annat nya bostäder. Detta i sin tur förutsätter att hållbara alternativa parkeringslösningar kan hittas i samverkan mellan berörda Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 1173/08 3 (5)

4 föreningar, staden och nya aktörer. Det är viktigt att olika incitament för sådant engagemang skapas hos såväl föreningarna som berörda medlems- och intresseföreningar såsom HSB och Riksbyggen och andra. I dessa avseenden utgör detta projekt ett pilotprojekt och erfarenheterna kommer att ligga till grund för hur denna situation kan lösas inom andra områden inom staden. Samverkan mellan Riksbyggen och BRF Flatås 1 ger även möjlighet till ett mervärde genom att ny bebyggelse kan tillskapas inom bostadsrättsföreningens befintliga område. Riksbyggen föreslås därför få markanvisning för ca 200 bostäder. Antal bostäder och omfattning är endast ungefärlig. Inriktningen för markanvisningen är ca 150 bostäder med bostadsrätt och ca 50 bostäder med hyresrätt (RiksbyggenHem). Fördelningen mellan bostadsrätt och hyresrätt är endast preliminär och kan komma att ändras utifrån förutsättningarna i projektet. Riksbyggen planerar en del av bostäderna enligt, Bonum, sitt koncept för åldern +55, vilket skulle kunna möta ett behov av ökad tillgänglighet i området och därmed ge förutsättningar för ökat kvarboende för äldre. Ikano Bostad är en stark aktör på svenska bostadsmarknaden som erbjuder prisvärda och yteffektiva lägenheter. Bolagets inriktning är att skapa boenden som ger sociala och ekonomiska förutsättningar för ett gott liv för många människor. Man bygger såväl hyresrätter som bostadsrätter, gärna i samma område för att ge förutsättningar för många människor att kunna efterfråga en bostad och därmed kunna bidra till en socioekonomisk mångfald i ett område. Bolaget är idag aktivt i både Malmö-regionen och Stockholms-området och har projekt bland annat i Västra Hamnen i Malmö samt i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm. Bolaget har nu efter flera år återigen etablerat sig i Göteborg och uttrycker en vilja att långsiktigt bidra till bostadsutvecklingen i Göteborg. Kontoret ser positivt på att bolaget etablerat sig på nytt i Göteborg och bedömer att bolaget kan bidra med bostadskoncept som är attraktiva för många. Bolaget har även en genomförandekraft som är till nytta såväl i detta som kommande projekt i den omfattande stadsutveckling som staden står inför. Ikano Bostad föreslås få markanvisning för 100 bostäder. Antal bostäder och omfattning är endast ungefärlig. Inriktningen för anvisningen är 60 % hyresrätt och 40 % bostadsrätt. Fördelningen mellan upplåtelseformerna är dock endast preliminär och kan komma att ändras utifrån förutsättningarna i projektet. En förutsättning för markanvisningen är att de markanvisade aktörerna ersätter befintlig parkering på fastigheten Järnbrott 758:574 på ett hållbart sätt för befintliga bostäder inom Brf Flatås 1 samt löser parkering för tillkommande ny bebyggelse. Att en större andel av bostäderna inom området föreslås anvisas till Riksbyggen motiveras av att Riksbyggen åtar sig att ta ett större helhetsansvar för att lösa parkeringsfrågan. En hållbar lösning för parkeringen kan se ut på flera olika sätt och kan tänkas även inbegripa mark som idag ägs av Brf Flatås 1. Lösningen ska säkerställas inom planarbetet och en parkeringsutredning bör tas fram som utgångspunkt för detta arbete. Markanvisningarna är inte lägesmässigt specificerade inom området, utan aktörerna förutsätts delta i planarbetet och gemensamt verka för att en så bra helhetslösning som möjligt uppnås. Först när en sådan har uppnåtts ska en uppdelning göras. Aktörerna förväntas samverka, förutom kring parkeringslösningar, även när det gäller utvecklingen av området mot en ökad stadsmässighet. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 1173/08 4 (5)

5 Fastighetskontoret bedömer att såväl Riksbyggen som Ikano Bostad har den kompetens och resurser som krävs för att genomföra projektet, uppfylla sociala och ekologiska åtaganden enligt markanvisningen och kommer att bidra till en god stadsutveckling. Magnus Sigfusson Fastighetsdirektör Lena Lundblad Avdelningschef Bilagor Översiktskarta samt detaljkarta Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 1173/08 5 (5)

6 Översiktskarta Bilaga 1 till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden Dnr 1173/08

7 Detaljkarta ungefärligt område och avgränsning