VD-STAB DISTRIKT NORDVÄST/INNERSTADEN ADMINISTRATIVA AVDELNINGEN DISTRIKT SYDVÄST BYGG- OCH TEKNIK DISTRIKT SYDOST

Transkript

1 Ekonomisk Redovisning 2009 Familjebostäder

2 INNEHÅLL 3 Företagsledning 4 Styrelse 5 Förvaltningsberättelse 9 Resultaträkning 10 Kommentarer till resultaträkningen 13 Balansräkning 15 Kommentarer till balansräkningen 16 Kassaflödesanalys 17 Kommentarer till kassaflödesanalysen 18 Allmänna redovisningsprinciper 19 Noter 23 Vinstdisposition 24 Revisionsberättelse 25 Flerårsöversikt 26 Nyckeltal 27 Nyckeltalsdefinitioner Familjebostäder Familjebostäder är ett kommunalt bostadsbolag som har till uppgift är att äga, förvalta och hyra ut bostäder och lokaler i Stockholm. Vi ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB, som ägs av Stockholms stad. Vår affärsidé är att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. 2

3 FÖRETAGSLEDNING Familjebostäders organisation Familjebostäder har en kundnära organisation med ett decentraliserat ansvar. Verksamheten består av en central organisation och tre förvaltningsdistrikt. Distriktskontoren har en utvecklad kundtjänstfunktion som förutom löpande kundkontakter också hanterar uthyrning av lokaler. För den direkta och dagliga kontakten samt servicen till hyresgästerna svarar husvärdarna. 273 medarbetare arbetar hos Familjebostäder, varav 168 män och 105 kvinnor. Företagsledning Överst från vänster Jonas Schneider, vice vd, chef för vd-staben, anställd 2007 Ingvar Andréasson, chef bygg-och teknikavdelningen, anställd 1988 Lars Björk, distriktschef Nordväst och Innerstaden, anställd 1996 Peter Wickberg, distriktschef Sydväst, anställd 1972 Thomas Stadig, chef administrativa avdelningen, anställd 1998 Bosse Sundling, vd, anställd 2007 Lillemor Klockare, distriktschef Sydost, anställd 2004 VD-STAB VD ADMINISTRATIVA AVDELNINGEN DISTRIKT NORDVÄST/INNERSTADEN DISTRIKT SYDVÄST BYGG- OCH TEKNIK DISTRIKT SYDOST 3

4 STYRELSE Överst från vänster: Bosse Sundling, Peter Lundberg, Joakim Larsson, Agnetha Falck-Rodriguez, Kjell Allgurin, Lena Appelqvist, Mark Klamberg, Bertil Johansson och Astrid Grufman. Vid bordet från vänster: Fredrik Liljeqvist, Tomas Rudin och Ingvar von Malmborg. Familjebostäders styrelse Familjebostäder är ett helägt dotterbolag till Stockholms Stadshus AB och drivs som aktiebolag. Styrelse och revisorer utses av Stockholms stads kommunfullmäktige. Det här är representanterna i Familjebostäders styrelse från och med januari Ordinarie ledamöter Joakim Larsson (m) ordförande Tomas Rudin (s) vice ordförande Bertil Johansson (m) Peter Lundberg (m) Ingvar von Malmborg (mp) Mark Klamberg (fp) Agnetha Falck-Rodriguez (s) Suppleanter Gunilla Bhur (v) Ertugrul Erdal (m) Astrid Grufman (m) Viviann Gunnarsson (mp) Fredrik Liljeqvist (m) Jan Sörling (s) Carl Tunberg (fp) Arbetstagarrepresentanter Lena Appelqvist (sktf) arbetstagarsuppleant Patrice Larsson (Kommunal) arbetstagarsuppleant Kjell Allgurin (sktf) arbetstagarledamot Conny Nilsson (Kommunal) arbetstagarledamot 4

5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för AB Familjebostäder får härmed avge årsredovisning för Ägarförhållanden AB Familjebostäder, organisationsnummer , är ett helägt dotterbolag till Stockholms Stadshus AB och ingår i stadshuskoncernen. Familjebostäder bildades 1936 och är ett allmännyttigt bostadsföretag. Verksamhet och ägardirektiv Familjebostäder ska äga och förvalta hyresbostäder inom Stockholms stad. Bolaget har ett ansvar för att möta efterfrågan på bostäder i Stockholm genom att bidra till nyproduktion av hyresrätter. Förvaltningen ska präglas av ekonomisk långsiktighet. Bolaget ska skapa bästa möjliga förhållanden för sina hyresgäster så att långa och goda hyresgästrelationer bevaras samtidigt som ökad rörlighet och tillgänglighet främjas. Familjebostäders fastighetsbestånd ska utvecklas genom aktiv fastighetsförvaltning. Beståndet ska utgöras av ett varierat utbud av attraktiva bostäder. Enligt ägardirektiv för 2009 med inriktning för 2010 och 2011 har Familjebostäder getts i uppgift att under mandatperioden bidra till produktionen i Stockholm av nya bostäder varav hyresrätter samt fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under talen. De boende hos Familjebostäder ska beredas möjlighet att köpa sina fastigheter och ombilda sina lägenheter till bostadsrätt och bolaget ska aktivt bidra till förnyelsen av ytterstaden. Verksamheten ska rationaliseras och effektiviseras och arbetet med att utveckla kvalitet och service ska fortsätta. Familjebostäder är moderbolag i en koncern i vilken ingår de helägda bolagen Hemmahamnen Bostäder AB som uppför hyresbostäder i Hammarby Sjöstad, Hemmahamnen Kontor AB som producerat en kontorsbyggnad i Hammarby Sjöstad för bland annat Familjebostäders nya huvudkontor samt AB Familjebostäder Fastighetsnät som investerar i fibernät i moderbolagets fastigheter. Viktiga händelser under året Hyresförhandlingar Hyresförhandlingarna för 2009 resulterade i en tvåårsuppgörelse med höjning från den 1 januari med i genomsnitt 28:62 kronor per kvadratmeter, motsvarande 2,87 procent och med en höjning för 2010 med i genomsnitt 1,98 procent. Höjningen 2009 fördelades över bolagets lägenheter efter samma modell som tidigare år för mer rättvisa hyror. Fördelningen varierade mellan 14 och 36 kronor per kvadratmeter och år. Nyproduktion Under året påbörjades sammanlagt 638 lägenheter i nio olika projekt, bland annat på västra Kungsholmen där Familjebostäder bygger 400 lägenheter varav ett hus med 24 våningar är Sveriges högsta hus som nyproduceras för hyresrätter. I Axelsberg startade en produktion av 168 lägenheter fördelad på tre profilboenden. Ett gemenskapsboende med kooperativ hyresrätt, ett så kallat rökfritt hus och ett hus med traditionell hyresrätt. Under året har inflyttning skett i sammanlagt 362 lägenheter i Årstadal, Årsta, Västertorp, Stureby och Farsta. I Stureby har därmed Familjebostäders två första lågenergihus färdigställts. Husen är byggda på ett sätt som gör det möjligt att halvera energiförbrukningen jämfört med den i konventionell nyproduktion. Beståndsutveckling Takten i stamupprustningsarbetet har varit hög även under Drygt lägenheter i fastigheter byggda under perioden har under året fått renoverade stammar och badrum. Åtgärderna finansieras med ett hyrestillägg på cirka 580 kronor i månaden. I anslutning till upprustningen har hyresgästerna kunnat välja ny köksinredning och -utrustning som tillval. De mer omfattande ombyggnader som pågått i fastigheterna Danviksklippan 1 vid Danvikstull och Skutan 31 på Kungsholmen avslutades under inledningen av året. Fastigheterna har efter ombyggnad åsatts ny hyra. Bolaget har som mål att tillgänglighetsanpassa fastighetsbeståndet. I all nyproduktion och vid all ombyggnad går bolaget utöver gällande lagstiftning och sätter bland annat in handtag i dusch och högre toalettstolar. Familjbostäder fortsätter att vid markupprustning säkerställa att framkomligheten till lägenheterna ökar för att förenkla för bland annat äldre att bo kvar. Under 2009 har arbetet med att åtgärda enkelt avhjälpta hinder varit prioriterat och Familjebostäder har goda prognoser för att alla kommersiella lokaler kommer vara åtgärdade vid utgången av Ombildning De boende ska beredas möjlighet att förvärva sina lägenheter genom att ombilda till bostadsrätt. Under året har avtal om försäljning till bostadsrättsföreningar tecknats för totalt lägenheter, varav 19 procent finns i ytterstaden. Under 2009 har endast ett fåtal ytterligare intresseanmälningar om ombildning inkommit. Totalt under mandatperioden har 174 föreningar skickat in intresseanmälningar motsvarande drygt lägenheter. Bolagets prognos för motsvarande period är att totalt cirka lägenheter av dessa kommer att bli sålda. Prognosen baseras på att inga fler intresseanmälningar lämnas in samt att 2/3 av resterande föreningar tackar ja till lämnade erbjudanden. Överföring av fastigheter Genom beslut av kommunfullmäktige överfördes under andra halvåret drygt lägenheter från Svenska Bostäders affärsområde Farsta till Familjebostäder. Överföringen har gjorts som en koncernintern affär till ett skattemässigt värde på drygt 770 miljoner kronor. Familjebostäder ikläder sig därmed ansvaret för fastigheternas fortsatta upprustning och vidare utveckling av boendemiljön. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Farsta men även fastigheter i Tallkrogen och Hökarängen ingår i det övertagna beståndet. 5

6 Bredband Familjebostäders satsning på utbyggnad av ett fiberoptiskt bredbandsnät till alla bostäder fortsatte under Ytterligare hyresgäster fick fiberbredband varav nära 400 i nyproduktionen och i Svenska Bostäders bestånd som bolaget övertog under året. Utbyggnaden fortsätter 2010 och i princip hela fastighetsbeståndet kommer därmed vid årets slut att vara nätanslutet. Hållbar stadsutveckling Ett av Familjebostäders fem övergripande mål är att i all verksamhet agera för en långsiktigt hållbar stadsutveckling såväl socialt som miljömässigt. Bolaget har större delen av fastighetsbeståndet i närförort och ytterstad vilket gör att merparten av de investeringar och upprustningar som genomförs bidrar till att stärka ytterstaden. Det stadsövergripande programmet Stimulans för Stockholm har för Familjebostäder inneburit en tidigareläggning av reinvesteringar, något som särskilt gynnat områden med stora upprustningsbehov. Investeringarna är till två tredjedelar energi- och miljöåtgärder. Familjebostäder avsatte därutöver drygt 26 miljoner kronor i en särskild förortssatsning, varav ungefär sju miljoner kronor gick till åtgärder inom Järvalyftet. Exempel på aktiviteter inom ramen för Järvalyftet är läxhjälp på Rinkebyskolan, sommarjobb för ungdomar, utökad bevakning av olaga andrahandsuthyrning, trygghetsbesiktningar med påföljande åtgärder, samarbete i Fastighetsägarföreningen och utvecklingen av Rinkebystråket. Familjebostäder arrangerade medborgardialogveckor tillsammans med systerbolagen i både Rinkeby och Tensta. I Hässelby är Familjebostäder med och finansierar en trygghetssamordnare, ett allaktivitetshus och så kallade framtidsverkstäder. Bolaget har också satsat mycket på att öka tryggheten utomhus och deltar i fastighetsägaresamarbetet. Under årets sista månader involverades Familjebostäder i arbetet med Söderortsvisionen. Bolaget sammankallade samtliga fastighetsägare i Högdalen i syfte att finna förutsättningar för samarbete. För 2010 finns en särskild budget för satsningen och medborgardialoger kommer under våren att genomföras i Farsta, Rågsved och Hökarängen. Familjebostäder tar emot praktikanter och erbjuder sommarjobb till ungdomar. Under 2009 hade bolaget 12 praktikanter varav fem från Jobbtorg Stockholm. 100 ungdomar fick sommarjobba varav minst 60 av dem var hyresgästers barn. En särskild satsning var att rekrytera 20 ungdomar som en del av Järvalyftet. Liksom tidigare år har Familjebostäder arrangerat fritidsaktiviteter för barn och ungdomar under loven i form av bandyoch fotbollsskola samt simundervisning. Gemensam IT-service Familjebostäder var en av de första organisationerna inom Stockholms stads övergripande projekt GS-IT att under hösten lägga om IT-drift inklusive service och support till den upphandlade operatören Volvo IT i Göteborg. Leveransgodkännande förväntas lämnas under februari. Marknadsläge Bostäder Den ekonomiska kris som drabbade Sverige under 2008 har präglat Totalt sett har bygginvesteringarna minskat med sju procent enligt Sveriges byggindustrier, och nyproduktionen av bostäder förväntas ha minskat med 40 procent jämfört med Familjebostäders nyproduktion 2009 ökade med 25 procent jämfört med 2008, att jämföra med den stora nedgången i riket. Projektet Stimulans för Stockholm har bland annat som syfte att motverka krisens effekter vilket inneburit att bostadsbolagen fått direktiv att öka investeringar i nyproduktion och ombyggnad. Inflyttningen till Stockholm fortsätter och var under fjolåret ännu större än året innan. Nettotillväxten var fram till november 2009 drygt personer, att jämföra med en ökning om totalt för Efterfrågan på bostäder ligger således på en konstant hög nivå och bostadsförmedlingen har fått ett nettotillskott på cirka nya kunder per månad, varav ungefär en femtedel av dessa aktivt söker lägenhet. Rörligheten på hyresmarknaden har börjat öka igen och över lägenheter förmedlades genom bostadsförmedlingen under 2009, vilket är i nivå med rekordåret Den ökade rörligheten återspeglas i Familjebostäders bestånd. Hyresgästomsättningen, mätt som tecknade avtal efter anvisning från Bostadsförmedlingen samt externa byten, var 7,0 procent för 2009 jämfört med 6,7 procent året innan (exklusive nyproduktion). Efterfrågan på Familjebostäders nyproduktion är fortsatt god. Under året noterades en del sena avhopp men bolaget har trots det klarat att hyra ut alla färdigställda lägenheter och nå det interna målet om att inte ha några vakanser i nyproduktionen. Såväl inflyttning till Stockholm som rörlighet på befintlig bostadsmarknad är konjunkturberoende. Den sammantagna bedömningen är dock att efterfrågan på hyresrätter kommer att vara fortsatt hög. Familjebostäder har ett gynnsamt läge utan risk för vakanser i befintligt bestånd. Mot bakgrund av situationen på arbetsmarknaden och läget för bolagets pågående projekt kommer dock efterfrågan på nyproduktionen att följas särskilt. Lokaler Konjunkturläget har lett till en minskad efterfrågan och vakansgraden i Stockholm för kommersiella lokaler steg under 2009 samtidigt som hyrorna föll. Den allmänna bedömningen är att 2010 kommer att bli ett år i konsolideringens tecken med en konkurrens om hyresgästerna. Trots konjunkturläget har Familjebostäders uthyrningsgrad ökat jämfört med förra året. Den areamässiga uthyrningsgraden har ökat från 90,1 till 91,3 procent och den ekonomiska uthyrningsgraden från 90,0 till 92,2 procent. Den ökade uthyrningsgraden beror framförallt på en ökad uthyrning i innerstaden. Familjebostäders bedömning är att effekterna av lågkonjunkturen ännu inte slagit fullt ut då uppsägningstiderna är långa. Den genomsnittliga kvadratmeterhyran för kommersiella lokaler har dock under året sjunkit vilket den med största sannolikhet även fortsättningsvis kommer att göra. Fastighetsbeståndet Familjebostäder ägde vid årets utgång 446 (438) fastigheter med (20 374) bostäder och (2 257) lokaler med en sammantagen uthyrningsbar area av ( ) kvadratmeter. 85 procent av fastigheterna är uppförda på mark som innehas med tomträtt eller arrende. Av den totala arean utgjorde bostäderna 89 procent och lokalerna 11 procent. Investeringar Investeringarna under året har uppgått till (1 418) miljoner kronor huvudsakligen fördelade på: Nyproduktion av bostäder i sammanlagt 17 pågående eller under året avslutade projekt. Upprustning och ombyggnader av tre fastigheter i innerstaden. 6

7 Utbyggnad av fiberoptiskt bredbandsnät. Det fleråriga upprustningsprogrammet för fastigheterna byggda under talet med målet att stam- och badrumsrenovera minst lägenheter per år. Nedlagda kostnader i pågående fastighets- och bredbandsprojekt uppgick vid årets slut till (1 557) miljoner kronor. Fastigheternas värde Familjebostäder har per årsskiftet låtit genomföra en samordnad marknadsvärdering av hela fastighetsbeståndet. Värderingen är gjord i Datschas värderingssystem som en femårig kassaflödesanalys för varje enskild fastighet, där Familjebostäder lagt in alla grunduppgifter per fastighet och svarar för dess riktighet. Newsec Advice AB har sedan områdesvis kompletterat med marknadens direktavkastningskrav samt granskat och i förekommande fall justerat uppgifter om drift- och underhållskostnader, hyresnivåer samt vakanser. Den nyproduktion som har inflyttningsdatum under 2010 ingår i värderingen. Dessa fastigheter har värderats i färdigt skick med avdrag för återstående produktionskostnad. Det samlade förvaltningsvärdet bedömdes uppgå till (20 058) miljoner kronor. Fastigheternas bokförda värde var vid utgången av året (7 193) miljoner kronor vilket ger ett övervärde på miljoner kronor. Den genomsnittligt vägda direktavkastningen är mellan värderingstidpunkterna 2008 och 2009 oförändrad 4,5 procent. Resultat och omsättning Resultatet efter finansnetto uppgick till (1 165) miljoner kronor. Av resultatet har genomförda fastighetsförsäljningar, efter avdrag för försäljningskostnader, gett en realisationsvinst på miljoner kronor. Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt uppgick till (858) miljoner kronor. Omsättningen uppgick till (1 605) miljoner kronor. Ökningen beror huvudsakligen på den generella hyreshöjningen för 2009 samt på tillkommande hyror efter färdigställd produktion och nya högre hyror efter ombyggnader och upprustningar. Driftnettot uppgick till 342 (564) miljoner kronor, vilket är en försämring med 222 miljoner kronor. Underhållskostnaderna har till följd av satsningen inom ramen för Stimulans för Stockholm, ökat från 287 miljoner kronor till 474 miljoner kronor, en ökning med 187 miljoner kronor. För en mer utförlig analys av förändringen av intäkter och kostnader mellan åren hänvisas till efterföljande kommentarer till resultaträkningen. Direktavkastningen mätt som driftnettot i procent av fastigheternas bokförda värde var vid årsskiftet 3,8 (7,8) procent. Finansiell ställning Familjebostäder ingår i Stockholms stads koncernkontosystem. All upplåning i koncernen är centraliserad och sköts av stadens finansenhet. Tidigare tidsbundna lån har ersatts med en löpande upplåning mot en årlig limit via det samlade koncernkontosystemet för hela kommunkoncernen. Tidigare års anpassning av kreditgivningen till det enskilda bolagets förutsättningar har upphört. Bolagets totala skuldportfölj utgörs därmed av aktuellt saldo på koncernkontot som i praktiken speglar kommunkoncernens externa skuldportfölj och ränterisk. Under året har låneskulden ökat med 616 miljoner kronor och uppgick den sista december till totalt miljoner kronor. Ökningen speglar nettot av finansieringsbehovet av årets investeringsverksamhet minus kassaflödet i rörelsen inklusive influtna försäljningslikvider. Förändringen av marknadsräntorna har resulterat i en sänkning av låneskuldens genomsnittsränta från 3,84 procent vid årets ingång till 3,54 procent vid utgången av året. Den synliga soliditeten var 62,1 (62,0) procent. Trots en omfattande investeringsverksamhet har soliditeten kunnat hållas oförändrad, huvudsakligen genom det positiva årsresultatet som en följd av fastighetsförsäljningarna. Medarbetare Medelantalet anställda under året var 266 (258) varav 104 (92) kvinnor och 162 (166) män. För varje år upprättas en övergripande strategisk kompetensutvecklingsplan som stödjer verksamhetsmålen och säkrar medarbetarnas behov av vidareutbildning. Ledarskapsfrågor liksom hälso- och friskvårdsaktiviteter har prioriterats och integrerats i den löpande verksamheten. Familjebostäder är sedan 2008 en hälsodiplomerad arbetsplats. Genom ett medvetet, strukturerat och strategiskt hälsoarbete erhölls diplomeringen, som utförs av Korpen i samarbete med Statens Folkhälsoinstitut. Hälsoarbete har bidragit till att sjukfrånvaron under året stannat vid 4,2 procent. Miljö Sedan 1998 är Familjebostäder miljöcertifierat enligt iso Certifieringen innebär att bolaget har åtagit sig att ständigt förbättra sitt miljöarbete. Familjebostäders miljöarbete baseras på vart tredje år återkommande miljöutredningar som utgör underlag för målen för efterföljande period. I den miljöutredning som genomfördes under 2009 identifierades energianvändning, avfallshantering och inköp i byggprojekt som företagets största miljöpåverkan. Till år 2020 ska bolaget ha minskat energibehovet med 20 procent jämfört med år 2006 och dessutom ska en femtedel av energibehovet komma från förnyelsebara källor. Samtidigt ska utsläppen av koldioxid minska med 12,5 procent till år Familjebostäder tog år 2008 beslut om en energistrategi som anger riktlinjer för hur dessa långsiktiga energi- och koldioxidmål ska uppnås. Utemiljö Familjebostäder har genomfört stora satsningar på den yttre miljön under de senaste åren vilket har uppmärksammats av hyresgästerna. Resultaten i årets kundundersökning för Rent och snyggt och Utemiljö ökade med upp till flera procentenheter. Övriga omdömen ligger kvar på höga nivåer. Riskhantering Familjebostäders arbete med att kartlägga sårbarheter och risker fortgår, också utifrån stadens övergripande arbete med Risk- och Sårbarhetsanalyser (RSA). Sommarens större tillbud med tragisk utgång av en brand i Rinkeby visar med tydlighet att det löpande arbetet med brandsäkerhet och information till hyresgästerna måste fortsätta. Familjebostäder har sedan tidigare för utvärdering följt konceptet Brandsäkert boende och det är nu utvecklat för att införas i nyproduktionen. Att samverka med andra aktörer är också avgörande för att minimera uppkomsten av bränder och dess konsekvenser, vilket också stadens bostadsbolag gör tillsammans med bl.a. Stockholms Brandförsvar i ett projekt kring ökad brandinformation. Utsikter för 2010 Att värna och utveckla hyresrätten kommer att vara Familjebostäders viktigaste uppdrag de kommande åren. Bolaget kommer att arbeta för att säkra nya markanvisningar och köpa fastigheter, i första hand projekteringsfastigheter, i för bolaget strategiska 7

8 8 lägen. Uppdraget att bygga nya bostäder kvarstår och för 2010 planeras fem produktionsstarter. Under året förväntas samtliga resterande ombildningsärenden till bostadsrätt komma till avslut. Nuvarande prognos pekar mot att fastigheter motsvarande lägenheter säljs. Den gällande tvåårsuppgörelsen om höjning av hyrorna 2010 med 1,98 procent har efter höstens fördelningsförhandling resulterat i att höjningsdatum blir den 1 april med en spridning från 10 kronor per kvadratmeter till 34 kronor per kvadratmeter. Parterna kom vidare överens om principer och finansiering för golvunderhåll och trygghets- och säkerhetsåtgärder i källare och vindar. Upprustningen av det äldre beståndet fortsätter med bland annat målsättningen att klara resterande cirka lägenheter och därmed kunna avsluta det fleråriga programmet för stambyten och badrumsrenoveringar i fastigheter byggda under talen. Stadens satsning på Stimulans för Stockholm möjliggör för Familjebostäder att även 2010 tidigarelägga underhåll och reinvesteringar i beståndet, satsa på energibesparande åtgärder, förortssatsningar och förbättrad framkomlighet. Årets resultat efter finansnetto ska därmed stanna vid +/- 0 kronor.

9 Resultaträkning 1 Januari 31 december, tkr Not Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning Fastighetskostnader Drift Underhåll Tomträttsavgälder Fastighetsskatt Summa fastighetskostnader Driftnetto Av- och nedskrivningar Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader Jämförelsestörande poster Rörelseresultat Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

10 Kommentarer till resultaträkningen Förändringar av fastighetsbeståndet Under 2009 har ett antal fastighetstransaktioner genomförts vilket per balansdagen kan summeras till ett nettotillskott om lägenheter. Den största enskilda affären handlar om ett övertagande av lägenheter från systerbolaget Svenska Bostäder. Dessa lägenheter är huvudsakligen belägna i Farsta men delar återfinns även i Tallkrogen och Hökarängen. En bytesaffär har också genomförts med Primula Byggnads AB som innebar att de förvärvade 230 lägenheter i Blackeberg medan Familjebostäder erhöll 60 lägenheter på Södermalm. Den återstående delen har varit försäljningar till av hyresgäster bildade bostadsrättsföreningar, uttryckt som 48 fastigheter eller lägenheter. Färdigställd nyproduktion och ombyggnation har därutöver tillfört beståndet 363 lägenheter. Hyresintäkter och övriga rörelseintäkter Rörelseintäkterna uppgår till miljoner kronor, där 83 procent av intäkterna kommer från bostadsuthyrningen. Nettoeffekten av ovan beskrivna beståndsförändringar innebär en ökning av bostadsarean (BOA) med 15 procent, men trots det har inte intäkterna ökat med mer än 1 procent. Det har sin förklaring i att Farstabeståndet endast varit i Familjebostäders ägo under ett tertial samt att försäljningar till bostadsrättsföreningar skett löpande under året och att fastigheterna i Blackeberg tillträddes av köparen redan i inledningen av året. Inom identiskt bestånd (det som varit i Familjebostäder ägo under hela året) kan vi också notera en större intäktspotential vilket har sin förklaring i: den generella hyreshöjning som bolaget kommit överens om med Hyresgästföreningen (+2,87 procent från 1 januari 2009) lägenhetsvisa hyreshöjningar med koppling till att badrums- och köksstandarden lyfts i områden där stambyten genomförts något mindre hyresförluster, vilket annars kan aktualiseras när behov uppstår av evakueringslägenheter vid stambyten eller vid snar försäljning av fastigheten till bostadsrättsförening något mindre på hyresrabatter vilket i sin tur genererat en ökning av kostnaderna för det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet (HLU). föränd- andel % mnkr ring % 2009 Bostäder Lokaler Parkering Övriga objekt Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Nettoeffekten på lokalsidan är en ökning av lokalarean (LOA) med knappt fem procent. Detta till trots har vi en intäktsminskning på tre procent vilket förklaras av att hyrespotentialen är lägre i tillkommande än i avgående bestånd, då det senare varit mer centralt beläget. Inom identiskt bestånd återspeglas inte det svårare konjunkturläget eftersom lokalhyresavtalen indexreglerades per den 1 jan 2009 (baserat på oktoberindex ), dock har outhyrt och uthyrningsförbud ökat något. I stort är det samma lokaler vilka var tomställda året innan, men med den skillnaden att de stått outhyrda på helårsbasis. I något fall pågår ombyggnadsutredningar och på annat håll är ombyggnationen till bostäder och förskola redan igång. Den marknadsrelaterade ekonomiska vakansgraden ligger i dagsläget på 5,6 procent. För parkeringar kan vi totalt sett notera en intäktsminskning, men där skiljer sig förutsättningarna för garage och ytparkering. För garage minskar intäkterna eftersom en stor andel av garageintäkterna avgår i och med försäljning till bostadsrättsföreningar i innerstaden. För ytparkeringar noteras en ökad intäktspotential pga det tillkommande beståndet i Farsta. För parkeringar inom befintligt bestånd gäller att andelen outhyrt minskat på garagesidan men ökat för ytparkeringarna. Det senare förklaras av att det i förorterna ofta finns gott om parkeringsmöjligheter på gatumark. Övriga intäkter uppvisar en kraftig ökning vilket beror på att koncernbolagen vidarefaktureras sin andel av utvecklingskostnaden för det koncerngemensamma fastighetssystemet FASAD. I övrigt återfinns den värmedebitering som görs i väntan på att köparna av våra tidigare fastigheter, främst bostadsrättsföreningar, ordnat med värmeleverans via egna undercentraler. Förvaltningskostnader Förvaltningskostnaderna uppgår till miljoner kronor. Huvuddelen av kostnaderna härrör från den löpande driften av fastigheterna (54 procent), följt av det planerade underhållet (37 procent). Med anledning av de särskilda satsningarna på underhållsåtgärder inom Stimulans för Stockholm har underhållsposten en större andel än tidigare år. föränd- andel % mnkr ring % 2009 Drift Underhåll Markavgifter Fastighetsskatt Summa fastighetskostnader Drift Driftkostnaden uppgick till 701 miljoner kronor under Till den löpande driften hör kostnader för fastighetsskötsel, reparationer, sophämtning, el, vatten, uppvärmning och lokal administration. Knappt hälften av driftkostnaderna härrör från förbrukningen av det som är taxebundet el, fjärrvärme, vatten och sophämtning. Fastighetsskötseln är nästa stora post (26 procent) och består av arbeten i egen regi såväl som köpta tjänster från externa entreprenörer. Exempel på det senare är skötseln av grönytor, snöröjning, serviceavtal på hissar samt trapphusstädning. Löpande reparationer inklusive reparationer av försäkringsskador utförs också av upphandlade leverantörer. 10

11 DRIFTSKOSTNADER mnkr 1400 FÖRVALTNINGSKOSTNADER % Fastighetsskötsel, 26 % Uppvärmning, 31 % Reparationer, 10 % Lokal administration, 15 % Markavgifter Drift Taxebundna kostnader, 16 % Övriga driftkostnader, 2 % Fastighetskatt Undehåll Överskottsgrad föränd- andel % mnkr ring % 2009 Fastighetsskötsel Reparationer Taxebundna kostnader Uppvärmning Lokal administration Övriga driftkostnader Summa driftkostnader I jämförelse med föregående år har de totala driftkostnaderna ökat med tio procent. Fastighetsskötseln som efter uppvärmningen är den största kostnadsposten har en kostnadsökning med tio procent och ökningen återfinns även inom identiskt bestånd. En av förklaringarna är kraftigt ökade kostnader för snöröjning, istappsborttagning och halkbekämpning vilket är väderberoende. En annan förklaring är extrainsatser med koppling till grönytor och planteringar. Den fastighetsskötsel som utförs i egen regi i motsats till entreprenör var under en stor del av året bemannad med inhyrd personal för att ha ett handlingsutrymme vid fortsatta beståndsförändringar. Denna handlingsfrihet har en merkostnad vilket vi här ser effekterna av. Reparationskostnaderna ligger på en i det närmsta oförändrad nivå. De taxebundna kostnaderna inklusive uppvärmning visar en kostnadsökning om 4 procent, där uppvärmningen svarar för merparten och beror på såväl ökad förbrukning som höjning av fjärrvärmetaxa. Därtill kommer den uppvärmning som vidarefaktureras bostadsrättsföreningar, IKANO Fastighets AB och Micasa Fastigheter på knappt 12 miljoner kronor. Ökningen av den lokala administrationen kan först och främst tillskrivas kostnader för drifttagande och utveckling av det för bostadsbolagen i koncernen gemensamma fastighetssystemet FASAD. Viss ökning är hänförlig till kostnader för det stadsövergripande outsourcingprojektet av IT-driften, som belastar såväl lokal som central administration. Inom övriga driftkostnader återfinns kostnader för tillgång till STOKABs ledningsnät. Ökningen mellan åren beror på att hyran ökar i takt med att allt fler fastigheter förses med fiberoptiskt nät och ansluts till områdes- och stadsnät. Markavgifter och fastighetsskatt Markavgifterna har stigit med elva procent och förklaras av tillkommande bestånd i Farsta, avgäldsregleringar inom befintligt bestånd samt avgälder i nyproduktionsprojekt. Huvuddelen av våra fastigheter (ca 85 procent) är uppförda på mark som innehas med tomträtt eller arrende vilket får till följd att markavgifterna stiger i takt med att tomträttsavgälder omförhandlas. Merparten av all nyproduktion gäller nyupplåtelse av tomträtt. Markavgiften för denna är högre än den som gäller vid sedvanlig avgäldsreglering. Fastighetsskatten har en tämligen liten ökning. Underhåll Det underhåll som kostnadsförts uppgår till 474 miljoner kronor. Av dessa avser 73 miljoner lägenhetsunderhåll, 22 miljoner särskilda satsningar i ytterstaden och resterande 379 miljoner fastighetsunderhåll. Delar av fastighetsunderhållet har i sin tur specificerats som Stimulans för Stockholm, där huvudinriktningen är energiåtgärder i form av tilläggsisolering av fasad, vind, tak och utbyte till energieffektiva fönster. Det är en särskild satsning som på ägarens initiativ gjorts för att stimulera arbetsmarknaden inom bygg- och fastighetssektorn i finanskrisens spår. I jämförelse med förra årets utfall innebär det att det kostnadsförda underhållet ökat med 65 procent, men på sikt skall det utmynna i lägre energikostnader. mnkr Lägenhetsunderhåll Förortssatsningar Fastighetsunderhåll varav Stimulans Stockholm Totalt Lägenhetsunderhållet är helt efterfrågestyrt och mer underhåll har beställts än tidigare år. Några av förklaringarna till det stora intresset är att lägenheter aktuella för bostadsrättsomvandling väljer underhållsåtgärder istället för hyresrabatt, att satsningen på särskilda besiktningsmän gör att lägenheter iordningställs i högre utsträckning när tidigare hyresgäst kan ställas till svars för överslitage och att de riktade kampanjerna för säkerhetsdörrar vunnit intresse. Cirka fem miljoner kronor härrör från det övertagna Farstabeståndet som endast innehafts ett tertial. 11

12 Den särskilda förortssatsningen fortgår vari satsningar görs för att öka tryggheten utomhus, minska den olaga andrahandsuthyrning, samarbete med fastighetsägarföreningar, utvecklingen av Rinkebystråket samt en Söderortsvision. Driftnetto och överskottsgrad Driftnettot landar på 342 miljoner kronor, vilket ställt i relation till hyresintäkterna ger en överskottsgrad på 20,9 procent. Överskottsgraden har stigit ett antal år i rad, då förvaltningskostnaderna legat på en relativt jämn nivå. Det mönstret bryts nu i och med den särskilda satsningen på underhållsåtgärder inom Stimulans för Stockholm. Av- och nedskrivningar Fastigheterna skrivs av enligt plan baserade på tillgångarnas anskaffningsvärde och beräknade livslängder (se vidare under redovisningsprinciper). Avskrivningarna ligger i paritet med föregående år om nedskrivningarna särskiljs, se not 4. Till följd av förändrade marknadsvillkor har nedskrivning gjorts inom pågående nyproduktion i Farsta, i ett inflyttat objekt i Bandhagen samt en projektutvecklingsfastighet. Inom den pågående nyproduktionen i Farsta togs två av projekten över från Svenska Bostäder, Mätkedjan 1 och Mätnålen 2, medan det tredje är planerat i egen regi Spårö 6/ Hammarö 18. Tillsammans föranleder dessa Farstaobjekt en nedskrivning på 32 miljoner kronor. Glasteglet 3 i Bandhagen har skrivits ned med 4,5 miljoner kronor och projektutvecklingsfastigheten Sandhamn med lika mycket. Detta summeras till 41 miljoner kronor. Centrala administrations- och försäljningskostnader De centrala administrations- och försäljningskostnaderna har minskat med 5,5 miljoner kronor. Förklaringen ligger i att det under föregående år genomfördes särskilda utredningar inom dokumenthantering och inköpsområdet samt satsningar på marknadskommunikation. Innevarande år handlar också om projektledningstjänster som moderbolaget tillhandahåller dotterbolagen och därmed blir en kostnad i redovisningen för moderbolaget medan det i koncernredovisningen redovisas som kostnader för pågående projekt, d v s en likställning av hanteringen av internt eller externt anlitad projektledning. Försäljning av fastigheter och andra engångsposter Nettoresultatet av de fastighetsförsäljningar som är kontrakterade under året uppgår till ( ) miljoner kronor. Däri ingår utöver försäljningar till bostadsrättsföreningar även beståndet i Blackeberg om 230 lägenheter med anledning av ett senarelagt tillträdet. Se vidare under not 6 och 8. Under kostnader av engångskaraktär döljer sig en upplösning av en pensionsreserv, pensionsavsättning till fd VD samt hyra för kontoret på S:t Eriksgatan under uppsägningstiden då inflyttning till nyproduktionen i Hammarby Sjöstad sker redan under januari Beloppen finns specificerade i not 6. Finansiella poster Finansiering sker via löpande upplåning mot ett kommunkoncernkonto sedan några år tillbaks, och Familjebostäder betalar den av finansenheten fastställda räntan på koncernkontot. Denna ränta bestäms månadsvis i förskott och baseras på kommunkoncernens egen finansieringskostnad. 12

13 Balansräkning TILLGÅNGAR, tkr Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter byggnader Förvaltningsfastigheter mark Förvaltningsfastigheter markanläggningar Inventarier Pågående ny- och ombyggnader Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR

14 Balansräkning, fortsättning EGET KAPITAL OCH SKULDER, tkr Not BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital Reservfond Uppskrivningsfond Bundna reserver Summa bundet eget kapital FRITT EGET KAPITAL Balanserad vinst Periodens resultat Summa fritt eget kapital SUMMA EGET KAPITAL OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfonder AVSÄTTNINGAR 25 Avsättningar för pensioner Uppskjuten skatt Övriga avsättningar SUMMA AVSÄTTNINGAR LÅNGFRISTIGA SKULDER Fastighetslån Skulder till koncernföretag Övriga långfristiga skulder SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER KORTFRISTIGA SKULDER Fastighetslån Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter 30 Ansvarsförbindelser

15 Kommentarer till balansräkningen Anläggningstillgångar Vid utgången av året ägde koncernen 446 fastigheter (438) till ett marknadsvärde på 22,1 (20,1) miljarder kronor. Det sammanlagda bokförda värdet på anläggningstillgångar uppgick till (8 858) miljoner kronor, en ökning med miljoner kronor. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar uppgick till (8 758) miljoner kronor, en ökning med miljoner kronor. Pågående ny- och ombyggnader uppgick till (1 556) miljoner kronor, en ökning med 337 miljoner kronor. Under året har 55 fastigheter avyttrats med ett bokfört värde på 480 miljoner kronor. Försäljningspriset uppgick till miljoner kronor (not 6). Anskaffningsvärdet på fastigheter har under året ökat med miljoner kronor till följd av avslutad om- och nybyggnad samt med avseende förvärv från Svenska Bostäder (not 12). Avskrivning på byggnader och markanläggningar uppgick till 186 (183) miljoner kronor (not 4). Nedskrivning av pågående produktion har skett med 41 miljoner kronor. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar för moderbolaget har vid utgången av året minskat med 43 miljoner kronor. Förändringen förklaras av minskad fordran avseende nettot av skattepliktiga och avdragsgilla temporära skillnader av uppskjuten skattefordran med 41 miljoner, samt återbetalning av innestående återbäringsmedel hos HBV med 2 miljoner kronor. Summa räntebärande finansiella anläggningstillgångar uppgick till 4 (6) miljoner kronor och avser innestående återbäringsmedel hos HBV samt fordringar för inredningar hos lokalhyresgäster. Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 116 (8) miljoner kronor. Av den beviljade checkräkningskrediten på miljoner kronor var miljoner kronor outnyttjad. Vid utgången av året har kortfristiga fordringar ökat med 159 miljoner kronor. Förändringen förklaras av dels fordran för nedsättning av köpeskilling med 62 miljoner kronor och dels fordran för ej erlagd köpeskilling med 88 miljoner kronor för sålda fastigheter. Summa räntebärande omsättningstillgångar uppgick till 0 (0) miljoner kronor. Eget Kapital Det egna kapitalet har ökat med miljoner kronor från miljoner kronor till miljoner kronor. Förändringen förklaras av årets vinst miljoner kronor, betald utdelning avseende verksamhetsåret 2008 med 3 miljoner kronor, samt bokförda koncernbidrag med 15 miljoner kronor. Den synliga soliditeten uppgick till 62,1 procent (62). Avsättningar Kommunfullmäktige beslutade att dotterbolagen i Stockholm Stadshus AB från och med 2007 skall försäkra sina skuldförda pensionsåtaganden i S:t Erik Livförsäkring AB. Under mars 2009 försäkrades samtliga pensionsåtaganden hos Sankt Erik Livförsäkring AB. Årets avsättning på 3 miljoner kronor avser pensionsåtaganden för tidigare Vd som ännu inte försäkrats. Skulder s kortfristiga skulder har ökat med 916 miljoner kronor bland annat beroende på ökning av checkräkningskredit hos stadens internbank. De långfristiga skulderna ökade med 1 miljon kronor avseende förvaltningsuppdrag. s räntebärande del av de kortfristiga skulderna uppgick till (2 355) miljoner kronor och de långfristiga räntebärande till 0 (0) miljoner kronor. Belåningsgraden i förhållande till fastigheternas bokförda värden uppgick till 32,9 procent (30,8). Räknat efter bedömt verkligt värde uppgick belåningsgraden till 13,5 procent (11,3). I räntebärande skulder har inkluderats checkräkningskrediten hos stadens internbank. 15

16 Kassaflödesanalys BELOPP, tkr Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning ( )/minskning (+) av fordringar Ökning (+)/minskning ( ) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar Byggnader Försäljning av anläggningstillgångar Investeringar i finansiella tillgångar Förändring i koncernsammansättning Avyttring/minskning av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning (+)/minskning ( ) av koncernkonto Utdelning Ökning ( )/minskning (+) av långfristiga fordringar Amortering av skuld Försäljning dotterbolag Övriga tillförda/använda medel Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

17 Kommentarer till kassaflödesanalysen s kassaflöde försämrades under 2009 från 8,4 till 8,3 miljoner kronor. Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 368 (153) miljoner kronor, en försämring med 521 miljoner kronor. Kassaflödet från förändringar i rörelsekapital uppgick till 159 ( 165) miljoner kronor. Förändring av kortfristiga fordringar, ökade med 77 miljoner kronor varav merparten avser sålda fastigheter med tillträde efter årsskiftet. Förändring av kortfristiga skulder (exklusive koncernkonto, vars förändring redovisas under rubriken Finansieringsverksamheten) ökade med 90 miljoner kronor beroende bland annat på ökad leverantörsskuld. Sammantaget försämrades kassaflödet från den löpande verksamheten med 198 miljoner kronor från 12 till 210 miljoner kronor. Investeringsverksamheten Den totala investeringen i materiella anläggningstillgångar uppgick till (1 418) miljoner kronor. Investeringar i nyanläggningar uppgick till (1 411) miljoner kronor. Totalt ökade investeringar i anläggningstillgångar med miljoner kronor. Försäljningslikviderna avseende 55 fastigheter uppgick till (1 720) miljoner kronor, en ökning med 745 miljoner kronor. Av dessa såldes 48 till bostadsrättsföreningar och 7 till ett i bolagsform privatägt fastighetsbolag. Totalt blev utfallet av kassaflödet från investeringsverksamheten 502 miljoner kronor en förändring med 804 miljoner kronor. Finansieringsverksamheten Skulden på koncernkontot uppgick till (2 354) miljoner kronor vid utgången av året, en ökning med 615 miljoner kronor. Räntebärande skulder minskade med miljoner kronor. Det totala kassaflödet från finansieringsverksamhet uppgick till 704 ( 281) miljoner kronor. En förbättring med 985 miljoner kronor. 17

18 ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen är upprättad efter bestämmelserna i årsredovisningslagen med beaktande av Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader t ex fastighetsskatt och mediakostnader. Administrationskostnader är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Lånekostnader periodiseras över underliggande låns löptid. Försäljning av fastigheter Familjebostäder redovisar fastighetsförsäljningar som huvudprincip vid kontraktsdatum. När betydande osäkerhet råder om affären kommer att genomföras, bokföres detta först vid tillträdesdatum. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier med ett anskaffningsvärde på över 10 tkr aktiveras. Pågående nyanläggningar värderas till nedlagda kostnader. Interna byggherrekostnader från bolagets teknikavdelning aktiveras. Från och med 2002 aktiveras inga interna räntor på byggobjekt. För ombyggnadsprojekt sker kostnadsföring löpande efter individuell prövning. Fastigheterna har upptagits till anskaffningsvärde med justeringar för upp- och nedskrivningar. Avskrivningar Avskrivningarna sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och redovisas som kostnad i resultaträkningen. Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader 50 år Markanläggningar anskaffade efter år Markanläggningar anskaffade före år Inventarier 5 år Nedskrivningar De redovisade värdena för bolagets tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Likvida medel Likvida medel värderas i enlighet med årsredovisningslagen till nominella belopp. Avsättningar S:t Erik Liv försäkrar samtliga pensionsåtaganden från och med Under året har avsättning skett för tidigare VD som ännu ej försäkrats via livbolaget. Finansiella instrument I Stockholms stad samordnar och ansvarar enheten finansstrategi för all upplåning för Stockholms stad och koncernen Stockholms Stadshus AB inom kommunkoncernen. I enlighet med kommunkoncernens övergripande finanspolicy hanteras bolagens befintliga tidsbundna lån och placeringar av limit i koncernkontosystemet. Skatt Total skatt utgöres av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Koncernuppgifter AB Familjebostäder (org nr ) med säte i Stockholm, ägs till 100 procent av Stockholms Stadshus AB (org nr ) med säte i Stockholm. Av driftkostnaderna utgör 7,1 procent (7,3) inköp från koncernföretag inom den företagsgrupp som bolaget tillhör och 13,7 procent inköp från Stockholm stad. Av nettoomsättningen utgör 2,4 procent (1,1) intäkter från koncernföretag och 3,4 procent (3,9) intäkter från Stockholm stad. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar AB Familjebostäder och samtliga bolag där moderbolaget vid årsskiftet direkt eller indirekt innehade mer än 50 procent av röstetalet. AB Familjebostäders koncernredovisning upprättas enligt förvärvsmetoden. Det innebär att anskaffningsvärdet för aktier i dotterbolag elimineras mot det egna kapitalet som fanns i respektive bolag vid förvärvstillfället. Dotterbolagens intjänade vinstmedel inräknas i koncernens egna kapital endast till den del de intjänats efter den tidpunkt då dotterbolaget förvärvades. I koncernredovisningen behandlas obeskattade reserver till en del som uppskjuten skatteskuld och en del som bundet eget kapital. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för aktier och dotterbolagens egna kapital redovisas som övervärden på byggnader och mark. Vid upprättandet av förvärvsanalys vid bolagsförvärv beaktas skatteeffekter avseende skillnaden mellan skattemässigt och bokföringsmässigt värde samt underskottsavdrag hänförliga till det förvärvade bolaget. Skatteeffekterna redovisas som uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld. Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan företag i koncernen liksom sammanhängande orealiserade vinster och förluster elimineras i sin helhet. 18

19 Noter (Belopp, tkr) NOT 1:1 NETTOOMSÄTTNING HYRESINTÄKTER Bostäder Lokaler Bilplatser mm Avgår outhyrt Bostäder Lokaler Bilplatser m m Hyresrabatter Summa hyresintäkter Såld värme, vatten och el Övrigt Summa övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning Av nettoomsättningen utgör 2,4 procent intäkter från koncernföretag och 3,4 procent intäkter från Stockholm stad. NOT 1:2 KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR Löptid Kontraktsvärde, mnkr Andel av värdet Kommersiella ,5 1,8 % ,8 33,5 % ,0 24,3 % ,1 31,0 % 2014 och senare 18,2 9,4 % Summa 193,6 100,0 % Bostäder 1 475,1 P-platser och övriga 31,4 Summa 1 506,5 Totalt 1 700,1 NOT 2 DRIFT Fastighetsskötsel Reparationer Taxebundna kostnader Vatten El/Gas Sophantering Uppvärmning Lokal administration Övriga driftkostnader Summa drift Av driftkostnaderna utgör 7,1 procent inköp från koncernföretag och 13,7 procent inköp från Stockholm stad. NOT 3 UNDERHÅLL Fastighetsunderhåll varav Stimulans Stockholm Lägenhetsunderhåll Summa underhåll NOT 4 AV- OCH NEDSKRIVNINGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Avskrivningar enligt plan Byggnader Markanläggningar Inventarier Summa avskrivningar enligt plan Nedskrivningar anläggningsillgångar Pågående ny- och ombyggnader Summa av- och nedskrivningar Avgår inventarier se not 5: NOT 5:1 CENTRALA ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Personalkostnader Avskrivningar inventarier Övrigt Summa centrala administrationskostnader NOT 5:2 ERSÄTTNING TILL REVISORER (belopp, tkr) Arvode för revision Ernst &Young Andra uppdrag Ernst & Young NOT 6 FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER OCH ANDRA ENGÅNGSPOSTER Försäljningspris Bokfört värde Försäljningskostnader Avsättning till pensioner av engångskaraktär Vid byte av tryggandeform från balanspost till försäkring Avsättning särskild ålderspension Avsättning särskild löneskatt Avsättning tidigare huvudkontor

20 NOT 7:1 ANTALET ANSTÄLLDA Medelantal anställda varav män Antal anställda 31 december varav män NOT 7:5 KÖNSFÖRDELNING INOM STYRELSE OCH LEDNING Andel kvinnor Styrelse 29 % Övriga ledande befattningshavare 14 % Andel kvinnor 14 % 13 % NOT 7:2 LÖNER OCH SOCIALA KOSTNADER Löner och andra ersättningar Sociala kostnader varav pensionskostnader NOT 8 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Ränteintäkter koncernföretag Ränteintäkter övriga Resultat försäljning aktier Summa ränteintäkter och likn resultatposter NOT 7: SJUKFRÅNVARO (total) Ord. arbetstid Varav långtidssjuk Ord. arbetstid Varav långtidssjuk Ålderskategori: 29 år eller yngre 2,3 % 0,0 % 4,2 % 0,0 % Kvinnor 2,2 % 0,0 % Män 2,5 % 0,0 % Ålderskategori: år 3,6 % 29,1 % 3,6 % 55,5 % Kvinnor 3,0 % 25,9 % 3,3 % 45,3 % Män 4,1 % 31,4 % 3,8 % 63,1 % Ålderskategori: 50 år eller äldre 4,6 % 47,7 % 4,4 % 61,4 % Kvinnor 3,3 % 11,2 % 3,4 % 27,5 % Män 5,2 % 58,5 % 4,8 % 72,7 % Totalt samtliga ålderskategorier 4,2 % 41,6 % 4,1 % 58,3 % Kvinnor 3,1 % 17,2 % 3,4 % 33,2 % Män 4,9 % 51,5 % 4,5 % 69,8 % NOT 7:4 LÖNER FÖRDELADE MELLAN LED- NING OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA Styrelse, VD och vvd Övriga anställda Styrelse Då styrelsens ordförande var borgarråd utgick ingen personlig ersättning. Arvode för utfört arbete fakturerades från Stockholm Stadshus och beräknades uppgå till 129 (125) tkr. Till övriga styrelseledamöter utgick ett arvode om 432 (427) tkr. Verkställande direktörer Till VD och vvd har under verksamhetsåret utgått lön med tkr. Vid uppsägning av anställningsavtalet gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex (6) månader. Om uppsägning sker från bolagets sida utgår ett vederlag motsvarande 24 månadslöner med avdrag för den lön som betalas under uppsägningstiden vilken VD ej tjänstgör. För pension gäller i första hand PFA kompletterad med avgiftsbaserad chefspension. Pensionsvillkoren för VD och övriga bolagschefer inom staden är under utredning och då nya pensionsvillkor är beslutade kan dessa gälla för VD om så särskilt överenskommes. Utestående pensionsskuld på balansdagen uppgår för tidigare VD till tkr. För övriga ledande befattningshavare följer uppsägnings-tider gällande kollektivavtal. Pensioner utgår enligt allmän pensionsplan från 65 års ålder. NOT 9 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntekostnader Inteckningsavgifter Övrigt Summa räntekostnader och liknande resultatposter NOT 10 BOKSLUTSDISPOSITIONER Återföring av periodiseringsfond Avsättning till periodiseringsfond Summa bokslutsdispositioner NOT 11 Skatt på årets resultat Aktuell skatt Skatt tidigare taxeringar Uppskjuten skatt Summa skatt på årets resultat Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats 26,3 % Skatteeffekt årets fastighetsförsäljningar Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader Skatteeffekt icke skattepliktiga intäkter Skatteeffekt räntebeläggning periodiseringsfond Skatt avseende tidigare år Skatteeffekt ändrad skattesats Uppskjuten skatt temporära skillnader Summa skatt