Lantmäteriförrättningar på landsbygden efter 1991 års reform tillämpning och konsekvenser för fastighetsägare

Transkript

1 2008:LA07 Lantmäteriförrättningar på landsbygden efter 1991 års reform tillämpning och konsekvenser för fastighetsägare Ann-Sofie Sjögren och Patrik Sigfrids Sammanfattning Detta är en dokumentsida som skall sitta direkt efter titelsidan. Den innehåller först och främst en sammanfattning av innehållet i rapporten, och kompletteras med lämpliga uppgifter i rutan nedan. Layouten på titel- och dokumentsidor får inte ändras, men sidorna måste anpassas efter vilket program och ämne som arbetet tillhör samt vilken utbildningsnivå som avses. Progra Författare: Ann-Sofie Sjögren och Patrik Sigfrids Examinator: Peter Brynte Handledare: Gunnar Rutegård och Anders Bogghed, Lantmäteriet Gävle Program: Lantmäteriingenjör Ämne: Lantmäteriteknik Utbildningsnivå: C-nivå Datum: Rapportnummer: 2008: LA07 Nyckelord: Fastighetsreglering, Skogsmark, Åkermark, Fastighetsbildningslagen, Förrättning. Lantmätare, Fastighetsägare. Arkivakter. EXAMENSARBETE Utgivare: XXXingenjör 461 med 86 Trollhättan inriktning mot yyy Institutionen för ingenjörsvetenskap Högskolan Väst, Institutionen för ingenjörsvetenskap, Tel: Fax: Web: i

2 Sammanfattning Tack vare förändringar av tillämpningen av Fastighetsbildningslagens 3 kapitel 1 har det sedan 1991 blivit enklare att bilda stora bostadsfastigheter på landsbygden. I och med lagreformen som kom skulle det bli lättare att reglera till sig mark för bland annat odling, mindre djurhållning och näringsverksamhet. Syftet skulle även vara att främja bosättning på landsbygden. För att fastighetsbildning ska få ske krävs att lämplighetsvillkoret som finns att läsa i FBL 3 kap 1 är uppfyllt. Detta innebär att fastigheten ska vara utformad så att den är lämplig för sitt ändamål med avseende på omfång och belägenhet. Om fastigheten ska bebyggas ska den kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp vidare ställs ett krav på varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. I detta examensarbete har vi undersökt om det går att se någon regional skillnad i tillämpandet av Fastighetsbildningslagens 3 kapitel mellan två län. Fastigheterna vi har undersökt är belägna i Västra Götalands och Södermanlands län. Genom en inventering av förrättningsakter har vi fått ett underlag av kombinerade bostadsfastigheter som bildats efter Vi har studerat förrättningsakterna berörande de aktuella fastigheterna samt kontaktat dess ägare för en intervju. Fastigheterna vi har studerat har införskaffat olika typer av mark såsom skog åker och betesmark. Även syftet för fastighetsregleringarna har varierat. Arealen på de fastigheter som undersökts har varierat men de har alla legat mellan fem till tio hektar. Av de akter som gåtts igenom verkar det inte förekomma någon större avvikelse mellan de två länen angående tillvägagångssätt och tillämpning av FBL 3.kap och att det dominerande skälet till komplettering av mark är mindre djurhållning. Intervjun som utförts har gjorts genom telefonsamtal med fastigheternas ägare och har gett en bild av deras synpunkter på lantmäteriets agerande vid ärendets gång och vad fastigheten används till idag. En del fastigheter har bytt ägare under årens lopp och i en del fall har ändamålet med fastighetens användande inte uppfyllts på grund av att den nye ägaren inte har haft det syftet eller intresset att bedriva den form av ändamål som initialt uppgetts. På frågan om fastighetsägarna blev nöjda med fastighetens slutgiltiga utformning efter fastighetsregleringen svarade de flesta att de var nöjda med den. Regleringarna som utförts verkar ha haft stor betydelse för fastighetsägarna. På frågan om de skulle ha sökt efter ett ii

3 annat boende om regleringarna inte gått att utföra svarade dock de flesta att de inte skulle ha flyttat. Avslutningsvis verkar det inte vara någon regional skillnad i tillämpning av lagen mellan de båda länen. Den mark som tillförts fastigheterna var i huvudsak åker, betesmark och skog i kombination. Endast en fastighetsägare hade tillfört enbart skogsmark och där hade denne mött ett visst motstånd från lantmäteriet men fastighetsbildningen genomfördes till slut. På de flesta av de undersökta fastigheterna bedrivs den typ av markanvändning som angetts i ansökan. Endast i två fall uppges att fastighetsägaren hade andra avsikter än vad som angetts i ansökan. Samtliga tillfrågade fastighetsägare var nöjda med storlek och utformning av fastigheten i slutändan. iii

4 Land surveying operations in rural areas after 1991 applications and consequences for property owners Summary Due to changes in how to administer the law of property formation it has been easier to form larger properties whit complementary land for example animal keeping in a smaller rate or cultivation. The purpose of change in administration was also to encourage rural habitation. In this Master s of Science Thesis we have investigated if there are any regional differences between two counties in how to administer the law of property formation. The real estates we have investigated are located in Västra Götaland and Södermanland County. To gather material for this project we have done an inventory of cadastral documents made after After studying the cadastral documents we made contact with the real estate owner for an interview. Different type of land such as woods, meadows and farm land has been added to the properties we have been investigated, also the reasons for the real estate regulation have been varied. Most part of the real estate owners that we contacted where pleased with the final shape and size of the properties. The regulations that has been done seems to have had a great meaning to the owners. At the question if they would have been looking for another place to live if the regulations had not been possible to do, most of the owners answered that they would not had looked for another place to live though. Finally it was no major differences between the two counties that we have investigated. Author: Ann-Sofie Sjögren och Patrik Sigfrids Examiner: Peter Brynte Advisor: Gunnar Rutegård Andes Bogghed, Lantmäteriet Gävle Programme: Land surveying Engineering Subject: Land surveying Engineering Level: C level Date: January 10, 2009 Report Number: 2008:LA07 Keywords Real estate owner, Land surveying operations, Woods, Meadows, Cadastral documents, Publisher: University West, Department of Engineering Science, S Trollhättan, SWEDEN Phone: Fax: Web: iv

5 Innehållsförteckning Försättsblad...i Sammanfattning...ii Summary...iv Innehållsförteckning...v 1 Inledning Bakgrund Syfte Metod Fastighetsregleringar på landsbygden efter 1991 års reform kap 1 FBL kap 5 FBL Förarbeten Rättspraxis Fastighetens lämplighet Allmänt Lämplighetskrav Belägenhet Varaktighetskrav Aktualitetskrav Plankrav Ansökan om fastighetsreglering Ansökan Förrättningen Beslut om fastighetsbildning Varierande skäl till regleringar De undersökta länen Västra Götalands län Södermanlands län De undersökta akterna Syfte Tillvägagångssätt Undersökningens personliga frågor Inledning Resultat Fråga 1 Bor ni kvar på fastigheten idag? Fråga 2 Vid fastighetsbildningen, hur upplevde ni kontakten med lantmäteriet? Fanns det något motstånd? Fråga 3 Vilken typ av mark blev tillreglerad? Fråga 4 Blev ni nöjd med storleken och utformningen på fastigheten? Fråga 5 Vid fastighetsbildningen skulle fastigheten kompletteras med viss marktyp. Pågår denna markanvändning idag?...18 v

6 7.2.6 Om möjligheten att bilda/ ombilda er fastighet inte funnits, hade ni då valt att bosätta er på någon annan plats? Analys Analys av regionala skillnader Analys av markanvändningen Slutsatser...19 Källförteckning...21 Bilagor A. Västra Götalands län B. Södermanlands län vi

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund 1985 togs frågan upp i riksdagen angående markägares intresse av att bilda mindre jordbruksfastigheter för att driva mindre fritids- och deltidsföretag. Genom motioner till riksdagen framhölls att i syfte att skapa en levande landsbygd skulle överflödig jordbruksmark kunna överföras till bostadsfastigheter. Detta skulle kunna skapa ett attraktivt boende med möjlighet till djurhållning och odling för familjer som flyttar från tätorten. Vid tillämpning av Fastighetsbildningslagen ansågs det vid denna tidpunkt inte lämpligt att till bostadsfastigheter lägga till mer mark än vad som ansågs kunna utnyttjas som tomtmark. Sedan 1991 har det i FBL skett förändringar av både lagens ordalydelse, förarbeten och tillämpning på grund av markpolitikens inverkan. En lagändring i 3 kap 1 FBL gjorde det möjligt att tillföra åker- eller betesmark till bostadsfastigheter och dessutom har det ekonomiska kravet i 3kap 5 FBL, som stadgar hur stor utdelning en jordbruksfastighet måste ge för att anses lämplig, liberaliserats sänktes kravet för jordbruksfastigheter från att ge tillfredställande lönsamhet till att vara ekonomiskt godtagbar och för att sedan 1994 ytterligare sänkas till att kräva ett godtagbart ekonomiskt utbyte. Detta gällde inte skogmark förutom i undantagsfall då viss skogsmark som inte hade någon betydelse för det aktiva skogsbruket tilläts ingå i bostadsfastigheter skedde dock en förändring i de skogspolitiska riktlinjerna vilket innebär att det idag är möjligt att lägga till viss areal skog till bostadsfastigheter på landsbygden. 1.2 Syfte Att med utgångspunkt i ett antal fastighetsregleringar gjorda efter 2005 i Västra Götalands län och Södermanlands län analysera respektive fastighetsägares personliga skäl till varför de reglerat till sig marken och i vilken utsträckning fastighetsägarna bedriver den verksamhet som bostadsfastigheten skulle kompletteras med. 1

8 Inriktningen är stora bostadsfastigheter som utökats med markområden genom fastighetsreglering med syfte att utöver boendet ge möjlighet till kompletterande verksamhet såsom odling, djurhållning och veduttag. Vi vill även ta reda på om det är några regionala skillnader i tillämpningen av 3 kap FBL. 1.3 Metod För att få fram syftet med fastighetsregleringarna har vi fått tillgång till Lantmäteriets Arkivsök. Arkivsök är ett verktyg där man kan söka digitalt på alla akter som finns inskannade. Efter att en lantmäteriförrättning är avslutad skickas arkivakten på skanning och kan sen nås digitalt. Äldre akter skannas också och snart finns hela landets lantmäteriakter digitalt. Man kan söka på åtgärd, men i detta fallet var det svårt eftersom det gjorts cirka 4000 fastighetsregleringar efter 2005 i de två länen vi undersökt. Istället kontaktade vi lantmätare i de två länen för att få fram aktbeteckningar på fastighetsregleringar som de kunde minnas ha gjort. Med aktbeteckningar var det lättare att söka i Arkivsök och vi fick fram ett antal intressanta akter. Efter att vi valt ut ett antal akter som stämde överens med det arbete vi skulle göra tog vi fram kontaktuppgifter på de fastighetsägare som skulle intervjuas. Vi har sedan på telefon kontaktat berörda fastighetsägare för en mindre intervju. Vi har även gjort en litteraturstudie omfattande de allmänna lämplighetsvillkoren i 3 kap 1 FBL, 3 kap 5, förarbeten, rättstillämpningen och tidigare examensarbeten inom ämnet. 2

9 2 Fastighetsregleringar på landsbygden efter 1991 års reform kap 1 FBL Det allmänna lämplighetsvillkoret i 3 kap 1 FBL innebär att fastighetsbildning skall ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Vidare sägs i andra stycket att fastighetsbildning inte får äga rum, om den fastighet, som skall nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Hänsyn tas till den rådande jord- och skogsbrukspolitiken varför bestämmelserna är flexibelt utformade kap 5 FBL Även denna paragraf är flexibelt utformad då den lyfter fram att hänsyn skall tas till intresset av att sysselsättning och bosättning i glesbygd främjas. 3 kap 5 säger att om en jordbruksfastighet skall anses lämpad för sitt ändamål skall den ha sådan storlek, sammansättning och utformning att den medger att det företag som skall bedrivas på fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte. 2.3 Förarbeten I förarbeten i samband med införandet av FBL sägs att till en bostadsfastighet inte bör läggas till mer mark än vad som kan anses vara botadstomt. 1 På den tiden ansågs att en tomtplats som blev alltför stor inte kunde utnyttjas till fullo. De två skäl som angavs för att begränsa bostadsfastigheters areal var dels ur samhällsekonomisk synpunkt att marken skulle utnyttjas effektivt och dels att allmänheten inte skulle hindras i det rörliga friluftslivet. 2 1 Prop. 1969:128 3

10 Under och talen fördes en strikt markpolitik mot att bilda stora bostadsfastigheter med kompletterande ändamål. Att bilda en stor bostadsfastighet på ett par hektar var i princip inte tänkbart vid denna tid. Men mot sluter av 1980-talet började en mer flexibel syn på denna typ av fastighetsbildning tillämpas. Detta på grund av förändringar inom jordbrukspolitiken och jordförvärvslagstiftningen. På uppdrag av regeringen såg Lantmäteriet över reglerna i 3 kap FBL. Lantmäteriet föreslog i en rapport 3 att det borde bli möjligt att bilda större bostadsfastigheter med kompletterande ändamål, exempelvis mindre djurhållning, odling och veduttag. Det efterföljande lagstiftningsarbetet som gav bestämmelsen i 3 kap 1 FBL sin nuvarande lydelse 4 ledde inte till någon ändring i sak. Ändringarna i lagtexten var endast av redaktionell karaktär, men däremot gavs tillfälle att ändra tillämpningen genom uttalanden i förarbetena. Departementschefen uttalade bland annat i prop. 1989/90:151 följande till stöd för en ändrad praxis vid tillämpningen av 3 kap 1 FBL. Enligt min uppfattning är det bland annat av regionalpolitiska skäl angeläget att Fastighetsbildningslagen inte tillämpas så att man regelmässigt vägrar att till en bostadsfastighet på landet lägga mark för mindre djurhållning eller mindre odling eller liknande verksamhet. En sådan fastighetsbildning bör kunna tillgodoses om den inte strider mot något starkare motstående intresse, t.ex. skyddsreglerna för lantbruket och skogsbruket. 5 Skogspolitiken genomgick inte samma liberalisering som jordbrukspolitiken i mitten av 1980-talet, så trots att det 1991 tilläts att lägga till åker- och betesmark till bostadsfastigheter gällde detta inte skogsmark. Med hänsyn till de skogspolitiska målen ansåg statsrådet inte att produktiv skogsmark skulle kunna ingå i en bostadsfastighet. Ekonomiska intressen tillät inte tjänlig skogsmark att ingå i bostadsfastigheter. Undantagsvis kunde viss areal skogsmark som saknade intresse för det aktiva skogsbruket ingå i en bostadsfastighet. 6 En förändring 2 LMV-rapport 1988:9, s 62 3 LMV-rapport 1988:9, s 69 4 Lag 1990: Prop. 1989/90:151 s 18 6 Prop. 1989/90:151 s 22 4

11 av skogspolitiken 1994 kom att innebära att det idag är möjligt att lägga till viss areal till bostadsfastigheter på landsbygden. 2.4 Rättspraxis Förarbetesuttalande i prop. 1989/90:151 om att produktiv skogsmark inte bör ingå i bostadsfastigheter har fått verkan i den praktiska tillämpningen av 3 kap 1 FBL 7. Här kan två hovrättsfall vara intressanta att studera. Det första är ett fall där Svea Hovrätt ( , UÖ) fann det tillåtet för ägaren till bostadsfastigheten Högfors 2:1 att reglera till sig 6,5 ha skogsmark från skogsfastigheten Högfors 1:4. Det kompletterande ändamålet var att omvandla skogsmarken till betesmark för en mindre djurhållning. Hovrätten liksom fastighetsdomstolen och lantmäterimyndigheten bedömde att skogsmarken var ointressant för det aktiva skogsbruket på grund av att den dåliga arronderingen försvårade ett rationellt skogsbruk. Hovrätten hänvisade till prop. 1989/90:151, där lagstiftaren anser att skogsmark endast kan tilläggas i små arealer och om skogen är ointressant för det aktiva skogsbruket. Härmed var det allmänna lämplighetsvillkoret i 3 kap 1 FBL uppfyllt och fastighetsregleringen tilläts. Det andra är det så kallade Sibbetorpsfallet där det var fråga om att stycka av 4 ha skogsmark från skogsfastigheten Sibbetorp 2:28 för att bilda bostadsfastigheten Sibbetorp 2:26. Marken skulle användas som bostadstomt, betesmark och veduttag för privat bruk. Länsstyrelsen fann att Sibbetorp 2:26 skulle bli olämplig som bostadsfastighet. Lantmäterimyntigheten däremot tyckte inte att bostadsfastighetens utformning stred mot villkoren i 3 kap 1 FBL, förutsatt att marken som skulle läggas om som betesmark var lämplig för ändamålet. Angående skogsmarken som skulle användas för veduttag ansåg Lantmäteriet att den gick i linje med det allmänna lämplighetsvillkoret. Hovrätten beslutade i enighet med Lantmäteriet att Sibbetorp 2:26 genom fastighetsbildningen fick en lämplig utformning. Hovrätten konstaterade att 3 kap 1 FBL sedan 1991 års ändring öppnar möjligheten till att på landsbygden skapa bostadsfastigheter som innefattar både åker och betesmark. Vidare citerade domstolen uttalandet i prop. 1993/94:27 om att med hänsyn till regionalpolitiken skall den enskilde markägaren få ökat spelrum när det gäller fastighetens utformning. 7 Norell 2004, s 8 5

12 Detta fall kom att innebära en ny praxis för att ta beslut om skogsmark kan tilläggas bostadsfastigheter. De ändringar i skogsvårdslagen som infördes 1994, innebärande att skogsmarksägare fick betydligt större frihet att bestämma formerna för verksamheten, kommenterar inte Hovrätten här men de kan ändå ha legat till grund för beslutet. 6

13 3 Fastighetens lämplighet 3.1 Allmänt 3 kap 1 FBL säger att när fastighetsbildning ska äga rum krävs att vissa villkor uppfylls, de så kallade lämplighetsvillkoren. Fastigheten ska ha en lämplig utformning och vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. Den ska även ha tillgångar till vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas till bostadsändamål ska även vatten och avlopp tillgodoses med relevanta anordningar. Ombildning eller nybildning av fastigheten får inte ske om den inte får varaktig användning inom överskådlig tid. Om ändamålet kan tillgodoses på annat sätt än genom fastighetsbildning, exempelvis arrendering, skall detta ske. 3.2 Lämplighetskrav Den 1 januari 1991 fick lantmäteriet nya regler för lämplighetsprövning vid fastighetsbildning. Ändringarna i regelverket gick ut på att man skulle ta mer hänsyn till regionella och lokala behov. I och med detta fick lantmäteriet större utrymme och möjlighet att utforma stora bostadsfastigheter på landsbygden. Vid fastighetsbildning skall stor vikt läggas vid att fastigheten får en bra utformning, arrondering och en lämplig areal. Viktigt har också varit en god boendemiljö när det handlar om fastigheter som är tänkta för bostadsändamål. För fastigheter med bostadsändamål ska möjligheten finnas att komplettera med mark för t.ex. mindre djurhållning, odling eller veduttag för husbehov. En fastighet för bostadsändamål ska enligt andra kapitlet i Plan och bygglagen ha en lämplig tomtplats det vill säga plats för t.ex. parkering, uppfart och gräsmattor mm. Ute på landsbygden där förutsättningar finns ska de nya reglerna från 1991 underlätta för dessa kompletteringar. Även för fritidsfastigheter har det blivit enklare efter lagändringarna 1991 att lägga till mark för i huvudsak mindre odling. 7

14 Lämplighet för jord- och skogsbruksfastigheter anses vara när fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte enligt 3 kap 5 FBL. För nybildning av jord- och skogsbruksfastigheter krävs att fastigheten kan ge brukaren sin huvudsakliga utkomst 8. När det gäller tillreglering av mark till stora bostadsfastigheter är det främst skog och åkermark man avser. För att få reglera till sig åkermark får inte fastigheten som marken regleras från påverkas så att det medför någon olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen på denna. Arronderingen av fastigheten som marken regleras från får inte försämras ej heller den ekonomiska bärkraften. Detta är några faktorer som lantmäteriet bör ta ställning till vid en förrättning. Även vid tillreglering av skogsmark bör hänsyn till arrondering tas. Vidare får inte produktiv skogsmark överföras till bostadsfastigheter. Om skogsmarken som tillregleras är av mindre areal och saknar betydelse för det aktiva skogsbruket kan sådan överlåtelse ske. En kombinerad bostadsfastighet för t.ex. mindre djurhållning bör innehålla inägomark, bete, åker och möjlighet att uppföra ändamålsenliga komplementsbyggnader för att bedriva verksamheten. Begreppet mindre djurhållning är helt och hållet en tolkningsfråga och kan innefatta allt ifrån kor, grisar för självhushållning men även hästar och hundar för hobbyverksamhet. Andra kompletterande ändamål kan vara odling, veduttag och näringsverksamhet. Odling inom arealer för kompletterande verksamhet utgörs sällan som näringsverksamhet utan mest i trädgårdssyfte. Kompletterande mark för näringsverksamhet kan t.ex. vara uppställningsplats för fordon för mindre åkeriverksamhet. Vanligare är kompletteringar med mark för veduttag där ofta arealen är idealisk för husbehov. 3.3 Belägenhet Förutom geografiska och topologiska förhållanden beaktas miljöaspekterna vid fastighetsbildning. Sådana kan vara buller och andra störningar från verksamheter som bedrivs i närheten eller trafik med buller och andra faror som stör miljön. Man bör även beakta framtida förutsebara miljöförändringar. För en befintlig fastighet som ska ingå i en fastighetsbilningsåtgärd, där störningar av buller eller lukt redan förekommer, 8

15 utgör störningen inget hinder mot fastighetsbildningen såvida inte myndigheterna har för avsikt att ingripa. 3.4 Varaktighetskrav Varaktighetskravet är till för att inte fastigheter med endast tillfälliga eller kortsiktiga ändamål bildas och på så sätt skapar onödig splittring av fastighetsbeståndet. Detta synsätt bör inte användas i alltför strikt mening utan hänsyn får även tas till omkringliggande faktorer och hur samhället i övrigt utvecklas. Vid ansökan av fastighetsbildning är det fastighetsägaren som anger önskemålen och lantmäteriet som prövar lämpligheten och tar beslut. Alltför personliga skäl kan inte alltid godtas då framtida tänkbara fastighetsägare inte kan tänkas ha något intresse i detta 9. Vid fastighetsbildning får lantmäteriet alltid beakta hur den nya fastigheten som bildas klarar av sitt syfte. Detta gäller även stamfastigheten som måste kunna klara av samma markanvändning som innan. 3.5 Aktualitetskrav Vid ansökan om fastighetsbildning anger fastighetsägaren vilken typ av markanvändning som kommer att ske. Det är nu upp till lantmäteriet att ta ställning till om fastigheten blir lämplig till denna markanvändning. Markanvändningen som anges vid ansökan är sig inte bindande men skall ha förutsättningar att realiseras inom överskådlig tid. En avstyckning för t.ex. tomtbildning bör ej ske så vida det inte är helt klart att tomten ska bebyggas inom snar framtid. Kravet på aktualitet är i sig en tolkningsfråga och i verkligheten kan genomförandet av markanvändningen ligga vilande i många år. Vid tillreglering av mark till stora bostadsfastigheter måste man kunna påvisa att marken som tillregleras verkligen kan användas till det syfte som ansökan avser. Ett hinder som kan strida mot aktualitetskravet är om den jordbruksmark som ska tillföras en bostadsfastighet är utarrenderad på många år 10. Ett plus däremot vid fastighetsregleringar av denna typ är om det finns ett förhandsbesked från byggnadsnämnden att t.ex. ekonomibyggnader som behövs för uppgiven verksamhet kommer få uppföras. 9 Pettersson Pettersson

16 3.6 Plankrav Vid fastighetsbildning inom områden där det finns detaljplan, områdesbestämmelser eller fastighetsplan får detta endast ske om det inte strider mot planen eller bestämmelserna. Andra bestämmelser och naturvårdsföreskrifter, t.ex. strandskyddsbestämmelser får inte heller motverkas även om det inte har samma avgörande betydelse som detaljplan 11. Dispens från sådana bestämmelser kan ges av länsstyrelsen om särskilda skäl föreligger 12. Även utanför planområden måste viss hänsyn tas till olika faktorer som berör det allmänna intresset 13. Fastighetsbildning utanför planlagt område får inte motverka eller försvåra områdets ändamålsenliga användning. 11 FBL 3:2 2 st 12 FBL 3:2 3 st 13 FBL 3:3 10

17 4 Ansökan om fastighetsreglering 4.1 Ansökan Bestämmelser om fastighetsbildningsförrättning finns i 4 kap FBL. Fastighetsbildningsåtgärder och fastighetsbestämningar får endast utföras av lantmäterimyndigheter, statliga eller kommunala. Dessa åtgärder utförs av en förrättningslantmätare som tar de bindande besluten. Fastighetsägaren ansöker om fastighetsreglering och därefter inleds förrättningen. Fastighetsägaren får vara noga med att utförligt beskriva den åtgärd denne vill ha utförd eftersom lantmätaren inte får ta några egna initiativ till förändringar vid förrättningen. Lantmäteriet är skyldig att samla ihop all nödvändig information och uppgifter kring förrättningen som behövs för att ta ett beslut. 4.2 Förrättningen Förrättningslantmätaren utreder förutsättningarna för att genomföra den sökta fastighetsregleringen. Förrättningslantmätaren skall om det behövs hålla sammanträde med de berörda fastighetsägarna och redovisa vilka förutsättningar som gäller. Ett annat led i att utreda förutsättningarna för regleringen är att samråda med andra berörda myndigheter. När regleringen är utförd skall det inmätta området markeras på marken så att de nya gränserna lätt kan hittas. 4.3 Beslut om fastighetsbildning Beslutet om regleringen meddelas i fastighetsbildningsbeslut. I detta skall redovisas vilka förändringar som skett i fastighetsindelningen. Beslut om kostnadsfördelning skall alltid fattas av lantmätaren. Ett beslut om när marken får tillträdas skall även tas, ett så kallat tillträdesbeslut. Slutligen tas ett avslutningsbeslut och förrättningen är härmed avslutad. Åtgärderna ska dokumenteras på förrättningskarta och i en beskrivning. Efter avslutad förrättning har sakägarna rätt att överklaga det beslut som fattats inom fyra veckor. Överklagan sker till fastighetsdomstolen. Om ingen överklagar förrättningen vinner den laga kraft. Alla förrättningsakter är offentliga och vem som helst kan ta del av dem. 11

18 4.4 Varierande skäl till regleringar När en fastighetsägare ansöker om reglering av mark till en stor bostadsfastighet kan skälen vara många. Det kan röra sig om mindre djurhållning, odling, veduttag eller helt enkelt att man inte vill ha någon exploatering i nära anslutning till fastigheten. Det sistnämnda alternativet godtas inte av lantmäteriet men är vanligt förekommande som personligt skäl. Det är då vanligt att man i ansökan anger ändamålet mindre djurhållning eller odlig i stället. Vissa lantmätare ser inget hinder i att utföra sådana regleringar och rekommenderar i vissa fall fastighetsägaren att skriva djurhållning som ändamål i ansökan. I en del fall när detta syfte är uppenbart har lantmäteriet avslagit ansökan direkt. Precis som FBL är flexibelt utformad för lantmätaren att tolka kan även skälen till reglering vara det. En ansökan om fastighetsreglering kan avslås av en lantmätare för att senare godkännas av en annan vid ny ansökan. Detta har visat sig vid intervjuer med fastighetsägare som reglerat till sig mark för kompletterande ändamål. 12

19 5 De undersökta länen 5.1 Västra Götalands län Den 1 januari 1998 bildades Västra Götalands län genom en sammanläggning av Göteborgs och Bohuslän, Skaraborgs län och Älvsborgs län. Länets regioner kan delas in i fyra olika typer av landskapsstrukturer, Västkusten med öppet landskap, skärgård, kala klippor, ädellövskog, ljungheds- och kustskogsområden samt Bohusläns kustskogsregion med skärgård, tallskog och ekskog vid odlingsbygd. Innanför kusten finns kuperade barrskogs- och lövskogsområden med kraftiga åsar och sprickdalar. Inlandet kännetecknas av slättbygder med uppodlad mark, platåberg och ädellövskog. Länets störta stad, Göteborg grundades år Befolkningsmängden i länet är idag med en ökning av 2045 personer per år (2008 års statistik). Näringslivets utveckling ger goda förutsättningar för att bo och verka i olika delar av länet. Därför behövs väl fungerande arbetsmarknadsregioner med breda branschstrukturer och goda möjligheter i arbetslivet för både kvinnor och män. 13

20 5.2 Södermanlands län Södermanlands län har en landareal som omfattar 6103 km2. Största delen, 52 procent, består av skogsmark. Centrala Södermanland med dess naturgeografiskt omväxlande och parklikt kultiverade sprickdalslandskap rikt på sjöar benämns av författaren Selma Lagerlöf som den sköna lustgården. Länet har 790 sjöar om minst 1 hektar. Skärgården omfattar 3000 öar, holmar och skär. Residensstaden Nyköping grundades omkring år Befolkningsmängden är idag med en ökning av 305 personer per år (2008 års statistik). 14

21 Markanvändningen i Södermanlands län omkring år Procent Länet Riket [J Bebyqqd mark och tillhörande mark 6 3 D Golfbanor och skidpistar o o D Jordbruksmark 24 s Skoqsmark D Nalurligt gräsbevuxen mark, hedmark o.dyl. o 7 o n~ o o D Öppen mvr exklusive torvtäkter 1 g Il Berq i dagen och övrig mark 9 13 v~~ s 7 Markanvändningen år 2000 Marktyp Antal hektar Procentuell fördelning ~S~ö~d=er=m=a~nl~an=d~s~l a=n==~~~==~~s~ö~d=er=m=a~nl~an=d~s~l a=n====~~====~ Bebyggd mark och till~örande mark Golfbanor och skidpistar ,2 0,1 2,9 0,1 Jordbruksmark ,7 7,9 Skogsmark ,2 53,3 Naturligt gräsbevuxen mark, hedmark o. dyl ,1 7,3 Täkter ,1 0,1 Öppen myr exklusive tolvläkter ,8 8,8 Berg i dagen och övrig mark ,1 12,7 Vatten ,6 7,0 Summa areal, hektar Källa: Statistiska Cent albyrån, ,0 100,0 15

22 6 De undersökta akterna 6.1 Syfte Syftet med att få fram ett antal akter med fastighetsregleringar gjorda efter 2005 var att kunna kontakta fastighetsägarna och undersöka hur de upplevt lantmäteriets syn på denna typ av fastighetsreglering, och vad deras personliga skäl till fastighetsregleringen varit. 6.2 Tillvägagångssätt Som hjälp har vi fått tillgång till Arkivsök av Lantmäteriverket i Gävle. På så sätt har vi kunnat undersöka fastighetsregleringar i inskannade förrättningsakter. Vi har varit i kontakt med lantmätare i de båda länen för att se om någon kunde minnas att de gjort förrättningar av denna sort den senaste tiden. I dessa fall har vi fått aktnummer som vi sedan har sökt på i Arkivsök. En del förrättningar var så färska att de inte blivit inskannade i arkivet. Vi har då fått hjälp på lantmäteriet i Vänersborg att få dessa utskrivna via Trossen. Då det var mycket svårt att få tag på akter från Södermanlands län har vi själva gått igenom de akter med rubrik fastighetsreglering som fanns tillgängliga via Arkivsök. Vi fann åtta akter i vartdera länet som hade liknande förutsättningar vad gällande areal och markslag. 16

23 7 Undersökningens personliga frågor 7.1 Inledning För att få fram de verkliga skälen till fastighetsregleringarna har vi kontaktat de 16 fastighetsägarna per telefon för en kortare intervju. Syftet med intervjuerna var dessutom att se hur de berörda fastighetsägarna upplevt kontakten med lantmäteriet. Undersökningen visar även på hur positiva fastighetsägarna är till utformning och storlek på sina fastigheter, samt om den markanvändning som angavs i ansökan fortfarande pågår. Genom att studera frågorna har vi försökt få fram om det finns regionala skillnader mellan de två länen när det gäller lantmäteriets syn på denna typ av fastighetsåtgärd. Felkällor vid denna undersökning kan vara stickprovets storlek. Att jämföra 16 akter av denna sort kan vara för lite för att dra några konkreta slutsatser. 7.2 Resultat Resultaten redovisas i tabellform i bilaga A:1 och B: Fråga 1 Bor ni kvar på fastigheten idag? Samtliga tillfrågade fastighetsägare bodde kvar på sina fastigheter utom en. Inga regionala skillnader har kunnat påvisas Fråga 2 Vid fastighetsbildningen, hur upplevde ni kontakten med lantmäteriet? Fanns det något motstånd? De flesta tillfrågade fastighetsägare har varit nöjda med lantmäteriets tillvägagångssätt men klagat på den långa handläggningstiden. Ett fåtal har varit riktigt missnöjda och har varit tvungna att kontakta Länsstyrelsen, varefter Lantmäteriet ändrat uppfattning. Några har upplevt ett visst motstånd hos Lantmäterimyndigheten men har ändå fått igenom sin ansökan. Inga regionala skillnader har kunnat påvisas Fråga 3 Vilken typ av mark blev tillreglerad? Den valigaste marktypen var en blandning av skog-, åker- och betesmark. Endast en fastighet hade reglerat till sig endast skog och denna fastighetsägare hade mött ett stort motstånd hos lantmäteriet. Inga regionala skillnader har kunnat påvisas. 17

24 7.2.4 Fråga 4 Blev ni nöjd med storleken och utformningen på fastigheten? Alla tillfrågade fastighetsägare var nöjda med storlek och utformning av fastigheten i slutändan. Inga regionala skillnader kunde heller här påvisas Fråga 5 Vid fastighetsbildningen skulle fastigheten kompletteras med viss marktyp. Pågår denna markanvändning idag? På de flesta fastigheterna pågår den markanvändning som angetts i ansökan till Lantmäteriet. En av fastighetsägarna som svarat att den sökta markanvändningen inte pågår har uppgett att det egentliga skälet till fastighetsregleringen varit att de inte vill ha någon exploatering i nära anslutning av sin fastighet. Ingen regional skillnad kan urskiljas Om möjligheten att bilda/ ombilda er fastighet inte funnits, hade ni då valt att bosätta er på någon annan plats? Ungefär en tredjedel av de tillfrågade fastighetsägarna hade valt att bosätta sig på någon annan plats om det inte givits möjlighet till tillreglering av mark. Inga regionala skillnader har kunnat påvisas. 18

25 8 Analys 8.1 Analys av regionala skillnader Vi kan inte se att det skulle vara några skillnader på de båda länens lantmäterier i fråga hur de ställer sig till reglering av mark till stora bostadsfastigheter. Däremot skiljer det sig åt något mellan de olika kontoren i de båda länen. Möjligheten att resultatet av de regionala skillnaderna kan påverkas av stickprovets storlek finns här. Att sedan de ansökningar som fått avslag inte syns i något register är också en faktor som bör beaktas. 8.2 Analys av markanvändningen Det verkar här som att det på de flesta av de undersökta fastigheterna bedrivs den typ av markanvändning som angetts i ansökan. Endast i två fall uppges att fastighetsägaren hade andra avsikter än vad som angetts i ansökan. I vissa förrättningsakter stod det att fastigheten blev sådan att det gavs möjlighet för mindre djurhållning. Fastighetsägarna kanske inte hade det som främsta syfte, vilket är en av anledningarna att verksamheten inte bedrivs idag. Någon fastighetsägare ville ha möjlighet till framtida djurhållning, men det blev av olika anledningar inte av. I ett fall här var det nya fastighetsägare och det kan vara anledningen till att markanvändningen som angavs inte utövas. 9 Slutsatser Anledningen att lagreformen kom 1991 var först och främst för att främja bosättningen på landsbygden. Men enligt statistik från SCB fortsätter dock utflyttningen från landsbygden. Även om lagreformen inte bidragit till en minskning av utflyttningen från landsbygden så har den tillfört lite för den typ av människor som valt att bosätta sig på landsbygden. De vanligaste ändamålen för vilka fastigheterna har kompletterats är djurhållning i kombination med odlig eller bara djurhållning. Kompletterande ändamålet skog var mindre vanligt och då i huvudsak för att hindra att bebyggelsen kryper för nära inpå den egna bostaden. 19

26 Av de fastighetsägare som intervjuats har 13 av 16 svarat att de bedriver den verksamhet som kompletterats med. Det är även jämnt fördelat mellan de båda länen. De som angett att de inte bedriver den tilltänkta verksamheten idag har förklarat att det berott på minskat intresse eller ändrade ägoförhållande. När vi varit i kontakt med lantmätare på ett antal kontor har de uppgett att de största svårigheterna varit att bedöma sakägarnas avsikter med fastighetsbildningen. Ett vanligt skäl är tydligen att man inte vill ha grannar för nära. Det är då upp till lantmätaren att bedöma och väga in aspekter som om det finns lämpliga ekonomibyggnader, eller om marken är lämplig för ändamålet. Det finns heller ingen klar övre gräns för hur stor en bostadsfastighet med kompletterande ändamål bör vara. Det varierar mellan olika lantmätare en del säger att en övre gräns bör ligga på 10 hektar medan en annan säger att de kan vara upp mot en hektar. Man måste alltså se till varje ärende vad som kan verka rimligt i det specifika fallet. När det gäller i vilken utsträckning som sakägarnas yrkanden kan tillgodoses verkar det kunna ske i de flesta fallen. Vid intervju med fastighetsägarna var det endast en som inte fått igenom riktigt så stor reglering som han yrkat på men han var ändå nöjd. En annan fastighetsägare hade fått söka två gånger innan han fick igenom sin ansökan. Vid diskussion med lantmätare fann vi att det var ytterst sällsynt med avslag, däremot sker revideringar av sakägarnas yrkanden under förrättningens gång, men inte heller det är särskilt vanligt. Sammanfattningsvis konstaterar vi att det inte verkar finnas några större regionala skillnader i hur lantmäterierna i de två olika länen hanterar ärenden av denna karaktär, eller hur 3 kap 1 tillämpas i fråga om stora bostadsfastigheter på landsbygden med kompletterande ändamål. 20

27 Källförteckning Litteratur Karlbro, T. (2007): Markexploatering. Stockholm: Norstedts Juridik AB Bonde, F. (1988): Fastighetsbildning på landsbygden, med lagtext och tillämpningar. Stockholm: LTs förlag. Landahl T, Nordström, O (1991): Fastighetsbildningslagen, en kommentar. Stockholm: Norstedts Juridikförlag. Rapporter Lantmäteriverket , Sibbetorpsmålet. Yttrande till Göta hovrätt, Sibbetorpsmålet, , Ö Dnr /1469. Lantmäteriverket , Högforsmålet. Yttrande till Svea Hovrätt , UÖ Pettersson, L (1991): Fastighetsbildning för landsbygdens behov mm. Dnr Gävle: Lantmäteriverket, Fastighetsavdelningen, Fastighetsbildningsenheten. Lantmäteriverket (1988): Fastighetsbildning för landsbygdens behov översyn av reglerna för mindre jordbruk m.m. LMV-rapport 1988:9. Gävle Regeringens proposition 1989/90:151 (1990): Om fastighetsbildning för landsbygdens behov m.m. Stockholm. Regeringens proposition 1969:128. Förslag till fastighetsbildningslag. Stockholm. Norell, L. (2004):Lämpliga skogsfastigheter m.m. Gävle Internet Statistiska centralbyrån. Hämtat Lantmäteriverket, Handbok FBL, CD-Fastighetsbildning 21

28 Regeringens proposition 1993/94:27 (1994): om ändringar i fastighetsbildningslagen Hämtat Förrättningsakter Från Göteborgs, Kungälvs, Stenungsunds, Orusts, Katrineholms, Eskilstunas och Nyköpings kommun. Akterna finns tillgängliga i Lantmäteriets digitala arkiv. Intervjuer Lantmätare från Lantmäteriets kontor i Göteborg, Alingsås, Ulricehamn, Nyköping och Eskilstuna samt lantmätare från den kommunala lantmäterimyndigheten i Göteborg. 22

29 A. Västra Götalands län Ja Nej Fråga Positivt Negativt Lite motstånd Fråga Skog Åker/bete Skog, åker/bete Fråga Ja Nej Fråga Ja Nej Fråga Ja Nej Fråga Bilaga A:1

30 B. Södermanlands län Ja Nej Fråga Positivt Negativt Lite motstånd Fråga Skog Åker/bete Skog, åker/bete Fråga Ja Nej Fråga Ja Nej Fråga Ja Nej Fråga Bilaga B:1