Föreläsningsanteckningar - Fastighetsbildning 3 kap Villkor för fastighetsbildning

Transkript

1 Föreläsningsanteckningar - Fastighetsbildning 3 kap Villkor för fastighetsbildning Allmänna lämplighets- och planvillkor 3:1 1 st Fastighetsbildning skall ge fastigheter (varför pluralis?) som är varaktigt lämpade för sina ändamål: - Alla inblandade fastigheter lämplighetsprövas för sina ändamål Lämplig belägenhet, utformning god arrondering, topografi, miljöaspekter Omfång storlek, andelar i samfälligheter (inte för liten eller för stor(även aspekten för stor för fastighetsregistret)) Tillgång till vägar utanför området servitut, ga, inget i vissa fall Om bebyggelse tillgång till va-anläggning sannolikt att det går att tillgodose 2st Fastighetsbildning får inte ske - om inte fastighet blir varaktigt lämpad (a) inom överskådlig tid (b) (hur lång tid är det?). (a) Ej kortsiktiga/tillfälliga RH 1982:66 Försöksverksamhet för år ej ok. (b) Aktualitet. NJA 1985:110 regering vägrat lämna dispens för att erhålla bygglov Fastighetsbildning får inte ske om ändamålet bör tillgodoses på annat sätt. ex nyttjanderätt Lämplighetsprövningen görs endast med FBL i åtanke, ev skatteeffekter etc, får inte styra lämplighetsprövningen. Saknas grund för att genomföra fastighetsbildningsåtgärder som inte har ngt egentligt självständigt syfte utan endast som ett led i en transaktion vars syfte tex är skattemässigt. Fastigheternas ändamål är syftat till vad marken ska användas till, inte hur den ska utnyttjas. Dvs man bildar ex för sändamål och inte för helårs- eller fritidssändamål. Ej heller hur det ska upplåtas tex srätt eller hyresrätt. Det kan dock behöva beaktas vid prövningen och anges i skälen till beslutet. Man är inte tvingad att sedan använda fastigheten för det ändamålet fastigheten är lämplighetsbildad för. Det prövas av andra instanser. Dvs tex bygglovsprövningen behöver inte ta någon hänsyn till vad fastigheten är lämplighetsbildad för. En sfastighet ska i normalfallet ha plats för lek och utevistelse liksom viss trädgårdsyta och parkering. (kan ordnas gemensamt) Hästgård, mindre djurhållning, mindre växtodling, ved, ändamålet fortfarande.. 3:2 1st Fastighetsbildning får inte ske i strid mot detaljplan, fastighetsplan och områdesbestämmelser (varför inte översiktsplan?). Om fastighetsbildningen innebär att planen inte motverkas - mindre avvikelse kan göras. (vad innebär en mindre avvikelse, hur stor kan den vara?)

2 2st Övriga bestämmelser (vilka bestämmelser kan det vara?) - syftet med bestämmelserna inte motverkas. Får byggnad uppföras (efter särskilt beslut av vem?) får fastighetsbildning ske (strandskydd, allmän väg). Undantag från bestämmelse kan ges av länsstyrelse/kommun. - Se separat papper! 3:3 Utanför detaljplan får fastighetsbildning inte ske om: Områdets ändamålsenliga användning försvåras (vad menas med ändamålsenlig användning) planmässig bedömning: kommunalt monopol kräva prövning enligt 4:25a FBL Olämplig bebyggelse uppkommer Lämplig planläggning motverkas (vilken typ av plan?) 3:4 Fastighetsbildning får inte ske om ny utfart innebär väsentlig olägenhet för trafiken på vägen. Samråd TV eller tillstånd innan förrättning Särskilda bestämmelser beträffande jordbruk, skogsbruk och fiske 3:5 Lämplig jordbruksfastighet och skogsbruksfastighet: - kopplad till rådande jord- och skogspolitik Storlek Sammansättning Utformning + företaget ger godtagbart ekonomiskt utbyte företagsekonomiskt villkorat Kombination med annan varaktig verksamhet Sysselsättning och bosättning i glesbygd Vården av natur- och kulturmiljöer främjas lägre krav på ekonomiskt godtagbart utbyte 3:6 Fastighetsbildning får inte ske om någon olägenhet av betydelse uppstår för jordbruksnäringen (allmänt skydd för jordbruket - vad skall skyddas?) - syftet är att förhindra uppdelning av bärkraftiga jordbruk som har betydelse för livsmedelsförsörjningen 3:7 Skogsmark får inte delas in så att det ekonomiska utnyttjandet försämras av någon betydelse. Skogsfastighet inte delas på skadligt sätt (allmänt skydd för skogsbruket - vad skall skyddas?) - rationellt brukande - behandlingsytor teknik/terräng - arrondering 3:8 Fiske inte uppdelas så att olägenheter uppkommer för fiskevården (allmänt skydd för fisket - vilka olägenheter kan uppkomma?) - förhindra skadliga delningar - samråd med lst Undantagsbestämmelser 3:9 Fastighetsbildning får ske även om ej varaktigt lämpade fastigheter bildas om: Fastighetsindelningen förbättras totalt Mer ändamålsenlig indelning inte motverkas - prop: possitiv nettoeffekt, bättre arrondering, högre krav vid nybildning

3 3: 10 Fastighetsbildning som är till övervägande nytta ur allmän synpunkt får ske även om den strider mot skyddet för jord- och skogsbruksnäringarna (varför? I vilka situationer?) - undantag från 3:5-7 - allmmäna: kommunikationsled, fritidsanläggning, naturreservat Fastighetsbildning över kommungräns 3: 11 Fastighetsbildning som medför ändring av kommungräns får ske endast om: Väsentlig betydelse för lämplig fastighetsbildning Eller den kommunala indelningen förbättras Medgivande skall inhämtas från länsstyrelsen om: LM befarar olämplig indelning Om kommun eller församling begär Hel fastighet överförs till annan domkrets för allmän underrätt (vad är allmän underrätt?)

4 Planer, bestämmelser, naturvård mm (FBL 3:2 mfl) Planer I huvudsak avses detaljplaner (oftast, äldre plannamn såsom byggnadsplan utgör detaljplan) men även områdesbestämmelser. Ändamålet för fastigheterna styrs helt av planen, dvs kvartersmarkens ändamål (ex, industri, handel). Det gäller även för kombinerade ändamål. Detaljplanens bestämmelser som är av betydelse för fastighetsbildningen, PBL 4:18 ex minsta tomtstorlek. En och samma fastighet bör ej bestå av flera skiften och framför allt ej skiften i olika kvarter. Ett möjligt undantag är om garage ligger tvärs över gatan. - Funktionellt samband ska gälla Användningsgränser mellan allmän plats och mellan kvartersmark för enskilt resp. annat än enskilt bebyggande: -Är kommunen huvudman så ska användningsgränserna följas -Enskilt huvudmannaskap, är det inte lika viktigt då gata mm ofta löses främst genom gemensamhetsanläggning. Planens syfte ska följas. Tolkningsutrymme, vanligen finns ett visst tolkningsutrymme. Det gäller framförallt när äldre analoga planer ska fastighetsbildas. Mindre avvikelse får göras om det är förenligt med planens syfte. Ex hörnavskärningar, minsta tomtstorlek, anpassning av gränser till terrängförhållanden. Samråd med kommunens byggnadsnämnd + praxis. Grannar, alla avvikelser från planen ska göras med hänsynstagande till grannar. Mindre avvikelse ändrar inte planen, inlösen kan aktualiseras av ny ägare. (gäller då fastighet bildas med allmän plats) Alla mindre avvikelser (dvs de enda tillåtna avvikelserna) ska redovisas i protokollet! Vid bygglovsprövning får mindre avvikelse göras, PBL 9:31b, ex bebygga del av prickmark. Bygglov får inte lämnas förrän fastighet överensstämmer med detaljplan och fastighetsplan PBL 9:30 Dvs tvinga till fastighetsbildning annars inget bygglov Tolkningsutrymme och mindre avvikelse är olika saker. 2 st Naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser Tex: strandskydd, olika reservat, naturvårdsområden, landskapsbildsskydd MB, VägL Ofta förbud 3st Särskilt medgivande kan krävas, dvs en dispens eller tillstånd, ex strandskyddsdispens MB 7:18 Bestämmelser som avses finns i MB, VägL, KML (kulturminneslagen) mfl Dispens eller tillstånd kan med fördel sökas innan fastighetsbildning, observera dock 6 mån regeln i JB 4:7. LM kan då lämna frågan utan prövning. Prövningen innebär ett ställningstagande huruvida fastighetsbildningen inte motverkar. Vad beror på fastighetsbildningen, förändrad markanvändning och ny ägare? Samråd bör ske med berörd myndighet. länsstyrelsen, TV, kommunen

5 Strandskydd, jord och skogsbruk påverkar normalt ej strandskyddet, nybebyggelse påverkar normalt. Tomtplastavgränsningen som görs vid strandskyddsdispensen skall följas. Fornlämningar ses ofta som helheter vilket påverkar fastighetsbildningen, föreskrifter KML 2:9. Bestämmelse-ställningstagande-samråd? Förändrad markanvändning (ja) Fastighet motverkar inte bestämmelsen (nej)

6 Tredimensionella fastigheter och tredimensionellt fastighetsutrymme Lämplighetsprövning 3D Lämplighetsvillkorens över-gripande syfte Reglerna för 3D fastighetsbildning ska 1) gallra fram de situationer där avsteg från den vanliga fastighetsindelningen framstår som påkallat 2) ställa upp spärrar mot en obefogad uppsplittring av fungerande förvaltningsobjekt i mindre fastigheter 3) se till att 3D fastigheterna och 3D fastighetsutrymmena får en ändamålsenlig funktion 3 kap. 1 a FBL Exempel 3D fastighet och 3D fastighetsutrymme Avses rymma byggnad eller anläggning (eller del av) Tillförsäkras nödvändiga rättigheter Fonderingskrav m.m. för vissa samfällighetsföreningar (19 SFL) Står klart att åtgärden dels är motiverad med hänsyn till konstruktion och användning (ej så tekniskt komplicerad att den inte lämpligen kan delas upp. Olika verksamheter skall kunna åtskiljas) dels innebär lämpligare förvaltning eller tryggar finansiering/byggande (underlätta framtida förvaltning. när ägaren av den trad.fast. inte är intresserad av en utbyggnad) Fastighet för sändamål måste omfatta minst tre lägenheter Om byggnaden/anläggningen inte är uppförd: nödvändigt för finansiering/byggande inom nära framtid tid för uppförande bestäms (kopplat till bygglov) markyta A B A B Särskilda villkor för 3D förvaltningsvillkoret uppdelning av befintlig bebyggelse Särskilda villkor för 3D trygga finansiering/uppförande ny bebyggelse affär /affär/kontor Ja Nej Nej Ja 1

7 Villkor för att bilda ägarlägenheter Inte sammanhållen enhet om minst tre slägenheter 3:1b FBL Får inte ha använts som de senaste åtta åren Sammanhållen enhet om minst tre lägenheter Särskilt överväga att inrätta gemensamhetsanläggning Om gemensamhetsanläggning inrättas ska samfällighetsförening bildas (20 a SFL) Sammanhållen enhet: Lägenheterna inom den sammanhållna enheten får åtskiljas endast av mellanväggar, bjälklag eller gemensamma anordningar som trapphus och liknande. Avgränsning Gemensamma delar En ägarlägenhet bör bestå av själva lägenhetsutrymmet plus ett ytskikt Ytskiktet bör omfatta vad som är nödvändigt och lämpligt från användnings- och förvaltningssynpunkt: Golv, ytterväggar och innertak intill råstomme ingår i ägarlägenheterna Dörrar och fönster ingår Balkong: Utrymme inklusive ytskikt och räcken ingår, men inte bärande konstruktion Övriga delar av byggnaden (och den mark som byggnaden står på) bör utgöra en samfällighet enligt FBL Dessutom ska gemensamhetsanläggningar inrättas i den omfattning som kostnadsfördelning är nödvändig, t.ex. för trapprum, hiss, ledningar, m.m. Alternativt kan servitut bildas Samfällighet Ett enda utrymme ga/ serv Som ett radhus på höjden En ägarlägenhet kan En ägarlägenhet bör aldrig omfatta mer än ett område (= utrymme) Förråd, vindsutrymmen, garage, m.m. får i stället säkras med andel i samfällighet eller gemensamhetsanläggning eller i vissa fall med servitut Äg-läg köpas, säljas och lagfaras som vilken fastighet som helst intecknas och belånas hyras ut på samma premisser som ett småhus Obs! att den s.k. bruksvärdeprincipen är tillämplig för ägarlägenheter likaväl som för småhus 2

8 Som ett radhus på höjden Ordningsregler för 3D fastigheter En ägarlägenhet kan Vem som helst kan äga en ägarlägenhet (staten, en kommun eller en juridisk eller fysisk person) Man kan äga hur många ägarlägenheter som helst Och sedan hyra ut dem om man så önskar Taxeras som hyreshus men beskattas som småhusfastighet Ägaren ska vid användandet av sin del av byggnaden 1. se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras smiljö att störningarna inte skäligen bör tålas, och 2. iaktta allt som fordras för att även i övrigt bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför byggnaden. 3:11 JB Ordningsregler för samfälligheter Sanktionsmöjligheter vid störning En medlem i en samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning eller en samfällighet i en 3D-byggnad ska följa de regler som kan finnas i stadgarna för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom samfälligheten. Om någon åsidosätter sina skyldigheter får ägare till annan del av byggnaden eller en samfällighetsförening föra talan mot den störande Domstolen kan därvid förelägga den störande vid vite att se till att störningarna upphör Ägaren kan dock inte vräkas från sin fastighet 19 a SFL 3:11 JB och 19 a SFL 3