Teknisk fastighetsförvaltning. Pass 2: Att planera sitt underhåll

Transkript

1

2 Teknisk fastighetsförvaltning Pass 2: Att planera sitt underhåll

3 Idag: Att planera sitt underhåll 1. Grundläggande begrepp 2. Underhållsplanering Ansluter till kurskompendium: Att planera sitt underhåll 19 februari 2015 Emma Enevold 3

4 Grundläggande begrepp - översikt Fastighetsförvaltning Aff Avtal för fastighetsförvaltning Ändring (ombyggnad) Drift Mediaförsörjning Skötsel Tillsyn Driftkort Förbrukningsstatistik och nyckeltal Underhåll Förebyggande underhåll Planerat underhåll Felavhjälpande (akut) underhåll Löpande underhåll Extraordinärt underhåll Underhållsplanering Löpande underhåll Periodiskt underhåll Underhållsintervall och underhållsperioder 23 februari 2015 Emma Enevold 4

5 Grundläggande begrepp Fastighetsförvaltning Teknisk fastighetsförvaltning innebär drift och underhåll av fastigheten Förvaltning att sköta eller administrera något för någon annans räkning. ( Förvaltningsföretag bolag vars verksamhet består i att äga och förvalta fast eller lös egendom, t.ex. fastigheter eller värdepapper. (Nationalencyklopedin på nätet, 23 februari 2015 Emma Enevold 5

6 Grundläggande begrepp Aff Aff Avtal för fastighetsförvaltning Fördelar med att använda Aff: + Utgår från enhetliga beskrivningar + Tryggare grundavtal genom Allmänna avtalsbestämmelser ABFF 12 + Mer tids- och kostnadseffektiva upphandlingar 23 februari 2015 Emma Enevold 6

7 Grundläggande begrepp Begreppens definition vid fastighetsförvaltningens planeringsarbete: Drift Underhåll Ändring 20 februari 2015 Emma Enevold 7

8 Grundläggande begrepp - Ändring Definition av Ändring vid fastighetsförvaltningens planeringsarbete: att ändra en funktion Omfattande åtgärder Sker sällan Ändring 20 februari 2015 Emma Enevold 8

9 Grundläggande begrepp Ändring Definition av Ändring enligt bygglagstiftningen (BÄR, 2009) 20 februari 2015 Emma Enevold 9

10 Grundläggande begrepp Ändring Definition av Ändring enligt bygglagstiftningen OBS! Med föranledning av de förändrade begreppsdefinitionerna i bygglagstiftningen utgår s i kurskompendiet Att planera sitt underhåll. (BÄR, 2009) 23 februari 2015 Emma Enevold 10

11 Grundläggande begrepp - Drift Definition av Drift vid fastighetsförvaltningens planeringsarbete: Drift att upprätthålla en funktion Små åtgärder Sker kontinuerligt 23 februari 2015 Emma Enevold 11

12 Grundläggande begrepp Drift och Underhåll 23 februari 2015 Emma Enevold 12

13 Grundläggande begrepp Drift Drift Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Enligt Swecos rapport: Definition och gränsdragning av begreppen Drift, Underhåll och Investering, (2006) På uppdrag av Samverkansforum och nätverket Förvaltning 23 februari 2015 Emma Enevold 13

14 Grundläggande begrepp Drift Drift underliggande begrepp: Mediaförsörjning Skötsel Tillsyn 23 februari 2015 Emma Enevold 14

15 Grundläggande begrepp Drift Mediaförsörjning Driftåtgärder som omfattar tillförsel av el-energi, vatten, bränsle, gas, tryckluft, fjärrvärme och fjärrkyla samt tv, radio, tele- och datorsignaler. 23 februari 2015 Emma Enevold 15

16 Grundläggande begrepp Drift Tillsyn Drifråtgärder som omfattar observation av funktion hos ett förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning och rapportering av eventuella avvikelser. 23 februari 2015 Emma Enevold 16

17 Grundläggande begrepp Drift Skötsel Driftåtgärder som omfattar en eller flera av åtgärderna justering eller vård av förvaltningsobjekt, inredning, utrustning, byte eller tillförsel av förbrukningsmaterial. 23 februari 2015 Emma Enevold 17

18 Grundläggande begrepp Drift Drift- och skötselinstruktioner Krav enligt BBR 2:5 Bör ange: Hur installationerna är anordnade (tex orienteringsplaner) Hur installationerna fungerar Hur installationerna ska skötas och underhållas (driftkort och underhållskort) exempel Teknikhuset 23 februari 2015 Emma Enevold 18

19 Grundläggande begrepp Drift Drift och förbrukningsstatistik För att: Upptäcka fel Informera om resultat av åtgärder Indikera sparmöjligheter Leverera data till kunder med miljökrav Veta vilka byggnader som ska rivas, dvs har hög driftskostnad Redovisas som jämförbara nyckeltal för tex BRA 23 februari 2015 Emma Enevold 19

20 Grundläggande begrepp Drift Exempel nyckeltal Energiförbrukning: [kwh/kvm, år] Hus före 1976 Hus efter 1976 Hus m värmepump 200 kwh/kvm, år 150 kwh/kvm, år 100 kwh/kvm, år 23 februari 2015 Emma Enevold 20

21 Grundläggande begrepp Drift 19 februari 2015 Emma Enevold 21

22 1. Grundläggande begrepp Underhåll Underhåll Skötsel som syftar till att hålla något i stadigvarande gott skick. Underhållsteknik Åtgärder för att vidmakthålla eller återställa prestationsförmågan hos tekniska utrustningar, såväl hos ett helt tekniskt system som hos en enstaka komponent i systemet. (Nationalencyklopedin på nätet, 23 februari 2015 Emma Enevold 22

23 Grundläggande begrepp Definition av Underhåll vid fastighetsförvaltningens planeringsarbete: Underhåll att återställa en funktion Små eller omfattande åtgärder Utförs med olika intervall ofta eller sällan 23 februari 2015 Emma Enevold 23

24 Grundläggande begrepp Underhåll Definition av Underhåll enligt bygglagstiftningen (BÄR, 2009) 23 februari 2015 Emma Enevold 24

25 Grundläggande begrepp Drift och Underhåll 23 februari 2015 Emma Enevold 25

26 Grundläggande begrepp Underhåll Underhåll och underliggande begrepp: Planerat underhåll (Kompendiet: förebyggande, periodiskt underhåll) Felavhjälpande underhåll Akut underhåll Övrigt felavhjälpande underhåll Extraordinärt underhåll 23 februari 2015 Emma Enevold 26

27 Grundläggande begrepp Underhåll Planerat underhåll, definition: underhåll som är planerat till tid, art och omfattning med syfte att: - byta ut delar innan brukstidens slut - undvika stillestånd och akuta insatser - undvika följdskador - tidplanera åtgärder - samordna åtgärder - fördela kostnaderna över tid (Aff 04) 23 februari 2015 Emma Enevold 27

28 Grundläggande begrepp Underhåll Felavhjälpande underhåll, definition: underhåll som syftar till att återställa en funktion som oförutsett nått en oacceptabel nivå Akut underhåll, definition: Felavhjälpande underhåll som behöver utföras snarast (Aff 04) (Aff 04) Övrigt felavhjälpande underhåll, definition: Felavhjälpande underhåll som inte är akut underhåll (Aff 04) 23 februari 2015 Emma Enevold 28

29 Grundläggande begrepp Underhåll Extraordinärt underhåll: Underhåll och reparationer som inte kan betraktas som förebyggande, planerat, felavhjälpande eller löpande underhåll (Kurskompendie Att planera sitt underhåll ) Uppkommer på grund av exempelvis: Inbyggda och oväntade fel i material Brand- eller vattenskador Skadegörelse Ny lagstiftning 23 februari 2015 Emma Enevold 29

30 Grundläggande begrepp Underhåll Underhållsbehov och driftkänslighet Underhållsbehovet ökar med mer komplicerande installationer ökar vid hög driftkänslighet 23 februari 2015 Emma Enevold 30

31 Bikupa Diskutera hur behov av underhåll kan variera mellan olika fastigheter och anläggningar Ge några exempel på underhållskrävande eller driftskänsliga fastigheter/anläggningar!! 23 februari 2015 Emma Enevold 31

32 Grundläggande begrepp repetition: Sammanfattning DRIFT: att upprätthålla definition en vid funktion fastighetsförvaltningens planeringsarbete: Små åtgärder Sker kontinuerligt Drift Underhåll ÄNDRING: att ändra en funktion Omfattande åtgärder Sker sällan Drift Ändring UNDERHÅLL: att återställa en funktion Små eller omfattande åtgärder Utförs med olika intervall ofta eller sällan Underhåll Ändring 23 februari 2015 Emma Enevold 32

33 Underhållsplanering Underhållsplanering Vad? Hur? Varför? 23 februari 2015 Emma Enevold 33

34 Underhållsplanering Underhåll, var? Grunder Ytterväggar Balkonger Fönster Yttertak Våtutrymmen Ytskikt Installationer Avancerad teknisk utrustning 24 februari 2015 Emma Enevold 34

35 Underhållsplanering - Underhållsintervall Exempel underhållsintervall Golv år Väggar och tak år Spis år Köksfläkt år Fasader trä målning 7-10 år Tak profilerad plåt år Tak tegelpannor år Varmvattenväxlare 20 år Betongplattor omläggning år 23 februari 2015 Emma Enevold 35

36 Grunder/Källarytterväggar 24 februari 2015 Emma Enevold 36

37 Underhållsplanering Underhåll, var? Yttertak - några känsliga delar: Ränndalar Takbrunn Skorstenar Hängrännor Krönbeslag Snörasskydd Rörgenomföringar 23 februari 2015 Emma Enevold 37

38 Yttertak-tegel 24 februari 2015 Emma Enevold 38

39 Sedumtak, gröna tak 24 februari 2015 Emma Enevold 39

40 Yttertak/Ytskikt Det finns alltid risk att det läcker från tak, tex Teknikhuset, pelare Kontroll fuktrosor av innertak och väggar Lite fukt-materialet kan torka ut Mycket fukt-materialbyte 23 februari 2015 Emma Enevold 40

41 Ytterväggar 24 februari 2015 Emma Enevold 41

42 Ytterväggar-träfasad 23 februari 2015 Emma Enevold 42

43 Bra behandlat trä 24 februari 2015 Emma Enevold 43

44 Balkonger/Altaner 24 februari 2015 Emma Enevold 44

45 Fönster och dörrar 24 februari 2015 Emma Enevold 45

46 Våtrum 24 februari 2015 Emma Enevold 46

47 Avlopp, dricksvatten 24 februari 2015 Emma Enevold 47

48 Tekniska installationer 24 februari 2015 Emma Enevold 48

49 Avancerat underhåll 24 februari 2015 Emma Enevold 49

50 Utvändigt underhåll för fastighet (hus) 24 februari 2015 Emma Enevold 50

51 Underhålla samhället/infrastrukturen! 24 februari 2015 Emma Enevold 51

52 Underhållsplanering - Underhållsplan Underhållsplanering 1. Uppmätning 2. Upprätta relationshandlingar 3. Besiktning 4. Upprätta underhållsplaner 5. Uppföljning 24 februari 2015 Emma Enevold 52

53 Underhållsplanering - Underhållsplan 1. UPPMÄTNING - Rumsstorlekar - Takhöjder - Fönster- och dörrplaceringar - Väggtjocklekar - Kanaldragningar - Kontrollerar installationers läge på våningsplan Fotodokumentera! 24 februari 2015 Emma Enevold 53

54 Underhållsplanering - Underhållsplan 2. UPPRÄTTA RELATIONSHANDLINGAR Upprätta ritningar över byggnaden Utförs vanligen av konsulter (arkitekter) 24 februari 2015 Emma Enevold 54

55 Underhållsplanering - Underhållsplan 3. BESIKTNING Notera status på: - Mark och utemiljö - Socklar och källarfönster - Ytterväggar, fönster och ytterdörrar - Yttertakets takfot, hängrännorna och stuprören - Yttertaket och skorstenar, ventilationshuvar, takstegar och takbryggor - Allmänna utrymmen invändigt (källarutrymmen, tvättstugor, soprum, pannrum) 24 februari 2015 Emma Enevold 55

56 Underhållsplanering - Underhållsplan forts 3. BESIKTNING Notera status på: - Vindsbjälklag, yttertakets insida, skortstenar och ventilationskanaler. - Eventuella rörinstallationer och expansionskärl. - bostadsdelarna eller lokalerna inventeras med avseende på: - Boende-(/brukar-) och servicefunktioner - Byggnads- och installationstekniska brister - Förädlingsmöjligheter 24 februari 2015 Emma Enevold 56

57 Underhållsplanering - Underhållsplan 4. UPPRÄTTA UNDERHÅLLSPLAN - Förteckna åtgärderna - Placera in i tid, underhållsintervaller - Uppskatta kostnader Preliminär underhållsplan Ytterligare kalkyler Rimlighetsbedömning och prioritering Underhållsplan (15-20 år) Detaljerad underhållsplan (1-5år) 24 februari 2015 Emma Enevold 57

58 Underhållsplanering - Underhållsplan 5. UPPFÖLJNING - Revidering av underhållsplan, map: - Förändrat underhållsbehov? - Förändringar i kostnadsläge/budget? - Förskjutningar i tidplan? - Oförutsedda händelser? - Föra ut planen i organisationen 24 februari 2015 Emma Enevold 58

59 Tack för idag!

60 Teknisk fastighetsförvaltning Pass 2: Att planera sitt underhåll