Teknisk Fastighetsförvaltning VT15 Pass 2: Kommentarer till bild 36-51

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Teknisk Fastighetsförvaltning VT15 Pass 2: Kommentarer till bild 36-51"

Emilia Henriksson
för 8 år sedan
Visningar:

1 BILD 36 Sättningsspricka i en grundplatta/grundmur. Sättningssprickor kan bero på ex: - felaktigt utförande vid upprättandet, till exempel att materialet i undergrunden är för dåligt packat, eller att man använt tjälat material (fruset, dvs isklumpar eller snö i materialet), som inte går att packa fullständigt. - sättningar i marken. Vid dåliga markförhållanden med mycket lera är det lätt att man få sättningar. Då är det viktigt att göra rätt underarbete från början. Om inte vatten/markfukt kan rinna undan eller dräneras så är risken stor för resningar pga tjäle. Vid pålning står huset stadigt, men omgivande mark rör sig, vilket också kan orsaka problem. - underjordiska vattenströmmar/vattendrag kan spola bort finmaterial och ge upphov till sättningar. Det kan vara ett komplext arbete att utreda orsaken till sättningar. Andra problem som kan uppstå i grunder och källarytterväggar är att puts eller färg släpper, att man får kalkutslag eller mögel- eller fuktskador på innerväggarna. Anledningar till det här kan vara: - Att markavvattningen inte fungerar att det är stopp i dräneringsrör eller att man inte rensat brunnar. - Att man har marklutning mot huset i stället för från huset - Att det kapillärbrytande skiktet inte fungerar, så man får kapillärsugning upp i grunden. - Att markavvattningen inte fungerar - Eller så kanske man råkat ut för en vattenläcka eller översvämning.

eller snö i materialet), som inte går att packa fullständigt. - sättningar i marken. Vid dåliga markförhållanden med mycket lera är det lätt att man få sättningar.

2 BILD 37 Yttertak utsätts för stora påfrestningar och belastningar, som till exempel regn och snö. Några känsliga delar när det gäller yttertaket är - Ränndalar - Takbrunn - Skorstenar - Hängrännor - Krönbeslag - Snörasskydd - Rörgenomföring Enkelt sagt kan man säga att så fort man har rörliga delar, skarvar, infästningar och genomföringar så har man ett problemområde. Lutningen på taket spelar roll. Generellt kan man säga att ju större lutning, desto mindre problem. Man får bättre vattenavrinning, mindre risk för att få för stora snölaster osv.

Rörgenomföring Enkelt sagt kan man säga att så fort man har rörliga delar, skarvar, infästningar och genomföringar så har man ett

3 BILD 38 Tegelpannor och betongpannor Yttertak av tegelpannor. Ser mer levande ut än många övriga takmaterial på grund av sin ojämna form och flammighet, men är dyrare än betongpannor och ger större risk för läckage. Tegelpannor är även lite lättare än sina kusiner betongpannorna. Här ser man att det börjat växa mossa och lavar på pannorna. Man bör rensa bort mossa och annat som stoppar upp vattenavrinningen. Från betongpannor bör man dessutom se till att ta bort lava och mossa, för de bildar syra som bryter ned betongen. Sett till den här problematiken är det bättre att använda lavadödande medel än att rengöra pannorna mekaniskt med tex högtryckstvätt. Mekanisk rengöring brukar bara göra att det växer ännu frodigare nästa år eftersom alla rötter sitter kvar inne i pannorna. Dock en avvägning mot miljöskäl, map giftiga medel i använda medel. Plåttak Lättare material som kan ersätta till exempel eternit, för att undvika behov av förstärkta takstolar. Dyrt att lägga, men håller åtminstone en mansålder. Papptak Passar de lågsluttande taken. Ska hålla år om man med jämna mellanrum tar bort skräp och mossa, samt åtgärdar kanter som släppt. BILD 39 Sedumtak eller gröna tak innebär lite underhåll, men det är viktigt att ha de rätta kunskaperna. Man måste ha ett bra tätskikt, normalt av asfaltbaserade membran som måste utföras av en auktoriserad takentreprenör (ex: Takringen i Umeå AB) Sedan sker taktäckningen med rullar av sedummatta. Umeva ska ha gröna tak på åtminstone delar av sina nya anläggningar ute på Ön. Andra exempel här i stan?

Tegelpannor är även lite lättare än sina kusiner betongpannorna. Här ser man att det börjat växa mossa och lavar på pannorna. Man bör rensa bort mossa och annat som stoppar upp vattenavrinningen.

4 BILD 40 Det finns alltid risk för läckage från tak. Här är det en bild som är tagen här i Teknikhuset (vet inte var). Det kan ibland vara svårt att hitta läckan, ursprungskällan, för vattnet kan rinna långa vägar längs bjälklag och olika materialskikt, innan det drippar ned till nästa plan. Det är viktigt att kontrollera orsaken till fuktrosor på innertak och väggar. Om det bara är lite fukt kan man i regel låta materialet torka ut av sig själv då är det bara det estetiska, ytskikten man behöver åtgärda. Om det är mycket fukt behöver man öppna upp, byta ut material och låta allt torka ut innan man bygger igen det igen. Gör man ingenting har man snart större problem! Mögel, röta osv.

Det är viktigt att kontrollera orsaken till fuktrosor på innertak och väggar.

5 BILD 41 Ytterväggar är det yttersta av klimatskärmen och är dels till för att skydda mot väder och vind, men så har det ju en estetisk uppgift att fylla också. Det är ansiktet utåt. Underhållsbehovet för ytterväggar varierar förstås både med vilket material man har i ytterväggen och vilka påfrestningar den utsätts för. I putsade fasader är det vanligt med skador: - Vid balkonger - Vid hörn - Vid materialskifte (alltså rörelser) - Kring fönster (ofta på grund av dålig avvattning) - Och vid takfoten (som man kan misstänka beror på brister i takavvattningen) Alla de här ställena är extra utsatta på något sätt. När det gäller tegelfasader handlar skador och underhållsåtgärder oftast om: - Rörelseskador eller rörelsesprickor - Fuktskador (i form av saltutfällningar eller mögel) - Spontana dilatationsfogar (spontana dilatationsfogar uppstår då fuktoch temperaturvariationerna blir för stora. De är vanligast på långa väggpartier där det inte finns tillräckligt med dilatationsfogar, som är fogar som vanligen utförs med elastisk fogmassa, för att kunna ta upp en rörelser i materialet.) Skador på plåtfasader handlar vanligen om: - Korrosion, alltså rost - Mekaniska skador - Färgförändingar och - Otätheter

I putsade fasader är det vanligt med skador: - Vid balkonger - Vid hörn - Vid materialskifte (alltså rörelser) - Kring fönster (ofta på grund av dålig avvattning) - Och vid takfoten (som man kan

6 BILD 42 När det gäller träfasader är det allra främst röta och mögelangrepp som är problemen man har att hantera. BILD 43 Trä kan behandlas på olika sätt, antingen genom impregnering, som är vanligt för konstruktionsdelar som till exempel ska ligga under mark eller i vatten, som altaner eller bryggor. Träfasader behandlar man vanligen med olja och färg, för att skydda mot väder, vind och skadeangrepp för att förlänga livslängden. Andra exempel? BILD 44 Sprickor, frostsprängning Korrosion på bärande stålstomme Mögel/röta Rasrisk! Balkonger är en konstruktionsdel som har varit lite i blåsväder, särskilt för ett antal år sedan, då det faktiskt skedde några ras med dödlig utgång. Ett av fallen var uppe i Skellefteå i maj Balkongen lossnade helt enkelt från sin infästning i väggen och rasade ned. BILD 45 För fönster och dörrar brukar man behöva hantera - Rötskador - Brister i fogar och drevning - Sprickor och - Brister i fuktspärrar Det här ger i sin tur ger upphov till andra brister, till exempel drag och kyla

Träfasader behandlar man vanligen med olja och färg, för att skydda mot väder, vind och skadeangrepp för att förlänga livslängden. Andra exempel?

7 BILD 46 När man kommer till våtrum ska man alltid vara lite extra uppmärksam. Underhållsåtgärder och reparationskostnader på grund av vattenskador kan bli väldigt omfattande och dyra. I våtutrymmen ska man vara uppmärksam på - Bristande tätskikt (tex kakel, genomföringar) - Golvbrunnar (tex läckage, dålig lukt) BILD 47 När det kommer till ledningar (vatten, avlopp mm) innebär i regel underhållsåtgärder som sker relativt sällan, ifall ledningarna är i ok ursprungsskick, men å andra sidan blir desto mer omfattande när det väl är dags. De större åtgärderna innebär tex stambyte eller relining (med glasfiber, fritt från Bisfenol A). Krånglande system, tex brunnar, kopplingar eller liknande som sätter igen, kan kräva spolning (tex Swoosh). Det finns möjlighet att inspektera ledningar med hjälp av kamerarobotar och fiberoptik, samma teknik används även vid slutbesiktningar av VA-jobb (förläggning av rörledningar).

regel underhållsåtgärder som sker relativt sällan, ifall ledningarna är i ok ursprungsskick, men å andra sidan blir desto mer omfattande när det väl är dags.

8 BILD 48 Tekniska installationer kan behöva en hel del innehåll som måste tas med i underhållsplanen. Tekniska installationer kan handla om saker som har att göra med till exempel värme/kyla, vatten och avlopp, el, ventilation, media eller säkerhet, ex: Ventilationssystem, Värmepumpar TV och Internet Larm- och övervakninssystem osv. De tekniska installationerna kan kräva tillsyn veckovis eller månadsvis, i alla fall med bestämda intervall. Här är det viktigt med bra driftkort och driftinstruktioner från leverantören. BILD 49 Vid avancerat underhåll handlar det inte sällan om verksamheter som har avancerade funktioner och höga krav på driftsäkerhet, tex sjukhus. Steriliseringsutrustningen är en process som behöver ständig styrning och övervakning. De har även rörpostsystem för leveranser av prover, biopsier, mediciner mm, som manövreras av datorer (medicinleveranser prioriteras). De här systemen är bara ett par exempel på saker som MÅSTE fungera! Sedan finns det industri med väldigt avancerade processer och maskiner, som kräver mycket underhåll som ofta är av ett avancerat slag.

Larm- och övervakninssystem osv. De tekniska installationerna kan kräva tillsyn veckovis eller månadsvis, i alla fall med bestämda intervall.

9 BILD 50 Utvändigt underhåll för en fastighet ska också med in i underhållsplanen! Det kan handla om att ansa, vattna, ta ned, ersätta - Träd - Gräsmattor - Buskar och andra - Planteringar Att besikta och underhålla - Lekutrustning - Parkeringsplatser - Plattsättningar - Grusgångar Osv. BILD 51 Även underhållet av samhället i stort måste planeras. Kommuner, Landstinget och Trafikverket underhåller infrastruktur som - Järnvägar - Motorvägar - Broar - Vägar och gator - Gång- och cykelbanor - Parker och lekplatser - Kommunala badplatser osv (Allt detta kräver naturligtvis underhållsplaner)

Lekutrustning - Parkeringsplatser - Plattsättningar - Grusgångar Osv. BILD 51 Även underhållet av samhället i stort måste planeras.

Relevanta dokument

Idag. Underhållsåtgärder. Obligatorisk ventilationskontroll, OVK. Var, vad, hur och varför behövs underhåll

Idag. Underhållsåtgärder. Obligatorisk ventilationskontroll, OVK. Var, vad, hur och varför behövs underhåll Idag Underhållsåtgärder Var, vad, hur och varför behövs underhåll Obligatorisk ventilationskontroll, OVK Återkommande ska funktionskontroll utföras, enligt lag 28 februari 2014 Sara Bäckström 2 Teknisk