ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2008

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2008 Stockholm Januari-juni 2008 Omsättningen ökade under perioden till 105,0 (107,0) Mkr Periodens resultat blev 3,2 (13,8) Mkr, motsvarande 0,32 (1,36) kr/aktie Balansomslutningen minskade till 268 Mkr jämfört med 298 Mkr vid årsskiftet Eget kapital uppgick vid halvårsskiftet till 94 (80) Mkr, motsvarande 9,26 (7,89) kr/aktie Under perioden såldes 19 (41) bostadsrätter till ett försäljningsvärde av 93 (58) Mkr Därutöver har bolaget erhållit ett antal förhandsbokningar April-juni 2008 Omsättningen uppgick till 40,9 (71,5) Mkr Resultatet blev -1,2 (9,4) Mkr, motsvarande -0,12 (0,93) kr/aktie Exploatering av kalksilobyggnader till bostadsrätter på ön Oaxen tillsammans med Andersson Company. Försäljningsvärdet översteg bokfört värde med 28,3 Mkr. Uppkommen koncernmässig realisationsvinst (30%) har inte påverkat resultatet utan redovisas av försiktighetsskäl senare i den successiva vinstavräkningen. Byggstart för projekt Smögenbaden 9 (20) bostadsrätter sålda under perioden till ett försäljningsvärde av 45 (39) Mkr

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Marknaden Den förbättring av marknaden som kunde noteras under första kvartalet 2008, jämfört med tredje och fjärde kvartalet 2007 förbyttes under andra kvartalet 2008 till en svagare marknad. Mot detta står att det 2007 rapporterades om bostadsbrist i 122 av landets kommuner samt att byggandet förväntas minska under Den långsiktiga efterfrågan på bostäder förväntas vara fortsatt stark, inte minst i landets tillväxtregioner. Förutsatt att bankerna inte kraftigt drar ner på bolånegivningen till privatpersoner tror vi att marknaden för nyproduktion kan förbättras något framöver. Denna bedömning baseras på det faktum att de stora byggbolagen kraftigt minskat sina byggstarter av bostäder, inte minst hyresrätter, under första delen av 2008, jämfört med föregående år. När det gäller byggkostnaderna som ökade kraftigt under 2007, märks nu en tydlig avmattning som förväntas fortsätta efter sommaren. ALM Equity följer marknadsutvecklingen noga och vi kan snabbt anpassa oss till förändringar i omvärlden. Affärsmodellen ligger fast, vilket bland annat innebär att tomtindelning om möjligt sker i ett tidigt skede i projekten för att öka de alternativa möjligheterna till att realisera värden i projekten. Vidare ökar vi fokus på att förbereda säljprojekten mer metodiskt och att arbeta med de mest erfarna mäklarna. Företaget är med sin goda kassaposition också berett att utnyttja marknadsläget genom nya investeringar, om rätt tillfälle ges. Exploatering av kalksilos på ön Oaxen tillsammans med Andersson Company ALM har tillsammans med Andersson Company bildat ett gemensamt exploateringsbolag, till 70 procent ägt av ALM och till 30 procent av Andersson Company. Exploateringsbolaget har förvärvat ett bolag, från ALM Equity, innehållande 6 stycken silofastigheter med en byggrätt om kvm sjönära bostäder på ön Oaxen. Samarbetet mellan Andersson Company och ALM innebär att de båda bolagen gemensamt kommer att exploatera silofastigheterna. Andersson Company tillför byggnadsteknisk kompetens som gör det ekonomiskt möjligt att skapa ett unikt konceptboende i de 20 meter höga silobyggnaderna. Försäljning kommer att starta i augusti-september. Silona kommer att inrymma sjönära boende av olika slag, från penthouse i två plan med takterrasser 20 meter över mark, till mer kompakta fritidslägenheter med möjlighet till uthyrning. Försäljningen sköts via mäklaren Alexander & Co. Beträffande den redovisningsmässiga hanteringen av affären, se sidorna 3-4 Resultat för perioden april juni 2008 (3 månader) Bostadsprojekten Byggstart har skett i projektet Brf Smögenbaden, på ön Smögen i Bohuslän. På ett av öns bästa lägen skall ALM bygga 24 lägenheter i varierande storlekar, varav 15 hittills har sålts. I projektet Brf Seaside på Värmdö i sydöstra Storstockholm, där 16 parhus skall uppföras och totalt 32 bostadsenheter säljas, planeras nu en uppdelning av projektet i två bostadsrättsföreningar. I den första delen har 14 av 20 bostäder bokats genom bokningsavtal. Byggstart planeras ske under hösten Försäljningsstart skedde under försommaren i Brf Guldkaggen på Gotland, Brf Utsikten i Norrtälje och i Brf Kyrkklockan i Eskilstuna. 14 förhandsbokningar har gjorts under sommaren. Dessa skall omvandlas till bindande köpeavtal i augusti då också efterfrågan förväntas öka efter semestrarna. 2

3 Under maj-juni avlämnades Brf Valla Solglänta, Tjörn, (11 lägenheter) och Brf Körgossen, Fruängen, (47 lägenheter) till slutkunderna. I samband med avlämnandet har osålda lägenheter lagts i eget lager. I Brf Körgossen har ersättning erhållits för ökade byggkostnader enligt avtal med byggledningsföretaget som ägde nio stycken lägenheter i projektet. Dessa har ägarkonsortiet fått köpa tillbaka till rabatterat pris för vidareförsäljning till marknaden. I Brf Valla Solglänta har projektörerna förvärvat två stycken lägenheter från bostadsrättsföreningen för fortsatt exploatering och försäljning. Per den 30 juni 2008 hade ALM Equity totalt 12 hel- och delägda lägenheter i eget lager till ett bokfört värde om 10,3 Mkr. Pågående byggprojekt är för närvarande Brf Penseldraget i Midsommarkransen och Brf Smögenbaden på Smögen. Projektportföljen Projektportföljen innehöll per den 30 juni bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om kvm. Antalet planerade bostadsrätter uppgick till cirka 240. Under perioden januari-juni 2008 såldes 19 (41), varav 9 (20) bostadsrätter i kvartal två, till ett försäljningsvärde av 93 (58) Mkr. Därutöver tecknades ett antal bokningsavtal som kommer att konverteras till bindande försäljningsavtal under tredje kvartalet Värt att beakta är att försäljningen av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade, ej levererade, bostadsrätter var den 30 juni varav 32 är sålda. Mezzaninfinansiering I syfte att stärka koncernens likviditet, samt höja avkastningen på eget kapital i vissa projekt, finns avtal om mezzaninfinansiering i följande projekt: Projekt Ägarandel i mezzaninfinansierade projekt i procent Brf Penseldraget, Midsommarkransen 80 Guldkaggen, Burgsvik, Gotland 80 Kv. Församlingshemmet, Norrtälje 80 Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla 64 Smögenbaden, Smögen 53 Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida: Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser finns att rapportera. EKONOMI Resultat för perioden april juni 2008 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 40,9 (71,5) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 40,0 (70,1) Mkr och fastighetsförvaltning 0,9 (1,4) Mkr. Den lägre omsättningen jämfört med föregående år förklaras främst av att färre projekt befinner sig i byggfasen kvartal vilket innebär lägre resultatavräkning. Rörelseresultatet 2,5 (14,3) Mkr gav en rörelsemarginal på 6 (20) %. Den försämrade marginalen jämfört med föregående år beror på låg marginal i ett stort pågående projekt samt ökade administrativa omkostnader till följd av organisationsuppbyggnad. Avskrivningar har under perioden ej skett på de fastigheter som omrubricerats till projektfastigheter per den första januari 2008 (se sidan 4) Redovisnings- och värderingsprinciper. Av periodens resultat 0,1 Mkr belastades - 1,2 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 1,3 Mkr. Som 3

4 tidigare nämnts har ALM Equity sålt bolag innehållande sex stycken kalksilos på ön Oaxen till ett nybildat exploateringsbolag där ALM Equity äger 70% och Andersson Company 30%. Försäljningsvärdet översteg bokfört värde med 28,3 Mkr. Den koncernmässiga realisationsvinsten (30%) som uppstått av affären har inte påverkat resultatet utan kommer av försiktighetsskäl att redovisas senare i den successiva vinstavräkningen för projektet. Resultat för perioden januari juni 2008 (6 månader) Nettoomsättningen uppgick till 105,0 (107,0) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 103,2 (104,1) Mkr och fastighetsförvaltning 1,8 (2,9) Mkr. Rörelseresultatet på 10,8 (22,5) Mkr gav en rörelsemarginal på 10 (21) %. Av periodens resultat 5,8 Mkr tillföll 3,2 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 2,6 Mkr. Balansräkningen per den 30 juni 2008 Balansomslutningen som ökade från 298 Mkr den 31 december 2007 till 326 Mkr per den 31 mars 2008 minskade till 268 Mkr per den 30 juni. Minskningen av balansomslutningen under andra kvartalet berodde främst på att två projekt - Brf Körgossen och Brf Valla Solglänta - tillträddes av de slutliga köparna varför dessa inte konsoliderats i koncernens balansräkning per den 30 juni. Därutöver har balansomslutningen främst ökat p g a fortsatt upparbetning i igångsatta projekt. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter, 163 Mkr, och projektfastigheter (tidigare förvaltningsfastigheter), 42 Mkr, de största posterna. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 92 Mkr och efterställda reverslån till 55 Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid halvårsskiftet till 94 Mkr, soliditeten till 35 % och andelen riskbärande kapital till 58%. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 23,2 Mkr. Första halvårets ackumulerade kassaflöde uppgick till -14,1 Mkr. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick på balansdagen den 30 juni till 1,1 Mkr för perioden januari-juni 2008 och likvida medel till 15,9 Mkr, jämfört med 27,5 Mkr vid årsskiftet. Moderbolaget har inga externa lån och dotterbolagen finansieras normalt på egna meriter, utan garantier från moderbolaget. Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni till 188,7 Mkr. Soliditeten var på balansdagen 99,7%. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR SRS. Ändrad redovisningsprincip: Förvaltningsfastigheter omrubriceras till projektfastigheter För att bättre spegla verksamheten och syftet med vissa fastighetsförvärv har de fastigheter som tidigare redovisats som anläggningstillgångar per den första januari 2008 omrubricerats till projektfastigheter, redovisade under omsättningstillgångar. Planenlig avskrivning kommer fortsättningsvis inte att göras på projektfastigheterna. Motsvarande förändringar har skett avseende 2007 och Förändringarna har justerats direkt mot eget kapital ingående balans. 4

5 Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5 ) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering m m - allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till 5

6 följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognosticeras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts förrän 75 procent är sålt och byggnation startas ej heller om inte projektet är fullt ut finansierat. Rapportdatum för 2008: 18 november 2008 Delårsrapport januari-september 2008 Februari 2009 Bokslutskommuniké för 2008 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 21 augusti 2008 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på HQ Tech Market. Mer information finns på samt på 6

7 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) Koncernen April-juni April-juni Jan-juni Jan-juni Jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Resultat av fastighetsförsäljning Rörelsens kostnader Avskrivningar Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per aktie (kr) -0,12 0,93 0,32 1,36 2,41 Resultat per aktie (kr) efter utspädning -0,12 0,90 0,31 1,32 2,34 Antalet aktier (tusental) D:o genomsnitt (tusental) D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen April-juni April-juni Jan-juni Jan-juni Jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%)* Avkastning på sysselsatt kapital (%)* Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per aktie (kr) 9,26 7,89 9,26 7,89 8,94 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 7

8 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Bostadsrättsandelar, kontor Andelar i intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

9 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) Koncernen april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning Resultat av fastighetsförsäljning Summa: