ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2008

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2008 Januari-september 2008 Omsättningen ökade under perioden med 14 procent till 129,8 (113,6) Mkr Periodens resultat blev -1,3 (20,0) Mkr, motsvarande -0,13 (1,97) kr/aktie Stockholm Eget kapital uppgick vid periodens slut till 89 (80) Mkr, motsvarande 8,81 (8,50) kr per aktie Moderbolaget har en soliditet om 99 procent Under perioden såldes 15 (48) bostadsrätter till ett värde av 71 (69) Mkr Nedskrivning av lagerbostadsrätter har skett med 3,8 Mkr motsvarande drygt 20 procent Juli-september 2008 Omsättningen uppgick till 24,7 (6,6) Mkr Resultatet blev -4,5 (6,1) Mkr, motsvarande -0,44 (0,61) kr/aktie ALM har på grund av marknadsläget annullerat köpeavtal och skjutit upp byggstarter Nedskrivning av lagerbostadsrätter har skett med 3,4 Mkr Väsentliga händelser efter periodens utgång Brf Penseldraget, Midsommarkransen, har tillträtts av de slutliga köparna varvid 9 Mkr tillförts ALM i likvida medel och externa lån om 22 Mkr amorterats.

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Marknaden Den försvagning av marknaden som kunde noteras under andra kvartalet 2008, jämfört med tredje och fjärde kvartalet 2007, accelererade under tredje kvartalet 2008 och övergick till en nedgång mot slutet av kvartalet. Nedgången beror till stor del på att bankerna blivit mera återhållsamma med kundfinansieringen och kräver att det egna hemmet ska vara sålt innan ytterligare lån för ny bostad beviljas. Samtidigt har värderingarna av befintliga bostäder dragits ned. Eftersom försäljningslikviden från den befintliga bostaden utgör en stor del av egeninsatsen i det nya boendet måste köparna, med fallande priser, finansiera en större del av egeninsatsen på annat sätt. Media har under perioden rapporterat att bomarknaden kommer att vika, vilket ökat kundernas osäkerhet inför framtiden. Detta sammantaget har gjort att kunderna väntar med att fatta köpbeslut av bostäder. Alla vill sälja först och köpa sen, vilket lett till ett mycket högt utbud av andrahandsbostäder under perioden.. Mot detta står att det så sent som 2007 rapporterades om bostadsbrist i 122 av landets kommuner samt att byggandet förväntas minska under Den långsiktiga efterfrågan på bostäder beräknas vara fortsatt stark, inte minst i landets tillväxtregioner. Marknaden för nyproduktion har försämrats eftersom bankerna kraftigt dragit ner på bolånegivningen till privatpersoner. När det gäller byggkostnaderna, som ökade kraftigt under 2007, förväntas en tydlig avmattning framöver. Efter periodens slut har konjunkturnedgången slagit igenom med full kraft och när det gäller kundfinansieringen har läget förvärrats på grund av den eskalerande finanskrisen, vilket lett till att försäljningen av nyproduktion stannat av. En förutsättning för att marknaden skall komma igång igen är att lånemarknaden återigen börjar fungera normalt. ALM Equity har anpassat bolaget efter det nya marknadsläget. Organisationen har setts över och trimmats. Bolaget väljer också att tills vidare avvakta med omfattande marknadsföringsinsatser i de egna projekt som är ute till försäljning, samt att dra ner på utvecklingskostnaderna i dessa. Istället jobbar ALM Equity aktivt med att titta på projekt och fastigheter som hamnat i nödläge samt att analysera nya affärskonstellationer där bolaget med sin kompetens inom finansiell strukturering och fastighetsutveckling är berett att medverka som partner. Bostadsprojekten Pågående byggprojekt är för närvarande Brf Penseldraget i Midsommarkransen och Brf Smögenbaden på Smögen. I projektet Brf Seaside på Värmdö i sydöstra Storstockholm, där ursprungligen 16 parhus skulle uppföras och totalt 32 bostadsenheter säljas, planeras nu en uppdelning av projektet i en bostadsrättsförening med 10 parhus och totalt 20 bostadsenheter, samt en försäljning av resterande sex tomter. På grund av det försämrade marknadsläget har ALM Equity valt att annullera fyra stycken bindande köpeavtal och skjuta fram byggstarten i projektet. 2

3 Försäljningsstart skedde under försommaren i Brf Guldkaggen på Gotland, Brf Utsikten i Norrtälje och i Brf Kyrkklockan i Eskilstuna. Till följd av marknadsoron har ALM Equity valt att inte forcera marknadsföringen av dessa projekt utan istället dragit ner på aktiviteteterna och de löpande kostnaderna till dess att marknaderna åter normaliseras. Under maj-juni avlämnades Brf Valla Solglänta, Tjörn, (11 lägenheter) och Brf Körgossen, Fruängen, (47 lägenheter) till slutkunderna. I samband med avlämnandet har osålda lägenheter lagts i eget lager. I Brf Körgossen har ersättning erhållits för ökade byggkostnader i form av återtagna lägenheter (9 st). I Brf Valla Solglänta har projektörerna förvärvat två stycken lägenheter från bostadsrättsföreningen för fortsatt exploatering och försäljning. Under tredje kvartalet omrubricerades också två bostadsrätter i Göteborg som förvärvades under våren i syfte att öppna ett lokalkontor där, vilket inte längre är aktuellt. Per den 30 september 2008 hade ALM Equity totalt 13 hel- och delägda lägenheter i eget lager vilka efter nedskrivning om 3,8 Mkr eller drygt 20 procent hade ett bokfört värde (och uppskattat marknadsvärde) om 12,3 Mkr. Projektportföljen Projektportföljen innehöll per den 30 september bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om kvm. Antalet planerade bostadsrätter uppgick till cirka 240. Under perioden januari-september 2008 såldes 15 (41), varav -4 (20) bostadsrätter i kvartal tre, till ett försäljningsvärde av 71 (58) Mkr. Värt att beakta är att försäljningen av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade, ej levererade, bostadsrätter var den 30 september varav 29 är sålda. Mezzaninfinansiering I syfte att stärka koncernens likviditet, samt höja avkastningen på eget kapital i vissa projekt, finns avtal om mezzaninfinansiering i följande projekt: Projekt Ägarandel i mezzaninfinansierade projekt i procent Brf Penseldraget, Midsommarkransen 80 Guldkaggen, Burgsvik, Gotland 80 Kv. Församlingshemmet, Norrtälje 80 Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla 64 Smögenbaden, Smögen 53 Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida: Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång I november har de slutliga köparna betalat och tillträtt samtliga 14 bostäder i Brf Penseldraget i Midsommarkransen. Genom köparnas tillträde har ALM Equity tillförts 9 Mkr i likvida medel och externa lån amorterats om 22 Mkr. EKONOMI Resultat för perioden juli-september 2008 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 24,7 (6,6) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 23,9 (4,5) Mkr och fastighetsförvaltning 0,9 (2,0) Mkr. Den högre omsättningen jämfört med föregående år förklaras främst av att färre projekt befann sig i byggfas under 2007, samt att en negativ intäktsförändring då skedde i ett projekt till följd av sänkt vinstprognos. Rörelseresultatet -2,0 (4,8) Mkr gav en 3

4 rörelsemarginal på -8 (27) %. Den försämrade marginalen jämfört med föregående år beror på att kvartalet belastats med nedskrivningar på lagerbostadsrätter (3,4 Mkr), i kombination med att bara två projekt är i byggfas och resultatavräknas i steg två i den successiva vinstavräkningen. Det skall vidare noteras att föregående års marginal påverkats positivt av vinst på fastighetsförsäljning med 11,3 Mkr. Beträffande ALM Equity ABs centrala omkostnader görs det för närvarande en översyn i syfte att långsiktigt nedbringa dessa genom rationaliserings- och effektiviseringsåtgärder. Avskrivningar har under perioden ej skett på de fastigheter som omrubricerats till projektfastigheter per den första januari 2008 (se sidan 4 Redovisnings- och värderingsprinciper ). Av periodens resultat på -4,6 Mkr belastade -4,5 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,1 Mkr. Som nämndes i förra rapporten sålde ALM Equity under andra kvartalet bolag innehållande sex stycken kalksilos på ön Oaxen till ett nybildat exploateringsbolag där ALM Equity äger 70% och Andersson Company 30%. Försäljningsvärdet översteg bokfört värde med 28,3 Mkr. Den koncernmässiga realisationsvinsten (30%) som uppstått genom affären har inte påverkat resultatet utan kommer av försiktighetsskäl att redovisas senare i den successiva vinstavräkningen för projektet. Resultat för perioden januari september 2008 (9 månader) Nettoomsättningen uppgick till 129,8 (113,6) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 127,2 (108,6) Mkr och fastighetsförvaltning 2,6 (5,0) Mkr. Rörelseresultatet på 8,8 (27,3) Mkr gav en rörelsemarginal på 7 (21) %. Av periodens resultat 1,2 Mkr tillföll -1,3 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 2,5 Mkr. Balansräkningen per den 30 september 2008 Balansomslutningen, som ökade från 298 Mkr den 31 december 2007 till 326 Mkr per den 31 mars 2008, minskade till 277 Mkr per den 30 september. Minskningen av balansomslutningen sedan 31 mars berodde främst på att två projekt - Brf Körgossen och Brf Valla Solglänta - tillträddes av de slutliga köparna varför dessa projekt inte längre konsolideras i koncernens balansräkning. Därutöver har balansomslutningen främst ökat p g a fortsatt upparbetning i igångsatta projekt. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter, 186 Mkr, och projektfastigheter (tidigare förvaltningsfastigheter), 43 Mkr, de största posterna. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 102 Mkr och efterställda reverslån till 53 Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 89 Mkr, soliditeten till 32 % och andelen riskbärande kapital till 54%. Under fjärde kvartalet beräknas balansomslutningen minska då Brf Penseldraget frånträds och projektet därmed inte kommer att konsolideras i koncernen, samt genom försäljningar av lagerbostadsrätter. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 18,2 Mkr. Det ackumulerade kassaflödet för januari till september uppgick till -19,2 Mkr. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick på balansdagen den 30 september till -0,2 Mkr för perioden januari-september 2008 och likvida medel till 12,9 Mkr, jämfört med 27,5 Mkr vid årsskiftet. Moderbolaget har inga externa lån och dotterbolagen finansieras normalt på egna meriter, utan garantier från moderbolaget. Det egna kapitalet uppgick per den 30 september till 187,4 Mkr. Soliditeten var på balansdagen 98,8%. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i 4

5 tillämpliga fall från uttalanden av FAR SRS. För att bättre spegla verksamheten och syftet med vissa fastighetsförvärv har de fastigheter som tidigare redovisats som anläggningstillgångar per den första januari 2008 omrubricerats till projektfastigheter, redovisade under omsättningstillgångar. Planenlig avskrivning kommer fortsättningsvis inte att göras på projektfastigheterna. Motsvarande förändringar har skett avseende 2007 och Förändringarna har justerats direkt mot eget kapital ingående balans. Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5 ) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering m m - allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en 5

6 konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognosticeras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts förrän 75 procent är sålt och byggnation startas ej heller om inte projektet är fullt ut finansierat. Rapportdatum för 2008: 20 Februari 2009 Bokslutskommuniké för maj 2009 delårsrapport januari-mars maj 2009 Bolagsstämma Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 18 november 2008 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på HQ Tech Market. Mer information finns på samt på 6

7 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Resultat av fastighetsförsäljning Rörelsens kostnader Avskrivningar Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per aktie (kr) -0,44 0,61-0,13 1,97 2,41 Resultat per aktie (kr) efter utspädning -0,43 0,59-0,12 1,91 2,34 Antalet aktier (tusental) D:o genomsnitt (tusental) D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%)* Avkastning på sysselsatt kapital (%)* Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per aktie (kr) 8,81 8,50 8,81 8,50 8,94 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas.

8 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Andelar i intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

9 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning Resultat av fastighetsförsäljning Summa: