ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2011

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2011 Stockholm April - juni 2011 Omsättningen uppgick till 144,2 (14,1) Mkr Resultatet uppgick till 30,7 (0,3) Mkr, motsvarande 3,02 (0,03) kr/aktie Eget kapital uppgick vid periodens slut till 298,3 (127,7) Mkr, motsvarande 29,37 (12,58) kr/aktie Likvida medel uppgick den 30 juni till 80,7 (22,9) Mkr Ägarpartners har tillskjutit 125,3 Mkr i projekten vilket ökat koncernens egna kapital med 48,1 Mkr. Detta kapital är bundet till projekten och har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital från projektbolagen ALM Equity (ägarandel 44 procent) har tillsammans med investerare förvärvat fastigheten Söderåsen 4, på Elfviks nordöstra udde på Lidingö. Byggrätter finns som tillåter om- och nybyggnation av ca kvm ALM Equity (ägarandel 40 procent) har förvärvat fastigheten Råsten 3, Sundbyberg. Fastigheten har en byggrätt för bostäder och lokaler på kvm Köpet av Galleria Kvarnen (Uppsala) med kvm uthyrbar area och kvm nya byggrätter som aviserades 30 juni 2010 har genomförts (ägarandel 25 procent) Under perioden såldes 74 (30) bostadsrätter till ett värde av 131,8 (59,4) Mkr. ALM Equitys andel var 33 (14) till ett värde av 60,3 (33,8) Mkr Projektportföljen innehöll vid kvartalets slut 21 (14) bostadsprojekt med ca (35 800) kvm byggarea, varav ALM Equitys andel är ca (26 700) kvm Januari juni 2011 Omsättningen uppgick till 207,7 (58,7) Mkr Resultatet uppgick till 50,1 (13,5) Mkr, motsvarande 4,93 (1,33) kr/aktie Under perioden såldes 104 (202) bostadsrätter till ett värde av 191,2 (337,6) Mkr. ALM Equitys andel var 47 (84) till ett värde av 60,3 ( 159,6) Mkr Väsentliga händelser efter periodens utgång Brf Lidingöfyren med kvm byggrätt har produktionsstartats sedan 75 procent av bostadsrätterna sålts Efter bolagsstämmobeslut har bolaget emitterat preferensaktier genom fondemission. Aktiekapital ökades med kronor genom fondemission av preferensaktier Projekten Brf Bjäreterrassen och Brf Elfvik Strand har säljstartats

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. VD har ordet Aktiviteten på bostadsmarknaden har under kvartalet mattats av efter att riksbanken höjde reporäntan och finansinspektionen införde bolånetak på 85 procent av marknadsvärdet på bostäder. Under sensommaren har kriserna i USA och Europa som lett till börsfall gjort att kunderna blivit mer avvaktande och konvertering av bokningar till bindande avtal tar längre tid än tidigare. Främst är det dyrare objekt och fritidshus/andraboende som påverkas. Försäljningen har trots avmattningen varit god och under perioden sålde vi 74 bostadsrätter. Efter periodens utgång har vi produktionsstartat 108 bostadsrätter på Lidingö. ALM Equity har därmed tre bostadsprojekt under byggnation omfattande 395 bostadsrätter. Efter periodens utgång säljstartades två bostadsprojekt med inriktning på semesterboende ; Bjäreterrassen i Torekov med 80 bostadsrätter och Elfvik Strand på Lidingö med 200 bostadsrätter. Båda projekten är starkt konceptualiserade och trots en fritidshusmarknad med stort utbud har projekten tagits emot väl av marknaden. Totalt omfattar säljstartade projekt 769 bostadsrätter, varav 368 bostadsrätter är sålda. Totalt uppgår ALM Equitys byggrättsportfölj till ca 1370 bostadsrätter. Vi har fortsatt satsningen på projekt i närförorter i Stockholm, genom förvärv av fastigheten Råsten 3 i Sundbyberg. Den fortsatta inflyttningen till Mälardalen och Stockholm, i kombination med ett lågt byggande, gör att efterfrågan på bostäder är god trots marknadsoro, räntehöjningar och bolånetak. För att minska en del av osäkerheten hos köparna har vi tecknat fasta räntor i alla projekt som ligger i säljfas från det att dessa är klara för inflyttning och 5 år framåt. Räntenivåerna som säkerställts ligger mellan 3,5-3,7 %. Vi kommer att jobba aktivt med olika typer av produkter för att minska osäkerheten för våra slutkunder. Vi kommer att fortsätta att bygga upp ALMs projektportfölj i syfte att säkra en jämn produktionstakt och skapa utrymme för en fortsatt expansion. Detta kommer att ske både genom köp av byggrätter och förvärv av planprojekt. Totalt har vi nu en byggrättsportfölj på kvm där 91 procent är koncentrerat till Stockholm, Mälardalen och Uppsala. Vi avser även fortsättningsvis att arbeta enligt vår uttalade strategi att genomföra förvärv med partners där ALM Equity står för kompetens och partners för kapital. Omsättningen ökade under perioden till 144,2 (14,1) Mkr. Resultatet ökade till 30,7 (0,3) Mkr. Likviditeten förbättrades till 80,7 (22,9) Mkr. Under perioden har vi förstärkt organisationen genom nyanställningar. I takt med att byggrättsportföljen ökar och fler projekt produktionsstartas kommer ytterligare rekryteringar att göras. Vi har en stark projektportfölj, bra lönsamhet, en balanserad kapitalanskaffning samt en skalbar affärsmodell som gör att vi kan hantera allt större volymer. Även med den oro som finns på marknaden så står vi nu starka finansiellt.

3 VERKSAMHETEN Bostadsprojekt under produktion Fastigheten i Brf Insteget vid Telefonplan (ägarandel 38,5 procent), med totalt 255 bostadsrätter, byggs om från kontor till bostadsrätter och nya lokaler. Under andra kvartalet har fasaden färdigställts. Arbetet fortsätter med att inreda lägenheterna. Balkonger har börjat monteras. Arbetet går enligt tidsplan och inflyttning är planerad till första halvåret bostadsrätter såldes under kvartalet till 22,5 Mkr, varav ALM Equitys andel var 6 bostadsrätter och 8,7 Mkr. Alla lägenheter är nu sålda i projektet. På en udde på Mörtnäs på Värmdö, uppför Brf Seaside 16 stycken parhus. Projektet löper enligt tidsplan och under maj tillträddes den första etappen. Tolv familjer fick sina nya hem med vattnet som närmsta granne. De befintliga sjöbodarna har renoverats och inretts med föreningslokal och bastu. Den sista bostadsrätten såldes under perioden för 4,3 Mkr. Kvar i lager är tre bostadsrätter i Brf Smögenbaden till ett bokfört värde på 12,5 Mkr. Projektportföljen Byggrätter (planbeslutad area) : Byggrättsportföljen innehöll per den 30 juni 2011, 21 (14) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om (35 800) kvm ALM Equitys andel utgjorde (26 700) kvm. Under kvartalet påverkades byggrättsportföljen av förvärven av Söderåsen 4 på Lidingö (Elfvik Strand), Galleria Kvarnen i Uppsala, fastigheten Råsten 3 i Sundbyberg samt överlämnandet av etapp 1 av Brf Seaside. Lidingöfyren, Elfvik Strand på Lidingö, Stadsterrassen i Enköping, Bjäreterrassen i Torekov, Kevinge Strand i Danderyd samt Kyrkklockan i Eskilstuna med sammanlagt kvm byggrätter har säljstartats under året. I Brf Lidingöfyren har 75 procent av bostadsrätterna sålts och produktionen har startats. ALM Equity har garanterat köp av 27 bostadsrätter motsvarande 25 procent av projektet. I de övriga projekten används för närvarande bokningsavtal.

4 Vid utgången av kvartalet fördelades byggrätterna (planbeslutad area) på följande sätt: Larsberg, Lidingö Insteget, Telefonplan Elfvik Strand, Lidingö Oaxen Råsten, Sundbyberg Stadsterrassen, Enköping Bjäreterrassen, Torekov Kvarnen, Uppsala Svartbäcken 1:53, Uppsala Seaside, Värmdö Kyrkklockan, Eskilstuna Kevinge Strand, Danderyd Guldkaggen, Gotland Byggrätter 30 juni 2011 (kvm) Byggrätterna (planbeslutad area) fördelas uppdelat per område enligt följande: Byggrätter per område 30 juni 2011 Sverige Väst 8% Uppsala 9% Mälardalen 11%

5 Planprojekt: Detaljplanen i projektet Slottsholmen i Västervik antogs under andra kvartalet. Planen har ej vunnit laga kraft då Länsstyrelsen har begärt överprövning av beslutet. Totalt innehåller portföljen (39 400) kvm planerade byggrätter varav ALM Equitys andel är (23 700) kvm. Nedgången förklaras dels av att Bjäreterrassen har konverterats till bostadsprojekt under 2010 samt det av kommunen avbrutna planarbetet i Stadsfjället, Uddevalla under första kvartalet ALM utreder för närvarande vad som kan göras med markområdet. Vid utgången av kvartalet fördelades planprojekten på följande sätt: Pausfågeln, Enköping Slottsholmen, Västervik Såpsjudaren, Stockholm Eddahuset, Uppsala Planprojekt 30 juni 2011 (kvm, planerade) Projektfastigheter (Förvaltning) : Köpet av Galleria Kvarnen (ALM Equity 25%) innebär en ökning av projektfastigheter med kvm varav ALM Equitys andel är ca kvm. Total yta uppgår till ca kvm varav ALM Equitys andel är ca kvm. Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång Försäljningen av bostadsrätter i Brf Lidingöfyren passerade 75 procent. I och med detta har produktionen inletts. Fastigheten kommer att totalrenoveras och inflyttning planeras i olika etapper från och med december Brf Bjäreterrassen i Torekov och Brf Elfvik Strand på Lidingö har säljstartats. Swapterminer har tecknats för 388,5 Mkr för att räntesäkra projekt i säljfas. Detta säkerställer ekonomin i bostadsrättsföreningarna från det att köparna flyttat in och fem år framåt. Efter bolagsstämmobeslut har bolagets aktiekapital ökats med kronor genom emission av preferensaktier, varvid skall gälla att tio (10) gamla aktier skall berättiga till en preferensaktie. Fondemissionen i kombination med utgivande av preferensaktier görs för att stärka kapitalbasen och renodla kapitalstrukturen i bolaget samtidigt som det nya aktieslaget ger möjlighet till att göra affärer genom apporter och kapitalanskaffningar. Efter fondemissionen uppgår aktiekapitalet till kronor. Antalet stamaktier är och antalet preferensaktier , totalt aktier.

6 EKONOMI Resultat för perioden april - juni 2011 Nettoomsättningen uppgick till 144,2 (14,1) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 141,8 (13,2) Mkr och fastighetsförvaltning 2,4 (0,9) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 34,9 (1,1) Mkr. Av periodens resultat på 30,4 (0,0) Mkr tillföll 30,7 (0,3) Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,3 (-0,3) Mkr. Under perioden har projekten Brf Insteget Telefonplan och Brf Seaside Värmdö steg 2 avräknats enligt den successiva vinstavräkningsmetoden. Projekten Brf Lidingöfyren, Brf Kevinge Strand samt Brf Stadsterrassen i Enköping har steg 1 avräknats under perioden. Resultat för perioden jan - juni 2011 (6 månader) Nettoomsättningen uppgick till 207,8 (58,7) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 201,9 (57,0) Mkr och fastighetsförvaltning 5,9 (1,7) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 57,9 (14,8) Mkr. Av periodens resultat på 49,4 (12,7) Mkr tillföll 50,1 (13,5) Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,7 (-0,8) Mkr. I resultatet ingår Alm Equitys andel av försäljning av projekt med 12,5 (5,0) Mkr. Projekten Brf Insteget Telefonplan och Brf Seaside Värmdö har steg 2 avräknats enligt den successiva vinstavräkningsmetoden under hela perioden. Projekten Brf Lidingöfyren, Brf Kevinge Strand samt Brf Stadsterrassen i Enköping har steg 1 avräknats under andra kvartalet. Balansräkningen per den 30 juni 2011 Balansomslutningen uppgick till 821 (276) Mkr, vilket är en ökning från 563 Mkr vid årsskiftet. Ökningen beror till största delen på nedlagda kostnader i projekten samt förvärv av projekten Elfvik Strand på Lidingö, Råsten i Sundbyberg och Kvarnen Gallerian i Uppsala. Av tillgångarna vid periodens slut utgör exploateringsfastigheterna den största posten med 572 (142) Mkr. På skuldsidan uppgår räntebärande lån från kreditinstitut till 302 (108) Mkr och efterställda lån 23 (16) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 298 (128) Mkr. Ökningen av eget kapital under året beror dels på den genererade vinsten, dels på att koncernen erhållit kapitaltillskott i de delägda projektbolagen med sammanlagt 175 Mkr vilket har ökat koncernens egna kapital med 72 Mkr. Kapitalet har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i projektbolagen. Vid årsskiftet uppgick det egna kapitalet till 180 Mkr. Soliditeten var den 30 juni 36 (46) procent. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 80,7 (22,9) mkr. Kassaflödet för perioden april-juni var 14,1 (-6,2) Mkr och för perioden januari-juni 14,3 (-7,2) Mkr. Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för andra kvartalet uppgick till -2,2 (0,3) Mkr. Moderbolaget förfogade vid periodens slut över 29,3 (16,2) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgår vid periodens slut till 94,9 (48,6) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 146,2 (155,5) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 82 (97) procent.

7 Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Intresseföretag och Joint ventures Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20% och högst 50% av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehav i intresseföretag är vanligen joint ventures. Joint ventures är redovisningsmässigt de företag för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. ALM Equity AB redovisar joint ventures enligt klyvningsmetoden. Enligt klyvningsmetoden redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens resultat- och balansräkningar. Detta görs genom att samägarens andel av tillgångar och skulder, intäkter och kostnader slås ihop post för post med motsvarande poster i samägarens koncernredovisning. Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan eller kalkyl godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde/prognostiserat totalt försäljningsvärde) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för att varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens drifts- och räntekostnader.

8 Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering mm allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det kan bli svårt att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade. Rapportdatum för 2011: 18 november 2011 Delårsrapport januari-september februari 2012 Bokslutskommuniké 2011

9 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Rörelsens kostnader Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per aktie (kr) 3,02 0,03 4,93 1,33 2,43 Antalet aktier (tusental) NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%)* Avkastning på sysselsatt kapital (%)* Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per aktie (kr) 29,37 12,58 29,37 12,58 17,77 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** ALM Equitys nettoandel byggarea * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas.

10 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier Andelar i intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Aktieägartillskott Aktieutdelning Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

11 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning (Projektfastigheter) Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) 12 mån) apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning (Projektfastigheter) Summa:

12 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 22 augusti 2011 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity Mer information finns på samt på