ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-mars 2007

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-mars 2007 Stockholm Januari-mars 2007 Omsättningen under perioden var 35,5 Mkr Perioden resultat var 5,8 Mkr motsvarande 0,04 kr/aktie Balansomslutningen 276 Mkr och eget kapital 71 Mkr motsvarande 0,70 kr/aktie 21 bostadsrätter sålda under kvartalet Fortsatt förädling av befintliga projekt Väsentliga händelser efter periodens utgång Förvärv av Smögenbaden Försäljningsstart i Midsommarkransprojektet, Stockholm A.L.M. Equity AB Post- och besöksadress: Telefon växel: Telefax: Organisationsnummer: Domherrevägen Sollentuna

2 2 (7) ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (eng: Real Estate Developer). Bolaget analyserar tänkbara förvärv samt strukturerar, finansierar, leder och säljer framförallt bostadsprojekt. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Under första kvartalet 2007 har verksamheten i ALM Equity AB präglats av hög aktivitet i de igångsatta projekten samt fortsatt intern strukturering av verksamheten. Under kvartalet har inga nyförvärv skett eller några nya projekt igångsatts. I projektet Keypoint på Värmdö i sydöstra Storstockholm har tomtstyckningsplanen blivit godkänd. Arbete pågår för närvarande med arkitekter för att ta fram passande hustyper. En projektorganisation håller på att byggas upp samtidigt som en plan arbetas fram för hur projektet skall marknadsföras. I Oaxenprojektets senare etapper pågår fortsatt planarbete. Ett laga kraftvunnet planbeslut kan erhållas tidigast i slutet av september Projektet Kv. Församlingshemmet i Norrtälje tillträds så snart som godkänt rivningslov erhållits från kommunen. I projekt Brf Repet Visby kommer försäljningen av de sju lägenheterna att ske under maj-juni Mäklare har utsetts. I de befintliga bostadsprojekten där byggnation igångsatts har aktiviteten varit fortsatt hög under kvartalet. I projekten BRF Stadshotellet (Enköping) (etapp 1), BRF Kalk Palais (Oaxen) (etapp 1) och BRF Bohusbryggan (Ellös, Orust) sker överlämning till bostadsrätternas köpare under andra kvartalet Planerat tillträde till bostadsrätterna i BRF Stadshotellets etapp 2 är månadsskiftet augusti/sepember Byggnationen i BRF Körgossen, Fruängen i södra Stockholm löper också enligt plan med planerat tillträde årsskiftet 2007/2008. Reviderade slutproduktionskostnader för ALM Equitys pågående byggprojekt har belastat kvartalsresultatet efter skatt och minoritetsandelar med 5,5 Mkr. Projektportföljen Projektportföljen innehåller per den 31 mars 2007 elva bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om kvm. Antalet planerade bostadsrätter är beräknat till 242 varav 101 var sålda den 31 mars 2007, Under första kvartalet 2007 såldes 21 stycken bostadsrätter. Försäljning av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade bostadsrätter var den 31 mars varav 98 är sålda. Mezzaninfinansiering För att höja avkastningen på eget kapital samt stärka koncernens likviditet och finansiella ställning har avtal tecknats om mezzaninfinansiering i projekten Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla, BRF Penseldraget, Midsommarkransen, Stockholm och Guldkaggen, Burgsvik, Gotland. Detta innebär att ALM Equity AB numera direkt och indirekt äger 64 (tidigare 80) procent av Wollbratts Byggnadsfirma AB samt 80 (100) procent av vardera projekten BRF Penseldraget och Guldkaggen. Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida:

3 3(7) Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Förvärv av Smögenbaden ALM Equity AB har förvärvat 67 procent av Smögenbaden i Sotenäs kommun. Projektet består av fem fastigheter med bästa läge på Smögen intill Smögenbryggan. Smögenbaden uppfördes ursprungligen 1933 och var under 65 år Bohusläns mest välkända restaurang- och hotellanläggning. Efter en totalbrand 1998 har ändamålet I stadsplanen ändrats till bostäder. Totalt finns på de fem fastigheterna en byggrätt på kvm bostäder. Efter förvärvat ökar ALM Equitys möjliga byggarea från m² till m². Försäljningstart i Midsommarkransprojektet, Stockholm I slutet av april säljstartades i ALM Equitys projekt i Midsommarkransen, där en fastighet på kvm skall uppföras och upplåtas med 13 stycken bostadsrätter i Brf Penseldraget. Första dagen såldes 6 bostadsrätter och utsikterna att komma upp i en försäljningsgrad över 75 % innan halvårsskiftet bedöms som goda. Därefter kan byggstart ske. EKONOMI Resultat för perioden januari - mars 2007 Nettoomsättningen uppgick till 35,5 (oktober-december 41,5) Mkr varav fastighetsutveckling svarade för 33,9 (40,5) Mkr och fastighetsförvaltning 1,5 (1,0) Mkr. Rörelseresultatet gav en rörelsemarginal på 23 (29) %. Av periodens resultat 5,8 Mkr tillföll 4,3 Mkr moderbolagets aktieägare och 1,5 Mkr minoriteten. Balansräkningen per den 31 mars 2007 Balansomslutningen har ökat från 246 Mkr till 276 Mkr vilket främst beror på fortsatt upparbetning i igångsatta projekt. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter, 181 Mkr, och förvaltningsfastigheter, 61 Mkr, de största posterna. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 143 Mkr och efterställda reverslån till 24 Mkr. Det egna kapitalet uppgår till 71 Mkr och soliditeten till 26 %. Justerad soliditet (inklusive övervärde på förvaltningsfastighet) uppgår till 31 %. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 16,8 Mkr. Periodens kassaflöde uppgick till 4,7 Mkr. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity ABs resultat uppgick till 0,3 Mkr för perioden januari-mars 2007 och likvida medel uppgick till 7,9 Mkr på balansdagen jämfört med 5,9 Mkr vid årsskiftet. Moderbolagets egna kapital uppgår till 184,6 Mkr. Soliditeten uppgick på balansdagen till 99,0 %. Redovisnings- och värderingsprinciper Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt IAS 11 entreprenadavtal. Detta innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats och målbostadsrättsförening

4 4(7) bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) * prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) * 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, av enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt * upparbetningsgrad i byggentreprenaden) * prognosticerad projektvinst (Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetas blir, med förra exemplets värden,steg 2 avräkningen: (16/20) * (0,5 ) * (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten brutto d.v.s till nedlagda kostnader plus den successiva vinstavräkningen. Koncernkonsolideringen Omvänt förvärv Bolaget förvärvade 2006, via två apportemissioner, aktier, andelar och fordringar i pågående fastighetsprojekt samt en förvaltningsfastighet. Tillträdet till de förvärvade tillgångarna var den 3 juli Bolaget har därför konstaterat att den nya koncernen uppstått genom ett så kallat omvänt förvärv. De tidigare ägarna till de inapporterade tillgångarna erhöll över 90 % av ägandet i den nya koncernen, tillsatte ny styrelse och kontrollerade därigenom rätten att utforma koncernens finansiella och operativa strategier. Detta innebär att juridiskt sett är fortfarande ALM Equity AB (tidigare TBook Holding AB) moderbolag men vid konsolidering av den per den 3 juli 2006 nybildade koncernen är dotterbolaget ALM Equity Management det koncernredovisningsmässiga moderbolaget som förvärvat TBook Holding AB (numera ALM Equity AB). Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Kommande rapportdatum: 22 augusti 2007 Halvårsrapport, januari-juni november 2007 Delårsrapport, januari-september 2007 Stockholm den 8 maj 2007 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity ALM Equity-aktien (tidigare TBook) handlas inofficiellt sedan april 2000 på HQ Tech Market. Mer information finns på samt på

5 5(7) RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (3 mån) (6 mån) Koncernen Jan-mars Okt-dec Juli-sep Juli-dec Nettoomsättning (Not 1) Rörelsens kostnader Avskrivningar Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Hänförligt till moderbolagets aktieägare Hänförligt till minoriteten Resultat per aktie (kr) 0,04 0,07 0,02 0,09 Resultat per aktie (kr) efter utspädning 0,04 0,07 0,02 0,09 Antalet aktier (tusental) D:o genomsnitt (tusental) D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen Jan-mars Okt-dec juli-sept Juli-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%) Avkastning på sysselsatt kapital (%) Soliditet (%) Eget kapital per aktie (kr) 0,70 0,65 0,58 0,65 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)* * Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas.

6 6(7) Balansräkningar i sammandrag Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Inbetalt insatskapital Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

7 7(7) KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (6 mån) Koncernen Jan-mars Okt-dec Juli-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar i materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Inbetalt insatskapital i BRF Upptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment Jan-mars Okt-dec Juli-dec (3 mån) (3 mån) (6 mån) Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment Jan-mars Okt-dec Juli-dec (3 mån) (3 mån) (6 mån) Fastighetsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: