ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2007

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2007 Stockholm Januari-september 2007 Omsättning 124,9 Mkr Resultat 19,6 Mkr motsvarande 1,92 kr/aktie Balansomslutningen 261 Mkr Eget kapital 86 Mkr motsvarande 8,45 kr/aktie 48 bostadsrätter sålda under niomånadersperioden Juli-september 2007 Omsättningen 17,8 Mkr Resultat 3,1 Mkr motsvarande 0,58 kr/aktie Engångsnedskrivning på -7,8 Mkr p g a ökade entreprenadkostnader i Brf Körgossen Förvaltningsprojektfastigheten Sjöhjälten 2 såld, positiv resultateffekt 11,3 Mkr Förvärv av fastighet i Eskilstuna Förvärv av minoriteter i Oaxenprojektet 7 bostadsrätter sålda under kvartalet Midsommarkransprojektet slutsålt Väsentliga händelser efter periodens utgång Sjöhjälten 2 frånträdd, likviditeten förbättrad med 17,5 Mkr. Ägarandelen i Brf Körgossen ökad med 6,25 procent

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (eng: Real Estate Developer). Bolaget analyserar tänkbara förvärv samt strukturerar, finansierar, leder och säljer framförallt bostadsprojekt. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Efter ett första halvår 2007 med generellt hög aktivitet på bostadsrättsmarknaden och stigande prisnivåer har marknadsläget efter sommaren blivit mer osäkert. Prissänkningar har skett. En motsvarande avmattning på byggkostnadssidan syns ännu inte. Högre räntor, ändrade skatteregler samt en allmän konjunkturoro tros vara orsaken till en svagare marknad. ALM Equitys affärsmodell ligger fast, vi ökar tyngdpunkten på att förbereda säljprojekten och att arbeta med de mest erfarna mäklarna. ALM Equity är med sin goda kassaposition också beredd att utnyttja marknadsläget genom investeringar om rätt tillfälle ges. Inflyttning har under året skett i fyra av ALM Equitys projekt och tre projekt har säljstartats. Under tredje kvartalet har ett nyförvärv skett, Nilhästen 8 i Eskilstuna, en fastighet med bostäder och lokaler där lokalerna kan omvandlas till bostäder. Vidare såldes förvaltningsprojektfastigheten Sjöhjälten 2 i Sollentuna. ALM Equity tillämpar en redovisningsmodell där projekten successivt vinstavräknas i två steg. Vinstavräkningen enligt steg 1 sker när projektet är färdigstrukturerat för försäljning och vinstavräkning enligt steg 2 sker när projektet byggstartas (en närmare beskrivning av redovisningsmodellen finns på sidan 5) Under det tredje kvartalet har ingen vinstavräkning enligt steg 1 skett och endast två mindre projekt med sammanlagt 25 lägenheter byggstartats. I ett projekt, BRF Körgossen, Fruängen, där vinstavräkning påbörjats, har slutprognosen för projektvinsten justerats ned tillföljd av fördyrade byggentreprenader p g a kostnadsdelningsavtal vilket belastar tredje kvartalets intäkter och rörelseresultat med -7,8 mkr. Inga ytterligare avtal av denna typ är ingångna. Försäljningar och förvärv Under tredje kvartalet har ALM Equity avyttrat förvaltningsprojektfastigheten Sjöhjälten 2 i Sollentuna för 46 Mkr vilket givit en positiv resultateffekt på 11,3 Mkr. Försäljningen skedde i bolagsform. ALM Equity har i juli förvärvat fastigheten Nilhästen 8 med adress Storgatan 16 i centrala Eskilstuna. Fastigheten utgörs av kvm bostäder och kvm lokaler. Detaljplanen medger en ombyggnation av lokalerna till bostäder. Vid en ombyggnation av lokalerna kan kvm bostäder tillskapas. Förvärv har under tredje kvartalet också skett av utestående minoriteter (20 %) i BX Holding AB, innehållande det markområde som utgör Oaxenprojektets senare etapper. Dessutom har minoritetens innehav (20 %) i BX Utvecklings AB, tidigare innehållande projektet BRF Kalk Palais, förvärvats. ALM Equity förvärvade under första halvåret 67 procent av Smögenbaden i Sotenäs kommun varav drygt 14 procent vidaresålts till en mezzaninfinasiär. Projektet består av fem fastigheter med bästa läge på Smögen intill Smögenbryggan. Smögenbaden uppfördes ursprungligen 1933 och var under 65 år Bohusläns mest välkända restaurang- och hotellanläggning. Efter en brand 1998 har ändamålet i 2

3 stadsplanen ändrats till bostäder. Totalt finns på de fem fastigheterna en byggrätt på kvm bostäder. Tillträde till fastigheten kv. Församlingshemmet i Norrtälje skedde i månadsskiftet augusti/september Som tidigare kommunicerats har ALM Equity tillsammans med Global Health Partner (GHP) m,fl. startat en ny verksamhet, Elutera, med inriktning på äldrevård i Sverige. Planen är att bygga nya äldrevårdsfastigheter, förvärva existerande anläggningar och driva äldrevård i andras anläggningar. ALM Equity kommer att vara aktivt i Elutera Property AB, där ALM Equity äger 47 procent och ansvarar för fastighetsutvecklingen. I det operativa driftsbolaget, Elutera Consulting AB, äger ALM Equity endast en mindre del. Bostadsprojekten Beträffande de bostadsprojekt där byggnation igångsatts har i augusti 7 bostadsrätter i Brf Repet, Visby och 11 bostadsrätter i Brf Stadshotellet överlämnats till köparna. I maj och juni överlämnades de 23 bostadsrätterna i Brf Bohusbryggan, Orust, de 10 bostadsrätterna i Brf Kalk Palais, Oaxen och 9 bostadsrätter i etapp 1 i Brf Stadshotellet, Enköping till köparna. I Brf Körgossen, Fruängen, Stockholm är stommonteringen avslutad och takentreprenaden pågår. Till följd av den överhettade byggmarknaden har det varit svårt att få in anbud för slutentreprenaden i Brf Körgossen och de som erhållits har legat på betydligt högre nivåer än förväntat. Detta har lett till förseningar, vilket kommunicerats till köparna av de 47 lägenheterna, samt att projektet väsentligt fördyrats vilket belastat tredje kvartalets resultat. ALM Equitys skall i Midsommarkransen, Stockholm uppföra en fastighet på kvm för Brf Penseldraget. Byggstarten skedde under tredje kvartalet. Per den 30 juni 2007 var 11 av de 14 bostadsrätterna sålda, resterande tre lägenheter såldes under det tredje kvartalet. Renovering av lägenheterna i Brf Repet, Visby har genomförts enligt plan och bostadsrätterna började säljas i juni. Under sommaren såldes de sex bostadslägenheterna. Kvar till försäljning finns en lokal i källarplanet. Projektet Valla Solglänta byggstartades under sommaren. Under tredje kvartalet såldes 2 lägenheter och totalt är alla 9 bostadslägenheterna sålda. Kvar att sälja finns 2 lokalbostadsrätter. I projektet Brf Seaside på Värmdö i sydöstra Storstockholm pågår analys av potentiella byggleverantörer samt analys av marknadsföringen i syfte att optimera försäljningen. Beträffande Oaxenprojektets senare etapper har ett laga kraftvunnet planbeslut ej ännu erhållits. Projektportföljen Projektportföljen exklusive levererade projekt innehåller per den 30 september bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om kvm. Antalet planerade bostadsrätter är beräknat till 237 varav 70 var sålda den 30 september 2007, Under perioden januari-september 2007 såldes 48 stycken bostadsrätter varav sju stycken under tredje kvartalet. Försäljning av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade ej levererade bostadsrätter var den 30 september varav 70 är sålda. 3

4 Mezzaninfinansiering I syfte att höja avkastningen på eget kapital i vissa projekt samt stärka koncernens likviditet och finansiella ställning har under året avtal tecknats om mezzaninfinansiering i följande projekt: Projekt Ägarandel före mezzaninfinansiering i procent Ägarandel efter mezzaninfinansiering i procent Brf Penseldraget, Midsommarkransen Guldkaggen, Burgsvik, Gotland Kv. Församlingshemmet, Norrtälje Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla Smögenbaden, Smögen Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida: Sammanläggning av ALM Equity-aktien Vid ALM Equity ABs årsstämma den 8 maj 2007 beslutades att sammanläggning skulle ske av bolagets aktier genom att 10 gamla aktier sammanlades till en ny aktie. Efter sammanläggningen, som genomfördes i början av juni, finns det totalt A-aktier utgivna. Inga B-aktier finns utgivna. Efterföljande aktierelaterade data är korrigerade med hänsyn till sammanläggningen. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Fastigheten Sjöhjälten 2 frånträddes den 31 oktober och resterande 17,5 Mkr i försäljningslikvid erhölls. Genom lämnat kapitaltillskott till BRF Körgossen har ALM Equity ABs ägarandel i projektet ökat med 6,25 procent till 62,45 procent. EKONOMI Resultat för perioden juli-september 2007 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 17,8 (16,3) Mkr varav fastighetsutveckling svarade för 15,8 (15,2) Mkr och fastighetsförvaltning 2,0 (1,1) Mkr. I fastighetsutvecklingens nettoomsättning ingick vinsten på försäljningen av förvaltningsprojektfastigheten Sjöhjälten 2 i Sollentuna med 11,3 Mkr samt negativ intäktskorrigering tillföljd av sänkt vinstprognos i ett projekt med -7,8 Mkr. Rörelseresultatet 4,5 (5,3) Mkr gav en rörelsemarginal på 25 (33) %. Av periodens resultat 3,1 Mkr tillföll 5,9 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -2,8 Mkr. Resultat för perioden januari - september 2007 Nettoomsättningen uppgick till 124,9 Mkr varav fastighetsutveckling svarade för 119,9 Mkr och fastighetsförvaltning 5,0 Mkr. Rörelseresultatet 26,8 Mkr gav en rörelsemarginal på 21 %. Av periodens resultat 19,6 Mkr tillföll 19,5 Mkr moderbolagets aktieägare och 0,1 Mkr minoriteten. Balansräkningen per den 30 september 2007 Balansomslutningen har minskat från 298 Mkr den 30 juni till 261 Mkr per den 30 september. Vid årsskiftet uppgick balansomslutningen till 245 Mkr. Under tredje kvartalet har inte Brf Stadshotellet, Enköping och Brf Repet, Visby konsoliderats då projekten behandlats som avlämnade. Detsamma gäller Fastighets AB Sjöhjälten 2 som sålts till Dagon AB. Under andra kvartalet exkluderades Brf Kalk Palais, Oaxen och Brf Bohusbryggan, Orust av samma anledning. Orsaken till ökningen av 4

5 balansomslutningen sedan årsskiftet står att finna i förvärv av projekt och fortsatt upparbetning i igångsatta projekt. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter, 139,4 Mkr, och förvaltningsfastigheter, 48 Mkr, de största posterna. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 74 Mkr och efterställda reverslån till 60 Mkr. Det egna kapitalet uppgår till 86 Mkr och soliditeten till 33 %. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 35,6 Mkr. Niomånadersperiodens kassaflöde uppgick till 23,5 Mkr. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity ABs resultat uppgick till 11,8 Mkr för perioden januariseptember 2007 och likvida medel uppgick till 22,8 Mkr på balansdagen jämfört med 5,9 Mkr vid årsskiftet. Moderbolagets har inga externa lån och det egna kapital uppgår till 196,1 Mkr. Soliditeten uppgick på balansdagen till 94,6 %. Redovisnings- och värderingsprinciper Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt IAS 11 entreprenadavtal. Detta innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats och målbostadsrättsförening bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) * prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) * 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, av enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt * upparbetningsgrad i byggentreprenaden) * prognosticerad projektvinst (Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetas blir, med förra exemplets värden,steg 2 avräkningen: (16/20) * (0,5 ) * (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten brutto d.v.s till nedlagda kostnader plus den successiva vinstavräkningen. 5

6 Koncernkonsolideringen Omvänt förvärv Bolaget förvärvade 2006, via två apportemissioner, aktier, andelar och fordringar i pågående fastighetsprojekt samt en förvaltningsfastighet. Tillträdesdag till de förvärvade tillgångarna var den 3 juli Bolaget har därför konstaterat att den nya koncernen uppstått genom ett så kallat omvänt förvärv. De tidigare ägarna till de inapporterade tillgångarna erhöll över 90 % av ägandet i den nya koncernen, tillsatte ny styrelse och kontrollerade därigenom rätten att utforma koncernens finansiella och operativa strategier. Detta innebär att juridiskt sett är fortfarande ALM Equity AB (tidigare TBook Holding AB) moderbolag men vid konsolidering av den per den 3 juli 2006 nybildade koncernen är dotterbolaget ALM Equity Management det koncernredovisningsmässiga moderbolaget som förvärvat TBook Holding AB (numera ALM Equity AB). Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Kommande rapportdatum: 22 februari 2008 Bokslutskommuniké för maj 2008 Delårsrapport januari-mars maj 2008 Årsstämma 21 augusti 2008 Halvårsrapport november 2008 Delårsrapport januari-september 2008 Stockholm den 15 november 2007 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på HQ Tech Market. Mer information finns på samt på 6

7 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (9 mån) Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Nettoomsättning (Not 1) Rörelsens kostnader Avskrivningar Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Hänförligt till moderbolagets aktieägare Hänförligt till minoriteten Resultat per aktie (kr) 0,58 0,21 1,92 Resultat per aktie (kr) efter utspädning 0,56 0,40 1,86 Antalet aktier (tusental) D:o genomsnitt (tusental) D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%) Avkastning på sysselsatt kapital (%) Soliditet (%) Eget kapital per aktie (kr) 8,45 5,85 8,45 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)* * Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 7

8 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Inbetalt insatskapital Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

9 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (9 mån) Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Ökning/minskning inbetalt insatskapital i BRF Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment Juli-sep Juli-sep Jan-sep (3 mån) (3 mån) (9 mån) Fastighetsutveckling * * Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment Juli-sep Juli-sep Jan-sep (3 mån) (3 mån) (9 mån) Fastighetsutveckling * * Fastighetsförvaltning Summa: *Varav vinst vid försäljning av förvaltningsprojektfastighet tkr. 9