Omsättningen uppgick under året till 157,8 (159,4) Mkr. Resultatet sjönk till -1,6 (24,4) Mkr, motsvarande -0,16 (2,41) kr/aktie

Transkript

1 ALM Equity AB (publ): Bokslutskommuniké 2008 Stockholm januari-december 2008 Omsättningen uppgick under året till 157,8 (159,4) Mkr Resultatet sjönk till -1,6 (24,4) Mkr, motsvarande -0,16 (2,41) kr/aktie Eget kapital uppgick vid årets slut till 89 (91) Mkr, motsvarande 8,78 (8,94) kr per aktie Moderbolaget har en soliditet om 98 procent Under perioden såldes 15 (50) bostadsrätter till ett värde av 71 (72) Mkr Koncernens har en andel riskbärande kapital om 54 procent. En god och ökande likviditet gör att ALM Equity nu också aktivt söker efter projekt och fastigheter som hamnat i nödläge där bolaget med sin kompetens inom finansiell strukturering och fastighetsutveckling är berett att medverka som partner oktober-december 2008 Omsättningen under fjärde kvartalet uppgick till 28,0 (45,8) Mkr Resultatet blev -0,3 (4,5) Mkr, motsvarande -0,03 (0,44) kr/aktie Brf Penseldraget, Midsommarkransen, har tillträtts av de slutliga köparna varvid 9 Mkr tillförts ALM i likvida medel och externa lån om 22 Mkr amorterats.

2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Marknaden Marknadsnedgången under tredje kvartalet förvärrades i oktober. Riksbankens oväntade räntehöjning och Lehman Brothers konkurs i USA skapade en systemkris i banksystemet som i sin tur ledde till kreditåtstramning och panik på marknaden. Rädslan för en krasch gjorde att försäljningen av bostäder för framtida leverans i praktiken tvärstannade under fjärde kvartalet. På grund av den allmänna osäkerheten, och risken för fallande bostadspriser, skärpte bankerna kraven på köparnas egeninsatser. Detta fick till följd att kundfinansieringen stoppades upp och ingen vågade, eller kunde, köpa nyproducerade lägenheter. Efter den rekordstora räntesänkningen nu med 1,75 procentenheter, och diverse garantipaket från regeringens sida i december, började emellertid lånemarknaden åter att fungera med fallande interbankräntor och bolåneräntor som följd. För konsumenterna har räntesänkningen slagit igenom med 3-4 procentenheter beroende på att bankerna samtidigt har minskat sina marginaler. Detta har medfört att de 60 procent av landets bolånetagare som valt rörlig ränta fått ca 30 Mdr kr mer per år att konsumera för, alternativt spara, framgent. Vinnarna är kunder i storstäderna - framför allt i Mälardalen - där huspriserna, och därmed även låneandelen av disponibel inkomst, är som högst. Tjänstesektorn är relativt sett större i dessa regioner och rimligtvis mindre känsliga för varsel än andra delar av landet. Detta kan i sin tur skapa ett inflyttningstryck från problemdrabbade regioner och leda till ökad efterfrågan på bostäder i storstadsområdena. Låga räntenivåer och skattesänkningar talar till marknadens fördel. Detta motverkas dock av att finanskrisen spritt sig till den reala ekonomin med stora varsel och ökad arbetslöshet som följd, vilket skapar stor osäkerhet. Mot detta står att det så sent som 2008 rapporterades om bostadsbrist i 135 av landets kommuner, samt att bostadsbyggandet under året minskade från till lägenheter. Den långsiktiga efterfrågan på bostäder beräknas vara fortsatt stark, inte minst i landets tillväxtregioner där ALM bedriver sin verksamhet. Det syns redan nu tecken på att marknaden för befintliga bostäder har kommit igång. Fler söker sig till visningarna och priserna, som i snitt fallit med ca 20 procent sedan toppen våren 2007, är på väg att stabiliseras. Förhoppningsvis kommer detta att smitta av sig på marknaden för nyproducerade bostäder med framtida leverans, som varit i det närmaste obefintlig under tredje och fjärde kvartalet En stabilisering har skett på en mycket låg nivå, men vägen framåt är osäker. ALM Equity har anpassat bolaget efter det nya marknadsläget. Organisationen har setts över och trimmats. Bolaget valde också att i slutet av 2008 avvakta med i alla fall de större marknadsföringsinsatserna i de projekt som tidigare varit ute till försäljning, samt att dra ner på utvecklingskostnaderna i dessa. Med vår finansiella styrka i ryggen söker ALM Equity nu också aktivt efter projekt och fastigheter som hamnat i nödläge samt nya affärskonstellationer där bolaget med sin kompetens inom finansiell strukturering och fastighetsutveckling är berett att medverka som partner. 2

3 Bostadsprojekten Överlämnade projekt och osålda lägenheter i eget lager Under 2008 överlämnades tre bostadsprojekt med totalt 72 lägenheter till köparna: 14 lägenheter i Brf Penseldraget, Midsommarkransen (november). 11 lägenheter i Brf Valla Solglänta, Tjörn (maj-juni). 47 lägenheter i Brf Körgossen, Fruängen (maj-juni). I samband med avlämnandet av de två sistnämnda bostadsrättsföreningarna lades osålda lägenheter i eget lager. I Brf Körgossen erhölls ersättning för ökade byggkostnader i form av återtagna lägenheter (9 st). I Brf Valla Solglänta förvärvade projektörerna två stycken lägenheter från bostadsrättsföreningen för fortsatt exploatering och försäljning. Två bostadsrätter i Göteborg som ursprungligen förvärvats under våren i syfte att öppna ett lokalkontor såldes under fjärde kvartalet. Per den 30 september 2008 hade ALM Equity totalt 13 hel- och delägda lägenheter i eget lager. Kvar i eget lager vid utgången av 2008 var 10 st hel- och delägda lägenheter, vilka efter nedskrivning om cirka 20 procent har ett bokfört värde (och uppskattat marknadsvärde) om 6,2 Mkr. Vi är nöjda med att vi genomfört detta med betydande överskott. Försålda projekt I december såldes projektet Brf Trädgårdsterrassen, Segeltorp (700 kvm), till ett mindre byggföretag. Priset motsvarade ungefärligen projektets koncernvärde i ALM Equitykoncernen. Pågående projekt Pågående byggprojekt är för närvarande Brf Smögenbaden på ön Smögen i Bohuslän där ALM Equity med PEAB som totalentreprenör uppför 24 lägenheter i varierande storlekar på ett av öns bästa lägen. Byggnationen löper på enligt plan med färdigställande i juni månad. Marknaden för försäljning av bostadsrätter på ritning försämrades stadigt under andra halvåret 2008 för att avstanna under fjärde kvartalet. ALM Equity valde därför att dra tillbaka försäljningen i projekten Brf Seaside Värmdö (32 enheter), Brf Utsikten i Norrtälje (43 lägenheter), Brf Guldkaggen på Gotland (29 enheter), Brf Kyrkklockan i Eskilstuna (18 lägenheter) samt Kalksilo 1-projektet på ön Oaxen (28 lägenheter) - tillsammans 150 enheter. Projekten är nu föremål för omfattande analyser där syftet är att skapa attraktiva produkter som kunderna är beredda att betala för på dagens marknad. Projektportföljen Projektportföljen innehöll per den 31 december bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om kvm. Antalet planerade bostadsrätter uppgick till cirka 240. Under helåret 2008 såldes 15 (50) bostadsrätter, varav ingen (2) i kvartal fyra förutom tre som sålts från eget lager, till ett försäljningsvärde av 71 (72) Mkr. Värt att beakta är att försäljningen av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade, ej levererade, bostadsrätter var den 31 december , varav 15 är sålda. 3

4 Mezzaninfinansiering I syfte att stärka koncernens likviditet, samt höja avkastningen på eget kapital i vissa projekt, finns avtal om mezzaninfinansiering i följande projekt: Projekt Ägarandel i mezzaninfinansierade projekt i procent Guldkaggen, Burgsvik, Gotland 80 Kv. Församlingshemmet, Norrtälje 80 Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla 64 Smögenbaden, Smögen 53 Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida: Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser finns att rapportera. EKONOMI Resultat för perioden oktober-december 2008 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 28,0 (45,8) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 26,9 (44,9) Mkr och fastighetsförvaltning 1,1 (0,9) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 4,5 (6,3) Mkr, motsvarande en rörelsemarginal på 16 (14) procent. Av periodens resultat på 3,2 Mkr belastade -0,3 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 3,5 Mkr. Resultat för helåret 2008 Nettoomsättningen uppgick till 157,8 (159,4) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 154,1 (153,5) Mkr och fastighetsförvaltning 3,7 (5,9) Mkr. Rörelseresultatet på 13,3 (33,6) Mkr gav en rörelsemarginal på 8 (21) %. Av periodens resultat 4,4 Mkr tillföll -1,6 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 6,0 Mkr. Fördelning av resultat mellan moderbolagets aktieägare och minoriteten är inte proportionell till följd av att minoriteten bara avser vissa projekt. Under andra kvartalet sålde ALM Equity bolag innehållande sex stycken kalksilon på ön Oaxen till ett nybildat exploateringsbolag där ALM Equity äger 70% och Andersson Company 30%. Försäljningsvärdet översteg bokfört värde med 28,3 Mkr. Den koncernmässiga realisationsvinsten (30%) som uppstått genom affären har inte påverkat resultatet utan kommer av försiktighetsskäl att redovisas senare i den successiva vinstavräkningen för projektet. Balansräkningen per den 31 december 2008 Balansomslutningen, som ökade från 298 Mkr den 31 december 2007 till 326 Mkr per den 31 mars 2008, minskade till 266 Mkr per den 31 december. Minskningen av balansomslutningen sedan 31 mars berodde främst på att tre projekt - Brf Körgossen, Brf Valla Solglänta och Brf Penseldraget - tillträddes av de slutliga köparna varför dessa projekt inte längre konsolideras i koncernens balansräkning. Därutöver har balansomslutningen främst ökat p g a fortsatt upparbetning i igångsatt projekt, Brf Smögenbaden. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter och projektfastigheter (tidigare förvaltningsfastigheter) de största posterna med 162, respektive 43 Mkr vardera. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 98 Mkr och efterställda reverslån till 48 Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 89 Mkr, soliditeten till 34 procent och andelen riskbärande kapital till 54 procent. 4

5 Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid årets utgång till 24,1 Mkr. Det ackumulerade kassaflödet för perioden januari till december uppgick till -13,2 Mkr. De igångvarande är fullt finansierade. Kortfristiga räntebärande skulder är hänförliga till projekt. Koncernens likviditet räcker för att driva bolaget vidare i mer än två år. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick för helåret till -0,3 (3,3) Mkr. Moderbolaget förfogade vid årsskiftet över 20,9 (27,5) Mkr i likvida medel.moderbolaget har inga externa lån och dotterbolagen finansieras normalt på egna meriter, utan garantier från moderbolaget. Det egna kapitalet uppgick per den 31 december till 187,3 Mkr. Soliditeten var på balansdagen 98 procent. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR SRS. För att bättre spegla verksamheten, och syftet med vissa fastighetsförvärv, har de fastigheter som tidigare klassificerats som anläggningstillgångar per den första januari 2008 omrubricerats till projektfastigheter, och redovisas som omsättningstillgångar. Planenlig avskrivning kommer fortsättningsvis inte att göras på projektfastigheterna. Motsvarande förändringar har skett avseende 2007 och Förändringarna har justerats direkt mot eget kapital ingående balans. Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5 ) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. 5

6 Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering m m - allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognosticeras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade Utdelningsförslag Styrelsen har beslutat föreslå att ingen utdelning skall utgå för det gångna verksamhetsåret. Årsstämma nominering av styrelseledamöter ALM Equity ABs årsstämma kommer att hållas på LandahlÖhmans kontor, Cardellgatan 1, Stockholm den 13 maj kl ALM Equity har inte utsett någon särskild valberedning. Nuvarande styrelseledamöter och suppleanter har deklarerat sitt fortsatta intresse för att kvarstå i styrelsen. 6

7 Årsredovisning Den fullständiga årsredovisningen kommer att hållas tillgänglig cirka tre veckor innan årsstämman den 13 maj 2009 hos ALM Equity AB, Luntmakargatan 66, Stockholm. Den kommer även att distribueras till direktregistrerade aktieägare och hållas tillgänglig på bolagets hemsida Rapportdatum för 2009: 13 maj 2009 Delårsrapport januari-mars maj 2009 Bolagsstämma 20 augusti 2009 Halvårsrapport januari-juni november 2009 Delårsrapport januari-september februari 2010 Bokslutskommuniké

8 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen okt-dec okt-dec Jan-dec Jan-dec Nettoomsättning (Not 1) Resultat av fastighetsförsäljning Rörelsens kostnader Avskrivningar Rörelseresultat (Not 2) Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat Resultat per aktie (kr) -0,03 0,44-0,16 2,41 Resultat per aktie (kr) efter utspädning -0,03 0,43-0,15 2,34 Antalet aktier (tusental) D:o genomsnitt (tusental) D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen okt-dec okt-dec Jan-dec Jan-dec Rörelsemarginal (%) Avkastning på eget kapital (%)* Neg. 31 Neg. 31 Avkastning på sysselsatt kapital (%)* Soliditet (%) Andel riskbärande kapital (%) Eget kapital per aktie (kr) 8,78 8,94 8,78 8,94 Antal produktionsstartade lägenheter Antal sålda lägenheter Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 8

9 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Andelar i intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Projektfastigheter Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Kortfristiga fordringar m.m Kortfristiga placeringstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetens andel Långfristiga räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Räntebärande skulder FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp vid periodens ingång Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv Periodens resultat Belopp vid periodens utgång

10 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Resultat före skatt Ej kassapåverkande poster Skatter Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning lagerandelar i Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Upptagna/lösta lån Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut (Not1) Nettoomsättning per segment (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Summa: (Not2) Rörelseresultat per segment (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning Resultat av fastighetsförsäljning Summa:

11 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 20 februari 2009 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på HQ Tech Market. Mer information finns på samt på