Årsredovisning. Brf New York 5

Transkript

1 Tegeluddsvägen Stockholm Årsredovisning för Brf New York Räkenskapsåret 2013

2 1 (17) Styrelsen för Brf New York 5 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Förvaltningsberättelse Fastigheten Byggnaden på Tegeluddsvägen 30, Stockholms kommun byggdes 1943 och renoverades 1997 då stammar byttes, taket lades om och 3-fas el drogs in. Av föreningens 62 lägenheter upplåts 48 med bostadsrätt och 14 lägenheter är hyresrätter. Det finns även 1 lokal och styrelsen beslutat att hyra ut ett fjärde förråd under Den totala ytan är 2639 kvm. Fastigheterna var under verksamhetsåret fullvärdesförsäkrade hos Trygg-Hansa. Lägenhetsfördelning: I föreningen finns: 45 lägenheter om 1 r o k 15 lägenheter om 2 r o k 2 lägenheter om 3 r o k Föreningen innehar en tvättstuga, en föreningslokal och fyra förråd. Taxeringsvärdet är kr för byggnaderna samt kr för mark, dvs. totalt kr. Anskaffningsvärdet är kr för mark och byggnad. Styrelse och revisorer Enligt föreningens stadgar ska styrelsen bestå av minst fem ledamöter med minst en suppleant. Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma 2013 och därpå påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Hans-Erik Lindh Ann-Sofi Sätterström Kerstin Tillenius Andreas Sankilampi Mia Matthed Joakim Niss Mikael Pettersson Ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Föreningen firma tecknas av två styrelseledamöter i förening. Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 14 protokollförda sammanträden. Utöver ordinarie styrelsemöten träffas de olika arbetsgrupperna regelbundet samt vid behov. Revisor Revisor har varit Lisbeth Rydell Jax

3 2 (17) Styrelsen har haft och har följande huvudmål för sitt arbete: Föreningen ska ha en stark ekonomi, innebärande hög soliditet och likviditet. Föreningen ska amortera på sina banklån i ungefär samma takt som motsvarar försäljning av f.d. hyreslägenheter. Föreningens fastighet ska kontinuerligt underhållas och förbättras enligt underhållsplan. Medlemsavgiften ska hållas så låg som den ekonomiska situationen medger. När ekonomin så tillåter ska medlemmarna premieras på olika sätt. Stark ekonomi och amortering i takt med försäljning av återstående hyreslägenheter Vad gäller målet om stark ekonomi så uttrycks en organisations ekonomiska styrka främst i termer av soliditet och likviditet eller förenklat uttryckt lång- respektive kortsiktig betalnings-förmåga. Soliditeten utvisar det egna kapitalets andel av det totala kapitalet i organisationen. Här har skett en kontinuerlig förbättring sedan föreningen bildades 2008 och som framgår av bil. 1. Bara under 2013 ökade det egna kapitalet med drygt 5,4 mnkr och uppgår nu till 67,18 mnkr, vilket ger en soliditet på närmare 70%. Det är svårt att göra jämförelser, men en soliditet i ett normalt fastighetsbolag ligger ofta kring eller något under 30%. Orsaken till ökningen av det egna kapitalet är naturligtvis främst de amorteringar som under åren gjorts på föreningens låneskuld, vilka i sin tur varit möjliga genom våra försäljningar av f.d. hyreslägenheter. Kassan har under året ökat från knappt 5 mnkr till drygt 7,5 mnkr samtidigt som föreningen amorterat ytterligare drygt 2 mnkr på lånen hos SBAB. Kassan översteg de kortfristiga skulderna drygt tio gånger om, vilket ger en likviditet på över 1000%. Vid föreningens bildande 2008 uppgick lånen till 39 mnkr. Därefter har amorterats enligt följande: mnkr, mnkr, mnkr, mnkr, mnkr. Under 2014 räknar styrelsen med att föreningen ska amortera ytterligare 2-3 mnkr. Därmed är ca en tredjedel av låneskulden på fastigheten avamorterad under ca 6 år. Samtidigt återstår fortfarande 14 av de 21 hyreslägenheter som fanns vid föreningens bildande och som i framtiden kan komma att säljas. Under 2014 räknar vi med att sälja minst ytterligare två lägenheter. Mot denna bakgrund ser styrelsen inget alarmerande i att vi haft ett löpande underskott i resultaträkningen i intervallet tkr de senaste åren. Det ska dock erkännas att utan inkomsterna från lägenhetsförsäljningar, som inte får tas upp som en intäkt i resultaträkningen, så hade föreningen haft en helt annan ekonomisk situation och en höjning av den sedan 2008 oförändrade månadsavgiften hade varit aktuell varje nytt räkenskapsår. Nu återstår många lägenheter fortfarande att sälja och priserna är betydligt högre än vad föreningen betalade för dem med lånade pengar år När lägenheterna är sålda bör också lånen för att köpa dem vara helt amorterade och då bortfaller också den räntekostnad på kr som belastar årets resultat. Styrelsen anser det viktigt med hög likviditet så att vi kan möta framtida underhållsbehov, höjda räntor och oförutsedda kostnader i övrigt utan att detta kortsiktigt ska drabba medlemmarna. Det är en obetydlig skillnad mellan vad vi efter hårda ränteförhandlingar betalar i räntor på våra lån och den ränta vi erhåller på vår placering av likvida medel i SBAB Bank.

4 3 (17) Föreningens fastighet ska kontinuerligt underhållas och förbättras enligt underhållsplan Sedan föreningens bildande har vi bl a byggt miljöstation, renoverat vissa fönster och hyreslägenheter, nya maskiner i tvättstugan, målat i trapphus och källare, utfört stamspolning m.m. Dessutom har en inhägnad markanläggning/trädgård för de boende anlagts i den stora del av tomten som tidigare närmast var urskog och hundrastningsplats för allmänheten. Under 2013 har ett stort arbete genomförts i syfte att förbättra husets värmesystem för att samtidigt kunna uppnå bättre värmekomfort och minskade uppvärmningskostnader. Radiatorer har monterats på samtliga element och stora delar av undercentralen är utbytt. I år följs detta arbete upp med s.k. OVK-besiktning av ventilationen, energideklaration och en planerad upprustning av fastighetens samtliga fönster. Inga nya lån har tagits upp eller kommer att tas upp för att genomföra dessa åtgärder. Däremot har avskrivningar på dessa investeringar belastat och kommer att belasta resultatet. En ny underhållsplan togs fram av fastighetskonsult från Restate AB under En ny lägenhet på ca 37 kvm har under 2013 färdigställts i föreningens f d grovsoprum samt intilliggande förråd. Vi inväntar nu slutbevis från stadsbyggnadsnämnden innan lägenheten läggs ut till försäljning. Låg medlemsavgift och tillkommande medlemsförmåner Det finns för närvarande inga planer på att höja medlemsavgiften som varit oförändrad sedan föreningen bildades Tack vare föreningens goda ekonomi efterskänktes en månadsavgift såväl 2012 som Genom ett s.k. gruppavtal med COMhem kom medlemmarna att under 2013 slippa hela sin privata kostnad för kabel-tv, bredband och hemtelefoni genom att dessa kostnader övertogs av föreningen. För många innebar det en kostnadsbesparing på kr/månad. Förslag till behandling av ansamlad förlust Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten (kronor): ansamlad förlust årets förlust behandlas så att Till föreningens fond för yttre underhåll avsättes i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.

5 4 (17) Resultaträkning Not Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Fastighetskötsel Reparationer Periodiskt underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftskostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Styrelsekostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets resultat

6 5 (17) Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Miljöstation Fönster Tvättstuga Markanläggning Källare/Uthyrningsytor Trapphus Underhåll hyresrätt Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

7 6 (17) Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 24 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Föreningens reparationsfond Upplåtelseavgifter Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

8 7 (17) Tilläggsupplysningar Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderat till anskaffningsvärden om inget annat anges. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Avskrivningar enligt plan baserad på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader: Linjär avskrivning görs med 1% årligen på avskrivningsunderlaget beräknat på ett restvärde om 75% av anskaffningsvärdet/bokfört värde. Miljöstation: 5 år baserat på anskaffningsvärde. Fönster: 15 år baserat på anskaffningsvärde. Tvättstuga: 5 år baserat på anskaffningsvärde. Källare/Uthyrningsytor: 20 år baserat på anskaffningsvärde. Trapphus: 20 år baserat på anskaffningsvärde. Underhåll hyresrätt 10 år baserat på anskaffningsvärde. Markanläggning: 25 år baserat på anskaffningsvärde. Mark: Ingen avskrivning. Avsättning till föreningens yttre fond görs med 0,3 % av det totala taxeringsvärdet.

9 8 (17) Noter Not 1 Rörelseintäkter Rörelseintäkter Årsavgifter Årsavgifter lokaler Bortfall årsavgift Hyror bostäder Hyror lokaler Hyror förråd Hyresbortfall bostäder Kabel TV intäkter Intäkt överlåt/pantsättn Debiterad indrivning Öresutjämning Övriga intäktskorrigeringar Not 2 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel entrepr Fastighetssköts enl best Fastighetssköts gård entr Fastighetssk gård enl bes Städning entreprenad Städning enl beställning Mattor Besiktningskostnader Hissbesiktning Gård 0 0 Serviceavtal 0 0 Hisserviceavtal Förbrukningmaterial

10 9 (17) Not 3 Reparationer Hyreslägenheter Rep Hyreslägenheter Gem utrymmen Lås Tvättstuga Installationer VVS Elinstallationer Hiss Gård Utemiljö Vattenskada Not 4 Periodiskt underhåll Gemensamma utrymmen Not 5 Taxebundna kostnader och uppvärmning Elkostnad Värmekostnader Vattenkostnader Sophämtning Grovsopor Snöröjning Not 6 Övriga driftskostnader Fastighetsförsäkring Kabel-TV

11 10 (17) Not 7 Fastighetsskatt Fastighetsskatt Not 8 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Datakommunikation Inkasso Medlems-/styrelsemöten Trivselkostnader Arvode förv avtal Administration Korttidsinventarier Konsultkostnader Föreningsavg Föreningsavg ej avdragsgilla Revisionsarvode-intern Lönekostnader för utförda tjänster Arbetsgivaravgifter Förbrukningsinventarier Förbrukningsmaterial Resekostnader Påminnelser/Krav Överlåtelseavgifter Brf Pantsättningsavgifter Brf Mäklararvode Postbefordran Teknisk förvaltn enl bes Juridiska kostnader Bankavgift Övriga externa tjänster Not 9 Styrelsekostnader Styrelsearvode Arbetsgivaravgifter

12 11 (17) Not 10 Avskrivningar Avskrivning byggnader Avskrivning Miljöstation Avskrivning Fönster Avskrivning Tvättstuga Avskrivning markanläggn Avskrivning Källare Avskrivning Trapphus Avskrivning underhåll HR Not 11 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Dröjsmålsränta avgift/hyror Skatterränta-ej skattepliktig Not 12 Räntekostnader och liknande resultatposter Låneräntor Dröjsmålsränta Kostnadsräntor skattekonto Räntekostn kortfristiga skulder

13 12 (17) Not 13 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 14 Miljöstation Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 15 Fönster Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde

14 13 (17) Not 16 Tvättstuga Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 17 Markanläggning Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 18 Källare/Uthyrningsytor Ingående anskaffningsvärden Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde

15 14 (17) Not 19 Trapphus Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 20 Underhåll hyresrätt Ingående anskaffningsvärden Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 21 Övriga fordringar Avräkn skatter o avgifter Not 22 Förutbetalda kostnader Förutbetalda kostnader

16 15 (17) Not 23 Kassa och bank Handkassa Checkräkning Swedbank SBAB-konto BRF Not 24 Förändring av eget kapital Inbetalda Upplåtelse Yttre Balanserat Årets insatser avgifter fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Årets tillskjutna medel Disposition av föregående års resultat: Avsättning till yttre fond Årets resultat Belopp vid årets utgång Not 25 Skulder till kreditinstitut Nedan framgår fördelning av långfristiga lån. Långivare Räntesats % Datum för ränteändring Lånebelopp Lånebelopp SBAB 2, SBAB 2, SBAB 2, Not 26 Leverantörsskulder Leverantörsskulder

17 16 (17) Not 27 Skatteskulder Skatteskulder Beräknad fastighetsskatt Not 28 Övriga kortfristiga skulder Avräkning sociala avg Not 29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna lagstadgade sociala avgifter Uppl.räntekostnader Förutbet. hyror/avgifter Beräknat Förvaltningsarvode Restbelopp avg och hyror 0 49 Beräknat revisionsarvode Övriga upplupna kostnader

18 17 (17) Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas på årsstämma för fastställelse. Stockholm den Hans-Erik Lindh Kerstin Tillenius Mia Matthed Ann-Sofi Sätterström Andreas Sankilampi Joakim Niss Min revisionsberättelse har lämnats Lisbeth Rydell Jax Revisor