MARIEHAMNS STAD PLANBESKRIVNING STPLNR 1059 G SUN 11. PLANPROCESSEN Samrådsförfarande Godkänd av stadsutvecklingsnämnden xx.xx.

Transkript

1 G SUN PLANBESKRIVNING STPLNR MARIEHAMNS STAD Förslag till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Nyängen, kvarter, tomterna och samt tomtindelningen för stadsdelen Nyängen, kvarter, tomterna och av den.0.0 PLANPROCESSEN Samrådsförfarande Godkänd av stadsutvecklingsnämnden xx.xx.xxxx x Godkänd av stadsstyrelsen xx.xx.xxxx xx Utställd under perioden xx.xx.xxxx - xx.xx.xxxx Antagen av stadsfullmäktige xx.xx.xxxx xx Datum för ikraftträdande xx.xx.xxxx

2 BASUPPGIFTER. PLANOMRÅDETS LÄGE Planområdet som omfattar två tomter är belägen i stadsdelen Nyängen i centrala Mariehamn, norr om Bussplan med Styrmansgatan i söder, Strandgatan i väster, Servicegatan i öster och bostadshustomter med affärs- och kontorsverksamheter mot norr. PLANENS NAMN OCH SYFTE Planens namn bildas av den gällande planens stadsdelsnamn, kvartersnummer och nya tomtnummer. Syftet med planändringen är att förstora landskapets tomt och möjliggöra nya utrymmen för landskapets förvaltning. Stadens syfte är att skapa en småskalig stadsbild och anpassa till stadens karaktär. Tomternas arealer omfördelas, markanvändningen moderniseras, byggnadsrätten höjs och antalet våningar höjs.

3 . PLANBESKRIVNINGENS INNEHÅLLSFÖRTECKNING PÄRM IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER. BASUPPGIFTER.. PLANOMRÅDETS LÄGE.. PLANENS NAMN OCH SYFTE.. PLANBESKRIVNINGENS INNEHÅLLSFÖRTECKNING.. FÖRTECKNING ÖVER BILAGOR TILL BESKRIVNINGEN.. FÖRTECKNING ÖVER ANDRA HANDLINGAR, BAKGRUNDSUTREDNINGAR OCH KÄLLMATERIAL SOM BERÖR PLANEN. SAMMANDRAG.. PLANPROCESSENS SKEDEN.. STADSPLANEN.. PLANENS GENOMFÖRANDE. UTGÅNGSPUNKTER OCH UTREDNINGAR.. REDOVISNING AV FÖRHÅLLANDENA I PLANOMRÅDET. UTGÅNGSPUNKT OCH UTREDNINGAR. PLANERINGSSITUATIONEN. STADSPLANENS PLANERINGSSKEDEN.. BEHOV AV ÄNDRING AV STADSPLAN.. PLANEPROCESSENS PÅBÖRJANDE OCH BESLUT.. DELTAGANDET OCH SAMARBETE. MÅLSÄTTNINGAR OCH RIKTLINJER FÖR PLANÄNDRINGEN. REDOGÖRELSE FÖR STADSPLANEN.. PLANENS STRUKTUR.. GENOMFÖRANDE AV MILJÖNS KVALITÉTSMÅLSÄTTNINGAR.. MARKRESERVATIONER.. PLANENS KONSEKVENSER.. PLANENS TECKENFÖRKLARING OCH BESTÄMMELSER. NAMN INOM PLANEOMRÅDET. PLANENS GENOMFÖRANDE.. GENOMFÖRANDE OCH TIDTABELL.. FÖRTECKNING ÖVER BILAGOR TILL BESKRIVNINGEN - Utdrag ur generalplanen för Mariehamn för tomterna Nyängen--, gällande markanvändning, antal våningar och e-tal.. FÖRTECKNING ÖVER ANDRA HANDLINGAR, BAKGRUNDSUTREDNINGAR OCH KÄLLMATERIAL SOM BERÖR PLANEN - Utdrag ur gällande stadsplaner för Nyängen kv, Vreten kv och Storängen kv och gällande markanvändning och e-tal - Nyängen kv, tomtvis analys om e-talet höjs till. - Nyängen kv, visualisering av bef. situation och om e-talet höjs till., Strand- o Servicegatan

4 . SAMMANDRAG.. PLANPROCESSENS SKEDEN Planprocessen påbörjas med inlämnad ansökan om planändring och diskussioner med markägarna. Planeringen utgår från stadens generalplan som saknar rättsverkan vad gäller markanvändning, antal våningar och exploateringstalet. För att granska om generalplanens möjligheter och den ansökta ändringen kan genomföras på likartade tomter i närområdet har en analys gjorts utgående från gällande stadsplaner och intentionerna i generalplanen av de intilliggande kvarteren (Nyängen kv., Vreten kv. och Storängen kv. och ). Planprocessen omfattar samrådsförfarande och framtagning av planförslag i samråd med berörda förvaltningar kompletterat med planbeskrivning och tomtindelning... STADSPLANEN Stadsplanen omfattar en tomtjustering så att arealen omfördelas mellan tomterna. Markanvändningen kvarstår huvudsakligen som i gällande stadsplaner och moderniseras. Exploateringstalet höjs och byggnadsrätterna ökar. På tomterna struktureras byggnadsytorna och antalet våningar så att byggnadsvolymerna bildar högre solitära, kompakta och stadsmässiga gatubyggnader som sammanbinds av lägre byggnadsvolymer. Bestämmelser anpassar byggandet till stadens karaktär... PLANENS GENOMFÖRANDE UTBYGGNADSTIDTABELL OCH GENOMFÖRANDE Planändringen kräver inte kommunaltekniska åtgärder. Tidtabellen utgår från att stadsplaneförslaget godkänns av stadsfullmäktige sommaren 0.. UTGÅNGSPUNKTER OCH UTREDNINGAR.. REDOVISNING AV FÖRHÅLLANDENA I PLANOMRÅDET Planområdet omfattar två tomter, Nyängen-- och Nyängen--, som tillsammans omfattar. m² och är i privat ägo. Tomterna är bebygga och exploaterade i sin helhet... UTGÅNGSPUNKT OCH UTREDNINGAR Planområdet är placerat vid Bussplan i centrala Mariehamn. Planändringen ger möjlighet till en förtätning av staden och möjligheter att möta landskapets behov av utrymmen för delar av sin verksamhet varvid servicen förbättras för invånarna. En mindre bostadsvåningshustomt med affärer på gatuplan kvarstår vilket även stärker centrumfunktionerna. Utgående från de intilliggande kvarterens (Nyängen kv, Vreten kv och Storängen kv och ) gällande stadsplaner har en bedömning gjorts om tomternas motsvarande exploateringsmöjligheter. På tomt Nyängen-- finns inne på gården en stenbyggnad med välvt mellantak på järnvägsräls som byggdes ursprungligen i en våning som Fahlers bastu. Senare byggdes en våning på som förnyades. Byggnaden representerar den absoluta sista resten av hantverkarnas och industriernas Strandgata i det tidiga Mariehamn. (Källa: Boken om Mariehamn; Folke Wickström och Jerker Örjans.) Byggnaden ingår inte i stadsarkitektkansliets inventering Sammanställning av arkitektoniskt- och kulturhistoriskt värdefulla byggnader samt K-märkta

5 byggnader från år 00 men torde fylla enligt bedömning idag kriterierna för kulturhistoriskt värdefull byggnad och kunde om markägaren så önskade skyddas eller införlivas till projektet... PLANERINGSSITUATIONEN PLANER, BESLUT OCH BESKRIVNINGAR SOM BERÖR PLANERINGSOMRÅDET Generalplan Gällande generalplan för Mariehamn har inte rättsverkan. För tomt Nyängen-- stipuleras markanvändningen till HB-, område för handel och bostäder där max. ½ av den utbyggda våningsytan får användas för bostäder, antalet våningar till III-IV och exploateringstalet till.. För tomt Nyängen-- stipuleras markanvändningen till A, område för offentlig service och förvaltning, antalet våningar till III-IV och exploateringstalet till.. Då generalplanen saknar rättsverkan väcks frågan om omgivande tomter har samma möjligheter till motsvarande ändring av stadsplan som de aktuella tomterna. De två aktuella tomterna har i gällande plan och kommer i planförslaget att fortsättningsvis ha olika markanvändningar dvs. allmän tomt (tomt för byggnader för offentlig förvaltning och service) och tomt för affärs- och bostadsvåningshus. - Generellt kan konstateras att allmänna tomter är relativt få i staden och kan indelas i två grupper beroende på placeringen i stadsstrukturen; ) tomter med byggnader för vilka avsatts representativa lägen eller som av andra skäl bildar egna kvarter och avskilda öar ) tomter som utgör del av normala kvarter eller ingår i annat sammanhang med privata tomter. De allmänna tomternas exploateringstal varierar på samma sätt som e-talen i allmänhet så att A-tomternas e-tal är högre i absoluta centrum och faller i regel mot periferin. Utmärkande är att A-tomterna i centrum har lägre e-tal än närliggande centrumkvarter medan de perifera tomterna har e-tal som i regel harmonierar med omgivningen eller inte är markant högre. Den första gruppen kan i princip lättare särbehandlas utan att det skapar prejudikat som driver upp exploateringstalen. Likväl bör e-talen utan starka motiv inte sättas högre än omgivningen. Motiven för den nu aktuella tomten är att tomten är en hörntomt vid Bussplan belägen intill stadens absoluta centrum och som därför kan ges en egen dominant karaktär. - En studie av omgivande tomter och kvarter (Nyängen--,,,,, Vreten kv., Storängen kv. ) visar att de markanvändningar som dessa tomter har i gällande stadsplan enbart för tomterna runt Bussplan och alla tomter utom en i Nyängen kv. är samma som tomt nr, kvartersområde för affärs- och bostadsvåningshus. För dessa tomter varierar exploateringstalet från 0. till.. Den aktuella planändringen innebär att exploateringstalet för tomten höjs till.. Planmässigt kunde e-talen höjas runt Bussplan till. p.g.a. att tomterna i Storängen är del av absoluta centrum dock bör i varje fall stadsbildsmässiga studier göras och kraven på friyta och parkeringsnormer lösas. Bedömningen för tomterna i Nyängen kv. är att stadsbildsmässigt kan det befintliga från höjas max. till. och om parkeringsnormerna fylls genom källarparkeringar och friytan placeras på iordningsställda takterrasser. Därtill kan konstateras att den trafikökning som exploateringsökningen kunde innebära bedöms inrymmas i trafiknätets kapacitet. Stadsplan Gällande stadsplaner är för tomt nr från.0. och för tomt nr från Byggnadsordning Stadens byggnadsordning är godkänd av stadsfullmäktige.0.0 att gälla från Fastighetsindelning Stadsplanen omfattar tomterna och i kvarteret i stadsdelen Nyängen. Byggnadsförbud Byggnadsförbud råder inte. Grundkarta Grundkartan är uppgjord av FM-KARTTA OY år. Stadens infrastruktursektor har gm. mätningsenheten successivt justerat och kompletterat kartan.

6 . STADSPLANENS PLANERINGSSKEDEN.. BEHOV AV ÄNDRING AV STADSPLAN Markägaren önskar planändring för två tomter för att överföra tomtmark från den ena tomten till den andra och att höja byggnadsrätten på de båda nya tomterna samt att se över byggnadsytor och våningstalen på ytorna. Bakgrunden är landskapets behov att utöka utrymmena för Ålands polismyndighet och för att flytta en annan myndighet till samma tomt. För staden är det positivt att de planerade åtgärderna förtätar stadskärnan, skapar nya arbetsplatser och lägenheter och förbättrar tillgängligheten för personer med funktionshinder... PLANEPROCESSENS PÅBÖRJANDE OCH BESLUT Ansökan om ändring av stadsplan har inlämnats..0 och stadsplaneändringen slutförs under våren 0... DELTAGANDET OCH SAMARBETE Deltagande och växelverkan I planens beredningsskede ordnades ett samrådsmöte..0. Under samrådstiden har synpunkt inlämnats från granne norr om planområdet, Nyängen--. I synpunkten tas upp följande; - Brandmuren om ca m i tomtgräns vid Strandgatan blir fönsterlös och tråkig. - Den höga nya byggnadsvolymen i tomtgräns vid Strandgatan skuggar balkongerna på gatubyggnads södra gavel vintertid och de nedre balkongerna sommartid under största delen av dagen. - Bostadshuset mot Servicegatan kommer med sina II ½ våningar ovan mark vid tomtgräns att skugga granntomtens lägenheter vid Servicegatan och även skymma utsikten mot sydost ut över Slemmern från bostadshuset vid Strandgatan. För att undvika detta byggdes bostadshuset vid Servicegatan i II våningar. - På området mellan befintliga bostadshus och tomtgräns har synpunktläggarna parkeringsplatser längs tomtgränsen med motorvärmaruttag, en oxelrönn nära tomtgräns, sopstation och ett skyddsrum söder om befintlig byggnad vid Strandgatan. - Därtill påpekas att snö och is rasar vintertid från grannens nu befintliga hus över synpunktläggarnas bilar vilket bör undvikas när nya byggnader planeras. Stadsarkitektkansliet konstaterar att planbestämmelser och brandregelverk kräver att fasad i tomtgräns skall vara utan öppningar. Synpunktläggarens byggnad i III våningar mot Strandgatan är planerad så att vid södra gaveln i både vån II och III finns en lägenhet med balkong både mot söder och mot öster den negativa konsekvensen minskar. Såsom bebyggelsen planeras mot Service gatan kommer byggnaden närmast tomtgräns att skugga och eventuellt påverka utsikten för befintliga byggnader på granntomt en ändring till II våningar skulle motsvara gällande stadsplan. Nya byggnader på planområdet och byggande i tomtgräns skall inte påverka varken skyddsrummet som är belägen ca, m från tomtgräns eller oxelrönn eller sopstation. Olägenheter från regn, snö eller is ska inte skapa olägenheter för granne. Exploateringstalet för tomten närmast granne föreslås densamma som på andra sidan Bussplan. Det är naturligt att e-talet minskar ju längre bort tomten är från absoluta centrum. Synpunkten har beaktats i planförslaget genom att antalet våningar på tomt Nyängen-- har ändrats på byggnadsytan mot Servicegatan till II. När stadsutvecklingsnämnden och stadsstyrelsen behandlat planändringen ställs planen ut 0 dagar. Efter fullmäktiges beslut är besvärstiden 0 dagar.

7 . MÅLSÄTTNINGAR OCH RIKTLINJER FÖR PLANÄNDRINGEN Stadens målsättning är att inom områdets förutsättningar möjliggöra landskapets behov av utrymmen och att stärka områdets stadsmässighet. Markägarnas målsättning är att bygga dels nya förvaltningsutrymmen och dels ett affärs- och bostadshus. För att nå stadens och sökandens målsättning bör planändringen innehålla en omstrukturering av tomterna, för projekten nödvändig byggnadsrätt och antal våningar samt bestämmelser för att nå en anpassning till platsen och en god stadsbild.. REDOGÖRELSE FÖR STADSPLANEN.. PLANENS STRUKTUR Planområdet omfattar tomterna Nyängen-- och Nyängen-- som bildats från tomterna nr och nr genom att från tomt nr överförts m² till tomt nr. Trafikmatningen till tomterna sker från Servicegatan. Byggnadsrätten och antalet våningar höjs för tomterna... GENOMFÖRANDE AV MILJÖNS KVALITÉTSMÅLSÄTTNINGAR Kvalitetsmålsättsättningarna säkras genom planbestämmelser... MARKRESERVATIONER En tomtjustering görs mellan tomterna så att vid den gemensamma tomtgränsen överförs till tomt nr från tomt nr m² och tomten ges ett nytt tomtnummer med arealen m² och från tomt nr minskas m² och tomten ges ett nytt tomtnummer med arealen m². Markanvändningen ändras för tomt nr från AA, Kvartersområde för allmän byggnad omfattande tomt för polishus samt för annan allmän verksamhet till för tomt nr till AL, Kvartersområde för allmänna byggnader som är avsett för Ålands landskapsregerings förvaltning. Markanvändningen ändras för tomt nr från, Kvartersområde för kombinerade affärsoch bostadsvåningshus till för tomt nr till HBF, Kvartersområde för handel, förvaltning, service och bostäder. Av den totalt utbyggda våningsytan skall minst % reserveras för affärsändamål. Exploateringstalet för tomt nr höjs från. till. varvid byggnadsrätten höjs till 00 m² våningsyta. Exploateringstalet för tomt nr höjs från.0 till. varvid byggnadsrätten ändras till 0 m² våningsyta. För tomt nr kvarstår byggnadsytorna och antalet våningar för den del som motsvarar gamla polishuset. För den större norra delen struktureras byggnadsytorna från ½ III våningar mot Strandgatan till III ½ våningar och två byggnadsytor med II våningar ändras till en byggnadsyta med II våningar och en byggnadsyta för I våning (båda på källare på mark). För tomt nr justeras byggnadsytan så att en byggnadsyta mot gatan som inte får bebyggas och från Strandgatan indragen byggnadsyta för I våning och mot Strandgatan II våningar ändras till en byggnadsvolym om III ½ som placeras mot Strandgatan och en byggnadsvolym om II våningar som placeras mot Servicegatan. Målsättningen är att skapa högre byggnadsvolymer som sammanbinds av lägre.

8 .. PLANENS KONSEKVENSER Genomförandet av planen innebär att befintliga byggnader på den tidigare tomten nr rivs och ersätts av nya. Detta omfattar även byggnaden vars bottenvåning är från 0-talet och som utgör ett kulturhistoriskt minne från det tidiga Mariehamn. För granntomt Nyängen-- innebär förändringen att bostads- och affärsbyggnaden i III våningar vid Strandgatan indragen m från tomtgränsen får en försämrad utsikt från balkongerna vid gaveln. Planen möjliggör att landskapets behov av utrymmen tillgodoses och att både bostäder och affärsutrymmen i centrum ökar. Stadsplanebestämmelser reglerar byggnadsutformningen med syfte att stadsmässigheten skall stärkas och stadsbilden förbättras. Planändringen orsakar inte kommunaltekniska kostnader då vägnätets och det kommunaltekniska ledningsnätets kapaciteter är tillräckliga. Konsekvens av planändringen är att mängden obebyggd tomtmark som kommer att planteras minskar dock har dessa redan tidigare varit hårdlagda. Iordningsställd takterrass räknas som friyta/obebyggd tomtmark räknas även iordningsställd takterrass. Förtätningen är samhällsekonomiskt fördelaktig... PLANENS TECKENFÖRKLARING OCH BESTÄMMELSER Teckenförklaring och bestämmelserna följer i regel gängse modell.. NAMN INOM PLANEOMRÅDET Nya namn har inte införts på planen.. PLANENS GENOMFÖRANDE.. GENOMFÖRANDE OCH TIDTABELL Planen förväntas godkännas under sommaren 0. Stadsarkitektkansliet.0.0 Sirkka Wegelius Stadsarkitekt

9 GENERALPLAN - Markanvändning - Antal våningar - e-tal TECKENFÖRKLARINGAR: 0 A Område för offentlig service och förvaltning K HB- III - IV L Område för handel och bostäder Antal våningar. e-tal STRANDGATAN III - IV. SERVICEGATAN III - IV. 0 m L STYRMANSGATAN

10 L L L P K K m Skarpansvägen Styrmansgatan Köpmansgatan Strandgatan Servicegatan NYÄNGEN VRETEN STORÄNGEN AU AA BE e - tal Markanvänding TECKENFÖRKLARINGAR:. - e - tal GÄLLANDE STADSPLAN - Markanvändning Stadsarkitektkansliet mars 0

11 NYÄNGEN KV. Bilaga till planbeskrivning Stplnr.0.0 TOMTVIS ANALYS OM E-TALET HÖJS TILL. tomt e-tal byggrätt placering av tilläggsbyggnadsrätt nytt bplbehov o placering av bpl nytt friytebehov o plac av friyta slutsats m² v.y. NYÄ-- NYÄ--.=00 utnyttjas i nytt projekt.=0 utnyttjas i nytt projekt NYÄ--.=0 vindsvån byggs på byggnad mot Strandgatan (+ m² v.y.) till III /, + lgh bef: bpl (t+g+a) norm: abs. centrum nytt: lgh blir bpl + PT bort NYTT BEHOV: bpl placeras i garage, på tomt + friköp lgh x 0 m² = 0 m² Innebär friköp av bilplatsbehov relaterat till kontor. Bilplatsbehov relaterat till bostäder ryms på tomt. Friytebehovet ryms. Mellan de befintliga byggnaderna kan inte däck byggas. NYÄ--.=0 befintlig byggnad rivs och ersätts med gatu-o gårdshus; gatuhus g III / ( a x=, lgh/vån)00 affär+x lgh+lgh, gårdshus II (a 0) 0 kontor/affär + lgh. Ʃ 0 m² affär/kontor + lgh norm: abs. centrum 0 m² kont./0 m² =, bpl lgh ca00 m² v.y./ =, bpl NYTT BEHOV: bpl placeras i garage + på tomt + 0 friköp lgh x 0 m² = 0 m² Bilplatsbehov relaterat till bostäder får inte friköpas. Om tomten förses med däck mellan byggnaderna o delvis in i gatuhuset ryms bilplatsbehovet i garage och friytebehovet ovan däcket. NYÄ--.=00 vindsvån byggs på bef gatubyggnad (+ 0 m²) till 0 m² v.y. + lgh, ny gårdsbyggnad II vån + 00 m² v.y. + lgh norm: abs. centrum NYÄ--.= vindsvån byggs på bef gatubyggnad (+ 0 m²) till m² v.y. + lgh, ny gårdsbyggnad II vån + 0 m² v.y. + lgh bef: bpl ( g + t) nytt: 0 b.yta blir bpl NYTT BEHOV: bpl placeras i garage + på tomt + friköp norm: övriga staden bef: bpl ( g + t) nytt: lgh blir. bpl NYTT BEHOV: bpl placeras i garage + på tomt + friköp lgh x 0 m² = 0 m² Om friyta för nya bost = x 0 = 0 m² lgh x 0 m² = 0 m² Om friyta för nya bost = x 0 = 0 m² vilket inte ryms om parkeringsplatser på tomt Alla bostadsbpl ryms inte på tomt. Bilplatsbehov relaterat till bostäder får inte friköpas. Om tomten förses med däck ryms bilplatsbehovet i garage och friytebehovet ovan däcket. Alla bostadsbpl ryms inte på tomt. Bilplatsbehov relaterat till bostäder får inte friköpas. Om tomten förses med däck mellan byggnaderna och delvis in i gatuhuset ryms bilplatsbehovet i garage och friytebehovet ovan däcket. NYÄ--.=0 befintlig gatubyggnad rivs och ersätts med nytt; gatuhus /III/, m² v.y. ( a, lgh/vån)= lgh,, bef. gårdshus II = m² v.y., lgh norm: övriga staden gatubyggnad rivs bef: bpl ( g + t) nytt: lgh blir, bpl NYTT BEHOV:, = bpl placeras i garage + på p-däck lgh x 0 m² = 0 m² Om friyta för nya bost = + 0 = 0 m² Bilplatsbehovet o friyta ryms på tomt om bilplatser placeras i gatubyggnad o på o under parkeringsdäck. friytekrav 0 m² / lgh bilparkeringsnorm abs. centrum bostäder handel kontor i gatunivå bpl / m² v.y. bpl / 0 m² v.y. bpl / 0 m² v.y. bpl / 0 m² v.y. övriga bostäder handel kontor, bpl / lgh bpl / 0 m² v.y. bpl / 0 m² v.y.

12

13