Finansiella rapporter 2014

Transkript

1 Finansiella rapporter 2014 Totalresultat för koncernen 90 Balansräkning för koncernen 91 Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget 92 Balansräkning för moderbolaget 93 Förändring av eget kapital 94 Kassaflödesanalys 95 Redovisningsprinciper och noter Redovisningsprinciper Rörelsesegment Hyresintäkter Fastighetskostnader Centrala administrationskostnader Ränte- och finansiella intäkter Ränte- och finansiella kostnader Värdeförändringar Inkomstskatter Personal och styrelse Förvaltningsfastigheter Inventarier Eget kapital och substansvärde Skulder Uppskjuten skatteskuld/fordran Övriga avsättningar Derivat Finansiell riskhantering Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Andelar koncernföretag Långfristiga fordringar, koncernföretag Finansiella instrument Händelser efter balansdagen 109 CASTELLUM

2 Totalresultat för koncernen Mkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhåll Not Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Not Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Not Räntenetto Ränteintäkter Not Räntekostnader Not Förvaltningsresultat Värdeförändringar Not 8 Fastigheter Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet 14 7 Årets totalresultat Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Årets resultat efter skatt, kr 7,38 10,41 90 CASTELLUM 2014

3 Balansräkning för koncernen Mkr 31 dec dec 2013 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Materiella anläggningstillgångar Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar Not Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 13 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver 7 1 Balanserad vinst Summa eget kapital Skulder Not 14 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not Övriga avsättningar Not Derivat Not Långfristiga räntebärande skulder Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder 5 1 Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Not 21 CASTELLUM

4 Resultaträkning för moderbolaget Mkr Intäkter Not Centrala administrationskostnader Not Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat före värdeförändringar och skatt Värdeförändringar Not 8 Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Not 9 Uppskjuten skatt Not Årets resultat Totalresultat för moderbolaget Mkr Årets resultat enligt resultaträkningen Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 14 7 Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet 14 7 Årets totalresultat CASTELLUM 2014

5 Balansräkning för moderbolaget Mkr 31 dec dec 2013 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not Uppskjuten skattefordran Not Långfristiga fordringar, koncernföretag Not Summa fi nansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar, koncernföretag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 13 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Fond för verkligt värde 2 2 Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Skulder Not 14 Derivat Not Långfristiga räntebärande skulder Not Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag Leverantörsskulder 4 4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Not CASTELLUM

6 Förändring av eget kapital Koncernen, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars 2014 (4,25 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Moderbolaget, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Fond för verkligt värde Aktiekapital Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Aktiekapital Reservfond Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars 2014 (4,25 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital CASTELLUM 2014

7 Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Mkr Löpande verksamhet Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Återläggning av avskrivningar Betalt fi nansnetto Betald skatt 7 12 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 10 5 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital Kassafl öde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Förvärv av fastigheter Förändring skuld vid förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Förändring fordran vid försäljning av fastigheter Kapitaltillskott dotterföretag, netto Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamheten Nyupplåning räntebärande skulder Förändring långfristiga fordringar Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans CASTELLUM

8 Redovisningsprinciper och noter (Alla belopp i Mkr om inget annat anges.) Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information De fi nansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2014 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 2 februari 2015 och kommer att föreläggas årsstämman 2015 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Grunder för redovisningen Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tilllämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och fi nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassafl öde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassifi ceras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassifi ceras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassifi ceras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Förvaltningsresultat Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna minst 50% av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassafl ödespåverkande) sker efter kassafl ödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande infl ytande, vilket erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 22 angivna dotterföretagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast avseende Castellums innehavstid. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncern redovisningen. Omräkning av räkenskaperna till svenska kronor för den utländska verksam heten sker genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Uppkomna omräkningsdifferenser redovisas i övrigt totalresultat. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv infl yttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I fi nansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en fi nansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. 96 CASTELLUM 2014

9 Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassifi ceras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITPplaner med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det fi nns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Inkomstskatter Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22%. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde redovisas i Castellum enligt balansräkningsmetoden. Detta innebär att det fi nns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum fi nns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas eftersom det är troligt att underskottsavdragen kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Castellum har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte fi nns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassifi ceras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befi ntlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fast ställts genom en intern värderingsmodell som fi nns beskriven i not 11. I noten fi nns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden. Förvärv och försäljning Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefi ntligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin fi nansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassifi cering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En fi nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En fi nansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen fi nns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas infl yta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det fi nns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde. CASTELLUM

10 Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs. Derivat Räntederivat utgör en fi nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fl uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad fi nanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser. Enligt fi nanspolicyn ska mellan % av investering i utlandet fi nansieras i bolagets funktionella valuta. Detta kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. Castellum tillämpar säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet i de fall där valutaderivat används. Dessa redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till verkligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk, s k CVA och DVA. Eget kapital Återköp av egna aktier Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som fi nansiell intäkt. Resultat per aktie Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Avsättningar Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det sannolikt kommer att innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelser som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering. Definition av rörelsesegment Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografi skt område. Rörelsesegment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalys Kassafl ödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringseller fi nansieringsverksam hetens kassafl öden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är fi nansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovisningsregler Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU Nya standarder vilka trätt i kraft 2014 Nya standarder som trätt ikraft 2014 har inte medfört någon påverkan på Castellums fi nansiella rapportering. De viktigaste, och de standarder som potentiellt kan komma att påverka Castellums framtida redovisning, är IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang och IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra företag. IFRS 10 bestämmer när bestämmande infl ytande, och därmed konsolidering, ska ske medan IFRS 11 reglerar redovisningen av innehav utan bestämmande infl ytande. IFRS 12 anger upplysningskrav för företag som innehar andelar som inte konsolideras. Förändringar i befintliga standarder vilka trätt i kraft 2014 Som en följd av införandet av ovanstående rekommendationer har IAS 27 Separata fi nansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures uppdaterats. Inte heller dessa förändringar har medfört någon förändring av Castellums redovisning. Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2015 Den 13 juni 2014 godkände EU IFRIC 21 Levies vilken anger att statliga avgifter, för Castellums del fastighetsskatt, ska skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår, vilket sker den 1 januari varje år. Castellum förtidstillämpar IFRIC 21 fr o m andra kvartalet Den nya tolkningen ger en mindre påverkan på balansräkning löpande under året men påverkar inte ställningen vid årsskiftet. Tolkningen har ingen påverkan på resultaträkningen. Förändringar i svenska regelverk Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer, innehåller anpassningar kopplade till genomförda förändringar i IFRS. Förändringar gjorda under 2014 har inte haft någon påverkan på Castellums redovisning. 98 CASTELLUM 2014

11 Not 2 Rörelsesegment Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka och Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping och Linköping). Rörelsesegmenten är identifi erade efter geografi ska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper, varför dessa presenteras som ett rörelsesegment. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter. Rörelsesegment Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Ofördelade poster Summa segment Hyresintäkter, externt Fastighetskostnader Driftsöverskott Centraladministration Ränteintäkter Räntekostnader Förvaltningsresultat Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivat Resultat före skatt Skatteintäkt Skattekostnad Årets resultat Förvaltningsfastigheter varav årets investeringar Övriga tillgångar S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kap. och skulder Av koncernens externa hyresintäkter avser 41 Mkr (40) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark och 530 Mkr (466) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark. Not 3 Hyresintäkter Hyresvärde De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till Mkr (3 249). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 1% (1%) mot föregående år. Kontor/butik Lager/industri Totalt Hyresvärde, kr/kvm Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Totalt Omförhandling De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2015 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,3 år (3,3). Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel av värdet Kommersiellt, löptid % % % % % % Summa % Bostäder P-platser och övrigt Totalt CASTELLUM

12 Ekonomisk uthyrningsgrad Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2014 var 88,7% (88,4%). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den till 88,2% (87,0%) och för lager- och industrifastigheter till 89,7% (91,1%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 417 Mkr (467). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 10 Mkr (11) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 304 Mkr (366), varav 55 Mkr (96) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 246 Mkr (261), varav 12 Mkr (23) avsåg konkurser och 36 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 58 Mkr (105). I kvartalets nettouthyrning ingår två större uppsägningar om 32 Mkr med avfl yttning först om 16 respektive 24 månader. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Totalt uthyrningsgrad Storgöteborg 91,6% 92,1% 91,7% 96,5% 91,6% 94,1% Öresundsregionen 84,6% 83,3% 86,8% 89,1% 85,3% 85,0% Storstockholm 83,5% 81,9% 88,6% 85,2% 85,4% 83,1% Mälardalen 91,5% 90,3% 88,4% 91,1% 90,8% 90,5% Östra Götaland 89,0% 87,2% 92,0% 85,2% 89,3% 86,8% Totalt 88,2% 87,0% 89,7% 91,1% 88,7% 88,4% Riskspridning, kreditrisk Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca kommersiella kontrakt och 150 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel Kommersiellt < 0, % 202 7% 0,25-0, % % 0,5-1, % % 1,0-3, % % > 3, % % Summa % % Bostäder 154 2% 13 1% P-platser och övrigt % 34 1% Totalt % % De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan. Kontrakts- Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICS-kod) kontrakt värde, Mkr Andel Energi (10) % Material (15) % Industrivaror (2010) % Leverantör av kommersiella tjänster (2020) % Transport (2030) % Detaljhandel (2550) % Övriga sällanköpsvaror/tjänster ( ) % Dagligvaror (30) % Hälsovård (35) % Finans och fastighet (40) % Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) % Teknisk hårdvara (4520) % Telekomoperatörer (50) % Kraftförsörjning (55) % Kommunal och statlig verksamhet m m % Totalt % Antal Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt. Koncern Moderbolag Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt Bostäder 4 9 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och Avtalade hyresintäkter senare än 5 år Summa Hyresfordringar Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 13 Mkr (23) är förfallna. Moderbolaget Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster. Not 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2014 till Mkr (1 105), motsvarande 307 kr/kvm (307). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2014 till 542 Mkr (583), vilket innebär 146 kr/kvm (161). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 81% (96%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 9 Mkr (6), motsvarande 0,3% av hyresintäkterna. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 136 Mkr (125), vilket innebär 37 kr/kvm (35). Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2014 var 27 Mkr (26) varav cirka hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2014 års utgång hade Castellum 89 fastigheter upplåtna med tomträtt. Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock fi nns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. Koncern Moderbolag Avtalade framtida tomträttsavgälder Avtalade tomträttsavgälder år Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år Summa Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 170 Mkr (169) motsvarande 48 kr/kvm (47). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen för 2014 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri. 100 CASTELLUM 2014

13 Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2014 till 221 Mkr (202), vilket innebär 68 kr/kvm (57). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighetsförvaltning innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 131 Mkr (112) ersättningar till anställda och 10 Mkr (9) avskrivningar på inventarier. Sammanfattning fastighetskostnader Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Fastighetskostnader Kontor/butik Lager/industri Totalt Kr/kvm Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning/fastighetsadministration Totalt Not 5 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, fi nansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 71 Mkr (56) ersättningar till anställda och 2 Mkr (2) avskrivning på inventarier. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 15 Mkr (8). Ersättning till revisorer Koncern Moderbolag Ersättning till revisionsbyråer Revisionsuppdrag Revision utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga tjänster Summa Av koncernens totala ersättningar om tkr (4 585) avser tkr ( ) ersättning till Deloitte (nyvalda) och tkr (4 349) ersättning till KPMG (avgående), 150 tkr (236) ersättning till EY och 304 tkr ( ) ersättning till övriga byråer. Not 6 Ränte- och finansiella intäkter Koncern Moderbolag Ränteintäkter Erhållna koncernbidrag, dotterbolag Anteciperad utdelning, dotterbolag Ränteintäkter, dotterbolag Övriga fi nansiella intäkter Summa Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 7 Ränte- och finansiella kostnader Koncern Moderbolag Räntekostnader Räntekostnader, dotterbolag Övriga fi nansiella kostnader Summa Årets fi nansnetto uppgick till 664 Mkr ( 702). Under året har 17 Mkr (26) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivå om 3,3% (3,7%) använts. Av koncernens räntekostnader avser 396 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 407 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat. Not 8 Värdeförändringar Fastigheter Svensk fastighetsmarknad kännetecknades 2014 av stark efterfrågan och hög omsättning. Totalt uppgick transaktionsvolymen till ca 160 miljarder kr (100), vilket är i nivå med rekordåren Särskilt hög var omsättningen under fjärde kvartalet då den uppgick till närmare 70 miljarder kr (35). Trots fortsatt starkt inhemskt intresse kan ökat utländskt intresse noteras utländska köpare stod för 17% (13%) av volymen. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 76% (69%) av volymen. Intresset för kontorsfastigheter är stabilt och utgör fortsatt det största segmentet, dock har intresset för samhällsfastigheter och hotell ökat. Storstadsregionerna står för 62% (58%) av volymen. I absoluta tal kan dock en markant ökning av intresset för marknaderna utanför storstäderna konstateras. Värdeförändringar 2014 uppgick till 344 Mkr (328), motsvarande 0,9% (0,9%). Under året noterades en allmän prisuppgång varför en sänkning av marknadens genomsnittliga avkastningskrav gjordes med 0,1% i de interna värderingarna. Detta, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, projektvinster och ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå har resulterat i en värdeförändring om sammantaget 488 Mkr. Genomförda fastighetsförsäljningar har medfört en värdeförändring om 144 Mkr. Försäljningspris netto uppgick till Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 163 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till Mkr, översteg senaste värdering om Mkr med 19 Mkr. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,1% per år, vilket är i nivå med infl ationen. Derivat Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 657 Mkr (429). Värdet på Castellums valutaderivat har under året ändrats med 17 Mkr ( 7) där den effektiva delen i värdeförändringen om 14 Mkr ( 7) redovisas i övrigt totalresultat. Not 9 Inkomstskatter Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22%. I resultat räkningen fördelas skatten på aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försäljningar av fastigheter samt befi ntliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. CASTELLUM

14 Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av fi nansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör negativa värdeförändringar på sådana instrument en avdragsgill post medan värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt. Som framgår av tabellen nedan är det skattepliktiga resultatet för 2014 lågt vilket beror på att Castellum kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar samtidigt som genomförda försäljningar huvudsakligen skett i form av skattefria andelsöverlåtelser. Betald skatt uppstår då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Aktuell Underlag 2014 Underlag 2013 Uppskj. Aktuell Uppskj. Skatteberäkning i koncernen skatt skatt skatt skatt Förvaltningsresultat Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat Försäljning fastigheter Värdeförändring fastigheter Värdeförändring räntederivat Skattepl. resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Årets skatt enligt resultaträkningen Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till Mkr. Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det fi nns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat, oaktat nyttjande av underskottsavdrag, uppgår till 7%. Koncern Moderbolag Skattekostnad/intäkt Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt på grund av: ej skattepliktig utdelning ej skattepliktig försäljning av fastighet övriga skattemässiga justeringar 14 4 Redovisad skattekostnad/intäkt Not 10 Personal och styrelse Antal anställda Koncern Moderbolag Medelantal anställda varav kvinnor varav Danmark (varav kvinnor) 3 (1) 2 (1) Löner, arvoden och förmåner Under 2014 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 3 (3) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 9 (7) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 10 (9) ledande befattningshavare, varav 3 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 34 (37) personer, varav 13 (13) kvinnor. Koncern Moderbolaget Löner, arvoden och förmåner Styrelseordförande 0,6 0,5 0,6 0,5 Övriga styrelseledamöter 1,7 1,6 1,7 1,6 Verkställande direktören * Grundlön 3,4 4,1 3,4 4,1 Rörlig ersättning 2,7 2,0 2,7 2,0 Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1 Övriga ledande befattningshavare koncern: 9 (8), moderbolaget: 3 (2) Grundlön 13,4 10,6 4,9 3,2 Rörlig ersättning 8,9 4,3 2,9 1,3 Förmåner 0,7 0,6 0,2 0,1 Övriga anställda 147,6 121,6 12,3 9,0 Summa 179,1 145,4 28,8 21,9 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör * 1,0 1,5 1,0 1,5 Övriga ledande befattningshavare (9 resp. 2) 4,3 3,6 1,5 0,9 Övriga anställda 15,7 14,7 1,6 1,3 Summa 21,0 19,8 4,1 3,7 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande 0,2 0,2 0,2 0,2 Övriga styrelseledamöter 0,6 0,5 0,6 0,5 Verkställande direktör * 2,0 2,3 2,0 2,3 Övriga ledande befattningshavare (9 resp. 2) 7,4 6,1 2,9 1,6 Övriga anställda 40,4 39,3 4,2 3,2 Summa 50,6 48,4 9,9 7,8 Totalt 250,7 213,6 42,8 33,4 * Omfattar 2013 såväl frånträdande som tillträdande VD Ersättning styrelse Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2014 att utgå med tkr, varav 585 tkr till styrelsens ordförande och 275 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 210 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman till och med årsstämman Koncernledning Under hösten har förändring skett av koncernledningen och vid årsskiftet ingick verkställande direktören, ekonomi- och fi nansdirektören och affärsutvecklingschefen i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar: En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10- procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2014 blev 78% motsvarande en kostnad om 7,4 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2014-maj Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 35 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2014 var utfallet 20% motsvarande en kostnad om 1,0 Mkr inkl sociala avgifter. Slutlig avläsning och avräkning sker i maj Ett treårigt aktiekursrelaterat incitamentsprogram löpte ut maj 2014, varför avräkning skett vilket medfört att 6,6 Mkr inkl sociala avgifter kostnadsförts CASTELLUM 2014

15 Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år. Uppsägning Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 20-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2014 till 146% (december 2013: 148%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron för året uppgick till 3% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0,4% procentenheter (1,0%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 2% (2%) respektive 3% (3%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen år 2% (3%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 4% (1%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 3% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0% (0%). Not 11 Förvaltningsfastigheter Koncern Specifikation årets förändring Ingående balans Ny-, till- och ombyggnation varav aktiverade räntekostnader Förvärv Försäljningar Värdeförändring Valutakursomräkning Utgående balans Specifi kation taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan. Årets förändring per kategori Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Ingående balans Kategoriförskjutningar Ny-, till- och ombyggnation Förvärv Försäljningar Värdeförändring Valutakursomräkning 24 8 Utgående balans Moderbolaget äger inga fastigheter. Årets investeringar Castellum har under 2014 investerat för totalt Mkr (1 768), varav Mkr (1 583) avsåg ny-, till- och ombyggnation och Mkr (185) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg Mkr Storgöteborg, 393 Mkr Mälardalen, 361 Mkr Storstockholm, 248 Mkr Östra Götaland samt 248 Mkr Öresundsregionen. Väsentliga åtaganden Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 750 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen. Påbörjade större investeringar Fastighet Investering, Mkr Varav kvar, Mkr Färdigställd Algen 1, Jönköping Kv Jägmästaren 1, Linköping Kv Drottningparken, Örebro Kv Verkstaden 14, Västerås Kv Visionen 3, Jönköping Kv Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den riskfria räntan mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential. Intern värdering Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2014 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden. CASTELLUM

16 Antaganden kassaflöde Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Antaganden per fastighetskategori , år 1 Kontor/butik Lager/industri Hyresvärde kr/kvm, Vakans 10% 9% Direkta fastighetskostnader kr/kvm Fastighetsadministration kr/kvm Antaganden avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0%. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta, kreditmarginal och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. Antagande per fastighetskategori Kontor/butik Lager/industri Realränta 3,0% 3,0% Infl ation 1,5% 1,5% Risk 4,5% - 12,5% 6,9% - 14,0% Avkastning eget kapital 9,0% - 17,0% 11,4% - 18,5% Ränta 5,5% 5,5% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 6,7% - 9,5% 8,1% - 11,3% Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 7,8% 8,9% Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 6,3% 7,4% * avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 6,9% (7,2%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning Återläggning uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott ej färdigställda projekt Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året Sålda fastigheter Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark Justerat för: Indexjustering 2015, 1% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering exkl. byggrätter om 559 Mkr (574) Genomsnittlig värderingsyield 6,9% 7,2% Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca kr/kvm (1 100). Fastighetsbeståndets värde Den interna värderingen visar ett verkligt värde om Mkr (37 752), vilket motsvarar en värdeförändring om 0,9% (0,9%). Av värdet avser Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 353 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region. Fastighetsvärde, Mkr Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Summa Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Summa Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/ 5-10% ska ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/ 5% ett värdeintervall om +/ Mkr motsvarande Mkr. Känslighetsanalys +/ 1% (enhet) Påverkan på värde, Mkr Kontor/butik Lager/industri Hyresvärde + 356/ / 159 Ekonomisk uthyrningsgrad + 356/ / 159 Fastighetskostnader 90/ /+ 39 Avkastningskrav (diskonteringsränta) 3 063/ / Vidstående känslighetsanalys visar hur +/ 1%-enhets förändring i kassafl öde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassafl öde och avkastningskrav. Extern värdering För att säkerställa värderingen har 154 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet värderats externt av Forum Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till CASTELLUM 2014

17 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 274 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +620 Mkr respektive 894 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 7%. Därtill har NAI Svefa utfört en skrivbordsvärdering av 41 fastigheter motsvarande värdemässigt 25% av beståndet. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 243 Mkr motsvarande 3%. Forums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om 132 Mkr motsvarande 1%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. Not 12 Inventarier Koncern Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Not 13 Eget kapital och substansvärde Poster i eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2014 fördelat på registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum aktier, till ett totalt nominellt belopp om kronor. Antalet utestående aktier är således , vilket är oförändrat mot föregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. I övrigt förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier, t ex konvertibler, förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, s k preferensaktier. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Kvotvärde/ aktie Aktiekapital, kr Bildande A-aktier , Nyemission, A-aktier , Split 50: ,00 Vid börsnotering , Nyemission, C-aktier , Inlösen, A-aktier , Inlösen, C-aktier , Aktiesplit 4: ,50 Årets utgång , Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Valutaomräkningsreserv Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet. Valutasäkringsreserv Avser effektiv del av orealierade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet. Balanserad vinst i koncernen Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond. Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning fi nns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Återköpta egna aktier Castellum återköpte under år 2000 totalt egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Utdelning Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2014 uppgår till 4,60 kronor per aktie, totalt 754 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning. Substansvärde Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen ska tillföras ytterligare Mkr respektive Mkr. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld ska redovisas till nominell skattesats medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 5%, innebärande att ytterligare Mkr kronor ska tillföras eget kapital. Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/ 5-10% för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/ 5% osäkerhetsintervall +/ Mkr efter skatt. Substansvärde Mkr Kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning Derivat enligt balansräkningen Uppskjuten skatt enligt balansräkningen Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%* Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt +/ / 11 * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%. Kapitalstruktur Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Utöver eget kapital fi nns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan. Castellums mål utgår från tillväxt i kassafl ödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, ska årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca Mkr. Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet ska ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. CASTELLUM

18 Not 14 Skulder Koncern Moderbolag Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen mellan ett till fem år efter balansdagen senare än fem år efter balansdagen Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld och derivat Under 2015 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om Mkr (1 952). Då dessa täcks av outnyttjade långfristiga ramar är de klassifi cerade såsom långfristiga. Not 15 Uppskjuten skatteskuld/fordran En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om Mkr (17 649), vilket med full skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om Mkr (3 883). I Castellum fi nns 218 Mkr (183) i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället ska enligt gällande regelverk inte upptas i balansräkningen, vilket framgår i efterföljande tabell. Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 154 Mkr (103), motsvarande 22% av outnyttjade underskottsavdrag om 698 Mkr (468). Underskottsavdrag Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2014 uppgå till Mkr (921). Dess förändring framgår av tabellen i not 9. Skattemässiga över- och undervärden på fastigheter Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, ska mot det koncernmässigt bokförda värdet om Mkr (37 752), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till Mkr (19 182). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med Mkr (18 570) Uppskjuten skatteskuld Underlag Skatt Underlag Skatt Underskottsavdrag Vid årets ingång Årets förändring enligt resultaträkning Vid årets utgång i balansräkningen Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Vid årets ingång Årets förändring enligt resultaträkning Förvärv via bolag Vid årets utgång i balansräkningen Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv Vid årets början Förvärv via bolag Vid årets utgång i balansräkningen Vid årets utgång i balansräkningen Totalt Vid årets ingång Årets förändring enligt resultaträkning Vid årets utgång i balansräkningen Not 16 Övriga avsättningar Övriga avsättningar avser lämnade hyresgarantier med ett maximalt åtagande till och med 31 januari 2019 bedömt till 20 Mkr (0) samt övriga åtaganden i samband med försäljning av fastigheter uppgående till maximalt 3 Mkr (0). Not 17 Derivat Värdering Castellum använder räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder dessutom valutaderivat för att åstadkomma fi nansiering i utländsk valuta. Även dessa ger upphov till värdeförändringar vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassafl öden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Per 31 december 2014 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till Mkr ( 683) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. Castellum redovisar derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan ett teoretiskt förfallande belopp under 2015 beräknas, uppgående till 316 Mkr. Motpartsrisk Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. För att begränsa motpartsrisk har Castellum standardiserade nettingavtal (ISDA) med samtliga motparter med vilka derivatavtal ingåtts vilket innebär att utestående positiva och negativa marknadsvärden kan nettas i händelse av fallissemang Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto Räntederivat Valutaderivat Bruttovärde derivat Omfattas av nettning Nettovärde derivat Framtida likviditetsflöde Framtida likviditetsfl öden hänförligt till räntederivat utgörs av betald minus erhållen ränta och framgår nedan. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid. Framtida likviditetsflöde derivat År Ränta att betala Ränta att erhålla Netto, Mkr Summa Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 170 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras. 106 CASTELLUM 2014

19 Känslighetsanalys Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genomsnittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/ 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring. Slutdatum Belopp, Mkr Anskaffningsvärde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Genomsnittlig ränta Marknadsvärde ränta +1%-enhet Marknadsvärde ränta -1%-enhet * ,1% ,4% ,8% ,2% ,0% ,4% Summa ,2% * Med antagande om att räntan inte kan understiga 0%. Valutaderivat med ett marknadsvärde om 13 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet. Not 18 Finansiell riskhantering Finansiering Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig fi nansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Castellums krediter kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier: Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen. Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter. Emission av obligationer utan ställande av säkerhet. Emission av företagscertifi kat utan ställande av säkerhet. Oavsett typ av kreditavtal innehåller avtalen sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens fi nns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad, så kallade fi nancial covenants, innebärande att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. Finanspolicy Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn. Castellum ska ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den fi nansiella verksamheten i Castellum ska bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig fi nansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald fi nansiell risknivå. I fi nanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de fi nansiella riskerna ska ske. De fi nansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn. I moderbolaget fi nns en från fi nansavdelningen skild redovisnings- och kontrollfunktion för den fi nansiella verksamheten och de fi nansiella riskerna. Riskhantering Castellum genomför fi nansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig fi nansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den fi nansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan kort- eller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade fi nansieringsbehov. Finanspolicy Mål/Mandat Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 55% 49% Räntetäckningsgrad Minst 200% 318% Ränterisk genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år 2,8 år andel förfall inom 6 månader Högst 50% 39% Valutarisk investering % fi nansieras i lokal valuta 72% övriga valutarisker Inte tillåtet Ingen exponering Upplåningsrisk Minst 50% av räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år 96% Motpartsrisk Likviditetsrisk Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser Uppfylles Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Castellums internbank arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden. Finansieringsrisk Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refi nansieringsrisken. För att uppnå maximal fl exibilitet är utnyttjade krediter i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 1 3 månader. Korta revolverande krediter möjliggör amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet ska i första hand användas för att minska utestående skulder. För att säkerställa Castellums behov av långfristig fi nansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande kreditavtal om Mkr (24 300), varav långfristigt uppgick till Mkr (21 859) och kortfristigt till Mkr (2 441). Av de långfristiga krediterna utgjorde Mkr (18 659) långfristiga bindande låneavtal i bank och Mkr (3 200) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde Mkr (1 427) kortfristiga låneavtal i bank, (0) obligationer och Mkr (1 014) utestående företagscertifi kat. Vid utgången av året var Mkr av långfristigt låneutrymme i bank outnyttjat. Castellum har således god tillgång till nyupplåning för att fi nansiera investeringar i ny- till- och ombyggnationer samt förvärv. Under året har ett nytt kreditavtal om 500 Mkr tillförts och avtal om totalt Mkr omförhandlats och förlängts. Dessutom har obligationer om Mkr emitterats och 500 Mkr återköpts inom Castellums MTN-program. Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums långfristiga krediter uppgick vid årsskiftet till 3,3 år (3,4). CASTELLUM

20 Kreditavtal/-ramar Belopp, Mkr Utnyttjat, Mkr Långfristiga bindande låneavtal i bank Kortfristiga bindande låneavtal i bank Checkkredit * Summa låneavtal MTN-program (ram Mkr) Företagscertifi kat (ram Mkr) Summa * Checkkrediter med netto likviditet om 47 i tabellen ovan fördelas i tabellen över kreditavtalens förfallostruktur nedan mellan segmenten 0-1 år och 1-2 år. Förfallostrukturen för kreditavtalen nedan visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering. Kreditavtalens förfallostruktur Utnyttjat i Avtal, Mkr Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal Ränterisk Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindningstid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Castellum valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Castellum valt att teckna kreditavtal och utge certifi kat och MTN med olika löptid. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i fi nansnettot. Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2014 uppgick räntetäckningsgraden till 318% (292%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2014 till 2,8 år (2,7), den genomsnittliga effektiva räntan var 3,4% (3,5%) och den genomsnittliga räntan för året 3,3% (3,7%). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,7 år (2,4). Kassafl ödesmässig resultateffekt nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/ 1% uppgår till 67 respektive +17 Mkr med antagande om att räntan inte kan understiga 0%. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet. Ränteförfallostruktur Krediter, Mkr Derivat, Mkr Belopp, Mkr Medelränta 0-1 år ,4% 1-2 år ,4% 2-3 år ,9% 3-4 år ,3% 4-5 år ,3% 5-10 år ,5% Summa ,4% Valutarisk Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 530 Mkr (466), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn ska mellan % av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta. I de fall där valutaderivat används tillämpar Castellum säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Transaktionsrisken i koncernen är obetydlig och ska i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader. Påverkan på fi nansiell nettoställning vid en förstärkning av SEK med 10% i förhållande till DKK uppgår till +15 Mkr. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger investment grade. Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna. Framtida likviditetsflöde Framtida likviditetsfl öde hänförligt krediter framgår nedan. Vid beräkningen har antagits att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stiborränta såsom den noterades på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöde krediter År Krediter IB Förfall Krediter UB Räntekostnad, Mkr Summa Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag Förskottsbetalda hyror Upplupna räntor Övrigt Summa Not 20 Ställda säkerheter Koncern Moderbolag Fastighetsinteckningar Långfristiga fordringar koncernföretag Summa Not 21 Ansvarsförbindelser Koncern Moderbolag Borgen för dotterbolag Summa I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen. 108 CASTELLUM 2014