Vägföreningarnas framtid Pilotprojekt för förändrat huvudmannaskap för enskilda vägar Ärende 12 TN 2017/201

Transkript

1 Vägföreningarnas framtid Pilotprojekt för förändrat huvudmannaskap för enskilda vägar Ärende 12 TN 2017/201 Sida 54 av 146

2 Tjänsteskrivelse 1(2) Dnr: TN 2017/201 Tekniska nämnden Vägföreningarnas framtid Pilotprojekt för förändrat huvudmannaskap för enskilda vägar Förslag till beslut Tekniska nämndens förslag till kommunstyrelsen Återrapportering av kommunstyrelsens tilläggsuppdrag om vägföreningarnas framtid godkänns. Ärendebeskrivning Komunfullmäktige har i direktiv uppdragit till tekniska nämnden att genomföra utredning om vägföreningarnas framtid i kommunen. Detta direktiv avrapporterades under Ks 106/2015. Under Ks 117/2015 gav kommunstyrelsen ett tilläggsuppdrag till kommundirektören att ta fram ett förslag till avtal, i samarbete med en vägförening, som särskilt belyser de juridiska och ekonomiska konsekvenserna ett förändrat huvudmannaskap innebär. Uppdraget är nu genomfört. Arbetet genomfördes med Hofterups vägförening, men efter att förhandlingarna strandat tog kommunstyrelsen ett nytt beslut att inleda förhandlingar med Möllegårdens samfällighetsförening, Ks 133/2017. Ett samarbete har skett i positiv anda med styrelsen i Möllegårdens samfällighetsförening och tre projektgruppsmöten har genomförts. Möllegårdens samfällighetsförening är en liten förening med endast 18 fastighetsägare och området är endast c:a 10 år gammalt. Föreningen har bekostat besiktningar av anläggningen under 2016 samt åtgärdat de brister som påpekades. Bedömningen är att anläggningen håller kommunal standard. Utredningen visar att kommunens ökade kostnader för drift, underhållskostnader och kapitalkostnader för övertagandet av Möllegårdens samfällighetsförenings anläggning blir c:a 49 tkr per år (se bilaga 5). För Hofterups vägförening gjordes bedömningen att de ökade kostnaderna för övertagandet skulle bli mellan tkr per år. Vad det skulle bli för resterande sju föreningar kräver noggranna beräkningar. Tekniska nämnden Rolf Perleij Rolf.Perleij@kavlinge.se Kävlinge kommun Kullagatan 2, Kävlinge kommunen@kavlinge.se Sida 55 av 146

3 2 (2) Kommunens ståndpunkt har varit att vägföreningarna ska bära kostnaderna för övergången av huvudmannaskapet för att de därefter avlastas för framtida investeringskostnader. För att säkra detta blir avtalet juridiskt komplicerat eftersom kommunen måste försäkra sig med namnunderskrifter som intygar överlåtelse vederlagsfritt från markägarna innan detaljplanearbetet genomförs. Därefter ändras huvudmannaskapet via förändrad detaljplan. De juridiska och ekonomiska konsekvenserna har belysts och presenterats och den sammantagna projektutredningens resultat blir att det är fullt möjligt att genomföra förändrat huvudmannaskap med Möllegårdens samfällighetsförening. Därför har ett förslag på avtal med tillhörande bilagor framtagits i enlighet med kommunstyrelsen uppdrag. Projektgruppen har uppmärksammat några problem med tillfartsvägar samt gång- och cykelvägar vilket ligger utanför uppdraget men som kommunen ändå bör beakta ifall fullmäktige väljer att gå vidare och teckna avtal om förändrat huvudmannaskap. Liknande förhållanden kan inträffa med andra vägföreningar och då föreslås att dessa frågor löses utanför själva uppdraget om förändrat huvudmannaskap. Beslutsunderlag Bilaga 1 - AVTAL med Möllegårdens samfällighetsförening Bilaga 2 - Handlingsplan - Lilla Harrie GA_3 Bilaga 2.2 Bild Handlingsplan Bilaga 3 - Anläggningskarta Möllegården Bilaga 4 - Detaljplan Bilaga 5 - Kostnader - Möllegården Miljö & Teknik Elektroniskt godkänd av: Göran Sandberg, samhällsbyggnadschef, Beslutet ska skickas till För kännedom Möllegårdens samfällighets styrelse, gatuingenjör, planchef, exploateringsingenjör För verkställighet Kommunstyrelsen Sida 56 av 146

4 Utkast 1 mars 2018/LINDAHL AVTAL OM GENOMFÖRANDE AV ÄNDRING AV KVARTERSMARK TILL ALLMÄN PLATS MED KOMMUNALT HUVUDMANNASKAP SAMT OM ÖVERTAGANDE AV VISSA ANLÄGGNINGAR M.M. [datum] Sida 57 av 146

5 DETTA AVTAL OM GENOMFÖRANDE AV ÄNDRING AV KVARTERSMARK TILL ALLMÄN PLATS MED KOMMNUALT HUVUDMANNASKAP SAMT ÖVERTAGANDE AV VISSA ANLÄGGNINGAR M.M. (detta Avtal ) är träffat denna dag mellan: (1) Kävlinge kommun, organisationsnummer ( Kommunen ) och (2) Möllegårdens samfällighetsförening, organisationsnummer ( Samfällighetsföreningen ). Kommunen och Samfällighetsföreningen benämns fortsättningsvis var för sig för Part och gemensamt för Parterna. 1 BAKGRUND 1.1 Gemensamhetsanläggningen Lilla Harrie GA:3 ( GA:n ) förvaltas av Samfällighetsföreningen. 1.2 Parterna har för avsikt att merparten av de anläggningar som ingår i Lilla Harrie GA:3 ska övergå till Kommunen. De anläggningar som avses övergå till Kommunen har markerats på karta samt beskrivits i beskrivning i Bilaga 3 ( Anläggningarna ). Det antecknas att Kommunens inställning är att befintlig belysningsanläggning och befintliga vatten- och avloppsledningar ägs av kommunen. Oaktat detta inbegriper definitionen av Anläggningarna (och därmed överlåtelsen av Anläggningarna enligt nedan) även befintlig belysningsanläggning och befintliga vatten- och avloppsledningar, för det fall de trots allt skulle tillhöra GA:n. 1.3 Anläggningar är belägna på kvartersmark. 1.4 För att möjliggöra en övergång av Anläggningarna till Kommunen ( Övergången ) måste vissa åtgärder genomföras. 1.5 De viktigaste åtgärderna för att genomföra Övergången är att (i) anta ny detaljplan (eller ändra befintlig detaljplan) varigenom mark som Anläggningarna tar i anspråk planläggs som allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap, (ii) Kommunen förvärvar all sådan mark från fastighetsägarna, (iii) Kommunen förvärvar Anläggningarna från Samfällighetsföreningen, samt (iv) GA:n omprövas och reduceras i omfattning på så sätt att Anläggningarna lyfts ut ur gemensamhetsanläggningen. 1.6 För genomförandet av Övergången har Kommunen upprättat en handlingsplan som Samfällighetsföreningen har tagit del utav ( Handlingsplanen ). 1.7 Parternas avsikt är att Samfällighetsföreningen ska medverka till genomförandet av Handlingsplanen och således till att Övergången ska kunna ske. Parterna ingår härmed detta Avtal för att närmare reglera dels vilket åtagande Samfällighetsföreningen ska ha, dels överlåtelsen av Anläggningarna. 2 INHÄMTA SAMTYCKEN TILL VEDERLAGSFRIA ÖVERLÅTELSER M.M. Mark som omfattas av GA:n 2.1 Samfällighetsföreningen ska kontakta samtliga fastighetsägare vars fastigheter äger del i den samfällda fastigheten Lilla Harrie S:11 där Anläggningarna (tillhörande GA:n) finns och aktivt verka för att erhålla fastighetsägarnas Sida 58 av 146 2

6 skriftliga samtycken till att fastighetsägarna vederlagsfritt ska överlåta/överföra all mark som omfattas av Lilla Harrie S:11 till Kommunen. Malldokument 2.2 Kommunen ska tillhandahålla Samfällighetsföreningen malldokument att användas för inhämtande av ovanstående samtycken. 3 PLANKOSTNADER Samfällighetsföreningen ska ersätta Kommunen för kostnaderna för detaljplanens framtagande. 4 MEDVERKA TILL ATT AVTAL OM ÖVERLÅTELSE/ÖVERFÖRING AV MARK RESPEKTIVE ANLÄGGNINGAR INGÅS 4.1 För det fall Kommunen är tillfreds med de samtycken som inhämtats enligt punkten 2 ovan och Kommunen bestämmer sig för att initiera detaljplanprocess för att ändra marken som utgörs av Lilla Harrie S:11 till allmän plats med kommunalt huvudmannaskap ska följande ske. 4.2 Samfällighetsföreningen ska aktivt verka för att fastighetsägarna som äger fastighet som är delägare i den samfällda fastigheten Lilla Harrie S:11 undertecknar avtal om vederlagsfri överlåtelse/överföring av berörd mark till Kommunen. Samfällighetsföreningen ska därvid bl.a. inhämta underskrifter på avtalen från berörda fastighetsägare. 4.3 Kommunen ska tillhandahålla de avtalshandlingar om överlåtelse/överföring som ska undertecknas. 5 ÖVERLÅTELSE AV ANLÄGGNINGARNA 5.1 Överlåtelseförklaring Samfällighetsföreningen överlåter härmed Anläggningarna till Kommunen. 5.2 Vederlagsfri överlåtelse Överlåtelsen av Anläggningarna sker vederlagsfritt. 5.3 Tillträde Anläggningarna tillträds i sin helhet vid ett tillfälle Tillträde till Anläggningarna sker per den dag som samtliga nedanstående punkter har uppfyllts; (i) (ii) Marken som utgör Lilla Harrie S:11 har kommit att utgöra allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap genom att beslut om antagande eller ändring av detaljplan vunnit laga kraft, Äganderätten till marken som utgör Lilla Harrie S:11 har övergått till Kommunen, och (iii) GA:n har omprövats genom lagakraftvunnet beslut och därmed reducerats till att inte längre omfatta Anläggningarna Äganderätten övergår till Kommunen vid tillträde Exempel: Kommunen och de relevanta fastighetsägarna ingår överlåtelseavtal varigenom marken som utgör Lilla Harrie S:11 övergår till Kommunen. Sida 59 av 146 3

7 Kommunens markförvärv förutsätter fastighetsbildning och är villkorad av att marken görs om till allmän plats med kommunalt huvudmannaskap genom lagakraftvunnet beslut om ändring av detaljplan. Kommunen beslutar om ändring av detaljplanen enligt vad som nu sagts och beslutet vinner laga kraft. Fastighetsbildning sker därefter på så sätt att den förvärvade marken genom fastighetsreglering överförs till Kommunens gatufastighet. Efter detaljplaneändringen sker ansökan om anläggningsförrättning för omprövning av GA:n på så sätt att GA:n ska reduceras till att inte längre omfatta Anläggningarna och det utrymme som omfattas av allmän plats med kommunalt huvudmannaskap enligt den ändrade detaljplanen. När det föreligger såväl lagkraftvunna beslut om (i) ändring av detaljplan, (ii) fastighetsbildning avseende marköverföringen, som (iii) omprövning av GA:n för reduktion av dess omfattning sker Kommunens tillträde till Anläggningarna då äganderätten övergår. 5.4 Förvaltning fram till tillträdet Fram till Kommunens tillträde ska Anläggningarna förvaltas av Samfällighetsföreningen på ett aktsamt och ansvarsfullt sätt som medför att skicket på Anläggningarna inte försämras. 6 MEDVERKA TILL OMPRÖVNING AV GA:N 6.1 Samfällighetsföreningen ska aktivt medverka till att GA:n omprövas. 6.2 Initiativ till omprövning ska tas sedan beslut föreligger om att anta ny detaljplan eller om att ändra detaljplan som medför att allmän plats med kommunalt huvudmannaskap tillkommer. 6.3 Kommunen äger rätt att avgöra om ansökan avseende omprövning till lantmäterimyndigheten ska inges av Kommunen eller av Samfällighetsföreningen. Samfällighetsföreningen ska iaktta Kommunens avgörande. 6.4 Förrättningskostnader och andra eventuella kostnader som är förenade med omprövningen ska bäras av Samfällighetsföreningen ensam. 7 UPPHÖRANDE AV KOMMUNENS DRIFTÅTAGANDE 7.1 Kommunen har från Samfällighetsföreningen tagit över driften av vissa delar av GA:n. Kommunens avsikt är dock att upphöra med driften av GA:n. 7.2 Vid Kommunens tillträde till Anläggningarna enligt punkten ovan inträder ett direkt ansvar för Kommunen att i egenskap av huvudman utföra drift av Anläggningarna. Något ansvarsförhållande gentemot Samfällighetsföreningen för Anläggningarna kvarstår därefter inte. 8 ALLMÄNT 8.1 Samfällighetsföreningens olika åtaganden som följer av detta Avtal ska genomföras i enlighet med sådan tidplan som Kommunen, efter samråd med Samfällighetsföreningen, låter meddela från tid till annan. 8.2 Samfällighetsföreningen ska aktivt medverka i kontakter med berörda fastighetsägare och tillhandahålla fastigetsägarna relevant information. Sida 60 av 146 4

8 8.3 Samfällighetsföreningen ska inte äga rätt till ersättning från Kommunen för sina åtaganden i detta Avtal. 8.4 Detta Avtal innebär ingen skyldighet för Kommunen att anta eller ändra detaljplaner. Samfällighetsföreningen är medveten om att beslut om att anta eller ändra detaljplan är ett beslut som tas av kommunfullmäktige och att Kommunen inte genom avtal kan åta sig att fatta ett sådant beslut. Detta Avtal har upprättats i två (2) original, av vilka Parterna har erhållit ett (1) original var. Kävlinge den [datum] KÄVLINGE KOMMUN Kävlinge den [datum] MÖLLEGÅRDENS SAMFÄLLIGHETSFÖRENING Namn: Namn: Namn: Namn: Sida 61 av 146 5

9 HANDLINGSPLAN FÖR KÄVLINGE KOMMUNS ÖVERTAGANDE AV ANLÄGGNINGAR TILLHÖRANDE KÄVLINGE LILLA HARRIE GA:3 Advokatfirman Lindahl KB Studentgatan 6, Malmö. Tel , fax , Sida 62 av 146

10 1 BAKGRUND 1.1 Inom Kävlinge kommun ( Kommunen ) finns ett flertal gemensamhetsanläggningar som utgörs av vägar, gator, park-/naturområden, lekplatser m.m. 1.2 En gemensamhetsanläggning tillskapas genom anläggningsförrättning vid sådan situation där flera fastigheter har ett gemensamt och stadigvarande behov av en viss anläggning (t.ex. parkeringsanläggning). Gemensamhetsanläggningen inrättas för att tillgodose det gemensamma behovet. Vid anläggningsförrättningen bestäms vilka anläggningar som ska ingå och vilka fastigheter som ska vara del i gemensamhetsanläggningen samt fördelas (kostnads)ansvaret för utförandet och driften av anläggningarna mellan de delägande fastigheterna. Vid nya förrättningar gällande samma gemensamhetsanläggning, dvs. omprövning av gemensamhetsanläggningen, kan omfattningen av denna förändras, exempelvis genom att en ny gata eller lekplats införlivas i eller lyfts ut från gemensamhetsanläggningen. Den totala omfattningen av en specifik gemensamhetsanläggning kan således framgå av flera beslut och förrättningar från lantmäterimyndigheten. 1.3 Lilla Harrie GA:3 är en av gemensamhetsanläggningarna inom Kommunen och de anläggningar, dvs. väg, parkering (inkl häck), allé, belysning, vatten och avlopp, GC-väg och gångvägar m.m., som ingår i Lilla Harrie GA:3 framgår, av Bilaga En gemensamhetsanläggning kan antingen förvaltas genom delägarförvaltning direkt av delägarna i gemensamhetsanläggningen eller av en samfällighetsförening, vars medlemmar i förekommande fall utgörs av fastighetsägare till delägarfastigheterna. Lilla Harrie GA:3 förvaltas av en samfällighetsförening med firma Möllegårdens samfällighetsförening, org.nr ( Samfällighetsföreningen ). 1.5 Kommunen har för avsikt att hela anläggningen som ingår i Lilla Harrie GA:3 ( Anläggningarna ) beskriven i bilaga 3, ska övergå till Kommunen. 1.6 Anläggningarna är belägna på kvartersmark. 1.7 Lilla Harrie GA:3 har genom förrättning av lantmäterimyndigheten erhållit en servitutsliknande rättighet till del av den mark där Anläggningarna finns. Lilla Harrie GA:3 har således inte äganderätt till den mark där Anläggningarna finns. Sida 63 av 146 2

11 1.8 Istället utgör marken där Anläggningarna finns en egen fastighet. Denna fastighet är en samfälld fastighet med fastighetsbeteckningen Lilla Harrie S:11. Den samfällda fastigheten ägs av ett antal fastigheter som också (i stort sett) är delägare i gemensamhetsanläggingen Lilla Harrie GA: För att möjliggöra en övergång av Anläggningarna till Kommunen ( Övergången ) måste vissa åtgärder genomföras. Denna promemoria syftar till att belysa vilka åtgärder som bör genomföras för att uppnå Övergången (handlingsplan) samt till att redogöra för motiven till de föreslagna åtgärderna De viktigaste åtgärderna för att genomföra Övergången är att (i) anta ny detaljplan (eller ändra befintlig detaljplan) varigenom den mark som Anläggningarna tar i anspråk planläggs som allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap, (ii) Kommunen förvärvar all sådan mark från fastighetsägarna, (iii) Kommunen förvärvar Anläggningarna från Samfällighetsföreningen, samt (iv) gemensamhetsanläggningen Lilla Harrie GA:3 omprövas och reduceras i omfattning på så sätt att Anläggningarna lyfts ut ur gemensamhetsanläggningen Kommunen för en dialog med Samfällighetsföreningen och avsikten är att Samfällighetsföreningen ska medverka till genomförandet av handlingsplanen och således till att Övergången ska kunna ske. För att närmare reglera vilket åtagande Samfällighetsföreningen ska ha vid genomförandet av handlingsplanen avser Kommunen och Samfällighetsföreningen att ingå ett avtal om genomförande av ändring av kvartersmark till allmän plats med kommunalt huvudmannaskap samt om övertagande av vissa anläggningar m.m. ( Avtalet ) I punkten 2 nedan redogör vi för den av oss föreslagna handlingsplanen. I punkten 3 nedan anger vi motiven och de legala övervägandena till åtgärderna i handlingsplanen. 2 HANDLINGSPLAN I syfte att möjliggöra Övergången föreslår vi följande handlingsplan, som anger föreslagna åtgärder i kronologisk ordning. 1. Förhandla fram Avtalet Kommunen förhandlar fram Avtalet med Samfällighetsföreningen. Avtalet ingås dock inte i detta skedet. Avtalet bör ges det avtalsinnehåll som framgår av avtalsutkast i Bilaga 1. De centrala åtagandena i Avtalet är att (i) Samfällighetsföreningen aktivt och utan rätt till ersättning ska verka för att markägare till den mark där Anläggningarna finns träffar överenskommelser med Kommunen om att marken vederlagsfritt ska överlåtas/överföras till Kommunen, (ii) Samfällighetsföreningen överlåter Anläggningarna vederlagsfritt till Kommunen med tillträde per den dag som äganderätten till marken övergått till Kommunen, marken utgör allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap, och gemensamhetsanläggningen har omprövats och reducerats, (iii) överlåtelsen av Anläggningarna villkoras av att ny detaljplan antas eller befintlig detaljplan ändras på sätt att marken där Anläggningarna finns ändras till allmän platsmark för vilken Kommunen är huvudman, samt (iv) Kommunens befintliga driftåtagande avseende vissa Sida 64 av 146 3

12 av Anläggningarna upphör vid övergången av Anläggningarna till Kommunen. 2. Inhämta samtycke till vederlagsfri överlåtelse m.m. Samfällighetsföreningen kontaktar samtliga fastighetsägare vars fastigheter äger del i den samfällda fastigheten Lilla Harrie S:11 där Anläggningarna finns, i syfte att få fastighetsägarnas skriftliga samtycken till att fastighetsägarna vederlagsfritt ska överlåta/överföra all mark som omfattas av Lilla Harrie S:11 till Kommunen. 3. Värdering För det fall Samfällighetsföreningen inte lyckas inhämta samtycke från samtliga fastighetsägare bör Kommunen genomföra en värdering av den samfällda fastigheten Lilla Harrie S: Avtalet ingås Sedan det står klart att berörda fastighetsägare lämnat samtycke till att vederlagsfritt överlåta/överföra mark till Kommunen ska Kommunen och Samfällighetsföreningen ingå Avtalet (om genomförande av ändring av kvartersmark till allmän plats med kommunalt huvudmannaskap samt övertagande av vissa anläggningar m.m.). Avtalet kan även ingås, trots att samtliga berörda fastighetsägare inte lämnat samtycke, om Kommunen genom värdering av mark får besked om att en kommande intrångsersättning vid inlösen av allmän plats som Kommunen ska vara huvudman för kommer vara begränsad till sådant belopp som Kommunen kan godta. 5. Planprocess initieras Kommunen påbörjar detaljplaneprocess i syfte att ta fram förslag till detaljplan i vilken marken för Anläggningarna planläggs som allmän plats för vilken Kommunen ska vara huvudman. 6. Avtal om överlåtelse/överföring av mark ingås Kommunen tar fram avtal om överlåtelse/överföring av mark till Kommunen från fastighetsägarna. Samfällighetsföreningen bistår Kommunen med att inhämta underskrifter på avtalet från berörda fastighetsägare. Avtalet ska särskilt innehålla uppgifter om att överlåtelsen/överföringen sker vederlagsfritt, att avtalet ska få ligga till grund för fastighetsbildning och att tillträde ska ske vid tidpunkt som bestäms vid den efterföljande lantmäteriförrättningen där avsedd fastighetsbildning ska ske. Avtalet med berörda fastighetsägare ska vidare göras beroende av att Kommunen fattar beslut, som vinner laga kraft, om att ändra befintlig detaljplan eller anta ny detaljplan inom aktuellt område i vilket marken för Anläggningarna planläggs som allmän plats för vilken Kommunen ska vara huvudman. Sedan Kommunen mottagit undertecknat avtal med fastighetsägare ska även Kommunen underteckna avtalet. 7. Antagande av detaljplan Kommunen beslutar om antagande av ny detaljplan eller ändring av befintlig detaljplan på så sätt att marken för Anläggningarna planläggs som allmän plats för vilken Kommunen ska vara huvudman. Sida 65 av 146 4

13 8. Fastighetsbildning Ansökan om lantmäteriförrättning i enlighet med avtalet om överlåtelse/ överföring av mark till Kommunen ges in till lantmäterimyndigheten tillsammans med överlåtelseavtalet i original. Fastighetsbildning avses ske på sådant sätt att all mark tillhörande s-fastigheten Lilla Harrie S:11 överförs till en lämplig fastighet som kommunen äger eller till att bilda en ny fastighet som inte utgör samfällighet. Sådan ansökan måste inkomma till lantmäterimyndigheten inom sex månader från avtalets undertecknande för att avtalet inte ska bli ogiltigt. För det fall detaljplanebesluten inte vunnit laga kraft vid sådan tidpunkt får ansökan ges in dessförinnan oaktat att detaljplanen då inte antagits/ändrats. 9. Omprövning av gemensamhetsanläggning Ansökan om omprövning av gemensamhetsanläggningen Lilla Harrie GA:3 ges in till lantmäterimyndigheten i syfte att reducera gemensamhetsanläggningen i omfattning på så sätt att Anläggningarna lyfts ut ur gemensamhetsanläggningen. Motsvarande sker med övriga berörda gemensamhetsanläggningar som är belägna inom sådan allmän platsmark som övergår till allmänt huvudmannaskap. 3 MOTIVERING TILL HANDLINGSPLAN 3.1 Allmänna förutsättningar Anläggningarna som Samfällighetsföreningen innehar inom Kommunen är belägna på mark som enligt gällande detaljplan är planlagd som kvartersmark För att Kommunen ska kunna överta Anläggningarna måste de legala förhållandena avseende marken där Anläggningarna finns förändras på så sätt att Kommunen dels får rådighet över marken, dels ges huvudmannaskap för Anläggningarna. För att åstadkomma detta måste den aktuella detaljplanen för relevant markområde ändras (alternativt antas ny detaljplan) till att all mark som inrymmer Anläggningarna planläggs som allmän plats och att huvudmannaskapet för allmän plats åläggs Kommunen. Därigenom tar Kommunen över det legala ansvaret för markens användning För att Kommunen ska kunna ta sitt ansvar för den allmänna platsmarken som Kommunen avses bli huvudman för måste Kommunen ta över äganderätten till marken. Därtill måste upplåtelsen som belastar marken till förmån för gemensamhetsanläggningen Lilla Harrie GA:3 upphävas samt måste äganderätten till Anläggningarna överlåtas från Samfällighetsföreningen till Kommunen Målsättningen är att äganderätten till marken ska kunna övertas genom vederlagsfri överlåtelse/överföring från berörda fastighetsägare. Skälet till detta är att Kommunen inte ska behöva utge ersättning till fastighetsägarna för marken. Om planläggning sker till allmän plats med kommunalt huvudmannaskap inträder en rättighet och en skyldighet för Kommunen att lösa in marken från fastighetsägaren. Ersättning ska därvid lämnas från Kommunen till fastighetsägaren varvid ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen (1972:719) ska tillämpas. Inlösen behandlas under punkten 3.4 nedan. Genom att träffa frivilligt avtal om vederlagsfri överlåtelse/överföring av mark undviker Kommunen den oönskade situationen att tvingas betala intrångsersättning för Sida 66 av 146 5

14 mark som Kommunen då skulle få tvångsinlösa. Det frivilliga avtalet ska tecknas innan detaljplanen ändras (alternativt ny detaljplan antas) Det torde ligga i de enskilda fastighetsägarnas intresse att gemensamhetsanläggningen Lilla Harrie GA:3 reduceras i omfattning eftersom fastighetsägarnas kostnader för gemensamhetsanläggningens drift därigenom minskar. Fastighetsägarna bör därmed ha incitament att medverka till vederlagsfri överföring/överlåtelse av mark till Kommunen Anläggningarna ligger bl.a. på mark som utgörs av en samfällighet Lilla Harrie S:11 (s-fastighet). Samfälligheten utgörs av mark som hör till flera fastigheter gemensamt Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter ( SFL ) är tillämplig på samfällighetens förvaltning (1 första stycket 1 p SFL). Enligt SFL kan förvaltning av en samfällighet ske på två sätt, genom delägarförvaltning eller i form av en samfällighetsförening. Det finns inga uppgifter i fastighetsregistret om att den nu aktuella samfälligheten (d.v.s. Lilla Harrie S:11) förvaltas av en samfällighetsförening. Lilla Harrie S:11 förvaltas därför genom delägarförvaltning, till skillnad från Lilla Harrie GA:3 som förvaltas av Samfällighetsföreningen Beslut vid delägarförvaltning fattas som huvudregel genom enhällighet bland delägarna Om delägarna inte kan enas i fråga om en viss förvaltningsåtgärd, ska, om någon delägare begär det, lantmäterimyndigheten eller den som myndigheten förordnar därtill hålla sammanträde med delägarna (delägarsammantärde) för att avgöra frågan eller, om omständigheterna föranleder det, anordna föreningsförvaltning. Vid delägarsammanträde kan samfälligheten istället fatta beslut om att bl.a. överlåta fast egendom om förslaget vid röstning på delägarsammanträdet får kvalificerad majoritet om 2/3 av de avgivna rösterna. Kostnaden för sammanträdet bärs av den av delägarna som ansökt om sammanträdet, men om sammanträdet leder fram till ett beslut om förvaltningsåtgärd ska kostnaden slutligt betalas av delägarna efter deras delaktighet i samfälligheten. Det ska beaktas att detta är en process som kan ta lång tid och vara förenad med stor kostnad. Därför kan det vara svårt att få delägare i samfälligheten att driva frågan. 3.2 Förhandla fram Avtalet Genom den tilltänkta reduceringen av gemensamhetsanläggningen minskas Samfällighetsföreningens ansvar. Det ligger således i Samfällighetsföreningens intresse att reducera gemensamhetsanläggningen. Därför bör Samfällighetsföreningen bistå Kommunen med att hålla kontakterna med fastighetsägarna och verka för att inhämta deras samtycke till överlåtelser och sedermera inhämta deras underskrifter på avtalet om överlåtelse/överföring av mark till Kommunen Som angetts ovan måste Kommunen förvärva Anläggningarna från Samfällighetsföreningen. Detta sker genom Avtalets upprättande. Kommunen bör inte utge ersättning för förvärvet av Anläggningarna. Skulle Kommunen utge ersättning skulle Kommunen kunna utdebitera sådan ersättning genom att från fastighetsägarna utta gatukostnadsersättning med stöd av PBL, vilket skulle Sida 67 av 146 6

15 leda till att de i gemensamhetsanläggningen delägande fastigheterna ändå skulle få ta kostnader. Uttag av gatukostnadsersättning är dock en administrativ process som önskas undvikas varför istället övertagandet av Anläggningarna bör ske vederlagsfritt. Överlåtelsen av Anläggningarna till Kommunen bör först ske med tillträde för Kommunen per den dag som äganderätten till marken övergått till Kommunen, marken kommit att utgöra allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap och gemensamhetsanläggningen har omprövats och därmed reducerats. Enligt utförd besiktning av Anläggningarna i närtid har det konstaterats att Anläggningarnas skick är godtagbart för Kommunen och anses hålla kommunal standard Överlåtelsen av Anläggningarna ska inte bli bindande direkt vid undertecknandet av Avtalet, utan överlåtelsens giltighet bör villkoras av att ny detaljplan antas eller befintlig detaljplan ändras på sätt att marken där Anläggningarna finns ändras till allmän platsmark för vilken Kommunen är huvudman. Om planläggning inte sker ska Anläggningarna kvarbli hos Samfällighetsföreningen som fortsätter sin förvaltning av gemensamhetsanläggningen. Överlåtelsen formuleras på sådant sätt att de av Anläggningarna som finns inom ett planområde övergår till Kommunen då ny detaljplan antas eller befintlig detaljplan ändras Trots att Samfällighetsföreningen har ansvar för förvaltningen av Anläggningarna utför Kommunen idag driften av en del av Anläggningarna. När Kommunen övertar äganderätten till Anläggningarna ska Kommunen följaktligen inte längre ha något avtalat driftansvar för Anläggningarna i förhållande till Samfällighetsföreningen. Avtalet ska därför reglera upphörande av det nuvarande driftansvaret Det antecknas att Kommunens inställning är att befintlig belysningsanläggning och befintliga vatten- och avloppsledningar ägs av Kommunen. Oaktat detta bör överlåtelsen av Anläggningarna även inbegripa dessa, för det fall de trots allt skulle tillhöra gemensamhetsanläggningen. 3.3 Inhämta samtycke till vederlagsfria överlåtelser I detta skede avses endast att skriftliga samtycken inhämtas från fastighetsägarna. Samtycket ska avse framtida vederlagsfri överföring/överlåtelse till Kommunen av mark. Bindande avtal ska ingås först senare. Avsikten med erhållandet av samtyckena är att i tidigt skede kunna utvärdera om fastighetsägarna som kollektiv är villiga att överföra sin mark vederlagsfritt. Skulle sådan vilja inte finnas kan det medföra att projektet i sin helhet avslutas. 3.4 Värdering Värdering genomförs av s-fastigheten Lilla Harrie S:11 om någon av ägarna till de delägande fastigheterna till Lilla Harrie S:11 inte lämnar samtycke i syfte att få en uppgift om vilket belopp (om något) som Kommunen skulle få utge vid en eventuell tvångsmässig inlösen av mark för allmän plats enligt 6 kap. 13 PBL Värderingen enligt ovan kan dels vara användbar vid förhandling med den/de fastighetsägare som inte vill överlåta marken och dels vara användbar som beslutsunderlag inför Kommunens beslut om huruvida planläggning ska ske så att marken kommer att utgöra allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap, trots att frivillig överlåtelse inte kan åstadkommas. Genom sådan Sida 68 av 146 7

16 planändring sätter sig Kommunen i en situation där Kommunen har att lösa marken enligt 6 kap. 13 PBL för att få kontroll över marken. Kostnaderna bör härvidlag vara av avgörande betydelse Skulle Kommunen vid värdering finna att inlösen skulle medföra en ej obetydlig ersättning bör Kommunen överväga om Kommunen ska avbryta genomförandet av handlingsplanen Enligt 6 kap. 13 PBL har en kommun rätt att lösa in mark eller annat utrymme som enligt detaljplan ska användas för en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för. Av 14 kap. 14 PBL följer även att en kommun är skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in mark eller annat utrymme som enligt detaljplanen ska användas för en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för Ersättning vid inlösen ska lämnas från Kommunen till fastighetsägaren varvid ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen (1972:719) ska tillämpas. Detta innebär att ersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar den reducering av fastighetens marknadsvärde som inlösen medför samt med tillägg om 25 procent. Därtill ska eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen ersättas Den mark som skulle kunna bli aktuell för inlösen är den del av de berörda fastigheterna som redan idag upplåts till gemensamhetsanläggningen. I litteraturen har det framhållits att sådana fastigheter som i sin helhet upplåts till gemensamhetsanläggningar normalt saknar värde. Det går därmed att argumentera för att den mark som Kommunen skulle lösa in saknar värde. För det fall Kommunen lyckas sluta frivilligt avtal med samtliga berörda fastighetsägare är dock detta utan betydelse Om inlösen aktualiseras bör Kommunen försöka träffa överenskommelser med så många delägare om att de avstår från sin rätt till ersättning från Kommunen vid Kommunens inlösen av marken med stöd av PBL. 3.5 Avtalet ingås Se punkten ovan. 3.6 Planprocesser initieras Kommunen har att bedöma om Kommunen ska verka för att anta ny detaljplan eller om det är mer lämpligt att ändring sker av befintlig detaljplan. 3.7 Avtal om överlåtelse/överföring av mark ingås Avtalen som Kommunen ska ingå med fastighetsägarna är tänkta att ligga till grund för fastighetsreglering genom vilken marken ska överföras till lämplig fastighet som Kommunen äger. Stämpelskatt utgår inte vid fastighetsreglering Avtalen med berörda fastighetsägare ska göras beroende av att Kommunen fattar beslut, som vinner laga kraft, om att ändra för fastigheten aktuell detaljplan eller anta ny detaljplan i vilken marken för del av Anläggningarna planläggs som allmän plats för vilken Kommunen ska vara huvudman. Skälet därtill är att Kommunen endast ska överta marken i det fall planläggningen till allmän plats med kommunalt huvudmannaskap kan ske. Sida 69 av 146 8

17 3.7.3 Sedan Kommunen mottagit samtliga undertecknade avtal med fastighetsägare inom ett detaljplaneområde ska även Kommunen underteckna avtalen. 3.8 Antagande av detaljplaner Se punkten 3.6 ovan. 3.9 Fastighetsbildning Tidsfrist för ansökan Förvärv av mark som utgör en samfällighet, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, ska verkställas på grundval av köpet (4 kap. 7 och 9 jordabalken 1970:994). Bestämmelsen är viktig att ta i beaktande vid förvärv av marksamfällighet (s-fastighet) och utgör en tidsgräns som måste iakttas Kommunen måste således tillse att ansökan om fastighetsbildning sker inom sex månader från det att överlåtelseavtalet upprättats. Till ansökan måste avtalet bifogas för att fastighetsbildningen sedermera ska anses ha skett på grundval av förvärvet. Panthavares rättigheter I många av de fastigheter som är delägare i Lilla Harrie S:11 finns inteckningar (pantbrev) uttagna Att mark frångår Lilla Harrie S:11 och därigenom indirekt de delägande fastigheterna innebär i regel att de delägande fastigheterna minskar i värde. Om pantbrev i fastighet är pantsatta skulle sådan fastighetsbildning således kunna medföra att pantens värde försämras. Fastighetsbildning som medför att mark frångår fastighet får därför som huvudregel endast genomföras om borgenärer som har panträtt i fastigheten medger det Medgivande behövs dock inte om fastighetsbildningen är väsentligen utan betydelse för panthavaren. Bedömningen av om fastighetsbildningen är väsentligen utan betydelse görs genom att lantmäterimyndigheten först genom en översiktlig värdering uppskattar fastighetens värde efter fastighetsbildningen och därefter bedömer om det uppskattade värdet täcker de fordringar för vilka borgenärerna kan göra gällande förmånsrätt i fastigheten. Kravet på att fastighetsbildningen ska vara väsentligen utan betydelse markerar att prövningen ska ske med försiktighet. Om det visar sig att värdet med god marginal täcker förmånsrätten i fastigheten, behöver något medgivande inte inhämtas från den berörde panthavaren. Blir utfallet det motsatta, ska medgivande inhämtas. Även när det är tveksamt om fastighetsbildningen är väsentligen utan betydelse bör medgivande inhämtas Som angetts ovan torde mark som till sin helhet är upplåten för en gemensamhetsanläggning normalt sakna värde. All mark som Kommunen övertar genom fastighetsbildningen utgörs av sådan mark. Fastighetsbildningen bör därför enligt vår bedömning komma att bedömas vara väsentligen utan betydelse för panthavarna och något medgivande från panthavare torde därför inte behöva inhämtas. Skulle dock lantmäterimyndigheten vara av annan Sida 70 av 146 9

18 uppfattning och kräva panthavares medgivande ser vi inget skäl till varför panthavare skulle neka sådant medgivande Omprövning av gemensamhetsanläggning Anläggningsbeslut (varigenom gemensamhetsanläggning inrättas enligt anläggningslag (1973:1149) ( AL )) gäller i princip för all framtid, om inte gemensamhetsanläggningens bestånd har begränsats i tid i samband med inrättandet, enligt 24 andra stycket 6 AL, eller beslutet förfaller av skäl som anges i 33 första stycket AL Det finns dock vissa relativt begränsade möjligheter till omprövning av gemensamhetsanläggning. Omprövning sker genom ny förrättning (jfr. 35 AL). Härigenom kan ett lagakraftvunnet anläggningsbeslut ändras eller bringas att upphöra. Det kan exempelvis innebära en utökning eller en begränsning av utövningsområdet. Vid omprövning tillämpas reglerna i 5-11 AL på samma sätt som vid inrättande av gemensamhetsanläggning, dock med tillägget att en omprövning inte får innebära sådan förändring av kretsen deltagande fastigheter eller fastighets andelstal att avsevärd olägenhet uppkommer från allmän eller enskild synpunkt Som huvudregel gäller att omprövning kan ske om förhållandena har ändrats på ett sätt som väsentligt inverkar på frågan. Ändrade förhållanden kan exempelvis föreligga om en ny allmän väg har byggts ut till ett område eller kommunen har dragit fram en allmän vatten- och avloppsledning. Men även i fall där förhållandena inte har ändrats sedan den ursprungliga förrättningen kan omprövning bli aktuell. Exempelvis då samtliga fastighetsägare är ense om att gemensamhetsanläggningen bör läggas ned Utan att förhållandena har ändrats får omprövning ske om det framträder ett klart behov av omprövning. Det kan i dessa fall vara fråga om olika typer av förvaltningsrelaterade problem, exempelvis på grund av att lång tid har förflutit sedan upplåtelsen och de ursprungliga andelstalen eller sektionsindelningarna inte längre är ändamålsenliga Kommunen kan ansöka om omprövning av en gemensamhetsanläggning, genom sin allmänna initiativrätt i 18 AL. För det fall samtliga fastighetsägare är överens om förändring av gemensamhetsanläggningen bör Kommunen ange detta i ansökan tillsammans med argumentation om förekomsten av väsentlig ändring och klart behov av omprövning Vår bedömning är att planläggningen av marken för Anläggningarna till allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap skulle utgöra sådant ändrat förhållande som motiverar en omprövning av gemensamhetsanläggningen. Omprövning av gemensamhetsanläggningen syftar till att reducera gemensamhetsanläggningen i omfattning på så sätt att Anläggningarna lyfts ut ur gemensamhetsanläggningen. Sida 71 av

19 Steg 1 Avtalsförhandlingar mellan Kommunen och Samfällighetsföreningen Åskådliggörande av handlingsplan Steg 2 Inhämta samtycke till vederlagsfri överlåtelse av mark från fastighetsägare Steg 4 Avtal ingås med Samfällighetsföreningen (Steg 3) Om inte samtliga fastighetsägare lämnar samtycke genomförs en värdering. Om beloppet är godtagbart fortsätter Kommunen till steg 4. Steg 5 Kommunen tar fram förslag till detaljplan Steg 6 Avtal ingås med fastighetsägare om vederlagsfri överföring av mark Steg 7 Antagande av ny/ändring av befintlig detaljplan Steg 8 Ansökan om fastighetsbildning ges in till lantmäterimyndigheten Steg 9 Ansökan om överprövning av gemensamhetsanläggning ges in till lantmäterimyndigheten Sida 72 av 146 1

20 Bilaga 1 Anläggningen utgörs av röd markering. Anläggningen innefattar väg samt GC-väg med 2 meter grönyta vid sidan om vägarna samt grönyta öster om GC-vägen, parkeringsplats med häck och två gångar. Lantmäteriet, Staffanstorp, Lomma, Kävlinge Sida 73 av 146

21 Sida 74 av 146

22 Tekniska nämnden 1(1) Möllegården - Kostnader Vid ett komplett övertagande av Möllegårdens samfällighetsförening kommer kostnadsökningar uppstå till följd av ökade drifts- och underkostnader samt till följd av investeringar. Sammantaget bedöms kommunens årliga kostnader långsiktigt öka med c:a 50 tkr rörande Möllegårdens samfällighetsförening under förutsättning att skötselnivån i området ska motsvara övriga kommunen. Fördelningen av kostnaderna redovisas nedan. Driftskostnader Med utökning av skötsel av häckar, träd, gräs, papperskorg etc blir utökningen av den fasta ersättningen med nuvarande avtal 22 tkr/år. Kostnaden kan komma att ökas/sänkas i kommande upphandlingar. Detta beror även på vilken nivå som väljs vid renovering/underhåll som görs i det allmänna området. Utöver upphandlad drift kommer akutåtgärder alltid att dyka upp, s k ÄTOR. Investering Utöver grundavtalet har kommunen årligen underhållskostnader för t ex renovering av brunnar, nertagning av träd, åtgärder i buskage, omhändertagande av avvattningsytor, byte av asfalt, nya armaturer på gatubelysningen mm. Årlig investeringskostnad beräknas till 23 tkr/år. Summering av kostnader Totalt ökad drift 49 tkr/år - Varav normal skötsel 22 tkr - Varav ÄTOR/akutåtgärder 4 tkr - Varav investering (kapitalkostn) 23 tkr/år Tekniska nämnden Sida 75 av 146 Kullagatan 2, Kävlinge Klicka här för att ange text.