GöteborGs LokaLer Årsredovisning 2013

Transkript

1 Göteborgs Lokaler Årsredovisning 2013

2 Det här är GöteborgsLokaler GöteborgsLokaler äger och förvaltar stadsdelstorg, butiks- och kontorslokaler i Göteborg. Bolaget bildades 1996 och ingår i Framtidenkoncernen som är helägd av Göteborgs Stad. Hälften av de förvaltade ytorna ligger vid lokala stadsdelstorg. Målet är att skapa trivsamma, trygga och tillgängliga torg med ett gott utbud av det som göteborgaren behöver i sin vardag. På så sätt bidrar GöteborgsLokaler till stadens infrastruktur och till att bygga ett hållbart Göteborg. Förvaltade ytor m 2 Förvaltade hyresavtal Totala hyresintäkter Fastighetsvärde Fastighetsresultat avtal kr kr kr Uthyrningsgrad, m² 90,7 % Resultat efter finansnetto kr Soliditet 51 % Hyresgästindex 67 Motiverad medarbetarindex 77 GöteborgsLokaler årsredovisning

3 förvaltningsberättelse Innehåll VD har ordet Förvaltningsberättelse Ägarförhållande...4 Ägardirektiv...4 Lokaler för handel och kontor i omvärlden...4 GöteborgsLokalers fastigheter...5 Koncerngemensamma funktioner...6 Styrmodell och måluppfyllelse...6 Styrinstrument och intern kontroll...7 Medarbetare...7 Miljö...7 Finansiell information...8 Risk- och känslighetsanalys...8 Utsikter Förslag till vinstdisposition...9 Fem år i sammandrag...10 Definitioner...11 Finansiella rapporter Resultaträkning...12 Kommentarer till resultaträkning...13 Balansräkning...14 Kommentarer till balansräkning...15 Förändringar i eget kapital...16 Kassaflödesanalys...16 Noter...17 Revisionsberättelse...26 Granskningsrapport...27 Styrelse, företagsledning och revisorer...28 Fastighetsförteckning...29 HÅLLBARHETSREDOVISNING Vår syn på hållbarhet...30 Vår värdegrund...30 Hållbara handelsplatser...30 Ekologiskt ansvarstagande...31 Socialt ansvarstagande...34 Ekonomiskt ansvarstagande...34 Mot en hållbarare framtid GöteborgsLokaler årsredovisning 2013

4 förvaltningsberättelse VD har ordet En ny roll i staden Precis som tidigare år avslutades 2013 med marknader och andra aktiviteter på torgen inför julen. Det började redan i slutet av november på Kyrkbytorget, i Bergsjön och Tuve, och fortsatte sedan med glögg, körsång och lucior på de andra torgen. I Haga har tusentals besökare vandrat mellan butiker och marknadsstånd på den traditionella julmarknaden som ägde rum alla fyra helgerna i advent. Haga är också ett av Göteborgs största utflyktsmål runt jul och erfarenheterna av hur vi arbetar där och vid andra torg och handelsplatser tar vi med oss i utvecklingsarbetet i andra delar av staden. Vår kunskap tas till vara allt mer av vår ägare, Göteborgs Stad. Vi är med i diskussioner om såväl området runt Kvillebäcken som Skeppsbron. Det är en spännande utveckling, både i staden och av vår roll. Bolagsöversynen i Göteborgs Stad har lett till att vi, från och med 2014, lämnat Framtidenkoncernen och numera ingår i en ny konstellation med Higab som moderbolag. Tillsammans med Higab, Parkeringsbolaget, Älvstranden Utveckling och Scandinaviumbolaget bildar vi ett kluster som får ansvar för stadens kommersiella lokaler. Det innebär inte att vårt samarbete med de tidigare systerbolagen inom Framtidenkoncernen upphör. Tvärtom. Vi har fortsatt mycket gemensamt två tredjedelar av all yta vi förvaltar ägs av bolagen inom Framtidenkoncernen. Dessutom finns den gemensamma IT-supporten inom vårt bolag. Det ska bli spännande att se hur vi ytterligare kan utveckla arbetet tillsammans med både tidigare och nuvarande systrar. Under året har vi kunnat bidra till att Göteborg får 108 nya studentlägenheter. Det är det före detta äldreboendet på Lisa Sass gata i Backa, nära Selma Lagerlöfs Torg, som byggts om och står klart för inflyttning i februari Vi är stolta över att kunna vara med och göra Göteborg till en än mer attraktiv studentstad, samtidigt som vi påbörjar förnyelsen av Selma Lagerlöfs Torg. Där pågår planeringsarbetet av etapp 1 för fullt inom ramen för Framtidens Selma. På stadsdelshuset vid Selma Lagerlöfs Torg har vi förresten satt upp solceller som även fungerar som solavskärmning. Sedan juni månad har de genererat drygt kwh! Ett annat stort projekt som påbörjats under året är Polisens nya lokaler på Hjällbo Lillgata. Där ska omkring 200 poliser och civilanställda arbeta med start hösten 2014, då stationerna i Angered och Kortedala flyttar dit. Innan dess ska den drygt kvadratmeter stora lokalen byggas om, med allt vad det innebär av säkerhet och skydd som omgärdar den typen av byggnad. Lika viktigt som att hitta nya hyresgäster och verksamheter, är det att måna om dem vi redan har. Årets undersökning bland hyresgästerna visade bland annat att värdbetyget stigit. Det innebär att hyresgästerna tycker att vi har blivit bättre på att lyssna och ta till oss synpunkter samt på kundvård och personlig service. Däremot har det sammanlagda betyget för upplevd trygghet sjunkit, även om det skiljer sig mellan torgen. Därför är det viktigt att jobba vidare med vad som kan göras för respektive torg för att öka tryggheten. Även medarbetarna har gett GöteborgsLokaler bra betyg! I årets medarbetarundersökning landade Motiverad medarbetar-index på 77, vilket är ett mycket bra betyg. Att vi har engagerade och motiverade medarbetare sedan länge tillbaka är ju väl känt. Mitt uppdrag är att se till att förutsättningarna för det är de bästa. I våras sprang omkring hälften av alla medarbetarna, inklusive jag själv, Göteborgsvarvet! Det är en del av vår satsning på friskvård och att skapa ett gott klimat i företaget. För friska och motiverade medarbetare gör ett bra jobb. Så enkelt är det. Göteborg februari 2014 Robert Hörnquist VD för GöteborgsLokaler GöteborgsLokaler årsredovisning

5 förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, organisationsnummer , avger härmed redovisning av bolagets verksamhet under Ägarförhållande Förvaltnings AB GöteborgsLokaler är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden, som har Göteborgs Stad som ensam ägare. Ägardirektiv Ägardirektivet beslutades av koncernstyrelsen i Förvaltnings AB Framtiden GöteborgsLokalers roll för att stärka Göteborgssamhället GöteborgsLokaler ska vara en betydande aktör på fastig hetsmarknaden genom att värna och aktivt arbeta för att utveckla de kommersiella fastigheterna. Bolaget ska bidra genom att skapa lokala och levande handelsoch mötesplatser i bostadsområdenas närhet i syfte att åstadkomma en positiv inverkan på de närboendes livskvalitet. Handelsplatserna ska kännas trygga och ha ett utbud och servicenivå som matchar kundernas behov. Bolagets dialog med Göteborgssamhället är viktig och ska präglas av öppenhet. GöteborgsLokaler ska ha ett långsiktigt hållbart förhållningssätt och låta ett helhetstänkande, som beaktar såväl ekologiska som sociala och ekonomiska aspekter, vara vägledande vid fullgörande av sitt uppdrag. Verksamhet och organisation GöteborgsLokaler äger och förvaltar stadsdelstorg, butiks- och kontorslokaler i Göteborg. Organisation delas in i en bolagsgemensam och en koncerngemensam del. Merparten av bolagets 57 anställda finns inom den bolagsgemensamma delen. Lokaler för handel och kontor i omvärlden Runt om Göteborgsområdet planeras för nya kommersiella lokaler för handel, främst genom att bygga om och till befintliga handelsplatser, till exempel Nordstan, Avenyn, Rosenlund och Kulan i Gamlestaden. Även extern- Framtidens IT KONCERNGEMENSAMMA Skatt Styrelse VD Förvaltning Teknik & miljö BOLAGSGEMENSAMMA Marknad & kommunikation Ekonomi & personal Säkerhet & internkontroll 4 GöteborgsLokaler årsredovisning 2013

6 förvaltningsberättelse handeln förväntas bli större. I Sisjön byggs allt mer och handeln i Bäckebol fortsätter att växa. Köpcentrumet Allum planerar att bygga ut. Efterfrågan på kontor är stor, framför allt på moderna lokaler i centrala lägen. Under andra kvartalet 2013 uppgick vakansgraden till 6,3 procent, men den varierar stort beroende på geografiskt läge. Marknad vakansgrad Q CBD * 3,9 % Övriga Innerstaden 3,6 % Norra Älvstranden 9,8 % Västra Göteborg 14,3 % Mölndal 7,8 % Övriga Hisingen 9,8 % Östra Göteborg 8,0 % * Central Business District Källa: Business Region Göteborgs rapport Läget i Göteborgsregionen 2013 GöteborgsLokalers fastigheter GöteborgsLokalers fastighetsförvaltning arbetar utifrån två uppdrag; externförvaltning fastighetsförvaltning med driftsnetto ansvar eller med intäktsansvar ägda fastigheter förvaltning av eget bestånd Externförvaltning Externförvaltningen omfattar lokaler i bostads- och parkeringshus där samarbetsavtal finns med systerföretagen i koncernen och Gärdsås Torgbolag. I avtalen ingår ansvar för uthyrning och förädling av lokalbeståndet, men ingen teknisk förvaltning. Externförvaltningen omfattar även förvaltning med driftsnettoansvar. Här ingår Landala Torg och delar av Wieselgrensplatsen, som ägs av Fastighetskontoret, fastigheterna Scandinavium och Frölundaborg, som ägs av Scandinaviumbolaget, samt Rysåsens fastighet i Backa som ägs av Förvaltnings AB Framtiden. Den uthyrningsbara ytan för externförvaltningen uppgår till m². Ägda fastigheter GöteborgsLokalers ägda fastigheter finns i hela Göteborg och omfattar lokaler vid 19 stadsdelstorg samt vård- och kontorsfastigheter. Oftast är bolaget den dominerande fastighetsägaren i respektive område vilket ger en betydelsefull position. Företaget är starkt representerat i nordost och på Hisingen. Fastigheterna är främst byggda under 1950-, och 1970-talen, samtidigt som bostadsbyggandet tog fart i Göteborg. De är till sin karaktär formade efter den tidens behov av handel och service. Det innebär att fastigheterna ligger centralt i stadsdelarna, men en bit från trafiklederna. De kommersiella lokalerna i ägda fastigheter består i huvudsak av kontor, butiker och lager samt fritids- och samlingslokaler. Den uthyrningsbara ytan uppgår till m². Planerat underhåll Det planerade underhållet har följt bolagets femåriga underhållsplan, där prioritering ligger på att långsiktigt underhålla fastigheterna på ett sådant sätt att de tekniska och ekonomiska värdena säkerställs. I detta ligger hyresgästanpassningar, renovering av fasader, fönster och tak samt tekniska installationer. Investeringar Årets fastighetsinvesteringar uppgick till 59 mnkr (21) inklusive energiinvesteringar. Projekten har till största delen varit av mindre och medelstor karaktär samt tre större projekt inom ramen för beslutad budget. Härutöver har en fastighet om cirka m² omvandlats till studentbostäder. Fastigheternas värde Bolagets fastighetsbestånd har vid utgången av 2013 ett beräknat avkastningsvärde på 951 mnkr (815) vilket överstiger det bokförda värdet plus restvärde av de finansiella anläggningstillgångarna med 418 mnkr (265). Årets värdering innebär en ökning av avkastningsvärdet med 16,6 procent jämfört med föregående år. Det totala värdet på 951 mnkr motsvarar kr/m² (4 802). tabell 1 GöteborgsLokalers totala förvaltning Antal kontrakt Yta m 2 Hyresvärde** mnkr Ytvakans % Externförvaltning ,6 % Ägda fastigheter ,3 % ,5 % ** Hyresvärde avser 2013 års hyror GöteborgsLokaler årsredovisning

7 förvaltningsberättelse Koncerngemensamma funktioner Framtidens IT Koncernens gemensamma IT-support ansvarar för drift och support av infrastruktur, kommunikation och basapplikationer för samtliga bolag inom Framtidenkoncernen. Verksamheten sysselsätter 17 personer och utgör ett verksamhetsområde inom GöteborgsLokaler. IT-supporten sköter för närvarande driften av närmare 200 servrar, kommunikation till cirka olika punkter i Framtidenkoncernens fastigheter och supporten för drygt användare. Större projekt som IT-supporten har arbetat med under 2013 är implementering av Office 365, nytt intranät för koncernen samt Framtidens Bredband. Styrmodell och måluppfyllelse Grunden i planeringen av GöteborgsLokalers verksamhetsår är Göteborgs Stads budget, Framtidenkoncernens affärsplan och årets förutsättningar, bolagets affärsplan 2015, resultat från genomförda undersökningar samt omvärldsanalyser. Utifrån detta tar bolaget fram inriktningen för GöteborgsLokaler. Därefter görs för varje handelsplats en faktasammanställning som kompletteras med handlingsplaner och målsättningar. Dessa aggregeras sedan till bolagsnivå och redovisas i den årliga verksamhetsplanen, som följs upp vid tre prognostillfällen under året. GöteborgsLokaler planerar, arbetar och följer upp verksamheten enligt balanserad styrning och de fyra perspektiven hyresgäst, medarbetare, ekonomi och verksamhet. Hyresgästperspektivet bygger på torgbetyg. Torgbetyget baseras på Framtidenkoncernens undersökning bland bostadshyresgästerna, det vill säga torgens kunder. På frågan vilket helhetsbetyg ger du/ni ert lokala centrum/torg? gav 74 procent betyget bra eller mycket bra. Då det är första året mätningen görs finns inget måltal. Medarbetarperspektivet definieras med motiverad medarbetar-index, MMI. Den första MMI-mätningen gjordes 2011 och GöteborgsLokaler fick då index 77. I årets undersökning bibehölls det goda resultatet på 77 vilket var årets mål. Ekonomiperspektivet bygger på fastighetsresultat. Det består av driftsöverskott plus övriga intäkter och kostnader, minskat med centrala kostnader, exklusive poster av jämförelsestörande karaktär såsom utökat underhåll, fastighetsförsäljningar och koncernledningsarvode. Fastighetsresultat för 2013 uppgick till 34,7 mnkr, och målet var 33,8. Verksamhetsperspektivet består av två mätetal, hyresgästindex och miljö. Hyresgästindex baseras på en årlig undersökning bland kunderna, det vill säga verksamheterna på handelsplatserna. Indexet delas in i kundvård och service, lokalerna, inflytande samt trygghet. Bolagets hyresgästindex för eget ägda lokaler uppgick 2013 till 67. Målet var satt till 64. Miljö utgörs av total energimängd som är fjärrvärme plus el (ej hyresgästel eller egenproducerad el) köpt energi. Värdet för 2013 blev 160 kwh/m 2. Målet var satt till 150. GöteborgsLokalers verksamhetsår Verksamhetsplan och budget Bokslut och uppföljning mot föregående års verksamhetsplan Internkontrollplan och självdeklaration dec Prognos 1 Prognos 3 sept mars Prognos 2 Handlingsplan per handelsplats och större fastighet Faktasammanställning och målsättningar per handelsplats juni Hyresgästundersökning Koncernens affärsplan Revidering av bolagets affärsplan 6 GöteborgsLokaler årsredovisning 2013

8 förvaltningsberättelse Styrinstrument och intern kontroll GöteborgsLokalers interna styrinstrument består av ägardirektiv, bolagsordning, styrelsens arbetsordning, policydokument, vision, affärsidé, mål och strategier. Policyer och riktlinjer I GöteborgsLokalers verksamhetshandbok finns regler, riktlinjer och rutiner som uppdateras regelbundet. Nya regler och rutiner kommuniceras till samtliga medarbetare och intressenter. Under året har bolagets policyer antagits av styrelsen efter den årliga översynen. Policyer finns inom följande områden: Försäkringspolicy Inköps- och upphandlingspolicy Policy mot muta Representationspolicy Sponsringspolicy Säkerhetspolicy Policy och riktlinjer för tillämpning av personuppgiftslagen Stadens representationspolicy Arbetsmiljöpolicy Ekonomi- och investeringspolicy Finanspolicy IT-policy Jämställdhetspolicy Kommunikationspolicy Kvalitetspolicy Ledningspolicy Miljöpolicy Personal- och ledarskapspolicy Uthyrningspolicy för kommersiella lokaler Medarbetare Antalet tillsvidareanställda uppgick vid årets slut till 57 (54) personer varav 21 (18) kvinnor och 36 (32) män. Antalet nyanställningar under året var 5 (3) och antalet pensionsavgångar var 2 (-). Omräknat till heltid hade bolaget 54 (55) anställda. Bolaget tillhandahöll under året 4 praktikplatser och tog emot 4 feriearbetande skolungdomar. Sjukfrånvaron uppgick till 3,9 procent (2,0) av årsarbetstiden. Miljö GöteborgsLokaler följer kommunfullmäktiges prioriterade mål samt Framtidenkoncernens inriktningar inom miljöområdet. I arbetet för att minska miljöpåverkan fokuserar GöteborgsLokaler på: Energianvändning och klimatpåverkan Miljö- och hälsostörande ämnen Inneklimat Avfallshantering. Uppfyllelsen av mål och aktiviteter mäts och återrapporteras årligen. Läs mer om bolagets miljöarbete i hållbarhetsredovisningen. Intern kontroll och riskanalys Bolaget har under året gjort en företagsövergripande riskanalys som identifierat, analyserat, kategoriserat och utvärderat möjligheter och hot som påverkar GöteborgsLokaler på både strategisk och operationell nivå. Huvudsyftet med analysen är att säkerställa att verksamhetens mål kommer att uppnås. Väsentliga risker har presenterats i bolagets internkontrollplan och därefter har olika åtgärder vidtagits. Självdeklaration Göteborgs Stad har antagit en handlingsplan för förstärkt intern kontroll och öppenhet. Den innefattar bland annat en självdeklaration, som är ett frågeformulär att besvara, samt en extra revisionsfunktion. Under hösten 2013 har årets självdeklaration inom området HR-rekrytering genomförts. Resultatet från denna granskning är ännu inte klart. GöteborgsLokaler årsredovisning

9 förvaltningsberättelse Finansiell information Intäkter och resultat Bolagets hyresintäkter uppgick 2013 till 135,5 mnkr (139,6), vilket är en minskning med 4,1 mnkr mot föregående år. Per kvadratmeter uppgår hyresintäkten till 807 kr (822). Hyresbortfallet till följd av vakanser och rabatter ökade till 14,0 mnkr (9,6). Förvaltningsintäkterna om 18,6 mnkr (17,8) består huvudsakligen av arvoden för utförda förvaltningstjänster. Resultat efter finansiella poster uppgick till 2,0 mnkr (10,3). Årets resultat efter skatt uppgick till 1,4 mnkr (7,3). Finansnetto Bolagets finansnetto uppgick 2013 till -5,9 mnkr (-7,8). Bolaget har ett kort lån på 96 mnkr (220) samt en utnyttjad checkkredit på 97 mnkr. Bolagets finansiering görs via internutlåning från moderbolaget utan säkerheter. Från och med 2014 sker all upplåning via Göteborgs Stads Koncernbank. Risk- och känslighetsanalys Räntor Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna för GöteborgsLokaler och den långsiktiga lönsamheten är starkt påverkad av ränteutvecklingen på de finansiella marknaderna. Hanteringen av ränterisken sker centralt av moderbolaget inom ramen för Förvaltnings AB Framtidens finanspolicy. Koncernens genomsnittliga räntebindningstid får uppgå till lägst 2,5 år och högst till 5 år. Vid årsskiftet var räntebindningen 3,0 år, varför effekter av plötsliga och stora ränteförändringar inte omedelbart får genomslag i skuldportföljen. Finansiering GöteborgsLokaler har en stark finansiell ställning, med en justerad soliditet som vid årsskiftet uppgick till 62 procent (58). Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 313 mnkr (312). Den synliga soliditeten uppgår till cirka 51 procent (49). Utifrån fastigheternas beräknade avkastningsvärde uppgår bolagets justerade egna kapital till 639 mnkr (527) efter uppskjuten skatt, som är beräknad till 22 (22) procent. Detta ger en justerad soliditet på 62 procent jämfört med föregående års 58 procent. Förutsättningarna för att få nya lån och refinansiera lån som förfaller, bedöms som mycket goda. Känslighetsanalys Effekter på tillgångarna Värdet på bolagets fastighetsportfölj är beroende av hyresintäkter, vakansgrad, drifts- och underhållskostnader samt avkastningskrav och kalkylränta. Förändring av dessa parametrar ger följande förändring av marknadsvärdet. Tabell 2 Effekter på marknadsvärdet Förändring +/- Effekt % Hyresintäkter +/-1 % +/- 1,7 % Långsiktig vakansgrad + 1 procentenhet -1,6 % Drift- och underhållskostnader +/-1 % -/+ 0,8 % Avkastningskrav och kalkylränta +/-1 % -/+ 9,0 % Effekter på resultatet GöteborgsLokalers resultat påverkas av flera faktorer. Förändring av dessa parametrar ger följande förändring av årets resultat. TABELL 3 Effekter på årets resultat Förändring +/- Effekt mnkr Hyresintäkter, brutto 1 % +/- 1,5 mnkr Drifts- inkl. centrala kostnader 1 % -/+ 0,9 mnkr Vakans 1 % -/+ 1,5 mnkr Underhållskostnader 10 kr/ m 2 -/+ 1,7 mnkr Räntenivå* 1 % -/+ 1,9 mnkr * Räntekänslighet 1 år Finansnettots räntekänslighet Under antaganden om oförändrad lånevolym, oförändrad räntebindningstid samt positionssammansättning avseende ränteexponeringen kommer bolagets finansnetto att påverkas enligt tabellen nedan. Beräkningen är baserad på de räntor som gällde på balansdagen samt utifrån en omedelbar och bestående ränteförändring på en procentenhet på hela avkastningskurvan. tabell 4 finansnettots räntekänslighet , mnkr Ränteantagande Räntenivå Räntenivå +1 procentenhet Räntenivå -1 procentenhet Kontraktens löptid De flesta hyreskontrakt, cirka 92 procent, förfaller inom ett till tre år och hyresintäkterna är till största delen kopplade till konsumentprisindex. Större lokalhyresgäster har ofta längre kontrakt, fem till tio år, medan mindre oftast har kontraktstider på tre år. 8 GöteborgsLokaler årsredovisning 2013

10 förvaltningsberättelse Hyresgäster Hyresgästerna domineras av Göteborgs Stads och Västra Götalandsregionens verksamheter, till exempel kontor för stadsdelsförvaltningar, skolor, bibliotek, förskolor, samlingslokaler, badanläggningar, vårdcentraler och tandvård. På dagligvarusidan är Ica och Axfood de stora hyresgästerna. De tio största hyresgästerna står för drygt 60 procent av hyresvärdet. Vakans Bruttovakansgraden för bolagets lokaler var vid årsskiftet 9,3 procent (7,6), vilket motsvarar en yta om cirka m² (12 870). En stor del av vakansen, cirka m² är strategiskt avställda i väntan på ombyggnad. Den justerade bruttovakansen till reell vakans blir 7,1 procent (5,5). Utsikter 2014 Bolagsöversynen Den 5 december 2013 tog Göteborgs Stads kommunfullmäktige beslut om en översyn av Göteborgs Stads bolag. Syftet med bolagsöversynen är att öka ägarstyrning och ägardialog. Enligt översynen ska flera kluster bildas, bland annat ett för bostäder och ett för lokaler. Enligt beslutet såldes Framtidenkoncernen till Göteborgs Kommunala Förvaltnings AB, org nr , den 30 december För Framtidenkon cernen innebär bolagsöversynen också att dotterbolagen Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, Göteborgs Stads Parkerings AB samt Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB säljs per 2 januari 2014 till Higab AB, moderbolag inom lokalkluster-koncernen. I samband med försäljningen till Higab har en ny styrelse tillträtt i GöteborgsLokaler. Från och med 2014 sker all upplåning via Göteborgs Stads Koncernbank och verksamheten bedrivs tillsvidare som tidigare. K3-regelverket Bokföringsnämnden har tagit fram en ny vägledning BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning, vilken benämns K3. Denna är tvingande från och med 1 januari Den största förändringen för bolaget är att materiella anläggningstillgångar ska delas upp i betydande komponenter och att respektive komponent ska skrivas av separat över dess nyttjandeperiod. För bolaget innebär detta att förvaltningsfastigheterna ska delas upp i komponenter. Tillkommande utgifter för utbyte av komponent ska räknas in i tillgångens redovisade värde. Detsamma gäller för tillkommande nya komponenter. Utgifter för löpande underhåll och reparationer av komponenterna kostnadsförs när de uppkommer. En ingångsbalansräkning har upprättats per 1 januari 2013, där det redovisade värdet för förvaltningsfastigheterna har delats in i komponenter. Någon retroaktiv omräkning har inte gjorts. En omräkning av 2013 enligt K3 pågår års resultaträkning kommer att omräknas i årsredovisningen för I bolaget 2014 kommer att till stor del att präglas av bolagsöversynen som gjorts inom Göteborgs Stad. Göteborgs- Lokaler ingår från den 2 januari 2014 i det så kallade lokal klustret tillsammans med Higab, Parkeringsbolaget, Älvstranden Utveckling och Scandinaviumbolaget. Det påbörjade kvalitetsarbete, som har kommit en bra bit på väg, fortsätter. Inom miljöområdet kommer bolaget att fokusera på arbetet med energi- och driftsoptimering. GöteborgsLokaler har och har haft god ordning inom organisationen, den har bekräftats genom det riskanalysarbete som utförts de senaste åren. I kundundersökningarna lyfts tryggheten kvällstid fram som en viktig fråga. Denna kommer företaget fortsätta att jobba med. Varje arbetsdag syftar till att skapa hållbara förutsättningar för verksamheterna i bolagets lokaler och att skapa levande närmiljöer och sociala mötesplatser. Inom den närmaste femårsperioden kommer GöteborgsLokaler ha ett antal pensionsavgångar och rekryteringsbehovet har setts över. Ett antal nyrekryteringar kommer att behöva göra under För 2014 förväntas GöteborgsLokaler göra ett positivt resultat efter finansnetto. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står (kronor): Ingående balanserade vinstmedel Årets resultat Summa Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående medel disponeras enligt följande: I ny räkning balanseras Summa Resultat och ställning Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande finansiella rapporter. GöteborgsLokaler årsredovisning

11 förvaltningsberättelse Fem år i sammandrag Belopp i mnkr om ej annat anges RESULTATRÄKNING Hyresintäkter 135,5 139,5 137,9 135,4 135,7 Förvaltningsintäkter 18,6 17,8 16,8 15,1 14,7 Driftskostnader 8 1, 1-79,1-78,3-87,2-80,5 Underhållskostnader 2 6, 9-25,0-23,9-23,3-22,3 Fastighetsskatt 5, 1-5,4-5,6-5,6-5,4 Driftsöverskott 41,0 47,8 46,9 34,5 42,1 Av- och nedskrivningar i förvaltningen 2 6, 8-25,2-2,8-9,5-17,4 Centrala kostnader, inkl. avskrivningar 1 2, 3-12,2-14,1-11,4-10,5 Finansnetto 5, 9-7,8-8,9-8,9-11,6 Resultat efter finansnetto 2,0 10,3 24,4 7,6 9,4 Bokslutsdispositioner 0, 2-4,8-1,7 - - Skatt på årets resultat 0, 4 1,8-6,0-2,0-2,6 Årets resultat 1,4 7,3 16,7 5,6 6,7 BALANSRÄKNING Fastigheter 419,1 440,1 453,4 441,3 448,6 Övriga anläggningstillgångar 152,2 111,3 117,4 134,6 134,6 Omsättningstillgångar 41,1 82,2 46,7 90,1 65,6 Eget kapital 313,0 311,6 304,3 319,4 295,4 Obeskattade reserver 6,7 6,5 1,7 - - Avsättningar 17,4 17,0 20,0 15,4 2,0 Låneskulder (räntebärande) 192,2 220,0 235,0 260,0 260,0 Rörelseskulder (ej räntebärande) 83,0 78,4 68,1 71,3 91,2 FASTIGHETER Taxeringsvärden Lokalyta, m Fastighetsinvesteringar Avkastningsvärde FINANSIERING Soliditet, % Justerad soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr 5,9 5,3 4,1 3,1 3,4 Skuldsättningsgrad, ggr 0,6 0,7 0,8 0,8 0,9 Genomsnittlig låneränta, % 3,0 3,8 3,8 3,5 4,8 Kassaflöde, exkl investeringar PERSONAL Medelantal anställda Sjukfrånvaro, % 3,9 2,0 2,1 1,3 1,6 FÖRVALTNING Medelhyra lokaler, kr/m Hyresbortfall lokaler, kr/m Driftskostnader, kr/m Underhållskostnader, kr/m Centrala kostnader (inkl. avskr.), kr/m Driftsöverskott, kr/m Vakansgrad lokaler, % 9,3 7,6 9,5 10,0 11,0 UTFALL BALANSERAT STYRKORT Torgindex** Hyresgästindex MMI, motiverad medarbetarindex*** Fastighetsresultat * Lokalanpassningar för hyresgästs räkning redovisas som en finansiell anläggningstillgång och amorteras av under kontraktets löptid. Kommande års amortering av lokalanpassningar redovisas som kortfristig fordran. Detta är gjort för i femårsöversikten. ** Undersökningen har inte genomförts *** Motiverad medarbetarindex, den nya koncerngemensamma undersökningen, genomfördes första gången 2011 och genomförs vartannat år tillsvidare. Den är inte att jämföra med tidigare undersökningar NMI gjordes ingen undersökning. 10 GöteborgsLokaler årsredovisning 2013

12 förvaltningsberättelse Definitioner Fastigheter Färdigställda byggnader plus mark, markanläggningar och lokalanpassningar. Lokalyta, m 2 Uthyrningsbar yta vid årets slut. Fastighetsinvesteringar Investeringar i fastigheter inklusive investeringsbidrag. Fastighetsresultat Driftsöverskott plus övriga intäkter och kostnader minskat med centrala kostnader, exkl. poster av jämförelsestörande karaktär såsom utökat underhåll, fastighetsförsäljningar och koncernledningsarvode. Soliditet Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Justerad soliditet Redovisat eget kapital plus bedömt övervärde på fastigheter minskat med uppskjuten skatt på fastigheter i förhållande till den justerade balansomslutningen. Genomsnittlig finansieringskostnad Finansiell kostnad i förhållande till genomsnittlig lånevolym mätt vid utgången av varje månad. Kassaflöde exklusive investeringar Resultat efter finansiella poster exklusive avskrivningar, nedskrivningar samt återförda nedskrivningar. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader avseende företagets skulder exklusive av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar i förhållande till finansiella kostnader avseende företagets skulder. Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder i förhållande till redovisat eget kapital. Förvaltning Medelhyra, hyresbortfall, driftskostnader, underhållskost nader, centrala kostnader och driftsöverskott har beräknats på genomsnittlig lokalyta. Driftsöverskott, kr/m 2 Bruttoresultat exklusive av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar i förvaltningen i förhållande till total yta. Vakansgrad lokaler Outhyrd lokalyta i procent av uthyrningsbar lokalyta vid årets slut. GöteborgsLokaler årsredovisning

13 finansiella rapporter Finansiella rapporter Resultaträkning tkr Not Intäkter Hyresintäkter Förvaltningsintäkter Summa intäkter Kostnader i fastighetsförvaltningen Driftskostnader 4, Underhållskostnader Fastighetsskatt Driftsöverskott Av- och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen Bruttoresultat Centrala kostnader (inkl avskrivningar) 5, Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader 5, Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets resultat GöteborgsLokaler årsredovisning 2013

14 finansiella rapporter Kommentar till resultaträkningen Föregående års siffror inom parantes. Intäkter Bolagets hyresintäkter uppgick 2013 till 135,5 mnkr (139,6), vilket är en minskning med 4,1 mnkr mot föregående år. Per kvadratmeter uppgår hyresintäkten till 807 kr (822). Hyresbortfallet till följd av vakanser och rabatter ökade till 14,0 mnkr (9.6). Bruttovakansgraden för bolagets lokaler var vid årsskiftet 9,3 procent (7,6), vilket motsvarar en yta om cirka m 2 (12 870). En stor del av vakansen, cirka m 2 är strategiskt avställda i väntan på ombyggnad. Den justerade bruttovakansen till reell vakans blir 7,1 procent (5,5). Förvaltningsintäkterna om 18,6 mnkr (17,8) består huvudsakligen av arvoden för utförda förvaltningstjänster. Driftskostnader Driftskostnaderna uppgick till 81,1 mnkr (79,1), en ökning med 2,4 procent och motsvarar 483 kr/m 2 (466). Värme- och elkostnaderna ökade med 5 kr/m 2, medan kostnaden för vatten var oförändrad per kvadratmeter, avfall minskade med 4 kr/m 2 och reparationer minskade med 2 kr/m 2. Fastighetsskötseln ökar med 4 kr/m 2, i fastighetsskötseln ingår kostnader för städning, trädgårdsskötsel, snöröjning, skötselavtal, driftsoptimering och hisservice. Kostnaden för driftsadministration ökade med 8 kr/m 2. I driftsadministrationen ingår kostnader för egna fastigheter och kostnader för utförda förvaltningstjänster. I övrigt ingår kostnader för försäkring och försäkringsskador samt befarade hyresförluster, dessa kostnader ökade med 1 kr/m 2. Underhållskostnader Underhållskostnaderna uppgick till 26,9 mnkr (24,9), vilket motsvarar 160 kr/m 2 (147). Fastighetsskatt Kostnaden för fastighetsskatt var 5,1 mnkr (5,4). Av- och nedskrivningar i förvaltningen Av och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen uppgick till -26,8 mnkr (-25,2). I samband med bokslutet och den internvärdering av fastigheter som är gjord har nedskrivningar gjorts med -9,5 mnkr (-4,6) och reversering av tidigare gjorda nedskrivningar uppgår till 3,5 mnkr (-). Centrala kostnader (inklusive avskrivningar) Centrala kostnader uppgick till -12,3 mnkr (-12,2). I posten centrala kostnader ingår kostnader för VD och strategisk ledningspersonal, revisionskostnader samt fakturerade koncerngemensamma kostnader. I de centrala kostnaderna ingår avskrivningar på inventarier med -1,6 mnkr (-1,6). Övriga rörelseintäkter och övriga rörelsekostnader Utfallet för övriga rörelseintäkter uppgick till 20,7 mnkr (20,7). Av årets rörelseintäkter avser 18,9 (16,4) sålda tjänster från IT-supporten. I övriga rörelseintäkter ingår ett skadestånd med 1,4 mnkr för slutbetalning av lokalanpassning då hyresgäst har avflytta och har en restskuld på ombyggnadstillägget. Övriga rörelsekostnader var -14,6 mnkr (-13,0) vilket är direkta kostnader som i sin helhet hänförbara till IT-supporten. Finansnetto Bolagets finansnetto uppgick till -5,9 mnkr (-7,8). Bolaget har lån på 96 mnkr (220) vilka är korta samt en utnyttjad checkkredit på 96 mnkr. Under 2012 övergick bolagets finansiering till internutlåning från moderbolaget utan säkerheter. Resultat efter finansiella poster GöteborgsLokalers resultat efter finansiella poster uppgick till 2,0 mnkr (10,3). Skatt på årets resultat Årets skatt -0,4 mnkr (1,9), består av uppskjuten skatt -0,4 mnkr (3,0), skatt på årets resultat - mnkr (-1,1). Årets resultat Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 1,4 mnkr (7,3). GöteborgsLokaler årsredovisning

15 finansiella rapporter Balansräkning tkr TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Imateriella anläggningstillgångar 12 Övriga imateriella anläggningstillgångar Summa övriga imateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 13 Förvaltningsfastigheter Inventarier och övriga anläggningstillgångar Pågående ombyggnad Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Lokalanpassningar Aktier i HBV förening (Husbyggnadsvaror) 40 - Deposition konst 15 5 Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Korta fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernbolag Övriga fordringar Kortfristig del lokalanpassningar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa korta fordringar Kassa och bank 3 2 Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Periodiseringsfond Ackumulerade avskrivningar utöver plan Summa obeskattade reserver (forts.) 14 GöteborgsLokaler årsredovisning 2013

16 finansiella rapporter Balansräkning (tkr) forts Not Avsättningar Uppskjuten skatt Summa avsättningar Låneskulder (räntebärande) 17 Skulder till koncernbolag Summa låneskulder Rörelseskulder (ej räntebärande) 17 Leverantörsskulder Skulder till koncernbolag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa rörelseskulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ansvarsförbindelser Kommentarer till balansräkningen Föregående års siffror inom parantes. Anläggningstillgångar Det bokförda värdet på anläggningstillgångarna uppgick vid årsskiftet till 571 mnkr (568). Materiella anläggningstillgångar Det bokförda värdet för fastigheterna uppgick till 419 mnkr (440). Avskrivningar har under året gjorts med -19 mnkr (-20). Nedskrivningar samt återförda nedskrivningar har under året gjorts med sammanlagt -6 mnkr (-5). Under året har omklassificering till färdig fastighet gjorts med 4 mnkr (11). Finansiella anläggningstillgångar Lokalanpassningar för hyresgästs räkning redovisas som en finansiell anläggningstillgång och amorteras av under kontraktets löptid. Kommande års amortering av lokalanpassningar redovisas som kortfristig fordran. Lokalanpassningar uppgår till 81 mnkr (70). Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga fordringar uppgick till 41 mnkr (66) och avser främst kundfordringar, kortfristig del för lokalanpassningar och fordringar hos koncernbolag. Kassa och bank Likvida medel uppgick vid årsskiftet till - mnkr (-). Vid årsskiftet fanns en utnyttjad checkkredit på 96 mnkr av totalt 134 mnkr. Föregående år fanns outnyttjad checkkredit på 35 mnkr. Eget kapital och skulder Det egna kapitalet uppgår vid periodens slut till 313 mnkr (312). Den synliga soliditeten uppgår till cirka 51 procent (49). Den justerade soliditeten, efter uppskjuten skatt, uppgår till cirka 62 procent (58). Obeskattade reserver Bolaget har gjort en upplösning av periodiseringsfond 2,7 mnkr (1,4) samt en avskrivning utöver plan på 2,9 mnkr (3,4). Avsättningar Bolaget har en uppskjuten skatteskuld på 17 mnkr (17) vilket avser temporära skillnader i fastigheter för redovisade kontra skattemässiga värden. Låneskulder Bolagets lån uppgick vid årsskiftet till 192 mnkr (220). Rörelseskulder De korta skulderna uppgick till 83 mnkr (78) och avser främst leverantörsskulder 21 mnkr (19), övriga skulder 12 mnkr (14) samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader med 50 mnkr (45). GöteborgsLokaler årsredovisning

17 finansiella rapporter Förändringar i eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Ingående balans Årets resultat Utgående balans Ingående balans Årets resultat Utgående balans Aktiekapitalet utgörs av aktier med kvotvärde 100 kr. Kassaflödesanalys tkr Löpande verksamhet Not Rörelseresultat Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet Erhållen ränta Erlagd ränta Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i byggnader och pågående ombyggnad Investeringar i finansiella anläggningstillgångar Investeringar i övriga anläggningstillgångar Försäljning av byggnader, mark och markanläggningar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Minskning av långfristiga fordringar Minskning av låneskulder Upptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Summa disponibla medel 3 2 Förändring av räntebärande nettotillgångar Nettolåneskuld vid årets ingång Ökning/minskning av räntebärande skulder Ökning/minskning av likvida medel Nettolåneskuld vid årets utgång GöteborgsLokaler årsredovisning 2013

18 finansiella rapporter noter Noter Belopp i tkr om inte annat anges Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, Redovisningsrådets rekommendationer nr 1 29, förutom nr 29, akutgruppens uttalanden nr 1 3 och 8 41 samt i tillämpliga fall Bokföringsnämndens uttalanden. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäkter Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyror sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen. Resultat från fastighetsförsäljningar redovisas bland övriga rörelseposter. Immateriella anläggningstillgångar Programvaror av standardkaraktär kostnadsförs. Utgifter för programvaror som utvecklats eller på ett omfattande sätt anpassats för bolagets räkning, balanseras som immateriell anläggningstillgång om de har troliga ekonomiska fördelar som efter ett år överstiger kostnaden. Balanserade utgifter för förvärvade programvaror skrivs av linjärt över nyttjandetiden, dock högst fem år. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde med tillägg för eventuella värdehöjande förbättringsarbeten samt uppskrivningar och med avdrag för planenliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Kostnader för uttagande av pantbrev inräknas i anskaffningsvärdet i den mån de bedöms som värdehöjande, i annat fall redovisas de som driftskostnader. Intäkter från förvaltningsfastigheterna redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, byggnadsinventarier, mark och markanläggningar. Samtliga bolagets fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. I samband med bokslutet görs en intern värdering per fastighet. Värderingsmodellen bygger på en diskontering av beräknade betalningsströmmar och beaktar fastigheternas hyresnivå, uthyrningsgrad med mera. Verkliga drift- och underhållskostnader har ersatts av normaliserade kostnader för respektive fastighet. För fastigheter som vid värderingstillfället har ett högre bokfört värde än det aktuella bedömda verkliga värdet görs en individuell prövning. Nedskrivning görs efter denna prövning med erforderligt belopp. Tidigare gjorda nedskrivningar prövas vid varje bokslutstillfälle. Om behov finns återförs tidigare gjorda nedskrivningar över resultaträkningen. Ett representativt urval av bolagets fastigheter värderas årligen av externa värderingsinstitut för att kvalitetssäkra den interna värderingsmodellen. Inventarier och övriga anläggningstillgångar Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över den beräknade nyttjandeperioden. Pågående ny- och ombyggnationer Pågående ny- och ombyggnationer värderas till direkta anskaffningskostnader med tillägg för viss del av indirekta kostnader. En individuell värdering görs av varje projekt. Där det finns ett nedskrivningsbehov görs en nedskrivning direkt till det förväntade värdet enligt värderingsmodellen. I första hand görs nedskrivning mot den anläggningstillgång det berör. Är nedskrivningsbehovet inte upparbetat görs en avsättning för framtida beräknat nedskrivningsbehov. Lånefinansiering Lånefinansiering redovisas till nominellt belopp. Räntekostnader periodiseras och resultatförs över löptiden. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar redovisas till ursprungligt anskaffningsvärde med beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov. Ombyggnadstillägg redovisas till anskaffningsvärde minskat med amorteringar enligt hyresavtalet. Lokalanpassningar Lokalanpassningar för hyresgästs räkning redovisas som en finansiell anläggningstillgång och amorteras av under kontraktets löptid. Kommande års amortering av lokalanpassningar redovisas som kortfristig fordran. Fordringar Fordringar är upptagna till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Likvida medel Likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel. Redovisning av inkomstskatter Med inkomstskatter avses skatt som baseras på företagets resultat. Skattepliktigt resultat är det över- eller underskott för en period som ska ligga till grund för beräkning av periodens aktuella skatt enligt gällande lagstiftning. Periodens skattekostnad eller skatteintäkt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är GöteborgsLokaler årsredovisning

19 finansiella rapporter noter skatt som hänför sig till skattepliktiga eller avdragsgilla temporära skillnader som medför eller reducerar skatt i framtiden. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för en period. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Bolagets aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skulder redovisas, i balansräkningen, för alla skattepliktiga temporära skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden för tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avseende underskottsavdrag och samtliga temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att kunna utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulder regleras. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar likvida medel, värdepapper, fordringar, rörelseskulder och upplåning. Dessa redovisas till det belopp varmed de räknas inflyta respektive nominellt belopp. Avsättningar En avsättning definieras som en skuld, vilken är oviss till belopp eller den tidpunkt då den ska regleras. Redovisning sker då det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse, en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras och det är troligt att ett utflöde av resurser kommer att ske. Pensioner Förmånsbestämda och avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas enligt hittillsvarande svensk redovisningspraxis som bygger på Tryggandelagen. Samtliga pensionspremier kostnadsförs under den period de intjänas. Avskrivningar Avskrivningar på byggnader baseras normalt på anskaffningsvärdet och fördelas jämnt över en period på 50 år. Mindre ombyggnadsåtgärder som aktiveras skrivs av på den återstående tiden för byggnadens ursprungliga plan. Aktiverade ombyggnadsåtgärder av större omfattning medför att byggnadens avskrivningsplan omprövas. I samband med upp- och nedskrivning har vissa byggnader fått en ny avskrivningsplan baserad på den förnyade bedömningen av ekonomisk livslängd. Procentsatsen för avskrivning av byggnader kan följaktligen variera något. Övriga avskrivningar baseras på anskaffningsvärdet. Planenliga avskrivningar görs normalt med följande procentsatser på anskaffningsvärdet: Markanläggningar 5 Byggnader 2 Byggnadsinventarier 5 Övriga byggnader 2 5 Markinventarier 5 Inventarier Övriga anläggningstillgångar 20 Immateriella anläggningstillgångar 20 Koncernbidrag och aktieägartillskott Aktieägartillskott är aktieägartransaktioner och redovisas som en kapitalöverföring, det vill säga som en ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag ska redovisas i resultaträkningen som en bokslutsdisposition. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt RR7. Den indirekta metoden har använts för att redovisa kassaflöden från den löpande verksamheten. Affärsområde och geografiska områden Bolaget bedriver sin verksamhet inom Göteborgs Stad med kunder inom samma geografiska område. Verksamheten omfattar uthyrning och förvaltning av fastigheter. Bolagets primära segment är det som redovisats i resultat- och balansräkningen. Någon sekundär indelningsgrund har inte bedömts vara aktuell. Leasetagare Bolagets har ingått vissa finansiella leasingkontrakt som avser personbilar och vissa kontorsmaskiner. Dessa är av mindre värde och påverkar inte bolagets resultat eller ställning och redovisas därför som operationella leasingkontrakt. 18 GöteborgsLokaler årsredovisning 2013

20 finansiella rapporter noter Not 2 Hyresintäkter Lokaler Övrigt Summa hyresintäkter Av bolagets kontraktsportfölj per är 30 procent (28) av hyresvärdet uppsägningsbart inom ett år, 68 procent (67) senare än ett år men inom fem år och 2 procent (5) senare än fem år. Not 3 Förvaltningsintäkter Förvaltningsuppdrag Övrigt Summa förvaltningsintäkter Principer Till styrelsen har det inte utgått något arvode. Ersättning till verkställande direktören utgörs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pensionsförmåner och övriga förmåner utgår som del av den totala ersättningen. Ersättning till verkställande direktören beslutas av moderbolagets verkställande direktör i samråd med Göteborgs Stad. Ersättningar och övriga förmåner under år 2013 Övriga förmåner Totalt Styrelseordf Styrelseled Styrelsesuppl Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare Totalt Not 4 Driftskostnader Värme El och gas Vatten och avlopp Avfallshantering Fastighetsskötsel Reparationer Driftsadministration Övriga driftskostnader Summa driftskostnader Ersättningar och övriga förmåner under år 2012 Grundlön/ styrelsearvode Pensionskostnad Grundlön/ styrelsearvode Övriga förmåner Pensionskostnad Totalt Styrelseordf Styrelseled Styrelsesuppl Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare Totalt Not 5 Ersättning till styrelse, VD och övrig personal Löner och ersättningar VD Övriga anställda Summa löner och ersättningar Pensionskostnader VD Övriga anställda Summa pensionskostnader Övriga sociala kostnader Summa personalkostnader Inga tantiem eller liknande ersättningar har utbetalts under året. Kostnader för personal hänförs till driftsadministration, centrala kostnader och övriga rörelsekostnader efter arbetsfunktion. Övriga förmåner avser bil- och kostförmån. Gruppen övriga ledande befattningshavare består av 8 (7) personer. Bolaget redovisar samtliga pensionsplaner som avgiftsbestämda. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensioner Bolagets VD äger rätt till en premiebestämd tjänstepension på 30 procenet av ordinarie lön. Övriga befattningshavare följer den kollektivavtalade tjänstepensionen enligt ITP-planen. Avgångsvederlag I beloppet pensionskostnader för VD ingår infriad pensionsutfästelse för avgående VD. Med VD har träffats avtal om en ömsesidig uppsägningstid på sex månader samt ett avgångsvederlag på 18 månader vid uppsägning från bolagets sida. Med några övriga ledande befattningshavare finns avtal om en månads uppsägningstid med ett avgångsvederlag på tolv månadslöner. Resterande övriga ledande befattningshavare följer kollektivavtal. GöteborgsLokaler årsredovisning