Inskrivningshandbok

Transkript

1 Inskrivningshandbok

2 Inskrivningshandbok 1 1. ALLMÄNT OM INSKRIVNINGSFÖRFARANDET Vad avses med inskrivningsärende? Inskrivningsförfarandets rättskällor Inskrivningsmyndighet och handläggare av inskrivningsärenden Inskrivningsansökan Allmänt Inskrivningsansökans innehåll Bifogade handlingar Underskrift av ansökan Ingivandesätt Särskilt om elektronisk ärendehantering i inskrivningsärenden Anhängiggörande av ansökan Ärendets anhängiggörande och registeranteckning När anses ansökan eller anmälan ha inkommit? Ärenden gällande samma fastighet och som inkommit på samma dag Anhängiggörande och registeranteckning av bristfällig ansökan Uppgifter som antecknas i registret vid anhängiggörande av inskrivningsansökan Ombud och fullmakt Myndighetens utredningsskyldighet Komplettering av ansökan, hörande och förande av ärendet till rättegång Komplettering av ansökan Fritt formulerad begäran om komplettering och formell kompletteringsuppmaning Kompletteringsuppmaning eller avslag Delgivning av kompletteringsuppmaning Ingivande av kompletteringar till inskrivningsmyndigheten Hörande av sökanden eller annan person... 37

3 Inskrivningshandbok När ska en tredje eller annan part höras i ärendet? Hörande genomfört av inskrivningsmyndigheten eller utredning från sökanden Förfarandet för genomförande av hörande Delgivning av begäran om utlåtande eller kallelse Innehållet i begäran om utlåtande, tidsfrist för utlåtandet och följder om det inte tillställs Hur utlåtanden tillställs inskrivningsmyndigheten Kallelse till muntligt hörande, följder om kallelsen inte iakttas och behandling av ärendet vid muntligt hörande Kostnader för hörandet Påstående i inskrivningsärende och förande av ärendet till prövning i rättegång Olika påståenden och alternativa avgöranden Förandet av ett ärende till prövning i rättegång Vilandeförklaring av ansökan Avgörande av inskrivningsärenden och delgivning av beslut Allmänt Positivt avgörande och delgivning Positivt avgörande när någon part i ärendet motsätter sig ansökan Avslag eller avvisning av ansökan Återtagande av ansökan Arkivering av handlingar och offentlighet Arkivering Offentlighet Registrets offentlighet Handlingarnas offentlighet Behandling av personuppgifter Uppgift om anhängig rättegång Lagfarts- och inteckningsregistret Uppgifter som antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret Registeranteckningens offentlighetsverkan Lagfarts- och inteckningsregistrets rättsliga verkan Fångstuppgifter... 62

4 Inskrivningshandbok Förordning om lagfarts- och inteckningsregistret Myndighetens egna rättelser av felaktiga registeranteckningar Rättelse av sakfel Rättelse av tekniska fel Förfarande vid rättelse av fel Sökande av ändring i inskrivningsärenden LAGFART Allmän lagfartsskyldighet Lagfartsskyldighet för gamla förvärv Lägenheter av krononatur Lagfartsanteckning på tjänstens vägnar Fastigheter som inte omfattas av lagfart Fastigheter på Åland Lagfartstid Huvudregel Familje- och arvsrättsliga förvärv Förvärv som grundar sig på myndighetsbeslut Försenad lagfartsansökan Vite Lagfartens rättsverkningar Lagfart har s.k. rättslig verkan Om lagfartsansökan inte vinner laga kraft Äganderätten överförs genom avtal Rättelse av formfel och rättelsens verkan Lagfart ger inskrivningslegitimitet Ansökan Ombud och fullmakter Undersökning av förvärvets laglighet Allmänt Åtkomsthandling Utredning om fångesmannens (överlåtarens) äganderätt Utredning om överlåtarens rätt att förfoga över fastigheten Utredning om överlåtelsemottagarens rätt att förvärva fastigheten... 79

5 Inskrivningshandbok Ämbetsbevis och handelsregisterutdrag I Finland registrerade personer eller bolag I utlandet registrerade personer eller bolag Släktutredning Uppgifter om fastigheter Överlåtelseskatt Lagval och utredning av innehållet i främmande lag Vilandeförklaring av lagfartsansökan Allmänt Grunder för vilandeförklaring Vilandeförklaring av villkorligt förvärv Villkorligt överlåtelseförvärv och vilandeförklaring Annat villkorligt förvärv och vilandeförklaring Rättshandling eller myndighetsbeslut utan rättskraft Förköpstiden har inte löpt ut Avsaknad av samtycke eller beslut som vilandeförklaringsgrund Fastighet förvärvad för ett under bildning varande bolags räkning Utmätning eller säkringsåtgärd mot fastighet Anvisning om att väcka talan som vilandeförklaringsgrund Beviljad kungörelse som vilandeförklaringsgrund Anhängig tvist om ägandet Kungörelselagfart Avskrift av åtkomsthandling som kungörelsegrund Tio års ägarbesittning som kungörelsegrund Beviljande av kungörelse när åtkomsthandlingen innehåller formfel Förfarande vid beviljande av kungörelse för erhållande av lagfart Avslag på lagfartsansökan Överlåtelseförvärv och s.k. övriga förvärv av fastigheter Formkrav på köp, byte och gåva samt annat överlåtelseförvärv Krav på köpvittne

6 Inskrivningshandbok Minimivillkor i bestyrkta överlåtelsehandlingar Överlåtelseavsikten Vilken fastighet överlåtelsen gäller Parter i överlåtelsen Köpeskilling och annat vederlag Köpvittnen Tillämpade lagvalsregel på formkrav Konsekvenser av formfel i överlåtelsehandlingen Upplösande och uppskjutande villkor Ogiltiga villkor Fullmakt för överlåtelse Ändring av överlåtelsehandlingen och hävning av överlåtelsen genom avtal Ändring av överlåtelsehandlingen Hävning av överlåtelsen genom avtal Frågor som uppkommer vid samägande Samägande är samägande i vissa andelar Förfogande över kvotdel och samägd fastighet Upplösning av samägandeförhållande Försäljningssätt enligt utsökningsbalken Outbrutet område som lagfartsobjekt Allmänt Felaktig beteckning för outbrutet område Överlåtelse av tillskottsområde Kedjor av outbrutna områden Outbrutet område och moderfastighet till samma ägare Outbrutet område utan lagfart till moderfastighetens ägare Outbrutet område med lagfart till moderfastighetens ägare, som avser fortsätta styckningen Outbrutet område med lagfart till moderfastighetens ägare, som inte vill fortsätta styckningen Outbrutet område utan gravationer Gravationer på outbrutet område Upplösning av villkorlig överlåtelse av outbrutet område Styckning i eget namn

7 Inskrivningshandbok Kvotdel av outbrutet område som överlåtits till någon annan Outbrutet område som överlåtits till delägare och utomstående Partiella skiftesavtal Dubbelöverlåtelse vid förvärv av outbrutet område Makens eller den avlidne makens arvingars samtycke Tillämplig lag Överlåtelser Tiden fr.o.m Samtycke under äktenskapet Samtycke och äktenskapsskillnad Samtycke efter att maken avlidit Tiden fram till Samtycke under äktenskapet Samtycke och äktenskapsskillnad Samtycke efter att maken avlidit Samtyckets form Kontroll av behovet av samtycke Beviljande av lagfart utan samtycke Komplettering av ansökan och hörande Vilandeförklaring eller avslag Registrerat partnerskap Samtycke och lagval Fastighetsförsäljningar av boutrednings- och skiftesman Förmyndarrättsliga tillstånd Rättshandlingsförmåga, intressebevakning och intressebevakare Intressebevakningsfullmakt Intressebevakares och fullmäktiges jäv Om huvudmannens ställning Gåvoförbud Magistratens tillstånd Förfarande hos inskrivningsmyndigheten Lagvalsregler vid undersökning av rättshandlingsförmåga Allmänt

8 Inskrivningshandbok Kriterier för myndighet, en minderårigs ställning och att företräda en minderårig En omyndig person i myndig ålder och intressebevakning av personen Utredning av innehållet i främmande lag Persondokumentation som krävs Kommunens förköpsrätt Situationer där kommunen har förköpsrätt Förköpsförfarandet Förköpslagens inverkan på behandlingen av lagfartsansökan Lagfart på grundval av avvittring eller avskiljande av egendom Avvittring eller avskiljande av egendom mellan äkta makar Avskiljande av egendom mellan sambor Lagvalsregler som tillämpas på avvittring Arvsrätt och lagfart Dödsbodelägare och dödsboets rättshandlingar Lagfart i oskiftat dödsbo Arvsavsägelse Avsägelse medan arvlåtaren lever Avsägelse efter arvlåtarens död Överlåtelse av arvsandel Överlåtelsens form Rättshandlingar i ett dödsbo där en delägare har överlåtit sin andel Dödsboandelar i samma händer Lagfart grundad på arv och arvskifte Allmänna motiveringar Om den avlidnes och dödsboets borgenärers ställning Behovet av bouppteckningsinstrument Handlingar som behövs för lagfart (arvskifte) Lagvalsregler vid arvsförvärv Testamente och lagfart Om terminologin Om behörighet att upprätta testamente

9 Inskrivningshandbok Om testamentets form Lagfart på grundval av testamente Skydd för laglottsarvinge Laglottsanspråk har framställts Ingen uppgift om framställande av laglottsanspråk Skydd för legatarie Lagfart på fastighetslegat Beaktande av giftorätt vid lagfart på testamentsförvärv Handlingar som behövs när lagfart söks Lagvalsregler vid testamentsförvärv Sammanslutningars förvärv allmänna utgångspunkter Aktiebolag som fastighetens överlåtare eller förvärvare Beslutanderätt eller befogenhet Rätt att företräda bolaget externt, dvs. behörighet Utredning som krävs vid lagfart Bostadsaktiebolag som överlåtare eller förvärvare av fastighet Köp av fastighet för ett under bildning varande aktiebolags eller bostadsaktiebolags räkning Köp av fastighet för någon annan under bildning varande sammanslutnings räkning Fusion mellan aktiebolag Delning av aktiebolag Ändring av bolagsform Apport Upplösning av aktiebolag Andelslag som överlåtare eller förvärvare av fastighet Öppet bolag och kommanditbolag som köpare eller säljare av fastighet Internationella sammanslutningsförvärv Förening som överlåtare eller förvärvare av fastighet Kommun som överlåtare eller förvärvare av fastighet Samkommun som överlåtare eller förvärvare av fastighet Överlåtelse av statens mark Överlåtelse och förvärv av fast egendom i kyrka eller församling

10 Inskrivningshandbok Bank som fastighetens överlåtare eller förvärvare Hur kvarstad eller utmätning påverkar beviljande av lagfart Företagssanering och lagfart Privatpersoners skuldsanering och lagfart Konkurs och lagfart Samfällda områden och andelar i samfällda områden Arten av samfällt område, avsaknad av möjlighet till lagfart Utövandet av beslutsrätten i ett samfällt område Konstituerat / icke konstituerat delägarlag Överlåtelse av andel i samfällt område Särdrag hos överlåtelse av andel i samfälld skog och sammanslagning av samfällda skogar Överlåtelsebegränsning Förköpsrätt Inteckning och inskrivning av särskild rättighet i samfällt område eller i andel i samfällt område Tillandning Fristående tillandningar Samfälld och enskild tillandning Ägobyten ÖVERLÅTELSESKATT Lagen om överlåtelseskatt Skatteobjekt och skattskyldig Beloppet av skatten Vederlagets värde Gängse värde Vederlagets fördelning mellan fast och lös egendom Elanslutning Kommunaltekniska ersättningar Fastighetsskatt Gårdsstödsrättigheter Byte Helt eller delvis vederlagsfria förvärv Arv- och testamentsförvärv Laglott Överlåtelse av dödsboandel

11 Inskrivningshandbok Avvittring Avskiljande Gåva Upplösning av samägandeförhållande Arrende- och nyttjanderätt Byggnad eller konstruktion som på ett bestående sätt betjänar användningen av en fastighet Bolagsrättsliga förvärv samt privatuttag, annan utdelning av medel eller upplösning av samägandeförhållande Kapitalinvestering eller apport Privatuttag eller upplösning av samfund Överlåtelse av rätt att bilda bolag Ändring av bolagsform, fusion och delning Befriade från skatt Sammanslutningar som är befriade från skatt Offentliga sammanslutningars anskaffningar Internationella avtal som är bindande för Finland Vissa tillståndspliktiga överlåtelser Vissa byten av fastighet Vissa överlåtelser enligt landsbygdsnäringslagstiftningen Skattefrihet för första bostad Grunder för skattefrihet för köpare av första bostad Tillträde som användare Åldersgräns Tidigare ägande Flera förvärvare Fastighet förvärvad både som bostad och för annat bruk Arealbegränsning Skattemyndighetens utlåtande och sökandens försäkran gällande tidigare ägande Tidpunkt för betalning av skatt Ansökningstidens början för lagfart eller inskrivning Hävning av överlåtelsen genom avtal Undantag i ansökningstiden för lagfart eller inskrivning Skatteförvaltningens utlåtande

12 Inskrivningshandbok Påförande av skatt Kompletteringsuppmaning Förhandsavgörande Minimibelopp Betalningssätt Dröjsmålsförhöjning Dröjsmålsförhöjning på grund av underlåtelse att söka lagfart eller inskrivning Dröjsmålsförhöjning då flera fastigheter köps på samma överlåtelsehandling Ansvar för tidigare överlåtelser Preskribering av skatt Abstrakt / konkret skatteskuld Preskribering av stämpelskatt Uppskov och debitering av skatt Betalning av skatt utan grund och besvär Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser INSKRIVNING AV SÄRSKILDA RÄTTIGHETER Allmänt Särskilda rättigheter som inte är inskrivningsbara Inskrivningsförfarande Sökande Handlingar Ansökan Inskrivningsobjekt Kvotdel Delägare som nyttjanderättsinnehavare Nyttjanderätt som objekt Registrering av korrekt fastighet Försäljning av ett outbrutet område av objektet Samtycke Ägarens samtycke En ny ägares samtycke Giltighetstid Typiska giltighetstider Fortlöpande efter en bestämd tid

13 Inskrivningshandbok Livstid Giltighetstiden börjar först i framtiden Förmåner som inskrivs Arrenderätt och annan nyttjanderätt Arrende Uthyrning av lägenhet Vederlagsfria nyttjanderätter Begränsade nyttjanderätter Arrendeområde Fastställande av området Arrendeområde på flera fastigheter Tomtlega Annan lega av bostadsområde Lega av bebyggd brukningsdel eller jord för lantbruk Annan jordlega Inskrivningsskyldighet Allmänt Anläggningsbeteckning Avtal som gäller tills vidare Överförbarhet Icke överförbar arrende- eller nyttjanderätt Uthyrning i andra hand Byggrätt och definition av byggnad och anläggning Arrendegivaren säljer byggnaderna till arrendetagaren Arrendetagaren har sedan gammalt byggnader på arrendeområdet Delägande av byggnad Inskrivning av lägenhet under jord Om begränsning av befogenheter i nyttjanderätt Allmänt Äktenskap Omyndiga Dödsbo Skuldsanering för privatpersoner Konkursbo Bolag och föreningar

14 Inskrivningshandbok Staten Församling Sytning Skogsavverkningsrätt Lösgörningsrätt Avtal om delning av fastighetens besittning (JB 14:3) Allmänt Delad besittning av en byggnad Besittningsdelning grundad på tid Sökande Om formen för avtalet om besittningsdelning Avtalets giltighetstid Reglering av inteckningar och samtycke Inskrivningssätt Inskrivningens inverkan på objekt för inteckning eller särskild rättighet Köp av outbrutet område I arrendeavtal intaget förbud att sluta avtal om besittningsdelning Villkor om delägares förköpsrätt i avtal om besittningsdelning Flera fastigheter som objekt för besittningsdelning Flera avtal om besittningsdelning för samma objekt Inskrivning av ändring av avtal om besittningsdelning och avförande av inskrivning Byggfirma / seriella avtal om besittningsdelning Överlåtelse av kvotdelar mellan parter i besittningsdelning Allmänt Inskrivning av rätt till en byggnad eller anläggning (JB 14:4) Inskrivning av rätt för byggare och maskin- /anläggningsleverantör Inskrivning av föremål som tillhör nyttjanderätten Ägarens samtycke till JB 14:4-inskrivningar Fastställande av beståndsdelar och tillbehör Betydelsen av att särskilda rättigheter inskrivs Oinskrivna rättigheters bestånd

15 Inskrivningshandbok Rättsverkningarna av att särskilda rättigheter inskrivs (JB 14:7) Företräde (JB 14:8) Vilandeförklaring av inskrivningsansökan (JB 14:11) Vilandeförklaring när rättighetsupplåtaren inte har lagfart på fastigheten Vilandeförklaring när upplåtelsen av rättigheten är villkorlig på grund av avtal eller någon annan rättshandling eller inte har vunnit laga kraft Vilandeförklaring när samtycke eller beslut av någon annan person, en sammanslutnings behöriga organ, en domstol eller någon annan myndighet behövs för upplåtelse av en rättighet Vilandeförklaring när det före upplåtelsen av rättigheten har gjorts en anteckning i lagfarts- och inteckningsregistret om utmätning eller någon säkringsåtgärd som gäller fastigheten Vilandeförklaring när inskrivningsmyndigheten har gett anvisning om att föra en tvist om en särskild rättighet till prövning i en rättegång eller det finns en anhängig tvist om en särskild rättighets giltighet eller om äganderätten till en fastighet Avslag på inskrivningsansökan (JB 14:12) Icke inskrivningsbar rättighet Handling saknas eller är bristfällig Rättighetsupplåtarens äganderätt till objektet/nyttjanderätten har inte utretts Avsaknad av behövligt samtycke eller beslut Konkurs JB 14:4- eller 14:5-ansökan Ägarbyte Andra orsaker till avslag Inskrivning av att rättigheter ändrats, överförts och upphört (JB 14:13 16) Allmänt Överföring av arrende-/nyttjanderätt Utredning som ska företes Överföraren förbehåller sig äganderätten till byggnader Tidigare överföringar har inte inskrivits Överlåtelse av en kvotdel av nyttjanderätt

16 Inskrivningshandbok Separat överföring av bestämt område Förlängning och fortsättning av nyttjanderätt Begrepp, tid för framläggande av en utredning och dess betydelse, anläggningsbeteckning Ändring av villkor Den förre rättsinnehavaren Förlängningsobjekt Om inskrivning av ändring av avtal Diagram Diagram Diagram Diagram Avförande av inskrivning av särskild rättighet Förening av nyttjanderätt och äganderätt INTECKNING Allmänt Inteckningsförfarande Inteckningsansökan Begäran om fastställande av inteckning Sökanden och sökandens identifieringsuppgifter Lagfart som förutsättning Förvärvsuppgifter Rekommenderat förfarande Villkorligt förvärv Efterföljande överlåtelser och återtagande av ansökan Kvotdelsägare Sökande vid inteckning i nyttjanderätt Sökandens kontaktuppgifter Inteckningsobjekt Lagfart och inskrivning som förutsättning Objektbeteckningens giltighet Storlek på sökt inteckning Begäran om inbördes företrädesordning för flera inteckningar Bestämmelse om mottagare av elektroniskt pantbrev

17 Inskrivningshandbok Samtycke till inteckning Dödsbo Intressebevakare Rekommenderat förfarande Makar Aktiebolag Bostadsaktiebolag Öppet bolag och kommanditbolag Andelslag Förening Gemensamt kvotägd fastighet Villkorligt förvärv Under bildning varande sammanslutning Bilagor till inteckningsansökan Inteckningsavgörande Inteckningens bestånd Inteckningens företräde Pantbrev Vilandeförklaring av inteckningsansökan Avslag på inteckningsansökan Förutsättningar som gäller inteckningsobjektet Hela fastigheten som objekt Kvotdel av fastighet som objekt Avtal om besittningsdelning Outbrutet område av fastighet som objekt I JB 19:1 åsyftad nyttjanderätt som inteckningsobjekt Individualisering av anläggningar Byggnader och anläggningar vid anläggningsteckning Arrendetid Om inteckningsbarhet och hinder mot inteckning Objekt som inte är inteckningsbara därför att lagfartsmöjlighet saknas Strömfallslägenhet Lagfartsmöjlighet eller -skyldighet, men inte inteckningsmöjlighet när objektet är en Nyttjanderätt till vattenkraft

18 Inskrivningshandbok Gemensam inteckning Om begreppet gemensam inteckning Om förutsättningarna för gemensam inteckning Närmare om förutsättningarna enligt JB 16: Ändring av inteckning Ändring av företrädesordning (JB 18:1) Utvidgning av inteckning (JB 18:2) Sammanslagning av inteckningar (JB 18:3) Delning av inteckning (JB 18:4) Dödande av inteckning (JB 18:5) Upplösning av gemensam inteckning (JB 18:6) Upplösning av gemensam inteckning, samma ägare Upplösning av gemensam inteckning, olika ägare Olika ägare, ingen realiseringsordning eller första fastighet i realiseringsordning Upplösning av gemensam inteckning i styckningsfastigheter eller outbrutna områden, olika ägare Förfarandet vid ändring av en inteckning (JB 18:7) Ändring av inteckning på grundval av myndighets anmälan (22 förordningen om lagfarts- och inteckningsregister) Ändring av inteckning på anmälan av fastighetsregisterföraren Byte och dödande av pantbrev (JB 18:8) Gravationsbevis ANMÄRKNINGSUPPGIFTER Allmänt Utmätning Bestämmelser om utmätning Anteckning om utmätning Förfarande hos inskrivningsmyndigheten Försäljningssätt för utmätt egendom Förfogandeförbud i sammanslutning (UB 4:38) Utmätning av boandelar och förfogandeförbud i dödsbo (UB 4:77 och 78) Försäljning av beståndsdelar och tillbehör (UB 5:13) Auktion (UB 5:1)

19 Inskrivningshandbok Försäljning under hand genom utmätningsmannens försorg (UB 5:76) Annan försäljning under hand Meddelanden och inteckningar vid auktion och försäljning under hand (UB 5:87) Utmätning genom dom Gäldenären har inte lagfart Utmätning av arrenderätt Oinskrivna särskilda rättigheter Utmätning av outbrutet område utan beteckning Utmätning vid skuldsanering för privatperson Säkringsåtgärd Skingringsförbud på grund av brott Konkurs Betydelse av anteckning om utmätning, säkringsåtgärd och konkurs Företagssanering Rådighetsbegränsning (JB 12:5) Tillämpningsområde Tidpunkt då anteckning görs Rådighetsbegränsning som avser arrende- eller nyttjanderätt Rådighetsbegränsning eller särskild rättighet Efterlevande makes besittningsrätt och testamentstagares nyttjanderätt (ÄB 3:1a och 12:6) Villkor i JB 2:11.2 om obebyggd fastighet eller maximipris Annan testamentsgrundad rådighetsbegränsning än nyttjanderätt Avförande av anteckning om rådighetsbegränsning Begränsningar på grund av lån Nyttjande av förköpsrätt Inlösningstillstånd, bygguppmaning och skydd av byggnad Lagstadgad panträtt Tillämpningsområde Förutsättningar för inskrivning Inskrivningens giltighetstid och företräde Omständigheter som kontrolleras

20 Inskrivningshandbok Hur inskrivningar avförs och hänförs Anhängiggörande av ärenden som avser rättelse eller ändringssökande Rättelseärende Anhängiggörande av ärenden som avser ändringssökande Tvistemål om ägande eller inskrivning Överlåtelse av statlig fastighetsförmögenhet och anteckningar om ägare och besittande myndighet för fastigheter som inte omfattas av lagfart Överlåtelse av statens fastighetsförmögenhet Förvärv av fastighetsförmögenhet till staten Undersökning i inskrivningsförfarandet Betydelsen av anteckningen om besittarämbetsverk som utredning i rättshandlingar Anteckningar om ägare till fastigheter utanför lagfartssystemet samt besittarämbetsverk Besittaranteckning för naturskyddsområde Andra anteckningar Utvecklingskostnadsersättning Anteckning om vite Begravningslagen Anteckningar om fastighetsbildning Allmänt Styckning Registrering av arrenderätt och andra särskilda rättigheter vid rätt objekt Sammanslagning av fastigheter Meddelande om domstolsbeslut till inskrivningsmyndigheten Stomfastighet Överföring för arkivering (JB 7:6) Anteckningar om ansvarsfördelning Anteckningar om fastighetsdomares samtycken Reglering av legoområden Begränsningar enligt lagen om förbättring av zigenarbefolkningens bostadsförhållanden Begränsningar enligt markanvändningslagen

21 Inskrivningshandbok BESTÄMMELSER OM IKRAFTTRÄDANDE Bestämmelser om jordabalkens ikraftträdande Nya JB:s ikraftträdande Överlåtelser enligt gamla lagen Inskrivning av bestånd för ett outbrutet områdes avskiljningsrätt och beståndsinteckning Samtycke av stomfastighetens nya ägare Urminnes hävd Jord av krononatur, fast besittningsrätt Inteckningar Tillstånd av myndigheter eller samtycke av annan ALLMÄNT OM INSKRIVNINGSFÖRFARANDET 1.1. Vad avses med inskrivningsärende? Med inskrivningsärende avses enligt 5 kap. 1 1 mom. i jordabalken ( /540, JB) inskrivning av äganderätt till fastighet, dvs. lagfart, inskrivning av särskilda rättigheter samt inteckning. Inskrivning är ett allmänt begrepp för ett förfarande genom vilket ett ägarbyte eller en särskild rättighet i en fastighet införs i lagfarts- och inteckningsregistret. Med lagfart avses inskrivning av äganderätten till en fastighet. Bestämmelserna om lagfart tillämpas även på inskrivning av förvärv som avser kvotdelar och outbrutna områden av fastigheter, flera fastigheters samfällda områden eller outbrutna områden och andelar av samfällda områden. Genom inskrivning av en särskild rättighet tryggar man att rättigheten består i förhållande till senare ägare av fastigheten och fastställer dess företräde i förhållande till andra särskilda rättigheter och fastighetsägarens borgenärer. Syftet med inteckning är att fastigheten ska kunna användas som säkerhet för lån. Som bevis på inteckning utfärdas ett pantbrev, som ägaren överlämnar till borgenären då fastigheten pantsätts. Panträttsinnehavaren har rätt att få betalt för sin fordran genom fastighetens värde upp till pantbrevets belopp. Inteckningens företräde påverkar fördelningen av köpeskillingen vid tvångsrealisering av en fastighet. Över inskrivningsansökningar och avgöranden på basis av dessa förs ett lagfarts- och inteckningsregister i enlighet med JB 5:1.2. Förutom lagfart, särskilda rättigheter och inteckningar görs också anteckningar om andra rättigheter och gravationer som hänför sig till fastigheter i lagfarts- och inteckningsregistret. Då talar man om s.k. påminnelseärenden Inskrivningsförfarandets rättskällor

22 Inskrivningshandbok 21 Inskrivningsförfarandet utgör lagreglerad beslutsverksamhet. Förfarandet kan uppdelas i en formell del, dvs. de egentliga förfarandereglerna, och en materiell del som gäller förutsättningarna för inskrivningsbeslutet. Som rättsligt reglerad verksamhet styrs de som gör avgörandena av de sedvanliga rättskällorna och principerna för användningen av dem både vad gäller förfarandet och förutsättningarna för inskrivningsbeslutet. Med förfarandebestämmelser avses här t.ex. hur inskrivningsansökan ska utformas, hur inskrivningsärendet anhängiggörs, förfarandena för komplettering och hörande i inskrivningsärenden, förfarandet när en anvisning för rättegång ges i ärendet, förfarandet för vilandeförklaring, inskrivningsbeslutets form och skyldigheten att motivera avslag, förfarandet vid sökande av ändring och rättelseförfarandet. Till förfarandebestämmelserna hör också bestämmelserna om vem som har rätt att behandla och avgöra inskrivningsärenden. De egentliga förfarandereglerna som gäller inskrivning finns i jordabalken. I jordabalken har man strävat efter att reglera inskrivningsförfarandet så uttömmande som möjligt med hänsyn till dess särdrag. Om inget annat bestäms i jordabalken ska förvaltningslagens ( /434, FL) bestämmelser om förvaltningsförfarandet iakttas vid förfarandet. Med den materiella delen, som gäller förutsättningarna för inskrivningsbeslutet, avses de grunder på vilka man enligt lagen får inskriva ett förvärv eller en särskild rättighet eller fastställa en inteckning. Även i dessa delar innehåller jordabalken egna bestämmelser. Jordabalken utgår från att endast lagliga och giltiga rättigheter får inskrivas. Förutsättningarna för inskrivningen avgörs emellertid i stor utsträckning enligt de särskilda materiella reglerna beroende på vilket slags rättsförhållande som ska inskrivas. Förfarandereglerna och de materiella reglerna som gäller förutsättningarna för inskrivningen skiljer sig med avseende på giltighetstiden. När det gäller förfarandebestämmelserna iakttas alltid de regler som gäller vid tiden för behandlingen. Däremot bedöms rättighetens laglighet och giltighet alltid på grundval av bestämmelserna som gällde när rättigheten uppstod eller uppläts. Rättighetens giltighet behöver kanske också bedömas på grundval av någon annan lag än finsk lag. I ärenden med s.k. internationell anknytning avgör de i Finland gällande lagvalsreglerna vilken materiell lag som ska tillämpas. Inskrivningshandboken riktar sig till inskrivningspersonalen vid Lantmäteriverket. Syftet med handboken är att främja lagenligheten och enhetligheten i handläggningen av inskrivningsärenden samt påskynda handläggningen. Handboken är ingen egentlig rättskälla och dess rekommendationer om förfaranden och tolkningar utgör inte bindande rättsnormer. Tolkningsproblem som förekommer vid inskrivningen avgörs alltid efter inskrivningspersonalens prövning. Handbokens syfte är att stöda denna verksamhet genom att ge en beskrivning av typiska problem vid inskrivning, redogöra för hur olika problem lösts i inskrivningspraxisen och även lägga fram uppfattningar om gällande rätt i de förevarande fallen Inskrivningsmyndighet och handläggare av inskrivningsärenden

23 Inskrivningshandbok 22 Enligt JB 5:2 är Lantmäteriverket inskrivningsmyndighet. Från och med hör hela landet till Lantmäteriverkets verksamhetsområde. Enligt den tidigare bestämmelsen som var i kraft till var inskrivningsmyndigheten den lantmäteribyrå inom vars verksamhetsområde fastigheten fanns. Allmän behörighet för behandling och avgörande av inskrivningsärenden har en inskrivningsjurist som är anställd i tjänsteförhållande vid Lantmäteriverket (JB 5:2.2). Chefen för produktionsenheten får förordna personer att avgöra inskrivningsärenden (10.2, lag om Lantmäteriverket /900). Av inskrivningsjurister krävs högre juridisk högskoleexamen. Inskrivningsärenden behandlas och avgörs även av sådana anställda i tjänsteförhållande hos Lantmäteriverket som chefen för produktionsenheten förordnat till uppgiften i fråga. Förutsättningen för detta är att personerna har tillräcklig kunskap för skötseln av inskrivningsuppgifter (10.2 Lag om lantmäteriverket). Om ett inskrivningsärende är omfattande, oklart eller annars svårt att avgöra, ska det avgöras av inskrivningsjuristen (JB 5.2.2). Om ett inskrivningsärende som en inskrivningssekreterare har fått till uppgift att avgöra visar sig vara omfattande, oklart eller annars svårt att avgöra, ska inskrivningssekreteraren inte avgöra detta ärende utan det bör överföras till inskrivningsjuristen (RP 30/2009 rd, s. 15). Inskrivningsjuristen kan också enligt eget övervägande överta ett enskilt ärende från inskrivningssekreteraren för avgörande. Eftersom situationerna växlar har inga detaljerade bestämmelser införts i lag om behörighetsfördelningen mellan inskrivningsjuristen och inskrivningssekreteraren, utan en överföring av ett ärende till inskrivningsjuristen ska avgöras från fall till fall. På inskrivningsjuristens eller inskrivningssekreterares jäv tillämpas förvaltningslagens bestämmelser om jäv (JB 6:14 och FL ). Jäv ska beaktas å tjänstens vägnar. En jävig person får inte på något sätt delta i behandlingen av ärendet. Förbudet gäller inte enbart avgörandet utan även annan behandling, t.ex. rådgivning. Jävsgrunderna räknas upp i förvaltningslagen (FL 28.1 ). Enligt grunderna är en person jävig, om: 1) personen eller en närstående till personen är part 2) personen eller en närstående till personen biträder eller företräder en part eller någon som avgörandet i ärendet kan väntas medföra synnerlig nytta eller skada för 3) avgörandet i ärendet kan väntas medföra synnerlig nytta eller skada för personen eller en närstående till personen 4) personen står i anställningsförhållande eller i ett sådant uppdragsförhållande som har samband med det föreliggande ärendet till en part eller till någon som avgörandet i ärendet kan väntas medföra synnerlig nytta eller skada för 5) personen eller en närstående till personen är medlem av styrelsen, förvaltningsrådet eller något annat därmed jämförbart organ eller är verkställande direktör eller innehar motsvarande ställning i en sådan sammanslutning eller stiftelse eller ett sådant statligt affärsverk eller en sådan statlig inrättning som är part eller som avgörandet i ärendet kan väntas medföra synnerlig nytta eller skada för

24 Inskrivningshandbok 23 6) personen eller en närstående till personen hör till direktionen för eller något annat därmed jämförbart organ i ett ämbetsverk eller en inrättning och det är fråga om ett ärende som sammanhänger med styrningen eller övervakningen av ämbetsverket eller inrättningen, eller om 7) tilltron till personens opartiskhet av något annat särskilt skäl äventyras. Enligt förvaltningslagen (FL 28.2 ) avses med närstående: 1) tjänstemannens make samt barn, barnbarn, syskon, föräldrar, far- och morföräldrar samt också den som på något annat sätt står tjänstemannen särskilt nära liksom även dessa personers makar, 2) tjänstemannens make samt barn, barnbarn, syskon, föräldrar, far- och morföräldrar samt också den som på något annat sätt står tjänstemannen särskilt nära liksom även dessa personers makar, 3) tjänstemannens makes barn, barnbarn, syskon, föräldrar och far- och morföräldrar samt också dessa personers makar och tjänstemannens makes syskonbarn. Som närstående anses också motsvarande halvsläkting. Med makar avses äkta makar, personer som lever under äktenskapsliknande förhållanden och personer som lever i registrerat partnerskap Inskrivningsansökan Allmänt Enligt JB 6:1.2 ska inskrivning sökas skriftligen och ansökan undertecknas av sökanden eller den som avfattat ansökan. En skriftlig ansökan är nödvändig till exempel om ansökan skickas per post, e-post eller med ett bud. Sökanden eller dennes ombud får dock framföra sin ansökan muntligen på Lantmäteriverkets serviceställe om ärendet klart framgår av de handlingar som företes och ligger till grund för ansökan. Vissa av de ärendekategorier som behandlas nedan är dock sådana att muntlig ansökan aldrig duger. Även vid muntlig ansökan ska sökanden uppge det som enligt JB 6:1.1 ska framgå av inskrivningsansökan. I praktiken innebär detta att den som tar emot ansökan alltid ska anteckna bl.a. sökandens namn, personbeteckning eller organisationsnummer samt kontaktuppgifter. För att undvika oklarheter är det tillrådligt att även sökande som sköter ärendet via personligt besök på verksamhetsstället ombeds att fylla i en ansökningsblankett. Skriftlig ansökan krävs alltid när man ansöker om inteckning (JB 16:4), ändring av inteckning (JB 18:7), inteckning i anläggning (JB 19:3) eller ändring av inteckning i anläggning (JB 19:3). I övriga ärenden ska en skriftlig ansökan företes om den sökta åtgärden inte klart framgår av handlingarna utan en skriftlig ansökan. Således ska en skriftlig ansökan vid behov företes i ärenden som gäller lagfart, inskrivning av särskild rättighet, inskrivning av ändring i särskild rättighet eller avförande av särskild rättighet.

25 Inskrivningshandbok 24 Ansökan kan även tillställas som ett elektroniskt meddelande på det sätt som beskrivs närmare nedan Inskrivningsansökans innehåll Enligt JB 6:1.1 ska följande framgå av inskrivningsansökan: - vilken fastighet eller annat inskrivningsobjekt ansökan gäller - sökandens yrkanden eller den åtgärd som begärs - sökandens identifieringsuppgifter - sökandens, sökandens företrädares eller ombuds kontaktuppgifter. Fastigheten individualiseras genom att man i ansökan anger i vilken kommun fastigheten ligger, fastighetsbeteckningen och ifall föremålet för ansökan är en lägenhet lägenhetens namn. När den begärda inskrivningen gäller en inskriven nyttjanderätt som omfattas av inskrivningsskyldighet bör objektet individualiseras genom en nyttjanderättsbeteckning (s.k. anläggningsbeteckning). I allmänhet behöver ansökan inte uttryckligen motiveras eftersom ärendet framgår tillräckligt väl av handlingen som ligger till grund för inskrivningen. Det är tillrådligt att Lantmäteriverkets färdigutformade ansökningsblanketter används vid inskrivningen, men det bör understrykas att ansökan även kan formuleras fritt (se RP 120/1994 rd, s. 71). Sökande som är fysiska personer individualiseras med fullständigt namn och personbeteckning. Personer som förutom finsk personbeteckning har en utländsk personbeteckning eller motsvarande beteckning individualiseras med den finska personbeteckningen. Utländska fysiska personer som saknar finsk personbeteckning individualiseras med namn och födelsedatum. Därtill ska personens hemland uppges. Även en i hemlandet eventuellt utfärdad personbeteckning bör uppges. Juridiska personer individualiseras med firmanamnet och FO-numret. Utländska juridiska personer som saknar finskt FO-nummer individualiseras genom att firmanamnet och hemland uppges. En juridisk person som är registrerad någon annanstans än i Finland betraktas som utländsk. En eventuell beteckning som utfärdats av en utländsk registermyndighet bör också uppges. I ansökan ska även uppges sökandens, dennes lagliga företrädares eller ombuds telefonnummer och postadress dit meddelanden i ärenden kan skickas, som beslut, kompletteringsuppmaning eller begäran om utlåtande. När telefonnumret uppges finns det skäl att påminna om att inskrivningsmyndigheten bör kunna nå sökanden via numret på tjänstetid. Om sökanden har tillgång till en e-postadress är det tillrådligt att även denna anges i ansökan. Med undantag för inteckningsärenden ska ansökan och innehållet i den hållas klart åtskilda från den rätt som begärs inskriven genom ansökan. En ansökan kan naturligtvis inte ensidigt ändra en handling som ligger till grund för en rättighet eller ett rättsläge som grundar sig på en handling. I inskrivningspraxisen har man även i övrigt varit avvisande mot att någon genom ansökan kan ändra innehållet i den rätt som ska inskrivas. Detta

26 Inskrivningshandbok 25 gäller även fall där alla parter i rättsförhållandet har undertecknat ansökan. Exempelvis flera köpares ägarandelar i en fastighet grundade på ett köpebrev kan inte ändras endast genom en lagfartsansökan utan ändringen kräver alltid en överlåtelsehandling som uppfyller formkraven i JB 2:1 och har bevittnats av ett köpvittne Bifogade handlingar Till ansökan ska fogas behövliga handlingar som ligger till grund för inskrivningen (JB 6:1.2). Jordabalken har separata bestämmelser om när de bifogade handlingarna ska företes i original. Originalkravet gäller särskilt åtkomsthandlingar vid lagfartsansökan och avtal eller andra handlingar som gäller grundande eller överföring av särskilda rättigheter. Om inget annat stadgas i jordabalken eller annanstans i lagstiftningen kan övriga bifogade handlingar vara avskrifter. Bifogade handlingar behöver inte vara styrkta kopior. Vid inskrivningsförfarandet godtas som motsvarighet till åtkomsthandling i original även kopia som bestyrkts av ett köpvittne eller inskrivningsmyndigheten (JB 12:1) Underskrift av ansökan Enligt JB 6:1.2 ska ansökan undertecknas av sökanden eller den som avfattat ansökan. I situationer där en skriftlig ansökan (i stället för en muntlig) krävs därför att lagen har en uttrycklig bestämmelse om detta eller där ärendet inte framgår utan en skriftlig ansökan ska ansökan undertecknas. Som redogörs för närmare nedan kan en inskrivningsansökan även lämnas in som ett elektroniskt meddelande. För elektroniskt tillställda ansökningar godtas även elektronisk signering av ansökan (JB 6:1.2) Enligt 22 2 mom. i förvaltningslagen behöver en handling som har kommit in till en myndighet inte kompletteras med en underskrift om handlingen innehåller uppgifter om avsändaren och det inte finns anledning att betvivla handlingens autenticitet och integritet. Jordabalkens specialbestämmelse om undertecknande av ansökan åsidosätter denna generella bestämmelse i förvaltningslagen. Om det finns förutsättningar för en muntlig ansökan, men sökanden ändå fyllt i en skriftlig ansökan, behöver ansökan inte ha sökandens underskrift. Ingivande av ansökan eller annan handling Ingivandesätt

27 Inskrivningshandbok 26 En ansökan kan tillställas inskrivningsmyndigheten per post, genom bud, lämnas personligen av sökanden själv eller dennes ombud eller som ett elektroniskt meddelande (e-post). Lantmäteriverkets post- och besöksadresser finns på Lantmäteriverkets webbplats Ansökningar som skickas per epost ska skickas till adressen En ansökan tillställs inskrivningsmyndigheten på avsändarens eget ansvar (FL 17.1 ). Vad som ovan konstaterats om ansökan gäller även andra handlingar i inskrivningsärendet. Avsändningssättet kan dock inte vara ett elektroniskt meddelande när handlingen ska tillställas inskrivningsmyndigheten i original Särskilt om elektronisk ärendehantering i inskrivningsärenden Lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet ( /13) tillämpas även på inskrivningsärenden. Lagens syfte är att öka användningen av elektroniska dataöverföringsmetoder i bl.a. domstolarna och förvaltningen och sålunda främja smidighet och flexibilitet i ärendehanteringen. Lagen om elektronisk kommunikation innebär att en inskrivningsansökan kan tillställas inskrivningsmyndigheten i form av ett e-postmeddelande. Jordabalkens krav på att inskrivningsansökan ska ha en skriftlig form tillgodoses också när ansökan tillställs som en elektronisk handling genom ovan nämnda elektroniska metoder (4, 5 och 9 i lagen om elektronisk kommunikation). Jordabalken 6:1.2 förutsätter vidare att ansökan undertecknas av sökanden eller den som avfattat ansökan. När en sådan undertecknad ansökan sänds som ett epostmeddelande med en inskannad ansökan i original som filbilaga tillgodoses jordabalkens krav på underskrift av ansökan. Ansökan kan även tillställas som ett e-postmeddelande utan en inskannad filbilaga. Ett på vanligt sätt skrivet e-postmeddelande kan således utgöra ansökan. Naturligtvis ska de uppgifter framgå av meddelandet som enligt JB 6:1.1 ska finnas i en inskrivningsansökan. Enligt lagen om elektronisk kommunikation uppfylls kravet på underskrift av ansökan genom att den elektroniska handlingen signeras med en avancerad elektronisk signatur som baserar sig på kvalitetscertifikat och skapas med ett säkert verktyg för signaturer (9 lagen om elektronisk kommunikation och 5.2 lagen om stark autentisering och elektroniska signaturer ( /617). Enligt 9 2 mom. lagen om elektronisk kommunikation behöver en ansökan eller annat meddelande som inkommit elektroniskt emellertid inte alltid förses med en underskrift. Exempelvis behöver en ansökan som gjorts på det sätt som beskrivs i föregående stycke inte kompletteras med en underskrift om handlingen som sänts per e-post innehåller uppgifter om avsändaren och det inte finns anledning att betvivla handlingens autenticitet och integritet. Med undantag för inteckningsärenden ska till inskrivningsansökan i regel fogas en originalhandling som ligger till grund för ansökan, oftast en åtkomsthandling eller annat