BOSTADSKÖP & FAMILJEJURIDIK

Transkript

1 BOSTADSKÖP & FAMILJEJURIDIK

2 KÖP AV FAST EGENDOM MARKOMRÅDEN MED ELLER UTAN TILLHÖRANDE BYGGNADER

3 FÖRE KÖPET SÄLJARENS ANSVAR - UPPLYSNINGSPLIKT Säljaren har en upplysningsplikt och måste informera köparen om alla viktiga omständigheter som inverkar på användningen av fastigheten och på dess värde: - fastighetens område och byggnaderna på den, - eventuella skador och fel, - panträtter eller andra rättigheter som belastar fastigheten, - myndighetsbeslut som begränsar användningsmöjligheterna. Tips: Ömsen tillsammans med Mäklarhuset erbjuder en säljansvarsförsäkring som kan tecknas vid försäljning

4 FÖRE KÖPET KÖPARENS ANSVAR UNDERSÖKNINGSPLIKT Köparen måste noggrant undersöka fastigheten innan köpet, Undersökningsplikten omfattar t.ex. alla åtkomliga utrymmen i en byggnad (krypvind, krypgrund och dylikt), Köparen kan inte kräva ersättning på grund av fel som hade kunnat upptäckas genom en omsorgsfull undersökning. OBS! Det är alltid bra att låta göra en överlåtelsebesiktning innan man skriver under köpebrevet! Ta hjälp av sakkunnig.

5 FÖRE KÖPET KÖPARENS ANSVAR UNDERSÖKNINGSPLIKT Vid köp av en fastighet skall köparen alltid kontrollera: - lagfartsbevis - gravationsbevis - utdrag ur fastighetsregistret - fastighetsregisterkarta Kontakta även kommunens byggnadsnämnd

6 KÖPET VID KÖP AV EN FASTIGHET MÅSTE KÖPEBREVET: vara skriftligt, innehålla en korrekt beskrivning av fastigheten, innehålla en överlåtelseavsikt till köparen, innehålla köpesumman, undertecknas av säljare och köpare, bestyrkas av ett offentligt köpvittne i samtliga parters närvaro. Även bostäder, andra byggnader och rättigheter tillhörande fastigheten bör behandlas i köpebrevet.

7 EFTER KÖPET ANSÖKAN OM LAGFART - SAKER ATT TÄNKA PÅ: Lagfart måste sökas senast sex månader efter köpebrevets undertecknande, Sexmånadersregeln gäller oavsett när ägande- och/eller besittningsrätten övergår, Det är köparen som ansvarar för att lagfarten söks, Lagfarten är ett intyg över äganderätten och behövs t.ex. då inteckning söks, En förutsättning för att få lagfart är att köparen har betalat överlåtelseskatten (betalas FÖRE ansökan).

8 KÖP AV LÖS EGENDOM EX. BOSTADSAKTIER & BYGGNAD PÅ OFRI GRUND

9 BOSTADSAKTIER KÖPAREN SKALL ALLTID BE OM ATT FÅ SE: aktiebrevet i original, Bolagsordningen - kontrollera om bolaget har en inlösningsklausul, handelsregisterutdrag, disponentintyg, senaste bokslut för bostadsaktiebolaget.

10 LEGOTOMT Lega/arrende = hyra av mark. Innebär att man köper och/eller bygger hus på mark som tillhör någon annan. Skall upprättas ett legoavtal i vilket man fastställer villkoren för arrendet. Legotomten + hus kan utgöra säkerhet för lån förutsatt att vissa villkor uppfylls. Om legogivaren är en kommun finns det ofta bestämmelser om inom vilken tid byggnaderna skall vara uppförda samt villkor för överförande av legoobjektet till en annan person

11 SKATTEEFFEKTER VID FASTIGHETS- OCH BOSTADSKÖP

12 SKATTER FÖR SÄLJAREN Säljaren skall betala skatt på överlåtelsevinsten Vinster upp till euro beskattas med 30 % skatt. Vinster över euro beskattas med 34 % skatt. Skattefrihet för säljaren egen bostad Om försäljningsobjektet utgör egen bostad och Säljaren har ägt försäljningsobjektet i minst två år och Säljaren utan avbrott har använt köpeobjektet som stadigvarande bostad i minst två år under sin ägartid (behöver inte vara två år i direkt anslutning till försäljningen)

13 SKATTER FÖR KÖPAREN Köparen skall betala överlåtelseskatt, skatten utgör: 4 % på köpesumman, om köpeobjektet utgör fast egendom eller byggnad på ofri grund. Skatten skall erläggas senast sex månader efter köpet om köpeobjektet utgör fast egendom. 2 % på köpesumman, om köpeobjektet utgör aktielägenhet (lös egendom). Om det finns en skuld i bolaget läggs lägenhetens andel av skulden till köpesumman för beräkning av överlåtelseskatten. Skatten skall erläggas senast två månader efter köpet om köpeobjektet är en aktielägenhet (lös egendom).

14 SKATTER FÖR KÖPAREN Skattefrihet för köparen första bostad Köparen behöver inte betala överlåtelseskatt om köpeobjektet utgör köparens första bostad och köparen blir ägare till minst ½ bostaden och köparen är mellan 18 och 40 år vid köpets ingående och bostaden är avsedd för eget bruk och inflytt sker inom sex månader och köparen tidigare inte har ägt minst ½ av en bostad eller bostadshus För skattefrihet skall anmälan om detta inlämnas till Skattemyndigheten. Om köpeobjektet enbart är en tomt måste köparen betala överlåtelseskatt. Skatten kan sökas tillbaka när köparen byggt klart bostaden och flyttat in.

15 FAMILJEJURIDIK

16 GIFTORÄTT & ÄKTENSKAPSFÖRORD

17 GIFTORÄTT Så länge man är gift utgår man från namnprincipen, mitt är mitt och ditt är ditt och man ansvarar för sina egna lån. När äktenskapet upphör, genom skilsmässa eller då ena maken avlider aktiveras reglerna om giftorätt. Giftorätten innebär att makarna skall dela lika på alla tillgångar. Egendom som man har fått så som enskild egendom genom villkor i gåvobrev eller testamente hålls utanför delningen. Makar kan även själva, antingen innan de ingår äktenskap eller under äktenskapet, besluta om att utesluta giftorätten genom att upprätta ett äktenskapsförord.

18 GIFTORÄTT Giftorättsegendom Adam: 200 Eva 300 Totalt 500 Enskild egendom Enskild egendom ½ = 250 ½ = 250 Utjämning om 50

19 ÄKTENSKAPSFÖRORD Ett äktenskapsförord utesluter giftorätten. Ett äktenskapsförord upprättas för att på förhand besluta hur egendom skall fördelas för det fall man senare separerar. Genom äktenskapsförordet beslutas vilken egendom som skall tillfalla vilken part som enskild egendom. Sådan egendom ingår inte i giftorätten utan kommer per automatik att tillhöra den part som äktenskapsförordet anger.

20 ARV & TESTAMENTE

21 ARV DEN LEGALA ARVSORDNINGEN I första hand ärver barn, eller andra bröstarvingar (barnbarn o.s.v.). Har man inte barn ärver ens föräldrar. Har föräldrarana gått bort ärver syskon, för det fall ett syskon är avlidet tillfaller arvet istället syskonbarnen. Har man inte några syskon eller syskonbarn ärver mostrar/fastrar och morbröder/farbröder. Saknas ovanstående släktingar tillfaller arvet landskapet Åland. OBS! Kusiner ärver inte Makar ärver bara varandra om man inte har barn eller genom testamente Sambor ärver inte varandra utan testamente

22 ÄGANDERÄTTSTESTAMENTE Upprättas oftast mellan makar/sambor, Innebär att äganderätten överlåts på den efterlevande, Ger den efterlevande parten rätten att själv bestämma om försäljningar, pantsättning m.m., Arvskatten betalas av den efterlevande maken/sambon, Finns det bröstarvingar kan de utkräva sina laglotter, Den efterlevande är fri att göra upp ett nytt testamente, Den efterlevande kan, om den så önskar, välja att enbart erhålla nyttjanderätt till den avlidnes egendom, Öppnar upp för skatteplanering.

23 NYTTJANDERÄTTSTESTAMENTE Upprättas oftast mellan makar/sambor, Den efterlevande maken/sambon behåller kvarlåtenskapen i sin besittning, men det är bröstarvingarna som blir ägare till denna, Bröstarvingarna betalar arvskatten men erhåller ett nyttjanderättsavdrag, avdraget baseras på nyttjanderättstagarens ålder (skattemässig fördel), Den efterlevande betalar ingen arvsskatt på värdet av nyttjanderätten, Alla åtgärder som gäller den avlidne makens/sambons egendom kräver samtycke från bröstarvingarna (förmyndarmyndighetens tillstånd krävs om barnen är minderåriga).

24 ARVSLOTT & LAGLOTT Arvslott = den andel som ett barn ärver om arvlåtaren inte har uppgjort ett testamente. Ex. Den avlidne hade två barn och kvarlåtenskapen är euro, barnens arvslott är då euro vardera. Laglott = hälften av arvslotten Bröstarvingar har alltid rätt att kräva ut sin laglott, även om den avlidne har upprättat ett testamente. Ex. Arvlåtarens barns arvslotter var vardera, genom testamente har arvlåtaren testamenterat allt till den efterlevande maken/sambon. Barnen har trots detta rätt att kräva ut sin laglott = euro vardera.

25 VARFÖR SKALL DU HA ETT TESTAMENTE? Om du inte vill att din egendom skall fördelas enligt den legala arvsordningen då du avlider så behöver du upprätta ett testamente. Genom ett testamente kan du själv bestämma hur din kvarlåtenskap skall fördelas, (vissa undantag finns om du har barn eller andra bröstarvingar). Behoven för ett testamente är olika beroende på hur din familjekonstellation ser ut. - Är du gift/sambo/ensamstående? - Har du barn? - Har du eller din make/maka barn från tidigare äktenskap?