Två artiklar om insatshöjning ur Allt om bostadsrätt. Brf Hästhagen i Sundbyberg har genomfört dubbla kapitaltillskott enligt modell I.

Transkript

1 Två artiklar om insatshöjning ur Allt om bostadsrätt Nr Kapitaltillskott - modell I Brf Hästhagen i Sundbyberg har genomfört dubbla kapitaltillskott enligt modell I. Många bostadsrättsföreningar skulle kunna ha stor nytta av så kallat kapitaltillskott. Ekonomin blir stabilare, avgifterna brukar kunna sänkas och lägenheternas marknadsvärden ökar. Det finns två vägar att gå kapitaltillskott enligt bostadsrättslagen (modell I - som beskrivs i denna artikel) eller tillfälligt höjd månadsavgift (modell II -se separat artikel). När medlemmarna i Brf Hästhagen i Sundbyberg norr om Stockholm övertog hälften av föreningens lån, kunde avgifterna sänkas med 23 procent i stället för att höjas med procent som då var aktuellt. Lägenhetsvärdena steg rejält efter genomförd kapitalinsats och ingen behövde gå från hus och härd. Nu är tanken att föreningen ska göra sig av med resten av lånen under Svag ekonomi Styrelsen som tillträdde 2007 upptäckte till sin förskräckelse att ekonomin var på väg att rämna. -Alla hade blivit invaggade i tron att den ekonomiska situationen var bra. Vi hade haft HSB som ekonomisk rådgivare. Men underlåtenhet att under lång tid justera avgifterna för att kunna möta kommande kostnadsökningar gjorde att föreningens ekonomiska situation var mycket besvärlig. Vi hade inte fått några indikationer från HSB att ekonomin skulle vara dålig, säger en av de nytillträdda medlemmarna i styrelsen det året, civilekonom Lars Lundgren. Lägenheterna är fördelade på fem hus utmed Ursviksvägen på gångavstånd från Sundbybergs centrum och järnvägsstation. HSB var byggherre och Skanska uppförde husen Andelar i föreningen såldes med mycket låga insatser vilket gjorde att belåningsgraden uppgick till drygt kr per kvadratmeter boyta. Ingen höjning Utfallet av styrelsens analys blev att föreningen omgående måste minska sin lånebörda och undersöka misstänkta byggfel. Alternativet till kapitaltillskott, att höja avgifterna med ca procent, ansågs dåligt eftersom lägenheternas marknadsvärden hade fallit drastiskt. Avgifterna drog sig allt närmare den höga bruksvärdeshyran på orten. Som en konsekvens tyckte många spekulanter på lägenheterna att det inte var värt att satsa på en bostad i föreningen. Med tanke på föreningens höga belåningsgrad så förstod styrelsen i en dialog med banken att det skulle vara ogörligt att få ytterligare lån i föreningen. -Vi slog larm 2007 och skrev till medlemmarna att ekonomin var mycket dålig och att avgifterna skulle behöva höjas mellan 20 och 25 procent plus kostnaderna för byggfusket. För att reda ut situationen föreslog styrelsen att alla lånen skulle lösas, ca 53 miljoner kronor, berättar Lundgren.

2 Mötesuppror Det blev uppror på informationsmötet när man tog upp det! Det verkade som om de flesta inte förstod att det är medlemmarna som utgör föreningen och är solidariskt ansvariga för situationen. Föreningen polariserades och det uppstod en oppositionsgrupp till styrelsen på personer, av vilka en del hellre ville höja avgiften med 25 procent än gå med på ett kapitaltillskott. Kampen för att få igenom förslaget blev en lång och mödosam vandring. Oppositionen var intensiv, även om allt fler sakta började inse situationens allvar och även att deras privata ekonomi kunde bli bättre eftersom medlemmarna kunde dra av låneräntor, vilket som bekant föreningen inte får. Majoritet -Vi gick ut med mängder av information och höll sju eller åtta möten sammanlagt men knackade inte dörr, beskriver Lars Lundgren arbetssättet. Styrelsen gick in för att försöka trumma samman en kvalificerad majoritet på 2/3 vilket bostadsrättslagen kräver för ett kapitaltillskott samt att gå till hyresnämnden för godkännande vilket är tvingande om inte samtliga medlemmar stödjer det hela, enligt de regler som gäller sen Vi fick inte majoritet för att ta bort alla lån på ett möte i början av 2008, men vi märkte i alla fall att mångas inställning började peka i rätt riktning. - Därför föreslog vi vid den ordinarie föreningsstämman att vi skulle minska föreningens skulder med hälften, och då fick vi den erforderliga majoriteten, säger Lars Lundgren. Konsulthjälp Föreningen anlitade ett par konsulter, vilkas insats visade sig vara oumbärlig för att lotsa ärendet till ett bra slut Katarina Hultqvist (juridisk rådgivning) vid Fas-tighetsägarna i Stockholm och Tom Bergqvist (jurist, biträdde föreningen i Hyresnämnden) vid SBC. -Utan deras hjälp hade vi inte klarat av det. Det handlar om en jätteprocess. Konsulter kan framföra budskap på ett annat vis än styrelsen själv och talesättet Man blir aldrig profet i sitt eget land gäller, så mot den bakgrunden är det klokt att anlita utomstående experter. Hyresnämnden När ärendet väl kommit upp på hyresnämndens bord i början av 2009, hade den mesta oppositionen tynat bort, även om en del medlemmar fortfarande morrade och klagade. -Styrelsen ägnar sig åt räntespekulationer. Vi tar hellre en höjning, menade ett par medlemmar i hyresnämnden. En äldre medlem trodde att det skulle bli svårt att få lån och klagade på att pensionärslånens villkor var sämre än för vanliga lån. Någon kände sig direkt hotad betala eller sälj lägenheten tyckte att upplägget luktade spekulation och att arvingar skulle mista en del av arvet på grund av större lån. Under protest En före detta styrelsemedlem tyckte att föreningens ekonomiska situation var så bra att de nya insatserna inte behövdes. Men, de flesta insåg trots allt de långsiktiga ekonomiska fördelarna och godtog förslagen, låt

3 vara under protest! -Jag är positiv till förslaget då det medför att månadsavgiften kan sänkas, vilket är fördelaktigt i längden och förmodligen höjer lägenhetens marknadsvärde, ansåg ett par medlemmar. -Med en hög avgift blir min enrumslägenhet svår att sälja, ansåg en annan. Hyresnämnden måste godkänna insatshöjningar om det inte är otillbörligt mot någon bostadsrättshavare. Om det är otillbörligt avgörs av nämnden. Om insatserna höjs så mycket att någon känner sig tvingad att sälja, eller många får stora ekonomiska svårigheter kan det innebära att hyresnämnden säger nej. Lösning Föreningen såg till att alla medlemmar som inte ansåg sig ha råd med kapitaltillskottet, kunde skriva på en revers som motsvarade summan. Reversen förföll först när lägenheten skulle säljas någon gång i framtiden! -Vi erbjöd dem att bo kvar till den gamla avgiften då vi absolut inte ville att någon skulle behöva flytta från föreningen, säger Lars Lundgren. Medlemmarna tog sina lån som betalades in på föreningens konto det handlade om strax över 23 miljoner kronor totalt. Alla medlemmar betalade sin andel av kapitaltillskottet och ingen valde till sist att skriva på en revers. Och marknaden belönade föreningen: -Lägenhetsvärdena gick upp omedelbart med ca 10 % i och med att vi sänkt avgifterna med 23 procent! Föreningen beslöt dessutom att gå ur HSB och begärde bland annat in offerter på fastighetsoch trädgårdsskötsel. Då minskade även de rörliga driftskostnaderna med ungefär hälften! Alla lån När det sista stora lånet går ut i år, ska föreningen försöka få bort det också. Under den tid HSB var föreningens ekonomiska rådgivare bestämde dåvarande styrelsen att binda hälften av föreningens lån på 10 år till 6,5 procents ränta. Med tanke på det ekonomiska läget i stort, borde rimligtvis HSB ha rekommenderat föreningen att välja en kortare bindningstid, exempelvis skaffa en låneportfölj med en genomsnittlig löptid på maximalt tre år. - Men så vitt jag vet presenterade inte HSB någon sådan rekommendation, utbrister Lars Lundgren. -Vi ska försöka lösa vårt kvarvarande lån om ca 25 miljoner kr under Inga lån Många bostadsrättsföreningar kommer att behöva förbättra sin ekonomi framöver och att då göra ett substantiellt kapitaltillskott är en god väg att gå. Medlemmarna får lägre boendekostnader samtidigt som föreningen får en lägre belåning. - Rent ekonomisk ska en bostadsrättsföreningen egentligen inte ha några lån numera - utan hela finansieringen ska ligga hos medlemmarna. - I annat fall har föreningen inte anpassat sin ekonomi till dagens nya förutsättningar som gällt under några år, säger Lars Lundgren med övertygelse.

4 Han är så övertygad att han nu har grundat företaget Den vakne kamrern för att hjälpa andra föreningar till en bättre ekonomi och framtid. Nr Kapitaltillskott - Modell II Medlemmarna i Brf Kullasund i Vaxholm norr om Stockholm har räddat föreningens ekonomi genom att ta över större delen av föreningens lån. Kullasund var första förening i landet att tillämpa denna enkla och smidiga metod att skaffa fram mer kapital. Tidigare förekom det att bostadsrättsföreningar beslutade om kapitaltillskott genom insatshöjning för att amortera av betungande lån. Genom en lagändring våren 2003 infördes dock krav på två tredjedels majoritet och hyresnämndens godkännande för en sådan åtgärd. Många föreningar har upplevt detta som komplicerat och avstått! Tvångsavhysning En orsak till att sådana insatshöjningar försvårades kan ha varit att staten såg med oblida ögon på att lån flyttades över till privatpersoner, som till skillnad från föreningen har avdragsrätt för räntekostnaderna, vilket ledde till minskade skatteintäkter. En annan orsak kan ha varit att vissa föreningar gick för hårt fram. Det har funnits exempel på så kraftiga insatshöjningar, att när någon medlem inte kunde betala, blev det uppsägning och avhysning, varefter föreningen tog ut insatsen ur tvångsförsäljningslikviden istället. Varsam lösning Men om man löser frågan mer varsamt så att ingen behöver flytta, finns det goda förtjänster att hämta. - Genom att sköta kapitaltillskottet på ett socialt ansvarsfullt sätt uppnås stora fördelar för medlemmarna. Man kan sänka de totala boendekostnaderna, vilket är särskilt viktigt för dem som har det mindre bra ställt. - Metoden är så enkel att det inte direkt går att hålla någon ensamrätt på den, säger advokat Jörn Liljeström vid Lex Advokatbyrå, som ligger bakom den här till synes geniala, juridiska lösningen. När schablonbeskattningen nyligen togs bort för bostadsrättsföreningar, blev metoden attraktiv även för lågt belånade föreningar. - Ju lägre lån en förening har desto bättre. Helst skall föreningen så långt möjligt vara fri från lån. Lånen som föreningen tar kan sägas konkurrera med de enskilda bostadsrätternas värde. Ju högre lån desto lägre värde på bostadsrätterna om allt annat är lika, förklarar Jörn Liljeström. - Låga föreningslån för även med sig att priserna på föreningens lägenheter blir mer stabila än om föreningen har hög belåning. Lägre belåningsgrad ger lägre räntekostnader och därmed lägre årsavgifter. Föreningen blir då attraktivare att bo i och marknadsvärdet på lägenheterna undergrävs inte av alltför höga årsavgifter. Lägre totalkostnad - De medlemmar som behöver ta lån för att klara ett kapitaltillskott får visserligen räntekostnader för detta, men eftersom den enskilda medlemmen till skillnad från föreningen

5 har avdragsrätt för räntekostnaden blir boendekostnaden totalt sett lägre. - Om avgifterna är höga, kan det bli mycket kraftiga prisfall när tiderna är oroliga. Årsavgiften tränger ut marknadsvärdet på bostadsrätten. - Det var många som blev tvungna att sälja mitt under förra ekonomiska krisen i början av nittiotalet när priserna stod som lägst, och som fortfarande har kvar bostadslån att betala, trots att bostadsrätten är borta sedan länge. De fick helt enkelt inte tillräckligt mycket för den när de sålde för att kunna betala av lånet Svårt hyra ut Man kan lätt tänka sig att dessa problem inte hade uppstått i lika hög grad om årsavgifterna i de drabbade föreningarna varit lägre och de kunnat behålla sina bostadsrätter tills tiderna blev bättre. - Tunga årsavgifter är svåra att bära eftersom man får inte hyra ut en bostadsrättslägenhet hur som helst och klara ekonomin på så sätt, säger Jörn Liljeström. Men den möjligheten kan man tyvärr inte räkna med eftersom många bostadsrättsföreningar ställer så höga krav som lagen medger för att tillåta andrahandsuthyrning. Om man har riktig otur bor man i en högt belånad bostadsrättsförening där värdena på bostadsrätterna kan falla väldigt kraftigt när botten går ur marknaden och man ändå måste sälja. Det är betydligt tryggare att bo i en förening med lägre belåningsgrad. Metoden Brf Kullasund tillhör de föreningar som mycket snart hamnade i den klassiska rävsaxen som ledde till en mängd konkurser i början av 90-talet. Föreningen överlämnades av Platzer Bygg till de 65 medlemmarna Husen ligger på en skogbevuxen kulle vid Saltsjön strax utanför Vaxholm. Arkitekten lade föreningens två punkthus och 15 parhus i en intim omfamning utmed bergssidorna och på själva kullen. Den kompakta och ständigt växlande bebyggelsen skapar visserligen närhet och trivsel, men hjälpte inte upp ekonomin när det begav sig. - Föreningen kostade 96 miljoner kronor, men insatserna vara bara 17 miljoner. Sedan fick vi visserligen tillbaka fem miljoner kr i slutregleringen, som vi lyckades placera till procents ränta, säger mångårige ordföranden Åke Johansson i sin trivsamma trea med en målerisk utsikt över skärgårdslandskapet. Underskott När verksamheten rullade igång hade man således skulder på 77 miljoner kronor, där bara räntorna uppgick till 10 miljoner kr brutto varje år. Räntebidragen tog till en början bort hälften, men när riksdagen beslöt att slopa bidragen, återstod snabbt bara kr i bidrag varpå ett underskott på 1,7 miljoner kr uppstod. - Då lånade vi av Handelsbanken Stadshypotek som samtidigt krävde att vi skulle höja avgifterna med procent; annars skulle de gå in och ta över, minns Åke Johansson. - I det läget vände vi oss till dåvarande Venantius som tog över lånen. De la fram en tioårig plan med årliga avgiftshöjningar på 2-4 procent. Men eftersom Venantius var ett statligt institut som skulle upphöra så småningom, fick föreningen rådet att försöka skaffa fram en annan kreditgivare. Det blev Swedbank, som tog över lånen 2003.

6 Juristhjälp Föreningen kände behov av kvalificerat juridiskt stöd och kontaktade därför Jörn Liljeström. Föreningen hade också tursamt nog en fastighetsekonom bland medlemmarna. I mitten av juni 2003 beslutade man att genomföra ett kapitaltillskott på 22 miljoner kronor.! - När medlemmarna tog över lånen blev föreningens läge genast bättre. Mellan 2003 och 2007 sänkte vi avgiften med 27 procent i etapper och föreningens skuld sjönk från 76 till 48 miljoner, berättar Åke Johansson. Det hela genomfördes förbluffande enkelt! Swedbank gick med på ett upplägg som innebar att varje medlem tog på sig en andel av skulderna efter lägenhetens andelstal. Det behövdes inget avtal mellan föreningen och banken! Kapitaltillskottet sker sedan genom en tillfällig höjning av avgifterna i syfte att betala av föreningens lån. Det är detta som är kärnan i modellen och som kan ske genom ett enkelt styrelsebeslut. För det är som bekant styrelsen som bestämmer avgiftens storlek i en bostadsrättsförening, inte stämman! Andra omgång Mot bakgrund av de goda erfarenheterna från första omgången, tyckte styrelsen i Kullasund att föreningen gott kunde minska på skuldbördan ytterligare en gång. -I slutet av förra året frågade vi våra medlemmar om vi skulle genomföra ett nytt kapitaltillskott på tio miljoner kr. Det var vad vi räknade med att kunna klara av. - I den första omgången hade nästan en tredjedel av medlemmarna sagt nej och trodde inte alls på åtgärden. Men de positiva erfarenheterna från första omgången gjorde andra omgången lättare, säger Åke Johansson. Styrelsen fick med stöd av Jörn Liljeström mandat för en förnyad omgång. - Det är tryggt att ha en sådan kompetens i ryggen. I första omgången hade vi fem medlemmar som inte klarade av den extra bördan. Särskilda avtal Då fick föreningen reglera frågan med särskilda avtal med dessa fem, som fick betala av sina skulder under en betydligt längre period, som till sist bestämdes till fem år. - Inga problem har uppstått och alla har kunnat bo kvar. Kapitaltillskotten har medfört att föreningen fram till idag har kunnat sänka avgiften med 36 procent, summerar Åke Johansson. För hans egen trea på 81,5 m² har åtgärderna lett till en sänkning av avgiften med kronor, ner till i månaden. Jörn Liljeström menar att för det stora flertalet föreningar med måttlig belåningsgrad är kapitaltillskott av denna typ mycket bra för medlemmarna, vilket kan sänka den sammanlagda boendekostnaden och bidra till bostadsrättens värde. Men han reserverar sig också: - Frågan är inte självklart klockren över hela landet och i alla lägen. Om en förening ligger dåligt till i avvecklingsbygd där det finns risk för att efterfrågan på bostadsrätterna helt försvinner och värdet går ner till noll, är det inte bra att göra kapitaltillskott. - Likaså om det är en omdömeslös förening som tar affärsrisker som normalt sett inte hör hemma i en bostadsrättsförening, som t ex köp av en affärsfastighet eller liknande.