Markåtkomst och ersättning för gemensamhetsanläggningar

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 10 Samhällsbyggnad Kandidatnivå, 15 hp Mark- och fastighetsjuridik Markåtkomst och ersättning för gemensamhetsanläggningar Författare: Johanna Nordqvist Johanna Twengström- Pettersson Stockholm 2010 Handledare: Peter Ekbäck

Bachelor of Science thesis Title Compulsory Purchase and Compensation for Joint Facilities Authors Johanna Nordqvist Johanna Twengström Pettersson Department Real Estate and Construction Management Bachelor Thesis number 10 Supervisor Peter Ekbäck Keywords Compulsory purchase, Compensation, Joint Facility, Facility procedure. Abstract A facility that is needed for several property units can be established as a joint facility. The facility can for example be private roads, water and sewerage pipes, playground or parking. When establishing joint facilities it is required to get access to land. This can be solved by an agreement between the interested parties or by using compulsory purchase. The decision to establish joint facilities is made by the cadastral authority. Land may be taken in a property which is to take part in the joint facility or in another property. The property which surrenders land shall be compensated. In some cases only the damage will be compensated, in essence the depreciation in the property s market value, but in most cases a reasonable proportion of the profit should also go to the property that surrenders land. Today there is a government bill intended to replace parts of the rules of compensation for compulsory purchase. According to the bill, the compensation for the depreciation in the land surrendering property s market value will be 25 percent higher than today. We have studied more than 100 facility procedures to see how the rules of land access and compensation are applied in reality. In all the cases we have studied there were relatively small intrusions. Agreements were very common and in many cases the owner of the property were not reimbursed for the land. The joint facilities were often formed of existing facilities and therefore no depreciation in the property s market value occurred. In total we found four cases in which the compensation order was based on a valuation made by the cadastral authority, without an agreement between the interested parties. In the three facility procedures we found where profit-sharing was applied, the property that surrendered land was given a relatively small percentage of the profit. 2

Kandidatexamensarbete Titel Markåtkomst och ersättning för gemensamhetsanläggningar Författare Johanna Nordqvist Johanna Twengström Pettersson Institution Fastigheter och byggande Examensarbete Kandidatnivå nummer 10 Handledare Peter Ekbäck Nyckelord Markåtkomst, Ersättning, Gemensamhetsanläggning, Anläggningförrättning. Sammanfattning En gemensamhetsanläggning kan bildas när flera fastigheter har ett gemensamt behov av en anläggning. Anläggningen kan till exempel bestå av väg, vatten och avlopp, lekplats eller parkering. När gemensamhetsanläggningar bildas krävs att mark tas i anspråk. Detta sker genom ett beslut av lantmäterimyndigheten. Beslutet kan grundas på en överenskommelse mellan sakägarna eller ske med tvång. Mark kan upplåtas både på en fastighet som deltar i gemensamhetsanläggningen eller på en annan fastighet. Fastigheten som upplåter mark ska kompenseras med ersättning. I vissa fall ersätts endast skadan, i huvudsak fastighetens värdeminskning. I de flesta fall ska dock även en skälig del av vinsten, som uppstår till följd av att gemensamhetsanläggningen bildas, tillfalla markupplåtande fastighet. Det finns idag en proposition med förslag om att ändra delar av ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen. Enligt förslaget ska ersättningen för den markupplåtande fastighetens värdeminskning i skadeersättningsfallen bli 25 procent högre än idag. Genom att studera drygt 100 anläggningsförrättningar har vi fått en bild av hur reglerna för markåtkomst och ersättning tillämpas i verkligheten. I alla förrättningarna har det varit fråga om ganska små intrång. Överenskommelser var mycket vanliga och i många fall utgick ingen ersättning för marken. Många av gemensamhetsanläggningarna bildades av befintliga anläggningar och då bedömdes det inte uppstå någon värdeminskning på den fastighet som upplät mark. Totalt hittade vi fyra fall där ersättning betalats ut efter en officialvärdering av lantmäterimyndigheten. I de tre fall vi hittat där vinstdelning tillämpats har den fastighet som upplåtit mark fått en ganska liten del av vinsten. 3

Förord Detta kandidatexamensarbete omfattar 15 hp och är det sista momentet under tredje året på det femåriga civilingenjörsprogrammet Samhällsbyggnad med inriktning Mark- och fastighetsjuridik på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet har utförts under andra halvan av vårterminen 2010. Vi vill tacka vår handledare, Peter Ekbäck, för hjälp och synpunkter under arbetets gång. Vi vill även tacka Maria Tiricke, Lantmäteriet i Stockholms län, för hjälp med tillgång till förrättningsakter och kartor. Stockholm, maj 2010 Johanna Nordqvist Johanna Twengström Pettersson 4

Förkortningar AL Anläggningslag (1973:1149) ExL Expropriationslag (1972:719) FBK Fastighetsbildningskungörelse (1971:762) FBL Fastighetsbildningslag (1970:988) PBL Plan- och bygglag (1987:10) RF Kungörelse (1974:152) om beslutad ny regeringsform 5

Innehållsförteckning Abstract... 2 Sammanfattning... 3 Förord... 4 Förkortningar... 5 1 Inledning... 7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte... 7 1.3 Metod... 8 1.4 Arbetets disposition... 8 2 Gällande lagstiftning... 9 2.1 Förutsättningar för bildande... 9 2.2 Förutsättningar för markåtkomst... 9 2.2.1 Väsentlig betydelse... 9 2.2.2 Synnerligt men... 10 2.2.3 Överföring av fastighetstillbehör... 11 2.3 Ersättning... 11 2.3.1 Skadeersättning... 12 2.3.2 Vinstdelning... 14 2.3.3 Betalning av ersättningen... 16 2.3.4 Svårbedömd och oförutsägbar skada m.m.... 17 3 Exempel från praktisk tillämpning... 18 3.1 Genomgångna förrättningsakter... 18 3.2 Förrättningar vi studerat närmare... 18 3.2.1 Skadeersättning... 18 3.2.2 Vinstdelning... 19 3.2.3 Överenskommelser... 24 3.3 Översiktligt om övriga förrättningsakter... 24 4 Förväntad förändring av ersättningsreglerna... 26 4.1 Effekt på skadeståndsfallen... 26 4.2 Effekt på vinstdelningsfallen... 26 5 Avslutande kommentarer... 27 Referenser... 29 6

1 Inledning I många situationer är det en fördel att flera fastigheter kan samarbeta och dela på kostnaderna för vissa anläggningar som behövs för fastigheternas funktion. En gemensamhetsanläggning kan inrättas när flera fastigheter har ett behov av en anläggning som är mest effektiv att upprätta gemensamt ur ekonomisk synpunkt. En gemensamhetsanläggning kan bildas för många olika funktioner, några exempel är väg, parkering, vatten- och avlopp, lekplats, grönområde och brygga. Gemensamhetsanläggningar är vanliga, det finns över 70 000 och nybildas ungefär 3 000 per år 1. När en gemensamhetsanläggning ska inrättas krävs tillgång till mark att bygga den på. I många fall träffas överenskommelser med markägarna men det finns även möjlighet att ta mark i anspråk med tvång. För att kunna ta mark med tvång krävs att anläggningen är av väsentlig betydelse för de deltagande fastigheterna. Alltså att anläggningen krävs för att fastigheterna ska kunna användas till det de är tänkta för. En gemensamhetsanläggning bildas genom en förrättning av lantmäterimyndigheten. I denna uppsats ska vi presentera de regler som gäller vid markåtkomst och ersättning för gemensamhetsanläggningar. Vi ska även undersöka hur de tillämpas i praktiken. 1.1 Bakgrund Tvångsförvärv är ett stort ingrepp i den privata äganderätten och äganderätten ska skyddas enligt Sveriges grundlag 2. I vissa situationer finns trots detta lagreglerade möjligheter att genomföra tvångsförvärv om det sker för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Att mark, som är en begränsad resurs, utnyttjas effektivt anses i Sverige vara av allmänt intresse 3. Därmed kan tvångsförvärv för att förbättra även ett fåtal fastigheter vara tillåtet. I anläggningslagen finns bestämmelser som kan ge en grupp fastigheter rätt att ta mark på en annan fastighet i anspråk för att uppföra en anläggning för ett gemensamt behov. Syftet med tvångsmöjligheterna är att skapa en mer effektiv markanvändning i hela samhället och att en enskild fastighetsägare inte ska kunna stoppa anläggningar av väsentlig betydelse genom att vägra att avstå mark eller utnyttja sin monopolsituation och kräva orimligt hög ersättning. Dessa lagregler bidrar också till att skapa en utgångspunkt för förhandlingar. Ersättningsnivåerna för markupplåtelse är omdiskuterade och anses ge för dålig kompensation i de fall då människor blir av med sin mark mot sin vilja. I dagsläget finns en proposition med förslag på att ersättningsreglerna ska ändras så att ersättningen höjs vid expropriation. 1.2 Syfte Syftet med detta arbete är att se hur reglerna för markåtkomst och ersättning vid anläggningsförrättningar ser ut och hur de fungerar i praktiken. Vi vill även se hur ofta reglerna tillämpas direkt som beslutsunderlag jämfört med hur många beslut som bygger på överenskommelser mellan sakägarna. Våra frågeställningar är: Vilka lagregler gäller för markåtkomst och ersättning för gemensamhetsanläggningar? Hur och i vilken omfattning tillämpas de i praktiken? Vilken ersättning utgår och hur fördelas därmed vinsten? 1 Ekbäck. 2007. Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar. s. 25 2 RF 2:18 3 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 177 7

Hur kommer de förväntade förändringarna i expropriationslagen att påverka ersättningen för markupplåtelse till gemensamhetsanläggningar? 1.3 Metod För att skriva arbetets teoridel har vi studerat lagtext, förarbeten, rättsfall och litteratur inom ämnet. Sedan har vi gått igenom 126 anläggningsförrättningar för att se hur teorin tillämpas i praktiken och hur vanligt det är med tvångsvis markåtkomst. Vi har tittat på förrättningsakter som har upprättats mellan 2003 och 2009 från flera olika län utspridda över hela Sverige. Av dessa förrättningar har vi valt ut 6 fall som vi tycker varit särskilt intressanta, till exempel sådana där sakägarna inte har varit överens om upplåtelsen av mark och ersättningen därför bestämts genom en officialvärdering. Dessa har vi studerat närmare. 1.4 Arbetets disposition Först inleder vi med en genomgång av gällande lagstiftning i kapitel 2, för att i vår fallstudie i efterföljande kapitel ge exempel på hur reglerna tillämpas i verkligheten. I kapitel 4 presenterar vi de förväntade förändringarna av ersättningsreglerna och vad vi tror blir följden av dessa. Uppsatsen avslutas i kapitel 5 med kommentarer till resultatet av vår undersökning. 8

2 Gällande lagstiftning 2.1 Förutsättningar för bildande En gemensamhetsanläggning bildas när flera fastigheter vill eller har behov av att lösa en funktion de behöver gemensamt. En gemensamhetsanläggning får endast inrättas för behov av stadigvarande betydelse 4 och bildas genom en anläggningsförrättning av lantmäterimyndigheten 5. De deltagande fastigheterna delar på kostnaden för anläggningens utförande och drift 6. En gemensamhetsanläggning ska alltid lokaliseras till en sådan plats och utföras på ett sådant sätt att anläggningens syfte uppnås utan att orsaka onödigt intrång och olägenheter på de fastigheter som upplåter mark. En avvägning måste dock alltid göras mot kostnaderna för utförandet som inte får bli onödigt höga 7. Anläggningslagen innehåller bestämmelser med syfte att skydda enskilda och allmänna intressen. Skydden för enskilda intressen handlar bland annat om hur mycket tvång som får användas då mark behöver tas i anspråk för en gemensamhetsanläggning. De allmännas intresse skyddas bland annat genom att anläggningar inte får bildas i strid mot gällande planer och bestämmelser 8. 2.2 Förutsättningar för markåtkomst Tillgång till mark för gemensamhetsanläggningar regleras i 12 anläggningslagen. Marken tas i anspråk med en servitutsliknande rätt eller i vissa fall genom inlösen med äganderätt. Detta kan ske både på fastighet som ska delta i anläggningen eller på annan fastighet. AL 12 Mark eller annat utrymme för gemensamhetsanläggning får tagas i anspråk på fastighet som skall deltaga i anläggningen eller på annan fastighet, om det icke orsakar synnerligt men för fastigheten. Större utrymme får dock ej tagas i anspråk än som behövs med hänsyn till fastigheter som kan anslutas enligt 5. Även om synnerligt men uppkommer, är fastighet skyldig att avstå utrymme, om anläggningen behövs för ett större antal fastigheter eller av annan orsak är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt. Om ägaren begär det, skall fastigheten inlösas. Är olägenheten begränsad till viss del av fastigheten, skall endast den delen inlösas. Inlösen sker för de fastigheter som skall deltaga i anläggningen utom sådana som avses i 2. Bestämmelserna i 1 kap. 3 och 4 expropriationslagen (1972:719) äger motsvarande tillämpning vid upplåtelse och inlösen enligt denna paragraf. Utan hinder av dessa bestämmelser kan dock särskild rätt, som tillkommer staten och ej utgör vägrätt, rubbas. Vidare får förordnas att rätten till utrymme för anläggningen skall ha företräde framför särskild rätt som tillskapats genom expropriation eller annat tvångsförvärv eller vid fastighetsbildning eller på liknande sätt, dock ej om den särskilda rätten utgör vägrätt. 2.2.1 Väsentlig betydelse Utan stöd av överenskommelse med markägaren får inte mer mark än som behövs för de fastigheter som anläggningen är av väsentlig betydelse för tas i anspråk. Detta är innebörden av hänvisningen till 5 som finns i första styckets sista mening i 12 anläggningslagen. Därmed kan inte större område tas i anspråk för att fler fastigheter, som inte har väsentligt behov av anläggningen, vill gå med. En fastighet som redan har tillgång till motsvarande 4 AL 1 5 AL 4 6 AL 15 7 AL 8 8 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 48 9

anläggning eller kan ordna denna funktion på egen mark kan inte tvingas att delta i en gemensamhetsanläggning 9. Det är av väsentlig betydelse för en fastighet att ha tillgång till sådana anläggningar som krävs för att den ska anses lämplig enligt lämplighetsvillkoret i 3 kap. 1 fastighetsbildningslagen. Det innebär att en fastighet ska ha tillgång till väg och att en bebyggd fastighet ska ha möjlighet att få tillgång till vatten och avlopp. Ett typiskt exempel på situationer när fastigheter som inte har väsentligt behov av en anläggning vill ha del i den är då anläggningen består av småbåtsbryggor. Att ha tillgång till båtplats ökar värdet på en fastighet, men det krävs oftast inte för att fastigheten ska vara lämplig för bostad så länge fastigheten har tillgång till vägförbindelse 10. Eftersom anläggningen inte krävs för att fastigheten ska vara lämplig kan inte en fastighet tvingas delta i en sådan anläggning och mark kan inte heller tas i anspråk tvångsvis 11. Undantag kan dock finnas i de fall där fastigheten är belägen på en ö utan vägförbindelse med fastlandet. 2.2.2 Synnerligt men Mark kan som huvudregel inte tas i anspråk om det orsakar synnerligt men för den upplåtande fastigheten 12. I förarbetet till anläggningslagen diskuteras innebörden av uttrycket synnerligt men. Det konstateras där att för att synnerligt men ska sägas föreligga ska det vara fråga om ett höggradigt intrång, men vad det skulle kunna innebära specificeras inte utan den bedömningen ska ske från fall till fall. 13 Ledning för tillämpningen får därmed tas från praxis. Ett exempel då synnerligt men ansågs föreligga var ett fall då en gemensamhetsanläggning för en befintlig utfartsväg skulle inrättas för fyra fastigheter varav en skulle upplåta utrymme. Vägens sträckning var sådan att den upplåtande fastighetens trädgård delades mitt itu. Vägen gick mycket nära ett av bostadshusen och mellan bostadshus och ekonomibyggnader. Det huvudsakliga syftet med gemensamhetsanläggningen var att två skogsskiften skulle tillförsäkras rätt till utfart. Vägen hade tidigare använts för transporter med tunga fordon för skogsbruket, vilket den inte var lämplig för med hänsyn till vägens sträckning och risken för skador på intilliggande mark. Sammantaget ansågs att detta innebar att trafiken, särskilt för barn, utgjorde en fara. 14 Ett fall då synnerligt men inte ansågs föreligga var då en gemensamhetsanläggning avseende en skogsbilväg fick bildas trots att vägen gick endast 5 meter från altanen på ett hus. Detta ansågs vara ett men för fastigheten men eftersom trafikmängden var liten ansågs det inte vara ett synnerligt men. Det fanns inte möjlighet till någon alternativ sträckning 15. Trots att synnerligt men uppkommer för fastigheten är den ändå skyldig att avstå mark om gemensamhetsanläggningen behövs för ett större antal fastigheter eller om den av annan anledning är av stor betydelse ur allmän synpunkt. I dessa fall kan fastighetens ägare begära att fastigheten eller fastighetsdelen löses in med äganderätt av de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningen 16. 9 Ekbäck. 2007. Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar. s. 25 10 Hovrätten för Västra Sverige, 2005-01-13, Ö 4639-03. Lantmäteriets rättsfallsregister 05:2. 11 Svea hovrätt, 2005-02-18, Ö 3575-03. RH 2006:15 12 AL 12 1 st 13 Prop. 1973:160 s. 206 14 Göta hovrätt 1992-12-23, UÖ 3020. Lantmäteriets rättsfallsregister 92:56. 15 Göta hovrätt 1986-10-14, UÖ 11. Lantmäteriets rättsfallsregister 86:15. 16 AL 12 2 st 10

2.2.3 Överföring av fastighetstillbehör I de fall då en gemensamhetsanläggning inrättas för en befintlig anläggning, med en servitutsliknande rätt till marken, hör anläggningen fortfarande till den fastighet som upplåter marken. Då detta kan skapa problem med ansvar för underhåll och försäkringar har lantmäterimyndigheten sedan 2002 möjlighet att besluta om överföring av byggnader och anläggningar så att de utgör fastighetstillbehör till de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen 17. 2.3 Ersättning Ersättning för mark som upplåts till förmån för gemensamhetsanläggningar regleras i 13 anläggningslagen. Marken ska ersättas enligt samma regler som vid fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen 18. Detta innebär att markupplåtande fastigheter i de flesta fall ska ersättas genom vinstdelning (se avsnitt 2.3.2) eller i några speciella fall endast genom ersättning för skada (se avsnitt 2.3.1), det vill säga för värdeminskningen 19. AL 13 I fråga om ersättning för upplåtelse och inlösen enligt 12 eller åtgärd enligt 12 a gäller 5 kap. 10-12 fastighetsbildningslagen (1970:988). Därvid skall inlösen inte anses som ett sådant tvångsförvärv som avses i 5 kap. 10 a andra stycket fastighetsbildningslagen. FBL 5 kap. 10a Vid värdering av egendom enligt 10 tillämpas bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen (1972:719) med de undantag som framgår av tredje stycket. Vid värdering av egendom som kan tas i anspråk enligt 14 kap. 1 eller 2 plan- och bygglagen (1987:10) och vid värdering i andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, skall vid tillämpning av 4 kap. 3 första stycket expropriationslagen tiden för värdestegringen räknas från dagen tio år före det att fastighetsregleringen begärdes. Vid värdering av egendom som inte kunnat tas i anspråk på sätt som sägs i andra stycket skall det även tas skälig hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten. I sådana fall tillämpas inte bestämmelserna i 4 kap. 2 och 3 expropriationslagen om att värdestegring i vissa fall inte skall beaktas. För att en gemensamhetsanläggning ska få bildas krävs att det uppstår en vinst av ekonomisk eller i vissa fall även av annan art 20. Fördelarna med inrättandet av anläggningen måste därmed överstiga de kostnader och olägenheter den medför. Vinsten ska gälla för hela anläggningen och beräknas inte på varje enskild fastighet. Detta kallas för båtnadsvillkoret och ska alltid vara uppfyllt, det går alltså inte att frångå även om alla sakägare är överens. En anledning till att båtnadsvillkoret är indispositivt är att fastigheternas panträttshavare ska skyddas 21. Den värdering som görs för att bestämma ersättningen till den fastighet som avstår mark kallas likvidvärdering. Marken som upplåts till gemensamhetsanläggningen värderas och tilldelas ett värde i pengar. Ersättningen tillfaller den markupplåtande fastighetens ägare. Är markupplåtande fastighet belastad av en rättighet som undanträngs eller begränsas ska även rättighetshavaren få del av ersättningen. Detta gäller endast om minskningen av ersättningen till fastighetsägaren inte försämrar panträttshavarnas säkerhet. Den dag då ersättningsbeslutet fattas utgör värdetidpunkt. Det är alltså värdet för fastigheterna vid denna tidpunkt som utgör grunden för värderingen. Värdetidpunkten gäller för både 17 AL 12a 18 AL 13 19 FBL 5:10a 20 AL 6 21 Ekbäck. 2007. Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar. s. 45 11

löseskilling/intrångsersättning och annan ersättning (se avsnitt 2.3.1 för förklaring av begreppen). Tillträde sker vid den tidpunkt som lantmäterimyndigheten beslutar och då förrättningen vunnit laga kraft och ersättningen har erlagts. I vissa fall kan förtida tillträde beviljas, då utgör tillträdesdagen värdetidpunkt 22. Hänsyn ska alltså inte tas till värdeförändringar som skett efter det förtida tillträdet. Ersättningen ska däremot räknas upp med konsumentprisindex om detta förändrats 23. Ersättningsreglerna är dispositiva, det vill säga fastighetsägarna får komma överens om annan ersättning. Det finns dock ett undantag från detta och det är när fastigheten är pantsatt och minskar i värde av upplåtelsen, då krävs medgivande av panträttshavarna. Är överrenskommelsen utan betydelse för panträttshavarens säkerhet krävs inget medgivande utan lantmäterimyndigheten kan göra en oskadlighetsprövning 24. En överenskommelse kan vara skriftlig och finns då som en bilaga i förrättningsakten. Överenskommelser kan även ske muntligt på sammanträden och ska då antecknas i protokollet 25. 2.3.1 Skadeersättning I följande situationer, de s.k. expropriationsfallen, ska skadeersättningsprincipen användas för bestämmande av ersättningen för den mark som ska upplåtas till gemensamhetsanläggningen. Det gäller när marken enligt detaljplan ska användas till allmän plats med enskilt huvudmannaskap. är utlagd som kvartersmark enligt detaljplan och ska användas för en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter. uppenbart skulle kunna tas i anspråk genom expropriation 26. Allmän plats är mark som i detaljplan är utlagd till gator, torg, vägar och parker 27. För att det ska anses vara uppenbart att mark kan tas genom expropriation krävs oftast att stat eller kommun är förvärvare och att ändamålet är något av de fall som räknas upp i 2 kap. expropriationslagen. Även enskilda kan ha rätt att expropriera mark men eftersom det är sällsynt i praktiken är det tveksamt om det kan räknas som ett uppenbart fall 28. Det är därmed snarast endast en teoretisk möjlighet att tredje punkten blir tillämplig vid bildandet av en gemensamhetsanläggning. I skadeersättningsfallen ska den ianspråktagna fastighetens marknadsvärde ersättas, s.k. löseskilling. Om endast en del av fastigheten tas i anspråk eller servitutsrätt upplåts ska minskningen av fastighetens marknadsvärde ersättas, s.k. intrångsersättning 29. Om annan ekonomisk skada uppkommer genom tvångsförvärvet ska även den ersättas, s.k. annan ersättning. Denna ersättnings syfte är att den exproprierade fastighetens ägare ska ha samma ekonomiska förutsättningar efter tvångsförvärvet som innan. För en bostadsfastighet kan till exempel s.k. annan ersättning ges för flyttkostnader och lagfartskostnad vid köp av ersättningsfastighet. En fastighet som används för förvärvsverksamhet ska även få ersättning för verksamhetens värde om den tvingas upphöra. Ändras istället enbart förutsättningarna för 22 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 95-96 23 ExL 4:4 24 AL 16 2 st 25 FBK 8 8 p. 26 FBL 5:10a 2 st och PBL 14:1-2 27 PBL 5:3 1 st 1 p. 28 Lantmäteriet. 2009. Handbok FBL. s. 416 29 ExL 4:1 1 st 12

verksamheten så att den blir mindre värd, ersätts värdeminskningen och omställningskostnader 30. Ett exempel på omställningskostnader är om en jordbruksfastighet blir av med åkermark och till följd av detta blir tvungen att minska sin djurbesättning. Ekonomibyggnaderna på fastigheten kommer därmed att vara överdimensionerade och den ekonomiska förlusten av att dessa inte kan utnyttjas som planerat ska ersättas. Värdering av allmän platsmark Mark som enligt detaljplan ska användas som allmän plats ska ersättas med det värde som marken hade innan den blev utlagd som allmän plats enligt detaljplan 31. Anledningen till att regeln finns är att allmän platsmark i princip inte har något värde men att markägaren ändå ska få skälig ersättning för marken 32. En markägare som får sin mark utlagd som allmän plats i detaljplan kan tvinga fram bildandet av en gemensamhetsanläggning så att ersättning för marken kan utgå 33. Värdering av kvartersmark till gemensam trafikanläggning När ersättning ska bestämmas för upplåtelse av kvartersmark till gemensam trafikanläggning används vanligen genomsnittsvärdeprincipen (se nedan i avsnitt 2.3.2), trots att det är ett skadeersättningsfall och vinstdelning inte ska ske. Anledningen är att kvartersmarken anses ha fått all värdeökning i samband med antagandet av planen och att denna värdeökning är jämnt fördelad på all kvartersmark, även den för vägar 34. Influensregeln Influensregeln innebär att om den fastighet som ska exproprieras har minskat eller ökat i värde på grund av den verksamhet som fastigheten exproprieras för ska detta inte tas med vid beräkning av ersättningen. Detta kallas företagsskada respektive företagsnytta. När det gäller ersättning enligt anläggningslagen ska regeln tolkas så att den nytta upplåtande fastighet har av användandet av gemensamhetsanläggningen inte ska räknas av från den ersättning som fastigheten är berättigad till. Det beror på att alla deltagande fastigheter får ta del av denna nytta och den därmed också ska komma upplåtande fastighet till del. Om annan nytta som inte har att göra med användandet av gemensamhetsanläggningen uppkommer för upplåtande fastighet ska den dras av från ersättningen om den inte är orts- eller allmänvanlig 35. Vissa mindre negativa störningar som är vanligt förekommande anses inte ge rätt till ersättning. Det kallas toleransavdrag och innebär att viss företagsskada inte ger rätt till ökad ersättning. Företagsskadan kan till exempel vara buller från en ny väg. Bor man inne i en stad anses buller vara en vanligt förekommande störning som alla människor drabbas av och därför ska det inte ersättas. Det finns inget stöd i lagtext men i praxis har toleransavdraget varit ungefär fem procent av fastighetens ursprungliga marknadsvärde 36 Presumtionsregeln Vid värdering ska en ökning av fastighetens marknadsvärde som beror på förväntningar om förändring i markens tillåtna användningssätt inte ersättas om de uppkommit senare än 10 år 30 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 71-74 31 ExL 4:3a 32 Prop. 1991/92:127 s. 70 33 AL 18 1 st 2 p. 34 Lantmäteriet. 2010. Handbok AL. s. 94 35 ExL 4:2 och Lantmäteriet. 2010. Handbok AL. s. 93 36 NJA 1977 s. 424 13

före ansökan om anläggningsförrättning 37. Detta innebär ett undantag från regeln att marknadsvärdet för fastigheten ska ersättas. Presumtionsregeln gäller bara för förväntningsvärden och den innebär att fastighetsägaren måste bevisa att värdeökningen inte beror på förväntningar om annan användning av marken för att få ersättning för värdeökningen. 2.3.2 Vinstdelning Vinstdelning innebär att den vinst som uppkommer genom åtgärden ska delas mellan deltagande fastigheter och de fastigheter som upplåter utrymme. Vinstdelning ska tillämpas i alla fall förutom de då skadeersättning används, se avsnitt 2.3.1 ovan. Eftersom båtnadsvillkoret är indispositivt uppkommer i regel alltid en vinst vid en anläggningsförrättning 38. Vinsten räknas som fastigheternas värdeökning minus kostnader. Vid värdering tas hänsyn till markens värde för både markupplåtande och tillträdande fastigheter. Vad som ska anses som en skälig vinstdelning ska motsvara den ersättning som skulle ha utgått vid en frivillig överrenskommelse i motsvarande situation 39. Vad som blir resultatet av en frivillig överenskommelse är svårt att veta. I ett experiment för att undersöka detta fick deltagarna förhandla om ersättningen vid bildande av servitut. Resultatet blev att markupplåtande fastighet fick ungefär en tredjedel av vinsten 40. När vinstdelning tillämpas ska inte presumtionsregeln användas. Influensregeln ska inte heller tillämpas i de fall då det uppkommer en nytta tillföljd av verksamheten på anläggningen. Alltså kommer den markupplåtande fastigheten att få tillgodoräkna sig eventuella ökningar av fastighetens värde som beror på förväntningar om markens förändrade användning och värdehöjande påverkan från gemensamhetsanläggningen. Vid motsatta fallet, alltså att fastighetens värde minskar på grund av verksamheten på anläggningen, ska det ersättas. Direkt vinstdelning Direkt vinstdelning innebär att först beräknas vinsten som uppkommer vid inrättande av gemensamhetsanläggningen. Vinsten fördelas sedan med bestämda andelar på berörda fastigheter. För att kunna göra detta behöver marknadsvärdeminskningen på den fastighet som upplåter mark och marknadsvärdeökningen på fastigheterna som ska delta i gemensamhetsanläggningen beräknas 41. Först beräknas den markupplåtande fastighetens marknadsvärdeminskning enligt de regler i expropriationslagen som ska tillämpas. I detta fall ska dock förväntningsvärden och företagsnytta tillgodogöras den markupplåtande fastigheten och påverkar inte ersättningens storlek, men företagsskada som ger rätt till ersättning ska tas med i beräkningen och ökar därmed ersättningen. Sedan ska värdeökningen för tillträdande fastigheter, de som ska delta i gemensamhetsanläggningen, uppskattas. Skillnaden mellan värdeökningen för tillträdande fastigheter och värdeminskningen för markupplåtande fastighet utgör anläggningsförrättningens båtnad. 37 AL 13, FBL 5:10a och Lantmäteriet. 1993. Ersättningshandboken. avsnitt 2.3.3 s. 5 38 AL 6 39 Prop. 1991/92:127 s. 69 40 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 111 41 Lantmäteriet. 1993. Ersättningshandboken. avsnitt 2.3.3 s. 8 14

När båtnadens storlek bestämts ska en skälig del komma markupplåtande fastighet till del. Ersättningen kommer därmed att bestå av både ersättning för värdeminskningen och skälig del av båtnaden. Sist fördelas kostnaderna för förrättningen. Dessa ska fördelas efter hur stor nytta fastigheterna har av åtgärden. Samma andelstal som vid fördelning av båtnaden bör användas. Detta leder till att vinsten fördelas på samma sätt som båtnaden 42. Direkt vinstdelning är en omfattande värderingsmetod som ger säkrast resultat, därför bör den användas främst vid större intrång där ersättningsbeloppet är stort. Indirekt vinstdelning Indirekt vinstdelning är en enklare metod där fastigheternas individuella värdeförändringar inte beräknas utan endast det markområdet som ska upplåtas värderas, utan koppling till någon speciell fastighet. Metoden kallas även parcellvärdering 43. Markområdet har högre värde för de tillträdande fastigheterna än för den upplåtande fastigheten. Då det aktuella området värderas och ges ett likvidvärde som ligger någonstans mellan värdet för tillträdande och markupplåtande fastigheter sker fördelningen av båtnaden automatiskt. Hur båtnaden fördelas beror på vilket likvidvärde som väljs. Väljs högt likvidvärde får markupplåtande fastighet större del av båtnaden och om det väljs lågt får de tillträdande fastigheterna istället en större del. I praktiken är det inte möjligt att veta exakt hur stora värdeförändringarna på fastigheterna är, då dessa inte har beräknats. Det blir därmed omöjligt att veta exakt hur båtnaden fördelas. Förrättningskostnaderna ska fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn till nyttan för varje fastighet, på samma sätt som vid direkt vinstdelning. För att veta nyttan behöver egentligen en båtnadsberäkning göras, men då nyttan bedöms efter en skälighetsbedömning anses det inte nödvändigt med en formell kalkyl. Då metoden bygger på bedömningar och inte beräkningar av fastigheternas verkliga värdeförändringar kan ersättningen ibland bli oskälig. Detta ska i sådana fall jämkas så att rimlig ersättning utgår. Jämkning kan aldrig avse förlorad vinst utan ska enbart täcka eventuell förlust. Om en fastighet får oskäligt stor del av vinsten kan även det jämkas 44. Indirekt vinstfördelning används då värderingskostnaderna för att göra direkt vinstdelning blir för stora i förhållande till den ersättning som ska utgå 45. Den används därmed främst vid mindre intrång. Metoder för praktisk tillämpning av vinstdelningsprincipen Ersättning med råge En form av indirekt vinstdelning är ersättning med råge. Markupplåtande fastighets värdeminskning beräknas med relativt hög noggrannhet och en grov uppskattning görs av tillträdande fastigheters värdeökning. Ersättningsbeloppet bestäms sedan så att markupplåtande fastighet kompenseras med råge och största delen av vinsten tillfaller tillträdande fastigheter. Metoden är vanlig i anläggningsförrättningar 46. 42 Lantmäteriet. 1993. Ersättningshandboken. avsnitt 2.3.3 s. 9 43 Prop. 1991/92:127 s. 69 44 Lantmäteriet. 1993. Ersättningshandboken. avsnitt 2.3.3 s. 10-15 45 Prop. 1991/92:127 s. 69 46 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 113 15

Likadelning av vinsten Likadelning är en metod för direkt vinstdelning där den markupplåtande fastigheten får halva vinsten. Antingen så delas både båtnaden och förrättningskostnaderna lika eller så betalar anläggningssamfälligheten först förrättningskostnaderna och sedan delas vinsten lika mellan anläggningssamfälligheten och den markupplåtande fastigheten. Det senaste alternativet är vanligast 47. I ett rättsfall som gällde ersättning för mark som togs i anspråk för en gemensamhetsanläggning bestående av väg och bro mellan två öar beräknades ersättningen enligt metoden direkt vinstdelning och hovrätten beslutade att det var skäligt att den fastighet som upplät marken skulle få halva vinsten 48. Vinstfördelning i förhållande till fastigheternas värdeförändring Vinstfördelning i förhållande till fastigheternas värdeförändring är en metod för direkt vinstdelning som leder till att tillträdande fastigheter får den största delen av vinsten. Vinsten fördelas mellan fastigheterna i förhållande till deras värdeförändring av åtgärden. De tillträdande fastigheterna ökar mer i värde, på grund av båtnadsvillkoret, än den markupplåtande fastigheten minskar och de tillträdande får därför största delen av vinsten. Motivet till att tillträdande ska få störst vinst är att det är de som skapar vinsten genom att ge marken en ny användning som leder till ett högre värde 49. Metoden lanserades 1978 av Lantmäteriverket som ett sätt att hantera situationen då det blev oskäligt med likadelning av vinsten vid upphävande av vissa servitut. Likadelning bedömdes vara oskäligt då värdeökningen på den tjänande fastigheten (den som blev av med belastningen av servitutet) var mycket stor och den härskande fastighetens värdeminskning var liten eller obefintlig 50. I ett fall gällande gemensamhetsanläggning för befintlig väg beslutade hovrätten att de markupplåtande fastigheterna skulle få motsvarande 6 procent av vinsten. Principen att vinsten ska fördelas i förhållande till fastigheternas värdeförändringar tillämpades 51. Genomsnittsvärdeprincipen Genomsnittsvärdeprincipen kan användas bland annat för anläggningar på kvartersmark 52. Principen bygger på att all mark inom en tomt ska ha samma värde per kvadratmeter. Även om ett markområdes värde i praktiken kan anses vara lägre ju längre ut mot fastighetsgränsen det är beläget ska man vid denna princip inte ta hänsyn till det. Vinstdelning ska ske och därför ska all mark inom tomten anses ha samma värde. Bakgrunden till detta är att byggrättens storlek ofta är beroende av tomtens totala storlek 53. 2.3.3 Betalning av ersättningen Ersättning för markupplåtelsen ska betalas inom tre månader från den dag då ersättningsbeslutet vunnit laga kraft 54. Om fastigheten som ska få ersättning svarar för fordran och markupplåtelsen försämrar panträttshavarens säkerhet, krävs medgivande från panträttshavarna för att ersättningen ska få betalas ut direkt till fastighetsägaren. Om 47 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 113 48 Svea hovrätt 2007-02-19, Ö 1721-06. Lantmäteriets rättsfallsregister V 07:5 49 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 112 50 Kalbro och Sjödin. 1993. Ersättning vid fastighetsreglering. s. 86 51 Hovrätten över Skåne och Blekinge, avd 2, 2000-04-27, Ö 21-99. Lantmäteriets rättsfallsregister V 00:6 52 Lantmäteriet. 2010. Handbok AL. s. 95 53 Prop. 1991/92:127 s. 69-70 och Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 188 54 AL 32 16

medgivande inte fås, ska lantmäterimyndigheten besluta att ersättningen ska betalas in till Lantmäteriet 55. Dessa pengar fördelas sedan av länsstyrelsen till panträttshavarna enligt samma princip som vid medelsfördelning efter exekutiv auktion. Det vill säga den panträttshavare med bäst rätt får ersättning i första hand 56. Det uppstår ingen förmånsrätt i den betalningsskyldiga fastigheten men ersättningsbeslutet kan verkställas av kronofogdemyndigheten enligt utsökningsbalkens regler 57. Om ersättningen inte betalas inom ett år efter att ersättningsbeslutet vunnit laga kraft förfaller anläggningsbeslutet 58. 2.3.4 Svårbedömd och oförutsägbar skada m.m. Grundprincipen vid bildande av gemensamhetsanläggningar är att ersättning ska betalas direkt. Vissa typer av skador är svåra att bedöma storleken på vid förrättningen, innan anläggningen är byggd, men det är troligt att skadorna kommer att uppkomma. Lantmäterimyndigheten kan då i anläggningsförrättningen fatta beslut om att ersättningens storlek ska fastställas vid en senare förrättning. Ansökan om sådan särskild förrättning ska göras inom den tid lantmäterimyndigheten har bestämt i beslutet. Tiden får vara max 10 år 59. Ett exempel på en svårbedömd skada är skada på en företagsverksamhet 60. I anläggningsförrättningen ska alla skador som kan förutses, undantaget svårbedömd skada, beaktas vid bestämmande av ersättningen. Om det uppkommer skador, som inte kunnat förutses, efter det att förrättningen avslutats kan dessa inte prövas vid en förrättning enligt anläggningslagen. Fråga om ersättning för sådana skador ska istället avgöras i domstol enligt allmänna regler om skadestånd 61. Läckage på en ledning är ett exempel på en oförutsedd skada 62 Om en sakägare begär det, övriga sakägare medger det och lantmäterimyndigheten finner att det är lämpligt får ersättning enligt annan lag än anläggningslagen prövas inom förrättningen 63. Skadan ska ha samband med inrättandet av gemensamhetsanläggningen, till exempel sprängskador och körskador som uppstår vid byggandet av anläggningen 64. 55 FBK 18 56 AL 32 hänvisar till FBL 5:16 57 AL 32a 58 AL 33 59 AL 13a och Lantmäteriet. 2010. Handbok AL. s. 97 60 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 106 61 AL 13b och Lantmäteriet. 2010. Handbok AL. s. 99 62 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 106 63 AL 13c 64 Sjödin et al. 2007. Markåtkomst och ersättning. s. 106 17

3 Exempel från praktisk tillämpning 3.1 Genomgångna förrättningsakter För att hitta fall till vår fallstudie, där ersättning utgått efter officialvärdering, har vi gått igenom 126 slumpvis utvalda akter som upprättats mellan 2003 och 2009. Vi sökte på anläggningsåtgärder i lantmäterimyndighetens förrättningsarkiv och valde de förrättningar där det inte genomförts andra fastighetsbildningsåtgärder inom samma förrättning. Nedan följer en sammanställning över vilka län vi valt och antal studerade akter. Län Antal genomgångna anläggningsförrättningar Blekinge 25 Skåne 15 Södermanland 42 Uppsala 17 Västernorrland 22 Västmanland 5 Totalt 126 Vi hittade fyra fall där ersättning utgått efter att en officialvärdering gjorts av lantmäterimyndigheten. De har vi studerat närmare för att se hur ersättningsreglerna tillämpats och värderingen gått till. Förrättningarna beskrivs i vår fallstudie i avsnitt 3.2. I fall 1 tillämpades skadeersättning och i fall 2, 3 och 4 tillämpades vinstdelning. Vi har även valt ut två fall till fallstudien där det träffats överenskommelser om ersättningen, fall 5 och 6. De valde vi för att förrättningslantmätaren har gjort beräkningarna som överenskommelsen om ersättning bygger på. 3.2 Förrättningar vi studerat närmare 3.2.1 Skadeersättning Fall 1. Ersättning för allmän plats i detaljplan samt mark utanför plan Vid bildandet av en gemensamhetsanläggning bestående av väg, gång- och cykelvägar, lekplats samt grönområde belastades 13 fastigheter. Anläggningarna var befintliga, den första planen fastställdes 1956 och den nu gällande detaljplanen fastställdes 1964. En stor jordbruksfastighet yrkade ersättning för upplåtelse av allmän platsmark inom detaljplan (2 100 kvm tidigare åkermark och 3 900 kvm tidigare skogs- och övrig mark) samt upplåtelse av mark för en bussvändplan utanför detaljplan (1 800 kvm tidigare skogsmark). Något yrkande om inlösen hade inte gjorts. Åkermarken inom detaljplan värderades med hjälp av prisstatistik från SCB till 2,60 kr/kvm. Skog och övrig mark uppskattades vara värd 2 kr/kvm. För skogsmarken utanför detaljplan baserades värderingen på att Vägverket 12 år tidigare betalat 1 kr/kvm för liknande mark. Det värdet räknades upp med konsumentprisindex till 1,20 kr/kvm. Marken utanför detaljplan värderades enligt reglerna i 4 kap. 1 1 st expropriationslagen (enbart skadeersättning). Den totala ersättningen blev 15 420 kr till den fastighetsägare som yrkat ersättning, övriga fick ingen ersättning. Ersättningsbeslutet överklagades och ersättning på 1 500 000 kr yrkades i fastighetsdomstolen. Domstolen godtog lantmäterimyndighetens beräkning men räknade upp ersättningen med konsumentprisindex, så ersättningen blev 15 839 kr 65. 65 Akt nr: 0484-06/140, Södermanlands län. 18

Kommentar: Ersättningen för marken inom detaljplan är rimlig och väl motiverad. Marken som var utlagd som allmän platsmark har värderats efter vad den användes till innan planen antogs. En sak som är lite underlig är varför ersättningsfrågan inte lösts tidigare. Planen är gammal och ersättning borde betalats tidigare. Vi funderar även över varför marken utanför detaljplan har värderats enligt expropriationslagen och ingen vinstdelning skett. Motivering i akten saknas, men skulle vara bra för att förstå resonemanget. 3.2.2 Vinstdelning Fall 2. Vinstdelning för nya VA-ledningar Gemensamhetsanläggning bestående av vatten- och avloppsledningar för anslutning till det kommunala VA-nätet bildades. Två fastigheter 4:33 och 16:24 (se karta i figur 1 nedan), deltog och två fastigheter och en samfällighet var enbart belastade. För 4:33 fanns ett förhandsbesked för nybyggnad av ett bostadshus som var villkorat med att anslutning till det kommunala VA-nätet skedde. 16:24 hade enbart sommarvatten. Området omfattades inte av detaljplan och vinstdelning skulle därmed ske. Intrångsersättningen bestämdes genom genomsnittsvärdet för tomtmark enligt taxeringsvärdena i området. Förrättningslantmätaren bedömde att marginalvärdet var 10 procent av genomsnittsvärdet. Ett 5 meter brett område togs i anspråk och ersättningen blev 40 kr/lm för tomtmark. Med utgångspunkt från det bestämdes ersättningen för jord- och skogsbruksmark till 10 kr/lm och 1 kr/lm för vägmark. På två av de belastade fastigheterna (16:26 och s:2) drogs ledningarna enbart i vägmark. Intrångsersättningen för de upplåtande fastigheterna blev 10 kr (16:26), 1 100 kr (16:27), 5 kr (s:2). Vinsten beräknades som marknadsvärdet för byggbara normaltomter i området minus fastigheternas dåvarande marknadsvärden, anläggningskostnaderna och förrättningskostnaderna. Att taxeringsvärdet motsvarade 75 procent av marknadsvärdet användes vid beräkningen. Vinsten blev ca 90 000 kr och det bedömdes skäligt att upplåtande fastigheter fick 10 000 kr i vinstdelning. Den summan hade de tillträdande fastigheternas ägare tidigare erbjudit sig att betala för att få till en överenskommelse, men det hade ägaren till 16:27 inte accepterat. Eftersom upplåtelsen skedde till största del på 16:27 fick den hela vinstandelen. Skadeersättningen betalades inte ut till samfälligheten då delägarnas andel inte översteg 3 procent av basbeloppet och ingen av delägarna hade yrkat ersättning 66. 66 Akt nr: 1081-07/41, Blekinge län. 19

Figur 1. Karta ur förrättningsakt till Fall 2 67. Kommentar: I den här förrättningen har vinstdelning tillämpats. Vinsten har fördelats efter att förrättningskostnaderna dragits av och förrättningslantmätaren ansåg det skäligt med en vinstandel på 11 procent för upplåtande fastigheter. Skälet till ersättningsbeslutet är tydligt och väl motiverat. En möjlig anledning till att vinstdelen blev 10 000 kr är att de tillträdande fastigheternas ägare erbjudit sig att betala det tidigare, men det framgår dock inte i motiveringen till ersättningsbeslutet. I ersättningsbeslutet kan tyckas att ett fel begåtts då skadeersättningen och vinstdelen till fastigheten 16:27 summerats till 10 100 kr istället för 11 100 kr. Metoden direkt vinstdelning tillämpades. Fall 3. Vinstdelning för ytterligare rättigheter på befintlig väg En gemensamhetsanläggning bildades för en befintlig väg utanför detaljplan, 7 fastigheter och 4 hus på ofri grund skulle delta. Anläggningen belastade två av de deltagande fastigheterna (1:31 och 2:8), största delen av vägen gick över 1:31 (se figur 2 nedan). Husen på ofri grund låg på 1:31. Vissa av de fastigheter som skulle delta i anläggningen hade redan servitut på vägen. Förrättningslantmätaren beslutade att ingen ersättning skulle utgå på grund av att ingen värdeminskning på marken skulle ske och inget ersättningsyrkande fanns. 67 Akt nr: 1081-07/41, Blekinge län. 20

1:31 överklagade bildandet av gemensamhetsanläggningen till fastighetsdomstolen. De yrkade i första hand på att gemensamhetsanläggningen inte skulle gå över deras fastighet, i andra hand att endast ett servitut skulle bildas och i sista hand, om gemensamhetsanläggningen inrättades, att de skulle få ersättning för markupplåtelsen. Fastighetsdomstolen avslog de två första yrkandena men ändrade ersättningsbeslutet. Ingen minskning av marknadsvärdet bedömdes ske eftersom området redan var ianspråktaget som väg, men vinstdelning skulle ske då gemensamhetsanläggningen var av betydande nytta för de fastigheter som inte redan hade servitut på vägen. Fastighetsdomstolens beslut gav nettoeffekten att de tre fastigheterna (2:4, 2:5 och 2:8) som inte redan hade servitut på vägen skulle betala 1 000 kr var till 1:31 68. Figur 2. Karta ur förrättningsakt till Fall 3 69. 68 Akt nr: 0484-07/104, Södermanlands län. 69 Akt nr: 0484-07/104, Södermanlands län. 21

Kommentar: I flera av de förrättningar vi gått igenom används samma motivering av lantmäterimyndigheten, på grund av att ingen värdeminskning på marken sker och inget ersättningsyrkande finns, ska ingen ersättning utgå. I detta fall är det uppenbart att avsaknaden av ett ersättningsyrkande inte är detsamma som en överenskommelse om att ingen ersättning ska utgå. Skälig vinstdel till markupplåtande fastighet har uppskattats av fastighetsdomstolen utan att hela vinsten har beräknats. En form av indirekt vinstdelning har tillämpats och vi vet därmed inte hur stor del av den totala vinsten som tillfaller markupplåtande fastighet. Fall 4. Vinstdelning för befintlig väg Gemensamhetsanläggning bildades för en befintlig väg med 5 deltagande fastigheter, varav en (5:11) belastades av gemensamhetsanläggningen och två (5:11 och 5:12) belastades av ett nytt servitut (se figur 3 nedan). Fyra av fastigheterna använde redan vägen och 5:31 och 5:35 hade gemensamt bekostat den men servitutsrätt saknades. Förrättningen söktes av den femte fastigheten (5:33). Den sista biten längst in av vägen skulle inte ingå i gemensamhetsanläggningen. Den delen av vägen uppläts istället med servitut (betecknat a på kartan) till förmån för 5:12 och 5:33 enligt 49 anläggningslagen. Området omfattades inte av detaljplan och vinstdelning tillämpades. Vägen bedömdes inte medföra någon marknadsvärdeminskning på upplåtande fastigheter. Båtnaden av åtgärden, som beräknades utifrån att 5:33 inte behövde anlägga en ny väg i annan sträckning, uppskattades till 100 000 kr. Ägaren av 5:33 erbjöd sig att betala förrättningskostnaderna om hänsyn till detta togs vid fördelningen av vinsten. Skälig del av vinsten bedömdes då bli 5 000 kr som delades lika mellan de andra fyra fastigheterna och skulle betalas helt av 5:33 70. 70 Akt nr: 1080-03/119, Blekinge län. 22

Figur 3. Karta ur förrättningsakt till Fall 4 71. Kommentar: Eftersom vi inte vet vad förrättningskostnaden var vet vi inte heller hur stor vinsten var. Men då det hållits fyra sammanträden med sakägarna misstänker vi att förrättningskostnaden var ganska hög. Därför kan det mycket väl vara så att vinsten fördelats ganska jämnt. Vi tolkar det som att 2 500 kr av ersättningen var vinstdelning för markupplåtelsen och 2 500 kr var ersättning för vägkroppen till de fastigheter som tidigare bekostat den. Då servitutsrätt saknades och det var 5:31 och 5:35 som utfört och bekostat vägen bör vägen utgöra lös egendom. Enligt 12 anläggningslagen får mark till en gemensamhetsanläggning tas i anspråk på fastighet. Detta innebär att för att utrymme ska kunna tas i anspråk i en befintlig anläggning måste den utgöra fastighetstillbehör (fast egendom) 72. 71 Akt nr: 1080-03/119, Blekinge län. 72 Ekbäck. 2007. Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar. s. 54. 23