'O Nte NY NY Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2011-02-15 FALKENBERG 1 53 Motion om att detaljplaneanläggning av nytt område för bostäder i Vessigebro inordnas i programmet för kommunens planarbete. Dnr KS 2010-554 KS, KF Beslut Arbetsutskottet föreslår kommunstyrelsen tillstyrka kommunfullmäktige besluta 1 Avslå motionen med motiveringen att det enligt kommunens praxis är markägaren som måste väcka frågan om detaljplaneläggning. Beslutsunderlag Stadsbyggnadskontorets beslutsförslag 2011-01-31. Inkommen motion, Ulla Rickardsson (c), 2010-10-25. Karta ur delöversiktsplan för Vessigebro. Sammanfattning av ärendet Till stadsbyggnadskontoret remitterades en inkommen motion om att detaljplaneläggning av nytt område för bostäder inordnas i programmet för kommunens planarbete. Stadsbyggnadskontoret anser inte att kommunen kan bifalla motionen då de områden i delöversiktsplanen för Vessigebro som är utlagda för bostäder är privatägda. Istället bör markägaren till dessa väcka frågan och bekosta planläggningen av de utpekade markområdena. Inkommer en sådan fråga tas denna upp för politisk behandling innan den inordnas i kommunens prioriteringslista för detaljplaner. Ekonomi När det gäller kostnader för detaljplaneläggning är det en av de exploateringskostnader som markägaren måste vara beredd att betala för att "förädla" sin mark. Kostnaderna för detaljplaneläggning av ett mindre bostadsområde kan grovt uppskattas till 500 800 kkr, men kan också bli dyrare om komplikationer till följd av geoteknik, arkeologi mm framkommer. Övriga exploateringskostnader är det ingående markvärdet, lantmäterikostnader samt kostnader för utbyggnad av infrastruktur till området. Exploateringskostnaderna skall sedan balanseras mot vad man kan sälja slutprodukten för, d.v.s. de färdiga småhustomterna i det här fallet. År exploateringskostnaderna högre än intäkten för slutprodukten är det svårt att få igång en exploatering av områdena. De kommunala småhustomter som är till salu via tomtkön utanför centralorten är exploaterade för många år sedan. Därav kan ett lågt tomtpris hållas utan att det för den skull innebär någon subventionering av tomterna. Kommunen får tillbaka utlagda kostnader rör dessa tomter. Det faktum att tomterna inte heller har en strykande åtgång kan ses som att tomterna har en marknadsanpassad prissättning. Idag är markpriset för sådana tomter i Vessigebro 100 000 kr/tomt. Kommunen håller dock på att exploatera ett område i Morup (Nybyggarevägen) för elva nya småhustomter. Småhustomterna kommer att erbjudas tomtkön till sommaren för ett beslutat pris Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommun'd,falkenberg.se \ \ w.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2011-02-15 FALKENBERG Forts 53 om 350 000 kr/tomt. Prissättningen är ett självkostnadspris för exploateringen där samtliga exploateringskostnader vägts in. Området i Morup är ett lättexploaterat område utan sprängning eller långa infartsvägar som i många fall leder till ett betydligt högre tomtpris. Detta innebär att det är av yttersta vikt att kommunen höjer markpriset på sina befintliga småhustomter i orter när man märker att efterfrågan och försäljning av småhustomter ökar. Så är läget i Vessigebro idag. Kommunen har sålt 5 småhustomter i Vessigebro de sista 3 åren. Kommunen har ytterligare 15 småhustomter till salu via tomtkön. Prissättningen av dessa bör ses över för att inte verka hämmande för nya exploateringsprojekt i Vessigebro som kan ske både i kommunal och privat regi. Övervägande De instrument kommunen har till sitt förfogande för att styra markutvecklingen i kommunen, utöver det kommunala planmonopolet, är sitt markägande. Med det kommunala planmonopolet styr kommunen hur markområden används och bebyggs i kommunen. Kommunalt markägande ger kommunen bättre styrsel på när det bebyggs. Detta är viktigt bland annat för planering av skolor, äldreboenden m.m. Strategiska markförvärv är därför av stor vikt för en kommun. Detta har tidigare underlättats genom lagstiftningen om den kommunala förköpsrätten och även genom expropriationslagstiftningen. Förra året upphörde dock lagen om den kommunala förköpsrätten och även ersättningen i expropriationslagstiftningen ändrades. Detta innebär att kommunerna inte längre har samma påtryckningsmedel som tidigare vid förvärv av mark utan är nu mer hänvisade till öppna marknaden. Detta är en ny situation för många kommuner som kommer att kräva en översyn av beslutsrutiner och delegationer. Att ge stadsbyggnadskontoret i uppdrag att försöka förvärva de i delöversiktsplanen utpekade områdena är inget bra alternativ då detta innebär en stor risk för stegrande förväntningsvärde på marken vilket innebär att området ur ekonomiska aspekter inte går att förvärva för kommunen. Mark- och exploateringsavdelningen inom stadsbyggnadskontoret anser även att det ingår i avdelningens löpande arbetsuppgifter att förhandla om och föreslå inköp av exploateringsbar mark, s.k. strategiska markförvärv. Givetvis är de områden som i kommunal översiktsplan, fördjupade översiktsplaner eller detaljplaner utpekas som möjliga för omvandling till bostäder eller verksamheter sådana områden som avdelningen känner till och har under uppsikt när det gäller strategiska markförvärv. Vid bedömning av behov av kommunala strategiska markförvärv är det viktigt att analysera det aktuella utbudet och den efterfrågan som finns, bedöma framtida utbud och efterfrågan samt i detta väga in ekonomin för exploateringsprojektet. I flera svenska kommuner styrs tillgången och prissättningen av planlagd mark genom att kommunen endast detaljplanelägger kommunalt ägd mark (utnyttjar det kommunala planmonopolet) som sedan fördelas ut på marknaden. Falkenbergs kommun har dock valt en helt annan väg genom att även detaljplanelägga privatägd mark mot att de får bekosta planläggningen (genom tecknat planavtal). Detta innebär att det inte är lika naturligt att det är kommunen som ska agera och köpa in mark som läggs ut för kommande bostäder eller verksamheter i översiktsplaner och fördjupade översiktsplaner. Det kan lika gärna vara den privata markägaren eller andra privata aktörer på marknaden som "förädlar" och exploaterar de utpekade områdena i Vessigebro. Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fa N: 0346-133 40 e-post: kommunwalkenberg.se N.V %V. kenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2011-02-15 FALKENBERG Forts 53 Det kan dock finnas lägen som kräver att kommunen agerar för att få igång en exploatering av mark. Det kan vara när det råder akut brist på planlagda tomter och markägarens "vilja" att exploatera sin mark är låg. Även när exploateringsområdet är starkt ägosplittrat kan det finnas behov av att kommunen agerar för att få att en sammanhållen exploatering av området. En kommun kan även oftast ha ett mer långsiktigt perspektiv på markförvärv än en privat aktör har. Givetvis finns det även för en kommun ekonomiska motiv om att ett strategiskt markförvärv kan leda till framtida exploateringsvinster och även höjda skatteintäkter (om exploateringen leder till inflyttning eller förhindrar utflyttning). Politiskt sker styrningen av planmonopolet genom beslut om planprioriteringar, detaljplaner, översiktsplaner m.m. När det gäller det kommunala markägandet sker styrningen genom beslut om inköp och försäljning av mark, hur fördelning av tomter ska ske (via tomtkön, anbud eller tilldelning), prissättning av tomtmark, igångsättningsbeslut för exploateringsprojekt m.m. 1 budgetarbetet behandlas även exploateringsplanen för kommande femårsperiod. Eftersom de områden i delöversiktsplanen för Vessigebro som är utlagda för kommande bostäder är privatägda, anser stadsbyggnadskontoret inte att kommunen kan bifalla motionen. Kommunen kan rent formellt utnyttja sitt planmonopol och planlägga annans mark, men detta skulle i så fall strida mot i kommunen etablerad praxis att planinitiativet ska komma från markägaren. Det skulle också innebära att kommunen i detta enskilda fall tar på sig plankostnader för förädling av annans mark, vilket kan komma att betraktas som särbehandling av enskild markägare. Istället anser stadsbyggnadskontoret att det är markägaren till dessa områden som bör väcka frågan och bekosta planläggningen av de utpekade markområdena. Inkommer en sådan fråga tas denna upp för politisk behandling innan den inordnas i kommunens prioriteringslista för detaljplaner. Yrkande Ingemar Johansson (C) yrkar bifall till kommunledningskontorets förslag. Vid protokollet Henrik Lundahl Protokollet justerat 2011-02-17 och anslaget samma dag. Utdragsbestyrkande Falkenbergs kommun 31 180 Falkenberg. Telelön växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: konnnunii;falkenberg.se www.ffilkenberg.se
6,-.,---!::;-77)711t) Motion till Kommunfullmäktige Falkenbergs kommun 2010-10- 2 5 Planberedskap gällande Vessigebroområdet P. 0.2eY6-651// I a/ ti Jag yrkar Att detaljplaneanläggning av nytt område för bostäder i Vessigebro, inordnas i programmet för kommunens planarbete I Vessigebro finns ett område, planlagt för bostadsbebyggelse. Under år 2010 har 4 tomter försålts till barnfamiljer och tätt dessförinnan 2 tomter.. Det finns tomter kvar i området men med vetskapen om behovet av planarbeten i Falkenbergs kommun krävs det flera år innan arbetet är slutfört. Servicen i Vessigebroområdet är mycket god, ett Leaderområde som har profil mot barnfamiljer är under utarbetande. Detta gör att vi måste kunna erbjuda människor, som vill, möjligheter att få tomter. En kontinuerlig inflyttning behövs. Detta är Irunden till mitt yrkande. Ulla Rickardsson C
Beslutsförslag 2011-01-31 FALKENBERG Kommunledningskontoret Stadsbyggnadskontoret Jörgen Högdin, Pernilla Jacobsson Falk,,r-r-:',-/Yng kommun 2011-02- 0 2 :! 5.0 j-5sm y(r.1 Motion om att detaljplaneanläggning av nytt område för bostäder i Vessigebro inordnas i programmet för kommunens planarbete. Dnr KS 2010-554 Förslag till beslut Arbetsutskottet föreslår kommunstyrelsen tillstyrka kommunfullmäktige besluta 1 Avslå motionen med motiveringen att det enligt kommunens praxis är markägaren som måste väcka frågan om detaljplaneläggning. Beslutsunderlag Stadsbyggnadskontorets beslutsförslag 2011-01-31 Inkommen motion, Ulla Rickardsson (c), 2010-10-25 Karta ur delöversiktsplan för Vessigebro Sammanfattning av ärendet Till stadsbyggnadskontoret remitterades en inkommen motion om att detaljplaneläggning av nytt område för bostäder inordnas i programmet för kommunens planarbete. Stadsbyggnadskontoret anser inte att kommunen kan bifalla motionen då de områden i delöversiktsplanen för Vessigebro som är utlagda för bostäder är privatägda. Istället bör markägaren till dessa väcka frågan och bekosta planläggningen av de utpekade markområdena. Inkommer en sådan fråga tas denna upp för politisk behandling innan den inordnas i kommunens prioriteringslista för detaljplaner. Ekonomi När det gäller kostnader för detaljplaneläggning är det en av de exploateringskostnader som markägaren måste vara beredd att betala för att "förädla" sin mark. Kostnaderna för detaljplaneläggning av ett mindre bostadsområde kan grovt uppskattas till 500 800 kkr, men kan också bli dyrare om komplikationer till följd av geoteknik, arkeologi mm framkommer. Övriga exploateringskostnader är det ingående markvärdet, lantmäterikostnader samt kostnader för utbyggnad av infrastruktur till området. Exploateringskostnaderna skall sedan balanseras mot vad man kan sälja slutprodukten för, d.v.s. de färdiga småhustomterna i det här fallet. Är exploateringskostnaderna högre än intäkten för slutprodukten är det svårt att fä igång en exploatering av områdena. De kommunala småhustomter som är till salu via tomtkön utanför centralorten är exploaterade för många år sedan. Därav kan ett lågt tomtpris hållas utan att det för den skull innebär någon subventionering av tomterna. Kommunen får tillbaka utlagda kostnader för dessa tomter. Det faktum att Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommungfalkenberg.se www.falkenberg.se
tomterna inte heller har en strykande åtgång kan ses som att tomterna har en marknadsanpassad prissättning. Idag är markpriset för sådana tomter i Vessigebro 100 000 kr/tomt. Kommunen håller dock på att exploatera ett område i Morup (Nybyggarevägen) för elva nya småhustomter. Småhustomterna kommer att erbjudas tomtkön till sommaren för ett beslutat pris om 350 000 kr/tomt. Prissättningen är ett självkostnadspris för exploateringen där samtliga exploateringskostnader vägts in. Området i Morup är ett lättexploaterat område utan sprängning eller långa infartsvägar som i många fall leder till ett betydligt högre tomtpris. Detta innebär att det är av yttersta vikt att kommunen höjer markpriset på sina befintliga småhustomter i orter när man märker att efterfrågan och försäljning av småhustomter ökar. Så är läget i Vessigebro idag. Kommunen har sålt 5 småhustomter i Vessigebro de sista 3 åren. Kommunen har ytterligare 15 småhustomter till salu via tomtkön. Prissättningen av dessa bör ses över för att inte verka hämmande för nya exploateringsprojekt i Vessigebro som kan ske både i kommunal och privat regi. Övervägande De instrument kommunen har till sitt förfogande för att styra markutvecklingen i kommunen, utöver det kommunala planmonopolet, är sitt markägande. Med det kommunala planmonopolet styr kommunen hur markområden används och bebyggs i kommunen. Kommunalt markägande ger kommunen bättre styrsel på när det bebyggs. Detta är viktigt bland annat för planering av skolor, äldrebocnden m.m. Strategiska markförvärv är därför av stor vikt för en kommun. Detta har tidigare underlättats genom lagstiftningen om den kommunala förköpsrätten och även genom expropriationslagsstiftningen. Förra året upphörde dock lagen om den kommunala förköpsrätten och även ersättningen i expropriationslagstiftningen ändrades. Detta innebär att kommunerna inte längre har samma påtryckningsmedel som tidigare vid förvärv av mark utan är nu mer hänvisade till öppna marknaden. Detta är en ny situation för många kommuner som kommer att kräva en översyn av beslutsrutiner och delegationer. Att ge stadsbyggnadskontoret i uppdrag att försöka förvärva de i dclöversiktsplanen utpekade områdena är inget bra alternativ då detta innebär en stor risk för stegrande förväntningsvärde på marken vilket innebär att området ur ekonomiska aspekter inte går att förvärva för kommunen. Mark- och exploateringsavdelningen inom stadsbyggnadskontoret anser även att det ingår i avdelningens löpande arbetsuppgifter att förhandla om och föreslå inköp av exploateringsbar mark, s.k. strategiska markförvärv. Givetvis är de områden som i kommunal översiktsplan, fördjupade översiktsplaner eller detaljplaner utpekas som möjliga för omvandling till bostäder eller verksamheter sådana områden som avdelningen känner till och har under uppsikt när det gäller strategiska markförvärv. Vid bedömning av behov av kommunala strategiska markförvärv är det viktigt att analysera det aktuella utbudet och den efterfrågan som finns, bedöma framtida utbud och efterfrågan samt i detta väga in ekonomin för exploateringsprojektet. I flera svenska kommuner styrs tillgången och prissättningen av planlagd mark genom att kom- 1111111C11 endast detaljplanelägger kommunalt ägd mark (utnyttjar det kommunala planmonopolet) som sedan fördelas ut på marknaden. Falkenbergs kommun har dock valt en helt annan väg genom att även detaljplanelägga privatägd mark mot att de får bekosta planläggningen (genom tecknat planavtal). Detta innebär att det inte är lika naturligt att det är kommunen som ska agera och köpa in mark som läggs ut för kommande bostäder eller verksamheter i översiktsplaner och fördjupade översiktsplaner. Det kan lika gärna vara den privata markägaren eller andra privata aktörer på marknaden som "förädlar" och exploaterar de utpekade områdena i Vessigebro. 2
Det kan dock finnas lägen som kräver att kommunen agerar rör att få igång en exploatering av mark. Det kan vara när det råder akut brist på planlagda tomter och markägarens "vilja" att exploatera sin mark är låg. Även när exploateringsområdet är starkt ägosplittrat kan det finnas behov av att kommunen agerar för att få att en sammanhållen exploatering av området. En kommun kan även oftast ha ett mer långsiktigt perspektiv på markförvärv än en privat aktör har. Givetvis finns det även för en kommun ekonomiska motiv om att ett strategiskt markförvärv kan leda till framtida exploateringsvinster och även höjda skatteintäkter (om exploateringen leder till inflyttning eller förhindrar utflyttning). Politiskt sker styrningen av planmonopolet genom beslut om planprioriteringar, detaljplaner, översiktsplaner m.m. När det gäller det kommunala markägandet sker styrningen genom beslut om inköp och försäljning av mark, hur rördelning av tomter ska ske (via tomtkön, anbud eller tilldelning), prissättning av tomtmark, igångsättningsbeslut för exploateringsprojekt m.m. I budgetarbetet behandlas även exploateringsplanen för kommande femårsperiod. Eftersom de områden i delöversiktsplanen för Vessigebro som är utlagda för kommande bostäder är privatägda, anser stadsbyggnadskontoret inte att kommunen kan bifalla motionen. Kommunen kan rent formellt utnyttja sitt planmonopol och planlägga annans mark, men detta skulle i så fall strida mot i kommunen etablerad praxis att planinitiativet ska komma från markägaren. Det skulle också innebära att kommunen i detta enskilda fall tar på sig plankostnader för förädling av annans mark, vilket kan komma att betraktas som särbehandling av enskild markägare. Istället anser stadsbyggnadskontoret att det är markägaren till dessa områden som bör väcka frågan och bekosta planläggningen av dc utpekade markområdena. Inkommer en sådan fråga tas denna upp för politisk behandling innan den inordnas i kommunens prioriteringslista för detaljplaner. 3
iumgr P vik M tialgallea~lemp )9' II/ NI/ I hir 'fl 1 1 ii liatiej10.7 WO! wrivo «am&19 (006) i - tr71~ OK ON Rft-n«