KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott 14 januari 2015 9 Paragraf Diarienummer KS-2014/786.358 Gatukostnadsersättning för Utsälje 1:48 m fl inom kommundelen Snättringe - beslut om granskning Samhällsbyggnadsutskottets förslag till kommunstyrelsen Gatukostnadsutredningen för projektet Utsälje 1:48 m.fl. upprättad i november 2014 sänds ut för granskning. Sammanfattning Huddinge kommun beräknar att i enlighet med detaljplanen för Utsälje 1:48 m.fl. bygga om gatorna i området. Ombyggnaden av den gata som finns i den västra delen av detaljplaneområdet ska bekostas genom gatukostnadsuttag. Kostnaden för den östra delen av detaljplanen samt för ombyggnaden av Gamla Stockholmsvägen ska regleras i kommande exploateringsavtal mellan exploatören och kommunen. Innan kommunen bygger om gatan som ska bekostas genom gatukostnadsuttag, ska kommunen besluta om uttag av gatukostnader efter samråd och granskning. Den preliminära kostnaden för den gata som ska finansieras med gatukostnadsuttag är beräknad till sammanlagt 1 804 000 kronor. Inom detaljplanen för Utsälje 1:48 m.fl. och den del som belastas av gatukostnadsuttag beräknas kunna tillkomma fem nya fastigheter. Fem fastigheter räknas som befintliga. Kostnaden beräknas till 240 500 kronor för tillkommande fastigheter (andelstal 1,0) samt till 120 300 kronor för befintliga fastigheter (andelstal 0,5). Två befintliga fastigheter samt två tillkommande fastigheter ges i detaljplanen möjlighet att bedrivas som bostäder eller som förskola. Dessa fastigheter tilldelas dock inget särskilt andelstal för en eventuell framtida användning som förskola, utan kommer att debiteras enligt fördelningsgrunden ovan. Under samrådstiden kom det in synpunkter från en fastighetsägare inom området, se bilaga samrådsredogörelse. Överläggning Lars Björkman (HP) anmäler protokollsanteckning. Vidare yttrar sig Rikard Lingström (S), mark- och exploateringschef Charlotta Thureson Giberg, Ann-Marie Högberg (S), planchef Christina Gortchev samt Daniel Dronjak Nordqvist (M). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Protokollsanteckningar Lars Björkman (HP) anmäler protokollsanteckning.
Protokollsanteckning till KS Samhällsbyggnadsutskottet sammanträde onsdagen den 14 januari 2015 Ärende 9: Gatukostnadsutredning för Utsälje 1:48 m fl inom kommundelen Snättringe - beslut om granskning Huddingepartiet driver frågan om att förändra det nu gällande gatukostnadsreglementet. Huddingepartiet anser att ägare till fastighet som är bebyggd med bostad och har bygglov när detaljplan antas av kommunfullmäktige inte ska erlägga gatukostnader. Fastighetsägarna i nämnda område har hittills betalat sina gator och vägar via vägföreningens avgifter med mera till den gemensamma utbyggnaden och underhåll. Däremot anser vi att nybildade fastigheter skall erlägga gatukostnader vid nybyggnation.
NATUR- OCH BYGGNADSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-12-30 KS-2014/1715.313 1 (3) HANDLÄGGARE Jonas Pettersson 08-535 313 85 jonas.pettersson@huddinge.se Samhällsbyggnadsutskottet Gatukostnadsutredning för Utsälje 1:48 m.fl. inomkommundelen Snättringe - beslut om granskning Förslag till beslut Samhällsbyggnadsutskottets förslag till kommunstyrelsen Gatukostnadsutredningen för projektet Utsälje 1:48 m.fl. upprättad i november 2014 sänds ut för granskning. Sammanfattning Huddinge kommun beräknar att i enlighet med detaljplanen för Utsälje 1:48 m.fl. bygga om gatorna i området. Ombyggnaden av den gata som finns i den västra delen av detaljplaneområdet ska bekostas genom gatukostnadsuttag. Kostnaden för den östra delen av detaljplanen samt för ombyggnaden av Gamla Stockholmsvägen ska regleras i kommande exploateringsavtal mellan exploatören och kommunen. Innan kommunen bygger om gatan som ska bekostas genom gatukostnadsuttag, ska kommunen besluta om uttag av gatukostnader efter samråd och granskning. Den preliminära kostnaden för den gata som ska finansieras med gatukostnadsuttag är beräknad till sammanlagt 1 804 000 kronor. Inom detaljplanen för Utsälje 1:48 m.fl. och den del som belastas av gatukostnadsuttag beräknas kunna tillkomma fem nya fastigheter. Fem fastigheter räknas som befintliga. Kostnaden beräknas till 240 500 kronor för tillkommande fastigheter (andelstal 1,0) samt till 120 300 kronor för befintliga fastigheter (andelstal 0,5). Två befintliga fastigheter samt två tillkommande fastigheter ges i detaljplanen möjlighet att bedrivas som bostäder eller som förskola. Dessa fastigheter tilldelas dock inget särskilt andelstal för en eventuell framtida användning som förskola, utan kommer att debiteras enligt fördelningsgrunden ovan. Under samrådstiden kom det in synpunkter från en fastighetsägare inom området, se bilaga samrådsredogörelse. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 301 70 E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se www.huddinge.se
NATUR- OCH BYGGNADSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-12-30 KS-2014/1715.313 2 (3) Beskrivning av ärendet Huddinge kommun beräknar att i enlighet med detaljplanen för Utsälje 1:48 m.fl. bygga om gatorna i området. Ombyggnaden av den gata som finns i den västra delen av detaljplaneområdet ska bekostas genom gatukostnadsuttag. Kostnaden för den östra delen av detaljplanen samt för ombyggnaden av Gamla Stockholmsvägen ska regleras i kommande exploateringsavtal mellan exploatören och kommunen. Innan kommunen bygger om gatan som ska bekostas genom gatukostnadsuttag, ska kommunen besluta om uttag av gatukostnader efter samråd och granskning. Enligt Plan- och bygglagen (PBL), kap 6 24-39, har kommunen rätt att ta ut kostnaden för att anlägga och förbättra gatorna i ett område med detaljplan där kommunen är huvudman, det vill säga ansvarig för utbyggnad av gator med mera. Kommunen beslutar, med stöd av PBL 6 kap 31, om avgränsningen av det område inom vilket fördelning av gatukostnader ska ske (fördelningsområde), de kostnader som ska fördelas (kostnadsunderlag) samt grunderna för fördelning av dessa kostander (fördelningsgrund). Kostnaderna ska fördelas enligt gatukostnadsreglementet antaget av kommunfullmäktige 2007-11-05, reviderat 2011-10-10. Den preliminära kostnaden är beräknad till sammanlagt cirka 1 804 000 kronor. Efter att kommunen projekterat gatuutbyggnaden kommer upphandling av entreprenaden att ske. Den beräknade kostanden vid tidpunkten för gatukostnadsutredningens granskning ligger till grund för kostnadsunderlaget. Om de beräknade kostnaderna överskridits vid gatans genomförande bär kommunen merkostnaden. Om de beräknade kostnaderna underskridits vid gatans genomförande är det de faktiska kostnaderna som ska utgöra underlag för ersättningen. Inom detaljplan för Utsälje 1:48 m.fl. och den del som belastas av gatukostnadsuttag beräknas det kunna tillkomma fem nya fastigheter. Fem fastigheter räknas som befintliga. Kostnaderna beräknas till 240 500 kronor för tillkommande fastigheter (andelstal 1,0) samt till 120 300 kronor för befintliga fastigheter (andelstal 0,5). Två befintliga fastigheter samt två tillkommande fastigheter ges i detaljplanen möjlighet att bedrivas som bostäder eller som förskola. Dessa fastigheter tilldelas dock inget särskilt andelstal för en eventuell framtida användning som förskola, utan kommer att debiteras enligt fördelningsgrunden ovan.
NATUR- OCH BYGGNADSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-12-30 KS-2014/1715.313 3 (3) Kostnaden har ökat jämfört med den beräknade kostnaden vid samrådsskedet (1 572 000 kronor). Anledningen till det är att schablonbeloppen för vad erfarenhetsmässigt kostar att bygga gator av kommunal standard har ökat. Under samrådstiden kom det in synpunkter från en fastighetsägare inom området, se bilaga samrådsredogörelse. Förvaltningens synpunkter Gatukostnadsutredningen för projektet Utsälje 1:48 m.fl. upprättad i november 2014 sänds ut för granskning. Sune Eriksson T.f. förvaltningschef Charlotta Thuresson Giberg Mark- och exploateringschef Klicka här för att ange text. Bilagor Granskningshandling med kartbilaga Samrådsredogörelse
5 4 26 24 Norrskogsvägen 19 1 2 3 POSTILJONEN Kartbilaga 1 HUDDINGE KOMMUN Mark- och exploateringsavdelningen GRANSKNINGSHANDLING Karta över fördelningsområde Fördelningsområdesgräns UTSÄLJE 1:100 (44A) 1:42 1:43 1:47 42C 48 Lr 44B Gamla Stockholmsvägen Gamla Stockholmsvägen 42B 1:40 1:44 1:45 1: Upprättad December, 2014 Handläggare Jonas Pettersson 46 42A 1:41 38B 54 40 Gamla Stockholmsvägen Översikt Utdrag ur Huddinge kommuns kartdatabas. Copyright Huddinge kommun. 53 Lr Lr Lr Lr
Gatukostnadsutredning Utsälje Bilaga beräkningsunderlag kr/meter Kalkyl L3 = 14000/m4 Kostnad meter kostnad totalkostnad L3-gata i meter 116 14000 1624000 Administrativa kostnader 80000 80000 Marklösen 100000 100000 Totalt att fördela 1804000 Kostnadsfördelning enligt andel Antal Andel Delar totalt Per lägenhet Totalt Tillkommande fastigheter 5,0 1,0 5,0 240 533 1 202 667 Befintliga fastigheter 5,0 0,5 2,5 120 267 601 333 Totalsumma 7,5 1 804 000
Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen MEX 14/416.358 SAMRÅDSREDOGÖRELSE Gatukostnadsutredning för Utsälje 1:48 m.fl. Huddinge kommun, utlåtande efter samråd. Bakgrund och sammanfattning I samband med att detaljplan upprättas för Utsälje 1:48 m.fl. ska kommunen besluta om uttag av gatukostnader efter samråd och utställning av gatukostnadsutredning. Ombyggnaden av den gata som finns i den västra delen av detaljplaneområdet skall bekostas av gatukostnadsuttag, och det är ombyggnaden av den gatan som gatukostnadsuttaget är beräknat efter. Samrådsmaterial har sänts ut till berörda fastighetsägare juni 2014. Under tiden 10 juni 31 juli 2014 har gatukostnadsutredningens samrådshandling funnits utställd i Tekniska nämndhuset, Sjödalsvägen 29 i Huddinge. Ett yttrande som berör gatukostnader har inkommit till kommunen. Denna samrådsredogörelse gäller gatukostnadsutredningen och bemöter synpunkter främst på fördelningsområdets omfattning, kostnadsunderlaget och andelstal samt hur och när gatukostnader debiteras. Övriga synpunkter är detaljplanefrågor och bemöts i samrådsyttrandet för detaljplanen.
Innehåll Bakgrund och sammanfattning... 1 Utsälje 1:42... 3 2
Utsälje 1:42 Uttag av gatukostnader Förslaget föreslår att kostnader om ca 100 000 för befintliga fastigheter och ca 200 000 för ev tillkommande fastigheter. Idag finns en asfalterad väg som mer än nog uppfyller behoven för en återvändsgata. Ingen av fastigheterna längs med vägen ser ett behov av att "förbättra" vägen och ser inga vinster med detta. Reglerna för gatukostnadsuttag ses just nu över pga av oskäligheten att betala flera hundra tusen kronor för en enskild fastighetsägare. Sannolikt kommer möjligheten att ta ut gatukostnader för befintliga fastigheter att tas bort. Till det så är det ett fåtal kommuner i landet som tolkat lagen på ett sådant sätt att man får ta ut gatukostnader. Därför bör förslaget ändras så att gatan inte "förbättras". Skulle så beslutas så bör inte gatukostnader tas ut av enskilda fastighetsägare avseende Utsälje 1:48 m.fl. Kommentar: Gatan ägs idag inte av Huddinge kommun, utan tillhör fastighetsägaren till fastigheten Utsälje 1:50. Gatan följer inte kommunens riktlinjer för gatustandard inom nya detaljplaner i Huddinge kommun och måste därför anläggas om. Gällande gatukostnadsreglemente och policy för huvudmannaskap och gatustandard inom Huddinge kommun godkändes i kommunfullmäktige den 5 november 2007 och reviderades 10 oktober 2011. De föreslagna typgatorna följer kommunens riktlinjer för gatustandard inom nya detaljplaner i Huddinge kommun. I regeringens proposition 2013/14:126 (En enklare planprocess), kom aldrig förslaget om nya bestämmelser för gatukostnader med, utan fastnade hos lagrådet. Enligt gällande PBL har kommuner rätt att ta ut gatukostnader, vilket kommunen också gör genom kommunens gatukostnadsreglemente. Kommunen måste utgå från att riksdagen, då man fattade beslut om PBL, bedömde att reglerna i lagen inte stred mot bestämmelserna i Regeringsformen samt Europakonventionen. När det gäller kommunens tillämpning av reglerna om gatukostnader så hävdar kommunen att kostnaderna fördelats mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund. Kommunen hävdar att de åtgärder som ersättningen avser har en omfattning och ett utförande som inte överstiger vad som kan anses normalt med hänsyn till den användning som är tillåten för fastigheterna inom detaljplaneområdet. 3
Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen SB-2014/416.358 GRANSKNINGSHANDLING Gatukostnadsutredning Kartbilaga över fördelningsområdet Bilaga beräkningsunderlag Flygbild över området Utdrag ut Huddinge Kommuns kartdatabas. Copyright Huddinge Kommun. Gatukostnadsutredning för Utsälje 1:48 m.fl. Inom Snättringe kommundel, Huddinge kommun Miljö- och Samhällsbyggnadsförvaltningen december 2014
2
GRANSKNINGSHANDLING Gatukostnadsutredning för Utsälje 1:48 m.fl. inom kommundelen Snättringe, Huddinge kommun 1. Allmänt Huddinge kommun beräknar att, i enlighet med detaljplanen för Utsälje 1:48 m.fl. inom kommundelen Snättringe, bygga om gatorna inom området. Ombyggnaden av den gata som finns i den västra delen av detaljplaneområdet skall bekostas av gatukostnadsuttag. Kostnaden för den östra delen av detaljplanen samt för ombyggnaden av Gamla Stockholmsvägen skall regleras i kommande exploateringsavtal mellan exploatören och kommunen. Innan kommunen bygger om gatan som skall bekostas av gatukostnadsuttag, skall kommunen besluta om uttag av gatukostnader efter samråd och granskning. Enligt Plan- och bygglagen, kap 6 24-39, har kommunen rätt att ta ut kostnaden för att anlägga och förbättra gatorna i ett område med detaljplan där kommunen är huvudman, dvs. ansvarig för utbyggnad av gator mm. Principerna för gatukostnadsuttag i Huddinge kommun anges i gatukostnadsreglementet antaget 2007-11-05 av kommunfullmäktige, reviderat 2011-10-10. Gatukostnad fördelas på ägarna till de fastigheter som omfattas av utbyggnaden och skall täcka kommunens kostnader för anläggning av gata, belysning, parker samt inlösen av mark för dessa ändamål. Kommunen beslutar, med stöd av PBL 6 kap 24, om avgränsningen av det område inom vilket fördelning av gatukostnader skall ske (fördelningsområde), om de kostnader som skall fördelas (kostnadsunderlag) samt om grunderna för fördelning av dessa kostnader (fördelningsgrund). Kostnaderna ska fördelas mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund. 2. Fördelningsområde Omfattningen av fördelningsområdet framgår av kartbilaga 1. Gatan behöver byggas om för att uppnå den lokalgatustandard av typ L3 som beskrivs i Huddinge kommuns gatukostnadsreglemente. Samtliga fastigheter inom fördelningsområdet måste därför anses få nytta av anläggningarna. 3. Kostnadsunderlag Kostnaderna skall vara relaterade till områdets behov av gator och andra allmänna platser. Det kostnadsunderlag som förekommer inom området omfattar: Utbyggnad av gator Belysning 3
Markförvärvskostnader för allmän platsmark, intrångsersättningar samt förrättningskostnader. Administration, projektering, kontroll I kostnadsunderlaget som ska fördelas ingår inte merkostnaden dels för huvudgata, dels för lokalgatustandard av typ L1 i förhållande till lokalgatustandard av typ L3, dels för separata gångbanor samt dels för gångoch cykelvägar. Den preliminära kostnaden är beräknad till sammanlagt ca 1 804 000 kr. Kostnaden har ökat jämfört med den beräknade kostnaden vid samrådsskedet. Anledningen till det är att schablonbeloppen för vad det erfarenhetsmässigt kostar att bygga gator av kommunal standard har ökat. Efter att kommunen projekterat gatuutbyggnaden kommer upphandling av entreprenaden att ske. Om de beräknade kostnaderna överskridits vid gatans genomförande bär kommunen merkostnaden. Om de beräknade kostnaderna underskridits vid gatans genomförande, är det de faktiska kostnaderna som skall utgöra underlag för ersättningen. De beräknade kostnaderna i granskningshandlingen utgör en takkostnad för gatukostnaderna. 4. Fördelningsgrund Enligt gatukostnadsreglementet i Huddinge kommun skall gatukostnader fördelas på alla fastigheter, nuvarande som tillkommande, inom ett fördelningsområde. De obebyggda delar av fastigheter som genom detaljplanen kan bilda nya fastigheter med byggrätt räknas som tillkommande fastighet. Inom detaljplanen och det område som belastas med gatukostnader beräknas 5 fastigheter vara befintliga och 5 nya fastigheter kunna tillkomma. De olika bebyggelseformerna har tilldelats följande andelstal: Tillkommande fastighet andel 1 Befintlig fastighet andel 0,5 Det totala antalet andelar uppgår till 7,5 st. Kostnaderna beräknas till 240 500 kr för tillkommande fastigheter samt till 120 300 kr för befintliga fastigheter. Två stycken befintliga fastigheter samt två stycken tillkommande fastigheter ges i detaljplanen möjlighet att bedrivas som bostäder eller som förskola. Dessa fastigheter tilldelas dock inget särskilt andelstal för en eventuellt framtida användning som förskola, utan kommer att debiteras enligt fördelningsgrunden ovan. För tillkommande fastigheter räknas gatukostnadsbeloppet upp med konsumentprisindex från och med tidpunkten för 4
samhällsbyggnadsutskottets beslut om betalningsskyldighet för fördelningsområdet fram till registreringsdatum för fastighetsbildning. För befintliga fastigheter utgör beloppet den kostnad som faktureras, om inte avbetalning eller anstånd beviljas. Då räknas beloppet upp med ränta respektive konsumentprisindex. 5. Debitering Efter det att gatorna är utbyggda sammanställs kostnaden för utbyggnaden varvid kommunen fakturerar befintliga och alla tills dess tillkommande fastigheter. Tillkommande fastigheter kan faktureras först efter det att gatuutbyggnaden är klar och beslut om fastighetsbildning har registrerats. Om kostnaderna för gatuutbyggnaden har underskridits jämfört med den beräknade kostnaden vid utställning, så är det de faktiska kostnaderna som ligger till grund för faktureringen. Om kostnaderna för gatuutbyggnaden istället har överskridits jämfört med den beräknade kostnaden vid utställning, är det den beräknade kostnaden som ligger till grund för faktureringen. 6. Fortsatt handläggning Efter granskningsskedet skriver mark- och exploateringsavdelningen ett slutligt förslag till gatukostnadsuttag. Förslaget skall fastställas av samhällsbyggnadsutskottet i Huddinge kommun. Mark- och exploateringsavdelningen Jonas Pettersson Handläggare 5