GATUKOSTNADSUTREDNING FÖR HELIODAL OCH SOLLIDEN i Rönninge, Salems kommun, Stockholms län

SALEMS KOMMUN Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Dnr 2010/151 Samrådshandling GATUKOSTNADSUTREDNING FÖR HELIODAL OCH SOLLIDEN i Rönninge, Salems kommun, Stockholms län Upprättad 2011-11-08 av plan- och exploateringsenheten Behandlad enligt PBL (SFS 1987:10) 1 Inledning Denna utredning skall ligga till grund för uttag av gatukostnadsersättning av fastighetsägarna inom detaljplaneområdena Heliodal och Solliden. Upprättandet, samrådet, utställning och slutligen godkännandebeslutet av kommunfullmäktige avses ske parallellt med dessa detaljplaner. 2 Innehåll 1 Inledning 1 2 Innehåll 1 3 Handlingar 2 4 Allmänt om uttag av gatukostnader 2 4.1 Varför gatukostnadsutredning?...2 4.2 Tillämplig lagstiftning...3 4.3 PBL:s regler...3 4.4 Bestämmelser för Salems kommun...4 4.5 Överklagande...5 5 Fördelningsområde 5 5.1 Övergripande principer...5 5.2 Fördelningsområdets omfattning...6 5.2.1 Uttringe 1:132 (f d plantskolan)...6 5.2.2 Reservtomt för förskola alt gruppboende...7 5.3 Antal kostnadsbärare...7 6 Allmänna anläggningar 7 6.1 Vilka slags kostnader som ska fördelas...7 6.1.1 Projekterings- och anläggningskostnader (byggkostnader)...8 6.1.2 Kostnader för markåtkomst...8 6.1.3 Dagvatten gata...9 6.1.4 Övriga kommentarer...9 6.2 Anläggningar som ingår...9 6.2.1 Uttringevägen, norra delen...9 6.2.2 Uttringevägen, södra delen...10 G:\Gemensam_new\Msb\PEX\Fysisk planering\gatukostn.utredn\heliodal och Solliden\samrådshandlingar\gatukostnadsutredning Heliodal Solliden samråd.doc Antal sidor: 18

Salems Kommun 2(18) 6.2.3 Tallsätravägen, huvudsträckning...10 6.2.4 Tallsätravägen 20-30, stickgata...10 6.2.5 Berghemsvägen...11 6.2.6 Gång- och cykelväg mellan Berghemsvägen och Sandbäcksvägens förlängning...11 6.2.7 Plantskolevägen...11 6.2.8 Hagsätervägen...12 6.2.9 Naturmark och gångpassager som omfattas av gatukostnadsutredning...13 6.3 Total kostnad att fördela...13 7 Enskilda vägar 14 7.1 Inom detaljplan för Solliden...14 7.1.1 Vårhagavägen...14 7.1.2 Sollidenvägen...14 7.1.3 Ny kvartersväg väster om Berghemsvägen...14 7.2 Inom detaljplan för Heliodal...15 7.2.1 Krossvägen...15 7.2.2 Heliodalsvägen...15 7.2.3 Ny kvartersväg väster om Uttringevägen, söder om Plantskolevägen...15 8 Naturmark som ej omfattas av gatukostnadsutredningen 15 9 Fördelning av kostnaderna 16 9.1 Allmänt...16 9.2 Utfall, kostnad per byggrätt...16 9.3 Känslighetsanalys...17 10 Tidpunkt och villkor för betalning 17 11 Underlag för kostnadsbedömningen 18 12 Medverkande tjänstemän 18 3 Handlingar Gatukostnadsutredningen består av denna beskrivning med följande bilagor: Bilaga 1: karta över fördelningsområdet med fördelningsfaktorer Bilaga 2: föreslagen vägstandard, principsektioner (3 sid) Bilaga 3: kartöversikt över skattefinansierad andel av kostnader för kommunala gator Till gatukostnadsutredningen hör en separat fastighetsägarförteckning som redovisar lagfarna ägare inom fördelningsområdet d v s samtliga sakägare i gatukostnadsutredningen. 4 Allmänt om uttag av gatukostnader 4.1 Varför gatukostnadsutredning? Det finns tre olika sätt för kommunen att finansiera nyanläggning och utbyggnad av kommunala gator:

Salems Kommun 3(18) - via exploateringsavtal vid ny bebyggelse där exploatören bekostar allmänna platser såsom gator och grönområden och i sin tur täcker sina kostnader via försäljningspriset för tomter/hus/lägenheter - via gatukostnadsersättning från de fastighetsägare som har nytta av gatorna, enligt en gatukostnadsutredning - via skattemedel Debitering av gatukostnadsersättning på fastighetsägare i kommunen vid om- och nybyggnad av kommunala gator görs av rättviseskäl på grund av bl.a. följande orsaker: att det är skäligt att den som har nytta av en kommunal gata för in- och utfart till den egna villatomten betalar för den kostnad kommunen haft för ny- eller ombyggnad av gatan. Alternativet är att skattekollektivet får stå för kostnaden, att företag inte betalar någon kommunalskatt med undantag av fastighetsskatt, men vid uttag av gatukostnadsersättning får alla företag och organisationer, kommunala, statliga privata bolag, som är fastighetsägare betala gatukostnadsersättning, att i kommundelarna Salem och Söderby (f.d. Salemstaden) har nybyggnaden av de allmänna gatorna ej bekostas med kommunala skattemedel. Det var exploatören som tog alla kostnader, vilka sen har tagits ut via tomträttsavgälder och fastighetsförsäljningar av de boende i dessa kommundelar och att det vid alla större exploateringar har exploatören ålagts att bekosta bl.a. allmänna anläggningar, t.ex. de allmänna gator som exploateringen medför. 4.2 Tillämplig lagstiftning Kommunens lagliga möjligheter att ta ut gatukostnader mm regleras i Planoch bygglagen (PBL). En ny plan- och bygglag (SFS 2010:900) trädde i kraft 2011-05-02. Enligt övergångsbestämmelserna ska dock ärenden som påbörjats före dess slutföras enligt den gamla plan- och bygglagen (SFS 1987:10). Kommunstyrelsen uppdrog 2010-03-01, 28 åt bygg- och miljönämnden att upprätta gatukostnadsutredning för Heliodal och Solliden. Detta planärende handläggs enligt den gamla plan- och bygglagen, 6 kap 31-38 eftersom beslutet om uppdrag gavs innan den nya lagen trädde i kraft. 4.3 PBL:s regler Om kommunen i egenskap av huvudman skall anlägga eller förbättra gator och andra allmänna platser, får kommunen besluta att kostnaden för sådana åtgärder som är avsedda att tillgodose ett visst områdes behov av allmänna platser och av anordningar som normalt hör till allmänna platser skall betalas av ägarna till fastigheterna inom området. Kostnaderna skall fördelas mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund. Kommunen beslutar om avgränsningen av det område inom vilken fördelning skall ske (fördelningsområde), om de kostnader som skall fördelas samt om grunderna för fördelningen.

Salems Kommun 4(18) Den ersättning som belöper på varje fastighet skall jämkas, om de kostnader som skall ersättas är oskäligt höga eller om de åtgärder som ersättningen avser har en omfattning eller ett utförande som överstiger vad som kan anses normalt med hänsyn till den användning som är tillåten för fastigheten. Innan beslut fattas skall kommunen utreda frågan och upprätta ett förslag (gatukostnadsutredning). Över detta förslag skall berörda sakägare beredas tillfälle till samråd. Därefter skall förslaget, tillsammans med en redogörelse av de synpunkter som framkommit under samrådet, ställas ut under minst tre veckor. Först härefter får slutligt beslut fattas av kommunen. 4.4 Bestämmelser för Salems kommun Kommunens möjligheter att finansiera kostnaderna för utbyggnad och upprustning av det allmänna gatunätet mm har varit föremål för översyn och politisk prövning vid ett flertal tillfällen sedan kommundelningen 1983, senast i kommunfullmäktige 2008-10-23, 56. Besluten innebär följande: att befintlig bebyggelse inom ett fördelningsområde skall debiteras med 50% av fördelad kostnad för nybyggnation, att reduktionen på 50% inte skall skattesubventioneras utan fördelas inom området, att bebyggd fastighet taxerad enligt kod 221 (småhusenhet, fritidsbostad) debiteras 25% (50 % av 50%) av fördelad kostnad för nybyggnation om fastighetsägaren begär anstånd med debiteringen av gatukostnadsersättningen och resterande ersättning, 25% debiteras fastighetsägaren när fastigheten taxeras enligt kod 220 (småhusenhet, permanentbostad) samt att fastighetsägaren betalar ränta enligt 5, räntelagen (reporänta+2%) från anståndstidpunkten tills full ersättning, (50%) erlagts. att bebyggda fastigheter debiteras gatubyggnadskostnader när anläggningarna kan upplåtas för sitt ändamål, att befintliga och tillkommande obebyggda fastigheter skall på fastighetsägarens begäran ges anstånd med debiteringen av gatukostnadsersättningarna till den tidpunkt, då bygglov ges på fastigheten samt att fastighetsägaren vid debiteringstillfället betalar ränta enligt 5, räntelagen (reporäntan+2%) från anståndstidpunkten tills full ersättning erlagts. att bebyggelse som färdigställts i överensstämmelse med april 1990 antagen översiktsplan och enligt tidigare fastställd detaljplan, skall debiteras 100 % av fördelad gatukostnadsersättning och

Salems Kommun 5(18) att fastigheter som är belägna inom detaljplaneområden där gatukostnadsutredning varit föremål för samråd eller utställning före 1992-09-01 och som då var bebyggda, skall 50 % subvention tillämpas på gatukostnadsutredningen. För fastigheter som är belägna inom detaljplaneområden där gatukostnadsutredning varit föremål för samråd eller utställning före 1992-09-01 och som är obebyggda, skall gatukostnadsersättning debiteras när bygglov beviljas. Kommentarer: De två sista att-satserna ovan är ej tillämpliga i denna utredning. Med tillkommande obebyggda fastigheter avses de byggrätter som illustreras på detaljplanen. Debitering kommer att ske även om den på detaljplanen illustrerade fastighetsindelningen inte är genomförd. Grundförutsättningen för att kommunen skall kunna ta ut gatukostnadsersättning av fastighetsägarna inom ett område är att det finns en laga kraft-vunnen detaljplan över området och att gator och vägar är utbyggda i enlighet med nämnda detaljplan samt att en gatukostnadsutredning är godkänd av kommunfullmäktige. 4.5 Överklagande För processen kring gatukostnader gäller andra regler än för t ex detaljplaner. Kommunfullmäktiges beslut att godkänna gatukostnadsutredningen i enlighet med slutligt förslag kan inte överklagas på samma sätt som beslutet att anta en detaljplan. Sakinnehållet i gatukostnadsutredningen kan överklagas först i samband med att kommunen fakturerar fastighetsägarna för gatukostnadsersättning. Fastighetsägarna har då möjligheten att stämma kommunen inför mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätt. Över kommunfullmäktiges beslut om gatukostnadsersättning kan endast anföras besvär genom laglighetsprövning, d.v.s om kommunen har tagit sitt beslut på laglig grund och handlagt ärendet formellt rätt. Kommunens principbeslut att ta ut gatukostnader kan inte överklagas. 5 Fördelningsområde 5.1 Övergripande principer Inom fördelningsområdet enligt bilaga 1 och punkt 5.3 nedan skall samtliga nuvarande och tillkommande fastigheter dela på de samlade kostnaderna för de allmänna anläggningar som är gemensamma för alla enligt punkt 6.3. Viss del av kostnaderna skall skattefinansieras, se närmare under rubrik för respektive väg under punkt 6.2.

Salems Kommun 6(18) 5.2 Fördelningsområdets omfattning Kostnaderna ska fördelas på alla de fastigheter som planläggs för bebyggelse inom detaljplaneområdena Heliodal och Solliden, utom fastigheten Uttringe 1:651 som ingick med en byggrätt i fördelningsområdet för Uttringe Hage. Dessutom ingår Uttringe 1:132 enligt punkt 5.2.1. De två befintliga villorna på Tallsätravägen 22 och 24 ingår inte bland de fastigheter som ska bära kostnaderna, eftersom de ingick i fördelningsområdet för Högbackas gatukostnadsutredning. De ingår heller inte i detaljplanen för Solliden. De vägar, gång- och cykelvägar och naturmark som utredningen ska fördela kostnaderna för är alla belägna inom fördelningsområdet. 5.2.1 Uttringe 1:132 (f d plantskolan) En mindre del av Uttringe 1:132 ingår i Heliodals planområde som gatumark för Plantskolevägen respektive kvartersmark, men detaljplanen möjliggör inte någon ny bebyggelse eller ändrad användning i övrigt på fastigheten. Kommunen har för närvarande inte för avsikt att planlägga resten av fastigheten. Eftersom det finns bebyggelse där, f d plantskolan på Plantskolevägen 20, som behöver en tillfart och som kan antas medföra att tillfarten används i större utsträckning än om området hade bestått av enbart naturmark, så anser miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen det som skäligt att fastigheten är med och bär kostnaderna för ombyggnaden av de kommunala gatorna. Därför planläggs en mindre del av fastigheten för kvartersmark. Hur mycket trafik som fastigheten alstrar kan variera mycket över tid beroende på om/hur byggnaderna används så finns inte underlag för något mer ingående resonemang om fastighetens andel. Därför föreslår förvaltningen att fastigheten inkluderas i fördelningen så som om den befintliga bebyggelsen hade varit ett befintligt permanentbebott enbostadshus. 1 Om Uttringe 1:132 i framtiden skulle planläggas, helt eller delvis för ny bebyggelse och/eller ändrad användning av befintlig bebyggelse, så förutsätts i denna gatukostnadsutredning att den nya bebyggelsen ska vara med och bära kostnader för kommunala gator och naturområden i rimlig utsträckning, via exploateringsavtal eller gatukostnadsersättning. I sådant fall bör kommunens intäkter för vägarna anses täcka en del av de kostnader för relevanta delar av huvudvägnätet som bärs av skattekollektivet i denna utredning och angränsande områden/-n. Detta eftersom en stor andel av t ex Uttringevägen mellan Tallsätravägen och Dånviksvägen skattfinansieras, samtidigt som det vägavsnittet kan antas bli kostsamt att bygga om och är 1 I detaljplanen för Uttringe Hage inkluderades en markremsa av privata fastigheter längs Uttringevägens östra sida för vägområde för bostadsändamål, utöver allmän plats-mark för möjlig framtida breddning av vägen. I gatukostnadsutredningen som hanterades parallellt med planen inkluderades de berörda fastigheterna öster om vägen med belopp motsvarande en byggrätt vardera, trots att byggrätterna som sådana inte ingick i detaljplanen. Detta prövades i fastighetsdomstolen som gick på kommunens linje och konstaterade att fastigheterna kunde ingå i fördelningsområdet eftersom de planlades till en del. Tillkommande byggrätter på de berörda fastigheterna, utöver de som debiterats i samband med Uttringe Hage, ska ingå i fördelningsområde för södra Ekdalen då området planläggs.

Salems Kommun 7(18) helt nödvändigt för trafikförsörjningen i hela södra Rönninge. Detta resonemang innebär att de belopp som övriga fastighetsägare ska bära enligt denna utredning inte kommer att jämkas ifall f d plantskoleområdet bebyggs i framtiden. Detaljplanen för Heliodal reserverar utrymme för en eventuell framtida gångbana längs Plantskolevägen, för den händelse att kommunen på sikt skulle välja att planlägga f d plantskolan. Någon byggkostnad för gångbanan fördelas inte på markägarna i denna gatukostnadsutredning utan tas ut från exploatören vid en eventuell framtida planläggning, om gångbanan byggs då. I sådant fall kan det också vara rimligt att beloppet motsvarande ett befintligt permanentbebott enbostadshus vid kommunal gata som här fördelas till Uttringe 1:132 tillgodoräknas. 5.2.2 Reservtomt för förskola alt gruppboende Inom detaljplan för Heliodal planläggs även reservtomt för förskola alternativt gruppboende e dyl. Till denna byggrätt fördelas ett belopp som motsvarar 8 st byggrätter för nytillkomna villor vid kommunal gata (faktor 8,0). Det finns inga beslutade övergripande riktlinjer inom kommunen för gatukostnadsandelar för denna typ av bebyggelse. Närmast jämförbara exempel är en förskola i Engelsbergs fördelningsområde som gavs samma faktor. 5.3 Antal kostnadsbärare I följande tabell anges vilka byggrätter för enbostadshus av olika kategorier som möjliggörs inom fördelningsområdet, samt andelar för Uttringe 1:132 enligt punkt 5.2.1. och reservtomt för förskola/gruppboende enl punkt 5.2.2. motsv andelar villor villor för reservtomt dpl dpl resp f d Heliodal Solliden plantskolan SUMMA inom fördelningsområdet Kategori Befintlig villa vid ga-anl 11 15 26 Befintlig villa vid kommunal gata 17 12 1 30 Nytillkommen villa vid ga-anl 20 22 42 Nytillkommen villa vid kommunal gata 21 4 8 33 SUMMA villor 69 53 6 Allmänna anläggningar 6.1 Vilka slags kostnader som ska fördelas I denna utredning redovisas de kostnader som uppstår för utbyggnad och nyanläggning av de allmänna anläggningar som är belägna inom allmän plats. Det är vägar, gång- och gc-banor, gc-vägar och naturmark. Kostnadsredovisningen avser projekterings- och anläggningskostnad, kostnader för marklösen och därmed sammanhängande lantmäterikostnader samt anläggningsavgift för dagvatten gata.

Salems Kommun 8(18) PBL anger två alternativa sätt att bestämma storleken på den anläggningskostnad som skall ligga till grund för ersättningar, nämligen - att debitera den faktiska kostnaden eller - att på tidigare erfarenheter stödda beräkningar av vad det kostar att i motsvarande utförande anlägga eller förbättra gator eller allmänna platser. Kommunen avser att debitera de faktiska kostnaderna som är kända först när alla allmänna anläggningar är utbyggda. De kostnader som redovisas i denna utredning är uppskattade, för att fastighetsägarna skall få en bild av den förväntade kostnaden för sin fastighet. 6.1.1 Projekterings- och anläggningskostnader (byggkostnader) Utbyggnaden av anläggningarna kommer att utföras av entreprenör som upphandlas genom anbudsförfarande enligt lagen om offentlig upphandling (LOU). Den uppskattade kostnaden baseras på översiktliga kostnadsbedömningar i förprojekteringarna enligt punkt 11, anges avrundat till antal tusen kronor (tkr) och har räknats upp för att motsvara kostnadsnivå 2010/ 2011. I byggkostnaderna har inräknats byggherrekostnader (projektering mm) 20% och oförutsedda kostnader 15%. I byggkostnaderna för kommunala gator har också inräknats kostnader för att ändra korsningar med enskilda kvartersgator där det är föranlett av ombyggnaden av de kommunala gatorna. Om det visar sig att arkeologisk slutundersökning (utgrävning) fordras för vägutbyggnaden så tillkommer kostnad för detta. Kostnader för arkeologisk utredning och förundersökning, som syftar till att klargöra om och i så fall var fornlämningar förekommer, ska inte ingå i gatukostnaderna då det är en detaljplanekostnad. 6.1.2 Kostnader för markåtkomst Kostnader för marklösen och lantmäteriförrättningar har beräknats schablonmässigt liksom ersättning för tomtanläggningar som också ingår i posten. För vissa fastigheter anser kommunen att några marklösenersättningar för allmän plats respektive intrångsersättningar inte skall utgå, eftersom fastighetsägarna får nya byggrätter i och med planläggningen och därmed har stor ekonomisk nytta av detaljplanen. Detta med anledning av den s.k exploateringsparagrafen i PBL, 6 kap 19. För detaljer se genomförandebeskrivningen till respektive detaljplan. Någon kostnad för att lösa in den samfällda vägmarken i Hagsätervägen, Plantskolevägen och Tallsätravägen har ej medtagits, då den förutsätts överlåtas till kommunen utan ersättning. Kommunen svarar redan för drift och underhåll av dessa vägar. I samfälligheterna som berörs av Hagsätervägen har kommunen redan den klart största andelen. På grund av det stora antal fastigheter som har andel i de andra samfälligheterna blir det teoretiska inlösningsvärdet för varje ingående fastighet liten. Dessutom

Salems Kommun 9(18) skulle kostnaden för inlösen ingå i gatukostnadsuttaget och därmed bekostas av fastighetsägarna inom fördelningsområdet. Kostnad för inlösen av en byggnad (f d fritidshus) vid Berghemsvägen i samband med vägbreddning ingår bland de kostnader som redovisas. Kostnaden har beräknats schablonmässigt men byggnaden förutsätts värderas innan inlösen. 6.1.3 Dagvatten gata Från och med 2011-01-01 gäller en ny taxa för allmänna vatten- och avloppsanläggningar i Salems kommun. Enligt taxan skall en anläggningsavgift tas ut för dagvatten för allmän plats med 80 kr/kvm exkl moms, vilket medför att hårdgjorda ytor på allmänna vägar, gångbanor och gc-vägar har beräknats och multiplicerats med 80 kr/kvm och redovisas under respektive allmän anläggning. 6.1.4 Övriga kommentarer Kommunens kostnader för att upprätta denna gatukostnadsutredning ingår ej i kostnadsunderlaget. Mervärdesskatt ingår ej i kostnadsberäkningen för allmänna platser då den enligt nuvarande bestämmelse ej skall ingå i gatukostnadsersättningsuttaget. Utredningen redovisar även kostnader för utbyggnad av enskilda vägar, men fördelningen av dessa kostnader behandlas ej formellt i denna utredning. Se vidare under punkt 7. 6.2 Anläggningar som ingår Kostnader för följande kommunala gator, gång- och cykelvägar och naturmark framgår av tabell under punkt 6.3. 6.2.1 Uttringevägen, norra delen Breddning av befintlig väg inkl diken och slänter från och med överfarten över järnvägen till och med korsningen med Tallsätravägen och Krossvägen. Körbanebredd 6,5 m och ny gång- och cykelbana 2,5 m på västra sidan längs större delen av sträckan, men bredare körbana och smalare gång- och cykelbana över järnvägen p g a kurva och trångt utrymme. Gångbana med bredd 1,5 m längs Tallsätravägens norra sida fortsätter fram till hållplats för norrgående buss vid Uttringevägen direkt norr om korsningen. Vägsträckan ingår som en väsentlig länk i kommunens huvudvägnät. Breddning för busstrafik samt stor andel genomfartstrafik bl a större fordon som saknar alternativ passagemöjlighet förbi järnvägen motiverar 60 % skattefinansierad andel. Byggkostnaderna som ska fördelas inkluderar ändrad anslutning av Krossvägen men kostnader för markupplåtelse för Krossvägen belastar inte gatukostnadsutredningen utan gemensamhetsanläggningen.

Salems Kommun 10(18) För ombyggnad av korsningen med Tallsätravägen fordras viss markinlösen från privatägda fastigheter. Norr om korsningen antas mark upplåtas utan kostnad enligt punkt 6.1.2. 6.2.2 Uttringevägen, södra delen Breddning av befintlig väg inkl diken och slänter söder om korsningen med Tallsätravägen och Krossvägen, till och med korsningen med Hagsätervägen där tidigare breddat vägavsnitt börjar. Körbanebredd 6,5 m och ny gångoch cykelbana 2,5 m längs västra sidan på hela sträckan samt hållplats utan väderskydd för södergående buss vid Uttringevägen direkt söder om korsningen med Tallsätravägen. (Väderskydd bekostas av SL.) Vägsträckan ingår i kommunens huvudvägnät. Breddning för busstrafik och förhållandevis stor andel genomfartstrafik, dock inte fullt så stor andel som norra delen, motiverar 50 % skattefinansierad andel. 2 För breddning och diken fordras markinlösen från samtliga angränsande privatägda fastigheter, huvudsakligen på östra sidan men i viss mån även på västra sidan. En mindre andel av marken antas upplåtas utan kostnad enligt punkt 6.1.2. Mark för slänter utanför dikena förutsätts upplåtas med släntservitut. 6.2.3 Tallsätravägen, huvudsträckning Breddning av befintlig öst-västlig väg inkl diken och slänter mellan Tallsätravägens nord-sydliga stickgata (i höjd med Tallsätravägen 39) och korsningen med Uttringevägen. Körbanebredd 5,0 m. Ny gångbana 1,5 m på norra sidan längs hela sträckan som i väster ansluter mot busshållplats och i öster till befintlig gångbana längs Tallsätravägens södra sida via övergångsställe med avsmalning av körbanan. Ombyggnad av korsningen med Berghemsvägen och Sollidenvägen ingår i den mån den föranleds av trafiksäkerhet på Tallsätravägen. Vägsträckan ingår i kommunens huvudvägnät. Viss andel genomfartstrafik bl a större fordon som saknar alternativ passagemöjlighet förbi järnvägen motiverar 35 % skattefinansierad andel. 3 För breddning och diken fordras markinlösen från ett flertal av de angränsande privatägda fastigheterna. I viss mån antas mark upplåtas utan kostnad enligt punkt 6.1.2. Mark för slänter utanför dikena förutsätts upplåtas med släntservitut. 6.2.4 Tallsätravägen 20-30, stickgata Breddning av befintlig nord-sydlig stickgata med två grenar med förbättring av befintlig vändplan, inklusive diken och slänter, som innan 2 Söder om Hagsätervägen i fördelningsområdet för Uttringe Hages gatukostnadsutredning var skattefinansierad andel 30 %. 3 Öster om fördelningsområdet i angränsande gatukostnadsutredning för Högbacka var skattefinansierad andel 35 %. Genomfartstrafik med personbilar från Högbacka antas i första hand välja att åka Tallsätravägen österut till Sandbäcksporten.

Salems Kommun 11(18) planläggningen delvis är enskild kvartersväg inom detaljplan för Högbacka. Körbanebredd 3,5 m, blandtrafik. Vägsträckan utgör lokalgata i biltrafikhänseende men har en viktig funktion för skolbarn som går eller cyklar till Rönninge skola. I likhet med övriga Tallsätravägen föreslås 35 % skattefinansierad andel. Befintlig väg ligger på marksamfällighet som förutsätts överlåtas till kommunen utan ersättning enligt punkt 6.1.2. För breddning och diken fordras markinlösen från ett flertal av de angränsande privatägda fastigheterna. Mark för slänter utanför dikena förutsätts upplåtas med släntservitut. 6.2.5 Berghemsvägen Breddning av befintlig väg, inklusive diken och slänter, som innan planläggningen enbart utgör tillfart till två fastigheter. Vägen förses med vändplan (saknas innan planläggningen) och därefter ytterligare en kort vägsträcka som dels utgör ny tillfart till Uttringe 1:310, dels ansluter till ny gång- och cykelväg mot Sandbäcksvägens förlängning. Körbanebredd 4,5 m, blandtrafik. Vägsträckan utgör lokalgata i biltrafikhänseende men har en viktig funktion för gång- och cykeltrafik i synnerhet till Rosenlunds skola och förskola vilket motiverar 10 % skattefinansierad andel. Befintlig väg ligger på mark som tillhör Uttringe 1:289 och som förutsätts överlåtas till kommunen utan ersättning enligt punkt 6.1.2 För breddning, förlängning, diken och vändplan fordras markinlösen från flertalet eller samtliga angränsande privatägda fastigheter. I viss mån kan även mark för breddning väntas överlåtas utan ersättning. Mark för slänter utanför dikena förutsätts upplåtas med släntservitut. Inlösen av en enklare byggnad på Uttringe 1:201 ingår schablonmässigt i posten för marklösen. 6.2.6 Gång- och cykelväg mellan Berghemsvägen och Sandbäcksvägens förlängning Anläggning av en ny gång- och cykelväg inom Sollidens planområde från den nya tillfarten till Uttringe 1:310 enligt punkt 6.2.5 till befintlig grusväg i Sandbäcksvägens förlängning. Standard som medger vinterväghållning, bredd 3,0 m. Gång- och cykelvägen får en väsentlig funktion som ny länk i kommunens gång- och cykelvägnät, i synnerhet till Rosenlunds skola och förskola, vilket motiverar 50 % skattefinansierad andel. Mark behöver lösas in från två privata fastighetsägare och/eller bytas mot angränsande kommunägd mark. 6.2.7 Plantskolevägen Breddning/förbättring av befintlig väg med vändplan, inklusive diken och slänter. Körbanebredd 4,5 m, blandtrafik.

Salems Kommun 12(18) I detaljplanen reserveras mark för eventuell framtida gångbana 1,5 m, för den händelse att kommunen i framtiden skulle välja att planlägga för nya bostäder på f d plantskoleområdet. Gångbana är inte avsedd att byggas ut i detta sammanhang, byggkostnader ingår inte i de fördelade kostnaderna denna gatukostnadsutredning. Se vidare punkt 5.2.1. Vägen utgör lokalgata. Den sköts och underhålls innan planläggningen av kommunen vilket motiverar att vägen planläggs som allmän plats d v s kommunal gata, men den saknar helt genomfartstrafik och utgör inte skolväg för andra än boende som har tillfart via Plantskolevägen. Därför föreslås den inte få någon skattefinansierad andel utan kostnaderna bärs fullt ut av gatukostnadsersättning. Befintlig väg ligger dels på marksamfällighet 4, dels på mark som tillhör Uttringe 1:132. Denna mark förutsätts överlåtas till kommunen utan ersättning enligt punkt 6.1.2. För breddning, diken och vändplan fordras markinlösen från flertalet eller samtliga angränsande privatägda fastigheter. I viss mån kan även mark för breddning väntas överlåtas utan ersättning. 6.2.8 Hagsätervägen Breddning och förlängning av befintlig väg, inklusive diken och slänter. Vägen förses med vändplan (saknas innan planläggningen). Körbanan byggs i detta sammanhang ut till en bredd av 4,5 m för blandtrafik. Hagsätervägen utgör lokalgata i biltrafikhänseende med tillfart dels till några privata fastigheter, dels till den reservtomt för förskola som ingår i detaljplanen för Heliodal. Förskoletomten ingår som en av kostnadsbärarna i gatukostnadsutredning. Vidare utgör Hagsätervägen tillfart till naturområdet på Uttringe 1:308 som ägs av kommunen och som i översiktsplanen benämns Ekdalen-Källdalen, med befintlig grusad stig mot Sandbäcksvägens förlängning. Därigenom har Hagsätervägen en viktig funktion för gång- och cykeltrafiken, dels som skolväg till Rosenlunds skola och förskola, dels som länk i kommunens övergripande gång- och cykelnät vilket motiverar 10 % skattefinansierad andel. Längs Hagsätervägens norra sida reserveras också mark för en eventuell framtida gång- och cykelbana, bredd 2,5 m, med anslutning förbi förskoletomten till befintlig stig. Gc-banan kan byggas ut om/när reservtomten tas i anspråk för förskola. Byggkostnader för gc-bana belastar inte denna gatukostnadsutredning utan finansieras i så fall separat. Befintlig väg och dess övergång till grusad stig ligger mestadels på kommunägd mark, i övrigt på Uttringe 1:158 och delvis på två marksamfälligheter. Vägens breddning, förlängning, vändplan och diken 4 På äldre fastighetskartor har gränserna för marksamfälligheten redovisats på ett sådant sätt att det framstod som om vägen delvis låg på Uttringe 1:239 istället för på marksamfälligheten. Efter fastighetsutredning utförd 2010 som belyst var marksamfällighetens gränser rätteligen ska ligga så har det dock konstaterats att de i huvudsak överensstämmer med vägens läge.

Salems Kommun 13(18) samt utrymme för gc-bana tar i anspråk dels ytterligare del av marksamfälligheterna, dels kommunägd mark och dels privatägd mark. Marksamfälligheterna och viss del av den privatägda marken förutsätts överlåtas till kommunen genom byte eller annars utan ersättning enligt punkt 6.1.2. Därutöver kan markinlösen från angränsande privatägda fastigheter behövas. Mark för eventuella slänter utanför dikena förutsätts upplåtas med släntservitut. 6.2.9 Naturmark och gångpassager som omfattas av gatukostnadsutredning Mellan Vårhagavägen och Uttringevägen avsätts ett markområde som allmän plats, natur eftersom det inte är lämpligt för bebyggelse ur flera synpunkter: Brant terräng, restriktioner mot sprängning m h t järnvägstunneln, järnvägsbuller, svårighet att VA-försörja. Då marken ändå inte anses byggbar och fastighetsägaren får nytta av planen genom nya byggrätter på andra fastigheter förutsätts naturmarken överlåtas till kommunen utan ersättning enligt punkt 6.1.2 ovan, dock uppstår kostnader för lantmäteriförrättning och ev stängsel mot bergsbrant. För detta föreslås skattefinansierad andel vara 50%. På Uttringe 1:289 finns dels en vattensamling som avsätts som naturmark, dels anslutande gångpassager över denna fastighet samt Uttringe 1:288 till naturområdet Uttringe 1:308. Gångpassagerna avses inte medföra några anläggningsarbeten utan planläggs som allmän plats, natur där allmänheten kan promenera på naturliga stigar. Naturmarken förutsätts överlåtas till kommunen utan ersättning enligt punkt 6.1.2 För förrättningskostnader föreslås skattefinansierad andel vara 50%. Naturmark på kommunens mark vid Krossvägen upplåts utan kostnad. 6.3 Total kostnad att fördela Vilken andel av den uppskattade totala kostnaden som ska fördelats ut inom fördelningsområdet och vilken andel som ska bekostas av skattekollektivet framgår av följande tabell. Gata/ avsnitt/ anläggning total kostnad kostnad som skattefinansieras kostnad som fördelas inom området andel belopp andel belopp 6.2.1 Uttringevägen norra delen 3 134 60 % 1 880 40 % 1 254 6.2.2 Uttringevägen södra 5 362 50 % 2 681 50 % 2 681 6.2.3 Tallsätravägen huvudstr. 3 222 35 % 1 128 65 % 2 094 6.2.4 Tallsätravägen stickgata 678 35 % 237 65 % 441 6.2.5 Berghemsvägen 1 879 10 % 188 90 % 1 691 6.2.6 gc-väg 295 50 % 147 50 % 147 6.2.7 Plantskolevägen 2 565 0 % 0 100 % 2 565 6.2.8 Hagsätervägen 1 000 10 % 100 90 % 900 6.2.9 naturmark 150 50 % 75 50 % 75 SUMMA 18 284 6 437 11 848

Salems Kommun 14(18) 7 Enskilda vägar De enskilda vägarna finansieras till 100 % av de fastighetsägare som får nytta av respektive väg. Hur kostnaderna ska fördelas avgörs normalt vid en lantmäteriförrättning enligt anläggningslagen då en gemensamhetsanläggning för vägändamål bildas, om inte berörda fastighetsägare kommer överens om annan fördelning. Kostnaderna är beräknade med utgångspunkt för den standard som detaljplaneförslaget anger och som redovisas i denna utredning enligt bilaga 2. För lantmäterikostnad och dagvatten gata anges endast en grov uppskattning. Markupplåtelse tillkommer. 7.1 Inom detaljplan för Solliden 7.1.1 Vårhagavägen Breddning inkl diken av befintlig väg som förses med ny vändplan, norr därom stängs vägen för biltrafik. Öst-västlig gångpassage bibehålls. Två anslutande nya skaftvägar tillskapas öster respektive väster om Vårhagavägen. Befintlig väg ligger på marksamfällighet. De angränsande fastigheterna kan i varierande utsträckning behöva upplåta ytterligare mark för breddning, diken och vändplan samt för nya skaftvägar. Beräknad kostnad för byggande och förrättning: 3031 tkr inkl moms 7.1.2 Sollidenvägen Breddning inkl diken av befintlig väg med befintlig vändplan i södra änden och ny vändplan i norra änden. Befintlig gångväg mellan Sollidenvägens norra ände och Tallsätravägen bibehålls. Byggkostnader för ny anslutning till Berghemsvägen/ Tallsätravägen fördelas i denna gatukostnadsutredning enligt punkt 6.2.3. i den mån som ombyggnaden föranleds av ombyggnad av och trafiksäkerhetsförhållanden på Tallsätravägen. I övrigt bekostas ändringar och standardförbättringar av fastighetsägarna. Befintlig väg ligger huvudsakligen på marksamfällighet men delvis även på angränsande privata fastigheter. Delarna av de privata fastigheterna kan vara ianspråktagna med stöd av anläggningsbeslutet för befintlig gemensamhetsanläggning. Därutöver kan angränsande fastigheter i varierande utsträckning behöva upplåta ytterligare mark för breddning, diken och vändplan samt för att korrigera marksamfällighetens gränser utifrån befintliga förhållanden. Beräknad kostnad för byggande och förrättning: 1270 tkr inkl moms 7.1.3 Ny kvartersväg väster om Berghemsvägen Ny kvartersväg för de nya byggrätter som planläggs inom Uttringe 1:289 och som helt ligger inom denna fastighet. Beräknad kostnad för byggande: 1300 tkr inkl moms Förrättningskostnad är ej inräknad utan tillkommer i samband med avstyckning.

Salems Kommun 15(18) 7.2 Inom detaljplan för Heliodal 7.2.1 Krossvägen Befintlig väg inklusive diken och förbättring av befintlig vändplan i norra änden samt anslutning i väster för tillfart till fastigheter utanför plan som pga terräng inte kan nås för skötsel från annan väg. Byggkostnader för ny anslutning till Uttringevägen fördelas i denna gatukostnadsutredning enligt punkt 6.2.1 i den mån som ombyggnaden föranleds av ombyggnaden av och trafiksäkerheten i korsningen Uttringevägen - Tallsätravägen. Markupplåtelse samt ändringar och standardförbättringar i övrigt bekostas av fastighetsägarna. Befintlig väg och vändplan ligger på mark som kommunen äger. Några angränsande fastigheter kommer att behöva upplåta ytterligare mark för ny anslutning till Uttringevägen respektive till fastigheterna i västra änden. Beräknad kostnad för byggande och förrättning: 1110 tkr inkl moms 7.2.2 Heliodalsvägen Befintlig anslutning till Uttringevägen stängs för biltrafik men bibehålls för gång- och cykeltrafik. Ny vägsträckning byggs längs gränsen mellan Uttringe 1:251 och 1:758, över Uttringe 1:117 med anslutning till Plantskolevägen och med en skaftväg till västra kanten av Uttringe 1:17 och Uttringe 1: 218. Den befintliga vägsträckan breddas till 4,5 m enligt förprojekteringen i den del som avses för biltrafik samt förses med diken och en vändplan vid hörnet Rönninge 1:82/ Rönninge 1:84 /Rönninge 1:83. Befintlig väg ligger huvudsakligen på marksamfällighet men delvis även på angränsande privata fastigheter. Alla eller flertalet angränsande fastigheterna kan i varierande utsträckning behöva upplåta ytterligare mark för ny vägsträckning, breddning, diken och vändplan samt för att korrigera marksamfällighetens gränser utifrån befintliga förhållanden. Beräknad kostnad för byggande och förrättning: 2172 tkr inkl moms 7.2.3 Ny kvartersväg väster om Uttringevägen, söder om Plantskolevägen Ingick inte i förprojektering/ kostnadsberäkning. 8 Naturmark som ej omfattas av gatukostnadsutredningen Vid korsningen Uttringevägen-Tallsätravägen-Krossvägen behövs mark från delar av Uttringe 1:288 för att säkerställa fördröjning och viss infiltration av dagvattenflöden från gatumark, d v s sådan dagvattenhantering som omfattas av VA-taxan för dagvatten gata. Dessa områden planläggs som allmän plats, natur och löses in av kommunen eller förutsätts överlåtas till kommunen utan ersättning enligt punkt 6.1.2 Dock bekostas den inte via gatukostnadsutredningen utan av VA-verket.

Salems Kommun 16(18) 9 Fördelning av kostnaderna 9.1 Allmänt Vid fördelningen av kostnaderna skall hänsyn tas till såväl nyttan samt de kostnader som varje byggrätt förorsakar. Denna utredning utgår från de byggrätter som är illustrerade på detaljplaneförslaget. Nyttan antas vara lika stor för varje villatomt vare sig den är bebyggd eller skall bebyggas. Enligt detaljplaneförslaget har nuvarande och blivande fastigheter erhållit byggrätt för enbostadshus, en huvudbyggnad och ett uthus per fastighet. Kostnaden och nyttan antas vara lika stor oavsett tomtstorlek. Enligt Salems kommuns bestämmelser enligt punkt 4.4 skall befintlig bebyggelse belastas med 50 % av gatukostnadsuttaget för en tillkommande villatomt. En byggrätt som ej kan angöra allmän gata direkt (ga-anl/ skafttomt) belastas med 80 %. Reduceringarna fördelas på övriga fastigheter inom fördelningsområdet. De fyra fördelningsfaktorer som därmed uppkommer redovisas i bilaga 1. Det innebär att beloppens storlek för de fyra kategorierna av byggrätter för enbostadshus har följande inbördes relation: Nytillkommen villa vid kommunal gata: faktor 1,0 Nytillkommen villa vid gemensamhetsanläggning: faktor 0,8 Befintlig villa vid kommunal gata: faktor 0,5 Befintlig villa vid gemensamhetsanläggning: faktor 0,4 Enligt punkt 5.2.1 och 5.2.2 får f d plantskolan (Uttringe 1:132, Plantskolevägen 20) faktorn 0,5 och reservtomten för förskola vid Hagsätervägen faktor 8,0. 9.2 Utfall, kostnad per byggrätt Följande belopp per byggrätt beräknas utifrån kostnaderna som ska fördelas enligt punkt 6 och antalet villor av respektive kategori enligt punkt 5.3. Kostnader redovisas nedan för olika typer av villor beroende av nytta. Inom vardera kategorin blir kostnaden densamma inom hela fördelningsområdet. Observera att dessa inte är de slutliga beloppen som ska betalas, eftersom gatukostnadsersättningarna debiteras på basis av de faktiska byggkostnaderna enligt punkt 6.1. Siffrorna nedan är baserade på en grov kostnadsbedömning och redovisas enbart för att ge en fingervisning om storleksordningen på beloppen. Befintlig villa vid ga-anl 47 tkr Befintlig villa vid kommunal gata 59 tkr Nytillkommen villa vid ga-anl 94 tkr Nytillkommen villa vid kommunal gata 118 tkr Reservtomt förskola mm 943 tkr f d plantskolan 59 tkr

Salems Kommun 17(18) 9.3 Känslighetsanalys Om den totala verkliga byggkostnaden som ska fördelas genom gatukostnadsutredningen blir större än den beräknade byggkostnaden som redovisas i utredningen, så ökar beloppen per villa i respektive kategori proportionellt. Exempel: om totalkostnaden ökar med 5 % så ökar även beloppen per villa med 5% och blir då de som framgår av tabellen: Befintlig villa vid ga-anl 50 tkr Befintlig villa vid kommunal gata 62 tkr Nytillkommen villa vid ga-anl 99 tkr Nytillkommen villa vid kommunal gata 124 tkr Reservtomt förskola 990 tkr f d plantskolan 62 tkr 10 Tidpunkt och villkor för betalning Tidpunkten för betalning av gatukostnadsersättning framgår av punkt 4.4 (4:e och 5:e att-satserna). Eftersom gatukostnadsutredningens fördelningsområde motsvarar två separata detaljplaneområden, Heliodal respektive Solliden, och det är de faktiska kostnaderna för vägutbyggnaden som ska fördelas, så inträffar tidpunkten för betalning då båda detaljplanerna har vunnit laga kraft och vägarna är färdigbyggda i båda områdena. För att erhålla anstånd med betalningen enligt 5:e att-satsen skall ett avtal upprättas mellan kommunen och den fastighetsägare, som ansöker om anstånd med betalningen av gatukostnadsersättningen. Villkoren för fastighetsägarens betalningsskyldighet regleras i PBL (SFS 1987:10) 6 kap 35. (Motsvarande bestämmelser finns även i nya PBL.) Ersättningsskyldigheten skall fullgöras vid anfordran (kommunen utfärdar faktura). På obetalt belopp skall betalas ränta enligt 6 räntelagen (diskonto + 8 % från förfallodagen). Om ersättningen är betungande med hänsyn till fastighetens ekonomiska bärkraft eller andra omständigheter, får fastighetsägaren dock betala ersättningen genom avbetalningar, om godtagbar säkerhet ställs. Avbetalningen skall ske med minst en tiondel årligen. På obetalt belopp skall betalas ränta enligt 5 räntelagen (diskonto + 2 %) på varje del av ersättningen som förfaller till betalning i framtiden från den dag då den första inbetalningen skall ske till dess ifrågavarande del av ersättningen betalas eller ränta skall betalas enligt reglerna i 2 räntelagen. Om

Salems Kommun 18(18) betalningsvillkoren ändå blir alltför betungande för fastighetsägaren, skall villkoren jämkas. När skyldighet att betala ersättning har inträtt för viss fastighet, är ny ägare till denna bunden i samma omfattning som tidigare ägare. Den nya ägaren svarar dock inte mot kommunen för sådan ersättning som har förfallit till betalning före tillträdesdagen. 11 Underlag för kostnadsbedömningen Förprojektering för detaljplan Heliodal, Tyréns 2007-06-06 Förprojektering för detaljplan Solliden, Ramböll 2007-05-02 Kompletterande förprojektering för Krossvägen mm, Ramböll 2009-02-09 Förprojektering för buss i sydvästra Rönninge, Ramböll 2010-11-25 Förprojektering för gång- och cykelväg Uttringevägen, Ramböll 2011-06-08 För marklösen, fastighetsregleringar, ersättning för tomtanläggning och byggnad har kostnader beräknats schablonmässigt utifrån tidigare erfarenhet. Kostnader för dagvatten gata beräknas utifrån Salems kommuns VA-taxa gällande från 2011-01-01. 12 Medverkande tjänstemän Gatukostnadsutredningen har upprättats av MSB-förvaltningen i Salems kommun genom planarkitekt Karin Hoas i samråd med exploateringsingenjör Börje Larsson. Karin Hoas planarkitekt Bilagor Bilaga 1: karta över fördelningsområdet med fördelningsfaktorer Bilaga 2: föreslagen vägstandard, principsektioner (3 sid) Bilaga 3: kartöversikt över skattefinansierad andel av kostnader för kommunala gator