Noter och kommentarer till resultat- och balansräkning. Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3s kapitel 35. Vaggeryd- Skillingaryds Bostads AB är ett mindre företag och har utnyttjat mindre företags möjlighet att inte räkna om jämförelsetalen för 2013 enligt K3s principer. Presenterade jämförelsetal överensstämmer i stället med de uppgifter som presenterades i föregående års årsredovisning. Olika redovisningsprinciper har alltså tillämpats för de år som presenteras i årsredovisningen, och det finns därmed brister i jämförbarheten mellan åren. Effekterna av övergången och skillnaderna i redovisningsprinciper mellan år 2013 och 2014 visas i not 2. Fordringar är upptagna till det belopp som efter individuell prövning beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader. I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens poster Fastighetskostnader. Företagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Markanläggningar 30 år Stommar 75-100 år Tak 30-50 år Fasader 40-80 år Fönster 40-50 år Installationer 20-50 år Inventarier 5 år Låneutgifter Inga låneutgifter aktiveras vid nyproduktion. Intäkter Hyresintäkterna redovisas i den period hyrorna avser. Övriga intäkter redovisas i den period intäkterna uppkommer. Varulager Varulagret värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och försäljningsvärdet på balansdagen. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar med avseende på tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder och fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och
skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster, som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skattefeekter i resultaträkningen. Balansposter behandlas på motsvarande sätt. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Ersättning till anställda Kortfritiga ersättningar Kortfristiga ersättningar utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro och sjukvård. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning. Ersättningar efter avslutad anställning I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till andra företag och har inte någon legal eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Företagets resultat belastas för kostnader i takt med att de anställdas pensionsberättigande tjänster utförts. Vid förmånsbestämda planer står företaget i allt väsentligt riskerna för att ersättningarna kommer att kosta mer än förväntat och att avkastningen på relaterade tillgångar kommer att avvika från förväntningarna. Företaget redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3s förenklingsregler. Pensionsplanen finansieras i egen regi och pensionsskulden redovisas enligt den beloppsuppgift som erhålls från KPA. Övriga långfristiga ersättningar I företaget förekommer långfristiga ersättningar till anställda som varit anställda en lång tid - jubileumsgåva efter 25 års tjänstgöring. Gåvorna är av mindre värde. Ersättningar vid uppsägning Inga ersättningar har betalats vid uppsägning. Nedskrivningar av icke finansiella tillgångar När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än goodwill, som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas. Uppskattningar och bedömningar Marknadsvärde på byggnader har beräknats med ledning av värderingsprogram. Finansiella intrument Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker utifrån anskaffningsvärde. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och företaget har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört. Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Fordringar som är räntefria eller som löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid
överstigande 12 månader, redovisas till ett diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen. Andra långfristiga värdepappersinnehav Posten består av aktier och tillgodohavanden hos HBV. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar ingående i posten redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning värderas aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger. De räntebärande tillgångarna redovisas i efterföljande redovisning till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, minskat med eventuell reservering för värdeminskning. Låneskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas. Dokumenterade säkringar av räntebindning (säkringsredovisning) Avtal om en så kallad ränteswap skyddar mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller företaget en fast ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter. Avsättningar Pensioner Företaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Bokslutsdispositioner Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Obeskattade reserver Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till reserverna. Eget kapital Eget kapital delas in i bundet och fritt kapital, i enlighet med årsredovisningslagens indelning. Likvida medel Företaget har medel på koncernkonto hos koncernens finansbolag. Dessa klassificeras som fordran i balansräkningen och som likvida medel i kassaflödesanalysen.
2 Effekter av övergång till K3 Detta är den första årsredovisning för Vaggeryd-Skillingaryds Bostads AB som upprättas enligt BFNs Allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning, (K3). De redovisningsprinciper som har tillämpats 2014 återfinns i not 1. Uppgifterna för jämförelseåret har upprättats enligt de principer som tillämpades föregående år. Övergången till K3 redovisas i enlighet med Kapitel 35, Första gången detta allmänna råd tillämpas. Vid en övergång till K3 ska en förstagångstillämpare upprätta en ingångsbalansräkning i vilken K3s redovisnings- och värderingsprinciper tillämpas retroaktivt. Vaggeryd-Skillingaryds Bostads AB har utnyttjat mindre företags möjlighet att upprätta ingångsbalansräkning per 1 januari 2014, varför inga jämförelsetal har räknats om. En förklaring till hur övergången från tidigare redovisningsprinciper har påverkat företagets ställning visas i de tabeller som följer nedan och i noterna som hör till dessa. Följande ändringar av redovisningsprinciper och tillämpade övergångsbestämmelser påverkar företaget: Not UB 2013 Justering IB 2014 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 13 268 907 409-5 600 000 263 307 409 Uppskjuten skattefordran 17 696 270 1 232 000 1 928 270 Övriga tillgångar 13 305 249 13 305 249 Summa tillgångar 282 908 928-4 368 000 278 540 928 Eget kapital 20 Aktiekapital 5 000 000 5 000 000 Reservfond 17 500 000 17 500 000 Balanserad vinst -8 453-4 368 000-4 376 453 Årets resultat 956 001 956 001 Avsättningar ock skulder 259 461 380 259 461 380 Summa eget kapital och skulder 282 908 928-4 368 000 278 540 928 Företagets eget kapital har påverkats enligt följande av övergången till K3: Eget kapital 2013.12.31 enligt tidigare tillämpade principer 23 447 548 Justeringar i ingångsbalansräkningen: Förvaltningsfastigheter -5 600 000 Skatteeffekt av ovanstående 1 232 000 Eget kapital 2014.01.01 enligt K3 19 079 548 3 Hyresintäkter 2014 2013 Hyror Outhyrt Rabatter Bostäder 63 905 204 62 413 193 Lokaler 4 428 759 4 394 533 Övrigt 103 525 165 757 Bostäder -1 636 279-2 765 064 Lokaler -314 713-266 251 Kvarboenderabatt -1 109 746-1 068 054 Hyresrabatt -201 063-197 812 Nettointäkter 65 175 687 62 676 302 Hyresavtal bostäder löper med tillsvidarekontrakt med 3 månaders uppsägning från hyresgästens sida. Hyresavtal lokaler löper med kontraktstid från ett år och uppåt med indexreglering.
4 Övriga förvaltningsintäkter 2014 2013 Sålda tjänster 74 074 88 603 Vinst försäljning materiella anläggningstillgångar 248 085 178 660 Återbetalning Afa 499 178 0 Övrigt 82 609 122 889 Summa 903 946 390 152 5 Driftskostnader 2014 2013 Reparationer 3 821 640 4 545 531 Fastighetsskötsel och städning 6 633 455 7 606 277 Uppvärmning 7 038 312 7 677 104 Sophantering 1 413 748 1 348 073 Vattenförbrukning 2 776 721 3 027 380 Elförbrukning 1 610 648 1 833 716 Avskrivna hyresfordringar 96 199 109 026 Försäkringspremier 267 317 262 456 Administration 4 962 517 5 978 394 Pensioner 267 567 259 488 Övriga driftskostnader 2 012 699 2 009 999 Summa 30 900 823 34 657 444 6 Medelantal anställda Män Kvinnor Män Kvinnor Fastighetsarbetare 5 (5) 3 (3) 2 (2) 2 (1) Hantverkare 8 (9) 0 (0) 0 (0) 0 (0) Summa anställda 15 (16) 7 (7) 2 (2) 2 (2) Totalt antal anställda är 26 personer motsvarande 25 heltidstjänster. Män Kvinnor Styrelse 4 (4) 1 (1) Verkställande direktör 0 (0) 1 (1) Summa 4 (4) 2 (2) 7 Sjukfrånvaro 2014 2013 Total sjukfrånvaro 3,02% 2,94% - sjukfrånvaro för män 3,64% 4,10% - sjukfrånvaro för kvinnor 1,76% 0,52% - anställda upp till 29 år 3,51% 2,31% - anställda 30-49 år 0,64% 3,91% - anställda 50 år och uppåt 4,14% 2,38% 8 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och Sociala kostnader Löner och Sociala kostnader andra (varav andra (varav ersättningar pensionskostnader ersättningar pensionskostnader) 2014 2013 Styrelse och Vd 825 550 396 344 (124 326) 769 231 308 061 (98 813) Övriga anställda 7 687 487 2 180 865 (31 955) 7 799 274 2 938 319 (526 761) Summa kronor 8 513 037 2 577 209 (156 281) 8 568 505 3 246 380 (625 574)
9 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2014 2013 Räntor 69 703 115 966 Summa 69 703 115 966 10 Räntekostnader och liknande resultatposter 2014 2013 Räntekostnader 9 998 062 9 856 482 Summa 9 998 062 9 856 482 11 Bokslutsdispositioner 2014 2013 Periodiseringsfond 1 400 000 0 Summa 1 400 000 0 12 Skatt på årets resultat 2014 2013 Aktuell skatt 930 543 0 Uppskjuten skatt 52 220 52 220 Summa 982 763 52 220 Redovisat resultat före skatt 10 404 767 1 008 221 Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22%) 2 289 049 221 809 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader 5 419 6 160 Skatteeffekt av skattemässig justering avskrivningar -306 794 0 Skatt hänförlig till tidigare års resultat -749 131-227 969 Skatteeffekt av periodiseringsfond -308 000 0 Summa 930 543 0 13 Förvaltningsfastigheter 2014 2013 Ingående anskaffningsvärde 389 867 235 387 817 875 Ingående nedskrivning -5 600 000 0 Inköp 38 242 166 2 049 360 Försäljning och utrangering -418 725 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 422 090 676 389 867 235 Ingående avskrivningar -120 959 826-113 482 678 Försäljning och utrangering 79 635 0 Årets avskrivning -6 904 573-7 477 148 Utgående ackumulerade avskrivningar -127 784 764-120 959 826 Utgående redovisat värde 294 305 912 268 907 409 Samtliga fastigheter innehas för lågsiktig uthyrning. Fastigheterna har värderadets enligt Datschas schabloner och avkastningskrav till 492 Mkr. I värderingen beaktade dels nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöden, dels nyligen genomförda transaktioner mellan oberoende parter på en marknad med väsentligen samma förutsättningar. Vid beräkningen av fastighetens nuvärde användes en kalkylperiod på tio år och en diskonteringsränta före skatt på 7 %, hyresutvecklingen antogs vara 2 % per år och vakansgraden 1 %..
14 Maskiner och inventarier 2014 2013 Ingående anskaffningsvärde 8 321 260 8 636 381 Inköp 632 807 521 945 Försäljning och utrangering 0-837 066 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 954 067 8 321 260 Ingående avskrivningar -7 063 765-7 317 839 Försäljning och utrangering 0 837 066 Årets avskrivning -644 293-582 992 Utgående ackumulerade avskrivningar -7 708 058-7 063 765 Utgående redovisat värde 1 246 009 1 257 495 15 Pågående ny- och ombyggnader 2014 2013 Ingående anskaffningsvärde 1 241 980 1 194 978 Under året nedlagda kostnader 51 252 47 002 Under året nedlagda omklassificeringar -5 677 0 Utgående redovisat värde 1 287 555 1 241 980 16 Aktier och andelar 2014 2013 Insatskapital, HBV 40 000 40 000 Uppsägningsbara återbäringsmedel, HBV 352 317 297 668 Ej uppsägningsbara återbäringsmedel, HBV 132 176 137 357 Bokfört nettovärde 524 493 475 025 17 Uppskjuten skattefordran 2014 2013 Ingående skattefordran balanslånepost 696 270 748 490 Ingående skattefordran fastigheter 1 232 000 Förändring balanslånepost -52 220-52 220 Bokfört värde 1 876 050 696 270 I bolaget föreligger temporär skillnad i balanslåneposter där uppskjuten skattefordran uppgår till 22 %. K3 medför en skillnad i bokförinsgmässig och skattemässigt avdragsgill avskrivning. 18 Hyres- och kundfordringar 2014 2013 Hyresfordringar 89 872 198 450 Kundfordringar 270 340 194 157 Summa 360 212 392 607 19 Likvida medel 2014 2013 Kassamedel 10 886 9 545 Banktillgodohavande 156 138 33 236 Medel på koncernkonto 6 877 950 8 589 425 7 044 974 8 632 206 Till koncernkontot finns en checkkredit på totalt 10 Mkr.
20 Förändring av eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Eget kapital 2013.12.31 5 000 000 17 500 000 947 548 23 447 548 Effekt av byte av redovisningsprincip -4 368 000-4 368 000 Årets resultat 8 022 004 8 022 004 Eget kapital 2014.12.31 5 000 000 17 500 000 4 601 552 27 101 552 Aktiekapitalet består av 5.000 aktier med ett kvotvärde på kr 1.000:-. 21 Obeskattade reserver 2014 2013 Periodiseringsfond 2014 1 400 000 0 Summa 1 400 000 0 22 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 2014 2013 Ingående pensionsavsättning 5 543 990 4 679 765 Inbetalning individuell del -118 154-108 139 Avsättning pensioner -168 275 972 364 Framtida pensioner 5 257 561 5 543 990 23 Långfristiga skulder 2 014 2 013 Skulder till kreditinstitut Mellan 1 och 5 år 258 607 000 238 607 000 Senare än 5 år 0 0 Summa 258 607 000 238 607 000 Alla lån är amorteringsfria. Av de långfristiga skulderna har räntesäkring skett i swapar på 71,2 Mkr (71,2 Mkr) av lånen. Vid årsskiftet fanns ett undervärde på swaparna på 9,3 Mkr (6,8 Mkr). Säkerhet för lånen utgörs av kommunal borgen. Snitträntan är 3,10 % (3,38%) 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014 2013 Semesterlöneskuld 613 291 819 219 Upplupna räntor 4 272 225 4 633 942 Förskottsbetalda hyror 5 047 167 4 482 981 Övrigt 516 364 763 007 Summa 10 449 047 10 699 149 25 Förändring av kortfristiga fordringar 2014 2013 Förändring hyres- och kundfordringar 32 395-5 755 Förändring övriga fordringar -269 438 442 108 Förändring förutbet. kostn / uppl. int. -35 513 230 631 Summa -272 556 666 984
26 Förändring av kortfristiga skulder 2014 2013 Förändring leverantörsskulder -19 143-822 984 Förändring koncernkonto 0 0 Förändring övriga kortfristiga skulder -39 123 67 531 Förändring uppl. kostn. / förutbet. int. -250 102 129 557 Summa -308 368-625 896 27 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 2014 2013 Inköp netto, not 13-38 242 166-2 049 360 Inköp netto, not 14-632 807-521 945 Förändring pågående -45 575-47 002 Summa -38 920 548-2 618 307 28 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 2014 2013 Försäljning förvaltningsfastigheter 587 175 Försäljning maskiner och inventarier 0 178 660 Summa 587 175 178 660 Vaggeryd den 25 mars 2015 Lars-Erik Joakimson Thomas Axelsson Peter Sjöberg Ordförande Vice ordförande Ann-Christin Hallinder Sven Samuelsson Satu Jonsson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 25 mars 2015 Mats Nilsson Auktoriserad revisor