årsredovisning 2011
Innehåll Året i korthet 3 Historik 4 Detta är Tagehus 6 VD har ordet 8 Hotell- och konferensfastigheter 10 Bostäder och kontor 12 Egna utvecklingsprojekt 14 Tagebad 16 Externa utvecklingsprojekt 18 Investeringar i bolag 20 Rockton 24 Tagehus en liten men attraktiv arbetsgivare 26 Styrelse och ledning 28 Finansiering 30 Tagehus Holding AB Förvaltningsberättelse 33 Resultaträkning 35 Balansräkning 36 Kassaflödesanalys 38 Tilläggsupplysningar 39 Revisionsberättelse 48 T Ljungberg BV Förvaltningsberättelse 49 Koncernresultaträkning 51 Koncernbalansräkning 52 Definitioner 54 Fastighetsförteckning 55
Året i korthet Rörelsens intäkter 611,4 Mkr (816,0) varav realisationsvinster 44,1 Mkr (455,1) Resultat efter finansiella poster 99,2 Mkr (454,0) Årets resultat 73,5 Mkr (439,2) Eget kapital 1 907,0 Mkr (2 070,4) Investeringar i flygplan och fastigheter på 263,3 Mkr Framgångsrik avyttring av det egna fastighetsutvecklingsprojektet Krillans Krog i Stockholm Fortsatt positiv utveckling med tillväxt och stabil lönsamhet för bad- och friskvårdskoncernen Medley Bildande av separat förvaltningsorganisation för hotellfastigheterna Observera att resultatet ovan summerar utfallen i de båda koncernerna Tagehus Holding AB samt T Ljungberg BV. Siffrorna är fiktiva i den meningen att de båda koncernerna redovisar sina resultat separat. Syftet här är endast att ge en bild av de båda koncernernas samlade resultat och ekonomiska ställning. Tagehus är det samlade namnet för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med dotterbolag. För att lättare se i vilken koncern en investering hör hemma är Tagehus Holding AB:s tillgångar markerade med medan tillgångar som tillhör T Ljungberg BV är markerade med BV AB Årsredovisningen speglar verksamheten inom hela gruppen, inklusive T Ljungberg BV. Bolagen drivs av en gemensam företagsledning. Den formella delen av årsredovisningen för Tagehus Holding AB är upprättad enligt Bokföringsnämndens anvisningar, vilket innebär en mer försiktig värdering av de bokförda värdena än vid marknadsvärdering enligt IFRS. Koncernredovisningen för T Ljungberg BV är upprättad enligt holländska redovisningsregler (Dutch GAAP). Sidorna 33 47 utgör den formella årsredovisningen inklusive koncernredovisning för Tagehus Holding AB. Den formella delen kompletteras med ett utdrag ur T Ljungberg BV:s årsredovisning (förvaltningsberättelse, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning). tagehus årsredovisning 2011 3
Tagehus ett företag med lång historia. Tagehus har sitt ursprung i den byggnadsfirma som Tage Ljungberg startade 1946 för att bygga villor och lägenheter i Stockholm. På den tiden var verksamheten mindre och Tage kände själv många av hyresgästerna. Ärlighet, goda relationer till kunden samt att båda parter skulle vara nöjda med affären var några grundläggande teman. Under årens lopp utökades byggverksamheten med ägande av bostadsfastigheter, kommersiella lokaler samt utveckling av befintliga fastigheter. Under 1970- talet började Åke Ljungberg och Birgitta Holmström, barn till Tage Ljungberg, att arbeta i firman. Mot slutet av 1980-talet delades verksamheten upp i två bolag, Ljungberg- Gruppen med huvudsakligen kommersiella lokaler medan övriga innehav 4 tagehus årsredovisning 2011
lades i Tagehus Förvaltning AB. Några år senare, 1994, börsnoterades LjungbergGruppen. T Ljungberg BV etablerades i samband med att en hotellfastighet förvärvades i början av 1990-talet i centrala Amsterdam. Tagehus Holding AB bildades 2010 och tog över merparten av verksamheten i Tagehus AB, före detta TageHus Förvaltning AB. Förändringen skedde i samband med en omstrukturering där Tagehus avyttrade sina bostadsfastigheter i centrala Stockholm och samtidigt ökade ägandet ytterligare i Atrium Ljungberg. Med basen i fastigheter och fastighetsnära investeringar har Tagehus verksam het kommit att utvecklas och breddas till att även omfatta andra investeringsområden. tagehus årsredovisning 2011 5
Detta är tagehus Tagehus är ett samlingsnamn för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med respektive dotterbolag. s investeringar är främst fastighetsrelaterade, men Tagehus har också noterade och onoterade bolag i sin portfölj. Tagehus Holding AB ägs av Johan, Jenny och Tom Ljungberg medan T Ljungberg BV ägs av familjerna Ljungberg och Holmström tillsammans. VISION Att skapa värden för kommande generationer. AFFÄRSIDÉ Att skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla fastigheter, mark, fastighetsvärdepapper och företag med god värdepotential. AFFÄRSMODELL Genom fastighetsrelaterade investeringar som utvecklas och förädlas kan Tagehus skapa hävstång på kompetensen och kunnandet inom fastighetsområdet i Sverige och utomlands. Med ett öppet investeringsperspektiv möjliggörs dessutom kompletterande investeringar inom ett brett område samtidigt som riskerna sprids. Genom ett långsiktigt, professionellt, aktivt och ansvarsfullt ägande skapas förutsättningar för bästa möjliga riskjusterade avkastning. STRATEGI Tagehus strategi är att investera i fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar med hög riskjusterad avkastning. Det kan vara bostadsfastigheter, specialfastigheter som till exempel simhallar men även börsnoterade fastighetsbolag. Genom att komplettera med andra tillgångsslag och investera i olika typer av fastigheter sprids riskerna. Som icke-noterat privatägt bolag har Tagehus stor frihet att investera inom en rad olika områden. En framgångsrik del av strategin har varit att investera i människor med en bevisad förmåga inom ledarskap och entreprenörskap, snarare än att binda sig vid vissa branscher. Tagehus ska ha låga förvaltningskostnader. VERKSAMHET Tagehus verksamhet har sin tyngdpunkt i fastighetsrelaterade investeringar, inklusive förvaltning av såväl hotell- och konferensfastigheter som bostäder och kontor. Vidare har Tagehus en portfölj av investeringar i noterade och onoterade bolag samt fonder. Genom att utveckla portföljbolagen och fastighetsbeståndet skapar Tagehus substanstillväxt. Det största noterade innehavet är Atrium Ljungberg och bland de onoterade märks framför allt Medley. Det senare är verksamt inom bad, friskvård och rekreation och är den största privatägda operatören av kommunala bad- och friskvårdsanläggningar i Sverige. Tagebad, som också ingår i Tagehus, arbetar med utveckling av koncept för design, byggnation, förvaltning och verksamhetsdrift av bad- och friskvårdsanläggningar. Projektutveckling av mark och fastigheter, i egen regi eller med samarbetspartners, är också en del av verksamheten. Utmärkande för dessa projekt är långsiktiga investeringsåtaganden med en avkastning som kan ligga flera år framåt i tiden. Under året har ett nytt affärsområde, Tageflyg, etablerats. Tagehus har träffat avtal om förvärv av 19 flygplan, varav tolv levererades under 2011 och de resterande i början av 2012. Flygplanen hyrs ut till olika operatörer på den europeiska marknaden. Investeringen är liksom fastighetsinvesteringarna av långfristig karaktär med stabila kassaflöden. 6% 34% Tagehus tillgångar 34% (35) Hotell- och konferensfastigheter 2% (2) Externa utvecklingsprojekt 50% 5% (6) Bostäder och kontor 50% (51) Investeringar i bolag 3% 2% 5% 3% (2) Egna utvecklingsprojekt 6% (4) Övriga tillgångar 6 tagehus årsredovisning 2011
Sammanfattningsvis kan sägas att Tagehus har en bred verksamhet, är en aktiv ägare och kan agera snabbt när affärsmöjligheter uppstår. Tagehus har ett långsiktigt perspektiv i sitt ägande samt en lång tradition av att bedriva affärsverksamhet i fastighetsbranschen. TAGEHUS I SIFFROR Tagehus Holding AB bildades i juni 2010 och övertog under hösten verksamhet som tidigare bedrivits av Tagehus AB. Under samma år avyttrades hyresfastigheter och aktier förvärvades i Atrium Ljungberg. T Ljungberg BV har bedrivit verksamhet sedan 1990-talet. Resultaträkningen för Tagehus omfattar koncernens olika verksamhetsområden som fastighetsförvaltning, utvecklingsprojekt och investeringar i bolag. Dotterbolag påverkar såväl rörelseresultat som finansnetto medan avkastning från övriga bolag återfinns under finansnettot. Den löpande verksamheten för Tagehus Holding omfattar fyra månader för 2010. Det resultat som redovisas för Tagehus innehåller realisationsvinster vid försäljning av fastigheter och markutvecklingsprojekt samt nedskrivning av koncerngoodwill. För att underlätta jämförelsen mellan åren har dessa poster särredovisats i nedanstående uppställning. Vinstmarginalen för den löpande verksamheten exklusive realisationsvinster och nedskrivning av koncerngoodwill uppgår till 9,7 procent (10,5) och räntetäckningsgraden till 1,9 gånger (1,8). Resultaträkning Mkr 2011 2010 1 Rörelsens intäkter (exkl. realisationsvinster) 567,3 360,9 Rörelsens kostnader (exkl. avskrivningar och nedskrivning av koncerngoodwill) 469,3 266,2 Avskrivningar 52,2 41,6 Rörelseresultat exkl. realisationsvinster och nedskrivning av goodwill 45,8 53,1 Realisationsvinster vid försäljning av fastigheter och utvecklingsprojekt 44,1 455,1 Nedskrivning av koncerngoodwill 0,0 38,9 Rörelseresultat 89,9 469,3 Finansiella intäkter 71,2 29,7 Finansiella kostnader 61,9 45,0 Resultat efter finansnetto 99,2 454,0 Skatt på årets resultat 7,3 13,6 Minoritetsintressen 18,4 1,2 Årets resultat 73,5 439,2 Vid upprättande av balansräkningen för Tagehus har omvärdering gjorts av tillgångar inklusive dotterbolag till marknadsvärden. Avdrag har gjorts för avsättning till uppskjuten skatt med 26,3 procent (Sverige) respektive 25,0 procent (Nederländerna). Orealiserade värdeförändringar efter avdrag för uppskjuten skatt som påverkat eget kapital uppgår till 231,7 Mkr (235,9). Soliditeten vid årets utgång uppgick till 52,3 procent (57,1). Under året investerades 263,3 Mkr i flygplan, byggande av en simhall samt förbättringsåtgärder i befintliga fastigheter. Dessutom förvärvades aktier i noterade bolag för 40,8 Mkr. Investeringarna finansierades delvis externt och belåningsgraden ökade därmed från 33,7 till 37,6 procent. Balansräkning Mkr 2011-2010- Materiella anläggningstillgångar 1 705,0 1 522,7 Finansiella anläggningstillgångar 1 561,8 1 739,5 Övriga anläggningstillgångar 91,6 86,9 Omsättningstillgångar exkl. kassa 181,5 186,1 Kassa 105,4 90,6 Summa tillgångar 3 645,3 3 625,8 Eget kapital 1 907,0 2 070,4 Minoritetsintressen 22,4 4,7 Avsättningar 112,9 126,0 Räntebärande långfristiga skulder 1 355,7 1 205,0 Övriga långfristiga skulder 66,8 68,7 Räntebärande kortfristiga skulder 13,7 17,6 Övriga kortfristiga skulder 166,8 133,4 Summa eget kapital och skulder 3 645,3 3 625,8 Nyckeltalsanalys 2011 2010 Vinstmarginal (%) 16,2 55,8 Vinstmarginal exkl. realisationsvinster och nedskrivning av koncerngoodwill (%) 9,7 10,5 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,6 11,1 Räntetäckningsgrad exkl. realisationsvinster och nedskrivning av koncerngoodwill (ggr) 1,9 1,8 Avkastning på eget kapital (%) 3,7 24,3 Avkastning på totalt kapital (%) 4,4 14,5 Soliditet (%) 52,3 57,1 Belåningsgrad (%) 37,6 33,7 1 Avser perioden 1 september 2010 till 31 december 2010 för Tagehus Holding-koncernen och helår för T Ljungberg BV-koncernen. tagehus årsredovisning 2011 7
VD har ordet Tagehus har bedrivit verksamhet i olika former under 65 år. Erfarenheterna under denna period har befäst vår övertygelse att långsiktighet är värdeskapande. Under denna relativt långa period har naturligtvis verksamheten varierat och idag är Tagehus ett fastighets- och investeringsbolag. Vårt uppdrag är enkelt; vi ska leverera mervärde för våra ägare. Att förklara hur vi gör är inte lika enkelt. Ett sätt att åskådliggöra detta är att ge exempel. Hög aktivitet 2011 Under 2011 var aktiviteten hög. Två händelser stod ut som goda exempel på hur Tagehus arbetar. Bolaget förvärvade en flygplansflotta och vi sålde en tomträtt. I december 2011 förvärvade Tagehus en flotta med 19 kommersiella flygplan. Flottan ägs av Tagehus och förvaltas av Rockton AB, ett bolag som Tagehus äger till 42 procent. Affären väntas ge god avkastning och starka kassaflöden. Förvärvet är en konsekvens av ett långsiktigt samarbete och delägande som vi har haft i Rockton AB, ett bolag som investerar i och förvaltar turboprop-flygplan. Vi har under ett flertal år investerat i flygplan tillsammans med de skickliga entreprenörer som driver Rockton och vi har nu tagit ett större steg tillsammans. Vi har, i linje med vår strategi, investerat både i affärsrelationer, kompetens och flygplan, det vill säga att Rockton kommer att utveckla och förbättra en redan spännande affär. Utöver detta strävar Tagehus efter att öka den löpande intjäningen i relation till substanstillväxten. Denna flygplansaffär möjliggör detta. Bostadsprojekt avyttrat I december 2011 sålde Tagehus tomträtten Krillans Krog på Kungsholmen i Stockholm. Tomträtten förvärvades till 75 procent via bolag i slutet av år 2000. Vi arbetade aktivt under många år med att utveckla marken i samarbete med Stockholm stad. Vi anpassade oss under gång, ändrade inriktning från hotell- till bostadsprojekt, hittade en temporär hyresgäst och fastslog slutligen projektets omfattning till cirka 18 000 kvm. Vår samarbetspartner, tillika 25 procentig ägare i projektet, var densamma under hela innehavstiden. Arbetet genomsyrades av långsiktiga relationer med vår samarbetspartner, Stockholm stad samt våra konsulter. Målet var hela tiden fortsatt utveckling för att skapa ett för Stockholm stad positivt och för Tagehus lönsamt inslag i stadsbilden.
Under projektets gång visade flera aktörer, stora som små, intresse för projektet och i december 2011 såldes det. En tio år lång affär för Tagehus avslutades. Affären skapade en realisationsvinst på 45 Mkr. Därtill hamnade projektet i trygga händer hos en aktör med bättre möjligheter till fortsatt utveckling. Flygplansaffären är en nyexpansion med framtida förväntade resultat medan den andra affären är ett avslut på ett projekt med en konstaterad betydande realisationsvinst. Affärerna har mycket gemensamt och visar Tagehus sätt att arbeta. Vi fokuserar på: Att vara långsiktiga Att arbeta med medarbetare, entreprenörer och tillgångar Att tänka flexibelt Att förvärva mer än vi säljer 2011 var ett händelserikt år för i princip samtliga investeringar och projekt inom Tagehus. Medley, som är vårt största rörelsedrivande innehav, hade ett expansivt år med en tillväxt på 18 procent samtidigt som resultatet ökade. Ett relativt nytt verksamhetsområde för Tagehus är Tagebad med byggnation och långsiktigt ägande av simhallar. Att bygga en simhall är arbetsintensivt och under 2011 började en ny simhall i Tyresö kommun att växa fram. Arbetet fortsätter under 2012 och kommer att vara färdigt mot slutet av året för att generera intäkter med start 2013. Ett starkt fastighetsår Våra fastigheter hade sitt bästa år någonsin med förbättrade driftsnetton. Vi kan särskilt notera Time Hotel på Vanadisvägen i Stockholm där både hyresgästen samt fastig hetsägaren Tagehus hade god avkastning. Marriott Hotel i Amsterdam fortsätter att gå bra och under 2011 firade vi 20-årsjubileum som fastighetsägare. Övriga fastigheter bestående av bostäder och kontor visade även de en stabil utveckling. Under året skapades en ny förvaltningsorganisation, TLBV Förvaltning. Detta steg har redan och kommer i än större grad förbättra skötseln av konferensfastigheterna, varav många är äldre historiska byggnader. Våra markutvecklingsprojekt noterade en inbromsning i försäljningen. Ofta finns intresse men en tröghet i transaktionerna ledde till färre tomtförsäljningar än förväntat. Det är dock i lägen som detta som vi får nytta av vår långsiktighet och finansiella försiktighet. Sammantaget hade de flesta av våra investeringar och projekt en positiv utveckling och vi har en god grund för 2012 och framåt. Strategiska processer initierades Fortsatt kommer vi att förändra vår verksamhet för att mer tydligt följa vår affärsidé: Att skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla fastigheter, mark, fastighetsvärdepapper och företag med god värdepotential. Vi har goda förhoppningar om att kunna göra detta eftersom Tagehus tog stora steg 2011 för att fortsätta och framförallt öka utvecklingstakten. Vi har under en längre tid arbetat med förändringar i verksamheten, främst på tillgångssidan, men även organisatoriskt. Det har bidragit till förbättrade kassaflöden, ökad intjäning och ökat inflytande i Atrium Ljungberg samtidigt som risken diversifierats. Under året tittade vi på ett flertal bostadsfastighetsaffärer, stora som små. Tagehus kommer fortsatt att analysera bostadsaffärer, dock kommer vi under 2012 utvärdera vår syn på denna typ av investering. På den organisatoriska sidan utökade vi styrelsen med en extern ledamot. Med sikte på framtiden Jag kan konstatera att 2011 var Tagehus mest expansiva år någonsin. Vi förvärvade för fyra gånger mer än vad vi sålde för och nettoinvesterade 220 Mkr. Med blickarna riktade framåt har vi förhoppningen att våra insatser de senaste åren kommer att skapa en god grund att fortsätta en positiv utveckling för 2012 och kommande år. Sverige och världen präglades av osäkerhet under året med finansieringsproblematik främst för fastigheter, fallande börser och allmän valutaoro. Detta öppnar dock möjligheter för Tagehus. Vi har varit försiktiga, lågt belånade och därmed seglat lugnt sedan finanskrisen började i slutet på 2008. Ett flertal stora affärer har gjorts under perioden. Vi har förvärvat Atrium Ljungberg-aktier, köpt och sålt bostadsfastigheter, avyttrat byggrätter samt köpt flygplan. Mycket av detta hade inte varit möjligt om vi inte hade haft en långsiktig och försiktig syn. Resultatet av denna försiktighet är att vi nu har kunnat vara selektivt offensiva. Slutligen vill jag tacka alla medarbetare på Tagehus. Vi säger att vi investerar i tillgångar och människor; entreprenörer. En av våra största tillgångar är Tagehus egna medarbetare. 2011 ställde återigen stora krav på vår organisation och denna uppgift klarades av med bravur. Stort tack. Johan Ljungberg VD tagehus årsredovisning 2011 9
Hotell- och konferensfastigheter I detta affärsområde ingår två hotellfastigheter, tre konferensanläggningar samt en fastighet med restaurang- och caféverksamhet. Det största enskilda innehavet är en hotellfastighet i Amsterdam med Marriott som hyresgäst. Grythyttans Gästgivaregård hör till de mer kända konferensanläggningarna i Sverige. Portföljvärdet uppgick till cirka 1,2 Mdr kronor. Överskottet från konferensfastighetsverksamheten har historiskt återinvesterats i underhåll och utveckling av fastigheterna. Så var fallet även 2011 då underhållsarbeten utfördes vid flera av anläggningarna, vilket påverkade resultatet. Att driva konferensanläggningar är kostnadskrävande och på sikt förväntas fortsatt strukturomvandling i branschen. I början av 2011 skapades en ny förvaltningsorganisation, TLBV Förvaltning AB, som ansvarar för underhåll och löpande drift. Den nya organisationen har fallit väl ut och skapat bättre struktur och uppföljning. Den operativa driften av konferensanläggningarna sköts av c/o Hotels AB, ett bolag ägt av Jenny Ljungberg. Hotellverksamheterna drivs av hotellkedjorna Best Western i Stockholm respektive av Marriott i Amsterdam. Som ägare bistår Tagehus med förvaltning och fastighetskompetens. Tagehus tittar löpande på nya investeringar i hotellfastigheter, främst i Sverige och Nederländerna där Tagehus har kunskap och lång erfarenhet av marknaden. Liksom inom övriga verksamheter utgör långsiktiga relationer och etablerade samarbeten viktiga hörnstenar för Tagehus vid utvärderingen av nya investeringar. Best Western Time Hotel AB Hotellet, en tomträtt som ligger i Vasastan i Stockholm, färdigställdes 2007. Hotellet har sju våningar med totalt 144 rum varav 15 rum med en liten köksdel. Hotellet är fyrstjärnigt och beläggningen var fortsatt god under året. Hotellet utsågs till Travellers Choice 2012 som ett av Sveriges tio trendigaste hotell, enligt Tripadvisors omröstning bland hotellgäster. Krägga Herrgård BV Krägga Herrgård, med anor sedan 1300-talet, är en konferensanläggning med plats för 300 mötesdeltagare. Herrgården har 47 rum och totalt 85 bäddar, varav tre sviter tillkom under 2011. Här erbjuds förutom mat- och dryckesrelaterade upplevelser även en rad andra aktiviteter för gästerna. Tagehus avtal med operatören är delvis omsättningsbaserat. Under 2011 genomgick herrgården en totalrenovering av samtliga exteriörer, inklusive väggar, fönster och tak. Kulturminnesrenoveringen hade föregåtts av en byggnadsantikvarisk undersökning. Sammantaget investerades omkring 10 Mkr i underhållsarbeten. Tammsviks herrgård BV Tammsviks Herrgård stod klar 1921 och har 22 konferenslokaler, 22 grupparbetsrum samt 230 bäddar fördelade på 120 rum. Här finns en gourmetrestaurang med plats för 265 gäster samt sporthall, motionsslinga, pool, bastu, tennisbana och seglingsmöjligheter. Till Tammsvik hör även Mälargården som byggdes i slutet av 1800-talet med 16 gästrum och 31 bäddar. Även på Tammsvik genomfördes underhållsarbeten under 2011, inklusive investeringar i bergvärme. Grythyttans gästgivaregård BV Grythyttans Gästgivaregård utgörs av 22 byggnader, uppförda mellan 1640 och 1960. Anläggningen har nio konferensrum och 60 gästrum. Till erbjudandet hör en uppskattad behandlingsavdelning samt förstås många mat- och dryckesrelaterade aktiviteter. Ett antal mindre renoveringar och löpande underhåll genomfördes under året. Åre Ski Inn BV Mitt i Åres skidområde ligger Åre Ski Inn som består av café, restaurang och bar. Här finns även konferenslokal och två mindre gruppmatsalar. Under året fräschades restaurangen upp med en stor glasvägg så att den fick bättre kontakt med skidåkningen. Hårda vindar gjorde att liften tidvis var stängd under flera helger och även delar av påsken, vilket tillsammans med renoveringsarbetena påverkade resultatet som slutade på break-even. Anläggningen drivs i egen regi och har åtta till tio anställda på helårsbasis. 10 tagehus årsredovisning 2011
Marriott Hotel BV En första investering i hotellfastigheten, som är centralt belägen i Amsterdam, gjordes 1990 och sedan 1996 är fastigheten helägd av Tagehus. Ett så kallat managementavtal är tecknat med Marriott som driver hotellverksamheten. Hotellet har 395 rum och är det första som kedjan öppnade utanför USA. Hotellet har cirka 171 heltidsanställda med en omsättning på 26 miljoner euro 2011. Beläggningen uppgick till 80 procent (77). Under 2011 investerades cirka 9 Mkr i byte av fönster. Marriott, vars huvudkontor ligger i USA, är välrenommerat i hotellbranschen och en stark partner med över 3 700 hotellanläggningar i 73 länder och cirka 120 000 anställda. Samarbetet med Marriott är långsiktigt. Best Western Time Hotel Krägga Herrgård Tammsviks herrgård Grythyttans gästgivaregård Åre Ski Inn tagehus årsredovisning 2011 11
Bostäder och kontor Affärsområdet utgörs av en portfölj med kontors- och bostadsfastigheter i Sverige och Amsterdam i Nederländerna samt delägande i ett mindre fastighetsbolag i London. Portföljvärdet uppgick till cirka 197 Mkr. Fokus ligger främst på fastighetsutveckling på de orter där bolaget redan finns etablerat. Under året har Tagehus arbetat med att identifiera och utvärdera potentiella investeringar, främst inom bostadssegmentet i Sverige. Amsterdam kontorsfastigheter BV Tagehus äger två kontorsfastigheter i centrala Amsterdam, varav den ena är delägd. Den helägda fastigheten förvärvades 2000 och har en uthyrningsbar yta om drygt 2 800 kvm samt ett 20-tal tillhörande parkeringsplatser. Fastigheten ligger i direkt anslutning till hotellfastigheten Marriott och är fullt uthyrd till bland annat ett bemanningsföretag. Den andra fastigheten ägs till 33 procent och har en uthyrningsbar yta om cirka 14 200 kvm samt ett 70-tal tillhörande parkeringsplatser. Fastigheten är fullt uthyrd. Största hyresgäst är Amsterdams kommun. London fastighetsutvecklingsprojekt BV Tagehus äger drygt 26 procent i fastighetsbolaget Redab som bedriver fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling i centrala London. Fastighetsutvecklingen sker i egen regi samt i form av joint ventures med externa parter. För närvarande har bolaget två fastighetsprojekt där projektet Commercial Road i närheten av Docklands påbörjats. I projektet ingår nybyggnation av 18 nya lägenheter samt 560 kvm kommersiell yta, varav 420 kvm sålts under 2012. Se www.redab.com för ytterligare information. Grythyttan studentlägenheter BV I Grythyttan finns 32 lägenheter fördelade på tre fastigheter. Lägenheterna är uppdelade i mindre studentrum och ligger i anslutning till Grythyttans Gästgivaregård och Måltidens Hus, som är en del av Örebro Universitet. Måltidens Hus ska främja utveckling och kvalitet inom livsmedels- och restaurangbranscherna med utbildningar, seminarier, utställningar, konferenser och forskning. 12 tagehus årsredovisning 2011
Åre hyreslägenheter AB Tagehus förvärvade 1999 fastigheten Åre- Totten 15:28, vilken tidigare var en bostadsrättsförening. Fastigheten ligger i centrala Åre och har cirka 150 hyreslägenheter som är fullt uthyrda, delvis till företaget Skistar. Åre har utvecklats starkt de senaste tio åren och bedöms ha fortsatt goda tillväxtmöjligheter som skid- och friluftsort. Amsterdam kontorsfastigheter Grythyttan studentlägenheter London fastighetsutvecklingsprojekt tagehus årsredovisning 2011 13
Egna utvecklingsprojekt Egna mark- och fastighetsutvecklingsprojekt är en viktig del av Tagehus löpande verksamhet. Projekten drivs ofta tillsammans med samarbetspartners vilket gör att Tagehus kan ha en liten och effektiv organisation. Under året avyttrades projektet Krillans Krog på Kungsholmen i Stockholm. Det sammanlagda portföljvärdet uppgick till cirka 119 Mkr. Krägga markutvecklingsprojekt BV Detaljplaneprogrammet för Krägga Herrgård, knappt sex mil nordväst om Stockholm, gör det möjligt att uppföra totalt 80 villor. Projektarbetet fortlöpte under året med bland annat nya infrastrukturinstallationer. Projektet, som utförs i samarbete med väl etablerade partners, är uppdelat i tre detaljplaner där den sista detaljplanen vann laga kraft under året. Det osäkra ekonomiska läget bidrog till en avvaktande hållning bland villaköpare under året men i början av 2012 noterades ett ökat intresse. Åre markutvecklingsprojekt AB Tagehus äger ett markområde i Björnen, ett väl etablerat fritidshusområde öster om Åre. En detaljplan finns för tomtmarken men fortsatt utvecklingsarbete ligger nere i avvaktan på ett definitivt beslut om framtida inriktning. 14 tagehus årsredovisning 2011
Stockholm, Kungsholmen bostadsutvecklingsprojekt AB Krillans Krog är ett utvecklingsprojekt som Tagehus investerade i första gången år 2000. Kvarteret ligger på västra Kungsholmen, som är under stark omvandling med utbyggnad av bostäder, kontor och annan service. Från 2008 ändrades projektets inriktning till bostäder om cirka 160 lägenheter, inklusive yttre gestaltning samt förberedande produktionsanpassning. Projektet såldes under 2011. Krägga markutvecklingsprojekt Åre markutvecklingsprojekt tagehus årsredovisning 2011 15
Simhallar är komplicerade fastigheter med stora skillnader i inom- och utomhusmiljö. Det ställer stora krav på konstruktion, materialval och underhåll. Tagebad har specialkunnande inom simhallsbyggande, drift och underhåll, vilket är centralt för ett lyckat resultat. säger Karl Lilja, VD för Tagebad Tagebad en långsiktig satsning Tagebad ska möta behovet av nya simhallar i Sverige. Som privatägd nischaktör och långsiktig samarbetspartner erbjuder Tagebad helhetslösningar för nya simhallar från planering, design och byggnation till drift och underhåll. Dagens simhallar är gamla och i stort behov av upprustning då merparten av dem byggdes på 1960- och 70-talen. En sådan upprustning är ofta en mycket kostsam investering. Samtidigt fyller simhallarna en viktig funktion i kommuner runtom i landet för att främja friskvård och folkhälsa. Det har visat sig att i många fall kan nybyggnation vara den mest kostnadseffektiva lösningen på lång sikt. Det är en utmaning att bygga badanläggningar som ska hålla för stora påfrestningar såsom hög luftfuktighet med stora skillnader mellan inom- och utomhustemperaturer. Här kan Tagebad bidra med konkurrenskraftiga lösningar genom alla led från projektering till ägande och drift. Ett omfattande specialkunnande om simhallar och badhus finns inom Tagebad som har samlat några av marknadens främsta experter på området. höj och sänkbar botten samt gym- och gruppträningslokaler. Simhallen i Tyresö beräknas vara färdigställd till årsskiftet 2012/2013. Tagehus investering uppgår till cirka 160 Mkr i Tagebad och ägarandelen uppgår till 100 procent. Följ bygget live på nätet, www.webbkameror.se/ byggkameror/tagehus/ Aquarena i Tyresö Sedan september 2010 samarbetar Tagebad med Tyresö kommun om uppförande och drift av en ny simhall inom ramen för ett så kallat Offentlig Privat Samverkan-projekt (OPS). Tagebad har ritat och designat, projekterat samt finansierat anläggningen. Tagebad kommer att ansvara för verksamheten och teknisk förvaltning genom sina underentreprenörer Medley och Cemi under en avtalsperiod om 30 år. Den nya anläggningen kommer att inkludera bland annat en 25-metersbassäng, banor för nationella tävlingar, en äventyrsdel, en rehabiliteringsbassäng med 16 tagehus årsredovisning 2011
Projektledaren Carl-Erik Augustsson och Tagebads VD Karl Lilja är ansvariga för kompetensuppbyggnaden inom byggnation av bad- och simhallar. Uppförandet av Aquarena i Tyresö utanför Stockholm blir ett viktigt referensprojekt för detta affärsområde. tagehus årsredovisning 2011 17
externa utvecklingsprojekt De externa utvecklingsprojekten är markutvecklingsprojekt som ofta bedrivs i samarbete med Imprestor Fastighets AB. Affärsidén är att förvärva råmark och driva detaljplanearbete för villatomter tills detaljplanen är godkänd av kommunen. Därefter avyttras normalt projekten. Portföljvärdet av Tagehus andelar uppgick till cirka 53 Mkr. Markutvecklingsprojekten liknar tomtprojekten som Tagehus bedriver i egen regi till exempel i anslutning till Krägga Herrgård. På sikt är planen att Tagehus externa utvecklingsprojekt ska vara färre men större. Morningside marina Saltsjö-Duvnäs BV Morningside Marina är ett markutvecklingsprojekt om cirka 4 000 kvm i Saltsjö-Duvnäs sydost om Stockholm som förvärvades 2003. Under arbetet har projektet förädlats och utvidgats något men huvudspåret är fortfarande att bygga ett 30-tal exklusiva lägenheter där det i dag finns en marina. En detaljplan togs fram under 2011 men den hade ännu inte blivit godkänd våren 2012. Tagehus ägande i projektet uppgår till 10 procent. Björkhaga BV Björkhaga är ett markområde om cirka 30 hektar i norra Åkersberga som förvärvades 2005. Markutvecklingsprojektet omfattar totalt 145 tomter, varav Imprestors andel är 68 tomter. Hela områdets infrastruktur är färdigbyggd och försäljningen av villatomter sker i samarbete med småhusleverantörer. Tagehus ägarandel uppgår till 33 procent. Solbackastrand AB BV Solbackastrand är råmark cirka en kilometer norr om Norrtälje. Detaljplanen innehåller ett 60-tal villor samt 6 000 kvm med äldreboenden och närservice. Tagehus ägarandel uppgår till 50 procent, jämnt fördelad på de båda koncernerna. Markprojekt Österby Estland AB År 2003 förvärvades ett markområde om cirka 50 hektar i Österby i Nuckö kommun på Estlands nordvästra kust. Området, som har historiska kopplingar till Sverige, har en godkänd detaljplan för 19 havsnära tomter. Tagehus ägarandel uppgår till 50 procent. Övriga externa projekt BV Tagehus är tillsammans med Imprestor även involverat i några mindre markutvecklingsprojekt i Länna söder om Stockholm samt på Mörkö söder om Södertälje. Inget arbete skedde i dessa projekt under 2011. 18 tagehus årsredovisning 2011