5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Fafner 1, Granevägen 2, Djursholms Ekeby, Danderyds kommun Lagfaren ägare Ulf Bolin Louise Bolin Uppdragsgivare Ulf Bolin Närvarande vid besiktningen Anders Tjärnvall, del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2015-09-01 / 2015-0163 Väderlek Mulet och regn ca 14 C Byggnaden 1½-plans villa med delvis källare uppförd 1902. Tillbyggnader från 2000 och 2004. Övriga byggnader Garage, lekstuga Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Berg, morän (bedömt) Krypgrund, murar till berg, betongplatta Sten, betong, Leca (bedömt) Trä Trä Träpanel Tegelpannor, plåt Vattenburen. Bergvärme Självdrag, mekanisk frånluft
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Inga handlingar tillhandahölls. - Inga problem föreligger med elsystemet. - Det finns inga elledningar av äldre typ i byggnaden. - Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Det finns vattenburen golvvärme i rum i källare och i entréveranda, matrum, groventré och tvättstuga i bottenvåningen. - Det finns elgolvvärme i badrum och duschrum på övervåningen. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Radonmätning är troligen inte utförd. - Provtryckning av eldstäder och rökgångar ska utföras. - Fasaden och fönstrens utsida är målade år 2011.
7 OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Stuprörsvatten rekommenderas i några fall avledas från husgrunden. Hussockel - Sockeln utgörs till stor del av sten. - Sockeln är delvis putsad. - Det noterades smärre färgflagning och någon liten putsskavank utanför rum i källare. - Sockeln är delvis utförd med sockelskivor. Fasad - Fasaden utgörs av stående och liggande träpanel. - Fasaden är enligt uppgift målad år 2011. Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är delvis enkelfönster med innanfönster. - Fönster är delvis kopplade tvåglas. - Fönstrens utsida är enligt uppgift målade år 2011. - Det noterades att några fönster är igenmålade. - Fönster i källarrum är tvåglas isolerglas.
8 Yttertak - Yttertaket är utfört med enkupiga tegelpannor ovan underlagspapp och läkt. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40-50 år. - Ålder på yttertaket är ej känd men yttertaket bedöms kunna vara omlagt på 1980-talet. Tegeltaket på tillbyggnaden från år 2004 som är från tillbyggnadsåret 2004. - På grund av mycket brant taklutning och hala takpannor har besiktning endast utförts i anslutning till taklucka och taksteg. - Med denna typ av tak är det lätt att takpannor förskjuter sig och glipor uppkommer mellan takpannor. - Det noterades en del glipor mellan nockpannor och översta raden takpannor nära taklucka. - Plåtar kring skorstenar och ränndalar är äldre. - En del fogbrister mellan skorstenarnas tegelstenar. - Det noterades tecken på takläckage och eventuellt rötskador vid takfot vid entréveranda. Se fortsatt teknisk utredning. - Tak över matrum är utfört med falsad plåt från tillbyggnadsåret 2000. - Tak ovan köksentré och skafferi är utfört med falsad plåt. Garage och lekstuga - Garage och lekstuga har ej besiktigats.
9 INVÄNDIGT Krypgrund - Grundläggningen är till största del krypgrund som delvis är utomhusventilerad. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt, mögel- och rötskador). Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare. - Det finns organiskt material på marken vilket ej är lämpligt. - På bjälklagets undersida har Rockwool vindtät (duk) monterats vilket innebär att bjälklagets undersida och syllar ej är besiktningsbara. - Förhållandet i krypgrunden i ursprunglig byggnadsdel upplevdes som torrt. I krypgrundsdel innanför förråd med utvändig entré noterades att marken var fuktig vid besiktningstillfället och att det finns organiskt material på marken. - Del av krypgrunden (pannutrymme och förråd) har karaktär av råkällare. En del sprickor i betonggolvet noterades.
10 Pannutrymme - En del sprickor i betonggolvet. - Bergvärmepump är tillverkad år 2000 och varmvattenberedare är enligt uppgift från år 2014. - Det finns ingen golvbrunn i utrymmet. - Radiator är ej uppfäst på vägg utan står på golvet. Förråd Förråd med utvändig entré - Tecken på lokal fuktinträngning vid golvvinkel. - Organiskt skräp på marken förekommer. - Förhållandet i främre del upplevdes som torrt. Källare Rum - Rummet är utfört med betongplatta från tillbyggnadsåret 2000. - Det finns vattenburen golvvärme i rummet. Med hänsyn till tillbyggnadsåret 2000 förutsätta golvkonstruktionen vara fuktsäkert utförd. - Vinkyl saknar droppskyddsbricka. Bottenvåning Entréveranda - Kalkstensplattor på golv med vattenburen golvvärme. Hall Arbetsrum - Det finns en kakelugn i utrymmet. - Inga speciella noteringar i övrigt.
11 Kök - Köket är enligt uppgift renoverat år 2004. - Lokalt noterades svikt i golv. - Köksfläkten är en kolfilterfläkt. - Avloppsslang från diskmaskin rekommenderas fästas upp i skåp under diskbänk. - Öppen spis finns i utrymmet. Köksentré - Utrymmet uppvärms via direktverkande elradiator. - Inga speciella noteringar i övrigt. Skafferi - Kyl- / frysskåp saknar droppskyddsbricka. Wc-rum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2004 med klinker på golv och panel eller tapet på väggar. - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet. Serveringsrum Tvättstuga - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2000. - Kalkstensplattor på golv och målade väggar. Vattenburen golvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i golvbrunnen vilket är korrekt. - Golvbrunnen är äldre och har ej bytts ut i samband med renoveringen vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod. Golvet bedöms vara relativt plant i utrymmet. - Det noterades tecken på att tätskiktet lokalt inte finns uppdraget på vägg nedanför tvättbänk och tröskel är ej fuktsäkert ansluten till kalkstensgolvet.
12 Groventré - Kalkstensplattor på golv med vattenburen golvvärme. Vardagsrum Matrum - Vattenburen golvvärme i utrymmet. - Inga speciella noteringar i övrigt. Bibliotek - Kakelugn finns i utrymmet. - Inga speciella noteringar i övrigt. Övervåning Hall 1 Sovrum 1 Snedförråd
13 Badrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat ca år 1993. - Klinker på golv och kaklade eller målade väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens tätskikt under golvplattor och dåtidens fuktspärrar bakom väggplattor. - I golvbrunn under badkar noterades att tätskiktet i golvkonstruktionen utgörs av plastmatta vilket var vanligt förekommande på 1990-talet. - Det finns rörgenomföringar i golv (vattenledningar) vilket ej är optimalt. - Det noterades klämring och förhöjningsring i duschplatsens golvbrunn. På grund av utförandet i golvbrunnen kan tätskiktets anslutning till golvbrunnen ej kontrolleras. - Golvbrunnarna är ej utbytta i samband med renoveringen. - Golvbrunnen i duschplats är placerad närmare vägg än gällande regler vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Golvlutningen mot golvbrunnen är fullgod i den avdelade duschplatsen. - Golvlutningen mot golvbrunnen under badkaret bedöms ej vara fullgod. Sovrum 2 Garderob Hall 2 Sovrum 3 - Spricka i fönsterruta. Walk in closet
14 Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift inrett av hantverkare år 2004. - Klinker eller mosaikplattor på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den nyinstallerade golvbrunnen vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är något synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning. - Wc-stolens inbyggda vattencistern saknar skvallerrör vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i och i anslutning till duschplats. Kattvind - Kattvindsutrymme bakom lucka i sovrum 3 har endast besiktigats från lucka. På synliga delar noterades inget avvikande. Sovrum 4 Vind - Vindsbjälklaget i ursprunglig byggnadsdel är isolerat med torv. - Det noterades delvis missfärgningar på yttertaksinbrädningen som troligen främst är orsakade av kondens vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Torr fuktfläck på spånskivegolvet i anslutning till skorstensstock. - Vindsbjälklag i tillbyggnad från år 2004 är isolerat med mineralull ovan diffusionsspärr av plast. - Det finns en frånluftsfläkt i utrymmet. - Entréveranda, matrum, köksentré och skafferi saknar inspekterbara vindsutrymmen.
15 Övrigt - Det noterades en del svikt och knarr samt delvis lutningar i golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre byggnader. RISKANALYS - Se under krypgrund ovan. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - Med anledning av tecken på takläckage vid takfot vid entréveranda erfordras en fördjupad undersökning för att fastställa åtgärdsbehovet. Solna 2015-09-02 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson