2012 AFFÄRSPLAN 2016
AB Stora Tunabyggens affärsplan är framtagen av företagets styrelse och ledningsgrupp. Affärsplanen är beslutad i AB Stora Tunabyggens styrelse 2012-06-20 och gäller för åren 2012-2016. Underlag för arbetet har varit bolagsordning, ägardirektiv, omvärldsanalys och Borlänge kommuns strategiska plan. Vi vill att AB Stora Tunnbyggen ska vara ett föredöme som allmännyttigt bostadsbolag och att ägare, hyresgäster och medarbetare känner förtroende och stolthet över företaget. Styrelsen 2012-06-20
INLEDNING Affärsplanen Uppdraget Arbetsmetod Vägledande dokument Konstateranden TUNABYGGENS VERKSAMHET Vision Affärside Utdrag ur företagets ägardirektiv Verksamhetsgrenar Ledstjärnor STYRELSENS VERKSAMHETSINRIKTNING Hållbart och tryggt boende Boende efter behov Sund ekonomi Kunniga medarbetare Effektiv förvaltning Integration AFFÄRSPLANEN I VERKSAMHETEN Affärsplanens förverkligande 3
INLEDNING Affärsplanen AB Stora Tunabyggens reviderade affärsplan för perioden 2012-2016 är en fortsättning på företagets affärsplan 2010-2013. Målet för den reviderade planen är att den ska vara vägledande och framåtsyftande. Affärsplanen visar den samlade och övergripande färdriktningen i Tunabyggen. Den gäller för all verksamhet. Uppdraget Uppdraget från företagets styrelse var att ta fram en reviderad affärsplan för perioden 2012-2016. Utgångspunkten var att ta fram en affärsplan som hanterar de utmaningar företaget står inför och inkluderar den nya lagstiftningen och bolagets nya ägardirektiv samt de erfarenheter vi erhållit av tidigare affärsplan 2010-2013. Arbetsmetod Revideringsarbetet av affärsplanen delades in i fyra skeden som sedan har förankrats och återkopplats till företagets styrelse. Skede l. Styrelsen genomförde i april 2012 en tvådagarskonferens i syfte att genomföra omvärldsbevakning och ge vd en tydlig verksamhetsinriktning. Skede 2. Vd omsatte given inriktning till verksamhetsmål tillsammans med företagets ledningsgrupp. Skede 3. Vd redovisade förslag på mätbara mål i affärsplanen för styrelsen och fick därefter ytterligare kommentarer att arbeta in i affärsplanen. Skede 4. Vd redovisde innehållet i affärsplanen för styrelsen, 2012-06-20, och lämnade därefter förslag till beslut. Vägledande dokument Bolagsordning och ägardirektiv Omvärldsanalys for AB Stora Tunabyggen Borlänge kommuns strategiska plan AB Stora Tunabyggens affärsplan 2010-2013 Personalhandbok Tunabyggen Jämförelsematerial från SABO Konstateranden Vår affärsidé är tydlig och ramar på ett naturligt sätt in företagets verksamhet. Affärsiden har dock reviderats i syfte att inkludera möjligheten att bygga bostäder med andra upplåtelseformer än hyresrätt. Vår vision"möjligheternas boende" är fortfarande gångbar samt speglar företagets ambition och vilja under kommande planperiod. Företagets styrelse har givit vd en tydlig verksamhetsinriktning. Verksamhetsinriktningen följer bolagets miljö - och kvalitetsmål. Dispositionen av styrelsens inriktning följer bolagets ledstjärnor. 4
TUNABYGGENS VERKSAMHET Vision Vår vision är att vi erbjuder möjligheternas boende. Visionen är fortsatt vägledande och utmanande. Visionen stöds av våra ledstjärnor och skapar kreativitet och positivt tänkande. Möjligheternas boende kan betyda olika för olika kundgrupper, även i tid, och anger att Tunabyggen måste vara lyhörda och arbeta nära hyresgästerna. Om Tunabyggen kan erbjuda möjligheternas boende ökar förutsättningarna att hyresgästerna uppfattar boendet som prisvärt. För att kunna erbjuda detta krävs rätt kompetens. Vision och affärsidé kompletterar därmed varandra. Affärsidé AB Stora Tunabyggen ska med rätt kompetens bygga, äga samt förvalta prisvärda bostäder och lokaler med olika upplåtelseformer i Borlänge. Affärsidén ramar på ett naturligt sätt in Tunabyggens verksamhet. Affärsidén öppnar även för ett nytt förhållningssätt i Tunabyggen i och med att den ger möjlighet för andra upplåtelseformer än hyresrätten. Om kunder och hyresgäster uppfattar att vi har prisvärda bostäder och lokaler får vi nöjda hyresgäster och kunder som i sin tur ger god uthyrningsgrad och ekonomi. Förutsättningen att skapa detta är rätt kompetens inom företagets samtliga verksamhetsområden. Rätt kompetens innebär att Tunabyggens medarbetare ges möjlighet att utvecklas på olika sätt utifrån de uppgifter och ansvar som är prioriterade. Rätt kompetens kan även ha olika utgångspunkter exempelvis högre utbildning och yrkes - eller livserfarenhet. Affärsidén kräver en väl fungerande organisation med god personalhantering vilket i sin tur ställer krav på ett fungerande och effektivt ledarskap i hela organisationen. Utdrag ur företagets ägardirektiv AB Stora Tunabyggen ägs i allmännyttigt syfte för att främja bostadsförsörjningens i kommunen. Bolaget ska tillhandahålla ett varierat bostadsutbud av god kvalitet samt erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande i bolaget. Bolaget ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Bolaget ska agera långsiktigt och på konkurrensneutrala villkor. Affärsmässiga principer innebär att bolaget alltid ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för bolaget. Relationen mellan kommunen och bolaget ska vara affärsmässig och ekonomierna åtskilda. Bolaget ska verka för att Borlänge ska uppfattas som en attraktiv kommun att bo i och driva näringsverksamhet i. Ha ett särskilt ansvar att medverka till att det i alla delar av kommunen finns blandade upplåtelseformer. Bolaget ska ha en verksamhet som bygger på en miljömässig och social hållbar utveckling. 5
Verksamhetsgrenar AB Stora Tunabyggen har tre verksamhetsgrenar: Bygga, äga och förvalta fastigheter. Administrera och tekniskt förvalta Borlänge kommuns bebyggda fastigheter. Ansvara för projektledning vid investeringar inom kommunens fastighetsbestånd. Ledstjärnor Vår vision uppnår vi genom att ständigt arbeta efter vår sex ledstjärnor. Ledstjärnorna stödjer visionen och beskriver mer konkret vad visionen syftar till. Ledstjärnorna utgör grunden i styrelsens inriktning av Tunabyggens verksamhet. Nedan följer en kort förklaring av respektive ledstjärna. Hållbart och tryggt boende anger att Tunabyggen ska vara ett föredöme inom arbetet med en miljömässig och social hållbar utveckling. Boende efter behov speglar en direkt innebörd av visionen och är en tydlig ledstjärna utifrån hyresgästens perspektiv. Ledstjärnan har även ett ekonomiskt perspektiv då den anger en målsättning för om- och utflyttning. Sund ekonomi är en ledstjärna utifrån ekonomiperspektivet. Ledstjärnan säkerställer att verksamheten drivs på affärsmässiga grunder och skapar förutsättning för att utveckla företaget i den riktning styrelsen anger. Kunniga och engagerade medarbetare är en ledstjärna utifrån medarbetarperspektivet. Ledstjärnan tydliggör kompetenskravet i linje med affärsiden och visar möjligheterna för våra medarbetare att utvecklas inom organisationen. Effektiv förvaltning är en ledstjärna som tydligt visar att vi ska ta hand om och utveckla vårt fastighetsbestånd. Vi ska vara ett föredöme inom fastighetsförvaltning. Integration är en ledstjärna som anger betydelsen av att arbeta med olika metoder i syfte att skapa en framgångsrik integration i våra bostadsområden. 6
STYRELSENS VERKSAMHETSINRIKTNING Hållbart och tryggt boende Inriktning Vi skapar ett tryggt boende. Vi ska vara ett föredöme genom att vi aktivt arbetar med miljö- och kretsloppsanpassningar av våra bostadsområden. Vi minskar vår miljöpåverkan. Vid investeringar och reinvesteringar ska vi alltid beakta miljöaspekterna. Mål l. Minst 80 % av hyresgästerna känner sig trygga i sitt boende 2. Vi ska minska bränsleförbrukningen från tjänstefordon med 100 1/anställd jämfört med 2011-års nivå 3. Avfallssorteringen i våra bostadsområden ska ge renare avfallsfraktioner. 1 4. Den totala energiförbrukningen ska sänkas med 20 % från 2007-års nivå. 2 5. Energiförbrukningen vid nybyggnad ska vara högst 70kwh/m2 och år. 3 6. Alla lägenheter ska ha en radonhalt som understiger 200 Bq/m3. 4 7. System för val av sunda byggmaterial ska användas i såväl byggprojekt som i egen hantverkarverksamhet. 1 Avfall ska läggas i rätt insamlingskärl, målnivå utifrån mätbara fraktioner fastställs 2013. 2 Med utgångspunkt från normalårskorrigerad förbrukning 2007 och Skåneinitiativet, är slutmålet enligt Skåneinitiativet en sänkning med 20 % per den 2016-12-31. 3 M2 Atemp. 4 Enligt nationellt miljökvalitetsmål; I god bebyggelse ska radonhalten understiga 200Bq/rn3 i alla bostäder 2020. 7
Boende efter behov Inriktning Vi erbjuder ett varierat utbud av bostäder. Våra hyresgäster trivs och känner stolthet över att bo hos oss. Vi arbetar för en minskning av om- och utflyttningsfrekvensen. Mål 8. Minst 90% av hyresgästerna trivs med sitt boende. 9. Vi ska vara tillgängliga under årets alla dagar. 5 10. Alternativa upplåtelseformer ska beaktas vid beslut om nyproduktion. 11. Utflyttningsfrekvensen uppgår till högst 20 %. Vi medverkar till en utveckling av social gemenskap och integration i våra bostadsområden. 5 Utanför kontorstid är Tunabyggen tillgängliga med företagets beredskap. 8
Sund ekonomi Inriktning Vi arbetar med en långsiktig planering för en effektiv resursanvändning. Vi är intäkts - och kostnadsmedvetna i alla led och känner ekonomiskt ansvar. Vi har god lönsamhet och finansiell stabilitet och säkerställer ett betryggande fastighetsvärde. Investeringar ska ge en positiv långsiktig påverkan på företaget. Mål 12. Vi har en uthyrningsgrad på lägst 97 % under perioden. 13. Vi har en 5-årig rullande ekonomisk plan under perioden. 14. Bolagets direktavkastning ska vara lägst 3,5 %. 6 15. Vi vidareutvecklar det ekonomiska ansvaret i alla led under perioden. 16. Bolaget ska ha en långsiktig soliditet på minst 12 % beräknat på bolagets egna kapital. 7 l 7. Med hänsyn till marknadsvärdering bör den långsiktiga soliditeten vara minst 30 %. 8 18. Bolagets investeringar ska visa positivt kalkylmässigt resultat efter 10 år. 9 19. Bolaget ska årligen genomföra en marknadsvärdering av fastighetsbeståndet. 6 Direktavkastning: Bolagets driftnetto i relation till fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång. 7 Soliditet I: Bolagets egna kapital och obeskattade reserver (med avdrag för latent skatteskuld) sätts i relation till balansomslutning vid årets utgång. 8 Soliditet 2: poster enligt ovan med tillägg för övervärde i fastigheter/balansomslutning. 9 Ev. kalylmässigt underskott ska vara återhämtat senast år 10 och därefter ska investeringarna visa positivt resultat. 9
Kunniga och engagerade medarbetare Inriktning Vi är en attraktiv arbetsgivare där medarbetarna trivs, känner ansvar, är flexibla och vill utvecklas. Våra medarbetare ska ha rätt kompetens för sitt arbete. Vi erbjuder våra medarbetare möjlighet till kompetens -och karriärutveckling. Mål 20. Vi avsätter minst 10 timmar per medarbetare och år för kompetensutveckling. 21. Alla medarbetare ska ha minst ett medarbetarsamtal per år. 22. Andelen nöjda medarbetare är minst 80 %. 23. Den totala sjukfrånvaron understiger 3,25 %. 10 24. Vi genomför regelbundet externa undersökningar om hur vi uppfattas som arbetsgivare. 10 Sjukfrånvaron 2011 var 3,19 %. Av dessa 0,5 % långtidssjukfrånvaro minst 60 dagar. 10
Effektiv förvaltning Inriktning Med hög kvalitet och god effektivitet tar vi hand om och utvecklar vårt fastighetsbestånd samt är ett föredöme inom fastighetsförvaltning. Vi ska genom dialog och förtroende genomföra våra affärsuppdrag. Mål 25. Bolaget ska öka rörelseresultatet före avskrivningar med 4 % under perioden. 11 26. Bolaget ska öka svarsfrekvensen på hyresgästenkäten till 65 % under perioden. 27. Nöjdkundindex (NKI) hos våra hyresgäster ska öka till minst 4,0 under perioden. 12 Vår organisation ska vara flexibel och anpassad efter omvärldens krav. 11 Rörelseresultat fore avskrivningar= resultat före avskrivningar, finansiella poster, bokslutdispositioner och skatt. 12 NKI var 3,51 vid senaste hyresgästenkäten 2009. 11
Integration Inriktning Vi arbetar med integration i våra bostadsområden. Metod 28. För att gynna sysselsättningen bland våra hyresgäster anordnar vi årliga arbetsprojekt i våra bostadsområden samt uppmuntrar till egna initiativ. 29. Vi medverkar i nätverk med andra aktörer i samhället. 30. Vi utvecklar metoder för att kunna kommunicera med alla våra hyresgäster. 31. I dialog med våra hyresgäster utvecklar vi kreativa mötesplatser i våra bostadsområden. Denna ledstjärna skiljer sig från övriga ledstjärnor då vi redovisar åtgärder i form av metoder istället för mål. Bakgrunden är att vi i nuläget bedömer det svårt att hitta kvalitativt mätbara mål i syfte att visa framsteg. Vi har istället valt att redovisa åtgärderna i form av metoder och känner därmed en större flexibilitet att möta och hantera de utmaningar företaget står inför. 12
AFFÄRSPLANEN I VERKSAMHETEN Affärsplanens förverkligande Affärsplanen förverkligande kräver hela organisationens engagemang och ska omsättas till konkreta uppdrag och åtgärder på verksamhetsnivå. Affärsplanen ska följas upp årligen vilket ska dokumenteras i årsredovisningen. Dessutom ska ägare, hyresgäster och medarbetare ges möjlighet till information och dialog om AB Stora Tunabyggens utveckling utifrån affärsplanen. Affärsplanen är viktig får oss - som vägledande instrument. Men det är människorna, både medarbetare och hyresgäster som genom sina handlingar åstadkommer det affärsplanen beskriver. 13
AB Stora Tunabyggen bygger, äger, förvaltar och hyr ut bostäder och lokaler i Borlänge. Tunabyggen, möjligheternas boende! AB Stora Tunabyggen Box 308 781 24 borlänge www.tunabyggen.se BESÖK Utanforsgränd 2 TEL 0243-733 00 E-POST info@tunabyggen.se