Har du bestämt dig för att leta hus i Spanien? Anmäl då ditt intresse - utan förpliktelser. Du väljer själv hur du vill bli kontaktad. Om du vill ha mer information eller om du vill att vi aktivt letar fram rätt hus i Spanien för din räkning. Visst är det legala systemet lite annorlunda i Spanien än vad vi är vana vid hos oss, men i allmänhet är fastighetsköpet en ganska "straight forward" process. Vid ankomsten till Spanien möts du av en samarbetspartner till oss och tar dig med på en första rundtur i de områden som vi gemensamt kommit fram till att vi tror skulle passa för dina behov. Tre dagar är det tillräckligt när man har förberett sig för ungefär vad man vill köpa. De följande dagarna kommer du sen titta på potentiella objekt som ligger i linje med de önskemål du angett. Ändrar du preferenser på plats anpassa förstås programmet efter dina nyvunna erfarenheter. Skulle du under resan hitta det för dig "perfekta objektet" kommer den senare delen av besöket att innebära att du introduceras dig till advokater, banker osv. efter behov, för att påbörja den praktiska/juridiska delen av inköpsprocessen. När du är tillbaka i Sverige kommer vi att, vid behov, ha regelbunden kontakt med genom hela förvärvsprocessen. Efter genomfört köp finns våra samarbetspartner på plats för att se till att din inflyttningsprocess" blir så smidig som möjligt ur alla aspekter. 1. När man har funnit sin drömbostad i Spanien Vill du säkra husaffären ska du betala en handpenning på ca 10 %. Summan kan vara mellan 3 000 10 000. Vår agent reserverar då fastigheten till det pris som är överenskommet. Efter någon vecka betalas återstående handpenning i samband med tecknandet av köpeavtalet. 2. Köpeavtal tecknas för din bostad i Spanien En vecka efter det att du har betalat första handpenningen är det dags att teckna ett köpeavtal/optionsavtal. Resterande handpenning betalas och din jurist gör en utförlig juridisk kontroll av fastigheten. Sedan har du mellan 4-6 veckor på dig att fullfölja köpet. 3. Övertagande av lagfarten för fastigheten i Spanien Nästa steg är att erhålla lagfarten (s k Escritura pública) på fastigheten. Man får full äganderätt och i samband med detta betalas resterande köpeskilling. Detta sker inför en notarius publicus. Denne kontrollerar också det juridiska och att allt går rätt till. Efter signeringen skrivs äganderätten in i det Spanska Fastighetsregistret. Vilket är klart efter ytterligare 4-8 veckor.
Vanligtvis är det så här proceduren ser ut. Varje affär är naturligtvis unik. Faktum är att det inte är svårare att köpa bostad i Spanien än i Sverige. 4. Avgifter vid köp av bostad i Spanien Förutom kostnaden för husköpet tillkommer avgifter för Notarius Publicus, skatter och registrering. Mellan 900-1500 går till Notarius Publicus beroende på köpeskillingen. Registreringen i det Spanska Fastighetsregistret är en fast summa på ca 300. På nya fastigheter är mervärdesskatten (IVA)10 % och för andrahands bostäder är det även 10 %. Det tillkommer en stämpelavgift på 1,5%. En del arvode går till juristen/advokat som kommer att företräda dig och det är ett måste enligt spanska bestämmelser. Juristen tar upp mellan 1,0% -1,5% av bostadspriset. I sammanlagt för du beräkna mellan 3-4% för inköpskostnader, inkl el- och vattenabonnemangs avtal. På tomter köpta av ett bolag är det mellan 16-18% skatt. En försiktig beräkning: Moms + köpkostnader av bostadspriset (10% + 4%) Plus Valía är en kommunal värdestegringsskatt som utgår vid alla fastighetsförsäljningar. Den baseras på antalet år som ägaren haft fastigheten samt på antalet kvadratmeter tomt som tillhör fastigheten. För varje år som fastighetsägaren haft fastigheten i sin ägo, stegras den skatt som ska betalas vid en försäljning. Efter 20 år ökar inte skatten. Lagen säger att säljaren tar kostnaden men detta är alltid förhandlingsbart. Köparen kan bli betalningsskyldig om säljaren inte betalar skatten trots att det är överenskommet. Plusvalía varierar från ca 100 för en nyköpt lägenhet till ca 25 000 för ett hus med stor tomt som ägts i 15 år. Enlig praxis är det säljare (ägare) som står för plusvalía vid försäljning. 5. Driftskostnader för fastighet i Spanien I Spanien finns det något som heter samfällighetsförening (Gastos Comunitarios). Vid köp av egendom i Spanien blir de flesta medlemmar i en sådan förening. Föreningen svarar för de fasta kostnaderna för alla gemensamma anläggningar inom området. Som swimmingpool, grönytor, gatubelysning etc. Dina rörliga driftskostnader beror naturligtvis hur mycket bostaden nyttjas och vilka gemensamma anläggningar som ingår. Generellt är det betydligt billigare att äga bostad i Spanien än i Sverige. Exempel på driftskostnader för en bostad i Spanien. Bostaden är på tre rum och kök och används i 10 veckor per år. El och vatten 200-500.
Samfällighetsavgift 300 /år. Hemförsäkring 150-250 /år. Spansk fastighetsskatt är mellan 130-200 /år. Dessa uppgifter varierar beroende på själva fastigheten och området. 6. Finansiering vid köp av bostad i Spanien När du köper hus i Spanien kan du få banklån i Spanien. Ofta upp till 60-70% men detta är förhandlingsbart. I Spanien får du låna till husköpet i vilken valuta och av vilken bank som helst. Spanska banker skiljer inte på utländska eller inhemska köpare av hus i Spanien. 7. Varför köpa hus i Spanien som är under byggnation? En anledning kan vara att du vill flytta in i längre fram och inte per omgående. Men den stora fördelen är att du kan välja bästa läget. Det finns även de byggherrar som säljer till en bättre pris i början av byggnationen för att trygga sin egen finansiering. Ett annat argument kan vara spekulation om värdestegring. Därmed har många tjänat pengar genom att köpa tidigt. Om du köper under byggnation kan du göra personliga anpassningar. Utvecklingen går framåt i Spanien. Därför håller nya hus i Spanien en högre kvalitet och standard. Köp under byggnation innebär oftast en stegvis betalningsform. Sista betalningen är oftast den största och kan uppgå till 70%. Normalt utgår en byggs garanti på ett år från det att byggnaden är färdig. Garantin avser mindre brister och fel som kan ha uppstått. Det finns en 10 års försäkring på eventuella större konstruktionsfel. Ofta garanteras inbetalningar genom bankgaranti, fråga alltid byggherren på platsen. Skulle något oförutsett inträffa har du garanterad dina pengar, t.ex. om bygget inte blir färdigt. Hus i Spanien räknas oftast på byggytor i yttermått. Det innebär att innermåtten kan vara 5% mindre. Även balkonger, loftgångar och terrasser under tak inkluderas i byggytan. Hus i Spanien - viktiga juridiska tips för köp av hus i Spanien
8. Innan du börjar leta hus i Spanien Var förberedd när du letar efter ditt drömhus i Spanien. Innan du reser till Spanien, var säker på att du snabbt kan få fram pengar som räcker till handpenningen. Absolut minimum är normalt mellan 3 000-6 000. Högre huspriser kräver större summor. Handpenningen kan betalas med kreditkort eller kontant. En check utställd av svensk bank kan ta upp till 10 dagar för att lösas in av en spansk bank. Om du inte har dessa medel tillgängliga riskerar du att gå miste om husköpet, för att någon annan lade handpenningen före dig. I Spanien får du låna till husköpet i vilken valuta och av vilken bank som helst. Spanska banker skiljer inte på utländska eller inhemska köpare av hus i Spanien. Om du ska ansöka om lån för husköp i Spanien bör du visa upp följande: - En kopia av din senaste skattedeklaration (sammanställning av tillgångar och skulder framgår i deklaration) - De 3 senaste lönebeskeden (Ibland banken begär 6 mån.) - En bankreferens eller kreditupplysning. - Kontoutdrag över de 3 senaste månaderna (Banken kan begär 6 mån.) - Är du egen företagare, en kontosammanställning -NIE (Identifikations nummer som skaffas hos polisen). Vi hjälper med detta. 2. När du förhandlar om att köpa hus När du har hittat ett intressant hus ska du börja förhandla om priset och villkoren med säljaren. Bestäm dig för vad du är beredd att betala för huset. Du bör bestämma 3 alternativ innan du går in i förhandlingen. Var kreativ i din förhandling. Du kan förhandla om mer än priset: -Inflyttningsdatum -Betalningsvillkor -Utrustning i huset -Begär bankgaranti om det är under byggnation En seriös mäklare vore kunna vägleda dig och se till att du får rimliga villkor på banken och bostadsköpet. Om juristen är oberoende vore även den kunna tipsa och hjälpa dig med praktiska frågor. Vi brukar se till att säkerställa alla juridiska aspekter. Det finns många duktiga advokater i Spanien som talar även svenska. En advokat ger dig tryggheten att köpeavtalet garanteras av spansk lag. Att huset är friköpt från okända skulder, betalningsskyldigheter, kostnader e t c.
Advokaten kan också assistera mäklarfirman i komplexa förhandlingar med husägaren. En advokat bosatt i Spanien blir i regel billigare än en advokat som agerar från Sverige. Dels är de spanska advokaterna mer insatta i spanska lagar och juridiska termer. Dels kommer säkerligen en advokat i Sverige att fördröja köpprocessen. 3. Utforma köpeavtal för huset När ägaren till huset har accepterat ditt erbjudande om köp, är nästa steg att upprätta ett köpeavtal. Accepterandet sker i regel muntligen för att därefter formaliseras skriftligen. Denna process tar i regel 2 veckor eller mindre. Under tiden bör köpesumman placeras i en lokal bank eller hos advokaten. Då vet husägaren att det finns en seriös avsikt om att köpa huset. Detta är normal praxis i Spanien, att reservera köpesumman för huset tills köpekontraktet är påskrivet. Dessutom ska advokaten slutföra sina undersökningar om huset samt komma överens med husägaren om alla uteliggande räkningar. Du är alltid välkommen att kontakta oss om du har frågor eller funderingar! E-post: info@hemisolen.se