Hur värderas energieffektiva och miljöanpassade kommersiella fastigheter?

Hur värderas energieffektiva och miljöanpassade kommersiella fastigheter? Magnus Bonde Hans Lind Stellan Lundström Institutionen för Fastigheter och Byggande Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH Stockholm 2009 1

Författare: Magnus Bonde, Hans Lind och Stellan Lundström Titel: Hur värderas energieffektiva och miljöanpassade kommersiella fastigheter? Uppsats nr 50 ISSN 1403-82218 TRITA-BFE-U50 Magnus Bonde, Hans Lind och Stellan Lundström Institutionen för Fastigheter och Byggande Skolan för Arkitektur och Samhällsbyggnad Kungliga Tekniska Högskolan 100 44 Stockholm 2

Förord Våren 2008 kontaktades KTH av Energimyndigheten/CERBOF med en förfrågan om att göra en studie av hur miljöfaktorer behandlas i fastighetsvärderingar. Det fanns en oro att värderingarna inte speglade miljöfaktorer på ett korrekt sätt och att detta kunde minska investerarnas intresse för "gröna" byggnader. En formell projektansökan gjordes under början av hösten 2008 där också ett antal företag lovade att hjälpa till med information under projektets lopp. Huvuddelen av arbetet gjordes under perioden februari-oktober 2009, då vi också hade ett antal referensgruppsmöte där vi fick mycket viktiga synpunkter. Vi vill tacka alla de företag och organisationer som på olika sätt stött projektet: Fastighetsägarna, CB Richard Ellis, Veidekke, IPD Norden, TP Group, KPMG, Bryggan, Forum Fastighetsekonomi, Förvaltnings AB Framtiden, NewSec, Göteborg Energi, DTZ, NAI Svefa och Vasakronan. Stockholm Oktober 2009 Stellan Lundström, Hans Lind Magnus Bonde 3

Sammanfattning På uppdrag av Energimyndigheten påbörjade vi i januari 2009 en förstudie med frågeställningen Hur värderas energieffektiva och miljöanpassade kommersiella lokaler. Syftet med denna studie var att: - Analysera och beskriva de miljöklassningssystem som används för att bedöma en byggnads energi- och miljöprestanda. - Undersöka hur olika aktörer på fastighetsmarknaden tar hänsyn till en byggnads miljöprestanda. - Undersöka vilka värdepåverkande faktorer som eventuellt kan påverkas av byggnadens miljöprestanda. Metoden innebar främst en internationell litteraturöversikt. För att erhålla information om svenska förhållanden har examensarbeten med intervjuer använts och dessutom har en enkätundersökning till fastighetsvärderare genomförts. Gällande miljöklassningssystemen upptäckte vi att det fanns ett stort antal och därför valde vi att fokusera på de tre större, internationella, system (LEED, BREEAM och Green Star) samt det svenska systemet Miljöklassad byggnad, vilket arbetats fram inom initiativet ByggaBo- Dialogen. Vi valde även att beskriva EU GreenBuilding, trots att detta system endast beaktar en byggnads energiförbrukning, då det har fått stort genomslag på den svenska marknaden. Ett resultat var att många fastighetsföretag vill ha ett internationellt gångbart system eftersom många utländska företag är verksamma på den svenska marknaden. "Double branding" är också en trolig utveckling med både en svensk och en internationell klassificering. När det gäller marknadens syn på "gröna byggnader" har vissa fastighetsägare och fastighetsutvecklare blivit allt mer intresserade av gröna byggnader. Många menar dock att efterfrågan idag är liten, men att det i framtiden kan bli ett krav från hyresgäster. Att då inte kunna erbjuda ett grönt alternativ kan innebära stort inkomstbortfall i form av ökade vakanser. Vår uppfattning är också att det skett en mycket snabb förändring under de senaste halvåret med ett klart ökat intresse, trots en lågkonjunktur som förväntades leda till ett minskat intresse för gröna byggnader. Våra resultat visar på att det finns ett antal teorier om hur byggnadens miljöprestanda kan påverka en byggnads värde, både via intäktssida, kostnadssida och via avkastningskravet på fastigheterna. Vissa empiriska studier, utförda på den amerikanska marknaden, ger indikationer på en värdeökning. I dessa studier har dock märkningen av byggnaden varit inriktad på byggnadens energiprestanda, vilket bara utgör en liten del av miljöpåverkan. Vid fastighetsvärdering i Sverige fokuseras i dagsläget främst på lägre drift- och underhållskostnader. Många tillfrågade värderade menar dock att större hänsynstaganden, exempelvis lägre riskpremie, skulle tas vid värderingar om 5 10 år. I dag görs bara justeringar i avkastningskrav om investeraren särskilt efterfrågar en grön byggnad. 4

Innehållsförteckning 1. INLEDNING...6 2. MILJÖKLASSNINGSSYSTEMEN...8 2.1 DE OLIKA SYSTEMEN... 8 2.2. JÄMFÖRELSE MELLAN SYSTEMEN... 23 2.3. ANALYS AV MILJÖKLASSNINGSSYSTEMEN... 26 3. HUR SER FASTIGHETSMARKNADENS AKTÖRER PÅ GRÖNA BYGGNADER I DAG?... 29 3.1 HYRESGÄSTER... 29 3.2 TRANSAKTIONSKONSULTERNA... 31 3.3 FASTIGHETSUTVECKLARE/FÖRVALTARE... 33 4. VÄRDERINGSMETODER... 35 4.1 ALLMÄNT TILLÄMPADE VÄRDERINGSMETODER... 35 4.2 VILKA EKONOMISKA VARIABLER PÅVERKAS AV BYGGNADENS GRÖNA PRESTANDA?... 37 4.3 HUR GRÖNA ASPEKTER KAN INTEGRERAS I OLIKA VÄRDERINGSMETODER... 40 4.4 UTVECKLINGEN FÖR GRÖNA BYGGNADER PÅ LÅNG OCH KORT SIKT: EN TEORETISK ANALYS... 44 4.5 ANALYS AV DEN EUROPEISKA MARKNADEN... 45 5. RESULTAT FRÅN ENKÄT MED FASTIGHETSVÄRDERARE... 48 6. AVSLUTNING OCH FORTSATT FORSKNING... 53 REFERENSER... 55 BILAGOR... 59 5

1. Inledning Under de senaste åren har klimatförändringar fått allt större fokus bland den breda allmänheten. Majoriteten av oss inser att vi måste förändra vår livsstil, för att inte överbelasta jordens resurser. Byggnader och dess användande har en stor påverkan på miljön, då dessa konsumerar i storleksordningen en tredjedel av världens naturresurser. Exempelvis står byggnader för 40 procent av jordens totala energiförbrukning och årligen konsumerar byggsektorn tre miljarder ton råmaterial (Bondareva, 2005, s.12). Enligt IPCC (Intergovermental panel on climate change), FN:s klimatorgan, finns stor potential för bygg- och fastighetsindustrin att reducera utsläppen av växthusgaser (Hagart & Knoepfel, 2008, s.2). För att bygg- och fastighetssektorn skall bli mer miljövänlig måste det dock finnas ekonomiska incitament för att röra sig i den riktningen. Då det ofta kan medföra en ökad investeringskostnad för att bygga en grön byggnad, måste kostnadsökningen kompenseras med framtida vinster. Utöver detta måste byggnadens miljöprestanda vara enkel att förmedla till andra aktörer på marknaden, för att överhuvudtaget kunna ta ut en premie för denna. Detta har medfört en tröghet på marknaden, där anpassningen för att öka en byggnads miljöprestanda inte fått det genomslag som skulle kunna önskas. I litteraturen hänvisas ofta till en så kallad circle of blame, det vill säga att alla fastighetsmarknadens aktörer skyller på varandra. Konstruktörerna menar att de kan bygga mer miljövänliga byggnader, men att dessa inte beställs av fastighetsutvecklarna. Dessa menar att de skulle kunna beställa mer miljöeffektiva byggnader, men att de inte får betalt för den extra kostnad som kan uppstå från fastighetsinvesterarna. De å sin sida menar att de mycket väl kan investera i gröna byggnader, men att de inte efterfrågas av hyresgästerna. Hyresgästerna menar dock att de gärna skulle hyra gröna lokaler, men att det finns ett allt för litet utbud (Myers, Reed & Robinson, 2007, s. 3). Dock har utvecklingen bland nyproducerade byggnader varit positiv, där många nystartade projekt också innebär mer miljöeffektiva byggnader. Dock utgör nyproduktion en liten del av den totala stocken och därför är det viktigt att även den befintliga stocken uppgraderas till att bli mer miljöeffektiv. Detta skulle medföra stora miljövinster för samhället och miljön, både på lokal samt global nivå. Syftet med denna förstudie är att: - Analysera och beskriva de system som används för att bedöma en byggnads energioch miljöprestanda. - Undersöka hur olika aktörer på fastighetsmarknaden tar hänsyn till en byggnads miljöprestanda. - Undersöka vilka aspekter i värderingsprocessen som eventuellt kan påverkas av byggnads miljöprestanda. 6

Metoden har i första hand utgjorts av en litteraturgenomgång, där främst internationella skrifter använts. Vidare har även svenska examensarbeten använts, för att erhålla information om situationen bland svenska aktörer. Därutöver har även en enkätundersökning bland svenska värderare genomförts, för att undersöka hur de beaktar en byggnads miljöprestanda idag och hur de tror utvecklingen kommer att se ut. 7

2. Miljöklassningssystemen I dagsläget finns ett flertal system för att klassa en byggnads miljömässiga egenskaper, som exempelvis det amerikanska LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), brittiska BREEAM (Building Research Establishment Enviormental Assessment Method) samt det australiensiska Green Star. Utöver dessa har även många länder utvecklat egna miljöklassningssystem, vilket även skett i Sverige där ett system utvecklats inom ramen för ByggaBo-Dialogen. Dessa system har en gemensam utgångspunkt i att de analyserar en byggnads påverkan på miljön ur flera olika aspekter, exempelvis vilka material som använts och hur mycket energi byggnaden konsumerar. Utöver dessa system finns det enklare system, som bara bedömer en enskild aspekt, till exempel energiförbrukning eller inomhusmiljö. Exempel på sådana system är europeiska EU GreenBuilding eller svenska P- märkningen 2.1 De olika systemen 2.1.1 LEED LEED är ett amerikanskt miljöklassningssystem som administreras av United States Green Building Council (cit USGBC). LEED introducerades på den amerikanska marknaden 1998 och har därefter spridit sig över världen. I dagsläget finns LEED-projekt i hela 91 länder, exempelvis Indien, Kanada, Tyskland, Brasilien och Mexico, och hittills (april 2009) har 2,476 byggnaders certifierats och 19,524 byggnader registrerats för certifiering (USGBC 2009 & USGBC 2009d). USGBC mål är att främja och påskynda utvecklingen av ett mer hållbart fastighetsbestånd, vilken i slutändan skall öka livskvalitén hos byggnadens användare (USGBC 2009a). I dagsläget finns följande LEED-verktyg för att bedöma olika byggnader: - New Commercial Construction and Major Renovation - Existing Building: Operations and Maintenance - Commercial Interiors - Core and Shell - Schools - Retail - Healthcare - Homes - Neighborhood Development (USGBC 2009d) Utöver dessa verktyg arbetar en kommitté med att utveckla ett verktyg för att kunna miljöklassa laboratorium (LEED for Labs) (USGBC 2007). I dagsläget har bara Kanada och Indien gjort lokala anpassningar av LEED-systemet. För övriga nationer måste därför hela certifieringsprocessen gå via USGBC, vilket innebär att amerikansk standard måste användas. Emellertid är arbetet igång med att anpassa systemet till skandinaviska förhållanden (Fastighetsnytt 2009). 8

I detta arbeta kommer jag att behandla LEED New Commercial Construction and Major Renovation v.3 (cit LEED NC) då detta verktyg är det mest använda vid en klassning av en kommersiell byggnad. LEED NC är anpassad för bedömning av nya kontorsbyggnader, men kan även användas för att klassa institutionsbyggnader (museum, bibliotek, kyrkor etcetera), hotell samt bostadsbyggnader med minst fyra våningsplan avsedda för boende (USGBC 2009, s.16). USGBC använder därför LEED-NC för att undersöka följande nyckelområden: - Om lokaliseringen av ny bebyggelse är hållbar - Om vattenanvändningen är varsam - Om byggnaden har en effektiv energianvändning - Vilka material som används vid konstruktionen - Om byggnaden har bra inomhusmiljö (USGBC 2009c) I USA används LEED inom hela fastighetskedjan, från utveckling av fastigheten till dess underhåll och drift (USGBC 2009b). Kategorier En byggnad bedöms i LEED NC-verktyget utifrån följande kategorier: - Sustainable sites Målet med denna kategori är att välja en plats som ej klassas som särskilt värdefull. Vidare bedöms projektets närhet till allmänna kommunikationsmedel, hur stora föroreningar projektet förorsakat samt hur mycket öppet landskap som finns på platsen. - Water efficiency I denna kategori bedöms hur väl projektet hushåller med vatten. Ytterligare ett bedömningsområde är vilken typ av vatten som används, där målet är att minska användning av drickbart vatten för exempelvis bevattning etcetera. - Energy and atmosphere Här utvärderas byggnadens energianvändning. Målen LEED har är bland annat att reducera energianvändning och utsläpp av ozon. Därutöver premieras användandet av förnyelsebar elektricitet. - Materials and resources Med denna kategori skall projektets materialanvändning utvärderas. LEED belönar avtändandet av lokalt tillverkade material (det medför kortare transporter), användandet av förnyelsebara material samt användandet av tidigare återanvänt material. Därutöver undersöks hur väl tidigare byggnadsmaterial tagits tillvara samt vilka åtgärder som vidtagits för att reducera användandet av konstruktionsmaterial. 9

- Indoor environmental quality LEEDs mål med denna kategori är att förbättra inomhusmiljön, vilket bland annat innebär att ventilationen är tillfredsställande samt att belysningen är rätt utformad. - Innovation and design Med denna kategori vill LEED-systemet uppmuntra lösningar som resulterar i att byggnaden erhåller egenskaper som går längre än de krav som ställs i LEED, alternativt behandlar ett miljöområde som ej behandlas i LEED-systemet (USGBC 2009c - Regional Priority USGBC regionala filialer har identifierat lokala miljöfrågor, vilka skiftar från delstat till delstat. Ett projekt kan emellertid max erhålla fyra poäng i denna kategori. Poängberäkning och betygssteg I LEED-systemet vikats inte kategorierna, utan istället har antalet poäng fördelats över de olika kategorierna i förhållande till deras respektive miljöpåverkan. Likt andra system finns för varje kategori (med undantag för innovation and design samt Regional priority ), vissa grundförutsättningar som måste uppfyllas för att kunna erhålla en certifiering. LEED v. 3 har 100 poäng som bas, men ytterligare tio bonuspoäng kan erhållas i kategorierna innovation and design samt Regional priority. Certifikaten fördelas enigt följande betygsgränser: - 40 49 poäng ger certifikatet Certified - 50 59 poäng ger certifikatet Silver - 60 79 poäng ger certifikatet Gold - > 80 poäng ger certifikatet Platinum (LEED 2009) 2.1.2 BREEAM BREEAM utvecklades av Building Research Establishment (cit BRE) i Storbritannien och introducerades redan 1990, vilket gör systemet till ett av de äldsta miljöklassningssystemen (Saunders, 2008, s. 32). BREEAM är det dominerande systemet i Storbritannien och BRE har sedan ungefär ett år tillbaka ett samarbete med United Kingdom Green Building Council (cit UKGBC), som skall verka för att förbättra samt befrämja detta system (UKGBC 2009). BREEAMs mål är att: - Att göra marknaden uppmärksam på vilka byggnader som resulterar i minsta möjliga negativa miljöpåverkan. - Att stimulera byggherrar till att utveckla, ur miljösynpunkt, mer fördelaktiga lösningar för konstruktion, drift samt underhåll av byggnader. - Att arbeta för en högre standard än vad gällande byggnorm, förordning eller lagar kräver. - Att öka medvetandegraden hos marknadsaktörer om byggnaders negativa påverkan på miljön. - Att uppmuntra till en ökad medvetandegrad om miljöfrågor hos konstruktörer och beställare. 10

- Att möjliggöra för aktörer på fastighetsmarknaden att tillgodose behovet av miljövänliga byggnader, samt bidra till att utbudet av miljövänliga byggnader ökar. - Att oberoende sätta mål och standarder för att dessa ska bli trovärdiga. - Att reducera en byggnads långsiktiga negativa påverkan på miljön. - Att förbättra kvalitén på inomhusmiljön, vilket medför att bättre hälsa för brukare av fastigheten samt ett ökat välbefinnande (BREEAM 2008 s.9). Genom att betygsätta hur miljöeffektiviteten hos en byggnad är målet med BREEAM att denna enkelt skall kunna kommuniceras till marknaden, vilket kan medföra en byggnad blir mer attraktiv för investerare. De positiva effekterna utgörs främst av lägre drift- och underhållskostnader, längre ekonomisk livslängd samt större efterfrågan (BREEAM 2008). BREEAM är ett populärt klassningssystem där hela 115,000 byggnader redan har certifierats samt ytterligare 70,000 är registrerade för en BREEAM-bedömning (BREEAM 2008 s.9). BREEAMs verktyg för att bedöma en byggnad är framtagna för att tillämpas i Storbritannien (England, Scottland, Wales samt Nordirland). Utöver detta kan verktygen användas för bedömning av byggnader på den irländska marknaden, men med reservation att irländska regleringar samt byggstandard kan skilja sig från brittisk. För byggnader som saknar ett specifikt utvecklat verktyg kan BREEAM Bespoke användas. Exempel på sådana byggnader är laboratorier och hotell. För en bedömning av byggnader utanför de brittiska öarna finns tre olika alternativ: - Att använda BREEAM Bespoke (samma verktyg som används för att bedöma en byggnad för vilket det inte utvecklats något specifikt verktyg). Detta verktyg är inte anpassat för ett lands specifika förutsättningar. - Att använda något av de internationella verktygen BREEAM utvecklat (BREEAM International). I dagsläget finns verktyg anpassade för det kontinentala Europa samt Gulfregionen. - Att tillsammans med BRE utveckla och anpassa BREEAMs verktyg för den nationella marknaden, som då anpassas till nationens/regionens lokala förhållanden (BREEAM 2008c, s.19). BREEAM uppbyggnad BREEAMs klassningssystem analyserar en byggnads miljöpåverkan med utgångspunkt från följande aspekter: - Management En bra ledning av byggprojektet har en stor positiv påverkan på hela byggnadens livscykel, som exempelvis hur väl uppföljningsarbete implementeras i processen samt hur väl byggnadens underhållsmässighet utformats. - Hälsa och välbefinnande Eftersom en människa i genomsnitt spenderar ungefär 90 procent av sitt liv i olika byggnader, innebär det att inomhusmiljön har en stor inverkan på en människas livskvalité. I denna kategori bedöms byggnadens utformning av uppvärmning, belysning, luftkvalitet samt vilka åtgärder som vidtagits för att minimera störande ljud. 11

- Energi Mer än 50 procents av Storbritanniens koldioxidutsläpp kan härledas till driften av olika byggnader, vilket resulterat i att BREEAM fokuserar på detta område. Därför bedöms energibesparande åtgärder i byggnaden, vilket bland annat inkluderar användandet av lågenergilampor, energieffektiva vitvaror och hur väl byggnaden hushåller med energi. - Transport Transporter till och från byggnaden genererar koldioxidutsläpp och i denna kategori bedöms en byggnads förmåga att minska dessa. Vad som bedöms är byggnadens geografiska placering, tillgång till cykel- och bilparkeringar (få bilparkeringsplatser ger positivt omdöme), tillgång/närhet till kollektivtrafik samt serviceanläggningar i närområdet och hur resplaner implementerats i byggprocessen. - Vatten Vatten blir en allt större bristvara på flera platser i världen, vilket medför att vi måste hushålla med denna naturresurs. I denna kategori bedöms vilka åtgärder som vidtagits för att minska byggnadens vattenförbrukning, exempelvis användande av anordningar som är sparsamma med vatten (som vattensnåla WC-stolar), effektivt vattenmätningssystem, användandet av system som upptäcker vattenläckage samt regnvattentunnor. - Material och avfall Vid en bedömning av materialen som används vid uppförandet av en byggnad är det viktigt att inte bara undersöka vilka råvaror dessa består av, utan även undersöka under vilka förhållanden dessa producerats (exempelvis hur energikrävande produktionen är). I denna kategori undersöks vilka material som använts samt vilka råvaror och energiåtgång som krävts under dess framställning. Vidare ges positiva omdömen för byggnader som utnyttjat återanvänt byggnadsmaterial, använt redan befintliga byggnadsdelar (vid renovering ombyggnation etcetera) samt att avfall tas tillvara på ett ur miljösynpunkt effektivt sätt. - Markanvändning och ekologi Då världens städer växer i allt snabbare takt är det av yttersta vikt att icke-exploaterad mark sparas för framtida generationer. Här undersöks om byggnaden uppförts på råmark, redan bebyggd mark eller sanerad mark. Vidare undersöks hur byggnadens utformning bidrar till att värna om eller skydda närmiljön. - Föroreningar Föroreningars negativa påverkan på miljön visar sig på flera olika sätt, bland annat i form av sura regn, uttunning av ozonskiktet eller lokala utsläpp av kemikalier eller avfall. I denna kategori bedöms kemikalieanvändningen samt eventuella utsläpp från byggnaden. Egenskaper som bedöms är bland annat byggnadens uppvärmningssystem, byggnadens avrinningssystem, användandet av oljeupptagare/filter (BREEAM 2008a). Manualer (verktyg) I dagsläget har BRE utvecklat åtta manualer (verktyg) för att bedöma olika typer av byggnaders miljömässiga egenskaper. Dessa är: 12

- BREEAM Courts - BREEAM Education - BREEAM Industrial - BREEAM Healthcare - BREEAM Offices - BREEAM Retail - BREEAM Prisons - BREEAM Gulf (BREEAM 2008b) Betygsättning Det finns fyra olika faktorer som påverkar det slutgiltiga BREEAM-betyget: - Hur många poäng projektet erhåller i respektive kategori Beroende på byggnadens egenskaper får byggnaden en viss poäng i respektive kategori (för mer information om kategorierna, se ovan). Betygskalan i BREEAM är: Pass, Good, Very Good, Excellent samt Outstanding. Dessa fördelas enligt följande betygsgränser: Bild 1: Betygsgränser För att erhålla det högsta betyget outstanding krävs, utöver kravet på minst 85 procent de totala poängen samt uppnådda minikrav uppnås, att en fallstudie över projektet upprättas samt att samtliga materialval redovisas. Vidare måste även en In use Certification of Performance erhållas senast tre år efter att outstanding-betyget tilldelats byggnaden. Fullföljs inte dessa extra krav, sänks byggnadens omdöme från outstanding till excellent. 13

- Viktningen av poängen Varje kategoris poäng viktas beroende på vad som bedöms. För BREEAM Offices har den följande utseende: Bild 2: Viktning av kategorier - BREEAMs minimikrav För varje betygssteg finns särskilda minimikrav, som måste uppfyllas för att byggnaden skall kunna erhålla ett visst betyg. För BREEAM Offices finns följande minimikrav för respektive betyg: Bild 3: BREEAMs Minimikrav 14

- BREEAMs innovationspoäng Meningen med innovationspoäng är att uppmuntra byggherrar, arkitekter etcetera att utforma nya, mer mijöeffektiva, byggnadslösningar. Till skillnad från övriga kategorier viktas inte innovationspoängen, utan för varje poäng som erhålls adderas en procentenhet till den tidigare viktade poängsumman. På detta sätt vill BREEAM skapa incitament för nya byggtekniska lösningar, vilket gynnar hela fastighetsbranschen. Se mer information i bilaga (BREEAM 2008, s.27). Poängberäkning Byggnaden bedöms utifrån de nio kategorierna som nämnts ovan, och belönas i varje kategori med en viss poäng. Denna beräknas sedan om till en procentsats med antalet möjliga poäng i respektive kategori som bas. Därefter viktas poängen byggnaden erhållit i respektive kategori, för att sedan summeras ihop. Därefter adderas eventuella innovationspoäng och sedan kontrolleras om byggnad når upp till de minimikrav som ställs för respektive betygssteg. Se exempel nedan (BREEAM 2008, s.29). Bild 4: Exempel på poängberäkning 15

2.1.3 Green Star rating system Green Star rating system har utvecklats för den australiensiska marknaden och är det system som Green Building Council of Australia (cit GBCA) använder för att bedöma byggnaders miljöeffektivitet. Green Star baseras på BREEAM samt LEED och kom ut på marknaden 2003 (GBCA 2008, "introduction"). Med Green Star vill GBCA skapa en enhetlig definition av en grön byggnad samt verktyg för att kunna bedöma denna. Vidare vill GBCA främja en integrerade designlösningar för hela byggnaden, identifiera byggnaders livscykelpåverkan samt öka medvetandegraden på marknaden om fördelarna med gröna byggnader. Utöver dessa mål vill även GBCA belöna ledande fastighetsaktörer inom miljöområdet samt reducera byggnaders negativa påverkan på miljön (verktyg Office design). GBCAs definition på en Green Star byggnad är: En byggnad som genom sitt utförande, konstruktion och användande kraftigt reducerar eller eliminerar byggnadens negativa påverkan på miljön samt på dess användare (Bowman & Wills 2008, s.9). Eftersom byggnader har många olika användningsområden har GBCA utvecklat ett flertal verktyg för att kunna bedöma dessa på ett rättvisande sätt. Vilka verktyg som tas fram beror främst på vilken typ av verktyg som efterfrågas av fastighetsmarknaden. I dagsläget finns följande verktyg: - Green Star Retail Centre v1 - Green Star Education v1 - Green Star Office Design v3 - Green Star Office As Built v3 - Green Star Office Design v2 - Green Star Office As Built v2 - Green Star Office Interiors v1.1 Utöver dessa verktyg finns även följande pilotversioner: - Green Star Industrial PILOT - Green Star Multi Unit Residential PILOT - Green Star Mixed Use PILOT - Green Star Healthcare PILOT - Green Star Office Existing Building EXTENDED PILOT (GBCA 2008b) Skälet till att Australien valde att utveckla ett eget system, istället för att exempelvis använda det amerikanska LEED-systemet, berodde främst på att LEED inte var tillräckligt flexibelt. Vidare ansågs att ett nationellt framtaget system skulle få en större acceptans på den australiensiska fastighetsmarknaden. Ett exempel på LEED-systemets statiska uppbyggnad är att det belönar byggnader som har fönster i de delar som vetter söderut, med detta är inte fördelaktigt för byggnader som är belägna på södra halvklotet. Vidare är det mer fördelaktigt inom LEED-systemet att premiera energisparande åtgärder än vattensparande åtgärder, vilket ger en skev bedömning i ett land som Australien där det 16

råder stor vattenbrist. Utöver detta baseras LEED på amerikanska standarder och lagar, vilka inte överensstämmer med de australiensiska motsvarigheterna (Bondareva, 2005, s.72). Green Star har tagits emot väl av den australiensiska marknaden, där 50 byggnader certifierats fram till februari 2008 (Saunders 2008, s. 10), och har även implementerats i Nya Zeeland och Sydafrika. I implementeringsarbetet har GBCA haft en aktiv roll i att assistera de nationella GBC i respektive land att utveckla lokalt anpassade versioner av Green Starsystemet. Idag arbetar GBCA aktivt för att sprida Green Star-systemet och bistår i detta arbete med assistans när lokala anpassningar av systemen skall göras. Kategorier En byggnad bedöms med utgångspunkt ifrån nio olika kategorier, vilka alla anses ha en inverkan på miljön respektive inomhusmiljön. Dessa kategorier är: - Energianvändning I denna kategori bedöms byggnadens konsumtion av energi. Målet med denna kategori är att uppnå en mer energieffektiv användning av bygganden, minska utsläppen av växthusgaser samt uppmuntra konsumtion av elektricitet från förnybara källor, exempelvis vindkraft. Beroende på byggnadens geografiska läge tillåts ett maximalt värde för koldioxidutsläpp. - Utsläpp Här utvärderas hur byggnadens utsläpp påverkar närmiljön och atmosfären. Till utsläppen räknas medier som exempelvis ozon, avloppsvatten samt störande ljus. - Transporter Här analyserar den befintliga infrastrukturen i byggnadens närområde, där kollektiva lösningar förespråkas. Förutom närhet till kollektivtrafik undersöks tillgång till cykelparkeringar och omklädningsrum. - Material Denna kategori analyserar den materialtillgång som krävs för uppförandet av byggnaden samt i vilken grad återanvänt material använts i byggnadsprocessen. Utöver detta utvärderas vad för material som används i byggprocessen. Målet är att projektet skall använda återanvänt material, minimera användande av PVC samt uppförande av konstruktioner som enkelt kan förändras. - Vattenutnyttjande Utformningen av de sanitära systemen bedöms i denna kategori, där målet är att minska byggnadens vattenförbrukning. Utöver detta premieras användandet av alternativa vattenkällor, exempelvis regnvatten. - Markanvändning och ekologisk påverkan Här undersöks byggnadens påverkan på dess närområde. Det innebär att marken på vilken byggnaden är uppförd på utvärderas samt hur byggnaden påverkar det lokala ekosystemet. Systemet premierar byggnader som uppförs på redan bebygg mark, 17

alternativt mark som sanerats. Utöver detta bedöms åtgärder vars syfte är att minimera byggnadens negativa påverkan på det lokala ekosystemet. - Inomhusklimat I denna kategori utvärderas byggnadens inomhuskvalité, vilket bland annat behandlar luftkvalité och ljussättning. - Management Här analyseras hur de principer som finns för en hållbar utveckling konkretiseras inom områden som exempelvis design, utförande samt konstruktion. - Innovation I denna kategori undersöks om projektet exempelvis innefattar någon byggteknisk innovation som kan användas för att reducera byggnaders negativa påverkan på miljön. Vidare undersöks om byggnadens utförande reducerar en miljöfaktor som inte behandlats i Green Star-systemet. Till skillnad från övriga kategorier viktas inte denna kategori (GBCA 2008c). Poängberäkning Ett projekts slutgiltiga poäng baseras på hur väl byggnaden uppfyller de krav som ställs i respektive kategori. Beräkningen i respektive kategori beräknas som en procentsats med totalt antal möjliga poäng som bas: Kategoripoäng = (Antalet poäng projektet erhållet/maximalt antal poäng projektet kan erhålla)*100 % Exempel: Erhåller ett projekt åtta av totalt elva poäng i kategorin Transport blir poängen för den kategorin följande: (8/11)*100 % = 72,7 % För den slutgiltiga bedömningen av en byggnad viktats varje kategoris poäng, med undantag för innovationspoängen. Viktningen utformning baseras på en rad faktorer, exempelvis OECD:s rapport om hållbara byggnader, Australiens Greenhouse Office samt geografisk/regional variation. Den viktade kategoribedömningen tas fram enligt följande formel: Viktad kategoripoäng = Kategoripoäng(%)*Viktfaktor(%)/100 Exempel (med utgångspunkt från ovanstående exempel): Viktas transportkategorin med 10 procent innebär det att den viktade kategoripoängen blir: 72,7 % *10 % /100 = 7,3 (GBCA 2008c) I det slutgiltiga steget summeras projektets erhållna viktade poäng ihop till ett slutresultat. Den maximala poängen för de åtta viktade kategorierna är 100, vilken utgör basen för bedömningen, och utöver dessa kan fem innovationspoäng erhållas. I teorin kan alltså ett 18

projekt erhålla 105 poäng, alltså mer än 100 procent. Detta är emellertid väldigt svårt i praktiken. (Saunders 2008, s. 29) Green Star rating system har sex olika betygsteg, från en stjärna till sex stjärnor. Betygsskalan är följande: 10 19 poäng ger en stjärna 20 29 poäng ger två stjärnor 30 44 poäng ger tre stjärnor 45 59 poäng ger fyra stjärnor och certifikatet Best Practice 60 74 poäng ger fem stjärnor och certifikatet Australian Excellence 75 100 poäng ger sex stjärnor och certifikatet World Leadership För att byggnaden skall bli certifierad krävs alltså att minst 45 poäng erhålls, vilket motsvarar fyra stjärnor, samt att vissa tvingade krav är uppfyllda (se bilaga 3) (Saunders 2008, s. 29). I pilotversionen av Office Existing Building kan emellertid byggnaden erhålla certifikat i den lägre betygsskalan, enligt följande: en stjärna gav certifikatet Minimum Practice, två stjärnor gav certifikatet Average Practice och tre stjärnor gav certifikatet Good Practice (GBCA 2008f). 2.1.4 Miljöklassad byggnad (ByggaBo-Dialogen) Miljövårdsberedning fick 1998 i uppdrag att utreda samt föreslå nya sätt att, tillsammans med näringslivet, främja arbetet för en mer hållbar samhällsutveckling. Detta resulterade bland annat i ByggaBo-Dialogen, vars syfte är att åstadkomma en mer hållbar bygg- och fastighetssektor. Tillsammans med Miljövårdsberedning arbetade 20 företag inom bygg- och fastighetssektorn samt tre kommuner fram en vision för år 2025. Denna vision sammanfattas med sju stycken mål, varav ett av dessa är att införa ett klassningssystem för byggnader (se bilaga 4 ). De områden som främst prioriteras är: - Sund inomhusmiljö - Effektiv energianvändning - Effektiv resursanvändning De delaktiga aktörerna samt miljöministern deklarerade år 2000 att arbetet skulle fortgå men målet att nå en överenskommelse. Den första överenskommelsen slöts 2003 mellan regeringen och 36 aktörer i bygg- och fastighetssektorn. Fram till idag har ytterligare aktörer anslutit sig till ByggBo-dialogen, medan ett antal valt att lämna samarbetet. Idag omfattar samarbetet 44 aktörer, inklusive regeringen (ByggaBo-Dialogen, 2008,s.15 & 42). Uppbyggnad ByggaBo s miljöklassningssystem har namnet Miljöklassad byggnad och är uppbyggt i fyra olika nivåer: område, aspekt, indikator samt klassningskriterier. De tre områdena som innefattas är energi, innemiljö samt kemiska ämnen. I vissa fall finns ett fjärde område, särskilda miljökrav, som tillämpas på byggnader med eget VA-system. Mätningen av 19

respektive aspekt sker med hjälp av en eller flera indikatorer. För varje indikator finns det klassningskriterier med betygsstegen GULD, SILVER, BRONS och KLASSAD. KLASSAD är lägsta betyg som innebär att byggnaden inte når upp till samhällets krav. Betyget BRONS innebär att byggnader uppnår samhällets krav, medan betygen SILVER respektive GULD innebär att byggnadens miljöprestanda överträffar samhällets krav för nya byggnader. Bild 5: ByggaBo-systemet uppbyggnad Områden De tre olika områdena innefattar följande aspekter samt medföljande indikatorer: Energi Området energi behandlar den energi byggnader använder samt det energibehov som byggnaden har: - Energianvändning baserat på köpt energi - Energibehov kalkylerat utifrån byggnadens fysiska utformning samt förekommande värmeåtervinning - Energislag, baserat på antal använda energislag Innemiljö Området innemiljö behandlar de hälsoproblem som härstammar från byggnadens innemiljö: - Ljudmiljön baserat på en bedömning alternativt en ljudklassning - Inneluftens kvalité, baserat på radonhalt, ventilation samt koncentration av kväveoxid - Termiskt klimat och dagsljus, vilka baseras transmissionsfaktor, solvärmefaktor samt dagsljus - Fukt baserat på eventuella fuktproblem - Vatten, vilken baseras på risken för förekomster utav legionella bakterier utifrån tappvarmvattnets temperatur Kemiska ämnen Detta område behandlar de kemiska ämnen som ingår i byggnaden samt dess byggnadsmaterial: - Förekomsten av farliga ämnen utifrån en inventering av byggnaden 20

- Dokumentation av byggvaror samt kemiska ämnen med hjälp av databas, loggbok etcetera - Utifrån dokumentation av utfasnings ämnen, identifiera de särskilt farliga ämnen som skall fasas ut Särskilda miljökrav Detta område skall behandla de byggnader med eget VA-system: - Små avloppsanordningar med hög reduktion av övergödande ämnen - God dricksvattenkvalité baserat på tester av tappvattnet från den egna brunnen (ByggaBo-Dialogen 2008c, s.5) Klassningsprocessen När byggnaden slutgiltiga miljöprestanda skall beräknas, genomförs denna process i tre steg. Emellertid är bara de två första stegen tvingande, medan det tredje är frivilligt. Alla resultat byggnaden erhåller bedöms enligt ovannämnda betygsskala GULD, SILVER, BRONS samt KLASSAD. 1. Från indikator till aspekter I detta första steg följs principen sämst betyg avgör. Exempel på miljöklassning av aspekt: Termiskt klimat Aspekt Indikator Miljöklass Klass för Termiskt klimat Termiskt klimat Termiskt klimat vinter SILVER Termiskt klimat sommar BRONS BRONS 2. Från aspekter till områden Då områden, som utgörs av ett flertal aspekter, skall bedömas sker detta genom en sammanslagning av dessa. Området erhåller det som överensstämmer med vad det betyg majoriteten av aspekterna erhållit tidigare. Exempel: Har två av klasserna i innemiljö betyg GULD men de tre övriga (mer än hälften) betyg BRONS erhåller området ett betyg BRONS. Aspekt Indikator Miljöklass Klass för Termiskt klimat Innemiljö Ljudmiljö GULD Luftkvalitet BRONS BRONS Termiskt klimat BRONS Dagsljus BRONS Fukt BRONS Legionella SILVER 21

3. Från områden till övergripande klassning för byggnaden (frivilligt steg) I detta steg används principen om att sämst betyg avgör, det vill säga samma som i steg ett (ByggaBo-Dialogen 2008c, s.6). Exempel: Då Innermiljön bara erhållit betyget BRONS kan inte byggnaden erhålla ett högre betyg än BRONS Område Miljöklass Miljöklassning för byggnaden Energi SILVER Innemiljö BRONS BRONS Material och kemikalier SILVER Ytterligare information Inom ByggaBo-Dialogens miljöklassningssystem (Miljöklassad byggnad) används bara ett verktyg för att bedöma alla typer av byggnader. Emellertid ställs i vissa fall varierande krav på olika typer av byggnader när dessa skall bedömas (Villa, kontors- respektive bostadshus) (ByggaBo-Dialogen 2008d). Vidare finns ingen möjlighet att klassa byggnaden i dess projekteringsfas, utan byggnaden skall ha varit stående i minst ett år före det att klassning kan genomföras. Dock finns det möjlighet för fastighetsutvecklare att i projekteringsstadiet använda sig av ByggaBo-Dialogens riktlinjer vid projektering av byggnaden, för att kunna försäkra sig om att byggnaden uppnår en viss klass. Miljöklassad byggnad inriktar sig bara på själva byggnaden och utelämnar därför exempelvis faktorer som tidigare markanvändning, transportmöjligheter till och från byggnaden, vattenanvändning etcetera, alltså faktorer som påverkas av användningen av byggnaden (ByggaBo-Dialogen, 2008c s.3). 2.1.5 EU GreenBuilding Den Europeiska kommissionen startade arbetet med GreenBuilding-programmet år 2004. Programmets mål att är att på frivillig väg uppmuntra aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden i EU att förbättra sina byggnaders energieffektivitet samt öka användandet av förnyelsebara energikällor. Under pilotfasen av projektet, mellan åren 2005-2006, etablerades nationella kontor för att bistå organisationer som var delaktiga i projektet. I Sverige är det fastighetsägarna som sköter all administration gällande GreenBuilding-projektet. Till en början anslöt sig tio länder (Finland, Frankrike, Grekland, Italien, Portugal, Slovenien, Sverige, Tyskland och Österrike) men år 2007 hade ytterligare två länder anslutit sig till projektet, nämligen Belgien och EUkandidaten Kroatien (EU-GreenBuilding 2009) Processen Ett företag som ansöker om att bli GreenBuilding Partner kan själv bestämma omfattningen av denna, där certifiering kan göras på allt ifrån enskild byggnaden till företagets hela fastighetsbestånd. Byggnaden som skall certifieras kan antingen vara befintlig byggnad, som 22

renoverats inom de senaste fem åren, eller nybyggnation. Att bli GreenBuilding Partner är kostnadsfritt. Det finns två nivåer för deltagande i GreenBuilding programmet: - Företagsnivå (äger fler än tio byggnader i Europa) Om över 30 procent av företagets fastighetsbestånd i Europa skall inventeras och ingå i den efterföljande åtgärdsplanen. - Fastighetsnivå Om företaget väljer att låta enstaka eller ett fåtal byggnader ingå inventeringen samt efterföljande åtgärdsplan. Det är emellertid möjligt att vid ett senare tillfälle inventera samt genomföra åtgärder på fler av sina byggnader för att på detta sätt övergå från fastighetsnivå till företagsnivå (Fastighetsägarna 2009). Riktlinjer för att bli certifierad enligt GreenBuilding är att byggnadens energianvändning efter renovering skall ha minskat med 25 procent, i jämförelse med energiförbrukningen före renoveringen. Saknas sådan data skall byggnaden efter renovering ha en energiförbrukning som är lägre än 25 procent i jämförelse med de krav som ställs i Boverkets byggregler (cit BBR). För nybyggnationer skall byggnaden ha en energiförbrukning som är 25 procent lägre än de krav som ställs i BBR (Fastighetsägarna 2009a, s. 6). Byggnader som sänker sin energianvändning ytterligare, 30 procent för befintliga eller renoverade byggnader respektive 50 procent för nybyggnationer, erhåller ett GreenBuilding plakat som kan sättas upp på byggnadens fasad (Fastighetsägarna 2009a, s.22). 2.2. Jämförelse mellan systemen Jag kommer att börja med att jämföra det tre internationella miljöklassningssystemen LEED, BREEAM och Green Star mot varandra. Därefter kommer jag att jämföra dessa tre mot vårt svenska miljöklassningssystem inom ByggaBo-Dialogen. Skälet till detta förfaringssätt är att de tre internationella miljöklassningssystemen är mer lika i sitt utförande och ByggaBo- Dialogens miljöklassningssystem skiljer sig relativt mycket utifrån dessa, då det ej tar byggnadens användning i beaktande. EU GreenBuilding kommer inte att tas upp i denna del, då det endast bedömer en byggnads energiprestanda. Därför blir en jämförelse mellan övriga system och EU GreenBuilding bli tämligen intetsägande. En faktor för vilken hänsyn måste tas vid jämförelse mellan de olika miljöklassningssystemen är att USA, Australien respektive Storbritannien har olika byggstandarder/lagar. Då ett system skall användas utanför dess ursprungsland, kan det medföra att vissa krav enkelt kan uppfyllas bara genom att följa det landets lagstiftning/standard. Målet med samtliga miljöklassningssystem är emellertid att ställa hårdare krav än gällande lagstiftningen, vilket resulterar i en skevhet när ett system används för att bedöma byggnaders miljöprestanda i olika länder. Andra problem som uppkommer är exempelvis hur olika länders definierar miljöbil samt att tekniska lösningar måste vara godkända enligt ursprungslandets 23

standarder, vilket kan medföra ett kostnadsmässigt samt byråkratiskt hinder, då dessa inte stämmer överens med svensk byggstandard (Öhrling 2009, s.65). I dagsläget är transparensen mellan de olika internationella systemen låg, vilket innebär att det är svårt att jämföra deras resultat med varandra. Skälet till detta beror bland annat på de olika systemen behandlar olika frågor, då de baseras på olika bygg- och miljölagstiftning och normer. Utöver detta skiljer sig amerikansk standard, som LEED baseras på, från internationell standard (Öhrling 2009, s.65). Vidare blir transparensen låg då de olika systemen behandlar samma miljöfråga i olika kategorier, exempelvis behandlar Green Star legionella-frågan i kategorin Emissions, medan BREEAM och Miljöklassad byggnad behandlar frågan i kategorierna Health and Wellbeing respektive innemiljö. I LEEDsystemet behandlas inte legionella-problematiken över huvudtaget. Bland de tre internationella systemen är Green Star och BREEAM slående lika varandra, både gällande antal kategorier, viktning av dessa med mera. Detta är dock inte förvånande då BRE var involverade i utvecklingen av Green Star (Saunders 2008, s.27). Naturligtvis finns det skillnader mellan systemen, då de är tänkta att bedöma byggnader i länder med vitt skilda klimatförutsättningar, exempelvis medför bristen på vatten i Australien att denna faktor värderas högt. I och med utvecklingen av Green Stars verktyg har dock influenser tagits ifrån amerikanska LEED (Saunders 2008, s.27). En av de största skillnaderna mellan LEED och BREEAM/Green Star är att det i det förstnämnda systemet inte sker någon viktning av de olika kategorierna när slutresultatet skall beräknas. I LEED har istället poängen delats upp i förhållande till hur stor miljöbelastning kategorin utgör. Utmärkande för samtliga tre system är att de blivit det dominerande systemet för bedömning av byggnaders miljöprestanda i sina respektive hemländer. Skälen till detta är troligtvis att systemen utvecklats i samråd med ländernas respektive fastighetsbranscher, vilket utmynnat i produkter som efterfrågats av aktörerna. Ytterligare ett skäl till dess popularitet är att en tredje oberoende part är involverad i klassningsprocessen, vilket medför en trygghet i att allt gått rätt till. Dessutom förvaltas respektive system av en organisation med stort inflytande på ländernas respektive fastighetsbranscher. Som tidigare nämnts uppkommer svårigheter när en byggnads miljöpåverkan skall bedömas med ett system utanför dess ursprungsland. Ett försök gjordes dock av Thomas Saunders (2008), som genomförde följande test: Vilket BREEAM-certifikat erhåller en brittisk byggnad som byggts för att möta kraven från LEED respektive Green Star? Även det motsatta förhållandet undersöktes, det vill säga om en byggnad byggdes enligt BREEAMs krav, vilket betyg skulle den erhålla i LEED respektive Green Star? Test nummer ett visade att byggnader som byggts enligt kraven i LEED respektive Green Star erhöll ett lägre BREEAM betyg. Det omvända fallet, test nummer två, visade att en byggnad som byggts enligt BREEAMs krav erhöll högre LEED respektive Green Star betyg. Resultatet från det andra testet visas i tabellen nedan. Emellertid skall det poängteras att testerna utfördes med de äldre versionerna av systemen. Dessutom visar testet även det som framhölls tidigare, nämligen att använda ett system utanför dess ursprungsland kan leda till missvisande resultat. 24

Bild 7: Jämförelse BREEAM/LEED/Green Star I Sverige har vi utvecklat verktyget Miljöklassad byggnad för att bedöma byggnaders miljöpåverkan, inom samarbetet ByggaBo-Dialogen. En av de största skillnaderna mellan de tre internationella systemen och ByggaBo-Dialogens verktyg är att den sistnämnda ej bedömer hur användandet av byggnaden påverkar miljön. Skälet till detta är att systemet skall vara enkelt och transparent, vilket även medfört att det ej är krav på någon tredjepartsgranskning, till skillnad från de tre internationella systemen. Avsaknaden av en tredjepartsgranskning har kritiserats då detta enligt kritikerna kan resulterar i lägre trovärdighet för systemet. De främsta kritikerna finns inom de potentiella incitamentsgivarena: banker, försäkringsbolag samt stat/kommun. Ytterligare en skillnad är att Miljöklassad byggnad godkänner byggnader som är bygga enligt rådande lagstiftning, det vill säga inte går längre än lagen kräver (dessa erhåller betyget BRONS), medan de internationella systemen bara godkänner byggnader som har högre miljöambitioner än rådande miljölagstiftning (Öhrling 2009). I likhet med LEED kan ej någon klassning genomföras under projekteringsfasen av byggnaden, utan tidigast ett år efter att byggnaden uppförts kan en klassning erhållas. Detta beror bland annat på att byggnadens system efter denna tidsperiod anses intrimmande. Dock poängterar ByggaBo-Dialogen att verktyget kan användas som projekteringsmall för att uppnå ett visst betyg, vilket Jernhusen i dagsläget gör i Kungsbrohuset. Situationen i Sverige I Sverige finns i dagsläget ett stort antal system för att bedöma en byggnads miljöpåverkan, hela 37 stycken har identifierats (Sundkvist et al, 2006, s.36). Utöver mängden system har de oftast bara bedömt en eller ett fåtal aspekter hos byggnaden, exempelvis innemiljön, vilket gjort att systemen inte haft en helhetssyn på en byggnads miljöpåverkan. Vidare finns det miljömärkningar för verksamheten i en byggnad, exempelvis Svanenmärkning, vilket innebär att verksamhetens miljöpåverkan bedöms och inte själv byggnaden. Allt detta har skapat en förvirring på den svenska fastighetsmarknaden, vilket bidragit till svårigheter att kommunicera byggnaders miljöprestanda på den svenska fastighetsmarknaden. 25

I ett försök att skapa ett enhetligt miljöklassningssystem för den svenska fastighetsmarknaden har det skapats ett miljöklassningssystem inom samarbetsorganisationen ByggaBo-Dialogen, Miljöklassad byggnad. Detta system har testats under hösten 2008 och utvärderades under våren 2009. Emellertid efterfrågar många aktörer ett internationellt system, för att enklare kunna marknadsföra sina projekt mot internationella aktörer. Exempelvis har Vasakronan valt att LEED-certifiera en byggnad (Vasagatan 7), vilken även kommer att certifieras med EU GreenBuilding samt Miljöklassad byggnad (ByggaBo-Dialogens verktyg). Att svenska byggnader ofta erhåller bra betyg i dessa system, främst beroende på hög energieffektivitet, är ju väldigt positivt i marknadsföringssyfte (Öhrling 2009). Förutom Vasakronan har även Skanska valt att använda LEED för att certifiera sina framtida projekt, både kommersiella och bostäder (Fastighetssverige 2009). Vidare har även Citycon valt att använda LEED för att certifiera sitt köpcentrumprojekt i Liljeholmen, bland annat för att erhålla finansiering från Nordiska Investeringsbanken (Fastighetssverige 2009a). NCC Property Development har istället valt att använda det brittiska BREEAM för att certifiera sina projekt. I dagsläget finns en arbetsgrupp som arbetar med att, i samarbete med BRE, utveckla en nordisk version av BREEAM. Under våren 2009 har även de första stegen tagits för att etablera ett svenskt Green Building Council (Sweden Green Building Council), då en Core founding group etablerats. I dagsläget har Sweden GBC inte valt vilket system som det skall använda för att bedöma byggnaders miljöprestanda, men säger att de vill ta fram en internationellt gångbar standard för miljöklassning av byggnader (SEB 2009). En trolig utveckling för den svenska marknaden är att de mindre aktörerna, som främst har inhemska kunder, kommer att använda sig av Miljöklassad byggnad, medan företag som vill marknadsföra sina byggnader för internationella investerare och hyresgäster troligen kommer att använda de skandinaviska versionerna av LEED respektive BREEAM, alternativt de amerikanska och brittiska versionen. Ytterligare en utveckling är att flera aktörer följer Vasakronans exempel och certifierar sina byggnader med flera olika system. Emellertid kommer även incitamentsgivares som stat, kommuner, banker, försäkringsbolag etcetera att ha en inverkan på vilket system som blir det dominerande, vilket exempelvis påverkade Citycon val av LEED. Med stor sannolikhet kommer Sweden GBC under överskådlig tid att godkänna flera system för att bedöma en byggnads miljöprestanda, då den svenska marknaden med stor sannolikhet kommer att förbli diversifierad. 2.3. Analys av miljöklassningssystemen Från att ha varit i periferin har miljöklassningssystemen fått ett stort genomslag i och med den rådande klimatdebatten. Utöver de system som har behandlats i detta arbete finns en uppsjö av nationella system spridda över diverse länder. De tre internationella system som beskrivs i denna förstudie har fått den största internationella spridningen, vilket gett dem den störst uppmärksamhet i internationell press. Då systemens ursprungsländer har 26

många kapitalstarka aktörer resulterar det i att dess märkningar efterfrågas på den internationella marknaden, vilket ökar dess spridning samt benägenheten för byggherrar att certifiera sina projekt med dessa system. Denna utveckling skulle accelerera om exempelvis gröna fonder blev mer kapitalstarka och i och med det ta större marknadsandelar. Fördelar med att fler använder samma system, fast med lokala anpassningar, är att det blir lättare för investerare och hyresgäster att jämföra olika byggnaders miljöpåverkan. Emellertid är det viktigt att arbetet med att öka transparensen mellan systemen, för att enklare kunna jämföra systemens respektive certifikat mot varandra. För att öka transparensen mellan LEED, BREEAM och Green Star har ett samförståndsavtal tecknats mellan de ansvariga organisationerna, vilket innebär att en gemensam bedömningsmetod gällande koldioxidutsläpp skall arbetas fram (Kenneth 2009). Vissa menar emellertid att spridningen av de internationella systemen, trots lokala anpassningar, ändå innebär att ursprungslandets normer sprids, vilket inte alltid är en fördel i detta avseende. Professor Ray Cole betonade under årets ERES-konferens att aktörer på den internationella fastighetsmarknaden måste undersöka de tänkte investeringsländernas skattesystem, hyreslagstiftning etcetera. Att då även undersöka ett nationellt miljöklassningssystem kan i det sammanhanget inte inneböra allt för mycket extra arbete. Cole menade att ett lokalt framtaget system alltid kommer att vara det som är bäst anpassat till lokala förutsättningar, oberoende hur väl ett internationellt system anpassas. Emellertid menar andra att internationella standarder resulterar att ökad rörlighet för gröna fastighetsinvesteringar, vilket medför att dessa byggnader får en starkare marknadsposition. Detta resulterar i slutändan till en grönare global fastighetsmarknad. Utöver detta menar förespråkare att ökad transparens mellan miljöklassningssystemen bidrar till att dessa i större utsträckning utvecklas. Dock poängterar författarna att varje nations unika egenskaper måste beaktas, trots en standardisering av klassningssystemen. Vidare framhåller författarna att det i framtiden kan bli vanligare att en byggnad certifieras med flera olika system, vilket bland annat Vasakronan valt att göra gällande fastigheten Vasagatan 7 (se ovan) (Reed et al, 2009). På ERES-konferensen framhöll vidare professor Cole att miljöfaktorerna alltid måste vara det centrala i ett miljöklassningssystem, med vilket han menade att sociala och ekonomiska frågor inte skall inkluderas. Det råder dock delade meningar om detta, exempelvis behandlar det tyska miljöklassningssystemet DGNB de sociala och ekonomiska aspekterna. En faktor som på senare tid börjat uppmärksammas är att även driften av gröna byggnader måste behandlas. En byggnads miljöprestanda beror till stor del på verksamheten som bedrivs och vad den gör för att reducera sin miljöbelastning. En grön byggnads specifika egenskaper måste brukas på korrekt sätt, annars reduceras den gröna byggnadens miljöprestanda. Exempelvis används i Australien systemet NABERS för att bedöma driften av kontorsbyggnaders vattenanvändning, energiförbrukning, avfallshantering samt inomhusklimat (NABERS 2009). Det finns emellertid viss kritik mot miljöklassningsystemen, vilket bland annat uttrycks i artikeln LEED is broken, let s fix it, skriven av Auden Schendler och Randy Udall. Författarna pekar exempelvis ute ett systemfel, nämligen att en LEED-certifiering marknadsvärde sjunker 27

med antalet certifieringar. Detta kan motverka certifikatets syfte, nämligen att skapa en mer hållbara byggsektor. Denna kritik kan troligtvis appliceras på övriga miljöklassningssytem, och de låga antalet certifierade byggnader ger i viss mån författarna rätt i denna kritik (exempelvis har bara 2,476 byggnader certifierats med LEED sedan systemet lanserades i slutet av 90-talet. Ytterligare exempel är Green Star systemet, som i mars 2008 endast certifierat 50 byggnader från starten 2003). Författarna är även kritiska mot marknadsföringen av gröna byggnader, inklusive LEED-certifieringen, där de menar att de positiva effekterna överdrivs medan kostnaderna förringas. Gällande de ekonomiska fördelarna med gröna byggnader menar författarna att dessa ofta är svåra att kvantifiera, exempelvis högre produktivitet och lägre sjukfrånvaro, samt att dessa vinster ofta visar sig över en längre tidsperiod, medan de extra kostnaderna som grönt byggande, samt eventuell certifiering, medför blir de som belastar byggprojektets budget. Författarna menar att extrakostnaden för certifiering kan motverka gröna installationer, då dessa måste ratas för att projektets budget även måste täcka certifieringskostnaderna. Det har även resulterat i situationer då byggherrar valt att ej certifiera sina byggnader, för att istället satsa på fler gröna installationer. Ytterligare kritik som lyfts fram är att själva certifieringsprocessen är väldigt stelbent och byråkratiskt, vilket medför extrakostnader samt är tidskrävande. Det medför att byggherrar hoppar av certifieringsprocessen, då de anser att det helt enkelt inte är mödan värt. Författarna menar att processen måste bli smidigare, exempelvis genom att de certifierarna får större befogenheter att godkänna poäng samt att de olika verktygen i säg borde förenklas, istället för dagens system med en uppsjö av verktyg. Utöver detta framhåller författarna att miljöklassningssystemen måste utformas på ett sätt som motverkar risken att byggherrar bara fokuserar på att erhålla de enklaste poängen, istället för att fokusera på att bygga grönt. Detta kan främst motverkas genom att öka de minimikrav som ställs, samt att viktningen justeras till fördel för de åtgärder som medför en större miljövinst. Som exempel på en skevhet i tidigare version av LEED visar följande citat: We received one point for spending an extra 1,300,000 USD extra on a heat recovery system that will save about 500,000 USD in energy costs per year. We also got one point for installing a 395 USD bike rack. This must be corrected.. 28

3. Hur ser fastighetsmarknadens aktörer på Gröna Byggnader i dag? 3.1 Hyresgäster Beroende på företagens affärsområde, målsättning samt marknadsföring kan gröna byggnader vara ett mer attraktivt alternativ för olika företag. Eichholtz et al (2009) visade att det fanns vissa typer av företag som var mer benägna att etablera sina kontor i gröna byggnader i jämförelse med andra. Förklaringen till detta kunde bland annat bero på företagets affärsområde eller marknadsföringsstrategi. Författarna lyfter bland annat fram att lägre drift- och underhållskostnader kan vara ett ekonomiskt incitament för hyresgäster att välja gröna byggnader, om hyresgäster betalar dessa. Dessutom kan etableringen i en grön byggnad ses som slags försäkring mot framtida ökade miljökrav, vilka kan innebära kostsamma förändringar av byggnaden. Då gröna byggnader klarar hårdare miljökrav än lagen kräver, innebär det att dessa inte kommer att behöva förändras när samhällets miljökrav ökar. Detta medför en lägre risk för hyresgästen, om denna står för sina egna driftoch underhållskostnader. Utöver detta menar författarna att hyra lokaler i gröna fastigheter kan förbättra hyresgästens varumärke, då det visar att företaget inte bara har en miljö policy på pappret, utan verkligen aktivt arbetar för en bättre miljö. Förbättrat varumärke medför bland annat att konsumenter blir mer positivt inställda till företaget samt att företaget får lättare att attrahera och behålla kompetent personal. Att gröna byggnader har ett bättre inomhusklimat medför att dessa föredras av företag vars största tillgång är deras anställda, vilka då kan arbeta mer effektivt. Eichholtz et al (2009) pekar på tidigare forskning vilken ger indikationer på att det finns ett samband mellan hur bra företagets anställda mår och hur väl företaget presterar resultatmässigt. Kok et al diskuterar även andra skäl till att företag väljer att hyra grönt. Exempelvis kan företag vars affärsområde utgör en miljökänslig eller oetisk verksamhet, exempelvis oljebolag, vara mer benägna att sitta i gröna lokaler, för att på ett neutralt sätt motverka den negativa synen på företagets miljöpåverkan. Detta är ett bättre sätt att visa sitt CSR än att investera i själva åkomman som industrin åstadkommer, till exempel att ett tobaksbolag donerar pengar till en lungcancerfond, vilket istället kan få en motsatt effekt (Eichholtz et al, 2009, s. 9). Vidare finns det företag som väljer gröna lokaler bara för att det är det rätta att göra. Dessa utgörs främst av myndigheter eller icke-vinstdrivande organisationer, vilka har andra prioriteringar än rent ekonomiska. Det kan vara ett sätt att locka kompetent personal samt vara i linje med organisationens/myndighetens verksamhetsområde, exempelvis miljöverket, WWF etcetera (Eichholtz et al, 2009, s. 11). Eichholtz et al (2009) visar i sin undersökning på den amerikanska hyresmarknaden att företag inom juridik- och banksektorn, vars främsta resurser är deras anställda samt ofta kräver stora kontorsytor, i större utsträckning satt i gröna kontorslokaler. Dessa företag är även i behov av att behålla sin personal vilket medför att företagen vill lokalisera sig i bra lokaler, samt ha en tydliga CSR-policy. De bolag som hyra stora gröna kontorsytor var 29

bland annat ABN AMRO, Bank of America samt Adobe Systems. Andra stora hyresgäster av gröna kontorslokaler var bolag inom gruv- samt oljeindustrin, vars affärsområden har en negativ inverkan på miljön. De största hyresgästerna av gröna kontorsytor var bland annat Shell och Chevron. Vidare visade Eichholtz et al (2009) i sin analys att även statliga myndigheter utgjorde en av de stora hyresgästerna av gröna kontorsytor. I denna kategori var Hälsodepartementet samt Human Sciences and Environmental Protection Agency stora hyresgäster av gröna kontorslokaler. Under sommar/hösten 2008 genomfördes en undersökning som analyserade kommersiella hyresgästers miljökrav vid val av ny lokal. Studien bedrevs i Stockholmsregionen, men dess resultat överensstämmer troligtvis med övriga hyresmarknader i storstadsregionerna. Arbetet visade att hyresgästernas miljömedvetenhet hade ökat, men att det fanns stora skillnader mellan vad olika hyresgäster ställde för miljökrav på sina lokaler. Företag som var verksamma i branscher inom energi- eller miljöområdet ställde högre miljökrav på sina hyresvärdar (Sandgärde & van der Schaaf, 2009). Den vanligaste orsaken till att företag valde att inte ställa några högre miljökrav berodde främst på att de inte hade de rätta kunskaperna samt saknade ekonomin som krävdes. Ett typiskt citat kommer från Sunguards miljöansvarig: Jag tror jag skulle få gehör för mina förslag, så länge det inte kostar för mycket. Vidare påpekades att det ofta uppkom diskussion om hyresvärd eller hyresgäst skulle finansiera miljöinvesteringen (Sandgärde & van der Schaaf, 2009, s. 18). I Sverige ingår ofta värme och kyla i hyran, vilket innebär att det saknas incitament från hyresgästens sida att minska sin konsumtion. El brukar dock vanligtvis ej ingå i hyran, utan betalas direkt av hyresgästen. Ett träffande citat för att incitament saknas gavs av Håkan Wersell, Söderberg och Partner: Vi har inte något incitament att jobba med någon energibesparing, el ingår i hyran, det ligger i hyresvärdens intresse att minska förbrukningen (Sandgärde & van der Schaaf, 2009, s. 31) Många företag tror att en miljövänlig lokal ger ett positivt intryck bland allmänheten, goodwill, men att detta även påverkas av företagets verksamhetsområde. Eichholtz et al (2009) kunde i sin studie visa att företag vars verksamhet ansågs vara oetisk (oljeindustri, tobaksindustri etcetera) hade större benägenhet att hyra gröna lokaler. Svenska Preem menar dock att det kan vara svårt att använda en grön lokal i sin markandsföring, vilket följande citat visar: I vår situation är det så att lokalen utgör en otroligt liten del av vår miljöpåverkan, så jag tror folk skulle fnissa lite år oss om vi gjorde reklam för miljövänliga lokaler (Anm. Preem sitter idag i en EU GreenBuilding-certifierad byggnad på västra Kungsholmen) (Sandgärde & van der Schaaf, 2009, s. 80). Gällande frågan att betala en grön hyrespremie svarade 33 procent av de tillfrågade företagen att de kunde tänka sig att göra detta. Dock är det svårt att veta hur stor premie hyresgästerna är beredda att betala. En brittisk undersökning visade att cirka 60 procent av de tillfrågade företagen var villiga att betala en grön hyrespremie för lokalhyran (Stålhuvud, 2009, s. 18). Observera dock att i Storbritannien betalar hyresgästen drift- och underhållskostnaderna. Då har hyresgästerna större incitament att hyra gröna lokaler 30

eftersom det med stor sannolikhet medför lägre driftskostnader, bland annat beroende på att lokalerna är mer energieffektiva. Dock visade undersökningen att majoriteten av hyresgästerna kunde tänka sig att betala en liten premie för att hyra gröna lokaler. Dock var ingen villig att betala en avsevärt högre hyra, vilket kan vara en indikation på att kommersiella hyresgäster inte prioriterar miljöfrågan i allt för stor utsträckning. Något som också bör påpekas är att det ofta är väldigt lätt att svara ja i sådana undersökningar, men att företagen i praktiken inte följer detta. Därför blir undersökningen extra intressant, då faktiskt inget tillfrågat företag sade sig vara villig att betala en avsevärt högra hyra för gröna lokaler. Vidare visade Sandgärde & van der Schaaf (2008, s. 16) att Stockholms kommersiella hyresgäster främst prioriterar byggnadens läge, funktionalitet samt hyresnivåer. Det medför att företag, särskilt i slutskedet av en hyresförhandling, väljer bort tidigare ställda miljökrav. I dagens situation där utbudet av miljöklassade byggnader är litet i förhållande till utbudet för konventionella byggnader, kan en hyresgäst ha svårigheter att hyra gröna lokaler inom företagens preferensområde, på grund av att det helt enkelt inte finns några. Detta problem försvinner emellertid med ett ökat utbud av miljöklassade byggnader. Sandgärde & van der Schaaf (2008, s. 63) påpekar även att det är svårt för hyresgästerna att jämföra olika lokalers gröna egenskaper, då det saknas ett enhetligt miljöklassningssystem för byggnader. Detta försvårar transparens på fastighetsmarknaden, vilket medför att hyresgäster får svårare att erhålla samt jämföra information angående olika byggnaders miljöprestanda. Emellertid poängteras att energideklarationen kan ge en överblick över hur byggnaders energikonsumtion. Men då dessa bara behandlar byggnadens energianvändning, samt att åtgärdsförslagen bara riktar sig till fastighetsägarna, kommer detta troligtvis inte få en allt för stor effekt på de kommersiella hyresgästernas energibesparingar. 3.2 Transaktionskonsulterna Innan en transaktion sker på fastighetsmarknaden genomförs i stora sett undantagslöst en due dilligence, vars syfte är att undersöka fastighetens ekonomiska, tekniska samt juridiska karaktär (Fastighetsnomenklatur, 2008, s. 551). På senare tid har miljödelen i den tekniska utredningen fått större betydelse, vilket bland annat kan bero på hårdare lagstiftning som kan resultera i att en nuvarande ägare kan få sanera en tidigare ägares miljöskador, om denna inte är förmögen att själv ombesörja dessa. I dagsläget ligger fokus för miljödelen av due dilligence-processen främst på att undersöka om det finns någon så kallad miljöskuld, det vill säga miljöaspekter som har en negativ påverkan på kassaflödet, och i slutändan på köpeskillingen. Exempel på sådana är föroreningar i marken, från exempelvis tidigare användning av byggnaden samt skadliga ämnen i byggmaterial, exempelvis asbest, radon, kasein (i flytspackel) eller tungmetaller. Vidare undersöks byggnadens ventilationssystem, ljus- samt bullerinsläpp. Dessa egenskaper har en inverkan på byggnadens kvalité, vilket i slutändan påverkan hyresgästernas 31

betalningsvilja. I dagsläget verkar det vara ovanligt att byggnadens energiförbrukning undersöks i någon större skala (Stålhuvud, 2009, s. 29). På frågan om vilket miljöklassningssystem som de olika företagens konsulter hade kommit i kontakt med var det EU GreenBuilding, men majoriteten kände även till de internationella systemen BREEAM och LEED. Det som kan anses uppseendeväckande var att bara en av sju tillfrågande företagsrepresentanter kände till det svenska miljöklassningssystemet inom ByggaBo-Dialogen. En av intervjupersonerna påpekade lite syrligt att varje teknikkonsult med självaktning har ett eget miljöklassningssystem. Därmed finns det självklart väldigt många olika varianter på detta. Ytterligare en företagsrepresentant deklarerade Men det faktum att det finns så många olika system gör det väldigt svårt för investerare att verkligen jämföra fastigheter ur miljösynpunkt. Dock påpekar en intervjuperson att miljöklassningssystem är efterfrågat, speciellt bland utländska aktörer, och därför skulle användandet av ett internationellt system var mer fördelaktigt. I dagsläget kräver Nordiska investeringsbanken att byggnaden skall vara klassad enligt LEED, vilket enligt intervjupersonen är en indikation på att sådana krav kommer bli vanligare i framtiden (Stålhuvud, 2009, s. 29). På frågan om en låg energiförbrukning blivit viktigare för fastighetsinvesterare ansåg en majoritet av de tillfrågade att så var fallet, främst på grund av besparingsskäl, då dessa kostnader oftast belastar fastighetsägarens driftnetto. Emellertid menade några av de tillfrågade att miljömedvetandet hade blivit större bland fastighetsinvesterarna. Detta motstrider de tidigare svaren angående miljödelens utförande, där bara en intervjuperson nämnde att byggnadens energiförbrukning bedöms. En förklaring till detta kan vara att låg energiförbrukning i dagsläget ses som en kostnadsbesparing och att miljövinsten är något investeraren får på köpet. De intervjuade konsulterna ansåg att det i framtiden kunde uppkomma en grön premie. Dock är det viktigt att analysera vad som då ingår i hyresgästens hyra, det vill säga om driftoch underhållskostnader ingår i hyran eller ej. En förklaring som gavs var bland annat att det kan vara ett neutralt sätt att skapa godwill kring varumärket Istället för att exempelvis skänka pengar till Green Peace eller någon liknande organisation kan de dra sitt strå till stacken genom att välja en green building. Ytterligare en av de intervjuade konsulterna påpekade att Ett företag som bryr sig om miljö, brukar oftast vara välskött och seriöst på även andra punkter, och har troligtvis en högre betalningsvilja än ett företag som struntar i miljöpolicy. En premie kan alltså enlig konsulten skapas genom att gröna byggnader attraherar rätt hyresgäster, det vill säga de med bra betalningsförmåga (Stålhuvud, 2009, s. 43). Sammanfattningsvis menar samtliga intervjuade konsulter att det finns ett större miljöintresse i fastighetsbranschen, bland annat därför att det kan medföra att kostnadsbesparingar samt minskar risk för miljöskador. Hur villig en hyresgäst är att betala en grön premie beror bland annat på hur stor good will det kan tänkas ge, samt att denna på ett effektivt sätt kan förmedlas till övriga marknaden/kunder. Dock påpekar Stålberg (2009, s. 47) i sitt arbete att det idag saknas ett enhetligt system för att bedöma en byggnadens miljömässiga egenskaper i Sverige, vilket försvårar hyresgästernas förmedling av sin miljösatsning. Vidare innebär detta att transparens på marknaden försämras, då hyresgäster 32

inte på ett enkelt sätt kan jämföra olika byggnaders miljöprestanda. Dessutom påpekar Stålberg (2009) att utbudet av gröna byggnader måste öka, för att hyresgäster skall kunna göra ett mer aktivt val att välja gröna byggnader. 3.3 Fastighetsutvecklare/förvaltare Dagens fastighetsutvecklings- samt byggbolag har de senaste åren insett att beställare/investerade i allt större utsträckning efterfrågan byggnader med en hög miljöprestanda. I dagsläget har dock två av de största byggbolagen, Skanska respektive NCC, valt att använda olika miljöklassningssystem, LEED respektive BREEAM (mer om detta ovan). I ett examensarbete från KTH (Bonde & Zakrisson, 2008) undersöktes fastighetsutvecklares/förvaltares inställning till implementeringen av ett internationellt miljöklassningssystem. De företag som var producerade/förvaltade kommersiella byggnader var mer positiva till detta, i jämförelse med de företags som producerade/förvaltade bostadsbyggnader. Troligtvis beror detta på att den kommersiella sektorn har en större andel internationella hyresgäster och att använda ett internationellt miljöklassningssystem skulle då förenkla kommunikationen av byggnadens miljöprestanda mot dessa. Ytterligare en faktor kan vara att kontors/lokalbolagen har större kännedom om de internationella systemen, vilket gör dem positiva. Bland bostadsföretagen har miljöklassningssystemen inte fått lika stort genomslag, antagligen beroende på liten efterfrågan på marknaden. På frågan om Sverige borde ha ett enhetligt miljöklassningssystem, eller använda oss av flera olika system, ansåg majoriteten av bostads- och kommersiella bolagen att vi borde använda oss av ett system. Dock fanns det en större osäkerhet hos bostadsföretagen, vilket kan bero på att de inte besitter samma kunskaper som kontorsbolagen. De bolag som förespråkade att flera system borde användas menade att konkurrensen mellan system skulle främja deras utveckling. Ytterligare ett skäl som angav var att det var väsentligt att flera olika typer av byggnader skulle kunna bedömas. Det sistnämnda argumentet tyder på viss okunskap om de internationella systemen, då många av dessa har olika verktyg för att bedöma olika typer av byggnader. Bland bostadsbolagen fanns emellertid företag som var osäkra, det vill säga kunde de inte uttala sig om det var bättre att använda sig av ett eller flera miljöklassningssystem i Sverige. En majoritet av de tillfrågade företagen inom bostadssektor respektive den kommersiella sektorn var positiva till att använda en miljöklassning i sin marknadsföring. De som utryckt sig positivt till detta ansåg att klassning kunde användas för att stärka företagets miljöimage samt att det kunde användas som en indikator på att byggnaden höll hög kvalité, vilket skulle innebära längre ekonomisk hållbarhet samt lägre driftskostnader (Bonde & Zakrisson, 2008, s.51). Dock poängterade många av de tillfrågade företagen att det var viktigt att ett internationellt system anpassades till lokala förhållanden, för att inte klassningen skall bli missvisande. Det poängterades även att ekonomiska incitament som lägre fastighetsskatt, förmånligare banklån samt lägre försäkringspremier skulle bidra till att snabba på utvecklingen mot ett mer hållbart fastighetsbestånd. 33

Ett flertal företag ansåg också att miljöklassning kunde användas som interndokument, som underlag för företagets miljöarbete. Denna information kunde sedan användas för att se hur väl företaget uppfyller sina miljömål, som ett slags benchmark (Bonde & Zakrisson, 2008, s.56). 34

4. Värderingsmetoder 4.1 Allmänt tillämpade värderingsmetoder I dagsläget används främst följande tre metoder när en fastighet skall värderas: - Ortsprismetoden Denna metod baseras på direkta jämförelseköp som gjorts på den aktuella marknaden. När bra jämförelseobjekt identifierats måste dock oftast vissa justeringar utföras på dessa, för att dessa ska få likartade egenskaper som värderingsobjektet. Indirekt kan metoden användas för att beräkna olika nyckeltal, som sedan kan användas för värdering av en fastighet. - Avkastningskalkylbaserade metoder Dessa metoder innefattar evighetskapitaliseringsmetoder, som till exempel Gordons formel, samt diskonteringsmetoder, som exempelvis kassaflödesmetoder. - Produktionskostnadsmetoder Metod där byggnadens värde härleds från dess kostnader, inklusive anskaffningskostnaden för mark. Används när tillförlitlig marknadsinformation saknas. Denna metod används ej särskilt ofta i Sverige och därför har vi valt att bortse från denna under senare delen av rapporten (Fastighetsnomenklatur, 2008, s. 259). Ortsprismetoden innebär att en bedömning av byggnadens marknadsvärde görs med ledning från erlagda köpeskillingar på jämförelsetransaktioner på en fri och öppen marknad. Denna metod är i grunden väldigt enkel men i praktiken uppstår ofta vissa problem. Exempelvis kan det svårt att hitta bra jämförelseobjekt, då varje fastighet är unik i dess läge. Gällande miljöklassade fastigheter blir det dessutom extra svårt att hitta jämförbara fastigheter, eftersom utbudet på marknaden i många fall är mycket begränsat. De fyra vanligaste varianterna av tillämpningen av ortprismetoden är: 1. Areametoden I denna metod relateras betalt pris till värderingsobjektets area, vanligtvis kr per kvm. 2. Nettokapitaliseringsmetoden / Direktavkastningsmetoden Denna metod beräknar ett marknadsmässigt avkastningskrav, yield, vilken fås från observerade driftnetton respektive köpeskillingar på marknaden. Vid bedömning av objektets värde härleds detta med hjälp av Gordons formel: Driftnetto/yield = marknadsvärde. 3. Bruttokapitaliseringsmetoden Bruttokapitaliseringsfaktorn beskriver relationen mellan bruttohyra och köpeskilling (Pris/Bruttohyra = Bruttokapitaliseringsfaktor). Värdet härleds med andra ord från objektets bruttohyra. Vid en bedömning erhålls värdet av objektet genom att dess 35

bruttohyra beräknas, vilken sedan multipliceras med bruttokapitaliseringsfaktorn. 4. Köpeskillingskoefficientmetoden I denna metod relateras erlagda köpeskillingar till objektets taxeringsvärde. Ur denna relation erhålls en köpeskillingskoefficient, vilken kan användas för att bedöma jämförbara objekt, då dess taxeringsvärden är kända (Fastighetsnomenklatur, 2008, s. 259). Avkastningsbaserade metoder används för att bedöma en byggnads marknadsvärde respektive det individuella avkastningsvärdet för den specifika investeraren. Denna metod är ett renodlat kapitalinvesteringssynsätt, där fastigheten ses som en investering som genererar framtida betalningsströmmar. Dess grundutförande liknar med andra ord formen för en nuvärdesberäkning av en investering, där framtida betalningsströmmar (driftnetton) samt restvärden nuvärdeberäknas till dagens penningvärde, givet en viss kalkylränta. Driftnettona utgörs av hyresintäkter minus kostnader för drift- och underhåll (inklusive fastighetsskatt samt eventuell tomträttsavgäld). Kalkylräntan utgörs av en årlig värdeförändring (vanligtvis används inflationen) samt ett direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet (yield) härleds vid en marknadsvärdering från de transaktioner som skett på likvärdiga fastigheter på marknaden. När det subjektiva investeringsvärdet skall beräknas används dock ett eget direktavkastningskrav (Fastighetsnomenklatur, 2008, s. 248, s.259). Vanligtvis används två olika varianter av denna metod, nämligen Direktavkastningsmetoden respektive Kassaflödesmetoden (kallas även Diskonteringsmetoden). - Direktavkastningsmetoden Denna metod innebär en evighetskapitalisering av ett marknadsmässigt driftnetto för det första året. Då det emellertid finns en differens mellan det marknadsmässiga driftnettot och det faktiska driftnettot måste dock en korrigering för denna skillnad göras. Denna korrigering utgörs av en nuvärdesberäkning av differensen mellan faktiskt driftnetto och marknadsmässigt driftnetto. Därefter beräknas objektets marknadsvärde fram med följande formel: MV = Driftnetto/avkastningskrav. Detta förfarandesätt är likvärdigt med nettokapitaliseringsmetoden, vilket är en variant på ortsprismetod (se ovan). Fördelar med denna metod är att den är enkel i sitt utförande, en nackdel är emellertid att den är relativt statisk. - Kassaflödesmetoder Denna metod bygger på en nuvärdesberäkning av framtida driftnetton under en bestämd tidsperiod, vanligtvis fem till tio år, samt en nuvärdesberäkning av ett framtida restvärde, vid kalkylperiodens slut. Nuvärdesberäkningen av restvärdet blir med andra ord en evighetskapitalisering. Formeln för denna beräkning ser ut på följande sätt: MV = (Dn t /(1+r) t )+ (R n /(1+r) n ) där D n = Driftnetto R n = Restvärde = (D n+1 /da n ) da = Direktavkastningskrav 36

En fördel med denna metod är att den baseras på löpande betalningsströmmar, vilket medför att de verkliga förhållandena för objektet bättre återspeglas. Detta ger en bättre bild av objektets likviditet över kalkylperioden. Metoden medger även en större flexibilitet vilket resulterar i att förändringar i de grundläggande förutsättningarna under kalkylperioden lättare kan fångas in. Nackdelen med denna är dock att det krävs en del antaganden om framtida utveckling, vilka kan få en stor effekt på det slutgiltiga värdet (Fastighetsnomenklatur, 2008, s. 280). 4.2 Vilka ekonomiska variabler påverkas av byggnadens gröna prestanda? Inom detta område har det de närmaste åren gjorts många undersökningar på, då antalet byggnader som klassats med något miljöklassningssystem blivit allt fler. Eichholtz et al (2008) gjorde en analys av den amerikanska marknaden, där de påvisade en grön hyrespremie på ungefär två procent, i jämförelse med jämförbar konventionell byggnad. De effektiva hyrorna, det vill säga hyresintäkter som är justerade för vakanser, var hela sex procent högre i jämförelse med konventionella byggnader. Ökade hyresintäkter har en positiv påverkan på driftnettot, vilket medför att, allt annat lika, marknadsvärdet ökar. Fuerst och McAllister (2008) genom förde en liknande undersökning som Eichholtz et al (2008). Deras undersökning indikerade en hyrespremie (efter kontroll för variablerna byggnadens ålder, vakansgrad, höjd (antal våningar), storlek samt läge) på hela 11,8 procent för byggnader certifierade med antingen LEED eller Energy Star, eller bådadera, i jämförelse med likvärdiga konventionella byggnader i samma geografiska område. Dock nådde inte alla kontrollvariabler upp till en tillräckligt hög signifikansnivå och modellen kunde bara förklara 55 procent av variationen in hyrorna för hela urvalet. Emellertid visade undersökningen att hypotesens om en grön hyrespremie inte kunde förkastas. I ytterligare en undersökning där amerikanska energimärkningen Energy Star påverkan på hyresintäkter analyserades, visade analysen att hyresnivåerna var cirka sex procent högre än i jämförbara konventionella byggnader. Utöver detta hade marknadsvärdena på de Energy Star-certifierade byggnaderna ökat snabbare i jämförelse med konventionella byggnader, sett under en period på 15 månader (EMEA Research 2009, s. 11). Även andra studier har visat på ökade hyror samt lägre drift- och underhållskostnader för miljöklassade byggnader. Bowman & Willis (2008 s.15) presenterar en studie som indikerade att drift- och underhållskostnaderna för gröna byggnader var åtta till nio procent lägre i jämförelse med konventionella byggnader. Gällande hyresnivåerna var dessa ungefär tre procent högre i jämförelse med konventionella byggnader. Utöver detta var uthyrningsgraden cirka 3,5 procent högre i det gröna beståndet som undersöktes. Kats (2003) framhäver fördelarna med en miljöklassad byggnad, främst med fokusering på energibesparingar och bättre inomhusmiljö. Efter att ha studerat 60 LEED-certifierade byggnader och jämfört dessa med konventionella byggnader, blev slutsatsen att de LEEDcertifierade byggnaderna igenomsnitt är 25-30 procent mer energieffektiva samt en jämnare elförbrukning. Utöver detta visade undersökningen att LEED-certifierade byggnader i större utsträckning producerade elektricitet på plats alternativt köpte förnyelsebar elektricitet. 37

Utöver dessa fördelar understryks fördelarna för de personer som vistas i de LEEDcertifierade byggnaderna. Då byggnaderna har bättre läge (det vill säga ej ligger i anslutning till en utsläppskälla, exempelvis parkeringsgarage), hårdare krav på byggnadsmaterial, bättre termiskt klimat samt ljuskvalité, innebär det ett bättre inomhusklimat. Kats (2003) poängterar att detta kan ha vara en viktig faktor då företaget ska rekrytera och behålla kompetent personal. Utöver detta påpekas att det bättre inomhusklimatet som medföljer en LEED-certifierad byggnad även har en positiv inverkan på personalstyrkans hälsa, vilket kan öka dess produktivitet samt minska sjukfrånvaron. Emellertid påpekas att de byggnader med de högre LEED-betygen Gold och Platinum inkluderar större åtgärder för inomhusklimatet än de lägre Siver och Certified, vilket borde göra dessa mer attraktiva ur detta perspektiv. Kats (2003) genomför en även en nuvärdesberäkning av dessa fördelar, det vill säga lägre energianvändning samt ökad produktivitet hos personalen. Med ett reellt avkastningskrav på fem procent och en kalkylperiod på 20 år, resulterade det i ett värde på 50-65 USD per kvadratfot, vilket är mer än tio gånger större än de extra kostnader som medföljer att bygga enligt LEED-standarden (ungefär 3-5 USD per kvadratfot). Att konstruera en byggnad med hög miljöprestanda medför ofta en extra projekterings- och byggkostnad. USGBC har i en studie visat att uppförande av en LEED-certifierad byggnad medför ökade projekterings- och byggkostnader från 0,66 procent till 6,8 procent, beroende på vilket certifikat byggnaden är projekterad att erhålla (EMEA Research, 2009, s. 8). En liknande undersökning på den kanadensiska marknaden, där kostnader för 45 laboratorier, bibliotek samt akademiska institutioner, som var LEED-certifierade jämfördes med 93 likvärdiga objekt, som dock saknade LEED-certifiering, visade att de LEED-certifierade byggnaderna höll sin budget i samma utsträckning som icke-leed-certifierade byggnaderna. I vissa fall krävdes emellertid ett extra finansiellt tillskott för de LEED-certifierade byggnaderna, men ju tidigare i byggprocessen som LEED-målen införlivades i projektet, desto lägre blev kostnaden för att bygga enligt LEED-systemet (Davis Langdon, 2004). Liknande resultat har visats på den brittiska fastighetsmarkanden, där BRE och Cyril Sweet år 2003 undersökte om det innebar någon kostnadsökning att bygga enligt BREEAMs riktlinjer. Det visade sig att kostnaderna för att bygga enligt BREEAM-betyget Good bara ökade med ungefär två procent (beroende på byggnads användningsområde), förutsatt att de mest kostnadseffektiva metoderna använts. Om högre betyget Excellent skulle uppnås kunde dock denna kostnadspremie stiga till sju procent. Dessa resultat sammanfaller med det mönster som kunnat urskönjas för kostnadsökningar när en byggnad utformats enligt det amerikanska LEED-systemet. Vidare undersöktes vad kostnadspremien för en koldioxidneutral byggnad skulle bli, det vill säga en byggnad vars miljömässiga egenskaper överträffar de krav som ställs i exempelvis BREEAM eller LEED. Som referensobjekt användes ett tolv våningar högt bostadshus, med en boende area på cirka 7400 kvm, lokaliserat i England. Skulle en sådan byggnad byggas koldioxidneutral, skulle det innebära en kostnadspremie på ungefär 12,5 procent. Detta är en relativt hög siffra, men det bör poängteras att denna premie påverkas av byggnadens läge, storlek, energiåtgång etcetera, vilket medför att kostnadspremien kan variera kraftigt. Vidare poängteras det i rapporten att denna kostnadspremie i framtiden troligtvis kommer att minska, då teknologin blir billigare och ett mer standardiserat utförande utformas, vilket förenklar integrationen av denna teknik i utvecklingen samt uppförandet av byggnaden. I rapporten påpekas även att ju 38

tidigare i planeringsskedet de gröna egenskaperna beaktas, desto lägre blir den totala kostanden för att bygga en grön byggnad (EMEA Research, 2009, s. 8) Liknande erfarenheter finns från den svenska marknaden, där bland annat Jernhusen uppför en byggnad (Kungsbrohuset) belägen vid Stockholms Central. Denna byggnad har klassats med ByggaBo s verktyg Miljöklassat hus. Budgeten för denna byggnad ökades med 7 procent, för att ett totalt betyg A skulle uppnås. Dock ser det ut som att denna budgetökning inte behöver användas, då Jernhusen redan i utvecklingsstadiet av byggnaden byggde enligt klassningens riktlinjer (Byggvärlden 2009). Självklart är inte alla övertygade om att de ekonomiska fördelarna med gröna byggnader överstiger den merkostnad som uppkommer i uppförandet. Brick (2003) poängterar att verktygen för att bygga mer miljövänliga byggnader har funnits i årtionden, men att dessa inte har använts då det inte funnits någon ekonomisk lönsamhet i att följa dem. Ett träffande citat ges av Daniel R. Tishman, biträdandedirektör på Tishman Realty Corporation: It s an ecenomic thing. I artikeln pekar på att en väldigt liten del av det totala antalet nybyggnationer som startat år 2002 ansökt om en LEED-certifiering (endast 1,07 procent av de kommersiella projekten). Emellertid poängterar han att detta självklart påverkats av att systemet är nytt samt att projektet redan i projekteringsstadiet måste ta hänsyn till dessa frågor för att önskvärda krav skall uppnås. Då projekteringstiden för en byggnad är väldigt lång, menar han att det kan finnas en tidsförskjutning som till viss del kan förklara de låga siffrorna. Brick (2003) menar emellertid att det finns undantag, där fastighetsutvecklare som äger sina byggnader har erhållit fördelar på längre sikt. Som exempel nämns byggnaden 4 Times Square, viken utvecklas och förvaltas av Durst Organization. Ytterligare exempel som artikeln nämner som pionjärer inom utveckling av gröna kontorsbyggnader är Hines Company, vilka byggt i städerna Boston, Seattle, Houston, Detroit och Atlanta. Företaget spenderar ungefär 0,45 1,30 USD extra per kvadratfot, i jämförelse med en konventionell byggnad, för att de mekaniska samt elektriska systemen skall överträffa de gällande byggregleringarna. I dagsläget (år 2003 för. Anm.) menar dock Kenneth W. Hubbard (Executive Vice President) att de ekonomiska fördelarna inte kan styrkas. Brick (2003) exemplifierar i artikeln att det i många fall är svårt att locka hyresgäster med mer energieffektiva byggnader, då många hyresgäster föredrar att hyresvärden står för energi samt vattenkostnader, ett så kallat gross lease. Så länge hyresgäster inte står för sin egna energi- och vattenkostnader, saknas de ekonomiska incitament för hyresgästerna att hyra gröna lokaler. Samtidigt påpekas att hyresgäster, när de söker nya lokaler, drivs av mer traditionalistiska värden, och att de ser den högre miljöprestandan som en bonus. Ett exempel på detta är följande citat av Bernad Sanker (Tower companies), angående en av deras gröna kontorsbyggnader: I can tell you the reason Bank of America leased here Green didn t hurt, but they ve got sign rights facing that interstate. Detta påminner om den situation vi har i Sverige (se hyresgäster ovan). I Kats (2003) poängteras dock att merkostnaden för att bygga gröna byggnader är låg, aningen lägre än två procent eller tre till fem USD per kvadratfot. Den största merkostnaden 39

utgörs främst av ökad tidsåtgång för arkitekt- och ingenjörsarbetet, modelleringskostnader samt tidsåtgång för att integrationen av de gröna arbetssätten i projekten. Rapporten poängterar samtidigt att ju tidigare detta görs i projektet, desto lägre blir de extra kostnaderna för att byggnaden skall erhålla de gröna egenskaperna. När Kats (2003) undersökte hur stor kostnadspremie som uppstod för respektive LEEDcertifikat, erhölls följande kostnadspremier (för kontors- och skolbyggnader): 0,66 procent för LEED Certified (åtta byggnader), 2,11 procent för LEED Silver (18 byggnader), 1,82 procent för LEED Gold (6 byggnader) samt 6,50 procent för LEED Platinum (en byggnad). Kats (2003) påpekar att de extra kostnaderna som medföljer de gröna byggnaderna har minskat under de senaste åren, främst beroende på ökad kunskap om dessa processer skall införlivas när byggnaden projekteras. Exempelvis nämns att kostnadspremien för att bygga enligt LEED Silver i Seattle har minskat från 3-4 procent till 1-2 procent. 4.3 Hur gröna aspekter kan integreras i olika värderingsmetoder 4.3.1 Ortsprismetoden I teorin kan byggnadens miljöprestanda beaktas genom att jämförbara objekt med liknande miljöegenskaper på marknaden, eller att utifrån empiriska studier justera för egenskapsskillnaderna mellan objekten. I dagsläget finns en alldeles för liten andel gröna byggnader i Sverige för att det ska vara möjligt att hitta tillräcklig marknadsinformation. Bristen på gröna fastigheter kommer troligtvis att försvinna med tiden, men för att erhålla korrekta marknadsvärderingar blir det upp till värderaren att avgöra hur byggnadens miljöprestanda påverkar det slutgiltiga värdet. Detta är emellertid en väldigt svår uppgift (Lorenz & Lützkendorf, 2008). 4.3.2 Kassaflödesmetoden När frågan ställdes till aktörer på den australiensiska fastighetsmarknaden svarade de enhälligt att kassaflödesmetoden var den mest lämpade metoden för att värdera en grön byggande, då metodens flexibilitet tillåter förändringar i antaganden om uthyrningsgrad, exit yield, ökade hyresintäkter etcetera (Bowman & Willis, 2008, s 19). Denna rapport identifierade faktorer som borde justeras vid värderingen av en grön byggnad. Dessa var: - Ökat driftnetto Ökat driftnetto på grund av minskade underhållskostnader, främst på grund av minskad energi- och vattenkonsumtion. Detta skulle, allt annat lika, medför att byggnadens värde ökade. Det skall emellertid påpekas att drift- och underhållskostnader i Australien, liksom Storbritannien, är en kostnad hyresgästen oftast står för, medan dessa i Sverige vanligtvis ingår i hyran. En annan typ av hyreskontrakt innebär att hyresgästen betalar en fast summa för drift- och underhåll till hyresvärden, som sedan ansvarar för underhållet. Om hyresvärdens faktiska kostnader för drift- och underhåll är lägre erhåller denna en vinst som motsvarar differensen mellan avgift och faktisk kostnad. 40

Skulle emellertid kostnaderna bli högre blir det en förlust för hyresvärden. I dessa fall är det emellertid viktigt att parterna är överens om vilka kostnader som skall ingå i driftoch underhållskostnaderna samt vilken lägsta nivå som skall ligga till grund för driften. - Hyreskontraktens längd Erfarenheter från Australien har vistat att hyreskontrakten för gröna byggnader oftast är längre än för konventionella byggnader. Detta medför mer stabila kassaflöden. - Större värdeökning Då marknadens intresse för gröna byggnader blir allt större, bland annat beroende på bättre inomhusklimat för de anställda eller för att förbättra företagens image, kan det medföra att gröna byggnader kommer att ha en högre tillväxtpotential i jämförelse med konventionella byggnader. - Snabbare uthyrning samt behålla hyresgäster Gröna byggnader är mer attraktiva för hyresgästerna, vilket även medför att de i större utsträckning förlänger hyreskontraktet. Detta minskar vakansnivåerna vilket självklart påverkar byggnadens värde. - Minskad risk för kostsamma utgifter för uppgradering av byggnad I och med ökade krav på byggnaders miljö prestanda kan det resultera i kostsamma upprustningar av konventionella byggnader. - Ökat restvärde Då gröna byggnader har en högre standard innebär det att de har en längre ekonomisk och teknisk livslängd, vilket innebär en lägre avskrivningstakt. Det medför ett högre framtida restvärde. - Lägre avkastningskrav Vissa investerare menar att gröna byggnader medför en lägre risk, då byggnadernas standard överträffar konventionella byggnaders standard. Det medför att byggnads värde ökar, allt annat lika. Marknadsinformation är som tidigare nämnts bristfällig för gröna byggnader, eftersom dessa utgör en liten del av den totala byggnadsstocken. Det resulterar i att det i dagsläget ej är möjligt att kvantifiera dessa ovanstående faktorer. Men att helt bortse från dem kan emellertid ge en missvisande bild av byggnadens värde, eftersom dessa egenskaper bör ha en inverkan på fastighetens värde. Lorenz & Lützkendorf (2008) för ett liknande resonemang. De menar dock att marknadsvärdet i dagsläget inte förändras, utan istället är det investerarnas worth (investment value) som förändras, det vill säga fastighetens subjektiva värde. Författarna menar nämligen att detta värde kan inkludera mjukare faktorer som exempelvis miljöprestanda. Skälet till denna uppfattning är att författarna menar att det i dagsläget inte finns några bevis på förändrat marknadsvärdet, då detta värde bara ska spegla de monetära värdena. Detta då andelen gröna fastigheter i världen utgör en väldigt liten del av det totala utbudet. 41

Lorenz & Lützkendorf (2008) menar att företagen dag har större benägenhet att införliva corporate social responsibility (cit CRS) policys, då dessa kan används för att förbättra företagets image. Tidigare forskning har visat att företag med väl utvecklade CRS policys ofta har bättre lönsamhet i jämförelse med företag utan sådan uttalad policy. Vidare anses ofta företag med väl utvecklad miljöpolicy vara ett trovärdigt företag på övriga områden. Vidare poängteras att det i dag är allmänt accepterat att byggnader med god miljöprestanda överträffar konventionella byggnader gällande faktorer som exempelvis energieffektivitet, funktionalitet, inomhusklimat samt säljbarhet. Dessa förutsättningar kan enligt författarna hänföras till direkta eller indirekta ekonomiska vinster eller en reduktion av fastighetens specifika riskpremie. Reduktionen av fastighetens riskpremie motiveras på följande sätt (Lorenz & Lützkendorf, 2008, s. 490): Karaktärsdrag/attribut hos gröna Ex. på reduktion av byggnads specifika risk byggnader Flexibel och anpassningsbar Reducerad risk på grund av ändrade preferenser hos hyresgäster Energieffektiv samt lägre vattenanvändning Mindre utsatthet för fluktuationer priset på energi samt vatten Ej använder skadliga/ohälsosamma Lägre risk för att bli skadeståndsskyldig mot byggnadsmaterial hyresgäster, byggnadsarbetare eller staten Bättre inomhusklimat Minskad risk för vakanser Konstruktionskvalité, underhåll samt större Lägre depreciering marknadsacceptans Har strängare miljökrav än vad lagar/regelverk kräver Minskad risk för ombyggnationer etc. p.g.a. ökade miljökrav från offentliga samhället Lorenz & Lützkendorf (2008) analyserar även vilken värderingsmetod de gröna byggnaderna bäst kan bedömas med. Gällande Ortsprismetoden finner författarna två problem: att det finns för få gröna fastigheter, det vill säga det saknas comparlables samt svårigheten att erhålla/bedöma information om de gröna egenskaperna/attributen. Finns ingen miljöklassnings, energicertifikat eller liknande information måste värderaren helt enkelt göra en egen bedömning av gröna egenskapernas värde. Ett sätt att försöka göra en bedömning är att undersöka andra delar av fastighetsmarknaden, exempelvis hur betalningsviljan för ett energieffektivt småhus skiljer sig från ett konventionellt småhus. Detta förfaringssätt kan emellertid vara komplicerat, bland annat beroende på att olika fastighetsobjekt har olika potentiella köpare. Exempelvis har de potentiella köpare av ett småhus andra preferenser än vad en potentiell köpare av en kommersiell byggnad har. Gällande kassaflödesmetoden kan de gröna byggnadernas egenskaper ha olika påverkan på parametrarna hyresintäkter, drift- och underhållskostnader samt diskonteringsränta (yield). Följande tabell ställs upp för att visa vilka parametrar som kan påverkas av en byggnads gröna karaktär (Lorenz & Lützkendorf, 2008, s. 508): 42

Karaktärsdrag hos gröna byggnader Flexibel och anpassningsbar Energieffektiv samt lägre vattenförbrukning Ej användande av skadliga/miljöfarliga ämnen samt byggmaterial Bättre inomhusklimat Kvalitén på byggnaden (enklare att genomföra underhållsåtgärder samt återanvändning) Har strängare miljökrav än vad lagar/regelverk kräver Minskad negativ miljöpåverkan på både lokal samt global nivå Fördelar med dessa karaktärsdrag Minskar risken för att byggnaden blir obsolet, pga. förändrade marknadspreferenser (innebär längre ekonomisk livslängd och stabilare kassaflöden) Minskad risk, då DoUkonstnaderna blir mindre beroende av fluktuationer i energi- och vattenpriser. Ökar säljbarheten, minkar risken för att bli ersättningsskyldig till byggnadsarbetare, hyresgäster eller staten. Ökad säljbarhet, minskad risk för vakanser Lägre DoU-kostnader, ökad säljbarhet Minskad risk för ombyggnationer etc. pga. ökade miljökrav från offentliga samhället Varumärkesstärkande för hyresgäster/fastighetsägare Parameter som påverkas Dikonteringsräntan (yield) samt projekterade hyresintäkter DoU-konstnader, diskonteringsräntan (yield) samt projekterade hyresintäkter Diskonteringsräntan (yield) Diskonteringsräntan samt hyresintäkter DoU-kostnader hyresintäkter Diskonteringsräntan (yield) Diskonteringsräntan (yield) (yield) samt Den enda faktiska påverkan vi i dagsläget kan påvisa är att miljöklassade byggnader har lägre drift- och underhållskostnader, bland annat beroende på lägre energianvändning. Därför måste fastighetsvärderaren göra en bedömning av hur, och i vilken grad, en byggnads gröna egenskaper påverkar de olika parametrarna i kassaflödesanalysen. I dagsläget finns svaga bevis för en grön hyrespremie och därför kan det vara svårt att motivera högre hyresintäkter för gröna byggnader i en kassaflödesanalys. Gällande förändrad diskonteringsränta (yield) är situationen densamma. Därför måste värderaren använda sin egen erfarenhet för att kunna motivera en lägre diskonteringsränta för gröna byggnader. Detta kan emellertid ändras med tiden, då fler objekt kommer ut på marknaden samt att klimatfrågan kan få större betydelse i framtiden. Detta citat ur rapporten är ganska talande i denna fråga: environmental friendly buildings will become more desirable property assets even if it is not reflected in their current value. 43

4.4 Utvecklingen för gröna byggnader på lång och kort sikt: en teoretisk analys Som tidigare sagts råder en osäkerhet gällande en grön hyrespremie, beroende på brist på data, men vissa undersökningar tyder på att en sådan hyrespremie finns på somliga marknader. Hur dessa kommer att utvecklas är emellertid intressant. Fuerst & McAllister (2009) argumenterar för att det på kort sikt kan uppstå en grön hyrespremie, men att denna premie på längre sikt försvinner. Det följande avsnittet är inspirerad av denna artikel men utgår mer direkt från vad vi ska förvänta oss utifrån hur en vanlig konkurrensmarknad fungerar enligt mikroekonomisk teori. Vi antar för enkelhets skull att fastighetsägaren står för alla drift- och underhållskostnader, och att det är samma läge för alla byggnader. Antag att det från början finns en uppdämd efterfrågan på "gröna byggnader". Det innebär att en grön byggnad kan byggas och ge en större vinst än en konventionell byggnad, även om vi antar att kostnaderna för att uppföra en sådan byggnad är högre. Den högre byggkostnaden kompenseras både av lägre drift- och underhållskostnader och av högre hyresintäkter. Enligt mikroekonomisk teori kommer då byggandet av gröna byggnader att fortsätta så länge som det går att göra en extra vinst på dessa byggnader. Det ökade utbudet kommer dock att pressa ner hyrorna steg för steg vid en given efterfrågan. Hur kommer det då att se ut i en långsiktig jämvikt? Här kan vi tänka oss några olika fall. Fall 1: Årskostnaden för en grön byggnad, med hänsyn till byggkostnad och drift- och underhållskostnad är lägre än motsvarande kostnad för en konventionell byggnad. När utbudet ökar av gröna byggnader pressas hyrorna ner under den nivå som från början gällde i de dyrare konventionella byggnaderna. Hyrorna i befintliga konventionella byggnader pressas ner under den nivå som gör dessa hur lönsamma och endast gröna byggnader produceras. I den långsiktiga jämvikten har en grön byggnad ett värde som precis motsvarar produktionskostnaden. En ny konventionell byggnad har dock ett lägre värde på grund av högre drift- och underhållskostnader och denna värdeskillnad är större än kostnadsskillnaden vilket resulterar i att inga konventionella byggnader uppförs. Notera att det i detta fall inte spelar någon roll för hyresnivån att vissa hyresgäster är villiga att betala en extra premie för good will-värdet av att sitta i en grön byggnad. Detta övervärde tillfaller i den långsiktiga jämvikten helt hyresgästen när de "vanliga" kostnaderna totalt sett är lägre för gröna byggnader. Fall 2: Årskostnaden för en grön byggnad, med hänsyn till byggkostnad och drift- och underhållskostnad är högre än motsvarande kostnad för en konventionell byggnad. Att gröna byggnader byggs beror i detta fall på att det finns en extra betalningsvilja för de egenskaper som de gröna byggnaderna har. Om det från början gick att göra en extra vinst på att bygga gröna byggnader på grund av det begränsade utbudet kommer det ökade utbudet att pressa ner vinsterna till en normal nivå. Hyresnivåerna i de gröna byggnaderna 44

kommer också att falla, men de kommer inte att falla till samma nivå som hyrorna i de - enligt antagandet - totalt sett billigare konventionella byggnaderna. Hyresskillnaderna kommer i jämvikten att helt spegla skillnaderna i årskostnader. När dessa jämviktsnivåer uppnåtts och inga ytterligare förändringar sker kommer i detta andra fall produktionen av konventionella byggnader och gröna byggnader att pågå parallellt på en nivå som motsvarar behovet av att ersätta nedslitna objekt. Slutsatsen i detta fall är alltså att det kan finnas en tillfällig grön premie som leder till en högre hyresnivå för gröna byggnader. Den långsiktiga hyresnivån på en konkurrensmarknad bestäms emellertid av den totala årskostnaden. Ifall den är lägre för gröna byggnader kommer inga andra att byggas och hyrorna i alla byggnader pressas ner till den nivån. Annars kommer det att kvarstå en hyresskillnad som precis motsvarar skillnaden i årskostnad mellan gröna och konventionella byggnader. Om vi istället tänker oss en situation där hyresgästen står för drift- och underhållskostnaderna och dessa är betydligt lägre i gröna byggnader kommer hyresnivåerna i jämvikt att vara högre i gröna byggnader. En hyresgäst ser på den totala kostnaden och, allt annat lika, kommer han inte vara villig att betala lika mycket i hyra för en lokal där drift- och underhållskostnaderna är högre. I en långsiktig jämvikt kommer hyresskillnaden precis att motsvara skillnaderna i löpande kostnader för hyresgästen om allt annat är lika. För övrigt blir slutsatserna desamma som i analysen ovan. Så länge som kostnadsskillnader i byggande och underhåll (på årskostnadsbasis) är lägre än skillnaden i driftskostnader byggs enbart gröna byggnader. Annars krävs som sagt en extra grön betalningsvilja för att gröna byggnaderna ska byggas samt att hyresskillnaden mellan gröna byggnader och vanliga byggnader blir större än skillnaderna i driftskostnader. Man kan säga att det i detta fall finns en dubbel grön premie - en som sammanhänger med de lägre driftskostnaderna och en som sammanhänger med de särskilda kvaliteter som de gröna byggnaderna har. I det första fallet finns enbart en grön hyrespremie som speglar skillnaderna i driftskostnader för hyresgästen. I litteraturen används ibland termen "grön premie" utan att man klargör om det handlar om ett extra värde hos lokalen eller "bara" att lokalen har lägre driftskostnader. 4.5 Analys av den europeiska marknaden JPMorgan (2008) genomförde en undersökning av den europeiska marknaden som visade att fastighetsbolag med miljömål ger bättre avkastning på kapital i jämförelse med dem som saknar miljömål för sin verksamhet. I rapporten utvärderades 32 företag som var verksamma på den europeiska kontinenten. Rapporten visar att fem stycken brittiska bolag ligger i topp gällande hållbarhetsmål, samt att dessa har en bättre avkastning än övriga företag utan lika höga hållbarhetsmål (ledarna i Storbritannien, British Land samt Land Securities, hade hela 18,6 procent bättre avkastning över den senaste treårsperioden i jämförelse med företagen Brixton och SEGRO, vilka bedömdes ligga i mellanskiktet). På den europeiska kontinenten hade företag med större åtaganden gällande miljö- och hållbarutvecklingsfrågor bättre avkastning i jämförelse med de konkurrenter som bedöms som sämre ur detta perspektiv, 45

enligt JPMorgans betygsättning (Företagen Unibail och Metrovacesa hade 26,11 procent högre avkastning i jämförelse med de företag som saknade miljöåtaganden, Beni Stabili, IGD, IVG, PSP Swiss) (JPMorgan, 2008, s. 56). Att skillnaderna på kontinenten är större än i Storbritannien beror troligtvis på att miljökraven på den Europeiska kontinenten är lägre än de är i Storbritannien (JPMorgan, 2008, s. 56). När de 32 europeiska bolagen skulle analyseras valde JPMorgan att genomföra detta via tre stycken parametrar: - Transparens och redovisning Undersökte om företaget redovisade någon hållbarhetspolicy samt/eller rapporterade hur de arbetade med hållbarhetsfrågor, i egen rapport eller som integrerad bild av kvartalsrapporten. - Implementering av initiativ inom hållbarhetsområdet Utifrån bolagens rapporteringar, undersöktes hur företaget har försökt implementera de uttalade hållbarhetsmålen i dess företagsportfölj, exempelvis gällande energieffektiviseringar. - Hållbarhetsmål I denna kategori undersöktes om företagen hade några måldatum, till när eventuella hållbarhetsmål skulle var uppfyllda. Företagen erhöll sedan ett omdöme mellan 0-5, där 5 var det bästa omdömet. Överlag låg brittiska företag i topp i denna undersökning, med ett medelbetyg på 4,11 i jämförelse med bolagen på den europeiska kontinenten som erhöll ett medelbetyg på 1,58. Genomgående hade brittiska företag bättre redovisning än sina europeiska kollegor. Detta menar JPMorgan är en indikator på bättre företagsstyrning (JPMorgan, 2008, s. 64). Rapporten inkluderar även en undersökning av de europeiska ländernas miljöarbete, främst gällande lagstiftning samt deras respektive åtagande i och med Kyoto-avtalet. Analysen, som främst baseras på en forskning från det danska Aalborgs Universitet, visade att Storbritannien, Tyskland samt Nederländerna hade kommit längst i detta arbete medan Sverige, Spanien och Turkiet hamnade längst ned på listan (JPMorgan, 2008, s. 67). Rapporten identifierar även följande aktörer som nyckelaktörer i utvecklingen mot en mer hållbar fastighetsmarknad: - Regeringar miljökraven kommer att bli hårdare i framtiden, för att de uppsatta miljömålen skall kunna uppnås. Vidare kommer andra hållbarhetsaspekter att lyftas fram, exempelvis tillgänglighet. Företag som prioriterar detta kommer troligtvis att favoriseras vid bygglovsprövningar. - Hyresgäster Hyresgäster kan välja att hyra gröna lokaler på grund av rent finansiella skäl, eftersom 46

de har effektivare energianvändning. Det innebär mindre risk för hyresgästen då energiprisernas rörelse får ett mindre genomslag på drift- och underhållskostnaderna (Om hyresgästerna betalar dessa separat, mer om detta ovan). Utöver de rent finansiella skälen menar rapporten att företagens mer ambitiösa CRSpolicies kan ha en inverkan på företagens val av lokaler, då det är ett bra sätt att kommunicera sina miljöåtaganden på. Detta kan ge företagen en konkurrensfördel mot andra företag, bland annat när det gäller nyrekrytering samt att behålla kompetent personal. - Investerare Det finns vissa indikationer på att gröna byggnader skulle ha ett högre marknadsvärde, vilket skulle kunna skapa en delad fastighetsmarknad på kort sikt. De gröna byggnaderna skulle bli de mest åtråvärda objekten och därför ge bättre avkastning än konventionella byggnader, vars ekonomiska livslängd skulle förkortas (JPMorgan, 2008, s. 61). 47

5. Resultat från enkät med fastighetsvärderare För att undersöka hur fastighetsvärderare behandlade byggnaders miljöprestanda valde vi att skicka ut en enkät till företagen som ingick i vår referensgrupp. Av dessa valde tio stycken att besvara enkäten, varav en valde att vara anonym. Fråga 1 Frågor till fastighetsvärderare Vänligen fyll i följande information: Response Frequency Response Count Answer Options Företag 100,0% 9 Namn 100,0% 9 Titel 88,9% 8 E-mail 100,0% 9 answered question 9 skipped question 1 På frågan hur väl bekanta de var med de system som behandlas i denna rapport, LEED, BREEAM, Green Star, ByggaBo-Dialogen och EU GreenBuilding, var EU GreenBuilding den mest kända märkningen. Därefter kom LEED och Miljöklassad byggnad (ByggaBo-Dialogens verktyg), för att sedan följas av BREEAM och Green Star. Att ingen fastighetsvärderade hade bra kännedom om Green Star kan vara naturligt då detta system i dagsläget bara används i tre länder, Australien, Nya Zeeland samt Sydafrika. Fråga 2 Hur väl känner du till följande system? Känner delvis Känner inte Response Answer Options Känner till till Hört tals om alls till Count EU GreenBuilding 4 3 2 1 10 LEED 3 3 3 1 10 BREEAM 2 2 3 3 10 Green Star 0 4 4 2 10 ByggaBo-Dialogens miljöklassningssystem 2 2 4 2 10 answered question 10 skipped question 0 Hur dagens hyresgäster ställde sig till gröna lokaler när de sökte ny lokal menade majoriteten att detta delvis stämde. Detta stämmer överens med de studier som gjorts, där många hyresgäster till främst prioriterar läge och pris. Miljön blir med andra ord ingen utslagsgivande faktor när ny lokal slutligen skall väljas (Se ovan) 48

Fråga 3 Var vänlig att ta ställning till följande påstående: "Många hyresgäster prioriterar byggnader med hög miljöprestanda när de söker ny lokal." Response Frequency Response Count Answer Options Stämmer helt 10,0% 1 Stämmer delvis 70,0% 7 Stämmer ej 10,0% 1 Vet ej 10,0% 1 Kommentar: 3 answered question 10 skipped question 0 När en byggnad med hög miljöprestanda skall värderas idag, är det främst kostnader för drift och underhåll som justeras. I vissa fall görs ibland justeringar för lägre risk (ger lägre avkastningskrav), högre hyresintäkter samt lägre vakansgrad. I stort sett aldrig antas en långsammare ekonomisk depreciering, vilket enligt teorin skulle kunna sänka exit yield. Enligt kommentar görs sådana justeringar främst för investerare som särskilt efterfrågar nybyggnationer med hög miljöprestanda, vilket med andra kan ses som dessa investerares investment value, vilket är ett subjektivt värde (se ovan). Fråga 4 I dagsläget, när byggnader med hög miljöprestanda värderas, använder vi: Answer Options Stämmer helt Stämmer delvis Stämmer ej Vet ej Response Count Lägre avkastningskrav för byggnader med hög miljöprestanda, pga lägre risk 0 4 4 2 10 Lägre DoU-kostnader i förhållande till konventionella byggnader 3 6 0 1 10 Högre hyresnivå pga högre betalningsvilja 0 3 6 1 10 Lägre vakansgrad i förhållande till konventionella byggnader 0 2 6 2 10 Antar lägre "exit yield", pga långsammare depreciering 0 2 5 3 10 Kommentar: 2 answered question 10 skipped question 0 Inom en fem till tio års period finns en uppfattning om att ett lägre avkastningskrav kan bli aktuellt på den svenska fastighetsmarknaden. Utöver detta tror en tror en större del att drift- och underhållskostnaderna för dessa byggnader kommer att vara lägre, i jämförelse med en konventionell byggnad. Allt annat lika bidrar detta till att öka byggnadens värde. Inom denna tidsperiod verkar även värderarna i större utsträckning vara mer benägna att justera vakansgraden, hyresnivåerna samt exit yield. Dock har ingen instämt helt i att dessa förändras, vilket kan tolkas som att det råder en större osäkerhet gällande dessa faktorer. 49

Fråga 5 Om 5-10 år kommer aktörer på marknaden att vid värdering av byggnader med hög miljöprestanda använda: Instämmer Instämmer Response Answer Options helt delvis Instämmer ej Vet ej Count Lägre avkastningskrav för byggnader med hög miljöprestanda, pga lägre risk 4 3 3 0 10 Lägre DoU-kostnader i förhållande till konventionella byggnader 4 5 0 1 10 Högre hyresnivå pga högre betalningsvilja 0 9 1 0 10 Lägre vakansgrad i förhållande till konventionella byggnader 0 9 1 0 10 Lägre "exit yield", pga långsammare depreciering 1 5 1 3 10 Kommentar: 2 answered question 10 skipped question 0 Gällande en eventuell framtida grön hyrespremie anser majoriteten att detta stämmer delvis, vilket kan vara ett utslag av att begreppet framtiden är väldigt vagt och subjektivt. Mest intressant är att ingen svarat att detta inte stämmer, vilket kan vara en indikation på att majoriteten tror att hyrorna påverkas i någon grad. Osäkerheten här är stor och beror i stor utsträckning på hur marknaden för gröna byggnader utvecklar sig. Får gröna byggnader stort genomslag borde en eventuell hyrespremie försvinna på lång sikt men uppstå på kort sikt, givet att efterfrågan för dessa byggnader är större än för jämförbara konventionella byggnader (läs mer i om detta ovan). Osäkerheten i när skiftet sker påverkar självklart hur värderarna valt att ställa sig i frågan. Fråga 6 "I framtiden kommer det att existera en hyrespremie för byggnader med hög miljöprestanda på Stockholms kommersiella fastighetsmarknad." Response Frequency Response Count Answer Options Stämmer helt 20,0% 2 Stämmer delvis 60,0% 6 Stämmer ej 0,0% 0 Vet ej 20,0% 2 Kommentar: 2 answered question 10 skipped question 0 Ytterligare en fråga där det rådde osäkerhet var den fråga om användandet av ny teknik i byggnader med hög miljöprestanda skulle kunna bidra till en större osäkerhet gällande driftoch underhållskostnader. Majoriteten menade att detta delvis kunde stämma, vilket är intressant då samtidigt många menade att just drift- och underhållskostnaderna blir lägre i byggnader med hög miljöprestanda. Det kan ses som ett tecken på att denna risk är liten, vilket medför att fördelarna med den nya tekniken överträffar nackdelarna. Till en början kan drift- och underhållskostnaderna blir högre, då driftpersonalen lär sig de nya systemen. Med tiden blir personalen allt mer rutinerad, vilket innebär att tidsåtgången för 50

inställningar, reparera fel, underhåll etcetera blir mindre, vilket medför att kostnaderna för drift- och underhåll sjunker. Fråga 7 "Användandet av ny teknik i byggnader med hög miljöprestanda medför en större osäkerhet när det gäller drift och underhållskostnader." Response Frequency Response Count Answer Options Stämmer helt 10,0% 1 Stämmer delvis 70,0% 7 Stämmer ej 10,0% 1 Vet ej 10,0% 1 Other (please specify) 1 answered question 10 skipped question 0 Värderarna visade även viss osäkerhet angående frågan om gröna byggnader skulle ägas under en längre period av en och samma ägare. Hälften svarade att detta inte kommer att bli fallet, med resterade hälft menade att de inte visste. Det kan dock ses som en indikation att transaktionsmarknaden för gröna byggnader inte kommer att särskilja sig från marknaden för konventionella byggnader. Något som dock ofta poängteras är att de ekonomiska vinsterna med gröna byggnader ofta kommer på längre sikt, mycket på grund av de lägre drift- och underhållskostnaderna. Det kan vara ett tecken att marknadens aktörer är medvetna om detta förhållande och då beredda att betala mer för byggnaderna för att erhålla dessa fördelar idag. Fråga 8 "Byggnader med hög miljöprestanda kommer att ägas under en längre tid av en och samma ägare." Response Frequency Response Count Answer Options Stämmer helt 0,0% 0 Stämmer delvis 0,0% 0 Stämmer ej 50,0% 5 Vet ej 50,0% 5 Other (please specify) 3 answered question 10 skipped question 0 På frågan om hyresgäster som hyra gröna lokaler kommer att ha längre hyreskontrakt i jämförelse med hyresgäster som hyr lokaler i en konventionell byggnad, ansåg majoriteten att det inte gick att uttala sig om idag. Vissa värderare trodde emellertid att det kunde stämma till viss del, medan andra menade att detta troligtvis inte stämmer, utan det är faktorer som exempelvis funktionalitet som styr detta. Gällande den närliggande frågan om hyresgäster i gröna byggnader i större utsträckning skulle vara mer benägna att förnya sina kontrakt, var resultatet detsamma, det vill säga majoriteten ansåg att det vet vi inte i dagens situation. 51

Fråga 9 "Hyresgästernas kontraktslängder i byggnader med hög miljöprestanda kommer vara längre än för jämförbara konventionella byggnader." Response Frequency Response Count Answer Options Stämmer helt 0,0% 0 Stämmer delvis 30,0% 3 Stämmer ej 20,0% 2 Vet ej 50,0% 5 Kommentar: 1 answered question 10 skipped question 0 Fråga 10 "Hyresgäster i byggnader med hög miljöprestanda kommer att förnya sina kontrakt i större omsträckning än hyresgäster i jämförbara konventionella byggnader." Response Frequency Response Count Answer Options Stämmer helt 0,0% 0 Stämmer delvis 40,0% 4 Stämmer ej 20,0% 2 Vet ej 40,0% 4 Kommentar: 1 answered question 10 skipped question 0 Ingen av deltagarna valde att ge några ytterligare kommentarer. Fråga 11 Avslutande kommentar: Answer Options Response Count 0 answered question 0 skipped question 10 52

6. Avslutning och fortsatt forskning Gröna byggnader har fått allt större uppmärksamhet, både bland aktörer på fastighetsmarknaden samt i den akademiska världen, i och med den klimatdebatt som startades under 2000-talet. Att det finns stora miljövinster att göra inom detta område är uppenbart och det finns många teorier från den akademiska världen om hur dessa skulle kunna visa sig i ekonomiska vinster för fastighetsföretagen. Denna förstudie visar dock på några av de problem som kan uppkomma när fastighetsmarknaden skall bedöma byggnadernas miljöprestanda ur en ekonomisk synvinkel. Till att börja med saknas i Sverige ett gemensamt miljöklassningssystem med stor spridning, utan istället finns en uppsjö av system, mellan vilka transparensen är låg. Detta försvårar för marknadsaktörerna att analysera en byggnads miljöprestanda, vilket medför att dessa egenskaper i slutändan inte kan kommuniceras på ett effektivt sätt. Med stor sannolikhet kommer troligtvis detta inte att förändras under överskådlig tid, då olika aktörer på den svenska fastighetsmarknaden valt att förlita sig på olika system. Utöver detta saknas många av de incitament som skulle behövas, exempelvis skattelättnader, fördelaktigare finansiering etcetera, för att denna nisch skall kunna växa snabbare. Dessa incitament är särskilt viktiga för att miljöanpassningen av det redan befintliga beståndet skall accelerera. Det är i det beståndet som de största miljövinsterna kan göras. Ytterligare ett hinder för en mer grön fastighetsmarknad är de typiska svenska hyreskontrakten, det vill säga att hyresvärden står för drift- och underhållskostnader, vilket medför att det saknas ekonomiska incitament för en hyresgäst att minska sin energi- samt vattenförbrukning. För att hyresgäster skall få ekonomiska incitament, förutom viss goodwill att hyra gröna lokaler bör kontrakten vara utformade så att hyresgäster står för egna drift- och underhållskostnader. Detta har exempelvis skett i ÅF nya lokaler i Solna, där ÅF idag står för egna energikostnader. Detta försvagar dock incitamenten för fastighetsägaren att vidta åtgärder i själva fastigheten. I den akademiska världen har det skrivits mycket om vilka effekter en byggnads miljöprestanda kan ha på en byggnads marknadsvärde. Vissa empiriska studier, främst utförda på den amerikanska marknaden, har indikerat att det finns en viss grön hyrespremie. Skälet till att många undersökningar genomförts på den amerikanska marknaden beror på att det finns bra data över fastighetsbeståndet, vilket även inkluderar vissa miljö- och/eller energimärkningar. Den klassning som använts i de empiriska studierna fokuserar dock främst på energiaspekter. De frågor som enligt vår mening är särskilt intressanta att gå vidare med är: - Utvärderingar av byggnader med en bredare uppsättning miljökvaliteter och inte bara fokus på energibesparing. - Har de ekonomiska konsekvenserna av gröna byggnader påverkats av den ekonomiska krisen och ändringar i synen på klimathotet under senare år, det vill säga hur mycket av de tidigare studierna är relevanta. - Är de ekonomiska konsekvenserna likartade i olika länder? Ser fastighetsmarknaden i olika länder på ett likartat sätt på byggnader med bra miljöegenskaper? 53

Med tanke på att tillgången på bra statistiska data för ett större antal fastigheter knappast kommer att vara tillgängligt skulle fokus ligga på en fallstudiebaserad metod, typ en jämförelse av tvilling-byggnader, det vill säga byggnader som ligger nära varandra, men där den ena har en uttalad miljöprofil och den andra en vanlig konventionell. För dessa tvillingar skulle ekonomiska data samlas in samt hyresgästernas och fastighetsägarna bedömningar av byggnaderna samlas in. Vidare skulle det även vara intressant att jämföra en byggnad före respektive efter en grön renovering, där en befintlig byggnad anpassats till en grönare standard. På samma sätt som i tvillingstudien skulle ekonomiska data samlas in och hyresgästernas respektive fastighetsägarens bedömning av byggnaden samlas in. I slutet av juni 2009 arrangerade institutionen en stor internationell konferens där ett antal uppsatser om gröna byggnader från bland annat Holland, Tyskland, USA; Australien och Nya Zeeland kommer att läggas fram. Vår tanke är att försöka skapa ett nätverk av forskare och det skulle vara mycket intressant att försöka göra liknande tvillingstudier i andra länder för att se om det finns olika synsätt på hur de gröna egenskaperna påverkar värdet på fastigheten. Fallstudier i Tyskland och Holland skulle också kunna göras inom ramen för ett projekt baserat i Sverige. Parallellt med detta bör även undersökas möjligheten att komplettera ekonomiska data som Svenskt Fastighetsindex samlar in med till exempel data från energideklarationer och vissa andra miljöaspekter för att se om det går att statistiskt finna några samband. Ytterligare aspekter som kan undersökas är hur incitament kan skapas för att få både fastighetsägare och hyresgäst att bidra med till exempel minskad energiförbrukning. Diskussionen om så kallade gröna hyreskontrakt är värd att utveckla längre och finns även samordningsmöjligheter med ett pågående projekt om motsvarande problem när det gäller energieffektivisering på bostadssidan. Till sist anser vi det viktigt att följa utvecklingen när det gäller miljöklassningssystemen och försöka att bättre förstå varför olika aktörer väljer olika system och hur det kan vara möjligt att få en större enhetlighet och jämförbarhet i klassificeringarna. 54

Referenser Bondareva, Elena (2005), Green Building in the Russian context, an investigation into the establishment of a LEED-Based Green Building rating system in the Russian federation, Diss. Cornell University Bonde, Magnus & Zakrisson, Jonas (2008), Miljöklassningssystem Implementering av Green Star i Sverige, Kungliga Tekniska Högskolan, Examenarbete nr. 452, 2008 Bowman, Richard & Wills, John (2008) Valuing Green How green buildings affect property values an getting the valuation method right. Australien 2008 BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), (2008), Offices manual 2008, 2008 ByggaBo-Dialogen, (2008) Boverkets rapport om Bygga-bo-dialogens verksamhet för 2008, Sverige, november 2008 ByggaBo-Dialogen, (2008a), Överenskommelse för hållbar utveckling inom bygg- och fastighetssektorn, Sverige 2008 ByggaBo-Dialogen, (2008c), Miljöklassning av byggnader, Sverige 2008 ByggaBo-Dialogen, (2008d), Miljöklassning av byggnader kriterier och instruktioner, Sverige 2008 Davis Langdon (2004), Examining the cost of Green, oktober 2004 Eichholtz, Piet; Kok, Nils & Quigley, John M. (2008) Doing well by doing good? Green Office Buidings, University of California, april 2008 Eichholtz, Piet; Kok, Nils & Quigley, John M. (2009), Why Companies Rent Green: CSR and The Role of Real Estate, RICS, januari 2009 Emea Research (2009), Who pays for green? The economics of sustainable building Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt (2008), Fastighetsnomenklatur, tionde upplagan Fastighetsägarna,(2009a), GreenBuilding - Riktlinjer för Partners, 2009 Fuerst, Franz & McAllister, Patrick (2008), Green Value or Green Noise? Measuring the Price Effects of Environmental Certificatio in Commercial Buildings GBCA (Green Building Council of Australia) (2008a), Certification process, Australien 2008 GBCA (Green Building Council of Australia) (2008), Office v.3, Australien 2008 55

GBCA (Green Building Council of Australia) (2008f), Rating tool fact sheet: Green Star Office Existing Building Extended Pilot, Australien 2008 Hagart, Gordon & Knoepfel, Ivo (2008), The value of environmental an social issues to real estate investors, Stockholm, augusti 2008 JPMorgan, (2008), European property handbook, september 2008 Kats, Gregory H.(2003), Green Building Costs and Financial Benefits, Massachusetts Technology Collaborative 2003 LEED New Construcion, (2007), Reference guide, v. 2.2, september 2007 Lorenz, David & Lützkendorf, Thomas (2008), Sustainability in property valuation: theory and practice, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 26 No 6, 2008 Myers, Georgia; Reed, Richard & Robinson, Jon (2007), The relationship between Sustainability and the Value of Office Buildings, Perth, januari 2007 Reed, Richard; Bilos, Anita; Wilkinson, Sara; Schulte, Karl-Werner, A comparison of international sustainable building tools, Stockholm 2009 Saunders, Thomas (2008), A discussion document comparing international environmental assessment methods for buildings., BRE mars 2008 Stålhuvud, Christian (2009), Miljöklassningens inverkan på fastighetspriset En studie av transaktionsrådgivarnas debömning, KTH STH, Campus Haninge 2009 Sundkvist, Åsa; Eriksson, Ola; Glaumann, Mauritz; Bergman, Sara; Finnveden, Göran; Stenbeck, Sten & Wintzell, Helene (2006); Miljöklassning av byggnder Inventering av metoder och intressenters behov, Miljöstrategisk analys, Institutionen för samhällsplanering och miljö, Kungliga tekniska högskolan, Stockholm januari 2006 USGBC (United States Green Building Council) (2007), LEED-NC, Reference Guide, Tredje upplagan, oktober 2007 Van der Schaaf, Kristofer & Sandgärde, Martin (2008), Hyresgästers miljökrav vid val av ny lokal, Stockholm, Kungliga tekniska högskolan, examensarbete 451, 2008 Wallbank, Chris (2008), Här ger gröna hus stor premie, fastighetsvärlden nr.3, 2008 Öhrling, Pia (2009), Miljöklassning av byggnader, Samhällsbyggaren nr. 1, 2009 56

Elektroniska referenser BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), (2009a) www.breeam.org About BREEAM Buildings, 2009-01-14 BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), (2009b) www.breeam.org BREEAM Assessors Manuals, 2009-01-14 BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), (2009c) www.breeam.org BREEAM International, 2009-01-14 Byggvärlden, (2009), www.byggvarlden.se, Huset som värms upp av människor, 2009-05- 28 EU-GreenBuilding (2009), www.eu-greenbuilding.org Home, 2009-05-28 EU-GreenBuilding, (2009a), www.eu-greenbuilding.org Goals, 2009-05-29 Fastighetsnytt (2009), www.fastighetsnytt.se, Kommentar angående LEED I Norden, 2009-07-21 Fastighetsnytt, (2009a), www.fastighetsnytt.se, Dags för ett gemensamt miljöklassningssystem, 2009-05-11 Fastighetssverige, (2009), www.fsve.se, Skanska lanserar värdsledande miljösystem, 2009-02-10 Fastighetssverige, (2009a), www.fsve.se, NIB finansierar nytt köpcentrum i Stockholm, 2009-05-29 Fastighetssverige, (2009b), www.fsve.se, Vasakronan hyr ut på Vasagatan, 2009-05-29 Fastighetsägarna, (2009), www.fastighetsagarna.se, Bli GreenBuilding Partner, 2009-05-28 GBCA (Green Building Council of Australia) (2008b). www.gbca.org.au Green Star Rating Tools, 2009-05-29 GBCA (Green Building Council of Australia), (2008c) www.gbca.org.au Green Star Categories, 2009-05-29 GBCA (Green Building Council of Australia), (2008d). www.gbca.org.au Green Star Calculation, 2009-05-29 GBCA (Green Building Council of Australia), (2008e). www.gbca.org.au Assestment fee, 2009-05-29 57

Kennett, Stephen (2009), www.building.co.uk, BREEAM and LEED work together on new global standard (03-03-09), 2009-08-05 NABERS, (2009), www.nabers.org.au welcome, 2009-08-03 SEB, (2009), www.seb.se, SEB satsar på miljövänliga fastigheter, 2009-08-05 UKGBC (United Kingdom Green Building Council), (2009), www.ukgbc.org toolkit, 2009-01- 14 USGBC (United States Green Building Council), (2009), www.usgbc.org Green Building Research (Green building by the Numbers document). 2009-05-27 USGBC (United States Green Building Council), (2009a), www.usgbc.org About USGBC. 2009-05-27 USGBC (United States Green Building Council), (2009b), www.usgbc.org What is LEED. 2009-05-27 USGBC (United States Green Building Council), (2009c), www.usgbc.org What LEED Measures. 2009-05-27 USGBC (United States Green Building Council), (2009d), www.usgbc.org LEED Rating Systems. 2009-05-27 USGBC (United States Green Building Council), (2009e), www.usgbc.org Certification. 2009-05-29 USGBC (United States Green Building Council), (2009f), www.usgbc.org Project Certification. 2009-08-03 Muntliga källor Buch, Jason; Green Building Council of South Africa, E-post, 2008-10-27 Lundberg, Örjan; Green Building Council of Australia, E-post, 2008-10-07 Cole, Ray, University of British Columbia, Plenary session 1, ERES conference, 2009-06-25 58

Bilagor 59

Bilaga 1 LEED Certifieringsprocessen I och medatt LEED v.3 lanserades tog GBCI (Green Buildings Certification Institute) över hanteringen av certifieringsprocessen (USGBC 2009f). Arbetet med att sammanställa nödvändig dokumentation är en process som beställaren kan utföra utan att ha någon LEEDackrediterad personal inblandad i sitt projekt. Emellertid erhåller projektet poäng om LEEDackrediterad personal används vid projekteringen av byggnaden (Saunders, 2008, s. 22). För att överhuvudtaget kunna erhålla en LEED-certifiering måste projektet först uppfylla ett antal grundläggnade krav (minimum program requirements), exempelvis att projektet måste följa rådande miljölagstiftning samt offentlighålla data gällande vatten- och energikonsumtion. Därefter måste projektet uppfylla de krav som finns för varje kategori (med undantag för innovation and design samt Regional priority ) samt erhålla minst 40 poäng för att bli certifierat. Certifieringen kan delas upp i två faser, Design phase review samt Construction phase review. I Design phase review utvärderas sannolikheten att projektet erhåller en poäng, baserat på projektets dokumentation. Alltså erhåller inte projektet någon poäng och därför inte heller något certifikat. Själva certifieringen sker alltså i Construction phase review, när byggnaden är klar. Beroende på om dokumentationen skickas in i pappersformat eller görs via Internet (via applikationen LEED Online) tar USGBC olika lång tid på sig att genomföra sin bedömning. Via webben är beräknad svarstid tolv arbetsdagar medan beräknad svarstid för pappersformat är 25 dagar. Dock kan en beställare som skickar in dokumentation i pappersformat erhålla en svarstid på tolv arbetsdagar, mot en betalning på 10,000 USD. Beställaren har rätt att överklaga en bedömning senast 25 arbetsdagar efter det att han erhållit USGBC svar. Kostnaden för överklagan är 500 USD/överklagad poäng. Skulle ett projekt erhålla högsta betyg, Platinum, ges en rabatt på erlagda certifieringskostnader, med undantag för avgifter gällande snabbare handläggning av dokumentation i pappersformat, avgifter gällande överklagande samt andra extra kostnader som uppkommit i och med certifieringen (Saunders, 2008, s. 23 & USGBC, 2008e). 60

LEED 2009; New Construction, Commercial Interiors, Schools, Core & Shell full certification Design Review Less than 50,000 Square Feet Fixed Rate 50,000-500,000 Square Feet Based on Square Footage More Than 500,000 Square Feet Fixed Rate Appeals (if applicable) Per credit Members $1,250 $0.025/sf $12,500 $500 Non-Members $1,500 $0.030/sf $15,000 $500 Expedited Fee* $5,000 regardless of square footage $500 Construction Review Members $500 $0.010/sf $5,000 $500 Non-Members $750 $0.015/sf $7,500 $500 Expedited Fee* $5,000 regardless of square footage $500 Combined Design & Construction Review Members $1,750 $0.035/sf $17,500 $500 Non-Members $2,250 $0.045/sf $22,500 $500 Expedited Fee* $10,000 regardless of square footage $500 Kostnader för LEED-certifiering 2009 (www.gbci.org, fees, 2009-08-03) Det krävs ingen licens för LEED ackrediterad värderare, utan istället måste en examen erläggas. Kostnaden för denna är 350 USD för personer som ej är medlemmar i USGBC. Inför en examen tillhandahåller USGBC en Workshop till en kostnad av 495 USD för icke medlemmar i USGBC. Denna workshop är dock inte obligatorisk. I dagsläget (2008) finns ungefär 45,000 LEED ackrediterade värderare (Saunders, 2008, s. 23). 61

Bilaga 2 BREEAM Bedömningssteg BREEAM Offices kan användas för att bedöma en byggnads påverkan på miljön i följande faser: 1. Utvecklingsstadiet, vilket leder till ett Interim BREEAM klassning Denna klassning genomförs innan själv byggnaden börjat uppföras, och bygger alltså på ritningar, beräkningar etcetera som skall visa byggnadens tilltänkta egenskaper. Observera att denna klassning skall fungera som en fingervisning för byggnadens miljömässiga egenskaper. 2. Efter uppförandestadiet, vilket leder till ett Final BREEAM klassning Denna klassning visar byggnadens as built egenskaper, och är det korrekta BREEAM-betyget. Denna bedömning görs när byggnaden är klar, innan hyresgäster börjar flytta in. Denna bedömning görs antingen som en ny undersökning av en tidigare interim -klassning alternativt som en ny bedömning (om ingen interim - klassning genomförts) (BREEAM 2008 s.20). En BREEAM bedömning kan göras på följande projekt i följande stadium: - Nya byggnader När en ny byggnad projekteras och skall uppföras. - Ombyggnationer av befintliga byggnader När befintlig byggnads väggar, tak, golv, entréer, fönster, ljussättning eller ventilation förändras, vilket ger byggnaden nya byggtekniska egenskaper. - Nya byggnadskroppar på redan befintliga byggnader När en tillbyggnad till redan befintlig byggnad byggs kan BRREAM användas. Detta går även att kombinera med en ombyggnation av den redan befintliga byggnaden. När bedömningen av den nya byggnadskroppen genomförs kan det dock innebära att den redan befintliga byggnadens egenskaper tas med i bedömningen om dessa på verkar de byggtekniska egenskaperna hos den nya byggnadskroppen. - Ekipering (fit-out) av nya/befintliga byggnader BREEAM kan användas för att bedöma en byggnads innanmäte, det vill säga utformningen efter hyresgästens krav. Detta kan göras då en byggnad ändrar användning eller efter en Shell and core -bedömning, se mer om denna nedan. Skalbyggnader (Shell and Core buildings) Byggnader som byggs på spekulation, där framtida användning/hyresgäster inte är känd, kan bedömas med BREEAM Offices. Detta då det är vanligt att en byggnad börjar uppföras innan hyresgäster har skrivit kontrakt. 62

När en byggnad byggs på spekulation finns det två valmöjligheter: - Att erhålla en maximal potentiell BREEAM bedömning. Det innebär att utöver byggnadens aktuella poäng tillförs potentiella poäng (som vid bedömningstillfället inte kan bedömas), som visar vilken klassning byggnaden kan erhålla om byggnaden utformas i enlighet med de krav som ställs. På detta sätt kan byggnadens miljöprestanda marknadsföras för potentiella hyresgäster. - Att bedöma byggnaden maximala potentiella poäng i utvecklingsstadiet, och sedan göra den slutgiltiga bedömningen efter att hyresgästanpassningarna är gjorda. Då finns nämligen underlag för att genomföra en fullständig BREEAM-bedömning (BREEAM 2008 s.20). Bedömning av liknande byggnader (eller enheter) på en plats Det är möjligt att bedöma olika byggnader med liknande egenskaper, belägna på samma plats, i en bedömning. Med detta kommer dock följande krav: 1. Byggnaderna måste vara belägna på samma geografiska plats. 2. Byggnader måste vara av samma typ, exempelvis kontor, med samma egenskaper och liknande utformning. 3. Bedömningen baseras på den byggnad som presterar sämst. 4. Att ett enheterligt BREEAM-betyg ges till alla byggnader som behandlas i bedömningen (BREEAM 2008 s.23). BREEAM Offices kan användas för att bedöma byggnader som utgörs av kontorslokaler med tillhörande lokaler/funktioner. Emellertid måste kontorslokalerna utgöra mer än hälften av gross internal floor area 1 för att BREEAM Offices skall kunna användas för att bedöma byggnaden. Som kontorslokaler räknas lokaler: - Rum som utgörs av kontorsrum alternativt öppen planlösning - Mötesrum - Tränings/presententationsrum Exempel på tillhörande lokaler/funktioner är: - Reception samt väntrum. - Personalrestaurang och/eller köksfaciliteter. - Vilorum, WC:s samt omklädningsrum. - Förrådsutrymmen samt områden för sopsortering. - Serverrum. - Personaldagis eller personalgym. - Tillhörande platser, som exempelvis plantagérum eller cirkulationsplatser. Dessa listor är inte uttömmande, men ger en fingervisning om hur olika lokaler kategoriseras. 1 Golvarean mätt från innerväggen 63

BREEAM Offices kan användas för att bedöma kontorslokaler med i en byggnad som innefattar skilda användningsområden (till exempel kontor och bostäder). Ett krav är dock kontorslokalerna är separerade från övriga användningsområden i byggnaden. Vidare kan BREEAM Offices användas för att bedöma datacenter, stora datorhallar med tillhörande kontor. Dock kan det bli en skev bedömning på grund av de speciella krav sådana lokaler kräver (BREEAM 2008 s.24). Innovationspoäng En byggnad kan belönas med innovationspoäng på två olika sätt: - Byggnaden kan nå upp till de exemplariska krav som idag finns för vissa av BREEAMbedömningsgrunder, se listan nedan. Bild 8: Lista över bedömningsgrunder - BREEAM-certifieraren gör en anmälan till BRE Global, om en specifik egenskap byggnaden besitter som kan anses innovativ. Godkänns denna ansökan av BRE Global ges en innovationspoäng. Varje ansökan innebär dock en extra kostnad för beställaren av bedömningen. Vid en ansökan studeras följande: 1. Har byggnaden speciella egenskaper, system eller process som mål att reducera påverkan på följande miljömässiga/sociala frågor: i. Användandet av mineraler/fossila/stratosfäriskt ozon bränslen ii. Försurning iii. Klimatförändringa iv. Nukleärt avfall v. Ekotoxicitet vi. Övergödning vii. Humantoxicitet viii. Fotokemiskt skapande av marknära ozon (smog) ix. Avfallshantering x. Vattenanvändning 64

xi. Avskogning xii. Urban utbredning xiii. Biologisk mångfald xiv. Oljud samt obehag xv. Inomhuskomfort xvi. Hälsa och säkerhet xvii. Tillgång och inbegripande 2. Kan byggnadens speciella egenskap, system eller process bedömas på ett objektivt sätt utifrån ett klart definierat kriterium? 3. Kan de miljömässiga fördelarna av egenskapen, systemet eller processen bevisas? 4. Har ett kriterium som visat att målet med egenskapen, systemet eller processen arbetats fram på ett korrekt sätt. Besvaras dessa fyra frågor jakande erhåller projektet en innovationspoäng (BREEAM 2008 s.30). Bild 9: Färdplan för innovationspoäng Certificeringsprocessen BREEAM-klassningar får bara utföras av licensierade värderare som utbildas och examineras av BRE. Värderarna är emellertid inte anställda av BRE utan jobbar sedan i det privata 65

näringslivet. Kostnaden för att bli en licensierad BREEAM Offices-värderare är totalt 3,450 (inkluderar utbildning samt licensavgift) (Saunders 2008, s.33). För varje klassning av en byggnad upprättas en rapport i vilken byggnadens egenskaper bedöms med utgångspunkt från BREEAMs kriterier. Denna rapport måste sedan skickas in till BRE för en granskning, för att säkerställa att värderingsprocessen utförts korrekt. Denna kontroll tar 15 arbetsdagar. Anses rapporten vara korrekt utfärdar BRE ett certifikat som styrker byggnadens klassning (i fall byggnaden uppnått de krav som ställs att överhuvudtaget erhålla ett BREEAM-betyg). Behövs ytterligare uppgifter för att BRE skall kunna utfärda ett certifikat måste värderaren skicka in dessa för att processen skall kunna fortgå. När även dessa inkommit till BRE svarar de inom fem arbetsdagar. Tidsåtgången för att genomföra en BREEAM-klassning beror främst på avtalet mellan klienten och värderaren. Kostnaden kan variera mellan 2,000 10,000, beroende på hur stora projekt som skall värderas. Utöver denna kostnad skall en certifieringsavgift, via värderaren, betalas till BRE. Certifieringsavgiftens storlek ligger mellan 740 1,500, beroende på projektets storlek (Saunders 2008, s.34). Bild 10: BREEAMs certifieringsprocess 66

Bilaga 3 Green Star Certifieringsprocessen Green Star-certifieringen är en formell process där lämpligt Green Star verktyg används som handledning under utvecklings- och/eller byggprocessen. Utifrån byggnadens egenskaper utmynnar denna process i dokumentation över byggnadens miljömässiga prestanda. När denna dokumentation färdigställts utser GBCA en auktoriserad tredjepart vars uppgift blir att bekräfta att de resultat som uppnåtts överensstämmer med den tekniska manual som ingår i respektive verktyg. Ett byggprojekt har två omgångar på sig att få erhållet resultat godkänt av GBCA. Om projektet uppfyller kriterier för Green Star certifiering (minst fyra stjärnor) överlämnar GBCA ett certifikat, utmärkelsebrev, marknadsföringsmaterial samt relevanta Green Star logotyper till projektet. Ett projekt kan ej använda Green Stars logotyper i marknadsföringssyfte utan att ha genomgått den obligatoriska certifieringsprocessen samt fått sitt projekt godkänt av GBCA (GBCA 2008a, s. 1). Steg 1, Grundkriterierna Innan certifieringsprocessen startar undersöks vilket verktyg som bäst lämpar sig för certifieringen av byggnaden. Därefter måste följande fyra grundkriterier uppfyllas: - Rumslig differentiering Byggnaden måste vara klart avskild från annan byggnad enligt vissa kriterier. Det innebär att projektet är: a. En helt fristående byggnad b. Projektet är beläget ovanför allmän infrastruktur c. Sammanlänkad med andra byggnader för enbart sekundär access d. Förlängning av befintlig byggnadskropp Vid en bedömning av en förlängning av en byggnadskropp erhålls en Building extension certifikat. Dock krävs att ett visst antal krav då också uppfylls, exempelvis att byggnadsförlängningen skall kunna användas som en fristående kropp samt ha en egen adress. Se skiss nedan. 67

Bild 11: Rumslig uppdelning - Användandet av utrymmet Har byggnaden flera olika användningsområden måste minst 80 procent av byggnadens GFA (Gross Floor Area) 2 utgöras kontorslokaler för att Office Design samt Office As Built skall kunna användas. - Tvingande krav Green Stars verktyg har oftast ett eller flera tvingande krav som måste uppfyllas för att byggnaden skall kunna certifieras. Exempelvis tillåts bara en viss maximal energianvändning samt att byggnaden inte får vara uppförd på särkilt värdefull mark. - Tiden för de olika certifikaten Beroende på i vilken fas byggnaden befinner sig i finns olika verktyg som kan användas. Det är beställarens ansvar att undersöka att rätt verktyg används för att bedöma projektet. Exempel: Office Design kan användas direkt i planeringsstadiet av byggnaden, men processen för att erhålla certifikat får max ta två år. Office As Built kan användas i slutskedet av byggfasen men även här finns en tidsgräns på två år för att erhålla certifiering. Ett projekt kan ej gå vidare i certifieringsprocessen utan att GBCA har godkänt dessa fyra grundkriterier (GBCA 2008a, s. 2). 2 Gross floor area är byggnadens totala area inklusive externa väggar. 68

Steg 2, Projektregistrering Då det mest lämpliga Green Star-verktyget för projektet valts, samt att det fått grundkriterierna godkända, registreras det hos GBCA. Registreringen initierar den formella certifieringsprocessen och ger projektet tillgång till information samt assistans från GBCA. Steg 3, Presentation När projektet är registrerat måste projektgruppen förbereda ritningar och kalkyler för att framställa en presentation som skall lämnas in till GBCA. Det är av yttersta vikt att tillförsäkra sig om att de dokument som skickas in överensstämmer med den tekniska manual som ligger till grund för respektive Green Star-verktyg, då projektet endast har två omgångar på sig att erhålla de poäng som krävs för ett certifikat. Steg 4, Bedömning När presentationen kommit GBCA tillhanda genomför de en första bedömning av materialet. Anses presentationen undermålig skickas den tillbaka till projektgruppen som får ytterligare ett tillfälle att komplettera presentationen. När en presentation godkänns bildas en bedömningspanel som utgörs av två till tre stycken certifierade Green Star-värderare, en oberoende part samt en representant från GBCA. Värderarnas uppgift är att granska och arbeta fram ett resultat utifrån presentationen medan den oberoende partens uppgift är att verka som garant att processen är opartisk och rättvis. Det slutgiltiga resultatet överlämnas till GBCA och varje delpoäng i respektive kategori får följande bedömning: - Poäng tilldelad, kriterierna uppfyllda och inga krav på ytterligare uppgifter behövs - Poäng behöver styrkas, kriterierna är inte uppfyllda och fler uppgifter behövs - Poäng behöver styrkas, kriterierna är inte uppfyllda då informationen i presentationen är felaktig - Ingen poäng tilldelad, kriterierna är inte uppfyllda och en förklaring medföljer Få projekt får önskad poäng efter första omgången, utan vanligtvis erhålls en tredjedel av poängen i första omgången och resterande två tredjedelar behöver då styrkas i den andra omgången (GBCA 2008a, s. 4). Steg 5, omgång 2, reviderad presentation I denna fas måste beställaren av certifikatet styrka de poäng som inte klarat de krav som ställts i den första omgången. Detta är beställarens sista chans att få poäng tillgodoräknade. I denna reviderade presentation måste ytterligare information tillföras alternativt en förändring ske av byggnadens utförande för att GBCAs krav skall uppfyllas. Steg 6, andra bedömningen När den reviderade presentationen kommit GBCA tillhanda genomförs en förberedande bedömning, för att undersöka om ytterligare information måste tillföras. Uppfylls inte de krav GBCA kräver returneras återigen presentationen till beställaren. Anses kraven uppfyllda bildas återigen en bedömningskommitté, som helst skall utgöras av samma personer som genomförde den första bedömningen. Processen följer sedan samma steg som i första omgången. Ungefär 90 procent av de projekt som bedöms erhåller den eftersträvade Green Star-certifikatet efter den andra bedömningen. Om önskad Green Star-certifiering ej uppnås efter den andra bedömningsomgången har beställaren följande alternativ: 69

Acceptera poängen - Erhåller projektet mer än 45 poäng kan de acceptera resultatet och marknadsföra byggnaden som Green Star-certifierad - Uppnås ej 45 poäng offentliggörs ej resultatet av GBCA Ny certifiering Projektet har möjlighet att gå igenom en ny certifiering. Då startar en helt ny certifieringsprocess som inte påverkas av den tidigare bedömningen. Överklaga Det finns möjlighet att överklaga GBCAs beslut. Villkoren för detta är bland annat att: - Enbart resultat från omgång ett och två kan överklagas - Beställaren får inte förändra sitt byggprojekt på något sätt - Att överklagan kommer GBCA tillhanda inom 30 dagar efter att beställaren informerats om slutgiltiga resultat (GBCA 2008a, s. 6). Bild 12: Certifierings processen Kostnader för en Green Star-certifiering När en byggnad certifieras uppkommer en kostnad som skall betalas till GBCA. Avgiften skall täcka de utgifter för den nödvändiga dokumentationen, administrationen samt tredjepartsgranskningen som krävs för att erhålla en certifiering. Är den sökande medlem i GBCA, ges ett rabatterat pris. De aktuella priserna är 70