2012-09-16 Helene Ljungqvist Rapport Utestallet försäljning eller uthyrning Jag fick av NRS styrelse i uppdrag att utreda möjliga lösningar för nuvarande utestall, längan utefter gamla stallet. I denna rapport redovisas tre alternativ; Alternativ 1: Alternativ 2: Alternativ 3: Försäljning Iordningställande för permanent nyttjande Alternativt nyttjande på anläggningen För att kunna göra en relevant bedömning görs först en beskrivning av stallets status idag. 1. Utestallet status idag Utestallet består av 12 boxar, 3 x 3 meter. Varje box är försedd med öppningsbar lucka. Totalt består boxarna av 12 fronter, 11 mellanväggara och en 60 meter lång utevägg bestående av 12 delar med vardera en öppningsbar lucka. Taket består av korrigerad plåt. Boxarna år i utmärkt skick. Boxsektionen är ansluten till ridhusväggen med reglar och två sidoväggar med vardera en dörr. På ridhusväggen sitter armaturer (ej räknade). Golvet i stallet består av grus/sand. Boxarna kan inte betraktas som utpräglade uteboxar då fronterna är typ de som används i stall. 2. Alternativ 1- Försäljning En försäljning kan göras på två sätt: 1. Hela utestallet i nuvarande skick. Säljs och förslagsvis föreslås att köparen får montera ner stallet. Det innebär troligvis ett nedsatt pris, men i gengäld slipper NRS kostnaden för nedmonteringen. 2. Boxarna säljs tillsammans eller enskilt. Stallet kan också betraktas som lämpligt för del av ett stall, dvs att boxarna för bästa lösning bör kompletteras med nytt tak och tre nya väggar. Bedömd möjlig prisnivå vid en försäljning utgår från jämförelser av liknandeutannonserade begagnade objekt samt nypris. Helt utestall bedömt möjligt försäljningspris är 75 000 150 000 kr. Prisnivån är mycket svårbedömd då det till övervägande del är hela solitära utestall med 2-3 boxar som finns ute för försäljning. Att NRS utestall inte är ett komplett utestall gör det än mer svårbedömt. Boxinredning försäljningspris mellan 40 000-60 000 kr för fronter och mellanväggar. Ytterväggar med öppningsbara luckor kan ge en ytterligare intäkt om mellan 20 000-30 000 kr.
3. Alternativ 2 Upprustning till permanenta boxar För att utestallet ska kunna nyttjas för permanent bruk krävs en relativt stor investering. Enligt Djurskyddsmyndighetens föreskrifter och allmänna DFS 2007:6 gäller följande; Krav Status Åtgärd Kostnad Takhöjd minst 1,5 mankhöjden, dock lägst 2,2 m OK - - Dörrar Golv Stallgångens bredd Stallklimat och luftkvalitet Fritt öppningsmått i boxdörr och stalldörr bör vara minst 1,2 x 2,2 m. För att man ska kunna utrymma två hästar samtidigt genom en dörr behöver den fria dörrbredden vara 1,6 m enligt Lantbrukets Brandskyddskommitté (LBK). En jämn och halksäker yta (betongplatta med kvalitetsbeteckningen C 30/37 (exponeringsklass XC3) eller bättre. Under betongskiktet är det nödvändigt med ett väl packat dräneringslager av singel eller makadam som förhindrar kapillär upptransport av vatten.) Mellan boxrad och vägg ska vara 2,5 m Ett klimat som är anpassat till de hästar som vistas där,(termisk komfort). Samtliga hästar i stallet ska tillförsäkras kontinuerlig tillförsel av frisk luft. I oisolerade stallar får den relativa fuktigheten inte annat än undantagsvis överstiga uteluftens relativa fuktighet med mer än 10 procentenheter. För att ett icke värmeisolerat stall ska fungera på ett bra sätt måste det vara full luftväxling året runt. Friskluft ska strömma in i stallet genom särskilda luftintag som ska vara dimensionerade och reglerade på ett riktigt sätt. I uteboxar och andra boxar med fönster där hästen kan sticka ut huvudet måste det finnas ventilationsöppningar som säkerställer luftväxlingen i boxarna om eller när uteboxfönstren eller de övre boxdörrarna stängs. Fig. En förutsättning för fungerande ventilation är att luft kommer in och kommer ut. OK - - Åtgärdas 600-700Kr/m 2, Ej kontrollerat Åtgärdas ca 110 m 2 Ventilationsöpp ningar tas upp Ventilationstrumma Dörrar Arbetskostnad 77 000 kr 1 20 000 kr Exempel: Stall för hästar som väger 600 kg. Erforderlig maximiventilation per hästenligt Svensk Standard är 325m2/tim. Om stallet har en 4 m hög trumma ska varje luftintag ha en area på 325 x 2,5 =812,5 cm2. Varje box ska alltså ha ett luftintag som är drygt 800 cm2 stort (exempelvis 10 x 80 cm). Samma beräkning görs om stallet har öppen nock men istället för trumhöjd används höjdskillnaden mellan luftintag och nock. Ljusinsläpp Boxluckorna förses med fönster och galler. Åtgärdas Galler Fönster PVC 7 100 kr 13 000 kr
Belysning Mer belysning samt i nya utrymmen Åtgärdas Ny belysning och kablar 7 000 kr Vatten och avlopp och foderutrymme Installering av vattenkoppar och avlopp. I kalla stallar kan systemet frostskyddas genom cirkulerande vatten som värms av en elpatron. Vattenkopparna måste då seriekopplas och bäst är om vattnet cirkulerar genom vattenkopparna. I sådana fall måste vattenkopparna ha två anslutningar, en för inkommande vatten och en för utgående. Arbetsmiljöverket (AFS 2008:17 Hantering av djur). I små stallar kan det vara lämpligt att kombinera dessa utrymmen och skapa ett särskilt utrymme i ena änden av en boxrad. Bredden på detta utrymme bör vara 2,5-3,0 m. Åtgärdas Åtgärdas (förslag; en box tas i anspråk) Åtgärdas (förslag; en box tas i anspråk) Avlopp, vattenkran, vattenkoppar ledningar Uppställningsplats Foderutrymme Grovfoderutrymme utanför Upptallningsplats ordnas 50 000 kr 3.1 Kostnads och intäktskalkyl Kostnadskalkyl investering i upprustning av stallet (mycket grov uppskattning) Materialkostnad för platta på mark på 600-700 kr/kvm 110 x 700 = 77 000 kr Arbetskostnad 400-700 kr/kvadratmeter betongplatta 110 x 500 = 5 Vatten och avlopp 50 000 kr Fönster, galler och dörrar 3 Stallklimat och stallmiljö, Ventilation 40 000 kr Hagar Foderutrymmen Uppstallningsplats Belysning 7 000 kr Summa 29 Intäkts- och kostnadskalkyl kollektivstall utan service 10 boxar x 1200 kr x 10 mån 120 000 kr/år EL - 30 000 kr/år Övrigt (hagar, underhåll) - 1/år Summa ca 3.2 Bedömd totalkostnad för boxhyra/månad 7/år Att ha häst i det nya kollektivdrivna stallet på Bullersta skulle månadskostnaden bli ca; Kallhyra Strö Grovfoder Kraftfoder mm Summa Ersättning stalltjänst Totalt 1 200 kr 400 kr 750 kr 500 kr 2 850 kr 600 kr 3 450 kr
Månadskostnaden bygger på ungefärliga kostnader för strö och grovfoder. Ersättning för stalltjänst är beräknad på 2 timmar/dag á 100 kr fördelat på 10 hästägare. 3.3 Nulägesanalys Annonser om lediga stallplatser i Nyköpingsområdet daterat 2012-09-16. Plats Standard Ridbana/Ridhus Service mm Pris Jönåker Jönåker 12 km från Nyköping spolspilta, tvättstuga, uppvärmd sadelkammare, uppvärmt fikarum samt torkrum Några boxar i litet stall Ridbana 30*55 m med hinderpark. Stort utbud av ridvägar. Ridhus finns ca 5 km bilväg. Strö, grovfoder(fodringar 4 ggr/dag), in- och utsläpp alla vardagar samt 1 täcke på/av. Helgerna delas på rullande schema. Ridbana belyst ridbana närhet till ridhus bra ridvägar Hjermesta Lösdrift Fantastiska ridvägar. Ridbana. Flera ridhus inom 20 min avstånd. Bergastugans Hästgård Stall Lilla Flättna Fingerkulla Håcknesta Strax utanför Nyköping 10 min fr Centrum Nyrenoverat, uppvärmd sadelkammare, spolspilta Uppvärmd sadelkammare, spolbox, kök, toalett m dusch o övernattn möjligh. spolspilta, uppvärmd sadelkammare samt toalett/dusch och fikarum. Paddock, travbana, Långa mysiga ridvägar Belyst ridbana, hinderpark, ridavstånd till ridhus, bra ridvägar Ridhus, bana Ridhus 22x60m, skrittmaskin, gräsbana med hinder, utevolt samt 4 boxplatser Ridavstånd till ridhus samt ridbana. 2 900 kr (tidigare 3 125kr) 1 850 kr Helinackordering. Individuell utfodring upp till 20 2 100 kr ggr/dygn genom datoriserad utfodring? Kallhyra 1 600 kr Fullservice till överenskommen summa. Helinackordering eller delvis. Tränare på gården Helpension (annat alt kan diskuteras) med boxplats, halm, utsläpp, intag, mockning samt fri tillgång till all foder. Hö eller hösilage. Bra buss förbindelser Lösdrift 1 200 kr Ponny 1 500 kr, Storhäst? 2 000 kr Kallhyra 1 500 kr Fodringar, In/utsläpp vardgr 1 000 kr 1 800 kr Annonser gällande önskan om stallplats gäller: två promenadhästar 18-årig D-ponny, önskar helinackordering, maxhyra 2 000:- En boxplats där fodring och insläpp ingår, ok med helgjour 3.4 Reflektion och frågor som behöver diskuteras Om potentiella hyresgäster bedöms finnas för att hålla stallet fullt kan upprustning av stallet vara ett bra alternativ. Investeringen är återbetalad på knappt fyra år. En stor risk är att hyresgäster som
ska ta så stor del av driften av stallet kan vara svårt att hitta. Kalkylen ovan bygger på att boxarna är uthyrda till drygt 80%. Det är troligtvis en alldeles för optimistisk bedömning med tanke på att all service ska utföras av hyresgästerna själva. För att kunna ha råd att ha häst krävs för de flesta att de har ett heltidsarbete. Möjligheten till fodring mm dagtid är då begränsad. Att hyresgästerna skulle anlita en person att utföra tjänsterna kan vara en möjlighet. De beräknade månadskostnaden i vårt eventuellt nya kollektidrivna stall ligger högre än priser enligt ny utannonserade lediga boxplatser. Den stora skillnaden gäller servicenivån, dvs egen skötsel är idag inte så eftertraktat. Kan ett alternativ vara att hyra ut hela stallet till en aktör till ett lägre pris men med krav på all skötsel och smärre underhåll? Länsveterinären ställde en fråga om hur NRS i framtiden ska lösa isoleringsfrågan vid sjukdom. Stallet användes till detta för något/några år sedan. 4 Alternativ 3 - Alternativt nyttjande på anläggningen Ett annat alternativ är att använda detta stall till hyresgäster och fylla på med ridskolehästar i befintliga boxar i ridskolestallet i det fall att spiltor inte längre får användas. En investering i en eventuell lösdriftsanläggning utreds för närvarande på uppdrag av styrelsen. På senaste styrelsemötet efterfrågades studie av ett alternativ till utedrift i det fall spiltor måste ersättas med boxar. Detta som jämförelsealternativ till lösdriftsystem både vad gällde investeringskostnader och driftskostnader. Ett alternativ är att använda utestallets stallinredning när spiltorna måste ersättas med boxar. Utifrån genomgång av dagens stall och kringutrymmen föreslås följande; Dagens 14 spiltor ersätts med 12, alternativ 13 boxar (skiss bifogas i färdigställt PM); 6 boxar ersätter spiltorna i spiltstallet n i mellanstallet flyttas och ersätts med en box. Utrymmet mellan mellanstallet och privathäststallet görs om till stall, 4 (ev 5) boxar. Ingång till loft flyttas till utsidan av stallet (trappor) och dörr för foderleveranser byggs. Kostnadskalkyl investering i upprustning av ridskolestallet (mycket grov uppskattning) Arbetskostnad flytt av boxar 20 000 kr Ombyggnad av väggar och dörrar 40 000 kr Ventilation 30 000 kr Summa 100 000 kr 4.1 Reflektion Kostnaderna ovan är mycket grovt uppskattade. Om stallet inte ska nyttjas till ridskolan kan de nya boxarna också nyttjas till uthyrning till privathästar. Om tydliga måldokument för klubbens privathästverksamhet tas fram kan attraktiviteten att står på anläggningen öka och efterfrågan på platser bli större. Privathästägarna ställer alltid kostnad mot vad anläggningen och verksamheten där kan ge för valuta för dem. Viljan att lägga egen tid på att delta i verksamheten bygger helt på vad de kan få i utbyte för sin egen
häst, ridutbildning, social samverkan mm. Organiserade kontinuerliga träningar, teroriutbildningar, clinics, deltagande i lagtävlingar på flera nivåer mm mm är faktorer som kan ha avgörande betydelse för både viljan att stå, delta på anläggningen samt betalningsviljan. 5 Slutsats Min bedömning är att det inte är något av de tre alternativen som visar så många fördelar att det helt utesluter de andra alternativen. Det kan bli svårt att sälja hela stallet. Enstaka boxar kan bli betydligt lättare, men kräver arbetsinsats att plocka ner stallet. Att göra om stallet till permanent stall kan kännas som mest attraktivt, men risken att fler boxar blir outhyrda är stor. Intäktskalkylen kan därför bli betydligt sämre än den som är beräknad i kapitel 3.1. Ombyggnad av befintligt stall och där nyttja den boxinredning som finns i utestallet kan långsiktigt vara den mest korrekta. För bedömning av en kortsiktig nytta behövs en mer tydlig viljeinriktning för privathästverksamheten på Bullersta utarbetas.