Årsredovisning år 2005 AB Familjebostäder

Årsredovisning år 2005 AB Familjebostäder

FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETSBESTÅND 2005

Familjebostäder

Det goda boendet För 10 miljoner år sedan skakade en gigantisk explosion om universum och skapade det vi idag kallar för vårt hem, nämligen jorden. Efter ytterligare flera miljoner år krälade de första varelserna upp ur urhavet och blev själva embryot till det som långt senare skulle bli vi människan. Vi tog oss fram genom olika stadier till upprättgående människor. I början hade vi inga fasta bostäder utan drog som jägare och samlare fram över jordens yta i vår jakt på föda. I samband med att vi lärde oss konservera och lagra livsmedel slog vi ner våra bopålar i fast mark. Vi skapade våra första hem och inhämtade istället födan därifrån. Våra första bostäder var grottor i berg och jord för att senare bli mer husliknande konstruktioner av lera, djurhudar, sten, trä, ja till och med av is där klimatet så medgav. Bostaden kom att bli människans fasta punkt i en osäker omvärld. Och så har det i stort sett förblivit alltsedan vi övergav nomadstadiet, även om bostäderna ser lite annorlunda ut idag. Ur detta evolutionära perspektiv är Familjebostäder med vår 70-åriga historia naturligtvis en parentes i sammanhanget. Men för de 42 000 stockholmare som idag har sitt hem i just någon av våra fastigheter är vi en viktig källa till trygghet och välmående. Vårt namn, Familjebostäder, säger egentligen det mesta av vad vi håller på med: Vi tillhandahåller bostäder till familjer. Men vi gör så mycket mer. Det vi egentligen sysslar med är något osynligt som ryms mellan orden familj och bostad. Vår uppgift är inte enbart att förse människor med några kvadratmeter och ett par nycklar. Vi ska ge en känsla av välbefinnande, trygghet och trivsel, en hemkänsla helt enkelt. Och det är något man bara kan ge i varje mänskligt möte med våra hyresgäster. Även om vi människor har hunnit en bra bit på vägen sedan den där explosionen för miljontals år sedan så är våra primära behov märkligt oförändrade. Vår uppgift är att tillgodose det kanske mest grundläggande: Det goda boendet.

Sammanfattning Året 2005 Resultatet efter finansnetto blev 157 miljoner kronor Soliditeten steg till 63,5 procent Investeringar i nyproduktion och ombyggnader har gjorts för 923 miljoner kronor Dotterbolaget FB Servicehus AB överläts till Stockholms Stadshus AB Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 2,51 procent på årsbasis Byggstart för ytterligare tre projekt med totalt 151 lägenheter Nära 2 100 lägenheter har boförbättrats eller blivit stambytta Nyckeltal 2005 2004 2003 2002 2001 Netttoomsättning, mnkr 1 508 1 435 1 406 1 348 1 546 Resultat efter fi nansnetto, mnkr 157 97 123 458 2 508 Realisationsvinster, mnkr 0 6 0 407 2 355 Eget kapital, mnkr 3 807 3 710 3 655 3 603 3 398 Marknadsvärde fastigheter, mnkr 19 370 16 250 14 180 13 170 12 840 Bokfört värde fastigheter, mnkr 6 211 5 179 4 695 4 341 4 580 Räntebärande skulder, mnkr 1 912 2 486 1 987 2 095 2 070 Investeringar i nyproduktion och ombyggnader, mnkr 923 768 420 509 507 Avyttringar av anläggningstillgångar, mnkr 0 61 0 659 5 768 Avkastning på totalt kapital, % 2,9 2,4 3,0 7,8 32,9 Soliditet, % 63,5 58,4 62,7 60,1 55,6 Uthyrningsgrad area bostäder, % 100 100 100 100 100 Antal anställda 31 december 281 290 316 354 355 Översikten visar AB Familjebostäder exkl förutvarande dotterbolaget FB Servicehus AB. Defi nitioner, se sidan 69. Utblick 2006 Förhandlingarna om 2006 års hyror har strandat och tvisten ligger hos Hyresmarknadskommittén Byggstart planeras för drygt 1 000 lägenheter Planering och projektering för ytterligare bostäder fortsätter, totalt hanteras projekt med mer än 2 200 lägenheter Utbyggnad av operatörsoberoende bredband till minst 2 000 lägenheter, förutsatt hyresöverenskommelse om basinvestering Mer än 1 500 lägenheter kommer att få renoverade badrum och stammar RESULTAT EFTER FINANSNETTO SOLIDITET AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL 2 SAMMANFATTNING

Innehåll Sammanfattning 2005............................ 2 VD har ordet................................... 4 Från bra bostad till det goda boendet............. 6 Ägardirektiv, affärsidé och mål..................... 8 Medarbetare och organisation.................... 12 Till allmän nytta................................ 16 Marknad och kunder............................ 18 Marknadsområde Innerstaden..................... 22 Marknadsområde Söderort....................... 24 Marknadsområde Västerort....................... 26 Lokaler....................................... 28 Fastigheterna.................................. 30 Fastigheternas värde............................ 32 Fastighetsutveckling............................. 34 Möjligheter och risker........................... 40 Finansiering................................... 42 Miljöredovisning............................... 47 Förvaltningsberättelse........................... 49 Kort om Familjebostäder Familjebostäder är ett av Sveriges största bostadsföretag och en del av allmännyttan. Bolaget ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB som ägs av Stockholms stad. Familjebostäder bildades 1936. Sedan dess har bolaget medverkat vid tillkomsten av nya stadsdelar i Stockholm, från Kristineberg på 1930-talet till Hammarby Sjöstad nu på 2000-talet. I dag har 41 525 stockholmare sitt hem hos Familjebostäder. Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning med affärsidén att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. I fastighetsbeståndet fi nns 472 fastigheter med 22 402 bostäder och 2 354 lokaler. Bostadsytan uppgår till 1 391 317 kvadratmeter och lokalytan till 199 366 kvadratmeter. Antalet medarbetare var vid årsskiftet 2005/2006 281. Årsomsättningen är 1 508 miljarder kronor. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är 19,4 miljarder kronor och det bokförda värdet 6,2 miljarder kronor. Resultaträkning................................. 53 Kommentarer till resultaträkning.................... 54 Balansräkning................................. 56 Kommentarer till balansräkning.................... 58 Kassafl ödesanalys.............................. 59 Kommentarer till kassafl ödesanalys................. 60 Tilläggsupplysningar.............................61 Noter........................................ 62 Vinstdisposition................................ 65 Revisionsberättelse.............................. 66 Flerårsöversikt................................. 67 Nyckeltal..................................... 68 Nyckeltalsdefinitioner........................... 69 Fastighetsförteckning............................ 70 Styrelse...................................... 90 Företagsledning................................ 92

VD har ordet Under 2007 kan vi skönja att det det kommer att bli konkurrens om hyresgästerna, en helt ny situation för Stockholm som i många år karaktäriserats av bostadsbrist. 2005 ett bra år i många avseenden 2005 har varit ett bra år för Familjebostäder. Vi gör ett bra resultat där vi överträffar vårt mål. Vårt omfattande underhålls- och reinvesteringsarbete pågår och ligger före plan. Vi ligger bra till i vårt arbete med igångsättningen av 2 000 nya lägenheter före 2006 års utgång och har varit lyckosamma i våra ansträngningar att sänka produktionskostnaderna. Det vi uppnått 2005 är till största delen ett lagarbete som alla i bolaget förtjänstfullt har medverkat i. Under året har värdet av våra fastigheter ökat med nästan 20 procent, vilket ligger väl i linje med vårt uppdrag att säkra stockholmarnas tillgångar. Dessutom har vi sjösatt ett värdegrundsarbete, som syftar till att vi ska bli ännu bättre på att tillgodose nuvarande och framtida hyresgästers behov och önskemål. Alla medarbetare har deltagit aktivt i värdegrundsarbetet, vilket borgar för att våra värderingar verkligen kommer att guida oss i vårt arbete och att Familjebostäders varumärke blir ännu starkare. Ett gott resultat För 2005 har bolaget uppnått ett resultat om 157 miljoner kronor. Grunden till det goda resultatet står framförallt att finna i ett bättre finansnetto, men även i ett bra driftnetto. Finansnettot blev bättre till följd av fallande räntor och att vi kunnat amortera ner våra lån ytterligare. Dotterbolaget FB Servicehus AB såldes per den 1 september 2005 till Stockholms Stadshus AB, vilket ytterligare reducerade vår upplåning. Driftnettot har påverkats positivt av hyreshöjningar i det omfattande stambytesprogrammet och ett bättre utfall än budget vad gäller driftkostnader, framför allt för uppvärmning. Även med ett omfattande investeringsprogram fortsätter vår synliga soliditet att öka och är nu över 60 procent. Underhåll och reinvesteringar i högre takt Familjebostäder förvaltar idag 22 400 lägenheter i Stockholm, en väsentlig resurs på stadens bostadsmarknad. En stor del av dessa hyresrätter är byggda på 40- och 50-talen och befinner sig i en fas av reinvesteringsbehov. Vi har nu avslutat det tredje året i ett omfattande renoveringsprogram för närmare 13 000 lägenheter. Vårt mål för året var att renovera 1 500 lägenheter, men resultatet blev närmare 2 000. Vi har därmed hittills åtgärdat 7 700 lägenheter. För dessa renoveringar har vi valt en 4 VD HAR ORDET

försiktig väg och koncentrerar oss på nya tätskikt, stambyten och nya badrum. På så vis har lägenheterna kunnat återvända ut på bostadsmarknaden till bibehållna rimliga hyresnivåer, med en hyreshöjning om endast drygt 550 kronor per månad. Hyresgäster som så önskar har möjlighet att som tillval få ett nytt kök, till en hyreskostnad om drygt 500 kronor per månad. Det är viktigt att det även fortsättningsvis går att hitta bra lägenheter till anständiga hyror i Stockholm. Fortsatt nyproduktion av lägenheter till sänkta produktionskostnader Stadens mål är att 20 000 nya lägenheter skall vara igångsatta under mandatperioden. Familjebostäders del i det åtagandet är 2 000 nya lägenheter. En självklarhet men ändå ett uttalat direktiv är att dessa skall produceras till kostnader som gör att de nya bostäderna kan efterfrågas av bredare grupper. Under 2005 har vi satt igång produktionen av 151 nya lägenheter och därmed totalt påbörjat 1 000 nya lägenheter. Vi är väl förberedda för att börja bygga de återstående 1 000 under 2006. Markanvisningar finns och projekteringen är i full gång. Vi kommer att påbörja byggen runt om i Stockholm, i förortslägen som Gubbängen, Årsta, Älvsjö, Örby och Blackeberg såväl som i innerstaden. Vad gäller uppdraget att bygga till lägre kostnader har vi varit framgångsrika under det gångna året. En viktig faktor är vår entreprenad- och gestaltningstävling där vi med stadsbyggnadskontorets medverkan kunde lämna förhållandevis fria händer för entreprenadledet att föreslå såväl hustyper som arkitektur. Därigenom involverades byggarna tidigare i processen så att de hus som offererades bättre stämde överens med deras produktionsmetoder. Våra produktionskostnader för nybyggen har gått ner med mellan 15 och 25 procent jämfört med för något år sedan. En annan anledning till de sänkta byggkostnaderna var nedgången i byggkonjunkturen under 2004 och början av 2005, som gav en konkurrenssituation som gynnat köparna. För 2006 och 2007 ser det dock ut att svänga tillbaka, med risk för överhettning. Ökat värde på fastigheterna Ett av Familjebostäders huvuduppdrag är att förvalta det kapital som våra fastigheter utgör för staden, det vill säga säkra stockholmarnas tillgångar. Det gör vi genom att förvalta och förädla befintliga bostäder och att producera nya. Vid ingången av året hade fastigheterna ett marknadsvärde på 16,2 miljarder kronor och vid årets slut för jämförbara fastigheter 19,4 miljarder kronor, en uppgång på knappt 20 procent. Värdetillväxten har sin grund i ökade driftnetton till följd av reinvesteringar och ett fortsatt sjunkande direkt avkastningskrav. Hyreshöjningen för 2005 blev 2,51 procent på årsbasis, med viss differentiering. Det hade varit önskvärt med en större variation och en snabbare takt mot en mer rättvis hyresspridning, till exempel mellan innerstad och ytterområde. Vad gäller hyrorna för 2006 är förhandlingarna med Hyresgästföreningen i skrivande stund strandade. Vi har i år märkt en tydligt ändrad attityd från motpartens sida, i en kortsiktig strävan efter låga eller inga hyreshöjningar. Vi måste ständigt nagelfara våra kostnader så att vi har en effektiv och kvalitativ förvaltning. Men kostnadsjakten får inte gå ut över den etablerade nivån för lägenhetsutrustning och underhållsstandard för hyresgästerna. Av vår omsättning på 1,5 miljarder kronor är intäkterna från kommersiella lokaler 250 miljoner kronor. Vi har en rimlig vakansgrad om 7 8 procent, vilket är lägre än branschgenomsnittet. Det råder fortfarande konkurrens om lokalhyresgäster och ingen hyresutveckling har skett under året. 2006 blir ett händelserikt år 2006 är ett valår och det kan alltid innebära ändringar i ägardirektiven. Jag är dock övertygad om att det finns en stabil majoritet för bostadsbyggandets betydelse för Stockholm och för regionen. För 2006 har vi budgeterat ett resultat om 142 miljoner kronor, som inrymmer en fortsatt hög takt i vårt reinvesteringsprogram. Vi ser i skrivande stund ingen anledning att ifrågasätta det ekonomiska målet. Räntan förväntas stiga under 2006, vilket naturligtvis kan leda till att värdeutvecklingen i form av sjunkande direktavkastningskrav stannar av. För vår del innebär den höga soliditeten dock att stigande räntor har marginell inverkan på vårt resultat. Vi kommer att fortsätta nybyggnationen av bostäder enligt direktiven från 2002. Förutom att komma igång med över 1 000 nya lägenheter, ska vi åstadkomma stambyte och badrumsrenovering i 1 500 lägenheter. Under 2006 kommer en stor mängd lägenheter att färdigställas på stockholmsmarknaden. Det finns redan nu lägenheter att hyra utan i princip någon kötid. Under 2007 kan vi skönja att det kan komma att bli konkurrens om hyresgästerna, en helt ny situation för Stockholm som i många år karaktäriserats av bostadsbrist. Det kan vara ett tecken på att Stockholm för första gången på länge återvänder till en mer balanserad bostadsmarknad, där vi kanske till och med kan få ett visst utbudsöverskott. Ett positivt tecken är att bostadsproduktionen skjuter fart samtidigt som vi är på väg in i en konjunkturuppgång. Tillgången på bostäder är en grundförutsättning för Stockholmsregionens vision om tillväxt. Familjebostäder står väl rustade inför en sådan konkurrenssituation, av framförallt tre orsaker. För det första kan vi bygga nya bostäder till konkurrenskraftiga priser. För det andra har vi attraktiva markområden och bygger i bra lägen. För det tredje arbetar vi ständigt för att förbättra servicen till våra hyresgäster. Det kommande året är också ett speciellt år för bolaget av ett särskilt skäl. År 2006 fyller Familjebostäder 70 år. Den 1 oktober 1936 flyttade den första familjen in i barnrikehusen på Sparvenfeltgatan i Hammarby. Det var en elektriker med hustru och tre barn. Samma år stod 324 lägenheter klara i Hammarby och Kristineberg. På hösten 2006 flyttar dagens stockholmare in i våra nya lägenheter i Högdalen, Midsommarkransen och Årstadal. Stockholm i februari 2006 Hans Pettersson VD HAR ORDET 5

Från bra bostad till det goda boendet Under 2006 fyller Familjebostäder 70 år. Mycket har hänt både i Stockholm och i Familjebostäder under dessa 70 år. Stockholm är en helt annan stad och Familjebostäder är ett helt annat företag idag. Vi kan med fog säga att vi har utvecklats i symbios med varandra. När Familjebostäder grundades 1936 var vårt uppdrag huvudsakligen av bostadssocial karaktär. Det fanns ett stort behov i Stockholm att bygga och förbättra bostäderna för inflyttade industriarbetare med familjer. En av folkhemsbyggarna Behovet var både kvantitativt och kvalitativt, det vill säga vi skulle bygga fler bostäder och förbättra standarden på dem som redan fanns. Behovet var enormt i Stockholm vid den tiden. Vårt uppdrag var att tillhandahålla bra och ändamålsenliga bostäder åt unga familjer, därav vårt namn Familjebostäder. Den första oktober 1936 flyttade våra första hyresgäster in i de nyproducerade barnrikehusen i Hammarby och i Kristineberg. Under krigsåren var byggtempot lugnare, men efter andra världskriget påbörjades på allvar bygget av Folkhemmet, där vi på Familjebostäder var en av de ledande byggherrarna. Större delen av vårt fastighetsbestånd byggdes just under 1950-talet. En flexibel huvudstad Uppdraget från vår ägare, Stockholms stad, att tillhandahålla bra och prisvärda bostäder i Stockholms innerstad och närområden, är lika viktigt idag, men av delvis andra anledningar än när vi började vår verksamhet. För att leva upp till en huvudstadsfunktion måste det finnas en bra blandning av både bostadsrätter och hyresrätter. En stad som Stockholm måste vara rustad för betydligt större rörlighet med folk som flyttar in och ut ur staden för tillfälliga sysslor eller projektanställningar. Där fyller hyresrätterna en viktig funktion för att bibehålla en högre flexibilitet på bostadsmarknaden. Idag kan man flytta till Stockholm och få tag på en lägenhet direkt utan att behöva köpa en bostadsrätt eller villa. Det var länge sedan det var så. Vi är uppenbarligen på väg mot en mer balanserad bostadsmarknad. Hur vi ska möta framtiden Idag står vi inför en helt annan situation än när företaget grundades. Vårt bostadssociala uppdrag är inte i fokus och våra hyresgäster är inte längre enbart barnfamiljer utan representerar mer ett tvärsnitt av befolkningen i stort. Allmännyttans roll har förändrats över tiden för samtliga aktörer. Vårt uppdrag är nu betydligt bredare och handlar om att tillhandahålla bostäder överallt till alla som behöver en bostad, precis som vilken hyresvärd som helst. Unga familjer är fortfarande viktiga för oss, men två grupper som växer i betydelse är studenter och äldre, det vill säga grupper som är på väg in eller ut ur bostadsmarknaden. Unga människor som kanske inte har möjlighet att ta banklån skaffar en hyresrätt som första bostad och äldre människor som säljer sitt hus eller bostadsrätt för att få den service det innebär att bo i hyresrätt. Dessa grupper har väldigt olika behov och värderingar när det gäller boende. Vi måste lära oss att förstå och hantera denna spännvidd om vi ska kunna möta behoven från våra hyresgäster dagens och framtidens. 6 FRÅN BRA BOSTAD TILL DET GODA BOENDET

Kravställande hyresgäster Vi kan också notera en attitydförändring hos dagens hyresgäster. De ställer helt andra krav idag än vad de gjorde tidigare. Om det för 70 år sedan handlade om att förse våra hyresgäster med en bra bostad, det vill säga en nyckel och ett antal kvadratmeter, så handlar det idag om att tillhandahålla ett bra boende. En bra bostad är idag snarare en hygien faktor än en konkurrensfaktor. Vi måste bli bättre på att anpassa oss till att möta våra kunders behov samtidigt som vi har kvar vårt uppdrag från staden. Dagens hyresgäster vill ha lägenheter i attraktiva lägen till bra priser med förutsättningar för en bra livskvalitet. Våra 70 år i branschen är en gedigen plattform att stå på, men nu måste vi bygga vidare. Värdegrundsarbetet Under 2005 har vi påbörjat ett genomgripande värdegrundsarbete inom Familjebostäder. Hela företaget har varit involverat i detta arbete. Syftet är att vi ska bli ännu bättre på att möta och förstå våra nuvarande och framtida kunders behov. Våra ledord för framtiden är: Engagemang Affärsnytta Kundfokus Nytänkande Engagemang Med engagemang menar vi förmågan att sätta sig in i respektive hyresgästs behov och förstå olikheterna. Engagemang är också när kraft och lust paras med professionalism och kompetens. Det skapar resultat och resultat skapar nytt engagemang. Kundfokus Kundfokus innebär naturligtvis att sätta kundens behov i centrum istället för våra egna. Det innebär vidare att inte bara lyssna på hyresgästens önskemål utan också att kunna identifiera dennes outtalade behov. Ett önskemål utgår ifrån vad kunden redan känner till, medan ett behov kanske ännu inte är medvetet. Att hela tiden ligga ett steg före kunden i tänkande och problemlösning. Affärsnytta Affärsnytta handlar om värde för pengarna i alla våra relationer vare sig man är hyresgäst, leverantör eller affärspartner. Detta hänger intimt samman med vårt uppdrag från staden att tillvarata stockholmarnas långsiktiga intressen genom att förvalta och skapa tillgångar på ett ansvarsfullt och effektivt sätt. Nytänkande Nytänkande är att hela tiden våga pröva nya tankar och bryta perspektiv mot varandra. Verktygen för nytänkande är dialogen där vi bygger på varandras idéer och uppskattar olikheter. Bra idéer kommer ur mängden idéer, och ska man få fram många idéer måste det vara tillåtet att både tänka och göra fel. Viktigast är att våga tänka högt, fritt och tillsammans med andra och att våga lämna gamla tankestrukturer och invanda mönster. Hyresavtal är lika med serviceavtal Allt ska gå fortare idag än vad många bostadsbolag traditionellt är vana vid. Vi måste inse att ett hyresavtal också är ett serviceavtal och inte bara en yta plus hygienfaktorer som värme och städservice. En genomsnittshyresgäst stannar hos oss i tio år och kommer under den tiden att vara i kontakt med oss i en mängd ärenden, stora som små. Det är i dessa ögonblick vi har vår chans att visa att vi förstår vad kundfokus handlar om. I en vidare mening ska vi erbjuda våra hyresgäster det goda boendet, som för de flesta människor inte bara är en bostad utan en plats där man vill leva. Det är en viktig identitetsfaktor och för de flesta utgångspunkten för en bra livskvalitet. FRÅN BRA BOSTAD TILL DET GODA BOENDET 7

Ägardirektiv, affärsidé och mål AB Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag som ingår i Stockholms Stadshus AB som också äger 91 procent av aktierna. Resterande nio procent ägs direkt av Stockholms stad. Familjebostäders styrelse utses av Stockholms kommunfullmäktige. Styrelsens sammansättning avspeglar majoritetsförhållandet i fullmäktige och har en politisk sammansättning med sju ledamöter och sju suppleanter. Ägardirektiven bildar plattform för Familjebostäders affärsidé och mål, som innebär både ett socialt samhällsansvar och ansvar för god ekonomisk värdeutveckling. Stadens övergripande och långsiktiga mål I stadens budget anger ägardirektiven att de kommunala bostadsbolagen gemensamt ska verka för ett antal allmännyttiga mål och vara livskraftiga och ekonomiskt starka föregångare som leder utvecklingen mot framtidens boende. Tillgång till en god bostad ska finnas för alla, oavsett ekonomiska eller sociala resurser. Att minska kostnaderna för nyproduktion av bostäder är en av de mest angelägna frågorna. För att motverka segregation och sociala klyftor ska de kommunala bolagen inte enbart se till de enskilda fastigheterna utan till vad hela områden behöver. Förvaltningen ska ge en långsiktig värdetillväxt. Majoriteten i stadshuset har angett fem inriktningsmål för stadens alla bolag och förvaltningar. Under mandatperioden gäller följande inriktningar. Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna. Bygga bostäder och utveckla Stockholm. Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar stad. Bryta segregationen och fördjupa demokratin. Ta ansvar för ekonomin. I anslutning till dessa inriktningar skall de allmännyttiga bostadsbolagen under 2006 verka för en rad gemensamma mål, bland annat: Bidra till Stockholms försörjning av billiga och bra bostäder och under mandat perioden bygga minst 8 000 bostäder. Bidra till de boendes möjligheter att ta ansvar genom samarbete med de boende avseende underhåll och förvaltning. Bidra till att hyresgästers inflytande över sitt boende ökar. Bidra till utvecklingen av ett ekologiskt hållbart samhälle. Stärka sin byggherrekompetens samt arbeta för att ta fram upphandlingsformer och produktionsmetoder som leder till lägre byggkostnader. Undersöka möjligheten att utveckla fastighetsbeståndet genom förvärv av fastigheter på affärsmässig grund. Delta i Stadsdelsförnyelsen och samverka med berörda stadsdelsnämnder om de åtgärder som planeras. Vidareutveckla miljöarbetet och prioritera fastighetsnära källsortering. Ägardirektiv och uppdrag 2005 Familjebostäder ska under perioden koncentrera verksamheten till en kostnadseffektiv förvaltning av ett varierat bestånd av attraktiva bostäder inom stadens gränser och ska därmed: Uppnå en nyproduktion om minst 500 lägenheter per år. Fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under 1940 1960-talen. Fortsätta arbetet med att vidareutveckla kvalitet och service i samspel med hyresgästerna. Utveckla fastighetsbeståndet genom förvärv av fastigheter, framför allt i stadsdelar med låg andel allmännyttiga lägenheter. Bibehålla miljöcertifieringen med fortsatt inriktning på att minska förbrukningen av energi och kemikalier samt att förbättra avfallshanteringen. Utfall 2005 och utblick 2006 Familjebostäder är med och utvecklar Stockholm bland annat genom att bygga prisvärda bostäder som kan efterfrågas av alla. Verksamhetsåret har därmed präglats av nyproduktion och upprustning av det befintliga beståndet. Familjebostäder har i uppdrag att under perioden 2003 till 2006 påbörja produktionen av minst 2 000 lägenheter. Vid 2005 års utgång har 947 lägenheter färdigställts eller igångsatts sedan 2002. Under 2005 påbörjades 151 lägen heter och för 2006 planeras byggstarter av drygt 1 000 lägenheter, vilket innebär att det finns goda möjligheter att uppnå målet om 2 000 påbörjade nyproduktioner. Arbetet med att pressa produktionskostnaderna för att uppnå en nyproduktion av bostäder som kan efterfrågas av alla fortsätter. Under 2004 genomfördes en gestaltnings- och entreprenadtävling med syfte att utveckla metoder för att bygga nytt till lägre kostnader. Tävlingen blev en stor framgång och resulterade i att Familjebostäder nu har ett antal typhus att arbeta med vid nybyggnadsprojekt. De vinnande förslagen realiserades under 2005 i produktion i Högdalen och Svedmyra. Upprustningstakten i det befintliga beståndet från 1940- och 1950-talen är fortsatt hög och hittills har 7 754 bostäder genomgått omfattande stambyten. Under 2005 färdigställdes 2 080 lägenheter och för 2006 planeras badrumsrenoveringar för ytterligare 1 500 lägenheter. I arbetet med att göra Stockholm mer tillgängligt och därmed uppnå målet om att 2010 vara världens mest tillgängliga huvudstad har Familjebostäder till 90 procent genomfört en inven- 8 ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL

tering av bostadsbeståndet med perspektivet bra tillgänglighet för äldre och funktionshindrade. Ett utvecklingsarbete pågår också inom ett EUfinansierat samarbetsprojekt med deltagande från fyra länder. Under 2006 omsätts erfarenheterna från dessa projekt till en handlingsplan och med den som utgångspunkt kan sedan behovet av insatser i det befintliga beståndet bedömas. Ett viktigt mål är att identifiera lägenheter med god tillgänglighet som kan utgöra en särskild resurs i bostadsförmedlingens arbete. För 2006 fortsätter arbetet med att analysera tillgängligheten i publika lokaler och att upprätta en handlingsplan för att åtgärda enkelt avhjälpta hinder. Affärsidé, mål och strategier Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning. God lönsamhet med en långsiktig värdetillväxt, goda kundrelationer samt ökad kvalitet och effektivitet i verksamhetsprocesserna är viktiga framgångsfaktorer. Familjebostäder erbjuder alla stockholmare attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. Bostadshyresgästerna ska uppleva boendet hos Familjebostäder som prisvärt, personligt, sunt och tryggt. De kommersiella lokalhyresgästerna skall ha förutsättningar att göra goda affärer och de samhälleliga verksamheterna skall ha förutsättningar att ge god service till stadens invånare. Mål för 2006 kopplat till stadens fem inriktningsmål I Familjebostäders verksamhetsplan, som är resultatet av den årliga planeringsprocessen, definieras de företagsövergripande målen samt planer för miljö, IT-utveckling, arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald. Målen för verksamheten de närmaste åren ansluter direkt till stadens fem inriktningsmål och prioriterade inriktningar. Måluppfyllelsen följs upp tertialvis enligt ett för stadens koncern bolag gemensamt system, ILS (Integrerat Ledningssystem). 1. Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna Familjebostäders mål: Familjebostäder ska vara en attraktiv hyresvärd och hyresgästerna ska uppleva en förbättrad service jämfört med 2005. Barns och ungdomars villkor i Stockholm ska förbättras och Familjebostäder bidrar genom bland annat aktiv samverkan och lokala sponsringsaktiviteter. Familjebostäder ska ställa minst 80 lägenheter till Bostadsförmedlingens förfogande som försöks- och träningslägenheter. En inventering av bostadsbeståndet med fokus på äldres behov färdigställs under 2006 och omsätts i en handlingsplan. Målsättning Mål 2005 Utfall 2005 Mål 2006 ICKE FINANSIELLA MÅL Utvecklingssamtal för alla medarbetare, % 100 100 100 Sjukfrånvaron, % < 7 5,15 < 7 Ökad kundnöjdhet avseende service, % 78 77 79 Nöjdhet vid badrumsombyggnad, % 83 83 83 Nöjdhet vid underhållsarbeten, % 80 80 83 Byggrätter, antal lägenheter 500 500 500 Uthyrningsgrad bostäder, % 100 100 100 Uthyrningsgrad lokaler, % 95 93,5 95 Våtrumsrenoveringar, antal lägenheter 1 500 2 080 1 500 FINANSIELLA MÅL Resultat efter fi nansnett, Mnkr 82 157 142 Avkastning på totalt kapiltal, % 4,0 4,9 3,0 Sänkta administrationskostnader, % -1-7,0-6 (jmf 2004) MILJÖMÅL Minskad energiförbrukning, kwh/kvm < 215,8 213,5 < 213,5 Källsortering av elavfall i grovsoprum, % 80 79 Andelen miljöfordon, % 45 52 60 Familjebostäder ska vara en attraktiv arbetsgivare och erbjuda medarbetarna möjlighet till kompetensutveckling motsvarande i genomsnitt tre dagar per anställd och år. 2. Bygga bostäder och utveckla Stockholm Familjebostäders mål: Produktion av minst 800 prisvärda hyresrätter ska påbörjas under året. Arbeta med planer för 500 lägenheter årligen. Upprustningen av det befintliga beståndet, med våtrumsrenoveringar i bibehållen hög takt, ska fortsätta. 3. Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar stad Familjebostäders mål: 60 procent av fordonsparken ska vara miljöfordon vid årets slut. Energiförbrukningen ska minska eller vara oförändrad jämfört med 2005. Radoninventering av alla fastigheter ska slutföras under 2006. Samtliga lokal- och bostadshyresgäster ska informeras om hur de ska hantera sitt miljöfarliga avfall. 4. Bryta segregationen och fördjupa demokratin Familjebostäders mål: I berörda stadsdelar och inom ramen för stadsdelsförnyelsen samverka för genomförande av fysisk upprustning och trygghetsfrämjande åtgärder. I samverkan med Hyresgästföreningen bedriva en verksamhet i Snösätra med målet att öka engagemanget bland unga i stadsdelen. Starta nyproduktion av ett kollektivhus som upplåts med kooperativ hyresrätt. 5. Ta ansvar för ekonomin Familjebostäders mål: Avkastning på totalt kapital ska vara lägst tre procent. Reinvesteringar i fastighetsbeståndet ska ge en direktavkastning på lägst fem procent. Administrationskostnaderna (räknat i kronor per kvadratmeter) sänks med minst sex procent jämfört med utfallet 2004. En optimerad uthyrningsgrad innebärande att den marknadsrelaterade vakansgraden ska vara noll procent i bostadsbeståndet och högst fem procent i lokalbeståndet. ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL 9

Familjebostäders strategier Långsiktig värdetillväxt Ökade driftnetton ska förbättra kassaflödet. En ekonomiskt hållbar hyresutveckling och fortsatt lågt hyresbortfall ska tillsammans med sänkta administrations- och driftkostnader samverka så att driftnettot stärks. Gemensam värdegrund Ett företagsövergripande arbete pågår med en gemensam värdegrund. Engagemang, Kundfokus, Affärsnytta och Nytänkande ska vara ledord i arbetet mot visionen om Det goda boendet där Familjebostäder erbjuder ett modernt hem, basen för ett gott liv i den nya tiden. Alla medarbetare ska se, förstå och agera på kundernas skiftande behov för att skapa ett flexibelt boende för de många människorna. Fokus på kärnverksamheten FASTIGHETSDRIFT Husvärdarna ska i sina dagliga hyresgästkontakter och fastighetsskötsel arbeta så att skador åtgärdas och förebyggs, verksamhetens effektivitet ökar och hyresgästservicen utvecklas. NYA BOSTÄDER Bolagets nyproducerade hyresrätter ska vara prisvärda och möta efterfrågan på Stockholms bostadsmarknad. De nybyggda bostäderna ska motsvara de krav på funktion, form och varaktighet som fordras för långsiktigt hållbara kvaliteter i boende och förvaltning. UPPRUSTNING AV BEFINTLIGA BESTÅNDET Den högre upprustningstakten som nu uppnåtts för bostäder producerade under 1940- och 1950-talen bibehålls. Upprustning ska ske på ett sätt som kan innebära relativt sett måttliga hyreshöjningar. GODA KUNDRELATIONER Kundkontakterna ska präglas av hög kvalitet i bemötande och tillgänglighet. För bibehållen låg omflyttning och hög uthyrningsgrad ska den service som hyres gästerna erbjuds genom husvärdar och kundtjänster bidra till att göra boendet hos Familjebostäder prisvärt. Det hyresgäststyrda underhållet (HLU) och ett attraktivt tillvalsutbud ska utformas så att hyresgästerna kan anpassa sitt boende till personliga behov och önskemål. De grundläggande kvaliteterna trygghet och säkerhet ska säkras genom en god tillsyn och underhåll av gemensamma utrymmen. I den lokala samrådsverksamheten bjuds de boende in att medverka i skötsel och utformning av sin boendemiljö. Fastighetsvisa affärsplaner Ekonomisk uppföljning ska ske på fastig hetsnivå för att säkra högre kostnadseffektivitet och behov av underlag för investeringsbeslut. Aktivt miljöarbete Miljömålen om en energihushållning som inte äventyrar de boendes komfort, en god innemiljö, samt en väl fungerande avfallshantering ska säkerställas i arbetet med miljöledningssystemet. Kompetensutveckling I samband med de årliga, individuella utvecklingssamtalen ska behovet av kompetensutveckling utifrån de företagsgemensamma målen och inriktningarna kartläggas. Kartläggningen är grunden för den strategiska kompetensutvecklingen i bolaget. Ett aktivt arbete med rehabilitering, hälso- och friskvård samt fortsatt noggrann uppföljning av sjukfrånvaron ska säkerställa höga hälsotal. Kort om stadens inriktningsmål Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna Målet är att alla individer ska få bästa möjliga förutsättningar för en bra uppväxt och ett bra liv som gammal. Detta gäller också de allra mest utsatta. Stockholm har därutöver också som mål att bli världens mest tillgängliga huvudstad år 2010. Bygga bostäder och utveckla ett modernt Stockholm För att klara den planerade fortsatta tillväxten krävs fl er bostäder till rimliga kostnader. Inom mandatperioden ska 20 000 nya bostäder påbörjas. För tillväxt krävs ett expansivt företagande. Målet för den politiska majoriteten är att Stockholm ska bli norra Europas mest spännande och attraktiva region att starta och driva företag i. Förutom bostäder och nya företag krävs också ett hållbart trafi ksystem. Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar storstad Stockholm ska bli en ekologiskt hållbar storstad och därmed ska miljöprogrammets sex mål vara vägledande vid beslut i nämnder och bolagsstyrelser. Ett delmål är att Stockholm ska vara fossilbränslefritt år 2050. Bryta segregationen och fördjupa demokratin Staden ska vara ett föredöme och i alla situationer uppträda inkluderande och ickediskriminerande. Öppenhet och tolerans främjar tillväxt och konkurrenskraft. Därför ska metoder som synliggör och motverkar fördomar, rasism och diskriminerande strukturer utvecklas inom stadens alla verksamheter. Stadsdelsförnyelsen är ett led i detta. Ta ansvar för ekonomin Staden ska ta ett aktivt ansvar för ekonomin. Fortsatt höga krav ställs på såväl en ansvarsfull ekonomisk politik som god ekonomisk hushållning i alla verksamheter. 10 ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL

Det här är min första egna lägenhet i livet. Jag var på en visning via Bostadsförmedlingen, gillade lägenheten och sedan blev den min fast jag stod en bit ner i kön. Jag har bara bott här i ett par månader så jag har inte haft så mycket med Familjebostäder att göra än, förutom att ytterporten smällde så att jag vaknade på natten. Då ringde jag och dan därpå var det fixat. Camilla Lagerfors/Hyresgäst

Medarbetare och organisation Familjebostäders satsning på kompetensutveckling fortsätter med fokus på kundservice, ledarskap och målstyrning. Verksamhetsutvecklingen har präglats dels av ett internt värdegrundsarbete och dels av att förtydliga verksamhetsprocesser och ansvarsområden som en grund för ett kundfokuserat och effektivt arbete. Organisation med sikte på kundfokus Sedan 2004 består verksamheten av en central organisation och fyra förvaltningsdistrikt. Förvaltningsdistrikten Nordväst, Innerstaden, Sydväst och Sydost är varierande i omfattning med hänsyn till sammansättning och geografiska förutsättningar. Totalt finns det 19 områdesförvaltningar, med ansvar för mellan 900 och 1 700 lägenheter, och 88 husvärdsområden. På varje distrikt finns en utvecklad kundtjänstfunktion som förutom löpande kundkontakter också hanterar uthyrningen av bostäder och lokaler. Genom den kundnära organisationen betonas kundfokus med ett decentraliserat ansvar och korta beslutsvägar. I den centrala organisationen finns specialistfunktioner för bland annat ekonomi, IT och teknik samt en särskild enhet som arbetar med fastighetsservice. Under året övergick dotterbolaget FB Servicehus AB till att vara ett systerbolag inom koncernen Stockholms Stadshus AB. Bemanning och rekrytering i ständig utveckling Vid årets slut fanns 281 (290) anställda i företaget. Av dessa var 95 kvinnor (99) och 186 män (191), 154 tjänstemän (162) och 127 kollektivanställda (128). Under sommaren anställdes 94 (99) feriearbetande ungdomar. Medelåldern i bolaget är drygt 47 (47) år. Hälften av medarbetarna är 50 år och äldre och knappt fem procent av medarbetarna är under 30 år. Under 2005 har 10 medarbetare rekryterats och 17 personer lämnat organisationen. Utvecklad värdegrund guidar organisationen Under 2005 påbörjades ett värdegrundsarbete för att etablera en gemensam värderingsstyrd företagskultur, som ska leda och styra verksamheten i riktningen mot visionen om det goda boendet. Arbetet bedrivs i en form som involverar samtliga medarbetare. Organisationen har gemensamt utvecklat en värdegrund där kärnvärdena engagemang, kundfokus, affärsnytta och nytänkande ska prägla Familjebostäders arbete. Genom att göra värderingsfrågorna till en del i det dagliga arbetet blir värdegrunden ett aktivt redskap. Kompetensutveckling med fokus på kundservice och ekonomi Arbetet med att vidareutbilda och utveckla personalen pågår kontinuerligt. En strategisk kompetensutvecklingsplan stödjer verksamhetsmålen och främjar utvecklingen mot en kundfokuserad och effektiv organisation. Det decentraliserade resultat- och kundansvaret har satt fokus på särskilda behov VD-STAB VD EKONOMI & IT TEKNIK DISTRIKT NORDVÄST DISTRIKT INNERSTADEN DISTRIKT SYDVÄST DISTRIKT SYDOST FASTIGHETS- SERVICE 12 MEDARBETARE OCH ORGANISATION

av kompetensförstärkning inom kundservice och ekonomi. Familjebostäder bedriver därför också särskilt utformade utbildningsprogram för olika yrkeskategorier. Fyra husvärdar deltar i en trainee-satsning som ett led i vår ambition att ge medarbetare möjlighet till vidareutveckling inom företaget. Utvecklingssamtalen är en viktig faktor för medarbetarutveckling. I den nya samtalsmodell som nu tillämpas, kopplas samtalen tydligt till mål och strategier och fokuserar på hur gruppen och individen kan bidra till verksamhetens utveckling. Alla medarbetare har minst ett utvecklingssamtal per år med sin chef. Friskvård och arbetsmiljö minskar sjukfrånvaron Stora insatser har gjorts de senaste åren för att minska sjuktalen. År 2000 sattes målet att under perioden 2001 2005 bedriva ett aktivt arbete för att minska sjukfrånvaron, jämfört med den dåvarande nivån 6,6 procent. I likhet med förra året ökade den långa sjukfrånvaron något under 2005 och den korta sjukfrånvaron fortsatte att minska. Den totala sjukfrånvaron under året uppgick till fem procent. Ett aktivt arbete med hälso- och friskvårdsfrågor är viktigt för att förebygga ohälsotal. Via företagshälsovården får personalen, förutom vid rehabilitering och arbetsrelaterad sjukdom, möjlighet att söka vård för icke arbetsrelaterad sjukdom. Under året har en hälso- och livsstilsundersökning gjorts i företagshälsovårdens regi. I undersökningen identifieras såväl friskfaktorer som riskfaktorer, till grund för det fortsatta arbetet. Vidare har en medarbetarenkät genomförts där bland annat frågor kring ledarskap och trivsel aktualiseras. Företaget uppmuntrar till motionsaktiviteter bland annat genom att erbjuda alla anställda ett subventionerat årskort till stadens bad- och motionsanläggningar. Familjebostäder har också en aktiv idrottsförening. På varje avdelning finns friskvårdsombud med uppgift att arrangera gemensamma aktiviteter. För att motverka skador och förslitningar ordnas särskilda insatser såsom kostnadsfri massage och sjukgymnastledda träningsinstruktioner. Jämställdhet och mångfald Familjebostäder arbetar kontinuerligt för att öka mångfalden och jämställdheten i verksamheten. Under 2005 har en ny policy utarbetats med riktlinjer för det arbetet. Bland annat bildades en jämställdhets- och mångfaldsgrupp som ett forum för utveckling och uppföljning. Av bolagets medarbetare är 65 procent män och av bolagets chefer är två tredjedelar män. Könsfördelningen inom olika yrkesområden är traditionell. Målsättningen är att i verksamheten uppnå en mångfald som avspeglar Stockholms befolkningssammansättning. Inför 2006 Med en hög medelålder bland de anställda i bolaget men även i branschen som helhet, är den framtida personalförsörjningen en utmaning. Familjebostäder behöver öka andelen yngre med arbetare och kommer att vidareutveckla aktiviteter och kontakter med yrkes- och högskolor. I syfte att vidareutveckla Familjebostäders kundservice är arbetet med att förankra och utveckla den gemensamma värdegrunden en viktig del i den fortsatta kompetensutvecklingen. ARBETSTIDENS FÖRDELNING SJUKFRÅNVARONS FÖRDELNING ANTAL ANSTÄLLDA PÅ FAMILJEBOSTÄDER MEDARBETARE OCHORGANISATION 13

Jag hade egentligen inga planer på att flytta, men så gick jag förbi med hunden och såg byggpinnar som stack upp ur marken här på Jönåkersvägen. Jag blev nyfiken och ställde mig i Familjebostäders interna kö. Trycket var högt dels eftersom hyrorna är lägre än i andra nybyggda områden, dels för att det finns hiss. Men jag hade tur, till påsk flyttar jag in i min nya tvåa. Jag växte upp här i faggorna på 40- och 50-talet. Nu blir cirkeln sluten. Åke Edsholt/Hyresgäst Nytänkande är viktigt. Nya hyresgäster kan komma med nya synvinklar på en situation som inte behöver vara ny för oss. Där finns mycket att lära. Harry Kuusinieme/Familjebostäder Kundfokus för mig är att hjälpa hyresgäster som är engagerade i sin boendemiljö att ställa i ordning sina rabatter som de vill ha dem. Eva Ström/Familjebostäder 14 MEDARBETARE OCH HYRESGÄSTER

Tillsammans med Kulturförvaltningen utökar och renoverar vi Kungsholmens Bibliotek till ett av Stockholms vackraste. Engagemang är bara förnamnet i det arbetet. Magnus Åkesson/Familjebostäder moment:teater hade inte funnits om det inte var för Familjebostäder, så enkelt är det. Vi hyr den gamla 50-talsbiografen City i Gubbängen och driver där teater och café. De har förstått de mjuka värdena av att ha en levande teater i förorten och har stöttat vår verksamhet alltsedan vi började. Förhoppningsvis kan vi nu ge igen lite genom att upplåta våra fina lokaler som en del i Familjebostäders 70-årsfirande moment:teater, Philippa Norman/Hyresgäst Vi har nyligen flyttat in i en helt ny lägenhet hos Familjebostäder. Det är verkligen 2000-talets boende. Familjebostäder hälsade oss välkomna med nycklar och en personlig liten bricka som vi använder för att kunna öppna alla gemensamma utrymmen som entrédörren, soprum, tvättstugan och komma ut på gården. Alla fönster är speciellt ljudisolerade och torkskåpen i tvättstugan verkar vara av en speciellt energisnål typ med låg värme som ändå torkar kläderna. Jakub Brindell/Hyresgäst

Till allmän nytta Familjebostäder har som ett allmännyttigt bostadsbolag en viktig uppgift att bidra till utvecklingen av Stockholm som en riktigt bra stad att leva och bo i. Som bostadsföretag har Familjebostäder också ett särskilt ansvar att ständigt utveckla bostaden i samverkan med hyresgästerna med syfte att skapa ett bra boende. År 2006 har Familjebostäder varit en del av denna utveckling under 70 år. Det kommer att uppmärksammas och synas på flera sätt i verksamheten och i våra bostadsområden Familjebostäders övergripande uppdrag Familjebostäder bildades 1936 med uppdraget att bygga bostäder för barnrika familjer med små ekonomiska resurser. Under 1940- och 1950-talen byggdes folkhemmet och vi har idag kvar runt 13 500 lägenheter från den eran i vårt bestånd. Även idag är en del av vårt uppdrag att producera nya bostäder. Genom förvaltning av ett varierat bostadsbestånd och genom att samtidigt ge våra hyresgäster möjlighet att påverka sin boendemiljö, skall vi erbjuda ett bra boende åt alla stockholmare. Ett av Familjebostäders huvudsakliga uppdrag är att förvalta de stora värden som fastigheterna representerar, som en del av stadens medelsförvaltning. Syftet med verksamheten är inte att skapa vinster för utdelning till ägaren. Däremot skall tillgångarna ge rimlig avkastning för en sund verksamhetsutveckling. Allmännyttiga bolag är också förhindrade att sälja sina fastigheter utan godkännande från Länsstyrelsen. Bestämmelsen syftar till att säker ställa funktionen av bruksvärdesystemet, som i korthet innebär att de allmännyttiga bolagens hyror är normerande för andra fastighetsägare. Stadsdelsförnyelsen Stadsdelsförnyelsen syftar till att minska skillnaderna mellan olika delar av staden och skapa hållbar tillväxt och ekonomisk utveckling i hela Stockholm. Familjebostäder finns i flertalet av de nio stadsdelsområden som Stadsdelsförnyelsen omfattar. Målet är att bidra till sociala och fysiska förbättringar som ska stärka tryggheten och möjliggöra ökade sociala kontakter i bostadsområdena. Exempel på aktiviteter är stöd till lokala kulturprojekt i Vårberg och Gubbängen. Hyresgästföreningen och andra lokala föreningar deltar också aktivt i flera av projekten, bland annat i Snösätra, Tensta och Rinkeby. Syftet för flera projekt är ökad trygghet genom upprustningar i den yttre miljön. Bättre låssystem och förbättrad boendeservice genom moderna och mer tillgängliga tvättstugor är några andra exempel. Sammantaget satsade Familjebostäder under 2005 drygt 17 miljoner kronor i 17 olika projekt i elva stadsdelar. De olika åtgärderna är förankrade i stadsdelarna genom samråd med såväl boende som stadsdelsförvaltning. Familjebostäders kollektivhus I kollektivhusen kan Familjebostäder erbjuda ett alternativt boende där man som hyresgäst tar ett stort eget ansvar. Intresset för att bo i kollektivhus ökar efter en nedgång på nittiotalet. Det visar sig bland annat i ett ökat tryck på befintliga kollektivhus. Inte minst för de med inriktning mot seniorboende. Familjebostäder har idag tre kollektivhus. Det första byggdes i Älvsjö i början av 1980-talet och vänder sig till hushåll i alla åldrar. De andra två, Färdknäppen på Södermalm och Sockenstugan i Enskede är boenden för, som hyresgästerna själva uttrycker det, andra halvan av livet med en lägsta åldersgräns på 40 år. Under 2005 fortsatte planeringen för ett kollektivt boende för seniorer i Hammarby Sjöstad. Äldres boende EU-projekt om kvarboende De äldres boende är en välfärdsfråga som kommer att få ökad betydelse under kommande år. De allra närmaste åren minskar hela pensionärsgruppen i Stockholm. Därefter vänder utvecklingen och de yngre pensionärerna blir allt fler när 40-talisterna går i pension. En åldrande befolkning och en strategi inriktad på kvarboende i det egna hemmet, ställer nya krav på det befintliga bostadsbeståndet. Bostäder i äldre hus måste anpassas till andra bekvämlighetskrav som gör det möjligt för pensionärer att bo kvar i den utsträckning de önskar. Som en förberedelse för denna utveckling har Familjebostäders fastigheter i det befintliga beståndet inventerats under 2005. Inventeringen ligger också till grund för en handlingsplan för förbättrad tillgänglighet. Familjebostäder deltar sedan 2005 i ett tvåårigt EU-projekt som ska öka beredskapen att möta ett ökande antal äldre hyresgäster. Blackeberg är ett pilot område i projektet som fokuserar på hur tillgängligheten kan förbättras och hur bostadsföretagets service kan anpassas till behoven hos kvarboende äldre hyresgäster. Kooperativ hyresrätt Genom en lagändring återuppstod den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform 2002. Den kooperativa hyresrätten gör det möjligt för bostadsföretag och hyresgäster att tillsammans utveckla ett boende där hyresgästerna tar ett stort, inte minst ekonomiskt, ansvar. Den kooperativa hyresrätten ska ses som ett alternativ för den som utan stora kapitalinsatser, vill och kan ta ett större ansvar för sin egen boendesituation. I enlighet med Stadens ägardirektiv är ett av Familjebostäders mål för perioden 2005 2007 att verka för självförvaltning och kooperativ hyresrätt. 16 TILL ALLMÄN NYTTA

Bolaget har valt att pröva den kooperativa hyresrätten i det kollektivhus för seniorer som nu planeras i Hammarby Sjöstad. Det nya kollektivhuset kommer att ha cirka 45 lägenheter med 1 3 rum och kök och gemensamma ytor för matlagning och samvaro. Huset är en del av ett bostadskvarter där det också finns vanliga hyresrätter. Ett aktivt samråd och samplanering pågår med en grupp intresserade, presumtiva hyres gäster. Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Familjebostäders hyresgäster får varje år erbjudande om underhållsarbeten i lägenheten. Målning och tapetsering var tolfte år ingår i hyran, liksom byte av kökets vitvaror var sjuttonde år. Vill hyresgästen ha målat, tapetserat eller få nya vitvaror tidigare kan det beställas mot en proportionell kostnad. Motsvarande gäller om man avstår från underhåll. Då utgår en rabatt baserad på det antal år man avstår från åtgärderna. Rabatten betalas ut genom avdrag på hyran. År 2005 valde litet mer än 9 200 hushåll att vänta med hela eller delar av underhållet och kunde dela på 11,6 miljoner kronor i form av minskade hyror. I genomsnitt 1 260 kronor per lägenhet. Familjebostäders hyresgäster har också möjlighet att mot ersättning välja andra produkter än de standardprodukter som ingår vid lägenhetsunderhåll. Samverkan med de boende I hyresförhandlingarna har sedan ett antal år avsatts en summa per lägenhet för lokala underhållsförhandlingar. De boende i området avgör genom sin lokala hyresgästförening hur pengarna ska användas. För 2005 avsattes 300 kronor per lägenhet. Exempel på åtgärder under året är konstnärlig utsmyckning i trapphus i Tensta, nya anslags- och namntavlor i portar, säkerhetsåtgärder såsom ståldörrar i källare eller förbättrad utomhusbelysning och uppgradering av gårdsmiljöer. I områden där det finns lokala hyresgästföreningar finns också möjlighet att använda 70 kronor per lägenhet för aktiviteter som erbjuds samtliga boende. Det kan vara gårdsfester, gemensamma städdagar, sommarutflykter och aktiviteter i den gemensamma lokalen. Under 2005 betalades 70-kronan ut till nära 17 000 lägenheter i 64 lokala hyresgästföreningar. I de fall där det inte finns någon lokal förening avsätts istället 50 kronor per lägenhet för centralt initierade projekt som påverkas av hyresgästerna. Ett sådant är Projekt Ungdomar i Rågsved. Projektet syftar till att skapa aktiviteter för ökad trivsel, minskad skadegörelse och större trygghet i bostadsområdet. Verksamheten startade 2004 och drivs vidare även under 2006. Rinkebypriset 2005 var det tionde året Familjebostäder delade ut Rinkebypriset. Syftet med priset är att lyfta fram och belöna personer som under året verkat för och bidragit till en positiv utveckling för de boende och de lokalt verksamma i Rinke by. Symbolen för priset är konstnärinnan Ylva Ekmans Rinkebyhäst, en kamel målad som en Dalahäst. En bild av dagens stockholmare, den mångkulturella människan. 2005 års Rinkebypris tilldelades Kwamena Turkson, som en viktig förebild för ungdomar. Han är dubbel EMmedaljör i tungvikt och har deltagit i såväl VM som OS under andra halvan av 1990-talet. Idag är han boxningstränare i Rinkeby International men också verksam i Lugna Gatan och i Integrationsforum i Stockholm. Hans starka engagemang har gjort boxningen mycket populär och den fungerar idag som en stark social kraft för många ungdomar i Rinkeby. TILL ALLMÄN NYTTA 17

Marknad och kunder I Stockholm ökar nu sysselsättningen och når den högsta nivån på två år. Tillväxttakten ökar också i flertalet branscher och Stockholm är på väg att återta rollen som Sveriges tillväxtmotor. Tillväxten i Sveriges ekonomi blev lägre under 2005 än prognostiserat. Den låga tillväxten beror på en tillfällig svacka i början av 2005, medan årets slut präglades av starkare tillväxt och ett utfall för året om 2,7 procent. För 2006 och 2007 ligger prognoserna cirka en procentenhet högre än utfallet 2005. Vissa bedömare uttrycker dock farhågor för hushållens ekonomi då räntenivån är i stigande och hushållen är högt belånade framför allt för boendet. En försämring av hushållens ekonomi kan innebära minskad konsumtion och därmed en lägre tillväxt för Sverige. Sveriges befolkning ökade med 36 000 personer under 2005, främst på grund av en ökande invandring. Under året invandrade 27 000 personer till Sverige, vilket är den största invandringen sedan 1994. Bostadsbyggandet har åter tagit fart vilket tillsammans med konjunkturuppgång och ökad sysselsättning stimulerat inflyttningen till staden. Befolkningsutvecklingen i Stockholm Under 2005 flyttade rekordmånga in till Stockholms stad. En stor inflyttning från såväl övriga Sverige som från utlandet gör inflyttningstalet till det högsta sedan 1946. Sedan ett antal år ökar också födelsetalen i Stockholm. Stadens befolkningsökning var den största bland Sveriges kommuner med ett överskott om 5 900 personer. Befolkningen uppgick per årsskiftet till 771 038 invånare. Det inrikes flyttnettot för länet är positivt för första gången sedan 2001. Staden fortsätter dock att tappa invånare till övriga kommuner inom det egna länet. Av landets folkökning står Stockholms län för knappt hälften. Befolkningsgruppen 65 år och däröver kommer att öka i Stockholm från 2006. En samtidig nedläggning av ett antal servicehus i staden gör att kvarboende och tillgänglighetsfrågor kommer allt mer i fokus. Bostadsmarknaden I Stockholms stad fanns vid årsskiftet 418 804 bostäder, varav drygt hälften är hyresrätter. Hyresrätterna är till unge fär lika delar allmännyttiga respektive privata. 2005-12-31 % 2004-12-31 % Allmännyttiga hyresrätter 103 122 25 102 457 25 Övriga hyresrätter 109 478 26 110 911 27 Bostadsrätter 162 592 39 159 354 38 Småhus 43 612 10 43 538 10 Totalt 418 804 416 260 De hundra största fastighetsägarna på hyresrättsmarknaden i Stockholms stad står för 80 procent av utbudet. Av dessa dominerar de kommunägda med 63 procent av utbudet, privata fastighetsägare äger 18 procent. Resterande cirka 20 procent ägs av andra aktörer såsom orga nisationer, kooperativ, börsföretag, liv- och pensionsinstitut eller stiftelser. De privata hyresrätterna fortsätter att minska något via omvandling till bostadsrätt. Under 2005 omvandlades cirka 2 300 privata hyresrätter, jämfört med cirka 4 000 föregående år. Drygt hälften av bostäderna i staden består av ett eller två rum och kök, en fjärdedel av tre rum och kök och 21 procent av fyra rum och kök eller större. Bostadsefterfrågan Det finns nu sedan 2004 tecken på en viss avmattning av den starka efterfrågan på bostadsmarknaden. Fler lägenheter lämnas till bostadsförmedlingen och kötiderna har generellt sjunkit med cirka två år i närförort och ett år i ytterstaden. I innerstaden är kötiderna fortfarande långa omkring tio år men en viss nedgång kan märkas även här. Den genomsnittliga väntetiden på en bostad är idag ungefär fyra år. 18 MARKNAD OCH KUNDER

Bostadsförmedlingens kö fortsätter dock att växa. I januari 2006 finns det 138 471 bostadssökande hos Stockholms bostadsförmedling, en ökning med 33 procent sedan förra årsskiftet. Alla som står i kö är inte aktivt sökande. En betydande andel står i kö som en beredskap för att kunna söka bostad då behovet uppstår. Andelen köande som aktivt söker en bostad har hållit sig relativt konstant de senaste åren. Cirka 47 000 sökte 2005 en bostad. Stockholms bostadsmarknad består av flera delmarknader med olika förutsättningar. Kötider och omflyttning hänger starkt samman med ett bostadsområdes läge och dess utbud och image i förhållande till hyresnivån. I nyproduktionen syns kopplingen mellan efterfrågan och hyresnivå tydligast. I närförort och innerstadslägen svarar inflyttningshyrorna bättre mot efterfrågan. Där är kötiderna längre och andelen inflyttare som redan är etablerade på bostadsmarknaden och vill göra boendekarriär är högre. I mer perifera lägen är kötiderna korta och främsta orsaken till flytt är att lösa ett akut bostadsbehov. Lokala överutbud kan uppstå på vissa marknader och lägen heterna blir då svårare att hyra ut även i mer attraktiva områden. Bostadsbyggande Bostadsbyggandet i hela landet fortsätter att öka. Under 2005 påbörjades 31 000 lägenheter vilket är en ökning med 14 procent jämfört med 2004. Ökningen är jämnt fördelad mellan småhus och flerbostadshus. Antalet påbörjade bostäder i nybyggda hus var betydligt fler än antalet färdigställda, 3 639 lägenheter, vilket är något högre än för 2004 då den högsta noteringen sedan 1970-talet gjordes. Drygt hälften av alla påbörjade lägenheter är hyresrätter. 68 procent av de påbörjade hyresrätterna är allmännyttiga. I Stockholms stad tillskapades 2 542 bostäder 2005. Av dessa var 849 tillkomna genom ombyggnation och 1 693 nyproducerade, vilket är i samma nivå som för 2004 men ettusen färre än 2003 års produktion. Av de nyproducerade bostäderna var 945 lägenheter hyresrätter (inklusive studentlägenheter), 701 lägenheter bostadsrätter och 47 var småhus. Familjebostäders bostadshyresgäster Hos Familjebostäder bor idag cirka 41 500 personer i 22 402 lägenheter. Detta motsvarar en andel om cirka fem procent av Stockholms bostadsmarknad. I stort sett representerar de boende åldersmässigt ett tvärsnitt av invånarna i staden, men med något fler barn och ungdomar samt medelålders (35 54 år). De unga hushållen i åldersgruppen 25 34 år, det vill säga debutanterna på bostadsmarknaden, är färre än genomsnittet för staden, liksom de äldre medelålders i gruppen 55 64 år. I hela staden är andelen pensionärer 15 procent. Av samtliga Familjebostäders hyresgäster är drygt 13 procent 65 år och äldre. Andelen äldre över 80 år är 4,5 procent. Flertalet pensionärer, 55 procent, bor i stadsdelar byggda under perioden 1940 1960. De mest pensionärstäta stadsdelarna är Västertorp och Blackeberg, där de äldre är drygt 20 procent av de boende i bolagets fastigheter. Där är också andelen äldre över 80 år störst, nära 10 procent. Inom ramen för Stadsdelsförnyelsen i Stockholms stad har ett antal stadsdelar definierats som prioriterade för särskilda åtgärder för en positiv utveckling. Familjebostäders fastighets bestånd ligger till drygt 40 procent i sådana stadsdelar. Som exempel kan nämnas Rågsved, Rinkeby, Tensta och Farsta. Andelen boende med invandrarbakgrund i Familjebostäders bestånd är drygt 52 procent. Andelen har ökat med en halv procentenhet sedan föregående år, vilket är samma ökning som för staden. Genomsnittet för staden är 35 procent. Den socioekonomiska strukturen hos boende i allmännyttan skiljer sig generellt sett i jämförelse med övriga upplåtelseformer. Lägre inkomster, utbildningsnivåer och förvärvsfrekvens samt en högre andel boende med utländsk härkomst är exempel på detta. Skillnaderna är mindre i jämförelse med privata hyresrätter, men större vid jämförelse med ägda bostäder. Skillnaderna mellan upplåtelseformer är också lägesberoende. Exempelvis är skillnaderna mindre tydliga i innerstaden än i förortsbeståndet. Omflyttningar och nyuthyrning hos Familjebostäder Rörligheten på bostadsmarknaden ökar som ett resultat av den ökade tillväxten och att nyproduktionen tillför fler bostäder. Efterfrågan på bostäder i det befintliga beståndet är fortsatt hög och det fanns vid årsskiftet inga marknadsrelaterade vakanser. SYSSELSÄTTNINGSFÖRÄNDRING ÄGARFÖRDELNING HYRESRÄTTER DE HUNDRA STÖRSTA HYRESVÄRDARNA I STOCKHOLMS STAD BEFOLKNINGSUTVECKLING 1989 2005 STOCKHOLMS STAD MARKNAD OCH KUNDER 19

På Familjebostäders hemsida finns Mina sidor, som är ett bra exempel på både nytänkande och kundfokus. Där kan alla våra hyresgäster när som helst på dygnet gå in och göra felanmälan, boka tvättstuga, kolla den interna bostadskön och mycket annat. Carlos Gonzalez/Familjebostäder

Att utbudet på Stockholms bostadsmarknad ökat och köerna börjar minska märks också på Familjebostäders uthyrningsverksamhet. Förmedlingen via Bostadsförmedlingen har ökat med 40 procent (nyproduktionen exkluderad) sedan föregående år och förmedlingen via den interna kön med 48 procent. Under 2005 tecknade bolaget sammanlagt 3 292 hyresavtal avseende bostäder, vilket är en ökning med 731 avtal jämfört med 2004. Omflyttningen mätt som antalet avtal efter anvisning från bostadsförmedlingen samt externa byten, har ökat till 7,5 procent från att under de senaste åren varit omkring sex procent. Rekryteringen av hyresgäster till Familjebostäders nyproduktion sker före trädesvis från bostadsförmedlingens kö. Detta trots att en lika stor andel av lägenheterna bjuds ut till den interna kön. Cirka 40 60 procent av inflyttarna kommer från närområdet. Endast fem procent utgörs av inflyttare utanför Stockholms län. Den främsta målgruppen har hittills utgjorts av par följt av barnfamiljer. Singelhushållen har varit få då det hittills krävts två inkomster för att klara de relativt sett höga hyrorna i nyproduktionen. Endast ett fåtal inflyttare har hittills utgjorts av pensionärshushåll. Genomsnittsåldern på inflyttarna är cirka 37 år. Kundnöjdhet Varje år får hälften av våra bostadshyresgäster möjlighet att svara på frågor som gäller service, trivsel, lägenheten, bostadsområdet med mera. Resultaten visar att trivseln är hög såväl beträffande den egna bostaden som med Familjebostäder. Förbättringspotential finns fortfarande vad gäller servicen, som får oförändrat betyg jämfört med föregående års mätning. Som ett led i den fortlöpande utveckling i det omfattande nyproduktionsprogrammet utvärderas också såväl lägen hetens och fastighetens standard, som service och bemötande vid uthyrning och inflyttning. Uppföljningsenkäter vid nyproduktion genomförs senast ett år efter inflyttning. Målsättningen är att PKI (positiv kundindex) vad gäller produkt och inflyttningsprocess ska ligga över 50. Under 2005 genomfördes enkäter i Mältplåten i Hammarby Sjöstad samt i Barnkammaren och Malmkronan i Hässelby Strand. Genomsnittligt PKI blev 55. Bostadshyror 2005 Familjebostäder har under 2005 fortsatt arbetet med en hyresanpassning i förhållande till den matris som tagits fram i den partssammansatta Hyreskommittén. Genom matrisen värderas bostadens bruksvärde såväl utifrån karaktär och typ av bebyggelse som läge i staden. På sikt ska hyrorna bli mer rättvisa genom att lägesfaktorn får en ökad tyngd och byggårets inverkan på hyressättningen minskar. Förhandlingarna om 2005 års hyror innebar för Familjebostäders del att hyrorna från 1 februari 2005 höjdes med i genomsnitt 21 kronor per kvadratmeter och år vilket motsvarar cirka 2,51 procent på årsbasis. Höjningen differentierades mellan bolagets fastigheter enligt matrisen och varierar mellan 18,50 och 30 kronor per kvadratmeter och år, med några undantag med en lägre höjningsnivå. En större differentiering hade varit motiverad. Lokaler Lokalmarknaden i Stockholm fick först under årets senare del den positiva utveckling som tidigare marknadsbedömningar förutspått. Vakansgraden för lokaler i Stockholm har sjunkit något och låg under hösten på 10,2 procent. Den allmänna trenden är att hyresutvecklingen, efter att en längre tid ha varit sjunkande, nu planat ut. Familjebostäders lokalbestånd är numera koncentrerat till insprängda lokaler i bostadsfastigheter, köpcentrat Västermalmsgallerian och stadsdelscentra i Årsta, Gubbängen och Blackeberg. Den största lokalhyresgästen, räknad på uthyrd yta, är Stockholms FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION 2000 2009 stad, som hyr drygt 20 procent av ytan. Därefter följer Stockholms läns landsting samt större matvarukedjor och Hennes & Mauritz. Utblick 2006 På grund av att många planerade produktioner har försenats bedöms ett mycket stort antal nyproducerade bostäder komma ut på marknaden under 2006. Enligt 20 K-bedömare finns en planberedskap för över 10 000 lägenheter under 2006. Denna nya och stora volym av nyproduktion förväntas skapa en ny situation på Stockholms bostadsmarknad, där även hyresrätten kan bli konkurrensutsatt. En het byggmarknad förväntas också föra med sig ökade byggkostnader vilket kan leda till högre inflyttningshyror och därmed en ännu tuffare konkurrenssituation på bostadsmarknaden. Familjebostäders egna insatser för att sänka produktionskostnaderna har fått genomslag på hyresnivåerna i nyproduktionen med en tioprocentig minskning av hyran sedan 2003. Med optionsavtal på fortsatt produktion till konkurrenskraftiga priser, finns en möjlighet att producera till jämförelsevis attraktiva hyror på en allt mer konkurrensutsatt hyresmarknad. Hyresutvecklingen i det befintliga beståndet är osäker. Hyresförhandlingarna för 2006 i Stockholmsområdet har i ett antal fall resulterat i nolluppgörelser och i vissa fall nivåsänkningar. En effekt är att hyresdifferentieringen avstannat. För Familjebostäders del har förhandlingarna strandat och tvisten ligger hos hyresmarknadskommittén för avgörande. PLANERAD NYPRODUKTION 2006 MARKNAD OCH KUNDER 21

Marknadsområde Innerstaden Innerstaden står för 37 procent av stadens befolkning, 285 826 invånare. Fram till 2009 förväntas befolkningen växa med 3,5 procent. Det är främst gruppen 65 till 79 år som ökar, medan de äldre över 80 år minskar. Övriga ålders kategorier ligger andelsmässigt på oförändrad nivå. Medelinkomsten är högre än genomsnittet för staden och likaså ligger utbildningsnivå och förvärvsfrekvens högre än genomsnittet. Två tredjedelar av stadens arbetsplatser finns inom området. Av bostadsbeståndet, knappt 181 000 bostäder, är 44 procent hyresrätter och 56 procent bostadsrätter. Trots att omvandlingen av privata hyresrätter i innerstaden pågår kontinuerligt är hyresrättsbeståndet oförändrat jämfört med 2004. Detta beror på ett stort tillskott genom nyproduktion, vilket till drygt 80 procent bestått av hyresrätter. Totalt tillskapades 1 200 nya bostäder, varav 900 genom nyproduktion och 300 genom ombyggnader. Av de 20 000 lägenheter som ska byggas i staden till och med 2006, är 34 procent planerade i innerstaden. De större utvecklingsområdena är Hammarby Sjöstad, Västra Kungsholmen och Hjorthagen. Under de närmaste åren bidrar Familjebostäder med en möjlig produktion av cirka 800 prisvärda lägenheter i olika delar av innerstaden, framför allt i Hammarby Sjöstad. Sedan 2002 är 510 lägenheter färdigställda eller under produktion. Familjebostäders fastigheter Familjebostäder äger och förvaltar 101 fastigheter med 3 885 lägenheter och 629 lokaler i innerstadsområdet. Husen är byggda från slutet av 1800-talet och fram till idag. Av de äldre fastigheterna återstår ett trettiotal att bygga om till helt modern standard. Under 2005 har en ny fastighet färdigställts i Hammarby Sjöstad. Familjebostäders fastighetsbestånd i innerstaden utgör idag 17 procent av bolagets bostadsbestånd och motsvarar två procent av det totala bostadsbeståndet (180 707 bostäder) i innerstaden. Bostäder På Södermalm, inklusive Hammarby Sjöstad, finns vid årsskiftet 2 065 lägenheter. På Kungsholmen är antalet bostäder 697 inklusive servicehuset Trossen, i Vasastan 86, på Norrmalm 328 och på Östermalm 167. I övriga innerstadsstadsdelar finns sammanlagt 400 bostäder. Bostädernas medelyta är 61 kvadratmeter och flertalet lägenheter, 70 procent, utgörs av ett eller två rum och kök. Medelhyran är 991 kronor per kvadratmeter och år. Boende I Familjebostäders fastigheter i innerstaden bor 5 600 personer. Den största gruppen är 35 44 år, vilket är andelsmässigt fler jämfört med genomsnittet för hela innerstaden. Därmed är också andelen barn något högre än genomsnittet för övriga innerstaden. Andelen boende i åldersgruppen 25 34 år är starkt underrepresenterad jämfört med genomsnittet för staden. Boendetätheten räknat på en genomsnittslägenhet om 62 kvadratmeter är hos Familjebo städer i innerstaden 1,6 boende per lägenhet, jämfört med bolagets genomsnitt på 1,9. Servicehus Servicehuset Trossen på Kungsholmen med 249 lägenheter är idag det enda servicehus som kvarstår i Familjebostäders ägo. Lokaler I innerstadsfastigheterna finns 100 942 kvadratmeter lokalyta fördelat på 629 lokaler och storgarage, varav 81 procent är kommersiella lokaler. Kontorslokalerna utgör 39 procent av den kommersiella lokalytan och cirka en tredjedel är butiker och restauranger. Den genomsnittliga lokalhyran för de kommersiella lokalerna i innerstaden är 1 651 kronor per kvadratmeter och år. Av den kommersiella lokalytan finns 8 600 kvadratmeter i Västermalmsgallerian, fördelat på 37 butiker och fyra restauranger. FAMILJEBOSTÄDERS ANDEL AV TOTALT BOSTADSBESTÅND PER STADSDEL, INNERSTADEN BOSTADSBESTÅNDETS ÅLDERSFÖRDELNING DE BOENDES ÅLDERSFÖRDELNING 22 MARKNADSOMRÅDE INNERSTADEN

FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETSBESTÅND Ombyggnader Under 2005 var totalt åtta fastigheter med cirka 300 lägenheter på Kungsholmen, Södermalm och Gärdet under ombyggnad och modernisering. De sista inflyttningarna äger rum första halvåret 2006. Nyproduktion Under 2005 färdigställdes 104 nyproducerade lägenheter i innerstadsområdet Hammarsby Sjöstad. I Årstadal, som ligger inom Familjebostäders distrikt innerstaden pågår produktion av 137 lägenheter. Marknadsområde Innerstaden Bostäder: 180 707 Kommunala HR 22 029 Privata HR 56 980 Bostadsrätt 101 178 Småhus 520 1 rok 37% 2 rok 28% 3 rok 19% 4 rok 10% 5 rok 6% Befolkning 2005 288 886 Befolkning 2009 295 802 varav i nyproducerade bostäder: 11 540 Utblick 2006 Under fjärde kvartalet 2006 planeras igångsättning av ytterligare 93 lägenheter i kvarteret Sjöfarten, i Hammarby Sjöstad. Drygt hälften av dessa kommer att bestå av kollektivboende. I innerstaden planeras också igångsättning av 46 lägenheter på Norra Bantorget samt 99 lägenheter i kvarteret Glädjen invid Karlbergskanalen på Kungsholmen. På längre sikt finns projekt med ytterligare närmare 600 nya lägenheter. ÖVERSIKT FAMILJEBOSTÄDER I INNERSTADEN YTFÖRDELNING BOSTÄDER OCH LOKALER I INNERSTADEN MARKNADSOMRÅDE INNERSTADEN 23

Marknadsområde Söderort Söderort har 280 679 invånare, vilket motsvarar 37 procent av stadens befolkning. Fram till 2009 förväntas befolkningen enligt prognos växa med 4,3 procent. De flesta åldersgrupper, utom gruppen äldre över 80 år som ökar, är relativt konstanta. Förvärvsfrekvensen är i nivå med genomsnittet för staden, medan medelinkomst och utbildningsnivå ligger något under genomsnittet. En femtedel av stadens arbetsplatser finns inom området. Av bostadsbeståndet på 147 000 bostäder är 58 procent hyresrätter och 29 procent bostadsrätter. Resterande utgörs av småhus. Totalt tillskapades 500 nya bostäder under året, varav 400 genom nyproduktion och 100 genom ombyggnader. Av de 20 000 lägenheter som ska byggas i staden fram till 2006 ligger 42 procent i söderort. Söderortsvisionen som även inkluderar kommunerna söder om stadens gräns, innebär nyproduktion av 18 000 nya bostäder i attraktiva lägen med ett varierat utbud under perioden 2002 2012. De geografiska utvecklingsområdena är Älvsjö-Vantör-Farsta, Skärholmen-Kungens Kurva samt Telefonplan- Globen. Under de närmaste åren bidrar Familjebostäder med en möjlig produktion av cirka 1 200 lägenheter. Sedan 2003 är 275 lägenheter färdigställda eller under produktion. Familjebostäders fastigheter Marknadsområde söderort är organiserat i två distrikt, Sydost och Sydväst. Beståndet omfattar 273 fastigheter, med 12 896 bostäder och 1 308 lokaler. Merparten av fastigheterna är byggda under perioden 1940 1960 och har hög kvalitet i arkitektur och lägenhetsutformning. Under 2005 är två nya fastigheter under uppförande i Midsommarkransen och Årstadal. Av Familjebostäders totala bostadsbestånd finns 58 procent i söderort, motsvarande nio procent av marknadsområdets totala antal bostäder (146 983). Bostäder Av Familjebostäders nära 13 000 bostäder i söderort är drygt 10 000 byggda under 1940- och 1950-talen. Under 1960- och 1970-talen byggdes stadens yttre förortsring ut. Familjebostäder har med 171 lägenheter i Vårberg ett begränsat bestånd från detta så kallade miljonprogram. Under 1980-talet och början av 1990-talet kompletterades de äldre förorterna med nya bostadsområden. Bland annat byggde Familjebostäder under denna tid drygt 700 bostäder i Snösätra i Rågsved och i Prästgårdsgärdet i Solberga. Under 2000-talet sker förtätningar i de befintliga bostadsområdena. Hittills har 31 lägenheter producerats i Högdalen och 19 i Midsommarkransen. Medelytan i en lägenhet är 61 kvadratmeter och de dominerande lägenhetsstorlekarna är två och tre rum och kök. Medelhyran är 871 kronor per kvadratmeter. Boende Antalet boende i Familjebostäders fastigheter i söderort är 23 545. Åldersgrupperingen följer genomsnittet för boendestrukturen i hela söderort. Gruppen 25 44 år dominerar och är också något större än genomsnittet för staden. Andelen pensionärer och barn är något färre än genomsnittet för staden. Boendetätheten varierar med 1,5 2,0 boende per lägenhet omräknat till Familjebostäders genomsnittslägenhet om 62 kvadratmeter. I senare produktioner från 1960-tal och framåt bor fler barnfamiljer och boendetätheten är högre. Genomsnittet för Familjebostäders hela bestånd är 1,9 boende per lägenhet. Stadsdelsförnyelsen Under perioden 2003 till 2005 har Familje bostäder satsat 23,9 miljoner kronor på åtgärder inom ramen för stadsdelsförnyelsen inom söderort. Åtgärderna har till syfte att öka berörda bostadsområdens attraktivitet och samtidigt förstärka trygghet och säkerhet. Projektet bedrivs i nära samarbete med de boende och stadsdelarnas samordnare. Familjebostäders satsningar omfattade under 2005 åtgärder i åtta stadsdelar inom stadsdelsnämndsområdena Farsta, Vantör och Skärholmen. Åtgärderna har främst berört upprustning av yttre miljö, förbättrad utebelysning och ökad tillgänglighet. FAMILJEBOSTÄDERS ANDEL AV TOTALT BOSTADSBESTÅND PER STADSDEL, SÖDERORT BOSTADSBESTÅNDETS ÅLDERSFÖRDELNING DE BOENDES ÅLDERSFÖRDELNING 24 MARKNADSOMRÅDE SÖDERORT

Ãà }i À `> - `ià > > Û Ã Ê ««> ëÕ``i `à >À À> Ãi ÀÃÌ>`> > >ÀLÞÊ - ÃÌ>` B}iÀÃÌi ÀÃÌ> > >ÀLÞ `i 6BÃÌiÀÌ À«6BÃÌLiÀ}> à i`iê FÀ` > >Ê Ã i`i ÀÕB }i F }LÀ - LiÀ}> à i`i`> i 6FÀLiÀ} -ÌÕÀiLÞ -Ûi` ÞÀ> >}>À ÃÃi > ` >}i }`> i >}ÃBÌÀ> ÕLLB }i,f}ãûi` >ÀB }i - ÃBÌÀ> >ÀÃÌ> FA M I L J E B O S TÄ D E RS FAS T I G H E T S B ES TÅ N D >ÀÃÌ>Ê -ÌÀ> ` Lokaler Lokalytan i söderort uppgår till cirka 81 000 kvadratmeter fördelat på 1 308 lokaler, varav en tredjedel är kommersiella lokaler och två tredjedelar är små lokaler som hyrs främst av de boende. Den genomsnittliga hyran för kommersiella lokaler i söderort är 760 kronor per kvadratmeter och år. I söderort finns två av bolagets tre stadsdelscentra, Årsta Centrum och Gubbängens Centrum. Den största andelen, 52 procent, av Familjebostäders kommersiella lokaler är kontor. Drygt 20 procent är upplåtna till butiker och restauranger, och 20 procent för verkstads- och lagerverksamhet. ÖV E RS I K T FA M I L J E B O S TÄ D E R I S Ö D E R O RT Upprustningar Stambyten och våtrumsupprustningar genomfördes 2005 i 565 lägenheter i distrikt sydost och i 575 lägenheter i distrikt sydväst. Under 2005 utfördes också mer omfattande upprustningar av drygt 120 lägenheter i Västberga. Dessa fortsätter under 2006 med 111 lägenheter. Nyproduktion Under 2005 påbörjades produktion av 151 lägenheter i marknadsområde söderort. Flertalet av dessa färdigställs under 2006. Några av dessa produktioner, Svedmyra och Högdalen, är ett resultat av Y T F Ö R D E L N I N G B O S TÄ D E R O C H LO K A L E R I SÖDERORT `i Ê>Û ÞÌ> `i Ê>Û ÞÀiÃÛBÀ`iÌ `i Ê>Û >À >`ÃÛBÀ`iÌ ä Óä {ä > il ÃÌB`iÀÊà `ià ÀÌ Èä nä ää > il ÃÌB`iÀÊÌ Ì> Ì ÃÌB`iÀÊ > iàê den entreprenad- och gestaltningstävling som genomfördes 2004 med målsättningen att sänka produktionskostnaderna och säkerställa att normhyran inte överstiger 1 200 kronor per kvadratmeter och år. Marknadsområde Söderort Bostäder: 146 938 Kommunala HR Privata HR Bostadsrätt Småhus 49 587 34 772 42 516 20 063 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 17% 33% 29% 13% 8% Befolkning 2005 Befolkning 2009 varav i nyproducerade bostäder: 282 534 292 676 15 461 Utblick 2006 Under 2006 planeras byggstarter av nio projekt med tillsammans nära 750 lägenheter i Gubbängen, Axelsberg, Farsta, Johanneshov, Örby, Bandhagen, Stureby, Årsta och Västertorp. Upprustningsprogrammet för 1940och 50-talsbeståndet fortsätter i cirka 630 lägenheter i distrikt Sydväst och i drygt 685 lägenheter i distrikt Sydost. Stadsdelsförnyelseprojektet drivs vidare, med planerade insatser om cirka 13,5 miljoner kronor. M A RK N A DSOM R Å D E SÖ D ERO RT 25

Marknadsområde Västerort Västerort har 198 539 invånare, vilket motsvarar 26 procent av stadens be folkning. Fram till 2009 förväntas befolkningen växa med 2,6 procent. Tillväxten sker relativt jämt mellan alla åldersgrupper utom för gruppen 65 79 år som förväntas växa något mer. Medelinkomsten är nästan i nivå med genomsnittet för staden. Utbildningsnivå och förvärvsfrekvens är något lägre. 16 procent av stadens arbetsplatser finns inom västerort. Av bostadsbeståndet på 91 159 bostäder är 54 procent hyresrätter och 21 procent bostadsrätter. Var fjärde bostad utgörs av småhus. Under 2005 tillskapades 800 nya bostäder varav 45 procent genom nybyggnation och 55 procent genom ombyggnation. Av de 20 000 lägenheter som ingår i Stadens 20 K-program ska 24 procent byggas i västerort. Under de närmaste åren bidrar Familjebostäder med en möjlig produktion av cirka 300 lägenheter i olika delar av västerort. Hittills är 162 lägenheter färdigställda eller under produktion. Familjebostäders fastigheter I västerort har Familjebostäder 96 fastigheter med 5 621 bostäder och 417 lokaler. Byggperioden sträcker sig från tidigt fyrtiotal i Riksby, över femtiotalshusen i bland annat Blackeberg till sent sextiotal i Tensta och Rinkeby och tidigt nittiotal i Bromsten. Under 2004 och 2005 har beståndet kompletterats med två nybyggda fastigheter i Hässelby Strand och en fastighet i Solhem i Spånga. Familjebostäders bestånd i västerort motsvarar idag 25 procent av bolagets bostadsbestånd och 6 procent av det totala antalet bostäder (91 159) i västerort. Bostäder Liksom i söderort har hus och lägenheter i dessa områden stora kvaliteter i planlösningar och yteffektivitet. Fina gårdar, rimliga hyror och närhet till naturen och innerstaden gör att bostäderna här är attraktiva. Av de drygt 5 600 bostäderna är 40 procent producerade under 1960 1979, främst i Rinke by och Tensta. 55 procent tillhör 1940 50-talsbeståndet, huvudsakligen beläget i Blackeberg, Hässelby och Riksby. Medelytan per lägenhet är 64 kvadratmeter och drygt 40 procent av bostäderna består av tre rum och kök eller mer. Medelhyran i västerortsbeståndet är 901 kronor per kvadratmeter. Boende I Familjebostäders fastigheter i västerort bor 12 300 personer. Nästan var fjärde boende är barn under 15 år. 30 procent av de boende är 16 34 år. Grupperna medelålders och pensionärer är starkt underrepresenterade jämfört med genomsnittet för hela väster ort. Den större andelen barnfamiljer framför allt i Rinkeby och Tensta gör att boendetätheten beräknad på Familjebostäders genomsnittslägenhet på 62 kvadratmeter också blir högre än i det övriga beståndet, 2,1 personer jämfört med genomsnittet för hela Familje bostäders bestånd på 1,9. I Tensta är boendetätheten 2,6. Stadsdelsförnyelsen Under perioden 2003 till 2005 har Familjebostäder investerat 29,7 miljoner kronor inom ramen för stadsdelsförnyelsen i västerort. Investeringarna omfattar åtgärder som planeras i nära samverkan med de boende och stadsdelarnas samordnare. Åtgärderna syftar till att öka attraktiviteten i berörda bostadsområden samtidigt som trygghet och säkerhet förstärks. Bland annat har flera större gårdsupprustningar genomförts, liksom upprustning av tvättstugor och insatser i miljöstugor och grovsoprum. Som exempel på trygghetsskapande åtgärder kan nämnas elektroniska inpasseringssystem, förstärkta trapphusbelysningar och samverkan med föreningar som Lugna gatan. Lokaler Den sammanlagda lokalytan i västerort är cirka 35 000 kvadratmeter fördelat på 417 lokaler. 59 procent är kommersiella lokaler och 41 procent är smålokaler av karaktär bostadskomplement. Kommersiella lokaler finns i stadsdelscentrum i Blackeberg men är också insprängda i bostadskvarteren runt om i stadsdelarna. En tredjedel av de kommersiella lokalerna är kontor. Butiker och restauranger står även de tillsammans för en tredjedel av lokalytan. Den genomsnittliga kommersiella lokalhyran är 796 kronor per kvadratmeter och år. FAMILJEBOSTÄDERS ANDEL AV TOTALT BOSTADSBESTÅND PER STADSDEL, VÄSTERORT BOSTADSBESTÅNDETS ÅLDERSFÖRDELNING DE BOENDES ÅLDERSFÖRDELNING 26 MARKNADSOMRÅDE VÄSTERORT

FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETSBESTÅND Upprustningar I de hus i västerort som byggdes på 1940- och 1950-talen finns i dag cirka 1 200 bostäder med ett stort behov av i första hand stambyten. Dåliga tekniska lösningar har gjort att avloppsstammar måste bytas också i 1970-talshusen i Tensta. Under 2005 gjordes stambyten och våtrumsrenoveringar i drygt 836 lägenheter i Blackeberg, Hässelby, Riksby, Sundby, Åkeshov, Johannesfred, Rinkeby och Tensta. Nyproduktion I januari färdigställdes etapp två om 39 lägenheter i kvarteret Barnkammaren i ÖVERSIKT FAMILJEBOSTÄDER I VÄSTERORT Hässelby Strand. Vidare pågår produktion av 93 lägenheter i kvarteret Hedvig i Spånga. Marknadsområde Västerort Bostäder: 91 159 Kommunala HR 31 506 Privata HR 17 726 Bostadsrätt 18 898 Småhus 23 029 1 rok 17% 2 rok 25% 3 rok 26% 4 rok 15% 5 rok 17% Befolkning 2005 199 618 Befolkning 2009 203 765 varav i nyproducerade bostäder: 9 444 YTFÖRDELNING BOSTÄDER OCH LOKALER I VÄSTERORT Utblick 2006 I västerort finns idag planer för ytterligare 400 nya bostäder i Blackeberg och Kista. Av dessa planeras byggstart för cirka 200 i Blackeberg och Kista Gård under 2006. Övriga projekt har byggstart 2007 och senare. Stambyten fortsätter i cirka 500 lägenheter i Blackeberg, Riksby, Hässelby, Rinkeby och Tensta. Stadens Stadsdelsförnyelseprojekt fortsätter även under 2006. I slutet av sommaren 2006 genomförs Tensta Bo 06, en utställning kring nybyggnad, upprustning, om- och tillbyggnad, i genomförda projekt och idéprojekt. Utställningen ska, i en mångkulturell miljö, visa miljonprogrammets ursprungliga kvaliteter och dagens krav på förnyelse och individuella lösningar. Familjebostäder är en av arrangörerna tillsammans med bland annat Svenska Bostäder, JM och Bostaden AB. MARKNADSOMRÅDE VÄSTERORT 27

Lokaler Familjebostäder äger och förvaltar 1 200 kommersiella loka ler med en yta på 178 659 kvadratmeter. Innehavet består främst av lokaler i direkt anslutning till bostadsfastigheterna. Lokalmarknaden i Stockholm Den allt starkare konjunkturen har givit försiktigt positiva tecken på lokalmarknaden i Stockholm. Vakanserna minskade under slutet av 2005 och efterfrågan på kontorslokaler ökade. Utvecklingen är osäker, men bedöms fortsatt positiv. Arbetsmarknaden har vänt under 2005 och sysselsättningen ökar svagt. Först under 2006 beräknas sysselsättningen öka mer påtagligt vilket är en förutsättning för att absorbera vakanserna och de nya lokalytor som produceras. Vakanserna för lokaler i Stockholm har totalt sett sjunkit och låg under hösten på 10,2 procent. För kontorslokaler har vakanserna sjunkit från 18,3 procent i våras till 16,4 procent i höstas. Detaljhandelns utveckling bedöms som positiv. Trots detta har vakansnivån för butiker stigit och ligger nu på 6,1 procent, bland annat beroende på att det sker ett tillskott av nya butiksytor. Trenden är att hyresutvecklingen planar ut. För Stockholms city innebär det att den genomsnittliga begärda hyres nivån för lediga kontor ligger på 2 700 kronor per kvadratmeter och år. För hela Stockholms stad ligger den genomsnittliga begärda hyresnivån på 1 900 kronor per kvadratmeter och år. Familjebostäders lokalbestånd Lokalinnehavet i Familjebostäders bestånd utgörs av lokaler i direkt anslutning till bostadshusen samt de centrumanläggningar som bolaget äger i Årsta, Gubbängen, Blackeberg och Västermalmsgallerian på Kungsholmen. Utöver de rent kommersiella lokalerna finns ett stort antal små, enklare lokaler som huvudsakligen hyrs ut till bostadshyresgäster som extra förråd eller upplåts till lokala hyresgästföreningar. Kommersiella lokaler Den totala ytan för de kommersiella loka lerna är 178 659 kvadratmeter fördelat på cirka 1 200 lokaler. De sammantagna lokalintäkterna uppgår till 217 miljoner kronor eller 91 procent av de totala lokalintäkterna. Av dessa kommer i sin tur 16 procent från Västermalmsgallerian. Den totala uthyrningsgraden var vid årsskiftet 93,51 procent. I Innerstaden finns 52 procent av lokal ytan som genererar 70 procent av lokalintäkterna. Flest lokaler finns på Södermalm, Norrmalm och Kungsholmen. I Söderort finns 34 procent av den sammanlagda lokalytan och i Väster ort 14 procent. Lokalerna i Söder ort genererar 21 procent av lokalintäkterna och Västerort 9 procent. Den största andelen lokaler är kontor, 46 procent, följt av butiker som utgör 22 procent. Den största hyresgästen, räknat på uthyrd yta, är Stockholms stad, som hyr cirka 46 000 kvadratmeter. Därefter kommer Stockholms läns landsting, ICA, Hennes & Mauritz, KF Fastigheter och Axfood. Smålokaler De så kallade smålokalerna finns till övervägande del i Söderort. De är oftast mindre än 25 kvadratmeter och insprängda i bostadsfastigheter. Av hela lokalytan står dessa för 18 procent, 39 068 kvadratmeter, men utgör nästan hälften, 1 150, av det totala antalet lokaler. I första hand används de som förråd, men även som föreningslokaler. Uthyrningsgraden har stigit under året, men är ändå lägre jämfört med de kommersiella lokalerna, 91,7 procent. Av de sammanlagda lokalintäkterna kommer cirka 9 procent, eller 21 miljoner kronor, från uthyrning av smålokaler. Medelhyran för smålokaler var vid årsskiftet 544 kronor per kvadratmeter och år. 28 LOKALER

Lokaler i Innerstaden I innerstadsfastigheterna finns 100 942 kvadratmeter lokalyta fördelat på 653 lokaler, varav 81 procent är kommersiella lokaler. Kontorslokalerna utgör 39 procent av den kommersiella lokalytan och cirka en tredjedel är butiker och restauranger. Den genomsnittliga lokalhyran för Familjebostäders kommersiella lokaler i Innerstaden är 1 651 kronor per kvadratmeter och år. Av den kommersiella lokalytan finns 8 600 kvadratmeter i Västermalmsgallerian, fördelat på 37 butiker och fyra restauranger. Lokaler i Söderort Lokalytan i Söderort uppgår till 81 595 kvadratmeter fördelat på 1 327 lokaler, varav en tredjedel är kommersiella lokaler och två tredjedelar är små lokaler som hyrs främst av de boende. Den genomsnittliga hyran för kommersiella lokaler i Söderort är 760 kronor per kvadratmeter och år. I Söderort finns två av bolagets tre stadsdelscentra, Årsta Centrum och Gubbängens Centrum. Den största andelen, 52 procent, av Familjebostäders kommersiella lokaler är kontor, medan 22 procent är butiker och restauranger. 20 procent är lager och verkstadsverksamhet. Övriga 6 procent används för annan verksamhet. Lokaler i Västerort Den sammanlagda lokalytan i Västerort är 35 190 kvadratmeter fördelat på 421 lokaler, varav 59 procent kommersiella lokaler och 41 procent smålokaler av karaktären bostadskomplement. Kommersiella lokaler finns i stadsdelscentrum i Blackeberg men är också insprängda i bostadskvarteren runt om i stadsdelarna. Den största andelen av de kommersiella lokalerna, en tredjedel, är kontor. Butiker och restauranger står även de för en tredjedel av lokalytan. Den genomsnittliga kommersiella lokalhyran är 796 kronor per kvadratmeter och år. Hyresutveckling Medelhyran var vid årsskiftet 1 200 kronor per kvadratmeter och år. I Innerstaden var den 1 650 kronor, i Söderort 760 kronor och i Västerort knappt 800 kronor per kvadratmeter och år. Kontorshyrorna i Innerstaden låg i genomsnitt på 1 700 kronor per kvadratmeter och år och butikshyrorna på 2 600 kronor per kvadratmeter och år. Medelhyran har de senaste fyra åren stigit för att under 2005 sjunka något. Under 2006 antas hyran ligga på oförändrad nivå. Vakanser Vid årsskiftet var vakansgraden i Familjebostäder 6,5 procent. I vakansgraden ingår uthyrningsförbud med två procentenheter (på grund av ombyggnader och stambyten). Vakansgraden är i stort sett oförändrad sedan halvårsskiftet 2005. Vakansgraden för kontor har ökat med en procentenhet sedan halvårsskiftet och ligger nu på 8,9 procent. Genomsnittet i Stockholm är 16,4 procent. Vakansgraden är lägst i Söderort, 6,2 procent och högst i Innerstaden med 6,8 procent. De outhyrda lokalerna i Innerstaden motsvarar 6 200 kvadratmeter. Av dessa var två tredjedelar kontorslokaler. Totalt sades 55 lokalhyresavtal upp för avflyttning 2005. Avtalen omfattar en yta på drygt 4 000 kvadratmeter och en hyresintäkt om 4,6 miljoner kronor. Dessa uppsägningar resulterade i 34 tomma lokaler med en minskad hyresintäkt på drygt 4,2 miljoner kronor. Resterande 21 lokaler återuthyrdes under året. Därutöver sades 55 avtal upp för omförhandling av hyran. Avtalen omfattar en yta på drygt 6 000 kvadratmeter och en hyresintäkt om 4,8 miljoner kronor. Resultatet av dessa omförhandlingar blev en ökad hyresintäkt om 14 procent. Mål och strategier för 2006 Inför 2006 har 48 lokalhyresgäster sagt upp sina avtal för avflyttning per den sista september. Avtalen motsvarar en yta på 3 900 kvadratmeter med en hyresintäkt om 4,2 miljoner kronor. 108 avtal är uppsagda för omförhandling av hyran under 2006. Avtalen omfattar en yta på drygt 8 000 kvadratmeter och en hyresintäkt om 8,4 miljoner kronor. Vakansgraden ska även fortsättningsvis hållas låg. En förbättrad mer attraktiv hemsida och ett ökat kundfokus skall ge oss såväl kontakter med potentiella kunder som möjlighet att utveckla och stärka relationen med befintliga lokalhyresgäster. LOKALBESTÅNDETS YTFÖRDELNING PÅ OLIKA DELMARKNADER LOKALERNAS FÖRDELNING PER SEGMENT (KVM) HYRESINTÄKTER PER UTHYRNINGSSEGMENT LOKALER 29

Fastigheterna Familjebostäder äger och förvaltar nästan 22 500 bostäder i 472 fastigheter. Nära en miljard kronor investerades 2005 i nyproduktion och ombyggnader. Fastigheternas värde är 19,4 miljarder kronor. Överlåtelse av dotterbolaget FB Servicehus Den 1 september 2005 fullföljdes tidigare beslut om förändring av den organisatoriska placeringen av FB Servicehus AB inom koncernen. Efter överlåtelse av samtliga aktier till Stockholms Stadshus AB är servicehusbolaget nu ett systerbolag i koncernen. Bolaget ändrade samtidigt namn till Micasa Fastigheter i Stockholm AB. Redovisningen nedan avser Familjebostäders fastighetsinnehav vid utgången av året och eventuella jämförelsesiffror avser det dåvarande moderbolagets bestånd. Fastighetsbeståndet Familjebostäder ägde vid årets utgång 472 fastigheter med 22 402 bostäder och 2 354 lokaler med en sammantagen uthyrningsbar area av 1 590 683 kvadratmeter. Marken upplåts med tomträtt med undantag för 63 fastigheter som innehas med äganderätt och tre med arrende. Av den totala arean utgjorde bostäderna 87 procent och lokalerna 13 procent. Uppdragsförvaltning Familjebostäder förvaltar därutöver 1 077 bostäder med en area av 80 581 kvadratmeter på uppdrag av systerbolaget Centrumkompaniet i Stockholm AB. Lägenheterna ligger i centrumanläggningar på Östermalm, Södermalm och i Högdalen, vilka tidigare ägdes av Familjebostäder. I uppdraget ingår även uthyrning och hyresadministration. Antal Area, kvadratmeter fastigheter Bostäder Lokaler Bostäder 457 1 387 281 184 679 Lokaler 8 2 043 13 440 Projektfastigheter 2 Arrende bostäder 1 1 993 Övriga 4 1 247 Totalt 472 1 391 317 199 366 Uppdragsförvaltning 3 80 581 Renodling av fastighetsinnehavet Enligt ägardirektiv har under några år en renodling skett av Stockholms stads och dess bolags fastighetsinnehav med syfte att specialisera bolagens uppdrag. Genom försäljning av centrumanläggningar, kategoribostäder och servicehus har Familjebostäders fastighetsbestånd renodlats till att omfatta bostadsfastigheter. Strukturförändringen har i dessa fall skett genom överlåtelser inom Stadshuskoncernen. Bostäder Familjebostäders bostadsbestånd domineras av de cirka 13 500 lägenheter som byggdes under perioden 1940 1960 i kransen av förortsområden runt innerstaden. Beståndet svarar för cirka 60 procent av Familjebostäders totala bostadsbestånd. Till förortsområdena hör bland annat Svedmyra, Blackeberg, Högdalen och Bandhagen. I dessa områden har Familjebostäder också en stor andel av områdets totala bestånd. I exempelvis Svedmyra äger Familjebostäder något mer än 60 procent av bostäderna. Antalet bostäder i distrikt Innerstaden är cirka 3 900 och utgör därmed cirka 17 procent av bolagets bostadsbestånd. Innerstadsbeståndet består av fastigheter byggda dels i början av 1900-talet, dels efter 1980. De tidigare fastigheterna har rustats upp från 1970-talet och framåt. Familjebostäders 3 600 lägenheter från perioden 1960 1980 finns huvudsakligen i Hässelby, Rinkeby, Tensta och Vårberg. Beståndet svarar för nära 16 procent av samtliga lägenheter. Förutom i Innerstaden finns hus byggda från 1980 och senare i bland annat i Bromsten, Snösätra och Solberga. BOSTADSHYROR OCH MEDELHYRAN FASTIGHETSBESTÅNDETS YTFÖRDELNING PÅ OLIKA DELMARKNADER YTFÖRDELNING BOSTÄDER OCH LOKALER 30 FASTIGHETERNA

Hela gruppen av nyare fastigheter utgör cirka tio procent av bostadsbeståndet. Genomsnittslägenheten är på 62 kvadratmeter. Den vanligaste lägenhetsstorleken är två rum och kök (41 procent). Medelhyran i bolagets bostadsbestånd ökade från 855 kronor per kvadratmeter vid ingången av 2005 till 899 kronor per kvadratmeter vid årets utgång. Av förändringen svarar den generella hyreshöjningen för 21 kronor och hyresökningar efter färdigställd ombyggnad, upprustning och nyproduktion svarar för resterande 23 kronor per kvadratmeter. Lokaler Den totala lokalarean i Familjebostäders fastighetsbestånd är 199 366 kvadratmeter. De kommersiella lokalerna utgör idag tretton procent av bolagets totala yta och finns i bostadshusen, i lokala affärscentra som Årsta och Blackeberg samt i Västermalmsgallerian på Kungsholmen. Den största andelen, 46 procent, av lokalerna är kontor, 28 procent är butiker och restauranger. Resterande är lager- och verkstadslokaler. Medelhyran för de kommersiella lokalerna var vid årsskiftet 1 224 kronor per kvadratmeter. Genomsnittshyran var i Innerstaden 1 651 kronor, i Söderort 760 kronor och i Västerort 796 kronor per kvadratmeter. Kontorshyrorna i Innerstaden var i genomsnitt 1 698 kronor per kvadratmeter och butikshyrorna 2 610 kronor per kvadratmeter. Den ekonomiska vakansgraden för de kommersiella lokalerna var vid årsskiftet 6,3 procent. Förändringar Under året har 264 bostäder färdigställts i nyproduktionen med fördelning enligt tabellen nedan. Familjebostäders omfattande program för stambyten och upprustning av fastighetsbeståndet från 1940- och 1950-talet har under året resulterat i att mer än 2 000 lägenheter fått nya stammar och våtrum. Detta har medfört hyrespåslag med som lägst 550 kronor per månad. Därutöver har nära 400 lägenheter i Innerstaden och Västberga genomgått en mer omfattande upprustning. Ny hyresnivå kommer att gälla efter ombyggnaden. Vid sidan av aktieöverlåtelsen av FB Servicehus inom Stadshuskoncernen har under året inga fastighetsförvärv eller försäljningar genomförts. Nyproduktion 2005 Fastighet Område Bostäder Lokaler Antal Area Antal Area Barnkammaren 2 Hässelby 39 2 441 - - Mältplåten 2 Hammarby Sjöstad 102 7 325 3 598 Forskningen 1 Östra station 72 1 993 - - Kastanjen 9 Midsommarkransen 19 1 277 1 576 Hedvig 21 Spånga station 32 1 794 - - Summa 264 14 830 4 1 174 LÄGENHETSFÖRDELNING INOM BOSTADSBESTÅNDET ÅLDERSFÖRDELNING INOM BOSTADSBESTÅNDET FASTIGHETERNA 31

Fastigheternas värde Marknadsvärdering Familjebostäder har även för 2005 genomfört en extern oberoende marknadsvärdering av hela fastighetsbeståndet per årsskiftet 2005 2006. Värderingen är gjord enligt en så kallad desktopmodell, där beståndets samlade värde bedöms utifrån en förenklad marknadsvärdering av varje enskild fastighet. Värdebedömningen grundas dels på material från Familjebostäder, dels på värderarens, Newsec Analys AB, erfarenhet av fastighetsmarknaden. Någon besiktning av fastigheterna sker inte. Värderingen görs med syftet att presentera ett bedömt verkligt värde, värdeförändring och totalavkastning, samt ge indikation på eventuella nedskrivningsbehov. Vid sådan indikation görs internt en fullständig nyttjandevärdering som grundas på en kassaflödesanalys baserad på en prognos över fastighetens framtida betalningsströmmar med marknadsmässiga avkastningskrav och skälig kalkylränta. Värderingsmodell Den externa marknadsvärderingen är gjord som en ettårig avkastningsvärdering, vilket innebär att varje enskild fastighets normaliserade driftnetto divideras med direktavkastningskravet för den aktuella fastighetens typ och läge. De avkastningskrav som använts för Stockholms olika delmarknader framgår av tabellen nedan. Direktavkastning i procent Bostäder Lokaler Innerstaden 2,00 4,00 5,5 7,25 Söderort 3,00 5,50 6,0 8,50 Västerort 4,25 5,75 6,5 8,50 Underlaget för värderingen har omfattat aktuella uppgifter om area- och hyressammanställningar redovisade per fastighet respektive per kontrakt. I hyresuppgifterna ingår area, hyra, hyrestillägg och uppgift om eventuella vakanser. Lokalerna är klassade gruppvis som butiker, kontor, vårdlokaler, lager/industri och garage/p-platser. Kontraktsredovisningen har innefattat kontraktslängd, bashyra, indextillägg och övriga tillägg. Då någon besiktning av fastigheterna inte genomförs har en översiktlig bedömning av marknadshyran gjorts för lokalerna utifrån typ och läge med en antagen återstående kontraktstid om 1,5 år. I underlaget ingår vidare uppgift om taxeringsvärden, eventuella räntebidrag, investeringar samt tomträttsavgälder inklusive avgäldsförändringar. Drifts- och underhållskostnader har bedömts utifrån marknadsmässiga kostnader för bostäder och respektive typ av lokal. Fastigheter under ombyggnad har värderats i färdigt skick och därefter belastats med avdrag motsvarande återstående investeringar och eventuella hyresförluster fram till inflyttning. Av pågående och planerad nyproduktion har de fastigheter medtagits där inflyttning har påbörjats eller kommer att påbörjas under 2006. Dessa fastigheter har åsatts värde på motsvarande sätt som för ombyggnadsprojekten. Bedömt marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för hela beståndet, uppskattat som summan av de enskilda objektens marknadsvärden, bedömdes i den externa värderingen till 19,4 (16,2) miljarder kronor, vilket motsvarar 11 930 (10 120) kronor per kvadratmeter. Marknadsvärden fördelat på delområden Stadsdel Marknadsvärde tkr 2005-12-31 Andel, % Kr/kvm Innerstaden 6 390 000 33,0 20 000 Söderort 9 200 000 47,5 10 500 Västerort 3 780 000 19,5 9 500 Totalt 19 370 000 100,0 11 930 FASTIGHETSVÄRDE INVESTERINGAR VÄRDEUTVECKLING 32 FASTIGHETERNAS VÄRDE

Värdeförändringar De sjunkande direktavkastningskraven på bostäder i Stockholm förklaras i första hand av de senaste årens stora intresse för ombildning till bostadsrätter. Detta har drivit upp priserna på bostadsfastigheter och tvingat även övriga aktörer att sänka avkastningskraven för att kunna konkurrera om de objekt som kommer ut på marknaden. Även på kontors- och butiksfastigheter har avkastningskraven sjunkit betydligt, bland annat till följd av det stora intresset från utländska investerare. Dessa uppfattar att avkastningsnivåerna i en internationell jämförelse fortfarande är attraktiva i Sverige. Detta gäller för övrigt även bostadsfastigheter, där bland annat danska och norska investerare gjort stora förvärv i Sverige, även utanför storstadsregionerna. Den låga räntenivån har också bidragit till en sänkning av avkastningskraven för de flesta typer av fastigheter. Värdeförändringen under 2005 har inte påverkats av andra förändringar i fastighetsinnehavet än investeringar i nyproduktion och ombyggnader. Några försäljningar eller förvärv av fastigheter har således inte genomförts. Köp och försäljning fastigheter Mnkr 2005 2004 2003 2002 2001 Förvärv 0 28 0 69 0 Försäljning 0 61 0 659 5 768 Den genomsnittliga värdeökningen uppgår till 19,2 procent. Förändringen var störst i innerstaden med en ökning med 27 procent. Det genomsnittliga direkt avkastningskravet har under året sänkts med 0,6 procentenheter till cirka 4,5 procentenheter vilket ger en höjning av marknadsvärdet med drygt två miljarder kronor. Därutöver har ett förbättrat driftnetto och ny- och ombyggnadsverksamheten bidragit till den nominella värdeökningen i samtliga tre marknadsområden. Marknadsvärde, Försäljning Förvärv Investering/ Marknadsvärde, Förändring % tkr 2004-12-31 värdeförändring tkr 2005-12-31 Innerstaden 5 030 000 1 357 200 6 390 000 27,0 Söderort 7 890 000 1 309 400 9 200 000 16,6 Västerort 3 320 000 453 200 3 780 000 13,9 Totalt 16 240 000 3 119 800 19 370 000 19,3 En jämförelse av marknadsvärdet per de senaste fem årsskiftena visar följande förändringar (jämförelsen inkluderar köpta och sålda fastigheter under respektive år): Marknads- Förändring Kr/kvm Förändring värde mnkr % kr/kvm % 2001 12 840-23,5 7 960-2,7 2002 13 170 2,6 8 290 4,1 2003 14 180 7,7 8 920 7,6 2004 16 240 14,5 10 120 13,5 2005 19 370 19,3 11 930 17,9 Svenskt Fastighetsindex Familjebostäder deltog 2004 tillsammans med en grupp kommunägda bostadsföretag i en pilotstudie ledd av IPD/SFI. Studien hade den dubbla målsättningen att dels undersöka möjligheterna att bredda basen för analys av fastighetsmarknadens värdeutveckling, med fastigheter representerande bostadsbolagen, och dels att anpassa Svenskt Fastighetsindex (SFI) till bostadsbolagens behov. Resultatet av studien blev att totalavkastningen beräknades för de deltagande företagen och att nyckeltalsjämförelser möjliggjordes. Bolag/jämförelsegrupp Totalavkastning % Varav Totalavkastning % Varav 2003 bostäder 2004 bostäder Familjebostäder 6,7 7,9 14,0 15,5 Kommunägda bolag 7,0 7,7 12,7 13,1 SFI/IPD Övriga bolag 0,9 9,5 5,8 12,2 Gruppen kommunägda bostadsbolag utökades till värderingsåret 2004 och inrymmer nu bland annat samtliga Stockholms stads tre bostadsbolag. Analysen av 2005 års utfall är ännu inte klart. Från 2005 har de deltagande företagen nyttjat SFI fullt ut för att följa fastigheternas marknadsmässiga avkastning, men också som benchmarking avseende intäkter och kostnader för drift och underhåll. SFI ger en branschgemensam standard för jämförelser mellan alla de aktörer på bostadsmarknaden som deltar i samarbetet. Bokfört värde och övervärde Vid årsskiftet uppgick det sammanlagda bokförda värdet på Familjebostäders fastigheter till 6 210 (5 179) miljoner kronor, motsvarande 3 904 (3 286) kronor per kvadratmeter. Med utgångspunkt i den externa marknadsvärderingen och egen analys av huvudsakligen pågående och färdigställd nyproduktion har bedömning gjorts av eventuellt nedskrivningsbehov. Tre fastigheter har bedömts ha värden som föranlett nedskrivning. Totalt har nedskrivning gjorts med 22 miljoner kronor. Fastighetsbeståndets totala bokförda värde motsvarade vid årets utgång 34 procent av bedömt marknadsvärde. Skillnaden mellan fastigheternas samlade bokförda värde och bedömt marknadsvärde är fastighetsinnehavets övervärde. Vid årsskiftet uppgick övervärdet till drygt 13 miljarder kronor. Det bedömda marknadsvärdet var vid årsskiftet 3,1 gånger högre än det bokförda värdet. Fastigheternas bokförda värde fördelat på marknadsområde Stadsdel övervärde, tkr Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde Mv/bfv Innerstaden 6 390 000 2 190 000 4 200 000 2,9 ggr Söderort 9 200 000 2 530 000 6 670 000 3,6 ggr Västerort 3 780 000 1 490 000 2 290 000 2,5 ggr Totalt 19 370 000 6 210 000 13 160 000 3,1 ggr FASTIGHETERNAS VÄRDE 33

Fastighetsutveckling Stockholmarna skall få 10 000 nya hyresrätter under 2000-talets första decennium. De allmännyttiga fastighetsbolagen står för 8 000 av dessa. En viktig del av uppdraget är också att minska kostnaderna för nyproduktionen så att hyrorna på nya bostäder kan hållas nere. Övergripande utveckling i Stockholm Investeringarna inom byggsektorn i Stockholm har under 2005 karaktäriserats av en påtaglig konjunkturuppgång. Stockholm växer och det byggs bostäder i flera olika stora projekt. Den politiska majoriteten har sammanfattat sin ambition för bostadsbyggandet under mandatperioden i det så kallade 20 K-programmet, som innebär att nyproduktion av 20 000 bostäder ska påbörjas under perioden 2003 2006. För fastighetsbolagen är uppgången dock inte odelat positiv. Konkurrens om projekteringstjänster, stigande entreprenadkostnader, färre anbudsgivare och i vissa fall kapacitetsbrist hos materialleverantörer är effekter som kan innebära högre kostnader. En annan tydlig utveckling är ambitionen att bygga hyresrätter som de flesta hyresgäster har råd att bo i. Inriktningen understryks av statens intentioner att ge investeringsbidrag till bostäder som upplåts med hyror som påtagligt understiger den hyresnivå som etablerades i början av 2000-talet, bland annat i Hammarby Sjöstad. Den långsiktiga konsekvensen av sänkta hyrors inverkan på bruksvärdesystemet har dock ännu inte slagit igenom. Efterfrågetrycket har minskat och redan idag kan man få en nyproducerad hyresrätt i ytterområdena utan kötid. När 20 K-programmet väl är genomfört kan det för första gången på länge uppstå en konkurrenssituation när det gäller utbudet av nyproducerade hyresrätter. Färdigställda projekt Stadsdel Fastighet Antal lgh Anm NYBYGGNAD Hammarby Sjöstad Mältplåten 2 102 nybyggnad Hässelby Strand Barnkammaren 2 39 nybyggnad Norra Djurgården Forskningen 1 72 nybyggnad/studentbostäder OMBYGGNAD Kungsholmen Herden 5 84 totalombyggnad Södermalm Kolonnen 5 41 totalombyggnad Vasastaden Jägaren 17 5 totalombyggnad BOFÖRBÄTTRING 40-TAL OCH 50-TAL Aspudden Inom Aspudden 118 enstaka stammar Bandhagen Inom Bandhagen 124 enstaka stammar Blackeberg Inom Blackeberg 196 enstaka stammar Enskede Gård Inom Enskede Gård 60 enstaka stammar Hammarbyhöjden Inom Hammarbyhöjden 30 enstaka stammar Högdalen östra Inom Högdalen östra 161 enstaka stammar Hökarängen Inom Hökarängen 103 enstaka stammar Riksby Inom Riksby 87 enstaka stammar Rågsved Inom Rågsved 165 enstaka stammar Stureby Inom Stureby 65 enstaka stammar Svedmyra Inom Svedmyra 183 enstaka stammar Åkeshov Inom Åkeshov 18 enstaka stammar Årsta Inom Årsta 131 enstaka stammar Johannesfred Inom Johannesfred 39 enstaka stammar Västberga Trollkarlen 2 m fl 123 upprustning Hässelby Gård Parfl ygeln 2 m fl 187 upprustning Sundby Cecilia 1 48 upprustning Rinkeby Bäckkvarnen 81 upprustning Tensta Inom Tensta 180 upprustning Pågående projekt färdigställs efter 2006-01-01 Stadsdel Fastighet Antal lgh Anm NYBYGGNAD Årstadal Lagbasen 1 137 nybyggnad Midsommarkransen Kastanjen 9 93 nybyggnad Spånga Hedvig 16 93 nybyggnad Fruängen Fruängsgården 58 nybyggnad Svedmyra Sockenstämman 4 48 nybyggnad Högdalen Putsbruket 3 23 nybyggnad Högdalen Spontväggen 1 22 nybyggnad OMBYGGNAD Kristineberg Röda Rummet 1 4 ombyggnad av lokaler till lgh Hässelby Gård Parfl ygeln 2 8 ombyggnad av lokaler till lgh Vasastaden Jägaren 30 18 totalombyggnad Södermalm Vitbetan 21 72 ombyggnad Södermalm Oron 11 34 ombyggnad Ladugårdsgärdet Paraden 9 36 ombyggnad Rinkeby Bäckkvarnen 1 75 stambyte Västberga Trollkarlen 2 m fl 246 upprustning Sundby Cecilia 1 49 upprustning 34 FASTIGHETSUTVECKLING

Fastighetsutveckling i Familjebostäder Familjebostäder har ägarens uppdrag att inom ramen för 20 K-programmet påbörja produktionen av 2000 bostäder 2003 2006. I och med utgången av 2005 har 985 lägenheter påbörjats, varav 524 lägenheter är inflyttningsklara. Familjebostäder har under 2005 arbet at med nyproduktion av bostäder inom såväl stadens utvecklingsområden, till exempel Hammarby Sjöstad, som med kompletteringsbebyggelse på egen mark i ytterområdena. De skilda förutsättningarna i form av till exempel krävande gestaltningsprogram i innerstaden och begränsad betalningsvilja i ytterområdena har resulterat i olika byggstrategier för respektive områden. Ett övergripande mål har varit att pressa produktionskostnaderna och därmed hyrorna utan att ge efter på kvaliteten. Den fortsatta upprustningen av det äldre beståndet är en annan prioriterad uppgift. Fastighetsinvesteringarna har uppgått till totalt 923 miljoner kronor, varav 382 miljoner kronor i nyproduktion, 541 miljoner kronor i ombyggnad och upprustning av det äldre beståndet. Inga fastighetsförvärv har skett under året. Nyproduktion En viktig del i arbetet med sänkta produktionskostnader har varit den entreprenad- och gestaltningstävling som Familjebostäder utlyste 2004 och vars resultat börjat omsättas i praktiken under 2005. I tävlingsförutsättningarna ingick bland annat att produktionskostnaden skulle hållas på en sådan nivå att normhyran inte översteg 1 200 kronor per kvadratmeter och år. Som ett direkt resultat av tävlingen startade produktionen av 48 lägenheter i Svedmyra och 45 lägenheter i Högdalen till en eftersträvad lägre kostnadsnivå och med konkurrenskraftiga hyror som följd. Som ytterligare ett resultat av tävlingen tecknades optionsavtal med fem olika leverantörer med möjlighet att under en femårsperiod kunna göra avrop på typhus till fasta priser. Under 2005 har Familjebostäder tillsammans med Stockholms stadsbyggnadskontor arbetat vidare och gjort avrop av olika typhus avseende nyproduktion på Planerade projekt 2006 Stadsdel Fastighet Antal lgh Anm NYBYGGNAD Blackeberg Smålänningen 34 nybyggnad Norrmalm Norra Bantorget 50 nybyggnad Kungsholmen Glädjen 99 nybyggnad Gubbängen Gubbängsparkeringen 50 nybyggnad Gubbängen Lingvägen 50 nybyggnad Gubbängen Limkakan 3 40 nybyggnad Johanneshov Lindevägen 44 nybyggnad Axelsberg Oväder 168 nybyggnad Farsta Hammarö/Spårö 69 nybyggnad Blackeberg Ålänningen/Skärkarlen 93 nybyggnad Bandhagen Glasteglet/Tegelstapeln 56 nybyggnad Hammarby Sjöstad Sjöfarten 93 nybyggnad Örby Fickuret 28 nybyggnad Stureby Sågverksgatan 30 nybyggnad Kista Gård 105 nybyggnad Årsta Borlången 74 nybyggnad Årsta Årstalänken 118 nybyggnad Västertorp Iskarnevalen 88 nybyggnad Blackebergs Gård 72 nybyggnad OMBYGGNAD Södermalm Flaggan 10 42 ombyggnad Norrmalm Trädgårdsföreningen 1 26 ombyggnad Södermalm Vattumannen 22 38 ombyggnad Södermalm Västergötland 19 8 ombyggnad Södermalm Danviksklippan 1 37 ombyggnad Kungsholmen Skutan 30 och 31 71 ombyggnad Kungsholmen Essingevarvet 6 m fl 19 ombyggnad Södermalm Ingenjören 7 32 ombyggnad Södermalm Slipen 37 33 ombyggnad Blackeberg Hälsingen 2 m fl 5 ombyggnad av lokaler till lgh Högdalen Filmtexten 1 7 ombyggnad av lokaler till lgh Svedmyra Jordabalken 1 12 ombyggnad av lokaler till lgh BOFÖRBÄTTRING Bandhagen Inom Bandhagen 57 enstaka stammar Bagarmossen Inom Bagarmossen 36 enstaka stammar Blackeberg Inom Blackeberg 147 enstaka stammar Farsta Inom Farsta 188 enstaka stammar Fruängen Inom Fruängen 45 enstaka stammar Hammarbyhöjden Inom Hammarbyhöjden 99 enstaka stammar Hässelby Gård Inom Hässelby Gård 118 enstaka stammar Högdalen Inom Högdalen östra 201 enstaka stammar Hökarängen Inom Hökarängen 96 enstaka stammar Riksby Inom Riksby 99 enstaka stammar Rågsved Inom Rågsved 131 enstaka stammar Stureby Inom Stureby 121 enstaka stammar Svedmyra Inom Svedmyra 184 enstaka stammar Tensta Arninge 1, Uppinge 1 och 3 55 upprustning Årsta Inom Årsta 60 enstaka stammar FASTIGHETSUTVECKLING 35

drygt 800 lägenheter inom stadsdelarna Blackeberg, Gubbängen, Västertorp, Farsta, Axelsberg, Johanneshov, Bandhagen och Kista. Varje objekt har sedan bearbetats för optimerad anpassning till omgivningen. Inom framförallt innerstaden har det däremot visat sig svårare att arbeta med avrop av typhus, främst beroende på höga gestaltningskrav från stadens sida. Nytänkande och djupgående analyser av pågående och avslutade innerstadsprojekt har istället varit verktyg för att minska kostnaderna. Nyckelfaktorer har varit upprepningseffekter, produktionsanpassning och nya inköpsstrategier. I något projekt har Familjebostäder initialt arbetat med parallella arkitektuppdrag för att undvika låsningar i tidigt projekteringsskede. Det slutliga valet av arkitekt har sedan kunnat ske med fokus på nyckelfaktorerna. I andra projekt har vi redan i tidigt skede knutit stomleverantörer till projektet för att ta tillvara tidigare erfarenheter. Ytterligare ett exempel på framgångsrikt nytänkande är det partnerkoncept som utvecklats i projekt i Hässelby och Årstadal. Konceptet innebär att Familjebostäder till fast pris köper byggledning och därefter handlar in alla entreprenader tillsammans med byggledningen. Byggledningsföretaget har därmed också incitament att hålla nere produktionskostnaderna. Ombyggnad och upprustning Fastighetsutveckling inom Familjebostäder innefattar också ombyggnad av äldre innerstadsfastigheter samt upprustning av bolagets omfattande bestånd från 1940- och 1950-talet främst belägna i Stockholms ytterområden. Innerstadsbeståndet omfattar ett hundratal fastigheter, varav nära en tredjedel är i behov av ombyggnad. Under 2005 har ombyggnad pågått i fem fastigheter med nära 300 lägenheter. Ombyggnadsbehoven varierar mellan olika fastigheter och varje ombyggnadsprojekt får sin särskilda utformning med hänsyn till fastigheternas varierande ålder och förutsättningar i övrigt. Familjebostäders strategi är måttfulla insatser inriktade på modernisering av tekniska installationer och våtutrymmen och med tillval för kök. Inventering pågår för ombyggnad av ytterligare cirka 500 lägenheter. Pågående nyproduktion Stadsdel Kvarter/Projekt Antal lägenheter Planerad inflyttning A Årstadal Kv Lagbasen 137 2006 B Midsommarkransen Kv Kastanjen 74 2006 C Svedmyra Kv Sockenstämman 48 2006 D Högdalen Kv Putsbruket, 23 2006 Kv Spontväggen 22 2006 E Fruängen Kv Fruängsgården 58 2006 F Spånga Kv Hedvig 93 2006 Familjebostäder totalt 455 Planerad nyproduktion INNERSTADEN 1 Norrmalm Norra Bantorget 50 2006 2 Kungsholmen Kv Kojan 330 2007 3 Kungsholmen Kv Glädjen 99 2007 4 Norra Djurgården 120 2007 5 Hammarby Sjöstad Kv Sjöfarten 93 2007 6 Henriksdalshamnen Danviks Lösen 120 Innerstaden totalt 812 SÖDERORT 7 Västertorp Kv Iskarnevalen 88 2007 8 Axelsberg Kv Oväder 168 2007 9 Årsta Kv Borlången 74 2007 10 Årsta Årstalänken 118 2007/8 11 Årsta Kraftledningsområdet 300 2007/8 12 Johanneshov Lindevägen 44 2006 13 Älvsjö Älvsjö centrum 100 2007 14 Örby Kv Fickuret 28 2007 15 Stureby Kv Örby 4:1, del av 30 2007 16 Gubbängen Gubbängsparkering 50 2007 Gubbängen Kv Limkakan 40 2007 17 Gubbängen Lingvägen 50 2007 18 Bandhagen Glasteglet/Tegelstapeln 56 2007 19 Farsta Kv Spårö, kv Hammarö 69 2007 Söderort totalt 1215 VÄSTERORT 20 Blackeberg Kv Smålänningen 34 2007 21 Blackeberg Kv Ålänningen/Skärkarlen 93 2007 22 Blackeberg Blackebergs Gård 72 23 Kista Kista Gård 105 2007 Västerort totalt 304 Familjebostäder totalt 2 331 ANDELEN INFLYTTNINGSKLARA LÄGENHETER I FAMILJEBOSTÄDERS NYPRODUKTION FÄRDIGSTÄLLDA OCH PLANERADE BADRUMSRENOVERINGAR 36 FASTIGHETSUTVECKLING

F 4 22 21 20 2 3 1 6 8 B A 5 9 7 11 10 12 E 13 14 D 15 18 C 16 17 19 PÅGÅ E N D E N Y P R O D U K T I O N PL ANER AD NYPRODUK TION Familjebostäders kärnbestånd omfattar cirka 13 500 lägenheter från 1940- och 1950-talen i förort. De tekniska installationerna har med tiden förslitits med accelererande problem och vattenskador som resultat. En stor mängd lägenheter i det äldre beståndet är därmed i behov av förnyelse och modernisering. För att hålla nere hyresökningar har Familjebostäders upprustningsstrategi inneburit en begränsad ombyggnad med tonvikt på våtutrymmen samt normala underhållsåtgärder. Stambyten har också varit prioriterade åtgärder. Våtrumsavtalet som träffats med Hyresgästföreningen och som reglerar hyreshöjningen efter stambyte har gjort det möjligt att hålla en fortsatt hög takt om 2 080 lägenheter i tretton stadsdelar. Totalt har nu 7 754 lägenheter i det aktuella beståndet avklarats och därmed återstår knappt hälften av beståndet att åtgärda. Med nuvarande genomförandetakt kommer upprustningsprojektet att kunna avslutas under 2009. Fastighetsutveckling Innerstad Under 2005 har Familjebostäder producerat 137 lägenheter i Årstadal och 104 lägenheter i Hammarby Sjöstad. Vid årsskiftet 2005/2006 har därmed Familjebostäder byggt totalt 300 lägenheter i Hammarby Sjöstad. I ett gemensamt utvecklingsprojekt med Vetenskapsstaden har vi uppfört 72 lägen- heter vid Drottning Kristinas Väg i en byggnad av massivträ. Lägenheterna blockuthyrs och inflyttning kunde ske till terminsstart i januari 2005. Under året har innerstadsombyggnad pågått på Kungsholmen, Södermalm samt Gärdet. Sammanlagt 256 lägenheter har berörts. Under senare år har det dock varit svårt att få ombyggnadsförslag med tillhörande hyreshöjningar godkända av berörda hyresgäster. Detta har lett till att det planerade ombyggnadsprogrammet delvis försenats. För 2006 planeras ytterligare 93 lägenheter i Hammarby Sjöstad. 45 av dessa lägenheter kommer att bestå av kollektivboende. I Innerstaden planeras FAS T I G H E TSU T VECK L I N G 37

också igångsättning av 50 lägenheter på Norra Bantorget samt 99 lägenheter i kvarteret Glädjen invid Karlbergskanalen på Kungsholmen. På längre sikt finns projekt med ytterligare närmare 800 nya lägenheter. Fastighetsutveckling Söderort I Midsommarkransen pågår nyproduktion av 96 lägenheter, varav 19 blivit inflyttningsklara under 2005. Därutöver påbörjades produktion av 48 lägenheter i Svedmyra, 62 lägenheter i Fruängen, 45 lägenheter i Högdalen samt 96 lägenheter i Midsommarkransen. Inom distrikt Sydväst är cirka 3 550 och i Sydost cirka 2 800 av de bostäder som byggdes under perioden 1940 1960, fortfarande i stort behov av i första hand stambyten och våtrumsrenoveringar. I sammantaget 575 lägenheter i Aspudden, Högdalen, Rågsved och Årsta i distrikt Sydväst gjordes mer begränsade upprustningsåtgärder med stambyten och upprustning av lägenheternas elstandard. Stambyten och upprustningsarbetet fortsätter under 2006 i närmare 630 lägenheter i samma stadsdelar. Motsvarande våtrumsupprustningar genomfördes 2005 också i 565 lägenheter i Hökarängen, Bandhagen, Svedmyra, Stureby, Hammarbyhöjden och Enskede i distrikt Sydost. Stambyten fortsätter under 2006 i drygt 685 lägenheter i Hökarängen, Bandhagen, Svedmyra, Stureby, Hammarbyhöjden, Bagarmossen och Farsta. Ett mer omfattande upprustningsprogram genomfördes i drygt 120 lägenheter i Västberga. Det fortsätter under 2006 med ytterligare 111 lägenheter. Under 2006 planeras byggstarter av nio projekt med tillsammans nära 750 lägenheter i Gubbängen, Axelsberg, Farsta, Johanneshov, Örby, Bandhagen, Stureby, Årsta och Västertorp. 1 200 bostäder med ett stort behov av i första hand stambyten. Dåliga tekniska lösningar har gjort att avloppsstammar måste bytas också i Tensta. Under 2005 gjordes stambyten i drygt 835 lägenheter i Blackeberg, Hässelby, Riksby, Sundby, Åkeshov, Johannesfred, Rinkeby och Tensta. Stambyten fortsätter under 2006 i cirka 480 lägenheter i Blackeberg, Riksby, Hässelby, Rinkeby och Tensta. Utblick 2006 Även om år 2005 har givit förhållandevis få byggstarter av nya bostäder (188 lägenheter), så har det under året bedrivits ett intensivt och omfattande planoch projekteringsarbete. Detta skall säkerställa att vi når målet att vid utgången av 2006 ha påbörjat minst 2 000 lägenheter sedan 2003. För att nå målet kommer vi att påbörja byggandet av drygt 1 000 lägenheter 2006. En förutsättning för detta är dock att aviserade detaljplaner vinner laga kraft i den takt som för närvarande planeras av Stadsbyggnadskontoret. Överklagade planer eller andra förseningar kan få en avgörande inverkan på möjligheterna att nå uppställda mål. Entreprenadkostnaderna i Stockholm kan förväntas stiga när alla nybyggnadsprojekt som planerats för att staden skall nå 20 K-målet startas upp. Den för Familjebostäder viktigaste förutsättningen att nå såväl produktionsmålet som målet att hålla nere produktionskostnaderna, är möjligheten att ropa av typhus till fasta priser som utvecklas enligt entreprenadindex för hela Sverige. Inom ombyggnads- och upprustningsområdet kommer verksamheten att ligga kvar på en i stort sett oförändrad nivå. Fastighetsutveckling Västerort I Hässelby Strand påbörjades totalt 69 lägenheter under 2005. I november 2004 togs första spadtaget i produktionen av 93 lägenheter i kvarteret Hedvig i Spånga. Projektet förvärvades av JM AB som producerar bostadsrätter i området. De första lägenheterna var inflyttningsklara december 2005. I de hus i Västerort som byggdes på 1940- och 1950-talen finns i dag cirka 38 FASTIGHETSUTVECKLING

När vi väl bestämt oss för att etablera oss även i Stockholm gick allt fort. Vi sökte en lokal med stort och rätt flöde av förbipasserande. Dessutom ville vi ha en hörnlokal med bra fönster för både in- och utblick. Vi köpte en lokal med befintlig verksamhet och har sedan dess gjort om hela lokalen för att passa vårt koncept, givetvis med Familjebostäders godkännande. Allting har gått väldigt smidigt och enkelt, så nu letar vi efter fler lokaler i Stockholm och i andra större städer i Sverige. Chocolatte, Martin Persson/Hyresgäst

Möjligheter och risker Familjebostäders verksamhet styrs dels av de politiska beslut som kommer till uttryck i ägardirektiv och inriktningsbeslut och dels av egna strategiska beslut baserade på den kommersiella delen av uppdraget samt förändringar i omvärld och marknad. Fastighetsbeståndet Attraktiv åldersstruktur I och med försäljningen av dotterbolaget FB Servicehus har Familjebostäders verksamhet renodlats till att omfatta bostäder och lokaler. Bostäderna finns i fastigheter med en bra, och med hänsyn till efterfrågan, väl avvägd åldersstruktur. Sett till rådande marknadssituation kan bostadsbeståndet grovt delas in i två kategorier. Det är dels bostäder byggda på 1940- och 1950-talet och dels bostäder som byggdes under senare delen av 1990-talet och framåt. Fortsatt stark position på hyresmarknaden Den äldre kategorin av Familjebostäders bestånd är huvudsakligen välbelägna lägenheter med två rum och kök. Ett utbud som svarar bra mot den efterfrågan som representeras av det i Stockholm förhållandevis stora inslaget av små hushåll. De relativt långa kötiderna som gäller för dessa bostäder indikerar att hyresnivån ligger under en teoretisk betalningsvilja. Det upprustningsprogram som nu genomförs i denna del av beståndet görs mot ett hyrestillägg som inte bedöms äventyra lägenheternas attraktivitet på de lokala bostadsmarknaderna. Efter ombyggnaden snarare befästs uppfattningen om bostäderna som prisvärda och attraktiva och därmed garanteras en fortsatt god efterfrågan. Den andra kategorin är de bostäder som byggts under senare delen av 1990- talet och framåt. Till följd av höga produktionskostnader och en kostnadsbaserad hyressättning riskerar vissa av dessa objekt att få en hyra som överstiger marknadens betalningsvilja. Därtill konkurrerar dessa hyresrätter med ett stort utbud av bostadsrätter som i ett läge med mycket låga marknadsräntor placerar hyresrätterna i ett sämre marknadsläge. Husen tenderar att ta längre tid att hyra ut, omflyttningen ökar och attraktiviteten sjunker. Risken för vakanser ökar. Den låga risken i det äldre, men betydligt större fastighetsbeståndet, gör att den något högre risken i de senare årgångarnas relativt få fastigheter sammantaget ändå ger Familjebostäder en mycket stark position på Stockholms hyresmarknad. Tredimensionell fastighetsbildning Familjebostäders största kommersiella hyresobjekt är Västermalmsgallerian på Kungsholmen. Gallerian svarar för nära 15 procent av bolagets intäkter från kommersiella lokaler. I fastigheten Trossen finns därutöver servicebostäder och kontorslokaler. Via en tredimensionell ombildning planeras den del som innehåller service- och omvårdnadsbostäder att avskiljas från den kommersiella delen. Därigenom möjliggörs en överföring till stadens specialiserade bolag i enlighet med renodlingsuppdraget. Tredimensionell fastighetsbildning kan på motsvarande sätt också vara aktuell i centrumanläggningarna Fältöversten på Östermalm och Ringen på Södermalm, som tillhörde Familjebostäder innan de överfördes till Centrum kompaniet. I dessa fastigheter finns sammantaget nära 1 100 hyreslägenheter som skulle kunna avskiljas från de kommersiella delarna och återföras till Familjebostäders bostadsbestånd. Nyproduktion Ägaruppdraget att producera minst 2 000 nya bostäder under en fyraårsperiod är prioriterat och präglar verksamheten. Hela investeringsåtagandet beräknas vara mellan 3,0 och 3,5 miljarder kronor vilket ökar det bokförda värdet på bolagets samlade balansomslutning med mer än 50 procent jämfört med utgångsläget (jämförelsetidpunkt 2002/2003). Familjebostäder är finansiellt rustat för uppgiften, men för att klara kravet på en långsiktig värdetillväxt förutsätts en produktion vars kostnader och därmed hyror är anpassade till Stockholms olika delhyresmarknader. Vissa omständigheter kan vi i någon mening sägas råda över, andra inte. Till de senare hör Föreslagna förändringar i subventionssystemen för bostadsbyggande där det nya investeringsbidraget inte ger hyresrätten full kompensation och vilket hindrar att neutralitet uppnås mellan hyresrätten och bostadsrätten. En förändring mot högre avkastningskrav på fastighetsmarknaden vilket ökar risken för nedskrivning. En överhettning av byggmarknaden som leder till högre produktionskostnader som också kan slå mot Familjebostäders koncept för billigt och prisvärt byggande. En konjunkturutveckling med minskad sysselsättningsgrad och allmänt svag marknad där bostadssökande inte kan efterfråga en nybyggd lägenhet. Produktionskoncept med prisgaranti Vår strategi för att hantera dessa osäkerheter är att planera för en stor och varierad produktion i takt med efterfrågan. Våra marknadsinsatser och uthyrningsprocesser anpassas dessutom. Under året har två av förslagen från förra årets entreprenad- och gestaltningstävling för sänkta produktionskostnader omsatts i produktion. Ett av tävlingens mål var att hyran inte skulle överstiga 1 100 1 200 kronor per kvadratmeter och år. Detta mål uppnåddes av ett flertal tävlingsbidrag. Familjebostäder har härigenom skaffat sig produktionskoncept med prisgaranti för ett varierat antal hustyper. Huvuddelen av den relativt stora mängden produktionsstarter 2006 utgörs av bostäder med denna hyresgaranti. Hyresutveckling bostäder Bostadshyrorna svarar för 81 procent av bolagets totala hyresintäkter. Hyrorna bestäms i förhandling med Hyresgästföreningen Region Stockholm. Som grund för hyressättningen ligger fortfarande den så kallade bruksvärdeprincipen. Hyresnivåerna har dock i något 40 MÖJLIGHETER OCH RISKER

högre grad börjat anpassas också till bostadens läge, områdets karaktär och hustyp. Detta med ledning av den matris som tagits fram av den partssammansatta Hyreskommittén i syfte att nå hyror som bättre svarar mot allmänna värderingar om boendets kvaliteter. De två senaste årens hyresöverenskommelser har inneburit en differentiering av hyreshöjningen i riktning mot fördelningsmatrisen. Höjningen för 2005 varierar med några få undantag, mellan 18,50 kronor och 30 kronor per kvadratmeter, vilket är en mindre variation än vad som hade varit önskvärd. Någon hyresuppgörelse för 2006 har ännu inte kunnat nås. Självkostnadsprincipen Hyresuttaget i ett kommunalt bolag som Familjebostäder baseras i allmänhet på en självkostnadskalkyl. I självkostnadskalkylen redovisas verksamhetens bedömda drift-, underhålls- och kapitalkostnader vilka ställs mot aktuella utgående hyror. Ett inslag i självkostnaden som har kommit att få principiell betydelse och där parterna tenderar få allt mer olika synsätt, är frågan om totalfinansiering av fastigheter och övriga anläggningstillgångar. I självkostnadskalkylen redovisas bland annat bolagets beräknade kapitalkostnader inklusive räntekostnader för det fastighetsbestånd som innehas och därmed de objekt som hyrs ut. Räntekostnaderna beräknas efter den bärande principen att hela det bokförda värdet av bolagets fastigheter och övriga anläggningstillgångar är totalfinansierade. Redovisningsmässigt anges i kalkylen dels hur stor del som finansierats med lånat kapital och räntekostnaderna för detta, dels hur stor del som internfinansierats och räntekostnaden för denna del. Med denna beräkningsprincip garanteras att hyresnivån inte kan komma att variera och bli beroende av det enskilda bostadsbolagets kapitalstruktur. Det skulle annars vara fallet vid en hyressättning baserad endast på kostnader för, på kreditmarknaden upplånat kapital. I det senare fallet skulle hyran bestämmas av soliditeten. Företag med god eller hög soliditet skulle jämfört med normalkapitaliserade bostadsbolag få låga hyror och därigenom också påverka nivån för bruksvärdet. Familjebostäders relativt höga soliditet byggdes upp under åren 2000 2002 och är ett resultat av realiserade fastighetsvärden genom försäljningsintäkter. Genom bland annat särskild lagstiftning har överskotten stannat i bolaget och dess rörelse i stället för att som alter nativ ha kunnat delas ut till ägaren, Stockholms stad. Investeringar och underhåll Vid sidan av nyproduktionen är stamoch våtrumsupprustningen av fastigheter byggda på 1940- och 1950-talen Familjebostäders största investeringsåtagande. Med en volym om 1 500 till 2 000 upprustade lägenheter per år var vid årets utgång nära 8 000 av de totalt 14 000 lägenheterna åtgärdade. Av totalkostnaden per lägenhet resultatförs mellan 20 och 25 procent. I anslutning till stamrenoveringarna utförs i många fall även visst underhåll av fastigheterna. Totalt belastar upprustningsprogrammet resultatet med drygt 120 miljoner kronor per år. Detta möjliggörs genom ägarens val att på detta sätt låta disponera del av rörelsens resultatutrymme. Övriga investeringar sker i mer omfattande ombyggnader av fastigheterna i främst innerstaden. Vid utgången av 2010 beräknas samtliga bolagets äldre fastigheter i innerstaden vara ombyggda och åsatta en ny hyresnivå. Familjebostäder har ett relativt litet antal bostäder i fastigheter tillhörande det så kallade miljonprogrammet. Bostadsbeståndet i Rinkeby med drygt 1 200 lägenheter byggdes om under 1990-talet och håller idag en hög standard. Sammantaget bedöms fastighetsbeståndet vara i gott skick och fastighetsförvaltningen inriktas därför på att underhålla och bygga om efter normal förslitning samt efter bostads- och lokal hyresgästernas specifika behov och önskemål. Finansiella risker Familjebostäders belåningsgrad är mycket låg i jämförelse med andra bostads- och fastighetsbolag. Belåningsgraden var vid utgången av året endast 27,6 (43,1) procent. Bolagets finansiella kostnader inklusive räntekostnader, motsvarade drygt 4 procent av nettoomsättningen medan finansiella intäkter inklusive räntebidrag uppgick till 1,5 procent. En procents förändring av räntenivån över hela avkastningskurvan betydde vid utgången av året en känslighet på +/-6,2 miljoner kronor räknat på helår. Policy för finansiell riskhantering och målduration för ränterisken 2006 framgår i avsnittet Finansiering. Sammantaget får risken i bolagets finansiella hantering i det medellånga perspektivet bedömas som låg trots ett relativt stort investerings-åtagande i nyproduktion och ombyggnader och med tanke på en förestående väntad uppgång av marknadsräntorna. Även avkastningskraven vid fastighetsvärdering påverkas av rådande ränte nivå. Familjebostäders fastighetsbestånd har totalt sett ett stort övervärde, men högre räntor i kombination med höga produktionskostnader och begränsade möjligheter till höjda hyror ökar risken för nedskrivningar i pågående och framtida projekt. Känslighetsanalys för 2006 Tabellen nedan visar vilken resultateffekt en procentenhets förändring får på olika resultatposter. Beträffande bostadsuthyrningen föreligger inga marknadsrelaterade vakanser och uthyrningsläget ligger över 99 procent. En högre uthyrningsgrad är i praktiken omöjlig med hänsyn till ibland snabba omställningar, tid för renovering med mera. Hyresnivån för lokaler anger förändringen för den andel kontrakt som förfaller till omförhandling under 2006. Förändring av lån avser lån med räntejustering 2006. Resultatpost Resultat- Möjlighet Risk effekt, mnkr Uthyrningsgrad, bostäder -12,5 Mycket låg Låg Uthyrningsgrad, lokaler +/- 2,7 Liten Måttlig Hyresnivå, bostäder +/- 12,5 Liten Måttlig Hyresnivå, lokaler +/- 0,5 Stor Stor Räntenivå +/- 6,2 Liten Hög Energikostnader +/- 2,2 Liten Hög Övriga driftkostnader +/- 4,2 Liten Hög MÖJLIGHETER OCH RISKER 41

Finansiering Den finansiella verksamheten regleras av Stockholms stads övergripande finansiella policy. Familjebostäder ingår i Stockholms stads koncernkontosystem. Alla finansiella affärer inklusive långfristig upplåning och derivataffärer sker genom stadens finansenhet. Ansvarsfördelning och riskhantering Genom beslut av kommunfullmäktige har Stockholms stads finansenhet från och med oktober 2005 ansvaret för kommunkoncernens finansiering samt övergripande och därmed samordnade ränteriskhantering. I enlighet med kommunfullmäktiges beslut ansvarar de inom Stockholms Stadshus AB ingående bolagen för sina respektive finansnetton inom givna ramar. Detta innebär att det enskilda bolaget ansvarar för sin kapitalstruktur, investeringsbeslut och optimering av rörelsekapital medan finansenheten ansvarar för kommunkoncernens tillgång till likvida medel och finansiering. I och med detta ingår Familjebostäders finansverksamhet i hela Stockholms kommunkoncerns risksfär. Mål och strategi I finanspolicyn anges målen, ansvarsfördelningen, riskbegränsningar samt delegations- och attestordning för finansverksamheten. I samråd med finansenheten och Stockholms Stadshus AB och inom ramarna för kommunkoncernens och bolagsgruppens strategiska ränterisk har en målduration under hösten 2005 arbetats fram tillsammans med varje enskilt bolag, där bland annat bolagets verksamhetsrisk och accepterade känslighet på resultatet efter finansnetto beaktats. För Familjebostäder har fastställts en ränterisk, uttryckt som målduration, om 1,25 år med en tillåten avvikelse på +/-0,4 år. Bolagets finansiella styrka i kombination med låg operationell risk medger en relativt hög ränterisk, det vill säga kort räntebindningstid. Familjebostäder planerar och rapporterar sitt likviditets- och finansieringsbehov såväl på kort som på lång sikt. Planeringen utgör underlag för stadens finansenhets åtgärder. 28 procent av Familjebostäders korta finansiella skuld hanteras inom koncernkontot. Enskilda låneärenden skall vara mindre än tio i antal och ha en maximal löptid om 4 år. FASTIGHETERNAS BELÅNINGSGRAD LÅNE- OCH RÄNTEFÖRFALL 42 FINANSIERING

Finansåret och finansverksamhetens resultat Det låga inflationstrycket har tillåtit Riksbanken att hålla sin styrränta extremt låg på 1,5 procent. Räntor på femåriga bostadsobligationer sjönk under 2005 som lägst till 2,71 procent men var vid utgången av året 3,35 (3,49) procent. Subventionsräntan som används för beräkning av räntebidrag baseras på denna ränta. Den första september 2005 köpte Stockholms Stadshus AB dotterbolaget FB Servicehus AB. Affären genomfördes till ett bokfört värde och en intern låneskuld på cirka 1,1 miljarder kronor återbetalades till Familjebostäder. Trots förlängd duration sjönk snitträntan i låneportföljen och var vid utgången av året 2,63 (3,52) procent. Finansnettot (räntebidrag och ränteintäkter minus räntekostnader) har under året uppgått till -39 (-37) miljoner kronor. Räntebidragen uppgick till 10 (14) miljoner kronor. Bruttoräntekostnaden var under året 2,82 (3,44) procent. När hänsyn tagits till intäktsräntor och räntebidrag blev nettoräntekostnaden 1,61 (1,32) procent. Låneportfölj Den finansiella nettoskulden var vid årets utgång 1 636 (2 161) miljoner kronor, en minskning med 525 miljoner kronor. Lösen av internreversen (1,1 miljarder kronor) förklarar den totala skuldminskningen. Den faktiska externa nettolåneskulden ökade med 566 miljoner kronor vilket hänför sig till bolagets pågående investeringsprogram för ny- och ombyggnad. Stockholms stad är idag i praktiken den enda långivaren till Familjebostäder. Belåningsgrad Belåningsgraden, det vill säga summan av räntebärande och andra skulder avseende fastigheter i procent av fastigheternas bokförda värden var 27,6 (43,1) procent. Belåningsgraden i förhållande till bedömt verkligt värde uppgick till 8,8 (13,7) procent. Amortering av internreversen mellan Familjebostäder och FB Servicehus AB under 2005 förklarar nedgången. Kapitalstruktur och soliditet Kapitalstrukturen framgår av tabellen nedan. Lösen av internreversen på 1,1 miljarder kronor förklarar minskningen av räntebärande skulder. Den synliga soliditeten var vid årsskiftet 63,5 (58,4) procent. Vid ett bedömt marknadsvärde om 19,4 miljarder kronor var den justerade soliditeten 84,2 (79,6) procent. Kassaflöde och likviditet De likviditetsflöden som förekommer i fastighetsbolag är huvudsakligen kontraktsbundna hyresintäkter, räntor och amorteringar, betalningar för drift och underhåll samt investeringar. Kassaflödet från den löpande verksamheten var 290 (247) miljoner kronor. Investeringar i anläggningstillgångar uppgick till 928 (821) miljoner kronor. Inga anläggningstillgångar såldes under året. Likvida medel vid årets utgång uppgick till 76 (65) miljoner kronor. Outnyttjad kreditram hos Stadens finansenhet var vid årsskiftet cirka 1,8 miljarder kronor. För 2006 är den totala kreditramen 3 miljarder kronor. Låneförfall, ränteförfall och marknadsvärdering av portföljen Familjebostäders totala nettolåneskuld uppgick vid årets utgång till 1 636 (2 161) miljoner kronor uppdelat enligt diagram. Det totala antalet lån var 11 (10). Andelen lån som förfaller 2006 var 53 procent av den totala lånevolymen vid utgången av 2005. I riskfördelningen mellan finansenheten och bolagen tar finansenheten den fulla finansieringsrisken. Familjebostäder har därför valt att låta låneförfallen överensstämma med förfallostrukturen för räntan. För 2005 gällde att den genomsnittliga räntebindningstiden enligt finanspolicyn inte fick understiga 1 år eller överstiga 3 år. Andelen lån som räntejusteras inom kommande 12 månaders period var vid utgången av året 55 procent. Måldurationen för 2006, fastställd i samråd med Stadens finansenhet och moderbolaget Stockholms Stadshus AB, är för Familjebostäder 1,25 år med en tillåten avvikelse på +/-0,4 år. Durationen var vid årsskiftet 1,17 (0,74) år. Maximal bindningstid för lånen är 4 år. I tabellen i slutet av detta avsnitt redovisas ränteförfall med aktuella genomsnittliga räntor i portföljen samt marknadsräntor, duration och marknadsvärde. Familjebostäders skulder marknadsvärderas löpande. Värderingen sker mot den svenska swapmarknadens noteringar med tillägg för en genomsnittlig kreditmarginal. Derivat Derivatavtalet (ränteswap) på 250 miljoner kronor löpte ut i januari. Resultateffekten, vilken ingår i finansnettot var 11,6 miljoner kronor. Kapitalstruktur Justerad kapitalstruktur 2005 2004 2005 2004 Eget kapital 3 807 3 710 14 059 12 456 Obeskattade reserver 1 081 1 076 303 301 Räntefria skulder 424 404 370 1 471 Räntebärande skulder* 1 912 2 486 1 967 1 419 Summa skulder och eget kapital 7 224 7 676 16 699 15 647 *inklusive avsättningar Säkerhet Stockholms stad har tecknat borgen för externa lån på 2,5 miljoner kronor. Praktiskt taget hela låneskulden är direkt lån från staden utan särskild säker het. Obelånade pantbrev som förvaras i det publika arkivet hos Lantmäteriet uppgick till 2 457 (2 457) miljoner kronor. FINANSIERING 43

Utblick 2006 2005 var ett lågränteår. Riksbankens styrränta har legat stilla sedan sänkningen i juni på 1,5 procent. Den svenska ekonomin har en bra fart. Den stigande produktiviteten gör dock att arbets lösheten fortvarande är hög och inflationen låg. Tendensen i slutet av 2005 är dock stigande räntor och de flesta bedömare tror att styrräntan kommer att höjas med upp till en procentenhet under 2006. USA:s centralbank (Federal Reserve) har successivt höjt sin styrränta under 2005 och bedöms ligga på nivån runt 4,5 procent i slutet av 2006. Marknadsräntorna förväntas öka endast marginellt under 2006. Den budgeterade investeringsvolymen under de närmaste åren för nyproduktion, ombyggnader, stambyten och våtrummsrenoveringar överstiger en miljard per år. Med en investeringsvolym på 1,3 miljarder kronor kommer lånevolymen att öka cirka 1 miljard kronor under 2006. Detta förutsatt att fritt kassaflöde investeras och resterande kapitalbehov täcks med lån. Räntebidragssystemet i dess nuvarande form gäller till och med 2006. Inom finansdepartementet planeras förändringar men till dags dato är ingenting beslutat. För 2006 beräknas räntebidragen uppgå till 12 miljoner kronor, vilket motsvarar en procent av intäkterna från bostäderna. Nettolåneskuld 2005-12-31 År Nominellt Andel Snittränta Marknads- Duration Marknads- % % ränta % värde mnkr 2006 873 53,4 2,58 2,04 0,35 875 2007 250 15,3 3,09 2,19 1,22 253 2008 363 22,2 2,90 2,74 2,34 364 2009 150 9,1 2,79 3,25 3,03 148 Totalt 1 636 100 2,63 2,33 1,17 1 639 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD RÄNTEUTVECKLING UNDER 2005 44 FINANSIERING

Det som är bra här förutom att jag är jättenöjd med att ha fått ett eget förstahandskontrakt är grannarna. Eftersom området är nybyggt flyttade alla in mer eller mindre samtidigt, så vi har en mycket bra granngemenskap. En gång glömde jag lägenhetsnycklarna i dörren och då ringde grannarna. En annan gång hade jag tappat min mobiltelefon, då ringde grannarna igen. Sånt sker inte överallt. Linda Bäcklund/Hyresgäst

Jag har bott med Familjebostäder sedan 1993 i några olika lägenheter. För några år sedan flyttade jag till en lägenhet i samma område som jag bott i tidigare. Stor lycka. Tyvärr började det inte helt bra med en vattenläcka och fuktskador i köket. Men det tog bara några dagar för Familjebostäder att fixa. Sedan skickade de dit en städfirma som snyggade till allt efteråt. Snyggt gjort. Patrick Geiryd/Hyresgäst

Miljöredovisning Familjebostäders miljöledningssystem är ett verktyg för att styra verksamheten mot en hållbar utveckling. Familjebostäder miljöcertifierades 1998 enligt standarden ISO 14001. Efter certifieringen genomförs regelbundna revisioner. Familjebostäders miljöprogram Familjebostäders miljöarbete tar sin utgångspunkt i Stockholm Stads miljöprogram. Miljöarbetet baseras på den miljöutredning som görs vart tredje år för att identifiera aktiviteter i verksamheten med stor miljöpåverkan. Utifrån miljöutredningen 2004 beslutades att fokus för innevarande treårsperiod skall vara energi, avfall och innemiljö. Mot bakgrund av detta formuleras varje år bolagsövergripande miljömål inom dessa områden. Effektivare energihushållning Målet för vårt arbete med förbättrad energihushållning är att energianvändningen i bolagets fastigheter successivt ska minska utan att de boende upplever en försämrad värmekomfort. Exempel på åtgärder är tilläggsisolering av vindar och justering av värmesystemen. Under 2005 minskade energiförbrukningen för uppvärmning från 215,8 till 213,5 kwh per kvadratmeter. MILJÖBEDÖMDA PRODUKTER PÅ AVVECKLINGSLISTAN Förbättrad avfallshantering Arbetet med att förbättra avfallshanteringen för våra hyresgäster fortsätter. Det skall vara enkelt och säkert att hantera och sortera sitt avfall. Sortering av tidningar, glas färgat och ofärgat och batterier finns i nästan alla Familjebostäders fastigheter. Idag finns också möjlighet till källsortering av elavfall i nära 80 procent av grovsoprummen. Cirka 70 procent av hyresgästerna har tillgång till ett grovsoprum nära bostaden. Ekologisk innemiljö All nyproduktion inom Familjebostäder sker i enlighet med stadens program för ekologiskt byggande. I alla större byggprojekt (över 7 miljoner kronor) upprättas miljöplaner. Regelbundna kontroller görs av avfallshantering, användning av kemikalier och hur miljöplanen följs. Cirka 60 kemikaliska produkter är godkända för att användas i förvaltningen av våra fastigheter. Produkternas innehåll kontrolleras regelbundet. En avvecklingslista har tagits fram tillsammans med flera andra företag i Stockholm. I databasen Byggd Miljö finns idag cirka 2 300 byggprodukter som är kontrollerade mot avvecklingslistan. Databasen används vid om- och nybyggnationer för att undvika att mate rial som kan vara skadliga byggs in i fastigheterna. Radoninventeringar Under 2005 har Familjebostäder fortsatt att mäta radon i fastighetsbeståndet. Grundprincipen är att minst tio procent av alla lägenheter i varje fastighet ska vara radonmätta. 2006 beräknas, med några få undantag, hela fastighetsbeståndet vara inventerat. De fastig - ENERGIFÖRBRUKNING FÖR UPPVÄRMNING heter som har lägenheter med radonhalter över riktvärdet på 200 Bq/m 3 utreds och åtgärdas löpande. Radonprogrammet finansieras delvis med medel från Stockholms stads Miljömiljardprojekt. Miljöbilar Målet för 2005 var att 45 procent av Familjebostäders fordonspark skall vara miljöbilar. Resultatet blev hela 52 procent. Vid utgången av 2006 skall 60 procent av fordonsparken bestå av miljö fordon. Utbytet till miljöbilar bidrar långsiktigt till miljömålet men minskar också de direkta fordonskostnaderna genom minskade trängselskatter och lägre drivmedelskostnader. Miljömål 2006 Genom fortsatta miljösatsningar i alla led av verksamheten skall Familjebostäder eftersträva en långsiktigt hållbar utveckling och hushålla med naturresurser. Som ett led i arbetet med denna policy arbetar vi under 2006 vidare med följande mål; Energi Oförändrad eller minskad energiförbrukning jämfört med 2005. Minst 25 procent av fastigheterna skall minska sin energiförbrukning genom effektivare energianvändning utan avkall på god värmekomfort. Avfall Anordning av sorteringsmöjligheter för organiskt avfall i minst en fastighet per distrikt. Informera samtliga hyresgäster om hur de ska hantera sitt miljöfarliga avfall. Innemiljö Radoninventering för alla fastigheter skall vara klara under 2006. Kvalitetssäkring av innemiljön på samtliga marknadsområden och framtagning av handlingsplaner för utvalda fastigheter. MILJÖREDOVISNING 47

Två timmar efter att jag hade fått tipset om den här lokalen kom Inger Åhman från Familjebostäder personligen till mig och sa: Vi har hört att du behöver en ny lokal. Vi har den. Vill du komma och titta? En dag senare var allt klart. Jag fick två stora blombuketter en från min gamla värd och en från Familjebostäder. SkridskoJohan, Johan/Hyresgäst

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AB Familjebostäder får härmed avge årsredovisning för 2005. Ägarförhållanden AB Familjebostäder, organisationsnummer 556035-0067, ägs till 91 procent av Stockholms Stadshus AB och till 9 procent av Stockholms stad. Familje bostäder bildades 1936. Verksamhet och ägardirektiv Bolagets uppgift är att långsiktigt äga och förvalta hyresbostäder inom Stockholms stad. Det nuvarande varierade utbudet av attraktiva bostäder med stor geografisk spridning över staden ska utvecklas. Förvaltningen av fastighetsbeståndet ska ge en långsiktig värdetillväxt. Enligt ägardirektiv har Familjebostäder bland annat i uppgift att producera minst 2 000 bostäder under fyraårsperioden 2003 2006, fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under perioden 1940 1960, bedriva en kostnadseffektiv förvaltning, bibehålla miljöcertifieringen med fortsatt arbete inom miljöområdet och ta ett socialt ansvar i kombination med affärsmässighet i verksamheten. Viktiga händelser under året Hyreshöjningar Hyrorna i Familjebostäders bostadslägen heter höjdes per den 1 februari med i genomsnitt motsvarande 21 kronor per kvadratmeter, eller 2,51 procent, på årsbasis. Höjningen differentierades i likhet med året innan med ledning av den matris som tagits fram i den partssammansatta Hyreskommittén. Inför hyresförhandlingarna 2004 genomförde bolaget en kartläggning av utgående hyror i förhållande till den överenskomna matrisen. Utifrån kartläggningen överenskoms en differentierad höjning för 2004 så att höjningen varierar för olika fastigheter beroende av bland annat läge och ålder, som ett första steg mot en fördelning enligt matrisen. I förhandlingen för 2005 var bolagets ambition att fortsätta med en differentiering av höjningen utifrån samma förutsättningar. Det var dock inte möjligt att nå en överenskommelse som upprätthöll denna ambitionsnivå. Höjningen varierar med några få undantag, mellan 18,50 kronor och 30 kronor per kvadratmeter, vilket är en mindre variation än som hade varit önskvärt. FB Servicehus Per den 1 september fullföljdes tidigare beslut om förändring av den organisatoriska placeringen av FB Servicehus inom koncernen Stockholms Stadshus AB. Efter överlåtelse av samtliga aktier i dotterbolaget FB Servicehus till Stockholms Stadshus AB, är bolaget nu ett systerbolag i koncernen. I samband med överlåtelsen separerades verksamheterna helt och endast vissa smärre uppgifter av administrativ karaktär hanteras även fortsättningsvis av Familje bostäder. Nyproduktion Under året har inflyttning skett i 104 lägenheter i kvarteret Mältplåten i Hammarby Sjöstad och i 18 lägenheter i den första etappen av kvarteret Kastanjen i Midsommarkransen. Resterande 74 lägenheter i Kastanjen står färdiga för inflyttning efter halvårsskiftet 2006. I inledningen av 2005 stod 72 student-/forskarlägenheter klara för inflyttning i kvarteret Forskningen på KTH-området samtidigt som inflyttningen i 39 lägenheter i kvarteret Barnkammaren i Hässelby Strand slutfördes. Produktion pågår också i kvarteret Hedvig i Spånga Solhem med 93 lägenheter, där första inflyttning ägde rum just före årsskiftet, och i kvarteret Lagbasen i Årstadal med 137 bostäder och lokaler i bottenplanet, med inflyttningsstart i februari 2006. Under året har följande byggprojekt startats Projekt/kvarter Område Antal bostäder Putsbruket 3 Högdalen 23 Spontväggen 1 Högdalen 22 Sockenstämman 4 Svedmyra 48 Fruängsgården Fruängen 58 Summa byggstart 151 Uthyrning Rutinerna för uthyrning av nyproduktionen har setts över och verksamheten generellt sett intensifierats. Målet är att undvika vakanser och därmed hyresförluster i den färdigställda produktionen. Uthyrningsarbetet bedrivs dels via bolagets interna kö, som riktar sig till befintliga hyresgäster, dels via Bostad Stockholm. Under sommaren hade bolaget en affischkampanj på 300 informationstavlor i staden med budskapet Kön är kortare än Du tror. Under året har hemsidans funktioner uppdaterats varvid särskild fokus lagts vid presentation av nyproduktionen. Beståndsutveckling Den höga takten i stamupprustningsarbetet har bibehållits. Drygt 2 000 lägen heter i fastigheter byggda under perioden 1940 1960 har under året fått renoverade stammar och badrum. Åtgärderna finansieras med ett hyrestillägg på 580 kronor i månaden, exklusive tillval. Mer omfattande ombyggnader har pågått i sex fastigheter i innerstaden och i bolagets fastighetsbestånd i Västberga. Efter ombyggnad åsätts fastigheterna ny hyra. Vidare har en inventering genomförts av delar av det befintliga beståndet utifrån tillgänglighetsaspekter. En åldrande befolkning som i allt högre utsträckning bor kvar i den egna bostaden högre upp i åldrarna ställer nya krav på utformning och förvaltning av bostadsbeståndet. För att möta denna utveckling har ett inventerings- och planeringsarbete påbörjats inom bolaget. Samtidigt deltar bolaget i ett EUfinansierat europeiskt samarbetsprojekt angående äldres kvarboende. I projektet studeras särskilt Familjebostäders bestånd i Blackeberg. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 49

Bredband Efter ett inriktningsbeslut i styrelsen under 2005 bedrivs i samverkan med Svenska bostäder och Stockholmshem ett gemensamt projekt för utbyggnad av ett bredbandsnät till alla hyresgäster. Utbyggnaden ska ske enligt den modell och det affärskoncept för konkurrensneutrala bredbandsnät som utvecklats av Svenska Bostäder. Projektet har försenats då en överenskommelse om ett hyresuttag för den bruksvärdehöjning ett sådant nät innebär, ännu inte har kunnat träffas med hyresgästföreningen. Organisation och effektivisering Under 2005 startade ett värdegrundsarbete för att etablera en gemensam värderingsstyrd företagskultur, som ska leda och styra verksamheten i riktningen mot det goda boendet. Arbetet bedrivs i en form som fortlöpande involverar samtliga medarbetare. Vi har gemensamt formulerat en värdegrund där ledorden engagemang, kundfokus, affärsnytta och nytänkande ska prägla vårt arbete. Satsningen på kompetensutveckling fortsätter. Inom avdelning Fastighetsservice har ett pilotprojekt med användning av handdatorer bedrivits som innebär att fastighetsreparatörerna fått arbetsorder och inrapporterat utförda åtgärder via handdator. Projektet har bedrivits med stöd från kompetensfonden. Marknaden Efterfrågan på bostäder har varit fortsatt hög men det finns tecken på avmattning av den tidigare starka efterfrågan. Allt fler lägenheter lämnas till bostadsförmedlingen och kötiderna har sjunkit med i genomsnitt två år sedan 2003. Kötiderna för de mer attraktiva, oftast äldre lägenheterna är fortfarande långa, medan det för nyproduktionen i regel är betydligt kortare kö. Orsaken till den svagare efterfrågan för nybyggda bostäder finns främst i de relativt höga hyrorna. Under hösten har två av förslagen från förra årets formgivnings- och entreprenadtävling med sänkta produktionskostnader i fokus, omsatts i produktion. En av målsättningarna för tävlingen var att hyran inte ska överstiga 1 100 1 200 kronor per kvadratmeter och år. Båda projekten har visats stort intresse av de bostadssökande. Efterfrågan på bostäder i det befintliga beståndet är fortsatt hög och det fanns vid årsskiftet inga marknadsrelaterade vakanser. Omflyttningen mätt som antalet avtal efter anvisning från bostadsförmedlingen samt externa byten, har ökat till 7,7 procent från att under de senaste åren legat på omkring sex procent. Lokalmarknaden i Stockholm fick först under årets senare del den positiva utveckling som tidigare marknadsbedömningar förutspått. Vakansgraden för lokaler i Stockholm har sjunkit något och låg under hösten på 10,2 procent. Den allmänna trenden är att hyresnivåerna har planat ut efter att en längre tid ha varit sjunkande. För Familje bostäders del har utvecklingen av uthyrningen totalt sett varit positiv. Uthyrningsgraden för lokaler var vid årsskiftet 93,2 vilket är drygt en procentenhet högre än för ett år sedan (91,9 procent). Fastighetsbeståndet Familjebostäder ägde vid årets utgång 472 (470) fastigheter med 22 402 (22 135) bostäder och 2 354 (2 332) lokaler med en sammantagen uthyrningsbar area av 1 590 700 (1 576 050) kvadratmeter. Huvuddelen av marken upplåts med tomträtt med undantag för 63 fastigheter som innehas med äganderätt och tre med arrende. Av den totala arean utgjorde bostäderna 87 procent och lokalerna 13 procent. Familjebostäder förvaltar därutöver 1 077 bostäder med en area av 80 581 kvadratmeter åt Centrumkompaniet i Stockholm AB. Lägenheterna ligger i centrumanläggningar på Östermalm, Södermalm och i Högdalen, vilka tidigare ägdes av Familjebostäder. I uppdraget ingår även uthyrning och hyresadministration. Investeringar Investeringarna under året har uppgått till 928 (822) miljoner kronor huvudsakligen fördelade på följande. Nyproduktion av bostäder i sammanlagt tio pågående eller under året avslutade projekt, sammantaget representerande 687 lägenheter. Ombyggnader i kv Kolonnen, Vitbetan och Oron på Södermalm, kv Jägaren på Norrmalm, kv Herden på Kungsholmen och kv Tivolit m fl i Västberga. Projekt med sammanlagt 424 lägenheter. Det fleråriga upprustningsprogrammet för fastigheterna byggda under 1940- och 50-talet med målet att stamoch badrumsrenovera minst 1 500 lägen heter per år. Nedlagda kostnader i pågående fastighetsprojekt uppgick vid årets slut till 801 (1 066) miljoner kronor. Fastigheternas värde Familjebostäder har per årsskiftet låtit genomföra en extern oberoende marknadsvärdering av hela fastighetsbeståndet. Det samlade värdet bedömdes uppgå till 19 370 (16 240) miljoner kronor. Fastigheternas bokförda värde var vid utgången av året 6 211 (5 179) miljoner kronor vilket ger ett övervärde på drygt 13 miljarder kronor. Med utgångspunkt i den externa marknadsvärderingen och egen analys av huvudsakligen pågående och färdigställd nyproduktion har bedömning gjorts av eventuellt nedskrivningsbehov. Tre fastigheter har bedömts ha värden som föranlett nedskrivning. Totalt har nedskrivning gjorts med 22 miljoner kronor. Resultat Resultatet efter finansnetto uppgick till 157 (97) miljoner kronor. Inga förvärv eller försäljningar av fastigheter har genomförts under året. Årets resultat efter skatt uppgick till 100 (58) miljoner kronor. Fastighetsförvaltningens omsättning och resultat Omsättningen uppgick till 1 508 (1 435) miljoner kronor. Ökningen beror på den generella höjningen av hyrorna per den 1 februari och på nya högre hyror efter genomförda ombyggnader och upprustningar. Under året färdigställd nyproduktion har också bidragit till intäktsökningen. 50 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Driftnettot uppgick till 412 (360) miljoner kronor, vilket är en förbättring med 52 miljoner kronor. Fastighetskostnaderna har sammantaget ökat med 21 miljoner kronor till totalt 1 096 miljoner kronor, främst beroende på ökade satsningar på underhållet av fastigheterna. Direktavkastningen mätt som driftnettot i procent av fastigheternas bokförda värde var vid årsskiftet 6,6 (7,0) procent. Finansiell ställning Familjebostäder ingår i Stockholms stads koncernkontosystem. All upplåning i koncernen är centraliserad och sköts av stadens finansenhet. I riskfördelningen mellan finansenheten och bolagen tar finansenheten den fulla finans ieringsrisken. Familjebostäder har därför valt att låta ränteförfallen överensstämma med förfallostrukturen för lånen. Den totala låneskulden var den sista december 1 713 (2 230) miljoner kronor. Under första halvåret 2005 slutreglerades samtliga koncerninterna lån på drygt en miljard kronor lämnade av Familjebostäder till dåvarande dotterbolaget FB Servicehus. Samtidigt har pågående fastighetsprojekt inneburit ett upplåningsbehov. Nettoförändringen av låneskulden under året är en minskning med totalt 517 miljoner kronor. Familjebostäders starka finansiella ställning medger en relativt kort räntebindning. Vid periodens utgång var ränte bindningstiden 1,2 (0,8) år. Lånens genomsnittliga återstående löptid var likaledes 1,2 (0,8) år. Den genomsnittliga låneräntan uppgick till 2,6 (3,2) procent. Den synliga soliditeten var 63,5 (58,4) procent. Medarbetare Vid årsskiftet var antalet anställda 281 (290) varav 95 (99) kvinnor och 186 (191) män. Utsikter för 2006 Nyproduktionen av bostäder kommer att fortsätta med en beräknad byggstart av mer än 1 000 lägenheter. Huvud delen av den planerade produktionen är förslag från den tidigare genom förda gestaltnings- och entreprenadtävlingen med fokus bland annat på sänkta produktionskostnader. En målsättning för tävlingen var att hyran inte ska överstiga 1 100 1 200 kronor per kvadratmeter och år vilket uppnåddes av ett flertal tävlingsbidrag. Familjebostäder har härigenom skaffat sig ett produktionskoncept med pris- och hyres garanti för ett varierat antal hustyper som nu genom avrop successivt omsätts i produktion. Upprustningen av det äldre beståndet kommer att fortsätta med bland annat målsättningen att under året klara minst 1 500 stambytta och badrumsrenoverade lägenheter. Förutsatt att en hyresöverenskommelse nås om investeringen i fastighetsnät planeras en utbyggnad av bredband till minst 2 000 lägenheter med start i Rinkeby, Tensta och övriga Spånga. Förhandlingarna om 2006 års hyror strandade strax efter årsskiftet. Frågan är nu överlämnad till Hyresmarknadskommittén för prövning. Familjebostäder har yrkat en hyreshöjning om 2,17 procent från den 1 januari 2006, medan Hyresgästföreningen yrkar på en sänkning med 1,8 procent från samma tidpunkt. Under 2006 förväntas regering och riksdag fatta beslut om stora förändringar i stödet till bostadsbyggandet. Oavsett slutlig utformning är det angeläget att regelverket blir tydligt och förutsägbart så att vi som bostadsproducenter inte riskerar att påbörjad produktion i ett sent skede, exempelvis till följd av rambegränsning, blir utan stöd. Miljö Sedan 1998 är Familjebostäder miljöcertifierat enligt ISO 14001. Certifieringen innebär att bolaget har åtagit sig att ständigt förbättra sitt miljöarbete. Under 2004 genomfördes en större extern revision av SP, Sveriges Provningsoch Forskningsinstitut som resulterade i en förnyelse av miljöcertifieringen för ytterligare tre år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 51

Jag har bott i eget hus och bostadsrätt i hela mitt liv. Men nu när jag blivit lite äldre och ensamstående, tänkte jag att det skulle vara lite mer bekvämt att bo i en hyresrätt. Bor man i hus eller bostadsrätt måste man ju fixa allt själv. Här i lägenheten hade jag till exempel problem med två fönster som inte gick att öppna och en trasig gummilist vid entrédörren. Istället för att hålla på med egna hantverkare ringde jag bara Felanmälan. Det är helt perfekt för mig. Sonja Sjöberg/Hyresgäst

Resultaträkning BELOPP, mnkr Not 2005 2004 Hyresintäkter 3 1 478 1 409 Övriga förvaltningsintäkter 4 30 26 Nettoomsättning 4 1 508 1 435 Fastighetskostnader Drift 5-647 -671 Underhåll 6-317 -270 Tomträttsavgälder -64-64 Fastighetsskatt -68-70 Summa fastighetskostnader -1 096-1 075 Driftnetto 412 360 Av- och nedskrivningar 8-160 -135 Bruttoresultat 252 225 Centrala administrations- och försäljningskostnader 7-56 -97 Försäljning av fastigheter 6 Rörelseresultat 2, 7 196 134 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 13 28 Räntebidrag 10 14 Räntekostnader och liknande resultatposter 10-62 -79 Resultat efter finansiella poster 157 97 Bokslutsdispositioner 11-4 -15 Resultat före skatt 153 82 Skatt på årets resultat 12-53 -24 ÅRETS RESULTAT 100 58 RESULTATRÄKNING 53

Kommentarer till resultaträkningen Förändringar fastighetsbeståndet Inga försäljningar eller förvärv av fastigheter har gjorts under året. Hyresintäkter och övriga rörelseintäkter Bostadshyresintäkterna uppgick till 1 197 miljoner kronor vilket är en ökning med 69 miljoner kronor. Av ökningen svarade hyreshöjningen 2005 med 21 kronor per kvadratmeter och år, för cirka 29 miljoner kronor medan tillkommande hyror för färdigställd produktion och ombyggnader samt upprustningar utgjorde cirka 40 miljoner kronor. Den genomsnittliga hyresnivån för bostäder i hela fastighetsbeståndet var vid årets utgång 899 (855) kronor per kvadratmeter. Intäkterna från lokaler har under året kunnat hållas på en oförändrad nivå trots en marknad med sjunkande hyresnivåer under 2004 och stor del av 2005. En förbättrad uthyrningsgrad med drygt en procentenhet har kompenserat den något lägre bruttointäkten under året. Mnkr 2005 Andel 2004 Föränd- % ring, % Hyror -bostäder 1 197 79 1 129 + 6 -lokaler 254 17 254 +/- 0 Övriga hyror 27 2 27 +/- 0 Hyresintäkter 1 478 98 1 410 + 5 Övriga rörelseintäkter 30 2 26 + 15 Netto omsättning 1 508 100 1 435 + 5 Övriga rörelseintäkter har ökat med drygt tre miljoner kronor till följd av ersättningar av engångskaraktär. Fastighetskostnader Årets omfattande underhåll av fastigheterna har gett ökade fastighetskostnader trots lägre kostnader för drift och fastighetskatt. Kostnaderna har totalt uppgått till 1 096 (1 075) miljoner kronor vilket är en ökning med två procent. Mnkr 2005 Andel 2004 Föränd- % ring, % Drift 647 59 671-4 Underhåll 317 29 270 + 17 Tomträttsavgälder 64 6 64 +/- 0 Fastighetsskatt 68 6 70-3 Summa fastighetskostnader 1 096 100 1 075 + 2 Driftkostnader Samtliga driftkostnader utom reparationer och skador har minskat jämfört med föregående år. Övriga driftkostnader svarar för den relativt största minskningen med drygt nio procent, motsvarande cirka nio miljoner kronor varav lokal administration svarar för fyra och avskrivna fordringar för fem miljoner kronor. Mnkr 2005 Andel 2004 Föränd- % ring, % Fastighetsskötsel 165 26 175-6 Reparationer 95 15 92 + 3 Taxebundna kostnader 107 16 113-5 Uppvärmning 192 30 194-1 Övriga driftkostnader 88 13 97-9 Summa driftkostnader 647 100 671-4 Underhållskostnader I takt med bolagets alltmer stärkta finansiella ställning och därmed lägre räntekostnader, har underhållet av fastigheterna kunnat öka. Under den senaste femårsperioden har kostnaderna för underhåll ökat från 121 till 201 kronor per kvadratmeter och år, motsvarande 66 procent. Underhållskostnaderna var 2005 totalt 317 (270) miljoner kronor varav 238 (191) var fastighetsunderhåll, 67 (62) miljoner kronor lägenhetsunderhåll och 12 (17) miljoner kronor den del av årets stadsförnyelse som kostnadsförts. Systemet för hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll som omfattar målning, tapetsering och vitvaror ingår i kostnaden för lägenhetsunderhåll och uppgick till 54 (50) miljoner kronor. 54 KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN XXXXXX 54

Markavgifter och fastighetskatt Kostnaden för tomträttsavgälder och arrenden har i stort varit oförändrad mellan åren, 64 miljoner kronor. Årets kostnad för fastighetsskatt har sjunkit med två miljoner kronor till 68 (70) miljoner kronor huvudsakligen beroende på omprövning av taxeringen av kvarteret Trossen på Kungsholmen. Fastighetskostnader per kvadratmeter Kr/kvm 2005 2004 Förändring % Driftkostnader 408 425-4 Underhållskostnader 200 171 + 17 Markavgifter 41 41 +/- 0 Fastighetsskatt 43 44-2 Summa fastighetskostnader 692 681 + 2 Driftnetto Driftnettot uppgick till 412 (360) miljoner kronor vilket motsvarar 260 (228) kronor per kvadratmeter vägd bostads- och lokalyta. Direktavkastningen, det vill säga driftnetto i förhållande till bokfört värde färdigställda fastigheter, var 6,6 (7,0) procent. (6) miljoner kronor varav 17 miljoner kronor avser två nyproduktionsprojekt där bolaget inte beviljats investeringsbidrag eller där den förväntade hyresutvecklingen efter färdigställande bedömts bli lägre än kalkylerad. Resterande 5 miljoner kronor avser tidigare ombyggnads- och grundförbättringsarbeten i fastigheten Örsbaken i Årsta som inte har varit möjliga att finansiera med högre hyresuttag. Centrala administrations- och försäljningskostnader Centrala administrations- och försäljningskostnader uppgick till 56 (97) miljoner kronor vilket motsvarar 35 (61) kronor per kvadratmeter. I jämförelsevärdet för 2004 ingår 21 kronor per kvadratmeter avseende omställningskostnader av engångskaraktär, huvudsakligen åtaganden för särskild ålderspension. Finansiella poster I avsnittet Finansiering sidan 42 framgår resultatet av årets finansiella verksamhet. Av- och nedskrivning Fastigheterna skrivs av med två procent per år vilket överensstämmer med skattemässiga principer. Här redovisas även eventuella nedskrivningar av fastigheter. Avskrivningarna har ökat med åtta miljoner kronor och avser färdigställda ny- och ombyggnader. För 2005 har nedskrivningar gjorts med 22 RÖRELSEKOSTNADER DRIFTKOSTNADER KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN 55

Balansräkning TILLGÅNGAR, mnkr Not 2005-12-31 2004-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter byggnader 13, 16 5 923 4 905 Förvaltningsfastigheter mark 14, 16 218 201 Förvaltningsfastigheter markanläggningar 15, 16 70 73 Inventarier 17 16 16 Pågående ny- och ombyggnader 18 801 1 066 Summa materiella anläggningstillgångar 7 028 6 261 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 19 0 30 Andra långfristiga värdepappersinnehav 20 0 0 Uppskjuten skattefordran 21 21 19 Fordringar hos koncernföretag 0 1 091 Andra långfristiga fordringar 22 13 14 Summa finansiella anläggningstillgångar 34 1 154 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 7 062 7 415 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 10 5 Fordringar hos koncernföretag 6 63 Övriga fordringar 60 119 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 9 9 Summa kortfristiga fordringar 85 196 Kassa och bank 77 65 Summa omsättningstillgångar 162 261 SUMMA TILLGÅNGAR 7 224 7 676 56 BALANSRÄKNING XXXXXX 56

EGET KAPITAL OCH SKULDER, mnkr Not 2005-12-31 2004-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital 750 750 Reservfond 163 163 Uppskrivningsfond 15 15 Summa bundet eget kapital 928 928 Fritt eget kapital Balanserad vinst 2 779 2 724 Periodens resultat 100 58 Summa fritt eget kapital 2 879 2 782 SUMMA EGET KAPITAL 24 3 807 3 710 OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfonder 25 1 081 1 076 AVSÄTTNINGAR Avsättningar för pensioner 193 200 LÅNGFRISTIGA SKULDER Fastighetslån 26 1 352 1 489 Övriga långfristiga skulder 27 2 2 Summa långfristiga skulder 1 354 1 491 KORTFRISTIGA SKULDER Fastighetslån 361 741 Leverantörsskulder 179 226 Skulder till koncernföretag 15 33 Skatteskulder 0 21 Övriga kortfristiga skulder 10 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 224 168 Summa kortfristiga skulder 789 1 199 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 224 7 676 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 29 0 323 Ansvarsförbindelser 30 3 3 BALANSRÄKNING 57

Kommentarer till balansräkningen Anläggningstillgångar Vid utgången av året ägde bolaget 472 fastigheter (470) till ett marknadsvärde på 19,4 (16,2) miljarder kronor. Det sammanlagda bokförda värdet på anläggningstillgångar uppgick till 7 060 (7 415) miljoner kronor, en minskning med 355 miljoner kronor. Förändringen förklaras av inlösta finansiella anläggningstillgångar i samband med försäljningen av dotterbolaget FB Servic ehus AB (Micasa AB) till Stockholms Stadshus AB. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Under året har 928 (822) miljoner kronor investerats i materiella anläggningstillgångar. Av årets investeringar avsåg 923 (768) miljoner kronor nyproduktion och ombyggnader samt 5 (8) miljoner kronor inventarier. Under året har inga fastigheter avyttrats eller förvärvats. Det bokförda värdet på fastigheter har under året ökat med 1 171 (616) miljoner kronor till följd av avslutad om- och nybyggnad. Avskrivning på byggnader och markanläggningar uppgick till 134 (126) miljoner kronor. Nedskrivning av färdigställda fastigheter har skett med 5 miljoner kronor samt av pågående byggnation med 17 (6) miljoner kronor. FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar har vid utgången av året minskat med 1,1 miljarder kronor. Förändringen förklaras av inlöst fordran vid försäljningen av dotterbolaget FB Servicehus AB till Stockholms Stadshus AB. Summa räntebärande finansiella anläggningstillgångar uppgick till 13 (1 105) miljoner kronor och avser innestående återbäringsmedel hos HBV samt fordringar för inredningar hos lokalhyresgäster. Omsättningstillgångar KORTFRISTIGA FORDRINGAR Vid utgången av året har kortfristiga fordringar minskat med 111 miljoner kronor, vilket bland annat beror på lösta fordringar vid försäljningen av dotterbolaget. Summa räntebärande omsättningstillgångar uppgick till 130 miljoner kronor och avser likvida medel och skattefordringar. Eget Kapital Det egna kapitalet har ökat med 97 miljoner kronor från 3 710 miljoner kronor till 3 807 miljoner kronor. Förändringen förklaras av årets vinst 100 miljoner kronor samt betald utdelning avseende verksamhetsåret 2004 med 3 miljoner kronor. Den synliga soliditeten ökade till 63,5% (58,4). Avsättningar för pensioner Avsättning för pensioner har minskat med 7 miljoner kronor i huvudsak beroende på att tidigare års utfästelser för särskild ålderspension nu börjar betalas ut. Skulder Bolagets kortfristiga skulder minskade med 410 miljoner kronor och de långfristiga med 137 miljoner kronor. Förändringen av skulder beror på lösta skulder vid försäljningen av dotterbolaget till Stockholms Stadshus AB. Bolagets räntebärande del av de kortfristiga skulderna uppgick till 365 miljoner kronor och de långfristiga till 1 547 miljoner kronor. Belåningsgraden i förhållande till fastigheternas bokförda värden uppgick till 27,6% (43,1). Räknat efter bedömt verkligt värde uppgick belåningsgraden till 8,8% (13,7). 58 KOMMENTARER TILL BALANSRÄKNINGEN XXXXXX 58

Kassaflödesanalys BELOPP, mnkr Not 2005-12-31 2004-12-31 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter fi nansiella poster 31 157 97 Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet 32 153 153 Betald skatt 33-118 -33 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 192 217 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/minskning (+) av fordringar 110-30 Ökning (+)/minskning (-) av kortfristiga skulder -12 60 Kassaflöde från den löpande verksamheten 290 247 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i maskiner och inventarier -5-8 Investeringar i nyproduktion och ombyggnader -922-768 Investeringar i byggnader -1-45 Försäljning av anläggningstillgångar - 61 Avyttring/minskning av fi nansiella tillgångar 1 165 78 Kassaflöde från investeringsverksamheten 237-682 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Utdelning -3-3 Nettoförändring av låneskulder -513 484 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -516 481 Årets kassaflöde 11 46 Likvida medel vid årets början 65 19 Likvida medel vid årets slut 76 65 KASSAFLÖDESANALYS 59

Kommentarer till kassaflödesanalysen Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 192 (217) miljoner kronor, det vill säga en minskning med 25 miljoner kronor jämfört med föregående år. Orsaken var huvudsakligen ökad skattebetalning. Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital ökade med 68 miljoner kronor. I samband med försäljningen av dotterbolaget FB Servicehus AB till Stockholms Stadshus AB löstes Familjebostäders lånefordran på 1,1 miljarder kronor. Likviden användes för att minska korta externa låneskulder. Även kortfristiga fordringar minskade med 140 miljoner kronor jämfört med föregående år. Cirka 50 miljoner kronor avsåg reglering av en fordran mot dotterbolaget vid försäljningen av detta. Det sammanlagda kassaflödet från den löpande verksamheten ökade till 290 (247) miljoner kronor. Finansieringsverksamheten Den långfristiga reversfordran (1,1 miljarder kronor) på FB Servicehus AB återbetalades under 2005. Den totala finansiella nettoskulden minskade till 1 636 (2 161) miljoner kronor. Den ränte bärande nettoskulden inklusive pensionsavsättningen ökade till 1 768 (1 165) miljoner kronor. Det totala kassaflödet från finansieringsverksamhet uppgick till -516 miljoner kronor (481). Investeringsverksamheten Den totala investeringen i materiella anläggningstillgångar uppgick till 928 (822) miljoner kronor. Investeringar i nyanläggningar uppgick till 922 miljoner kronor. Familjebostäders finansiella nettofordran på 1 165 miljoner kronor mot dotterbolaget reglerades under året före försäljningen. KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE VERKSAMHET KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 60 KOMMENTARER TILL KASSAFLÖDESANALYSEN XXXXXX 60

Tilläggsupplysningar Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad efter bestämmelserna i årsredovisningslagen med beaktande av Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader till exempel fastighetsskatt och mediakostnader. Administrationskostnader är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Lånekostnader periodiseras över underliggande låns löptid. Fastighetsköp och fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdag alternativt när alla villkor i kontraktet uppfyllts, vilket avviker från tillträdesdag. Jämförelsestörande poster Redovisningsrådets rekommendation nr 4 har tillämpats, vilket innebär att resultateffekter av särskilda händelser och transaktioner av väsentlig betydelse specificeras inom respektive resultatbegrepp. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta Bolaget har inga fordringar eller skulder i utländsk valuta. Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier med ett anskaffningsvärde på över tiotusen kronor aktiveras. Pågående nyanläggningar värderas till nedlagda kostnader. Interna byggherrekostnader från bolagets teknikavdelning aktiveras. Från och med 2002 aktiveras inga interna räntor på byggobjekt. För ombyggnadsprojekt sker kostnadsföring löpande efter individuell prövning. Fastigheterna har upptagits till anskaffningsvärde med justeringar för upp- och nedskrivningar. Avskrivningar Avskrivningarna sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och redovisas som kostnad i resultaträkningen. Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar anskaffade efter 1993 Markanläggningar anskaffade före 1994 Inventarier 50 år 20 år 50 år 5 år Nedskrivningar De redovisade värdena för bolagets tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Likvida medel Likvida medel värderas i enlighet med årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Avsättningar Avsättningar för pensioner sker efter en på försäkringstekniska grunder av KPA gjord beräkning. Finansiella instrument AB Familjebostäder arbetar med derivatinstrument i syfte att uppnå önskad räntebindningstid i låneportföljen, samt för att minimera ränterisker. Intäkter och kostnader för ränteswapar nettoredovisas under räntekostnader. Skatt Företaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2001:1. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Koncernuppgifter AB Familjebostäder (org nr 556035-0067) med säte i Stockholm, ägs till 91% av Stockholms Stadshus AB (org nr 556415-1727) med säte i Stockholm och till 9% av Stockholms Stad. 7,7% (8,0) av inköpen och 0,6% (0,8) av försäljningen avser andra företag inom den företagsgrupp som bolaget tillhör. Av försäljningen avser 5,5% (5,7) uthyrning till staden. TILLÄGGSUPPLYSNINGAR 61

Noter NOT 1 FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER, belopp mnkr 2005 2004 Försäljningspris 59 Bokfört värde -53 6 Försäljningskostnader 0 NOT 2:1 MEDELANTALET ANSTÄLLDA 2005 2004 Antal anställda 281 290 varav män 186 191 NOT 2:2 LÖNER OCH SOCIALA KOSTNADER, belopp tkr 2005 2004 Löner och andra ersättningar 95 978 101 272 Sociala kostnader 46 187 91 699 varav pensionskostnader 14 197 54 131 NOT 2:3 SJUKFRÅNVARO Total sjukfrånvaro 2005 2004 Ordinarie Varav Ordinarie Varav arbetstid långtidssjuk arbetstid långtidssjuk Ålderskategori: 29 år eller yngre 2,8% 0,0% 3% 0% Kvinnor 3,2% 0,0% * * Män 2,6% 0,0% * * Ålderskategori: 30 49 år 5,1% 52,7% 4% 41% Kvinnor 4,5% 54,5% 5% 54% Män 5,4% 52,0% 4% 32% Ålderskategori: 50 år eller äldre 5,5% 53,6% 6% 51% Kvinnor 3,8% 36,0% 6% 34% Män 6,4% 58,9% 6% 60% Totalt samtliga ålderskategorier 5,2% 51,3% 5% 41% Kvinnor 4,1% 43,2% 5% 50% Män 5,2% 51,3% 5% 46% NOT 2:4 LÖNER FÖRDELADE MELLAN LEDNING OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA, belopp tkr 2004 2005 Styrelse och VD 1 578 1 565 Övriga anställda 94 400 99 707 Då styrelsens ordförande var borgarråd utgick ingen personlig ersättning. Arvode för utfört arbete fakturerades från Stockholm Stadshus och uppgick till 65 (60) tkr. Till övriga styrelseledamöter utgick ett arvode om 337 tkr. Till VD har under verksamhetsåret utgått lön med 1 241 tkr. Uppsägningstiden för VD är 24 månader från företagets sida och 6 månader från VD:s sida. VD har rätt att avgå med avtalspension från 62 års ålder och är på bolagets begäran skyldig att avgå vid samma ålder. Utestående pensionsskuld på balansdagen uppgår för VD till 6 016 tkr. Av bolagets pensionskostnader inklusive löneskatter utgör VD:s andel 1 496 tkr. Pension utgår enligt allmän pensionsplan enligt PA-KL för bolagets VD. För övriga ledande befattningshavare följer uppsägningstider gällande kollektivavtal. Pensioner utgår enligt allmän pensionsplan från 65 års ålder. 6 NOT 2:5 KÖNSFÖRDELNING INOM STYRELSE OCH LEDNING 2005-12-31 2004-12-31 Andel kvinnor Andel kvinnor Styrelse 43% 43% Övriga ledande befattningshavare 22% 22% NOT 2:6 ERSÄTTNING TILL REVISORER, belopp tkr 2005 2004 Arvode för revision Ernst & Young 223 Arvode för revision KPMG 12 497 Andra uppdrag Ernst & Young 17 Andra uppdrag KPMG 621 663 NOT 3 KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR 2005-12-31 2004-12-31 Löptid Kontrakts- Andel avvärde, mnkr värdet kommersiella 2006 2,6 1,1% 2007 104,5 44,9% 2008 59,4 25,5% 2009 55,8 24,0% 2010 och senare 10,2 4,4% Summa 232,5 100% Bostäder 1 194,5 P-platser och övriga 43,2 Summa 1 237,7 TOTALT 1 470,2 NOT 4 NETTOOMSÄTTNING 2005 2004 Hyresintäkter Bostäder 1 218 1 148 Lokaler 266 267 Bilplatser mm 30 29 1 514 1 444 Avgår outhyrt Bostäder -9-8 Lokaler -12-13 Bilplatser mm -3-2 -24-23 Hyresrabatter -12-11 Summa hyresintäkter 1 478 1 410 Såld värme, vatten och el 6 6 Övrigt 24 19 Summa övriga förvaltningsintäkter 30 25 Nettoomsättning 1 508 1 435 NOT 5 DRIFT 2005 2004 Fastighetsskötsel 165 175 Reparationer 95 92 Taxebundna kostnader Vatten 39 42 El/Gas 41 43 Sophantering 27 28 Uppvärmning 192 194 Lokal administration*) 83 87 Övriga driftkostnader 5 10 Summa drift 647 671 *) Jämförelsetalen har justerats efter genomgång av defi nitioner av kostnader. 62 NOTER XXXXXX 62

NOT 6 UNDERHÅLL, belopp mnkr 2005 2004 Fastighetsunderhåll 250 208 Lägenhetsunderhåll 67 62 Summa underhåll 317 270 NOT 7 CENTRALA ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER, belopp mnkr 2005 2004 Personalkostnader 28 30 Personalkostnader av engångskaraktär 35 Avskrivningar inventarier 1 1 Övrigt *) 27 31 Summa centrala administrationskostnader 56 97 *) Jämförelsetalen har justerats efter genomgång av defi nitioner av kostnader NOT 8 AV- OCH NEDSKRIVNINGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR, belopp mnkr 2005 2004 Avskrivningar enligt plan per tillgång Byggnader 132 124 Markanläggningar 2 2 Inventarier 5 5 Summa avskrivningar enligt plan per tillgång 139 131 Avskrivningar enligt plan per funktion Fastighetskostnader 138 129 Centrala administrationskostnader 1 2 Summa avskrivningar enligt plan per funktion 139 131 Nedskrivningar per tillgång Nedskrivningar pågående ny- och ombyggnader 17 Nedskrivning byggnad 5 6 Summa nedskrivningar per tillgång 22 6 NOT 9 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER, belopp mnkr 2005 2004 Ränteintäkter koncernföretag 11 25 Ränteintäkter övriga 2 3 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 13 28 NOT 10 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER, belopp mnkr 2005 2004 Räntekostnader 54 68 Finansiell del av pensionskostnad 7 10 Inteckningsavgifter 0 0 Övrigt 1 1 Summa räntekostnader och liknande resultatposter 62 79 NOT 11 BOKSLUTSDISPOSITIONER, belopp mnkr 2005 2004 Återföring av periodiseringsfond tax 2000/1999-61 -9 Avsättning till periodiseringsfond tax 2006/2005 65 24 Summa bokslutsdispositioner 4 15 NOT 12 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT, belopp mnkr 2005 2004 Aktuell skatt 55 21 Skatt tidigare taxeringar 0 Uppskjuten skatt -2 3 Summa skatt på årets resultat 53 24 Resultat före skatt 153 82 Skatt enligt gällande skattesats 28% 43 23 Skatteeffekt årets fastighetsförsäljningar 0-5 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader 8 7 Skatteeffekt icke skattepliktiga intäkter -4-4 Skatteeffekt räntebeläggning periodiseringsfond 8 Skatt avseende tidigare år 0 0 Uppskjuten skatt temporära skillnader -2 3 Summa skatt 53 24 NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER BYGGNADER belopp mnkr 2005 2004 Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 6 162 5 532 Nyanskaffningar under året 1 45 Omklassifi cering pågående nyanläggning -17 Överfört från produktion 1 171 647 Försäljningar och utrangeringar 0-62 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 7 317 6 162 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -1 367-1 272 Årets avskrivning enligt plan -123-115 Försäljningar 0 19 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 490-1 367 Ingående ackumulerade uppskrivningar 536 536 Försäljningar 0 0 Utgående ackumulerade uppskrivningar 536 536 Ingående ackum. av- och nedskr av uppskr belopp -108-99 Årets avskrivning av uppskrivet belopp -9-9 Försäljningar 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -117-108 Utgående ackumulerade uppskrivningar netto 419 428 Ingående ackumulerade nedskrivningar -318-286 Försäljningar 0 0 Årets nedskrivningar -5 Nedskrivningar överförda från produktion 0-32 Utgående ackumulerade nedskrivningar -323-318 Utgående bokfört värde byggnader 5 923 4 905 Taxeringsvärde byggnad 7 043 6 828 NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER MARK belopp mnkr 2005 2004 Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 200 208 Nyanskaffningar under året 0 - Försäljningar och utrangeringar 0-8 Omklassifi cering byggnader 17 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 217 200 Ingående ackumulerade uppskrivningar 1 1 Försäljningar och utrangeringar uppskrivet belopp 0 Utgående ackumulerade uppskrivningar netto 1 1 Utgående bokfört värde mark 218 201 Taxeringsvärde mark 5 621 5 603 varav tomträttsmark 4 701 4 711 NOT 15 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER MARKANLÄGGNINGAR, belopp mnkr 2005 2004 Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 94 94 Överfört från produktion - - Försäljningar och utrangeringar - 0 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 94 94 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -22-19 Årets avskrivning enligt plan -2-2 Försäljningar och utrangeringar 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -24-21 Utgående bokfört värde 70 73 NOT 16 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER SKATTEMÄSSIGA RESTVÄRDEN, belopp mnkr 2005 2004 Utgående bokfört värde byggnader och mark 6 141 5 106 Skattemässigt restvärde byggnader och mark 5 881 4 841 Skattemässigt restvärde markanläggningar 70 73 Skattemässigt restvärde bostadslåneposter 312 326 Skattemässig avskrivning erhålles med 3% per år av bostadslånepostens ursprungliga värde (487 074 tkr) vid övergång från schablonbeskattning till konventionell beskattning vid ingången av år 1994. Skattemässig avskrivning motsvarar 14 612 tkr per år. NOTER 63

NOT 17 INVENTARIER, belopp mnkr 2005 2004 Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 37 37 Nyanskaffningar under året 5 8 Försäljningar och utrangeringar -4-8 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 38 37 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -21-24 Årets avskrivning enligt plan -5-5 Försäljningar och utrangeringar 4 8 Utgående ackumulerade avskrivningar -22-21 Utgående bokfört värde 16 16 NOT 18 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR, belopp mnkr 2005 2004 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 066 1 002 Årets investeringar 1 065 768 Kostnadsförda investeringar -142-78 Årets nedskrivning -17-6 Överfört till färdigställda fastigheter -1 171-616 Försäljningar och utrangeringar -4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 801 1 066 Utgående bokfört värde 801 1 066 NOT 19 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, belopp tkr 2005 2004 FB Servicehus AB (556581-7870) 0 30 Utgående bokfört värde 0 30 NOT 20 ANDRA LÅNGFRISTIGA Nominellt VÄRDEPAPPERSINNEHAV, belopp tkr Antal värde 2005 2004 Husbyggnadsvaror HBV förening (702000-9226) 40 40 40 SABO Försäkring AB (516401-8441) 130 130 130 130 Svenskt Fastighetsindex ek förening 50 50 Utgående bokfört värde 130 220 220 170 NOT 21 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN 2005 2004 Temporära skillnader föreligger avseende följande poster: Bostadslåneposter 87 91 Byggnader och mark -66-72 Utgående bokfört värde 21 19 NOT 22 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR 2005 2004 Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 14 14 Tillkommande tillgångar 1 1 Avgående tillgångar -2-1 Utgående bokfört värde 13 14 NOT 23 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2005 2004 Upplupna räntebidrag 1 2 Förutbetalda leverantörsfakturor 8 1 Övrigt 6 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 9 NOT 24 EGET KAPITAL Aktiekapital Uppskriv- Reserv Fritt eget ningsfond fond kapital Utgående balans enligt balansräkning föregående år 750 15 163 2 782 Uppskrivningsfond, upplösning 0 Utdelning -3 Årets resultat 100 Vid årets slut 750 15 163 2 879 Antalet aktier var 2005-12-31 7 500 000 med nominellt belopp av 100 kr vardera. NOT 25 PERIODISERINGSFONDER, belopp mnkr 2005 2004 Periodiseringsfond tax 2000/1999 0 61 Periodiseringsfond tax 2001 264 264 Periodiseringsfond tax 2002 572 572 Periodiseringsfond tax 2003 115 115 Periodiseringsfond tax 2004 39 39 Periodiseringsfond tax 2005 25 25 Periodiseringsfond tax 2006 66 - Summa periodiseringsfonder 1 081 1 076 NOT 26 FASTIGHETSLÅN, belopp mnkr 2005 2004 Summa fastighetslån 1 352 1 489 varav lån med förfallotidpunkt senare än fem år efter balansdagen 0 0 RÄNTEBINDNINGSTID 2005 2004 Lån med rörlig ränta 2005 606 2006 589 629 2007 250 250 2008 363 4 2009 150 0 2010 0 Räntebindning 2011 eller senare 0 Summa fastighetslån 1 352 1 489 NOT 27 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER 2005 2004 Avräkning förvaltningsuppdrag 2 1 Hyresgästföreningen 0 1 Summa övriga långfristiga skulder 2 2 NOT 28 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2005 2004 Upplupna kostnadsräntor 23 15 Förskottsbetalda hyror 120 110 Övriga upplupna kostnader 81 43 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 224 168 NOT 29 STÄLLDA SÄKERHETER 2005 2004 Staden tecknar även borgen för pensionsförpliktelser i KPA (Kommunens Pensionsanstalt). Stadens borgensåtagande för lån uppgick vid utgången av året till 2,5 miljoner kronor och för pensionsförpliktelser till 1miljoner kronor. NOT 30 ANSVARSFÖRBINDELSER 2005 2004 Ansvarsförbindelser avser borgensåtagande till Fastigo och pensionsåtagande för nuvarande och tidigare VD. NOT 31 BETALDA RÄNTOR OCH ERHÅLLNA RÄNTOR 2005 2004 Erhållen ränta 13 28 Erhållna räntebidrag 11 14 Erlagd ränta 46 78 NOT 32 JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET 2005 2004 Av- och nedskrivning av anläggningstillgångar 160 136 Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar 0-6 Avsättningar till pensioner -7 23 Summa justeringar som inte ingår i kassafl ödet 153 153 NOT 33 BETALD SKATT Aktuell skatt 55 21 Förändringar skatteskulder 63 12 Summa betald skatt 118 33 64 NOTER XXXXXX 64

Vinstdisposition Familjebostäders fria egna kapital upp går enligt balansräkningen till 2 878 987 283 kronor, varav årets vinst är 99 799 609 kronor. Avsättning till bundna reserver erfordras ej. Till bolagsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets vinst 2 779 187 674 kr 99 799 609 kr 2 878 987 283 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinst medel disponeras enligt följande: Utdelning I ny räkning balanseras 2 332 000 kr 2 876 655 283 kr 2 878 987 283 kr Stockholm den 23 februari 2006 Kersti Börjeson ordförande Björn Ljung Carin Jahn Christer Andersson Veronica Ekström Bertil Johansson Ingvar Snees Hans Pettersson verkställande direktör Vid styrelsens behandling av årsredovisningen har även de av arbetstagarna utsedda representanterna Kjell Allgurin och Conny Nilsson deltagit. Min revisionsberättelse har avgivits den 28 februari 2006 Peter Lander auktoriserad revisor VINSTDISPOSITION 65

Revisionsberättelse Revisionsberättelse Till årsstämman i AB Familjebostäder Organisationsnummer 556035-0067 Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i AB Familjebostäder för räkenskapsåret 2005. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 28 februari 2006 Peter Lander Auktoriserad revisor Granskningsrapport Till årsstämman i AB Familjebostäder Organisationsnummer 556035-0067 Jag har granskat bolagets verksamhet under år 2005. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att jag planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra mig om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Min granskning har utgått från de beslut bolagets ägare fattat och har inriktats på att granska att besluten verkställts samt att verksamheten håller sig inom de ramar som bolagsordningen anger. En sammanfattande redogörelse för den utförda granskningen har redovisats i en särskild granskningspromemoria 2006-02-28, som jag har godkänt och överlämnat till bolagets styrelse. Jag anser att min granskning ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Jag bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Jag finner därför inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Stockholm den 28 februari 2006 Charlotte Hernmarck Av kommunfullmäktige i Stockholms stad utsedd lekmannarevisor 66 REVISIONSBERÄTTELSE XXXXXX 66

Flerårsöversikt RESULTATRÄKNING (mnkr) 2005 2004 2003 2002 2001 Bostadshyror 1 197 1 128 1 101 1 088 1 229 Lokalhyror 254 254 255 217 272 Övriga hyror (bilplatser mm) 27 28 27 26 30 Övriga intäkter 30 26 23 17 15 Nettoomsättning 1 508 1 435 1 406 1 348 1 546 Fastighetskostnader Underhållskostnader -317-270 -244-218 -231 Reparationer -95-92 -92-97 -102 Driftkostnader -552-579 -557-551 -542 Fastighetsskatt -68-70 -69-67 -73 Markavgifter -64-64 -55-50 -58 Summa fastighetskostnader -1 097-1 075-1 017-982 -1 005 Driftnetto 412 360 389 365 542 Avskrivningar -160-135 -149-144 -139 Bruttoresultat 252 225 240 221 403 Central administration och försäljningskostnader -56-62 -60-69 -65 Reavinst anläggningstillgångar 0 6 0 404 2 355 Omstruktureringskostnader med mera 0-35 -10-39 0 Rörelseresultat 196 134 170 517 2 693 Finansiella intäkter 13 28 40 43 42 Räntebidrag 10 14 6 6 9 Finansiella kostnader -62-79 -92-108 -236 Finansnetto -39-37 -47-59 -185 Resultat efter finansnetto 157 97 123 458 2 508 Bokslutsdispositioner -4-15 -39-115 -572 Resultat före skatt 153 82 84 343 1 936 Skatt på årets resultat -53-24 -28-134 -470 ÅRETS RESULTAT 100 58 56 209 1 466 BALANSRÄKNING (mnkr) Fastigheter 6 211 5 179 4 695 4 341 4 580 Övriga anläggningstillgångar 851 2 237 2 171 2 245 691 Omsättningstillgångar 161 261 184 634 2 012 SUMMA TILLGÅNGAR 7 224 7 676 7 050 7 220 7 283 Eget kapital 3 807 3 710 3 655 3 603 3 398 Avsättningar 1 274 1 276 1 237 1 203 1 058 Långfristiga skulder 1 354 1 491 777 952 1 731 Kortfristiga skulder 789 1 199 1 381 1 463 1 096 Summa skulder 2 143 2 690 2 158 2 414 2 827 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 224 7 676 7 050 7 220 7 283 Räntebärande tillgångar 143 1 321 1 228 1 554 1 065 Räntebärande skulder 1 912 2 486 1 987 2 095 2 070 Räntefria skulder 1 506 1 480 1 409 1 522 1 815 FLERÅRSÖVERSIKT 67

Nyckeltal KAPITAL 2005 2004 2003 2002 2001 1 Synligt eget kapital 4 585 4 485 4 418 4 339 4 051 2 Justerat eget kapital 14 059 12 446 11 246 10 698 9 969 3 Justerat totalt kapital 16 698 15 647 13 878 13 580 14 762 4 Sysselsatt kapital 5 718 6 205 5 641 5 698 5 468 5 Fastigheternas taxeringsvärde 12 664 12 431 12 331 11 492 10 032 6 Fastigheternas bedömda verkliga värde 19 370 16 240 14 180 13 170 12 840 AVKASTNINGSTAL 7 Överskottsgrad, % 25,8 23,7 26,5 26,2 34,4 8 Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 7,0 8,3 8,4 11,8 9 Avkastning på eget kapital, % 2,5 1,6 2,0 7,9 58,0 10 Avkastning på totalt kapital, % 2,9 2,4 3,0 7,8 32,9 11 Avkastning på justerat totalt kapital, % 0,2 0,3 0,4 0,0 17,8 FINANSIELLA MÅTT 12 Soliditet, % 63,5 58,4 62,7 60,1 55,6 13 Justerad soliditet, % 84,2 79,6 81,0 78,8 67,5 14 Nettoskuldsättningsgrad 0,4 0,3 0,2 0,1 0,2 15 Räntetäckningsgrad 3,5 2,2 2,3 5,2 11,6 16 Belåningsgrad bokförda fastighetsvärden, % 27,6 43,1 36,3 42,2 42,2 17 Belåningsgrad bedömt verkligt värde, % 8,8 13,7 12,0 13,9 15,1 Kassafl öde från rörelsen, mnkr 192 217 172-287 -1 409 Investeringar i nyproduktion och ombyggnader, mnkr -922-768 -420-509 -507 Avyttring av anläggningstillgångar, mnkr 0 61 0 659 5 768 Räntebidrag, kr/kvm bostadsyta 7 10 4 4 6 FÖRVALTNING Debiterade hyresintäkter bostäder, kr/kvm 880 834 814 799 766 Debiterade hyresintäkter lokaler, kr/kvm 1 339 1 334 1 290 1 097 1 007 Driftkostnader inkl reparationer, kr/kvm 409 426 412 407 338 Underhållskostnader, kr/kvm 201 171 155 137 121 Markavgifter och fastighetsskatt, kr/kvm 84 85 79 73 69 Driftnetto, kr/kvm 260 229 247 230 285 Central adm exkl jämförelsestörande poster, kr/kvm 35 40 32 43 34 Förmedlingsbara bostäder, % 0 0 0 0 0 Lokaler ekonomisk vakansgrad, % 5 5 3 5 4 JÄMFÖRELSETAL Medeltal anställda 285 295 304 340 336 Antal bostäder 22 402 22 135 22 506 22 354 22 862 Antal lokaler 2 354 2 332 2 282 2 194 2 332 Antal garage- och bilplatser 6 562 6 496 6 615 6 716 7 027 Yta bostäder tkvm i slutet av året 1 391 1 376 1 381 1 364 1 403 Yta lokaler tkvm i slutet av året 199 200 204 202 214 Vägd bostadsyta tkvm 1 383 1 376 1 372 1 383 1 621 Vägd lokalyta tkvm 199 200 204 208 282 68 NYCKELTAL XXXXXX 68

Nyckeltalsdefinitioner 1. Synligt eget kapital Eget kapital enligt balansräkningen plus obeskattade reserver minus uppskjuten skatt 28%. 2. Justerat eget kapital Avser eget kapital enligt ovan plus bedömt övervärde i fastigheter minskat med uppskjuten skatt 28%. 3. Justerat totalt kapital Avser balansomslutningen plus bedömt övervärde i fastigheter minskat med uppskjuten skatt 28%. 4. Sysselsatt kapital Avser balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjuten skatt. 5. Fastigheternas taxeringsvärde Taxeringsvärdet av byggnader och mark. 6. Fastigheternas bedömda verkliga värde Fastigheternas bedömda försäljningsvärde enligt beskrivningen på sidan 32. 7. Överskottsgrad, % Driftnetto minus övriga intäkter i förhållande till hyresintäkter netto. 8. Fastigheternas direktavkastning, % Driftnetto i procent av fastigheternas bokförda värde vid utgången av året. 9. Avkastning på eget kapital, % Resultat före dispositioner och skatt med avdrag för schablonskatt 28% i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. 10. Avkastning på totalt kapital, % Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. 11. Avkastning på justerat totalt kapital, % Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i procent av genomsnittligt justerat totalt kapital. 12. Soliditet, % Synligt eget kapital plus obeskattade reserver minus uppskjuten skatt 28% i procent av balansomslutningen. 13. Justerad soliditet, % Justerat eget kapital plus obeskattade reserver minus uppskjuten skatt 28% i procent av justerad balans omslutning, det vill säga balansomslutning plus beskattat övervärde i fastigheter. 14. Nettoskuldsättningsgrad, kvot Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar delat med synligt eget kapital. 15. Räntetäckningsgrad, kvot Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. 16. Belåningsgrad bokförda fastighetsvärden, % Summa lång- och kortfristiga räntebärande och andra lån som avser fastigheterna i procent av fastigheternas bokförda värde. 17. Belåningsgrad bedömt verkligt värde, % Summa lång- och kortfristiga räntebärande och andra lån som avser fastigheterna i procent av fastigheternas bedömda verkliga värden. NYCKELTALSDEFINITIONER 69

Fastighetsförteckning i sammandrag, AB Familjebostäder ägda fastigheter per 2005-12-31 Stadsdel <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal bostäder Snittyta bostäder kvm Totalyta bostäder kvm Antal lokaler INNERSTADEN Hammarby Sjöstad 24 90 121 51 15 301 78 23 462 22 Hjorthagen 84 46 14 2 0 146 46 6 643 10 Kristineberg 9 97 93 0 0 199 48 9 648 9 Kungsholmen 353 211 102 30 1 697 58 40 646 130 Ladugårdsgärdet 24 12 0 0 0 36 48 1 716 2 Norra Djurgården 91 10 0 0 0 101 33 3 356 4 Norrmalm 60 128 64 43 33 328 78 25 691 136 Danviksklippan 8 27 0 2 0 37 52 1 932 2 Stora Essingen 22 6 1 1 0 30 41 1 222 3 Stadshagen 19 11 0 0 0 30 39 1 169 0 Södermalm 725 571 199 173 59 1 727 57 99 189 222 Vasastan 8 27 17 12 22 86 97 8 378 37 Östermalm 38 73 15 10 31 167 79 13 166 52 INNERSTADEN TOTALT 1 465 1 309 626 324 161 3 885 61 236 218 629 SÖDERORT Aspudden 71 293 133 35 0 532 60 32 043 61 Bagarmossen 18 30 23 4 0 75 55 4 133 7 Bandhagen 201 438 365 73 0 1 077 59 63 206 86 Enskede Gård 34 380 0 0 0 414 46 19 022 75 Enskededalen 76 30 5 0 0 111 46 5 093 8 Farsta 92 237 548 117 24 1 018 74 75 083 76 Fruängen 3 9 27 6 0 45 66 2 951 9 Gamla Enskede 65 42 4 2 0 113 43 4 845 9 Gröndal 98 98 45 9 0 250 51 12 787 40 Gubbängen 135 541 133 23 0 832 55 45 789 160 Hammarbyhöjden 16 102 36 0 0 154 45 6 969 15 Högdalen 392 794 634 215 46 2 081 61 125 982 140 Hökarängen 18 233 88 11 0 350 59 20 748 62 Långbro 76 120 50 31 3 280 62 17 435 28 Midsommarkransen 25 75 29 3 0 132 50 6 596 18 Rågsved 152 418 490 202 68 1 330 72 96 377 47 Skarpnäcks Gård 14 22 8 0 0 44 48 2 102 5 Solberga 6 138 132 100 17 393 78 30 586 4 Stureby 121 333 221 46 0 721 60 43 169 90 Svedmyra 147 527 204 32 3 913 56 51 064 110 Vårberg 17 76 50 28 0 171 72 12 358 10 Västberga 26 222 27 6 0 281 52 14 675 38 Västertorp 41 327 138 30 0 536 58 31 332 62 Årsta 97 386 367 158 35 1 043 66 68646 148 SÖDERORT TOTALT 1 941 5 871 3 757 1 131 196 12 896 61 792 991 1 308 VÄSTERORT Alvik 0 0 3 3 0 6 97 579 3 Blackeberg 201 456 352 73 28 1 110 59 65 894 125 Bromsten 0 22 16 17 0 55 84 4 598 1 Hässelby Gård 87 144 91 22 6 350 56 19 584 29 Hässelby Strand 163 192 206 89 2 652 60 38 906 21 Johannesfred 20 246 15 7 0 288 47 13 609 29 Mariehäll 1 25 11 4 0 41 69 2 829 1 Nockebyhov 10 84 0 0 0 94 53 4 978 13 Riksby 269 170 25 0 0 464 47 21 860 32 Rinkeby 103 342 475 276 50 1 246 78 96 979 92 Solhem 9 11 10 2 0 32 56 1 794 0 Sundby 18 41 14 2 0 75 53 4 012 8 Tensta 29 202 470 219 1 921 80 74 015 53 Ulvsunda 88 7 0 1 0 96 46 4 428 3 Åkeshov 0 155 0 0 0 155 42 6 477 7 Åkeslund 30 6 0 0 0 36 44 1 566 0 VÄSTERORT TOTALT 1 028 2 103 1 688 715 87 5 621 64 362 108 417 FB TOTALT 4 434 9 283 6 071 2 170 444 22 402 62 1 391 317 2 354 70 FASTIGHETSFÖRTECKNING

Totalyta Årshyra 051231 Medelhyra Taxerings- lokaler kvm bostäder (kr) bostäder kr/kvm värde /år per 051231 (kr) 1 580 36 028 112 1 536 352 723 000 451 6 321 372 952 85 433 000 328 8 189 416 849 104 715 000 27 703 39 438 437 970 1 019 857 000 106 1 416 755 826 22 282 000 97 3 848 722 1 147 18 258 000 16 330 22 812 477 888 710 898 000 234 1 614 318 836 18 642 000 115 959 066 785 12 480 000 0 1 451 508 1 242 16 400 000 23 927 94 103 273 949 1 517 019 000 7 579 6 784 194 810 165 584 000 5 207 11 049 115 839 291 838 000 83 657 234 016 765 991 4 336 129 000 2 757 29 055 250 907 265 988 000 253 3 348 622 810 26 907 000 3 695 56 398 705 892 451 166 000 2 709 16 571 742 871 154 795 000 144 4 136 352 812 41 086 000 3 287 59 739 399 796 498 232 000 570 2 331 396 790 23 042 000 1 022 4 000 327 826 45 692 000 2 283 11 487 097 898 123 972 000 14 072 47 007 678 1 027 399 863 000 415 6 207 042 891 52 544 000 9 943 102 857 718 816 834 369 000 1 458 18 615 271 897 132 061 000 2 471 15 462 666 887 148 316 000 1 322 6 559 497 994 90 818 000 3 921 80 560 396 836 655 251 000 390 2 889 212 1 375 29 193 000 3 582 27 869 290 911 271 563 000 3 015 35 022 097 811 352 113 000 3 903 43 511 976 852 414 465 000 1 571 10 057 972 814 66 937 000 1 018 14 322 087 976 112 459 000 2 567 28 061 043 896 253 079 000 14480 64 609 690 941 656 605 000 80 848 690 682 525 871 6 100 516 000 244 501 508 866 7 148 000 8 936 59 217 244 899 450 772 000 422 4 661 849 1 014 38 121 000 1 035 17 634 213 900 112 477 000 1 281 33 415 163 859 230 118 000 1 634 13 044 249 959 112 541 000 412 2 761 998 976 24 617 000 416 4 646 707 933 62 616 000 1 145 21 813 421 998 203 201 000 14 366 90 843 570 937 542 914 000 0 2 488 152 1 387 0 638 3 669 599 915 24 693 000 3 913 59 117 361 799 296 361 000 161 3 757 865 849 40 127 000 258 7 157 149 1 105 65 787 000 0 1 642 902 1 049 16 121 000 34 861 326 372 950 901 2 227 614 000 199 366 1 251 072 240 899 12 664 259 000 FASTIGHETSFÖRTECKNING 71

Fastighetsförteckning, AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal bostäder INNERSTADEN HAMMARBY SJÖSTAD Innanhavet 1 Båtbyggargatan 2 28 m fl 2003 2 22 54 5 83 Lugnvattnet 1 Båtbyggargatan 32 64 m fl 2003 9 29 50 22 6 116 Mältplåten 2 Hammarby Allé 104 2005 13 39 17 29 4 102 Hammarby Sjöstad Totalt 24 90 121 51 15 301 HJORTHAGEN Jakten 4 Artemisgatan 41 49 1921 2001 20 4 4 2 30 Jakten 5 Artemisgatan 27 39 m fl 1916 64 42 10 116 Hjorthagen Totalt 84 46 14 2 0 146 KRISTINEBERG Hemsöborna 2 Onkel Adams Väg 14 24 1936 1967 33 6 39 Nya Riket 1 Olof Dalins Väg 6 8 1936 1967 9 7 32 48 Pennskaftet 2 Onkel Adams Väg 2 12 1937 1967 33 8 41 Röda Rummet 1 Olof Dalins Väg 10 14 1936 1967 24 47 71 Kristineberg Totalt 9 97 93 0 0 199 KUNGSHOLMEN Båten 10 Grubbens Gata 3 1920 1968 4 4 6 14 Båten 6 Grubbens Gata 11 m fl 1920 1967 9 4 8 7 1 29 Båten 7 Grubbens Gata 9 1920 1967 4 4 6 14 Båten 8 Grubbens Gata 7 1920 1968 1 4 10 15 Båten 9 Grubbens Gata 5 1920 1968 1 5 9 15 Grinden 20 Sankt Eriksgatan 40 m fl 1903 1981 8 8 6 22 Herden 5 Fleminggatan 105 111 m fl 1910 2004 42 36 6 84 Morellträdet 21 Hantverkargatan 50 1932 1988 1 19 5 25 Morellträdet 22 Gambriniusgatan 3 1934 1987 1 12 5 1 19 Roddaren 13 Sankt Eriksgatan 50 m fl 1978 14 6 24 3 47 Skutan 30 Industrigatan 3 1934 24 24 Skutan 31 Industrigatan 1 1934 1964 47 47 Skörden 25 Hjärnegatan 2 m fl 1891 1999 4 19 8 31 Trossen 12, hyra inkl el (servicehus) Sankt Eriksgatan 47 m fl 1975 201 48 249 Väktaren 15 Sankt Eriksgatan 33 1936 1977 2 4 6 Väktaren 37, hyra inkl el Drottningholmsvägen 24 28 m fl 1974 40 8 8 56 Kungsholmen Totalt 353 211 102 30 1 697 LADUGÅRDSGÄRDET Paraden 9 Erik Dahlbergsgatan 23 1932 24 12 36 Ladugårdsgärdet Totalt 24 12 0 0 0 36 NORRA DJURGÅRDEN Forskningen 1, arrende (studentbost) Drottning Kristinas Väg 69 73 2005 72 72 Roslagsbanan 5 Valhallavägen 55 1931 19 10 29 Norra Djurgården Totalt 91 10 0 0 0 101 NORRMALM Barnhuset 16 Wallingatan 9 1889 1972 1 1 3 3 8 Islandet 19 Holländargatan 9a 1939 12 24 36 Italien St 5 Regeringsgatan 84 1907 1 4 5 Johannes M:e 8 Malmskillnadsgatan 60 1889 1932 1 7 2 3 13 Lammet 16 Gamla Brogatan 15 23 m fl 1898 1984 5 30 19 7 61 Oxögat 3 Malmskillnadsgatan 43 1868 1936 28 1 29 Oxögat 4 Malmskillnadsgatan 41 m fl 1868 1929 4 5 3 5 17 Torkan 17 Drottninghusgränd 1 3 m fl 1889 1924 1 6 6 2 15 Trädgårdsföreningen 1 Olof Palmes Gata 20 m fl 1913 2 3 12 9 26 Österbotten 32 Regeringsgatan 70 m fl 1982 5 58 26 14 15 118 Norrmalm Totalt 60 128 64 43 33 328 DANVIKSKLIPPAN Danviksklippan 1 Hästholmsvägen 9 1945 8 27 2 37 Danviksklippan Totalt 8 27 0 2 0 37 STORA ESSINGEN Essingevarvet 3 Källbergsvägen 1 1920 8 8 Essingevarvet 6 Junohällsvägen 13 1920 4 2 6 St Essingen 1:78 Essingeringen 39 1931 1 3 1 5 Tvättkorgen 1 Junohällsvägen 8 1920 1975 9 1 1 11 Stora Essingen Totalt 22 6 1 1 0 30 72 FASTIGHETSFÖRTECKNING

Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra 051231 Medelhyra Taxerings- bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm bostäder (kr) bostäder kr/kvm värde /år per 051231 (kr) 80 6 640 14 824 10 182 957 1 534 142 200 000 82 9 497 5 158 14 509 574 1 528 175 323 000 72 7 325 3 598 11 335 581 1 548 35 200 000 78 23 462 22 1 580 36 028 112 1 536 352 723 000 50 1 502 4 241 1 387 115 924 19 181 000 44 5 141 6 210 4 934 257 960 66 252 000 46 6 643 10 451 6 321 372 952 85 433 000 Mältplåten 2, Hammarby Sjöstad 45 1 765 1 32 1 528 859 866 18 717 000 47 2 249 2 56 1 896 885 843 23 409 000 46 1 878 4 160 1 626 580 866 20 179 000 53 3 756 2 80 3 137 092 835 42 410 000 48 9 648 9 328 8 189 416 849 104 715 000 70 983 2 84 809 657 824 12 388 000 74 2 153 2 230 1 785 723 829 27 072 000 66 925 2 36 762 028 824 10 947 000 74 1 116 2 86 902 579 809 13 415 000 71 1 067 3 152 870 169 816 13 330 000 81 1 780 7 741 1 697 831 954 36 600 000 50 4 163 10 587 5 567 869 1 337 58 403 000 71 1 781 4 301 1 795 998 1 008 28 706 000 64 1 208 1 109 1 259 422 1 043 19 135 000 72 3 373 4 1 543 3 103 350 920 61 400 000 40 952 1 449 767 436 806 15 442 000 39 1 849 6 799 1 453 311 786 28 117 000 67 2 063 3 197 2 418 801 1 172 35 454 000 52 13 057 65 18 366 12 493 324 957 540 000 000 81 484 13 2 795 421 526 871 51 248 000 66 3 692 5 1 228 3 329 413 902 68 200 000 58 40 646 130 27 703 39 438 437 970 1 019 857 000 Jakten 4, Hjorthagen 48 1 716 2 106 1 416 755 826 22 282 000 48 1 716 2 106 1 416 755 826 22 282 000 Nya Riket 1, Kristineberg 28 1 993 2 764 800 1 387 0 47 1 363 4 97 1 083 922 795 18 258 000 33 3 356 4 97 3 848 722 1 147 18 258 000 93 744 5 230 561 061 754 12 484 000 57 2 057 9 1 090 1 801 803 876 45 600 000 142 712 4 361 556 328 781 13 091 000 99 1 283 6 403 899 736 701 19 814 000 79 4 824 47 4 421 4 670 183 968 193 000 000 29 847 3 125 703 477 831 14 627 000 63 1 072 5 363 788 710 736 20 948 000 71 1 062 13 1 319 838 285 789 44 334 000 135 3 501 37 5 870 2 389 648 683 144 000 000 81 9 589 7 2 148 9 603 246 1 001 203 000 000 78 25 691 136 16 330 22 812 477 888 710 898 000 Oxögat 3 4, Norrmalm 52 1 932 2 234 1 614 318 836 18 642 000 52 1 932 2 234 1 614 318 836 18 642 000 34 268 0 0 220 612 823 3 139 000 36 216 0 0 180 218 834 1 403 000 58 292 2 72 215 644 739 3 324 000 41 446 1 43 342 592 768 4 614 000 41 1 222 3 115 959 066 785 12 480 000 Essingevarvet 6, Stora Essingen FASTIGHETSFÖRTECKNING 73

Fastighetsförteckning, AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal bostäder INNERSTADEN STADSHAGEN Klingan 6 John Bergs Plan 8 1938 1989 19 11 30 Stadshagen Totalt 19 11 0 0 0 30 SÖDERMALM Bonden M:e 17 Bondegatan 36 38 m fl 1981 17 12 11 2 42 Bondesonen 17 Renstiernas Gata 32 m fl 1980 16 6 11 33 Bulten 20 Långholmsgatan 9 1913 1986 6 19 5 4 1 35 Bulten 21 Långholmsgatan 7 1912 1987 10 17 10 37 Bulten 22 Långholmsgatan 11 1912 2001 5 13 10 28 Draget 1 Södermannagatan 57 59 m fl 1924 1968 104 73 1 178 Dykärret 22 Fatbursgatan 8 14 m fl 1985 10 94 2 37 11 154 Dykärret M:e 11 Ekehjelmstorget 2 12 m fl 1984 3 49 17 30 10 109 Dykärret M:e 9 Swedenborgsgatan 15 1984 24 4 16 6 50 Flaggan 10 Beckbrännarbacken 3 5 1929 41 1 42 Färdknäppen 2 Fatbursgatan 31 35 1901 1993 30 6 36 Färdknäppen 3, kollektivhus Fatbursgatan 29 1993 19 12 12 43 Ingenjören 7 Grindsgatan 54 1938 27 5 32 Kniven 23 Hallandsgatan 26 1929 10 15 25 Kolonnen 5 Ringvägen 125 1929 2005 21 16 4 41 Kolonnen 6 Götgatan 97 m fl 1911 1981 6 10 8 24 Kroken 2 Götgatan 105 1913 1953 2 6 10 18 Kroken 24 Ringvägen 104 106 m fl 1912 1980 5 14 10 9 5 43 Kroken 3 Götgatan 103 1928 41 9 50 Kroken 4 Götgatan 101 1927 25 8 33 Kroken 7 Ringvägen 108 1912 1938 10 10 Lappskon M:e 2 Bastugatan 2 4 m fl 1984 7 17 18 10 52 Metspöet 15 Rutger Fuchsgatan 9 11 1949 55 14 69 Monumentet 25 Ölandsgatan 51 1924 1978 4 7 12 4 1 28 Monumentet 27 Ölandsgatan 49 1925 1977 10 16 9 35 Oljan 30 Sågargatan 16 1931 1996 12 12 24 Ormen St 1 Hornsgatan 52 m fl 1890 1970 1 5 1 2 9 Ormsaltaren 8 Klevgränd 1b 1897 1984 1 7 8 Oron 11 Kocksgatan 38 1942 34 34 Pahl 6 Bondegatan 35 m fl 1959 1995 22 1 6 10 2 41 Prismat 3 Götgatan 71 m fl 1904 1981 1 1 9 11 Propellern 13 Bergsundsgatan 7 1932 40 1 41 Råttan 10 Krukmakargatan 22 m fl 1905 1963 6 3 1 1 11 Slipen 37 Bergsunds Strand 5 1941 25 7 1 33 Släggan 9 Hornsbruksgatan 17 m fl 1903 1982 14 2 9 25 Stören 15 Timmermansgatan 37 1935 37 15 52 Stören 16 Högbergsgatan 85 1935 29 3 32 Urvädersklippan St 2 Götgatan 15 1896 1994 8 3 3 14 Urvädersklippan St 20 Götgatan 17 m fl 1984 1 18 3 1 4 27 Vattumannen 22 Swedenborgsgatan 4 m fl 1893 1940 13 16 7 2 38 Vitbetan 21 Katarina Bangata 73 1931 1970 70 2 72 Västergötland 19 Högbergsgatan 40 1891 1935 1 1 1 5 8 Södermalm Totalt 725 571 199 173 59 1 727 VASASTAN Flygaren 18 Tegnérgatan 18 1885 1 7 8 Hälsokällan 9 Markvardsgatan 4 1900 1986 2 7 7 16 Jägaren 17 Tegnérgatan 12 1883 2004 2 1 3 6 Jägaren 30 Luntmakargatan 50 52 m fl 1883 1922 3 2 7 1 13 Karlavagnen 14 Vegagatan 11 1885 1975 4 5 3 12 Kikaren 15 Dalagatan 18 1902 1963 2 1 11 14 Målaren 2 Surbrunnsgatan 21 1915 1979 2 1 1 4 Trädgårdsmästaren 12 Surbrunnsgatan 41 1904 1964 4 9 13 Vasastan Totalt 8 27 17 12 22 86 ÖSTERMALM Björken 18 Valhallavägen 94 96 1885 1928 1 6 1 5 13 26 Krejaren 17 Sibyllegatan 33 35 1908 1 3 1 8 13 Krejaren 18 Sibyllegatan 31 1927 12 1 1 8 22 Krejaren 19 Sibyllegatan 29 m fl 1879 1993 8 29 2 3 2 44 Ripan 5 Artillerigatan 79 1927 20 20 Vildsvinet 24 Grevgatan 33 1897 1970 12 8 2 1 23 Vildsvinet 25 Grevgatan 31 m fl 1895 1970 4 7 8 19 Östermalm Totalt 38 73 15 10 31 167 INNERSTADEN TOTALT 1 465 1 309 626 324 161 3 885 74 FASTIGHETSFÖRTECKNING

Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra 051231 Medelhyra Taxerings- bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm bostäder (kr) bostäder kr/kvm värde /år per 051231 (kr) 39 1 169 0 0 1 451 508 1 242 16 400 000 39 1 169 0 0 1 451 508 1 242 16 400 000 81 3 386 3 405 3 234 319 955 47 564 000 89 2 922 4 610 2 583 979 884 42 673 000 62 2 153 2 486 2 257 469 1 049 33 876 000 55 2 050 2 85 2 199 482 1 073 29 434 000 62 1 741 3 327 2 038 840 1 171 25 608 000 50 8 920 9 424 7 224 885 810 106 569 000 67 10 391 16 1 020 10 224 035 984 152 400 000 73 7 917 17 1 046 7 669 135 969 108 933 000 74 3 718 8 554 3 588 602 965 52 122 000 41 1 730 2 282 1 429 285 826 22 206 000 42 1 526 10 64 1 918 076 1 257 23 688 000 62 2 661 0 0 3 407 560 1 281 41 800 000 40 1 273 3 526 997 283 783 16 766 000 48 1 206 1 90 993 247 824 14 052 000 50 2 068 10 1 288 2 595 214 1 255 37 200 000 94 2 254 5 997 2 112 463 937 45 000 000 69 1 234 3 787 969 566 786 23 322 000 82 3 523 12 1 164 3 161 847 897 60 000 000 39 1 954 8 888 1 657 003 848 32 320 000 42 1 379 8 676 1 112 268 807 23 531 000 90 898 3 217 665 152 741 12 253 000 71 3 685 5 399 3 733 310 1 013 52 819 000 35 2 423 3 684 2 422 055 1 000 39 247 000 72 2 024 4 211 1 778 380 879 26 157 000 80 2 802 5 297 2 372 404 847 36 408 000 43 1 023 0 0 1 306 609 1 277 15 200 000 76 688 14 1 529 551 363 801 28 524 000 71 568 1 77 584 975 1 030 8 730 000 31 1 053 2 128 1 022 164 971 13 444 000 58 2 381 6 1 518 2 136 579 897 44 400 000 90 985 17 1 839 962 748 977 41 200 000 31 1 281 0 0 1 104 632 862 14 600 000 66 722 8 1 802 553 619 767 27 645 000 40 1 328 2 36 1 134 760 854 15 086 000 84 2 088 2 233 1 961 459 939 29 130 000 38 1 985 5 303 1 687 562 850 25 609 000 38 1 213 5 141 1 039 865 857 14 993 000 49 689 3 719 876 200 1 272 21 506 000 80 2 170 3 685 2 137 606 985 40 000 000 50 1 900 4 285 1 544 541 813 24 265 000 30 2 172 1 584 2 398 819 1 104 28 556 000 138 1 105 3 521 753 913 682 18 183 000 57 99 189 222 23 927 94 103 273 949 1 517 019 000 Klingan 6, Stadshagen Västergötland 19, Södermalm Vitbetan 21, Södermalm 147 1 176 5 735 655 905 558 24 845 000 56 899 3 220 979 667 1 090 15 670 000 186 1 114 6 505 1 082 976 972 26 611 000 108 1 400 17 1 765 1 010 270 722 44 989 000 72 866 1 202 737 262 851 12 883 000 124 1 730 1 3 427 1 344 513 777 19 200 000 105 419 2 695 356 935 852 12 085 000 60 774 2 30 616 666 797 9 301 000 97 8 378 37 7 579 6 784 194 810 165 584 000 Jägaren 17, Vasastan 126 3 269 3 139 2 118 174 648 41 065 000 132 1 716 10 990 1 295 670 755 39 594 000 69 1 528 3 733 1 219 190 798 34 200 000 68 3 000 21 2 126 3 513 840 1 171 107 400 000 53 1 066 1 103 850 768 798 15 216 000 41 950 2 74 761 036 801 13 363 000 86 1 637 12 1 042 1 290 437 788 41 000 000 79 13 166 52 5 207 11 049 115 839 291 838 000 Björken 18, Östermalm 61 236 218 629 83 657 234 016 765 991 4 336 129 000 FASTIGHETSFÖRTECKNING 75

Fastighetsförteckning, AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal bostäder SÖDERORT ASPUDDEN Ankan 1 Torsten Alms Gata 18 24 m fl 1948 6 25 22 6 59 Kondoren 1 Torsten Alms Gata 5 9 1949 4 12 4 20 Kungsörnen 1 Blommensbergsvägen 180 190 m fl 1948 9 37 15 3 64 Kycklingen 1 Sigurd Rings Gata 6 8 m fl 1948 7 25 8 6 46 Lärkfalken 1 Hövdingagatan 21 25 1948 36 36 Rovfågeln 1 Hertigvägen 8 18 1948 9 12 12 3 36 Simfågeln 1 Hövdingagatan 11 19 m fl 1948 12 22 34 Stormsvalan 1 Torsten Alms Gata 29 33 1949 6 12 6 24 Tallbiten 1 Torsten Alms Gata 11 17 1949 8 12 12 32 Tornsvalan 1 Torsten Alms Gata 10 16 m fl 1948 6 24 20 6 56 Vandraren 1 Hägerstensvägen 153 m fl 1912 1992 13 5 4 3 25 Vildanden 1 Torsten Alms Gata 19 27 1949 25 6 2 33 Vråken 1 Sigurd Rings Gata 14 18 m fl 1948 3 56 8 67 Aspudden Totalt 71 293 133 35 0 532 BAGARMOSSEN Torvmossen 2 Emågatan 29 39 1954 6 18 11 4 39 Uppbördsmannen 4 Rusthållarvägen 111 113 m fl 1953 12 12 12 36 Bagarmossen Totalt 18 30 23 4 0 75 BANDHAGEN Bildfältet 1 Idögränd 1 3 1956 6 6 6 18 Exponeringen 2 Läggestavägen 2 22 m fl 1953 60 6 66 Fickkameran 2 Skeppstavägen 6 20 1954 32 43 23 98 Filmbilden 1 Läggestavägen 26 38 1956 26 15 24 3 68 Filmen 1 Björksundsslingan 34 1953 6 7 17 30 Fixerbadet 1 Björksundsslingan 25 29 1953 15 18 54 87 Framkallningen 2 Läggestavägen 1 59 1953 40 75 71 4 190 Färgfilmen 1 Björksundsslingan 1 17 1952 42 42 Gulskivan 1 Björksundsslingan 2 32 m fl 1952 17 65 61 6 149 Lådkameran 3 Skeppstavägen 9 33 1953 18 15 33 30 96 Passfotot 1 Idögränd 2 18 1953 14 48 6 68 Plåten 1 Björksundsslingan 23 1953 4 5 19 28 Smalfilmen 1 Björksundsslingan 37 47 1952 9 19 5 12 45 Visirskivan 1 Björksundsslingan 49 73 1953 14 68 4 6 92 Bandhagen Totalt 201 438 365 73 0 1 077 ENSKEDE GÅRD Lantarbetaren 13 Björneborgsvägen 3 13 m fl 1930 1966 72 72 Plantskolan 1 Palmfeltsvägen 73 83 m fl 1943 1971 24 180 204 Plantskolan 2 Drivhusvägen 33 37 1945 1971 7 7 Torkladan 2 Odelbergsvägen 24 26 1939 12 12 Torkladan 3 Odelbergsvägen 28 1939 3 9 12 Växthuset 2 Palmfeltsvägen 51 69 m fl 1945 1970 107 107 Enskede Gård Totalt 34 380 0 0 0 414 ENSKEDEDALEN Dalgärdet 1 Tistelvägen 1 1944 12 4 16 Gammelsmedjan 1 Kyrkogårdsvägen 59 67 1921 1968 19 4 23 Gammelsmedjan 2 Kyrkogårdsvägen 51 57 1921 1968 19 19 Modellvillan 10, småhus Skördevägen 108 1926 1 1 Modellvillan 2, småhus Gamla Tyresövägen 312 1921 1968 1 2 3 6 Modellvillan 3,4,5,6, småhus Gamla Tyresövägen 314 320 1920 8 8 Modellvillan 7, småhus Gamla Tyresövägen 322 324 1920 1968 4 2 6 Småstaden 1 Flädervägen 6 1946 13 3 16 Tegelbäraren 3 Tistelvägen 4 6 1946 12 4 16 Enskededalen Totalt 76 30 5 0 0 111 FARSTA Brommö 3 Forshagagatan 4 50 1958 11 109 12 132 Brommö 4 Forshagagatan 52 64 1958 30 30 Hammarö 10 Nykroppagatan 8 22 1958 16 9 38 3 66 Hammarö 13 Molkomsbacken 43 45 1960 2 55 30 87 Hammarö 14 Molkomsbacken 41 1959 2 28 16 46 Hammarö 15 Molkomsbacken 39 1959 1 31 18 50 Hammarö 16 Molkomsbacken 37 1960 2 32 17 51 Hammarö 6 Forshagagatan 25 31 1958 4 20 24 Hammarö 7 Forshagagatan 33 39 1959 4 20 24 Hammarö 8 Forshagagatan 41 53 1959 7 32 3 42 76 FASTIGHETSFÖRTECKNING

Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra 051231 Medelhyra Taxerings- bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm bostäder (kr) bostäder kr/kvm värde /år per 051231 (kr) 63 3 696 11 405 3 246 315 878 31 002 000 56 1 128 2 256 1 014 082 899 10 903 000 59 3 774 5 260 3 467 449 919 28 972 000 59 2 704 6 300 2 597 301 961 23 775 000 55 1 980 2 63 1 702 272 860 14 787 000 60 2 160 5 213 1 932 123 895 16 263 000 64 2 178 7 327 1 942 056 892 17 112 000 61 1 475 7 164 1 301 988 883 12 550 000 60 1 904 3 95 1 684 640 885 15 963 000 63 3 512 4 274 3 063 756 872 30 592 000 59 1 463 0 0 1 576 505 1 078 15 000 000 65 2 157 5 165 2 033 912 943 17 320 000 58 3 912 4 235 3 492 851 893 31 749 000 60 32 043 61 2 757 29 055 250 907 265 988 000 Rovfågeln 1, Aspudden 60 2 346 5 143 1 880 721 802 15 052 000 50 1 787 2 110 1 467 901 821 11 855 000 55 4 133 7 253 3 348 622 810 26 907 000 58 1 044 1 109 938 202 899 7 089 000 59 3 864 12 575 3 509 934 908 25 624 000 50 4 895 10 509 4 218 869 862 32 725 000 52 3 569 1 68 3 253 120 911 26 751 000 59 1 769 0 0 1 626 266 919 11 064 000 61 5 307 0 0 4 743 786 894 32 800 000 59 11 241 21 809 10 104 353 899 98 664 000 56 2 355 4 190 2 180 523 926 17 179 000 59 8 788 9 452 7 802 214 888 65 379 000 67 6 468 9 355 5 665 453 876 42 050 000 67 4 536 5 85 3 902 316 860 28 251 000 63 1 769 0 0 1 584 694 896 9 621 000 60 2 680 5 254 2 380 019 888 19 872 000 53 4 921 9 289 4 488 956 912 34 097 000 59 63 206 86 3 695 56 398 705 892 451 166 000 Uppbördsmannen 4, Bagarmossen Exponeringen 2, Bandhagen 42 3 006 14 249 3 016 128 1 003 24 333 000 50 10 158 34 781 8 611 170 848 82 583 000 36 253 8 814 229 297 906 0 45 540 0 0 437 903 811 4 210 000 42 507 0 0 411 275 811 3 952 000 43 4 558 19 865 3 865 969 848 39 717 000 46 19 022 75 2 709 16 571 742 871 154 795 000 40 640 3 81 545 107 852 5 277 000 44 1 015 0 0 811 780 800 7 726 000 40 755 1 18 612 055 811 5 785 000 68 68 0 0 34 941 514 1 378 000 60 360 2 17 280 303 779 2 871 000 60 478 1 18 374 312 783 3 736 000 69 411 0 0 313 940 764 3 267 000 43 682 0 0 580 988 852 5 489 000 43 684 1 10 582 926 852 5 557 000 46 5 093 8 144 4 136 352 812 41 086 000 Lantarbetaren 13, Enskede Gård 79 10 423 10 1 555 8 023 945 770 69 683 000 77 2 310 8 401 1 772 916 768 15 620 000 69 4 544 2 60 3 578 141 787 28 375 000 64 5 568 6 69 4 493 093 807 36 475 000 63 2 919 3 40 2 371 901 813 19 517 000 64 3 220 3 18 2 594 717 806 20 683 000 64 3 240 2 194 2 636 162 814 22 181 000 77 1 846 3 92 1 422 553 771 11 638 000 77 1 846 3 58 1 414 909 766 11 324 000 80 3 361 5 129 2 570 973 765 21 542 000 Modellvillan 10, Enskededalen FASTIGHETSFÖRTECKNING 77

Fastighetsförteckning, AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal bostäder SÖDERORT FARSTA forts Hammarö 9 Nykroppagatan 24 44 1958 11 55 66 Ledarö 1 Lysviksgatan 4 14 1957 3 4 29 6 42 Onsö 1 Forshagagatan 66 68 1996 12 24 11 10 57 Spårö 1 Forshagagatan 7 19 1958 7 3 39 49 Spårö 3 Molkomsbacken 22 m fl 1959 1 34 35 Spårö 4 Molkomsbacken 24 1959 1 35 36 Spårö 5 Molkomsbacken 28 1959 1 28 29 Torsö 4 Molkomsbacken 3 13 1958 10 4 32 46 Torsö 5 Molkomsbacken 15 35 1959 37 10 49 4 6 106 Farsta Totalt 92 237 548 117 24 1 018 FRUÄNGEN Stråhatten 5 Elsa Borgs Gata 12 24 1957 3 9 27 6 45 Fruängen Totalt 3 9 27 6 0 45 GAMLA ENSKEDE Glasmålningen 2 Skolvägen 4 1961 62 6 1 69 Högaffeln 3 Nynäsvägen 310 1909 1968 1 4 5 Högaffeln 4 Nynäsvägen 312 1909 1968 2 4 6 Torparen 2,3 Kolonivägen 28 30 1911 1970 6 6 Torparen 29 Kolonivägen 46 m fl 1910 1985 4 3 2 9 Torparen 4,5 Kolonivägen 32 34 1911 1970 6 6 Torparen 6,7 Kolonivägen 36 38 1911 1970 6 6 Torparen 8,9 Kolonivägen 40 42 1911 1970 6 6 Gamla Enskede Totalt 65 42 4 2 0 113 GRÖNDAL Charlottendal 12 Gröndalsvägen 17 m fl 1933 1988 6 6 6 5 23 Charlottendal 5 Lustigkullavägen 3 1935 1989 2 4 5 11 Charlottendal 8 Gröndalsvägen 13 1935 1988 6 5 11 Charlottendal 9 Gröndalsvägen 15 1935 1988 3 4 4 11 Gröndal 1:12 Gröndalsvägen 83 1920 8 2 10 Gröndal 1:15 Klyvarvägen 5 1913 1975 8 3 11 Ratten 1 Gröndalsvägen 37 1913 1975 8 13 21 Ratten 13 Gröndalsvägen 39 1913 1976 4 8 5 17 Ratten 2 Gröndalsvägen 35 1913 1972 9 14 1 24 Ratten 3 Gröndalsvägen 33 1913 1975 9 14 1 24 Ratten 4 Gröndalsvägen 29 31 1910 1977 16 16 Ratten 5 Gröndalsvägen 25 27 1913 1976 4 12 4 20 Ratten 7 Lustigkullavägen 4 1913 1977 9 4 6 19 Rodret 4 Maskinistgatan 7 1935 28 4 32 Gröndal Totalt 98 98 45 9 0 250 GUBBÄNGEN Betsningen 1 Getfotsvägen 56 66 1949 1996 6 24 6 36 Borrsvängen 7 Gubbängstorget 111 121 1951 40 16 56 Bänkskruven 1 Getfotsvägen 10 30 1949 1996 6 48 6 6 66 Fräsmaskinen 3 Getfotsvägen 40 50 1949 1996 36 36 Fågeltungan 1 Getfotsvägen 47 53 1947 1997 24 24 Fågeltungan 2 Getfotsvägen 39 45 1947 1997 26 26 Fågeltungan 3 Getfotsvägen 29 37 1947 1997 6 24 30 Getfoten 2 Getfotsvägen 55 57 1947 1997 12 12 Håljärnet 1 Getfotsvägen 90 98 1947 1997 24 6 30 Håljärnet 2 Getfotsvägen 78 88 1947 1996 30 6 36 Håljärnet 3 Getfotsvägen 68 76 1947 1996 18 9 3 30 Krumcirkeln 6 Cirkelvägen 11 17 1948 2002 6 20 6 32 Limkakan 4 Lingvägen 100 108 1964 1990 22 45 2 1 70 Limpannan 4 Gubbängstorget 114 120 m fl 1951 Rikthyveln 1 Bordsvägen 11 27 m fl 1946 1995 9 71 12 92 Rubanken 1 Kistvägen 9 11 1948 1997 12 12 Smygvinkeln 2 Lingvägen 89 93 1951 2003 6 12 18 Spånhuven 1 Getfotsvägen 34 38 1949 1998 6 6 6 18 Spånskavaren 1 Kistvägen 5 7 1949 1997 12 12 Stålvinkeln 5 Lingvägen 97 107 m fl 1951 2003 5 18 14 4 41 Stöthyveln 1 Bordsvägen 10 32 1946 1996 6 63 3 72 Stöthyveln 2 Getfotsvägen 15 21 1948 1997 4 31 12 47 Stöthyveln 4 Getfotsvägen 1 7 1949 1997 24 24 Träklubban 1 Getfotsvägen 27 1949 1997 1 8 3 12 Gubbängen Totalt 135 541 133 23 0 832 78 FASTIGHETSFÖRTECKNING

Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra 051231 Medelhyra Taxerings- bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm bostäder (kr) bostäder kr/kvm värde /år per 051231 (kr) 77 5 069 3 37 3 902 589 770 31 805 000 66 2 764 2 94 2 198 885 796 17 703 000 75 4 247 2 42 4 314 404 1 016 41 604 000 72 3 507 4 59 2 709 290 773 21 871 000 100 3 488 5 138 2 706 865 776 22 485 000 100 3 588 4 39 2 766 263 771 22 485 000 99 2 883 3 57 2 227 744 773 18 199 000 69 3 174 5 120 2 476 929 780 20 321 000 67 7 086 3 85 5 557 120 784 44 721 000 74 75 083 76 3 287 59 739 399 796 498 232 000 Stråhatten 5, Fruängen 66 2 951 9 570 2 331 396 790 23 042 000 66 2 951 9 570 2 331 396 790 23 042 000 35 2 396 4 451 1 925 952 804 21 510 000 52 262 1 97 211 052 806 2 676 000 50 300 1 13 238 196 794 2 453 000 50 301 1 15 242 553 806 2 440 000 77 690 1 442 660 046 957 9 389 000 49 293 0 0 236 423 807 2 377 000 51 306 0 0 244 150 798 2 439 000 50 297 1 4 241 955 815 2 408 000 43 4 845 9 1 022 4 000 327 826 45 692 000 Torparen 2 och 3, Gamla Enskede 74 1 697 1 432 1 703 098 1 004 19 812 000 68 749 2 108 772 441 1 031 7 985 000 65 716 1 86 741 465 1 036 7 827 000 69 763 0 0 763 015 1 000 7 302 000 37 369 0 0 216 132 586 2 316 000 35 386 1 71 274 764 712 3 161 000 40 843 7 268 772 204 916 9 018 000 51 872 4 233 758 172 869 9 032 000 48 1 141 4 132 1 010 275 885 9 652 000 48 1 140 4 132 1 008 166 884 9 894 000 49 784 6 299 686 976 876 8 048 000 59 1 188 6 329 1 021 988 860 12 086 000 52 992 2 129 864 392 871 9 129 000 36 1 147 2 64 894 009 779 8 710 000 51 12 787 40 2 283 11 487 097 898 123 972 000 Charlottendal 8 och 9, Gröndal 54 1 926 6 73 2 007 954 1 043 15 171 000 43 2 425 19 3 057 2 389 950 986 27 919 000 59 3 924 11 224 3 958 944 1 009 30 428 000 71 2 568 7 169 2 503 260 975 19 380 000 52 1 254 4 93 1 319 010 1 052 9 523 000 56 1 449 2 59 1 486 308 1 026 11 581 000 52 1 554 11 133 1 627 494 1 047 12 667 000 52 627 1 11 660 177 1 053 5 038 000 53 1 602 6 142 1 684 476 1 051 13 001 000 53 1 902 3 35 2 006 556 1 055 15 095 000 49 1 479 4 88 1 557 330 1 053 11 962 000 57 1 835 1 15 1 897 289 1 034 10 581 000 44 3 105 12 6 118 3 091 619 996 51 800 000 0 12 1 906 0 8 307 000 55 5 061 18 604 5 348 217 1 057 41 189 000 55 660 1 26 679 848 1 030 5 308 000 78 1 398 4 79 1 356 138 970 8 911 000 56 1 008 1 20 1 035 066 1 027 7 923 000 70 840 1 10 837 324 997 6 363 000 64 2 607 10 732 2 617 324 1 004 18 903 000 53 3 801 15 226 4 081 362 1 074 31 507 000 60 2 804 9 203 2 823 346 1 007 21 806 000 52 1 245 2 49 1 319 031 1 059 10 029 000 60 715 0 0 719 655 1 007 5 471 000 55 45 789 160 14 072 47 007 678 1 027 399 863 000 Ratten 13, Gröndal Fräsmaskinen 3, Gubbängen FASTIGHETSFÖRTECKNING 79

Fastighetsförteckning, AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal bostäder SÖDERORT HAMMARBYHÖJDEN Bålgetingen 1 Solandergatan 2 8 m fl 1936 17 24 41 Gräshoppan 4 Olaus Magnus Väg 26 28 1936 2004 6 6 12 Gräshoppan 5 Olaus Magnus Väg 30 32 1936 2004 6 6 12 Humlan 4 Olaus Magnus Väg 19 25 m fl 1936 48 6 54 Humlan 5 Sparfvenfeltsgatan 1 19 1936 4 25 6 35 Hammarbyhöjden Totalt 16 102 36 0 0 154 HÖGDALEN Bildfönstret 1 Stålbogavägen 4 12 m fl 1954 5 33 9 47 Bildskärpan 1 Harpsundsvägen 1 15 1954 24 18 6 48 Bildytan 2 Stålbogavägen 62 68 1954 3 15 3 3 24 Filmduken 1 Vrenavägen 2 10 m fl 1954 5 16 47 5 73 Filmskarven 2 Harpsundsvägen 10 50 m fl 1954 26 77 54 14 171 Filmtexten 1 Harpsundsvägen 52 70 1955 4 40 14 2 60 Ljudspalten 1 Trollesundsvägen 93 133 1955 55 69 46 11 181 Ljudspalten 2 Trollesundsvägen 71 91 1955 23 18 43 5 89 Mörkrummet 1 Stålbogavägen 48 52 1954 15 3 18 Negativet 2 Stålbogavägen 16 42 1954 28 53 33 21 135 Närbilden 3 Harpsundsvägen 17 19 1954 6 6 12 Närbilden 4 Harpsundsvägen 23 69 1954 24 43 23 50 14 154 Putsbruket 3 Önskehemsgatan 36 46 m fl 1955 28 35 64 127 Putsbruket 4 Önskehemsgatan 30 34 1961 Reflexen 1 Trollesundsvägen 86 96 m fl 1954 32 49 29 2 112 Spontvirket 2 Skebokvarnsvägen 326 340 1958 7 18 26 10 61 Spontvirket 3 Skebokvarnsvägen 312 324 1959 40 63 33 12 6 154 Spontväggen 1 Skebokvarnsvägen 293 311 1955 28 68 49 1 146 Stormhaken 1 Skebokvarnsvägen 344 362 1955 31 45 45 8 129 Stöttan 1 Skebokvarnsvägen 315 321 1955 15 20 32 6 73 Tonbadet 2 Edestavägen 24 m fl 2004 4 13 12 2 31 Tonbadet 3 Stålbogavägen 17 43 m fl 1954 33 92 61 3 189 Trappräcket 2 Önskehemsgatan 20 26 1962 1 10 22 14 47 Högdalen Totalt 392 794 634 215 46 2 081 HÖKARÄNGEN Bordssaltet 1 Saltvägen 10 1947 12 12 24 Bordssaltet 2 Saltvägen 12 1947 12 12 24 Bordssaltet 3 Saltvägen 14 1947 12 11 1 24 Dragsoffan 1 Hauptvägen 102 108 1949 12 12 24 Fåtöljen 1 Hauptvägen 11 17 m fl 1949 6 36 6 48 Kryddosten 2 Saltvägen 6 1947 13 10 1 24 Länstolen 1 Hauptvägen 8 24 1949 48 6 54 Matbordet 1 Prechtvägen 2 6 1949 15 3 18 Schatullet 1 Hauptvägen 110 124 1949 48 48 Skrivbordet 1 Hauptvägen 93 107 m fl 1949 12 35 6 53 Sybordet 1 Hauptvägen 90 92 1949 5 4 9 Hökarängen Totalt 18 233 88 11 0 350 LÅNGBRO Havskatten 1 Långbrodalsvägen 1 3 m fl 1992 24 22 9 3 58 Havskatten 1, radhus Blackensvägen 2 8 1992 8 8 Havskatten 2 Sjättenovembervägen 206 208 1992 10 10 Malen 11, radhus Långbrodalsvägen 7 11 1992 6 6 Pälskragen 1 Blackensvägen 10 26 m fl 1949 1979 23 22 8 53 Stöveln 4 Örtagårdsvägen 3 27 m fl 1946 66 73 6 145 Långbro Totalt 76 120 50 31 3 280 MIDSOMMARKRANSEN Färgpennan 1 Bäckvägen 85 87 1940 12 12 Färgpennan 2 Bäckvägen 89 91 1940 12 12 Färgpennan 3 Bäckvägen 93 95 1940 12 12 Färgpennan 4 Bäckvägen 103 105 1940 12 12 Färgpennan 5 Bäckvägen 107 109 1940 2 3 6 11 Färgpennan 6 Bäckvägen 97 99 1940 3 3 6 12 Kastanjen 9 Vattenledningsvägen 12 20 2005 2 8 9 19 Krassen 14 Lötmogatan 1 5 1935 1983 7 8 3 18 Krassen 3 Vattenledningsvägen 25 27 1920 1937 18 6 24 Midsommarkransen Totalt 25 75 29 3 0 132 80 FASTIGHETSFÖRTECKNING

Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra 051231 Medelhyra Taxerings- bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm bostäder (kr) bostäder kr/kvm värde /år per 051231 (kr) 49 2 018 6 187 1 569 119 778 15 175 000 43 510 1 30 616 872 1 210 3 991 000 43 510 1 81 607 956 1 192 4 194 000 44 2 378 7 117 2 082 453 876 17 998 000 44 1 553 0 0 1 330 642 857 11 186 000 45 6 969 15 415 6 207 042 891 52 544 000 Humlan 4, Hammarbyhöjden 60 2 800 3 102 2 217 650 792 17 868 000 63 3 018 8 358 2 413 806 800 20 499 000 59 1 422 4 151 1 138 551 801 9 509 000 65 4 732 5 105 3 771 643 797 30 356 000 59 10 063 20 1 182 8 057 787 801 66 881 000 60 3 628 4 36 2 860 661 789 24 871 000 57 10 250 7 133 9 181 352 896 64 285 000 60 5 368 4 74 4 925 834 918 33 740 000 62 1 122 0 0 881 520 786 7 078 000 59 7 901 9 256 6 303 417 798 50 192 000 70 840 1 121 665 118 792 5 686 000 70 10 830 16 403 8 409 736 777 68 089 000 56 7 157 4 316 5 657 957 791 45 475 000 0 3 1 623 7 124 000 52 5 770 10 646 4 601 320 797 39 094 000 77 4 722 7 378 3 724 579 789 30 697 000 59 9 062 8 454 7 312 888 807 59 532 000 58 8 404 3 118 6 662 927 793 53 299 000 57 7 347 6 198 5 812 112 791 46 682 000 57 4 193 3 25 3 339 156 796 26 249 000 69 2 130 1 82 2 863 686 1 344 30 400 000 57 10 804 6 80 8 586 474 795 68 163 000 94 4 419 8 3 102 3 469 544 785 28 600 000 61 125 982 140 9 943 102 857 718 816 834 369 000 Bildfönstret 1, Högdalen 63 1 500 3 179 1 191 180 794 9 864 000 65 1 548 1 20 1 227 216 793 9 521 000 64 1 536 3 66 1 220 284 794 9 565 000 63 1 512 5 94 1 366 056 903 9 634 000 58 2 796 9 211 2 655 834 950 18 078 000 63 1 521 2 58 1 210 088 796 9 476 000 58 3 132 7 140 2 928 464 935 19 665 000 72 1 302 5 72 1 143 711 878 8 024 000 51 2 448 7 123 2 411 388 985 15 686 000 55 2 890 14 256 2 724 442 943 18 283 000 63 563 6 239 536 608 953 4 265 000 59 20 748 62 1 458 18 615 271 897 132 061 000 Dragsoffan 1, Hökarängen 82 4 748 4 664 4 639 811 977 52 392 000 120 960 0 0 844 170 879 71 712 1 571 1 042 479 1 464 12 390 000 120 720 0 0 647 552 899 6 264 000 67 3 536 12 527 2 988 322 845 28 469 000 47 6 759 11 709 5 300 332 784 48 801 000 62 17 435 28 2 471 15 462 666 887 148 316 000 Malen 11, Långbro 45 540 0 0 422 352 782 4 118 000 45 540 2 35 420 444 779 4 192 000 45 540 1 9 426 912 791 4 320 000 45 540 3 63 430 704 798 4 101 000 49 539 1 34 419 976 779 4 102 000 48 573 1 15 450 750 787 4 435 000 67 1 277 1 576 1 842 756 1 443 43 759 000 69 1 237 6 472 1 223 391 989 14 016 000 34 810 3 118 922 212 1 139 7 775 000 50 6 596 18 1 322 6 559 497 994 90 818 000 Kastanjen 9, Midsommarkransen FASTIGHETSFÖRTECKNING 81

Fastighetsförteckning, AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal bostäder SÖDERORT RÅGSVED Bäverbäcken 1 Bäverbäcksgränd 7 15 m fl 1983 7 12 15 13 47 Bäverbäcken 2 Bäverbäcksgränd 41 167 1983 20 16 22 6 64 Bäverbäcken 3 Bäverbäcksgränd 88 144 1982 7 9 12 12 8 48 Bäverhonan1 Bäverdammsgränd 6 78 1984 18 22 20 10 70 Bäverhyddan 2, parkering Bäverbäcksgränd 1 3 1983 0 Bävernätet 1, parkering Bäverdammsgränd 2 1983 0 Bäverskinnet 2 Bäverdammsgränd 9 43 1983 17 16 21 6 60 Bäverskinnet 3 Bäverdammsgränd 45 131 1983 14 10 15 5 44 Bäverstocken 1 Bjursätragatan 55 1982 0 Mjölkboden 2 Bjursätragatan 5 m fl 1960 14 28 42 Mjölkboden 3 Bjursätragatan 13 m fl 1960 14 28 42 Ostkammaren 1 Lurstigen 4 18 m fl 1959 8 6 60 14 9 97 Ostkammaren 2 Bjursätragatan 23 25 1989 14 36 31 19 2 102 Skällkon 1 Vallhornsgatan 9 13 1957 24 6 30 Smörtinan 2 Stövargatan 75 89 1957 27 32 3 62 Stintan 1 Stövargatan 40 52 1957 31 2 9 42 Säterboden 1 Stövargatan 8 0 Säterboden 2 Stövargatan 12 34 1957 47 4 21 72 Säterhöjden 1, parkering Bjursätragatan 24 1957 0 Säterhöjden 2 Stövargatan 1 29 1957 10 32 52 6 5 105 Säterjäntan 1 Stövargatan 57 71 1957 23 30 6 59 Sätervallen 1 Stövargatan 33 53 1957 4 21 45 10 4 84 Vallhunden 2 Vallhornsgatan 22 1958 18 18 20 56 Vallhunden 3 Vallhornsgatan 24 1958 19 20 19 58 Vallhunden 4 Vallhornsgatan 26 1958 19 20 20 59 Vallhunden 5 Vallhornsgatan 28 1958 19 19 19 57 Vallhunden 6 Vallhornsgatan 18 20 1957 6 12 18 Vallkon 1 Vallhornsgatan 25 29 1957 9 3 12 Rågsved Totalt 152 418 490 202 68 1 330 SKARPNÄCKS GÅRD Kalkylatorn 2, kollektivhus Statsrådsvägen 7 m fl 1949 1999 14 22 8 44 Skarpnäcks gård Totalt 14 22 8 0 0 44 SOLBERGA Prästgårdsgärdet 1 Solberga Hagväg 7 11 m fl 1984 23 36 19 5 83 Prästgårdsgärdet 2 Solberga Hagväg 13 m fl 1984 12 6 20 4 42 Prästgårdsgärdet 3 Solberga Hagväg 6 16 1985 13 7 12 32 Prästgårdsgärdet 4 Prästgårdsgränd 7 13 m fl 1985 29 37 19 85 Prästgårdsgärdet 5 Prästgårdsgränd 15 m fl 1985 2 18 4 4 5 33 Prästgårdsgärdet 6 Prästgårdsgränd 8 14 m fl 1985 35 31 16 3 85 Prästgårdshagen 1, kollektivhus Armborstvägen 2 1984 4 8 11 10 33 Uppbådet 1 Johan Skyttes Väg 199 m fl 1981 0 Solberga Totalt 6 138 132 100 17 393 STUREBY Bastuhagen 1 Bastuhagsvägen 24 46 1952 3 43 19 11 76 Björkfaneret 2 Bjulevägen 38 50 1947 1979 1 20 5 1 27 Björkfaneret 3 Bjulevägen 33 43 1947 1978 12 12 24 Björkfaneret 4 Bjulevägen 45 55 1947 1979 3 18 3 24 Farfarstäppan 1 Bastuhagsvägen 3 43 m fl 1952 43 66 49 158 Filtskivan 10 Iggesundsvägen 2 4 1952 12 12 Masoniten 3 Bjulevägen 27 31 1947 1979 12 12 Skogskarlen 1 Bäckaskiftsvägen 7 33 1951 6 12 42 31 91 Spikbrädan 1 Bastuhagsvägen 4 14 1952 6 18 15 3 42 Tummaren 2 Bäckaskiftsvägen 2 36 1951 16 75 22 113 Virkesstapeln 1 Bäckaskiftsvägen 42 82 1951 43 69 30 142 Stureby Totalt 121 333 221 46 0 721 SVEDMYRA Brevbäraren 1 Frimärksvägen 21 45 1948 9 60 6 3 78 Brevkortet 1 Postiljonsvägen 44 46 1948 18 14 32 Brevlådan 2 Frimärksvägen 1 9 m fl 1949 1977 26 25 51 Brevlådan 3 Brevvägen 1 9 1949 1977 6 47 4 57 Domsagan 1 Jönåkersvägen 22 30 m fl 1950 12 12 6 6 36 Edsöret 1 Jönåkersvägen 18 20 1950 6 6 12 Folklandet 1 Jönåkersvägen 15 25 m fl 1950 36 36 Frimärket 1 Postiljonsvägen 4 18 1948 4 10 19 9 42 82 FASTIGHETSFÖRTECKNING

Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra 051231 Medelhyra Taxerings- bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm bostäder (kr) bostäder kr/kvm värde /år per 051231 (kr) 91 4 281 4 282 3 606 591 843 30 864 000 86 5 488 0 0 4 658 954 849 38 800 000 80 3 826 1 281 3 298 765 862 28 331 000 84 5 879 1 27 5 192 389 883 42 522 000 0 0 0 146 000 0 0 0 170 000 82 4 913 1 518 4 354 951 886 41 132 000 86 3 792 0 0 3 306 635 872 27 200 000 0 1 383 1 561 000 64 2 668 0 0 2 090 784 784 16 400 000 64 2 668 0 0 2 086 956 782 16 200 000 76 7 368 3 121 5 691 895 773 45 576 000 81 8 280 1 39 7 498 837 906 63 736 000 66 1 992 2 63 1 593 672 800 12 602 000 70 4 339 2 70 3 823 154 881 28 459 000 68 2 855 1 129 2 215 549 776 18 217 000 0 0 0 0 70 5 063 3 43 3 960 753 782 31 502 000 0 0 0 0 192 000 69 7 252 4 377 6 196 556 854 46 221 000 72 4 240 6 715 3 668 722 865 28 811 000 73 6 117 6 189 5 167 907 845 38 241 000 59 3 309 2 24 2 610 172 789 20 852 000 59 3 411 0 0 2 697 063 791 21 400 000 59 3 485 2 31 2 763 547 793 21 869 000 59 3 344 1 67 2 654 575 794 21 251 000 55 988 4 132 787 634 797 6 713 000 68 819 2 430 634 335 775 6 283 000 72 96 377 47 3 921 80 560 396 836 655 251 000 Bäverbäcken 2, Rågsved Prätsgårdsgärdet 5, Solberga 48 2 102 5 390 2 889 212 1 375 29 193 000 48 2 102 5 390 2 889 212 1 375 29 193 000 79 6 551 0 0 5 925 420 905 53 400 000 83 3 494 0 0 3 172 215 908 29 200 000 78 2 490 0 0 2 275 264 914 20 600 000 75 6 411 1 18 5 868 344 915 54 882 000 85 2 816 1 421 2 467 679 876 25 028 000 75 6 393 1 18 5 854 694 916 53 678 000 74 2 431 0 0 2 305 674 948 20 800 000 0 1 3 125 0 13 975 000 78 30 586 4 3 582 27 869 290 911 271 563 000 Björkfaneret 2, Stureby 64 4 893 8 262 3 977 173 813 39 313 000 65 1 756 4 246 1 514 316 862 16 158 000 67 1 608 6 122 1 372 452 854 14 336 000 64 1 533 4 84 1 326 831 866 13 686 000 55 8 725 12 604 7 042 295 807 71 307 000 70 840 0 0 733 170 873 6 563 000 70 840 3 68 708 888 844 7 202 000 72 6 594 17 730 5 307 761 805 52 758 000 59 2 466 3 111 1 936 821 785 19 922 000 56 6 363 9 208 5 094 630 801 50 291 000 53 7 551 24 580 6 007 760 796 60 577 000 60 43 169 90 3 015 35 022 097 811 352 113 000 Brevbäraren 1, Svedmyra 57 4 437 14 211 3 506 952 790 34 923 000 61 1 940 1 8 1 765 814 910 15 203 000 39 1 971 2 40 2 085 092 1 058 17 446 000 47 2 681 1 44 2 665 571 994 21 830 000 55 1 992 9 204 1 561 639 784 16 015 000 65 780 2 87 595 632 764 6 474 000 56 2 016 2 90 1 867 776 926 16 078 000 67 2 814 13 705 2 499 702 888 23 790 000 Folklandet 1, Svedmyra FASTIGHETSFÖRTECKNING 83

Fastighetsförteckning, AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal bostäder SÖDERORT SVEDMYRA forts Jordabalken 1 Oppundavägen 21 35 1950 3 43 15 61 Korsbandet 1 Postiljonsvägen 20 28 1948 15 6 9 30 Lagmanstinget 4 Selebovägen 21 43 1952 8 64 24 96 Lagsagan 1 Jönåkersvägen 1 11 m fl 1950 24 24 48 Portot 1 Postiljonsvägen 32 40 1948 18 9 3 30 Råmärket 3 Selebovägen 1 13 m fl 1950 2 21 25 2 50 Råmärket 4 Selebovägen 15 17 1952 6 6 12 Skeppslaget 1 Oppundavägen 12 20 1950 24 15 3 42 Sockenstämman 4 Oppundavägen 9 15 m fl 1950 17 18 35 Telegrammet 1 Frimärksvägen 14 16 1948 6 6 12 Telegrammet 2 Frimärksvägen 2 6 m fl 1950 12 24 6 42 Tingsstugan 1 Oppundavägen 24 34 1950 16 16 8 40 Tomtöret 1 Jönåkersvägen 14 16 1950 6 6 12 Tredingen 1 Jönåkersvägen 10 12 1950 6 6 12 Vykortet 1 Postiljonsvägen 29 33 1948 1 32 14 47 Svedmyra Totalt 147 527 204 32 3 913 VÅRBERG Jungfruholmen 2 Vårbergsplan 14 60 1968 17 76 50 28 171 Vårberg Totalt 17 76 50 28 0 171 VÄSTBERGA Luftgungan 1 Tivolivägen 2 12 1947 6 24 6 36 Pilkastningen 3 Dansbanevägen 53 57 1947 18 18 Tivolit 2 Cirkusvägen 2 14 m fl 1947 9 90 9 6 114 Trollkarlen 2 Cirkusvägen 1 15 m fl 1947 2005 11 90 12 113 Västberga Totalt 26 222 27 6 0 281 VÄSTERTORP Bandyn 1 Slalomvägen 1 17 1949 36 18 54 Isprinsessan 3 Slalomvägen 2 16 1950 24 21 3 48 Paråkaren 1 Skidvägen 11 21 1950 16 16 32 Skidtränaren 1 Terrängvägen 47 69 1950 60 13 73 Slalombacken 1 Skridskovägen 10 28 m fl 1949 33 102 31 4 170 Slalomåkaren 1 Terrängvägen 31 45 1949 43 3 46 Utslagningen 1 Terrängvägen 71 81 1949 30 7 37 Ytterskär 1 Snöskostigen 8 18 1950 8 16 52 76 Västertorp Totalt 41 327 138 30 0 536 ÅRSTA Asplången 2 Sandfjärdsgatan 12 1961 22 22 4 48 Borlången 1 Sandfjärdsgatan 28 38 1960 6 36 42 Borlången 2 Sandfjärdsgatan 42 1960 22 22 4 48 Borlången 3 Sandfjärdsgatan 46 1960 22 22 4 48 Borlången 4 Sandfjärdsgatan 54 66 1960 7 42 49 Borlången 5 Sandfjärdsgatan 68 70 1960 22 22 4 48 Borlången 6 Sandfjärdsgatan 72 1960 22 22 4 48 Dragan 1 Tavelsjövägen 8 12 1953 1995 3 12 6 21 Flåsjön 1 Tavelsjövägen 2 6 1953 1995 5 10 2 3 20 Gesunden 1 Svärdlångsvägen 29 39 m fl 1968 1995 4 31 24 9 68 Hallaren 1 Skälderviksplan 2 10 m fl 1944 1995 21 20 3 44 Kallsjön 1 Järnlundsvägen 2 22 1952 1995 33 53 12 6 6 110 Marman 10, arrende, parkering Svärdlångsvägen 52 0 Marman 2 Svärdlångsvägen 36 1951 1995 0 Runn 2 Storsjövägen 44 48 1946 5 11 1 17 Skagern 2 Gullmarsvägen 96 112 1945 17 36 53 Skarven 1 Borensvägen 64 66 1947 1997 7 5 12 Vingeln 1 Tavelsjövägen 14 18 1953 1995 3 12 6 21 Vänern 2 Gullmarsvägen 101 121 1945 36 30 66 Värmeln 2 Svärdlångsvägen 54 70 1951 1995 30 12 6 6 54 Ånimmen 1 Malgomajvägen 3 21 m fl 1951 1995 9 57 44 9 119 Årsjön 1 Hjälmarsvägen 26 30 1947 1997 0 Årsta 1:8, arrende, parkering Svärdlångsvägen 76 0 Årstalund 3 Årsta torg 5 m fl 1952 1997 2 19 20 3 44 Åsunden 1 Gullmarsvägen 116 130 1945 48 48 Örsbaken 7 Hjälmarsvägen 37 43 m fl 1949 1997 3 3 3 3 3 15 Årsta Totalt 97 386 367 158 35 1 043 SÖDERORT TOTALT 1 941 5 871 3 757 1 131 196 12 896 84 FASTIGHETSFÖRTECKNING

Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra 051231 Medelhyra Taxerings- bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm bostäder (kr) bostäder kr/kvm värde /år per 051231 (kr) 59 3 607 6 227 3 091 055 857 29 092 000 67 2 010 4 135 1 787 037 889 15 447 000 58 5 526 9 368 4 402 712 797 45 158 000 43 2 040 3 107 1 736 880 851 16 539 000 63 1 875 4 106 1 714 194 914 14 687 000 66 3 318 13 702 2 569 808 775 28 134 000 67 804 0 0 676 032 841 6 416 000 43 1 821 1 2 1 473 654 809 14 600 000 65 2 284 8 231 1 821 706 798 18 276 000 62 744 0 0 693 300 932 5 906 000 50 2 082 5 218 1 657 956 796 17 280 000 51 2 040 5 133 1 939 996 951 16 972 000 65 780 2 83 591 240 758 6 449 000 65 780 2 74 681 156 873 6 384 000 58 2 722 4 128 2 127 072 781 21 366 000 56 51 064 110 3 903 43 511 976 852 414 465 000 Telegrammet 2, Svedmyra 72 12 358 10 1 571 10 057 972 814 66 937 000 72 12 358 10 1 571 10 057 972 814 66 937 000 52 1 854 6 377 1 471 374 794 15 280 000 51 918 2 28 718 452 783 6 911 000 53 6 072 12 273 5 316 516 876 45 476 000 52 5 831 18 340 6 815 745 1 169 44 792 000 52 14 675 38 1 018 14 322 087 976 112 459 000 Jungfruholmen 2, Vårberg 60 3 264 3 362 2 911 110 892 26 718 000 65 3 117 6 149 2 721 675 873 24 237 000 64 2 032 10 1 234 1 782 188 877 19 312 000 60 4 366 12 222 3 906 395 895 38 090 000 54 9 233 16 259 8 363 613 906 70 313 000 57 2 608 2 94 2 377 636 912 20 348 000 60 2 224 7 146 1 994 166 897 18 876 000 59 4 488 6 101 4 004 260 892 35 185 000 58 31 332 62 2 567 28 061 043 896 253 079 000 Trollkarlen 2, Västberga 85 4 080 0 0 3 589 377 880 32 800 000 69 2 886 0 0 2 267 640 786 23 200 000 85 4 080 0 0 3 223 653 790 33 000 000 85 4 080 0 0 3 218 613 789 33 000 000 69 3 367 0 0 2 648 790 787 27 000 000 84 4 044 2 147 3 281 615 811 33 080 000 85 4 080 1 3 3 214 161 788 33 000 000 59 1 248 2 116 1 329 799 1 066 12 626 000 60 1 193 1 101 1 268 549 1 063 11 990 000 64 4 357 9 467 4 572 241 1 049 43 436 000 65 2 859 6 693 2 990 091 1 046 29 526 000 54 5 987 10 315 6 546 199 1 093 60 652 000 0 0 6 1 247 2 269 000 53 906 0 0 850 109 938 7 023 000 45 2 372 4 121 2 439 341 1 028 19 287 000 67 801 2 20 733 288 915 6 997 000 59 1 248 3 128 1 322 559 1 060 12 820 000 55 3 654 4 45 3 506 548 960 28 843 000 67 3 618 8 324 3 769 169 1 042 36 054 000 63 7 457 23 1 521 7 822 881 1 049 76 072 000 0 27 2 912 13 291 000 0 65 2 853 30 5 055 2 646 658 928 45 800 000 48 2 304 2 60 2 332 356 1 012 18 714 000 78 1 172 8 1 205 1 036 053 884 16 125 000 66 68 646 148 14 480 64 609 690 941 656 605 000 61 792 991 1 308 80 848 690 682 525 871 6 100 516 000 Isprinsessan 3, Västertorp Borlången 1, Årsta FASTIGHETSFÖRTECKNING 85

Fastighetsförteckning, AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal bostäder VÄSTERORT ALVIK Alviken 2 Gustavslundsvägen 175 1913 1978 3 3 6 Alvik Totalt 0 0 3 3 0 6 BLACKEBERG Bohuslänningen 1 Drachmannsgatan 14 24 1951 25 12 37 Dalmasen 4 Wergelandsgatan 3 5 1953 1978 32 32 Hallänningen 2 Sigrid Undsets Gata 1 15 m fl 1951 5 36 30 6 77 Hälsingen 2 Grundtvigsgatan 37 43 1951 16 11 27 Lappmannen 3 Wergelandsgatan 11 19 1951 2 24 6 32 Lappmannen 4, parkering Wergelandsgatan 23 25 1951 0 Norrmannen 7 Ibsengatan 39 41 m fl 1952 57 60 51 168 Närkingen 4 Holbergsgatan 70 76 1953 10 10 11 31 Närkingen 5 Blackebergsplan 1 7 m fl 1957 25 25 1 10 4 65 Skärkarlen 6 Wergelandsg 2 14 m fl 1951 9 20 22 23 74 Skärkarlen 9 Wergelandsgatan 26 40 1956 3 22 18 3 3 49 Smålänningen 3 Holbergsgatan 20 38 m fl 1951 21 86 49 156 Svensken 2 Holbergsgatan 51 53 m fl 1953 2 6 8 Svensken 3 Grundtvigsgatan 47 55 1952 3 17 15 35 Upplänningen 3 Holbergsgatan 25 49 m fl 1951 10 53 69 10 6 148 Västgöten 2 Kaj Munks Väg 2 12 m fl 1952 13 59 18 6 96 Östgöten 1 Grundtvigsgatan 3 25 1952 11 27 19 15 3 75 Blackeberg Totalt 201 456 352 73 28 1 110 BROMSTEN Sigrid 12 Fältvägen 1 11 m fl 1992 22 16 17 55 Bromsten Totalt 0 22 16 17 0 55 HÄSSELBY GÅRD Parflygeln 2 Enspännargatan 5 23 1956 60 30 30 120 Paviljongen 2 Enspännargatan 29 67 1955 14 84 23 11 3 135 Terrassmuren 1 Astrakangatan 41 65 1955 13 30 38 11 3 95 Hässelby Gård Totalt 87 144 91 22 6 350 HÄSSELBY STRAND Barnkammaren 2 Aprikosgatan 1 2005 21 9 9 39 Galleriet 2 Aprikosgatan 14 20 1957 29 15 28 14 86 Malmkronan 1 Krikongränd 1 9 m fl 1957 28 29 35 22 114 Matsalen 2 Vindruvsbacken 11 13 1956 2 30 32 Paradsängen 1 Aprikosgatan 5 13 1967 31 12 22 13 2 80 Salen 2 Vindruvsbacken 14 16 1955 3 31 34 Skänkrummet 1 Aprikosgatan 22 36 1957 70 28 56 28 182 Väggfältet 1 Aprikosgatan 40 60 1957 26 56 3 85 Hässelby Strand Totalt 163 192 206 89 2 652 JOHANNESFRED Filaren 2 Norrbyvägen 2 12 1939 1970 26 6 32 Filaren 4 Björkbacksvägen 67 69 1939 1970 12 12 Filaren 5 Björkbacksvägen 63 65 1939 1970 12 12 Filaren 6 Granbacken 15 17 1939 1970 12 12 Filaren 7 Granbacken 11 13 1939 1970 12 12 Hammarsmedjan 3 Ståltrådsvägen 27 29 1945 4 9 3 1 17 Järnstämpeln 2 Johannesfredsvägen 49 55 m fl 1946 36 36 Järnstämpeln 5 Stångjärnsvägen 6 20 1946 48 48 Järnsvampen 1 Stångjärnsvägen 25 31 m fl 1946 16 28 3 47 Myrmalmen 1 Stångjärnsvägen 11 21 1946 51 9 60 Johannesfred Totalt 20 246 15 7 0 288 MARIEHÄLL Bergielund 1 Cronströmsvägen 16 1979 2 4 1 7 Bergielund 5 Kratsbodavägen 25 m fl 1906 1986 9 2 2 13 Hingsten 17 Kratsboda Backe 4 1993 1 12 3 16 Hingsten 18 Klintbacken 11 m fl 1985 2 2 1 5 Mariehäll Totalt 1 25 11 4 0 41 NOCKEBYHOV Oldmästaren 19 Tältgatan 3 5 1952 1980 8 8 Ordensgillet 1 Tyska Bottens Väg 56 60 m fl 1952 1980 6 24 30 Ordenskapitlet 8 Tältgatan 4 16 1952 1980 36 36 Rumormästaren 5 Tyska Bottens Väg 48 50 1952 1980 4 16 20 Nockebyhov Totalt 10 84 0 0 0 94 86 FASTIGHETSFÖRTECKNING

Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra 051231 Medelhyra Taxerings- bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm bostäder (kr) bostäder kr/kvm värde /år per 051231 (kr) 97 579 3 244 501 508 866 7 148 000 97 579 3 244 501 508 866 7 148 000 58 2 155 5 198 2 077 352 964 15 629 000 27 858 12 2 693 820 296 956 18 147 000 62 4 747 7 310 4 367 880 920 30 195 000 64 1 716 0 0 1 651 226 962 11 042 000 74 2 375 3 81 2 139 959 901 15 478 000 0 0 0 2 036 000 53 8 928 1 25 7 242 043 811 53 462 000 52 1 608 0 0 1 590 926 989 11 422 000 57 3 719 16 1 710 3 075 589 827 28 205 000 68 5 049 5 389 4 463 291 884 33 064 000 66 3 213 5 92 2 961 821 922 21 311 000 57 8 910 18 825 7 807 294 876 58 148 000 90 723 5 597 632 413 875 6 778 000 60 2 113 1 110 1 996 542 945 15 060 000 64 9 451 25 934 8 580 329 908 58 323 000 58 5 578 12 402 5 340 340 957 38 870 000 63 4 751 10 570 4 469 943 941 33 602 000 59 65 894 125 8 936 59 217 244 899 450 772 000 Alviken 2, Alvik Skärkarlen 6, Blackeberg 84 4 598 1 422 4 661 849 1 014 38 121 000 84 4 598 1 422 4 661 849 1 014 38 121 000 44 5 328 7 236 5 525 955 1 037 29 879 000 61 8 199 11 413 7 258 684 885 45 630 000 64 6 057 11 386 4 849 574 801 36 968 000 56 19 584 29 1 035 17 634 213 900 112 477 000 63 2 441 0 0 3 079 044 1 261 20 600 000 58 4 987 5 242 3 979 102 798 30 818 000 61 6 898 6 665 6 336 190 919 32 070 000 54 1 737 2 117 1 402 291 807 10 672 000 65 5 207 0 0 4 307 250 827 31 400 000 53 1 818 1 30 1 465 556 806 11 125 000 58 10 490 2 55 8 618 310 822 61 193 000 63 5 328 5 172 4 227 420 793 32 240 000 60 38 906 21 1 281 33 415 163 859 230 118 000 Sigrid 12, Bromsten 47 1 498 8 361 1 396 252 932 14 382 000 44 528 0 0 547 344 1 037 4 327 000 44 528 2 47 521 004 987 4 369 000 44 528 0 0 532 428 1 008 4 393 000 48 579 0 0 531 849 919 4 655 000 53 904 6 528 850 721 941 8 770 000 47 1 680 1 45 1 623 462 966 13 127 000 46 2 208 3 408 2 112 696 957 18 555 000 46 2 183 6 160 2 107 089 965 17 087 000 50 2 973 3 85 2 821 404 949 22 876 000 47 13 609 29 1 634 13 044 249 959 112 541 000 Bergielund 5, Mariehäll 75 527 0 0 474 860 901 4 509 000 69 902 0 0 902 565 1 001 9 016 000 64 1 023 0 0 1 064 930 1 041 11 092 000 75 377 1 412 319 643 848 0 69 2 829 1 412 2 761 998 976 24 617 000 55 440 1 15 433 804 986 3 771 000 52 1 566 3 220 1 456 808 930 24 337 000 55 1 992 9 181 1 824 384 916 20 143 000 49 980 0 0 931 711 951 14 365 000 53 4 978 13 416 4 646 707 933 62 616 000 Rumormästaren 5, Nockebyhov FASTIGHETSFÖRTECKNING 87

Fastighetsförteckning, AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal bostäder VÄSTERORT RIKSBY Brandseglet 10 Kvarnbacksvägen 106 134 m fl 1941 1975 158 4 162 Flossamattan 32 Spångavägen 24 50 m fl 1940 1975 108 108 Knappnålen 1 Spångavägen 72 74 1943 3 10 1 14 Syjuntan 4 Drottningholmsvägen 430 434 m fl 1941 1975 36 36 Syskrinet 14 Bergslagsvägen 11 43 m fl 1940 1975 72 48 24 144 Riksby Totalt 269 170 25 0 0 464 RINKEBY Bäckkvarnen 1 Svennebygränd 3 37 1971 1995 14 28 75 37 154 Enfotakvarnen 1 Kuddbygränd 4 22 1970 1992 1 33 42 17 11 104 Hemkvarnen 1 Hinderstorps Gränd 1 27 m fl 1970 1993 13 46 70 38 8 175 Hinderstorp 1 Hinderstorps Gränd 4 20 m fl 1970 1992 1 26 46 28 101 Holkkvarnen 1 Degerbygränd 6 26 m fl 1971 1991 5 33 40 20 11 109 Karlkvarnen 1, parkering Svennebygränd 1971 0 Kvarnhuset 1 Stavbygränd 1 19 1970 1993 13 35 56 18 3 125 Kvarnlaven 1, parkering Stavbygränd 6 0 Kvarnskruven 1 Hällbybacken 2 10 m fl 1969 1995 25 16 40 23 4 108 Kvarnspelet 1 Askebykroken 4 10 m fl 1970 1994 7 23 19 1 50 Kvarnspelet 4 Askebykroken 7 11 m fl 1970 1995 6 14 15 12 1 48 Kvarntorpet 1 Hällbybacken 7 23 1970 1994 12 56 13 23 1 105 Stubbekvarnen 1, parkering Kuddbygränd 9 1971 0 Tullkvarnen 1 Degerbygränd 3 37 m fl 1971 1989 13 48 55 41 10 167 Rinkeby Totalt 103 342 475 276 50 1 246 SOLHEM Hedvig 21 Bennebolsgatan 22 2005 9 11 10 2 32 Solhem Totalt 9 11 10 2 0 32 SUNDBY Cecilia 1 Johannelundsvägen 20 30 m fl 1948 1974 18 41 14 2 75 Sundby Totalt 18 41 14 2 0 75 TENSTA Arninge 1 Tenstavägen 10 52 1967 2 16 48 66 Björinge 1 Björingeplan 2 26 m fl 1968 24 60 21 1 106 Faringe 1 Faringeplan 1 11 m fl 1969 30 42 12 84 Faringe 2 Faringeplan 6 16 m fl 1969 24 36 13 73 Grödinge 1, parkering Tisslingeplan 3 1968 Hämringe 1 Glömmingegränd 4 26 1968 8 36 72 36 152 Krällinge 1 Krällingegränd 21 53 m fl 1967 6 26 81 44 157 Tisslinge 7 Tisslingeplan 54 72 1968 42 18 60 Tisslinge 8 Tisslingeplan 4 28 1968 12 22 28 12 74 Tisslinge 9 Tisslingeplan 36 52 1968 15 15 30 Uppinge 1 Uppingegränd 1 25 1967 24 24 48 Uppinge 3 Uppingegränd 8 32 1968 1 70 71 Tensta Totalt 29 202 470 219 1 921 ULVSUNDA Bergsryggen 22 Ulvsundavägen 37 49 1918 1968 40 40 Bergsudden 11 Ulvsundavägen 61 67 1959 1969 8 8 Bergsudden 12 Ulvsundavägen 59 m fl 1910 1968 4 4 Fältmarskalken 2 Fältmarskalksvägen 36 40 1913 1968 8 8 Landstinget 2 Bielkevägen 20 1927 2004 5 5 1 11 Landstinget 4 Ulvsundavägen 46 1929 9 2 11 Ulvskogen 2 Fältmarskalksvägen 28 30 1914 1969 8 8 Ulvskogen 3 Fältmarskalksvägen 24 26 1914 1969 6 6 Ulvsunda Totalt 88 7 0 1 0 96 ÅKESHOV Brodösen 5 Knypplerskevägen 6 12 m fl 1942 1965 48 48 Huvudkudden 1 Knypplerskevägen 5 11 m fl 1942 1965 36 36 Huvudkudden 2 Knypplerskevägen 1 3 1942 1965 11 11 Knypplerskan 3 Knypplerskevägen 20 22 1942 1965 12 12 Väverskan 8 Snörmakarvägen 1 15 1942 1965 48 48 Åkeshov Totalt 0 155 0 0 0 155 ÅKESLUND Stenkastet 1 Fredrikslundsvägen 29 33 1940 15 3 18 Stenkastet 2 Fredrikslundsvägen 35 39 1940 15 3 18 Åkeslund Totalt 30 6 0 0 0 36 VÄSTERORT TOTALT 1 028 2 103 1 688 715 87 5 621 FB TOTALT 4 434 9 283 6 071 2 170 444 22 402 88 FASTIGHETSFÖRTECKNING

Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra 051231 Medelhyra Taxerings- bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm bostäder (kr) bostäder kr/kvm värde /år per 051231 (kr) 40 6 476 12 370 6 819 328 1 053 54 161 000 56 6 012 5 222 5 059 932 842 52 856 000 50 704 0 0 587 849 835 6 195 000 40 1 440 6 170 1 633 800 1 135 16 095 000 50 7 228 9 383 7 712 512 1 067 73 894 000 47 21 860 32 1 145 21 813 421 998 203 201 000 78 12 070 5 209 10 390 875 861 50 402 000 82 8 574 9 718 7 793 249 909 44 613 000 80 14 020 15 2 319 13 133 390 937 79 588 000 81 8 197 9 1 262 7 795 061 951 47 878 000 83 9 064 12 2 008 8 307 016 916 52 647 000 0 0 0 0 1 310 000 76 9 448 3 360 9 201 360 974 47 919 000 0 1 54 0 976 000 72 7 823 8 503 7 758 609 992 44 112 000 83 4 126 4 203 3 939 010 955 21 630 000 72 3 444 4 3 428 3 417 526 992 39 260 000 68 7 103 3 190 7 180 814 1 011 38 542 000 0 0 0 278 000 79 13 110 19 3 112 11 926 660 910 73 759 000 78 96 979 92 14 366 90 843 570 937 542 914 000 Knappnålen 1, Riksby Holkkvarnen 1, Rinkeby 56 1 794 0 0 2 488 152 1 387 0 56 1 794 0 0 2 488 152 1 387 0 53 4 012 8 638 3 669 599 915 24 693 000 53 4 012 8 638 3 669 599 915 24 693 000 90 5 960 8 176 4 499 088 755 22 013 000 88 9 286 4 160 7 285 320 785 34 838 000 75 6 268 0 0 5 118 982 817 23 600 000 76 5 522 2 430 4 493 205 814 22 789 000 0 0 0 0 77 11 664 9 623 10 194 372 874 53 630 000 83 13 105 12 690 9 726 312 742 49 957 000 88 5 254 0 0 4 155 261 791 19 000 000 76 5 592 6 304 4 497 286 804 21 857 000 99 2 970 6 960 2 307 258 777 15 733 000 69 3 312 5 454 2 716 824 820 13 744 000 72 5 082 1 116 4 123 453 811 19 200 000 80 74 015 53 3 913 59 117 361 799 296 361 000 Uppinge 1, Tensta 43 1 728 1 10 1 388 648 804 14 211 000 45 358 0 0 285 194 797 2 961 000 37 146 0 0 118 674 813 1 220 000 45 358 0 0 290 878 813 2 983 000 57 628 0 0 681 416 1 085 7 669 000 55 605 2 151 503 545 832 6 055 000 43 344 0 0 278 772 810 2 865 000 44 261 0 0 210 738 807 2 163 000 46 4 428 3 161 3 757 865 849 40 127 000 Fältmarskalken 2, Ulvsunda 42 2 016 2 132 2 199 384 1 091 20 299 000 42 1 512 1 22 1 646 724 1 089 15 400 000 39 429 1 72 517 057 1 205 5 000 000 42 504 1 20 574 488 1 140 5 274 000 42 2 016 2 12 2 219 496 1 101 19 814 000 42 6 477 7 258 7 157 149 1 105 65 787 000 44 783 0 0 820 689 1 048 8 075 000 44 783 0 0 822 213 1 050 8 046 000 44 1 566 0 0 1 642 902 1 049 16 121 000 64 362 108 417 34 861 326 372 950 901 2 227 614 000 62 1 391 317 2 354 199 366 1 251 072 240 899 12 664 259 000 Knypplerskan 3, Åkeshov FASTIGHETSFÖRTECKNING 89

Styrelse Kersti Py Börjeson (s), borgarråd, kommunfullmäktig, f. 1945, ordförande 2002. Bertil Johansson (m), företagare, f. 1950, suppleant 1999. Kjell Allgurin (SKTF), målningskontrollant, f. 1942, arbetstagarledamot 1986. Patrice Larsson (Kommunal), husvärd, f. 1954, arbetstagarsuppleant 2001. Ingvar Snees (m), ekonom, kommunfullmäktig, f. 1944, ledamot 2003. Jim Nilsson (mp), fi l.dr., civilingenjör, f. 1963, suppleant 2003. Helen Ludvigsson (fp), marknadsprojektledare, f. 1967, suppleant 2003. Conny Nilsson (Kommunal), drifttekniker, f. 1945, arbetstagarledamot 1997. Christer Andersson (s), vårdare, f. 1956, ledamot 2003. 90 STYRELSE

Björn Ljung (fp), affärsutvecklingschef, kommunfullmäktig, f. 1962, vice ordförande 2002 (ordförande 2001). Johannes Hämler (s), konsult, f. 1938, suppleant 2003. Carin Jahn (s), ämnesråd, f. 1951, ledamot 1999. Veronica Ekström (v), forskningsassistent, f. 1975, suppleant 1999. Åke Mezan (v), projektledare, f. 1947, suppleant 2000. Anastasia Georgiadou (s), företagare, f. 1963, suppleant 2001. Lena Appelqvist (SKTF), enhetschef, f. 1950, arbetstagarsuppleant 2002. Sverker Lindbo (kd), civilingenjör, f. 1955, ledamot 2003. Peter Salomon (m), informationsdirektör, f. 1952, suppleant 2003.

Företagsledning Thomas Stadig chef Ekonomi- och IT-avdelningen, f. 1953, anställd 1998. Lena Larsson Daag chef VD-staben, f. 1957, anställd 1996. Lars Björk distriktschef Nordväst, f. 1958, anställd 1996. Hans Pettersson verkställande direktör, f. 1945, anställd 1999. Harald Classon distriktschef Sydväst, f. 1956, anställd 2004. Lillemor Klockare distriktschef Sydost, f. 1959, anställd 2004. Ingvar Andreasson chef Teknikavdelningen, f. 1952, anställd 1988. Peter Wickberg chef Fastighetsservice, f. 1954, anställd 1972. Fredrik Ward distriktschef Innerstaden, f. 1967, anställd 2000. 92 FÖRETAGSLEDNING

AB Familjebostäder, Sankt Eriksgatan 47, Box 49 103, 100 28 Stockholm Telefon 08-737 20 00, Fax 08-737 21 21 E-post fb@familjebostader.com, www.familjebostader.com Organisationsnummer 556035-0067 Ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB