Simhallsutredning 2017-03-08 Utredningen ger underlag och frågeställningar kring simhallsfrågan i Strömstad. Handläggare: Kurt Dahlberg Tjörn Möjligheternas ö
Innehållsförteckning UPPDRAG OCH BAKGRUND... 3 RENOVERING BEFINTLIG SIMHALL... 4 Status... 4 Kostnad... 4 Hållbarhet... 4 NYBYGGNATION SIMHALL... 5 Motsvarande kapacitet nuvarande anläggning (4 banor) exkl gym... 5 Kapacitet 6 banor exkl gym... 5 SAMORDNING MED EXTERN PART... 5 Motsvarande kapacitet nuvarande anläggning (4 banor) inkl gym... 5 Kapacitet 6 banor inkl gym... 5 Kostnadsjämförelse inklusive anläggningskostnad samt underhåll och fastighetsskötesel.6 Kostnader för återställande av befintlig simhall till annan verksamhet 6 Frågeställningar kring påverkan av Strömstads centrum vid en eventuell flytt...6 Brukarperspektiv....7 Bilagor: Badbolagets underlag bil 1.....9 Översikt av fördelar och nackdelar vid nybyggnation och renovering bil. 2... 13 Strömstads simförening bil 3... 16 Medborgarförslag bil 4. 17 Ritning för 4 resp 6 banor på Aktivitetshallsområdet...18-19 Sida 2 (19)
Uppdrag: Kommunalt beslut: KSAU 179 KS 156 Dnr KS/2016-0525 AB Strömstads badanstalt Simhallsutredning Kommunstyrelsen beslutar att uppdra åt kommunchefen att samordna en utredning av olika alternativ för simhall i Strömstads kommun. att åt AB Strömstadslokaler uppdra att bistå utredningen där så erfordras. att åt AB Strömstads Badanstalt uppdra att bistå utredningen med sin kompetens på området simundervisning och drift av badverksamhet. att resultatet av utredningen presenteras före 2017-02-28. att alternativ som bör beskrivas är; Reparation av befintlig simhall, nybyggnation av simhall samt eventuella möjligheter till samordning med andra intressenter. Uppdelningen av utredningen: AB Strömstadslokaler har ansvarat för framtagande av kostnadsberäkningar kring: Renovering av befintlig simhall inklusive statusuppdatering Nyetablering av simhall i Aktivitetshallsområdet i två utföranden: Motsvarande nuvarande kapacitet 4 banor. Kapacitet med 6 banor. AB Strömstads badanstalt har tagit fram brukarpåverkan och driftkostnader för verksamheten. Projekt Water har tagit fram jämförandekostnader för motsvarande anläggning från extern part. Utredningens process: Utredningen har gjorts i samverkan med Strömstadslokaler AB och AB Strömstads Badanstalt. Samtal har förts med: Kenneth Myrvold från Projekt Water kring ett projekt som innehåller: Nybyggnad av upplevelsecentrum med badanläggning, handel, hotell och konferens/konsert på Myren. Johan Hilding från Strömstads simförening. Sida 3 (19)
Bakgrundsinformation Strömstads badanstalt har idag drygt 100 000 besökare per år varav ca 40 000 är besökande till badverksamheten och 60 000 till övrig friskvårdsverksamhet. Verksamheten bedrivs i enlighet med ägardirektiven och from 2016 har SPA verksamheten avslutats. Ekonomiskt är badbolaget i dagsläget beroende av driftstöd/ ägartillskott från Strömstads kommun beräknat till ca 500 kkr för 2017. Badbassängen är idag bristfällig och vissa begränsningar finns i nyttjandegraden. Detta är främst beroende på reningsanläggningens funktion. Risk finns att badet måste stängas tillfälligt eller under längre perioder. Nuvarande anläggning och kapacitet tillgodoser i hög utsträckning våra brukares behov och ägardirektiven under förutsättning av att badanläggningen inte drabbas av driftstörningar. Det är framförallt den aktiva simträningen som är i behov av fler simbanor. Samtliga skolor har tillgång till simskoleundervisning i badbolagets regi samt att simföreningen arrangerar individuell simskola. Renovering befintlig simhall Status: Badhuset är gammalt och slitet, många installationer måste bytas, dels pga. ålder/skick och dels pga. att kapaciteten på utrustningen inte motsvarar den verksamhet som bedrivs. Det salta klorhaltiga och varma vattnet är oerhört aggressivt för både betong och stålmaterial, inklusive rostfritt stål. Uppkomna skador kommer dels ifrån ånga och dels genom att det saknas tätskikt i bassängen. Bassängens kondition har utretts av konsultföretaget Integra, det finns en mängd korrosionsskador i betongen, många skador måste åtgärdas oavsett vad huset skall användas till. Alla tre poolerna har underdimensionerad reningskapacitet och drivs med allt för höga värden av bundet klor, var pool har sitt eget reningsverk. Enligt konsultföretaget Norconsult måste all reningsutrustning bytas. Installationer och byggnadsdelar under bassängerna är vattenskadade. Vi har de senaste två åren kämpat med dåliga värden och vidtaget ett flertal åtgärder för att kunna ha verksamheten igång. Det har bytts filtermassor, monterats luftblåsningsspolning, installerats uv-ljus, åtgången av uppvärmt vatten som används i reningen är betydande vilket får ekonomiska konsekvenser. Reningsverket är dimensionerat för ca 35 badande i timman vilket utgör en begränsad nyttjandegrad. Sida 4 (19)
Kostnad: En kostnadsbedömning för renovering av bassängen med tillhörande installationer är ca 35 miljoner. Detta inkluderar lagningar av betong, nytt tätskikt och nytt kakel och klinker, nya reningsanläggningar för badvatten, ny ventilationsanläggning, ny barnpool mm. Hållbarhet: De delar som byts till nytt, t ex reningsanläggning, ventilation i bassängrummet, tätskikt och kakel mm bedöms ha samma livslängd-hållbarhet som en nybyggnation. Befintliga omklädningsrum, befintliga installationer, bassängens stomme i betong, yttertak, fasader mm har en kortare livslängd-hållbarhet än nybyggnation. Nybyggnation Simhall: (Aktivitetshallsområdet) Anledningen till att vi valt Aktivitetshalls området är dels att det har varit ett område som diskuterats i sammanhanget samt att det är kända förutsättningar för beräkning av markåtgärderna. Motsvarande kapacitet nuvarande anläggning (4 banor) (se bilaga 5) Nytt badhus innehållande omklädningsrum, litet kafé samt 4 banor och en mindre barnpool enligt NCC konceptmodell, budgetpris ca 90 miljoner exklusive markkostnader (utanför fasadliv) ca 1200 m2. Kostnadsindikation för gym med storleken 600 till 1200 m2 är mellan 15 och 30 miljoner Kapacitet 6 banor (se bilaga 6 ) Nytt badhus innehållande omklädningsrum, litet kafé samt 6 banor och en mindre barnpool enligt NCC konceptmodell, budgetpris ca 100 miljoner exklusive markkostnader (utanför fasadliv) ca 1700 m2. Kostnadsindikation för gym med storleken 600 till 1200 m2 är mellan 15 och 30 miljoner. Samordning med extern part Nedanstående beräkningar och uppskattningar kommer från Kenneth Myrvold utifrån Projekt Water. Motsvarande kapacitet nuvarande anläggning (4 banor) inkl gym: En anläggning på 4 banor med gym vill vara i storleksordning ca 1500 m2 byggkostnaden vill vara ca 50 milj. plus byggherrekost ca 20%. Detta vill motsvara en hyreskostn. på ca 4,2 miljoner plus drift och underhåll (3-5 miljoner). Sida 5 (19)
Kapacitet 6 banor inkl gym En anläggning på 6 banor med gym vil vara i storleksordning ca 1700 m2 byggkostn vill vara ca 65 milj. plus byggherrekost ca 20%. Hyra vill då ligga på ca 5,5 miljoner plus drift och underhåll (4-6 miljoner). Dessa siffror är schablonmässiga och måste kalkyleras mer noggrant. Det som jag menar är utan tvekan är att ved att lägga det i anslutning till vårat bad kan man uppnå store fördelar med gemensamt omklädning, tekniska anläggningar, och inte minst att intäkterna vill troligen bli betydligt högre sedan man ligger i en anläggning med ett stort hotell och övrig upplevelse. Genom vårat moderbolag Betonmast AS har vi byggd och renoverat Kongsten simhall i Fredrikstad med helt nya och moderna lösningar som vi kan dra och göra ett studiebesök inom närmsta framtid. Om man skulle ta bort Gym delen skulle det innebära ca 20% mindre kostnader, men ett Gym kommer att ingå i någon form i helheten i Projekt Water. Kostnadsjämförelse inklusive anläggningskostnad samt drift och underhåll av anläggning per år, obs driftskostnad för verksamheten ej med: Renovering befintlig anläggning 5 500 000:- Nybyggnation 4 banor inkl gym 12 800 000:- Nybyggnation 6 banor inkl gym 14 100 000:- Projekt water Nybyggnation 4 banor inkl gym 9 200 000:- Nybyggnation 6 banor inkl gym 11 500 000:- Tidsaspekt renovering kontra nyproduktion. Renovering: Förprojektering/Upphandling (Blandat löpande räkning och fasta priser) 3 månader Byggnation 6 månader Nybyggnad: Förprojektering/Upphandling 6 månader Byggnation 15 månader Sida 6 (19)
Kostnader för återställande av befintlig simhall till annan verksamhet Det är svårt att ta fram en kostnadsbedömning för ändring till annan verksamhet, det är många parametrar att ta hänsyn till. En hel del av de arbeten och installationer som skall göras för fortsatt badhusdrift måste göras även vid en ändrad verksamhet, t.ex en del av förstärkningarna i betongkonstruktionerna, en ny ventilationsanläggning, renovering/utbyte av vattenskadade byggnadsdelar i källaren mm. Av den bedömda kostnaden för renovering av badhuset, ca 35 miljoner kan storleksordningen 15 till 20 miljoner sparas om det inte skall vara badhus där i framtiden. Därutöver skall då anpassningar för verksamhet X göras och då dessa inte är kända kan de inte prissättas. Frågeställningar kring påverkan av Strömstads centrum vid en eventuell flytt Vid en nybyggnation kommer självklart centrumbilden att påverkas då man förflyttar 100 000 besök från centrum, samtidigt vet vi idag inte vad som kommer istället. Så detta är en fråga som kanske behöver utredas separat. Brukarperspektiv utifrån två scenarier 1. Nuvarande anläggning renoveras. Detta medför en beräknad stängningstiden på 3-6 månader då badverksamhet inte kan bedrivas. Minst störningar för Strömstadsborna och skolans simundervisning är om arbetet förläggs under sommarmånaderna. Samtidigt är det under sommarmånaderna som externa besökare utnyttjar badanläggningen mest. Fördelar med lokaliseringen i centrum: Flertalet av nuvarande brukare upplever värdet av att anläggningen ligger kvar. Värden som nämns är läget och utsikten i hamnen. Huset beskrivs också som kulturhus och symbol för Strömstad som bad och kurort med närheten till kallbadhuset. Det finns också påfallande många som bor inom gångavstånd och lyfter tillgängligheten som styrka. Det finns också ett värde i närheten till hamnbesökare och övriga som besöker stadens centrum. Många passar på att göra andra ärenden eller besöker något café eller restaurang. Nackdelar med lokalisering i centrum: Det går inte att bredda bassängen och anlägga ytterligare banor. Det blir stängningsperiod under renoveringsarbetet. Gratisparkering i nära anslutning till anläggningen saknas. Utanför sommarsäsong är Skeppsbroplatsen närmast vilket innebär ca 4 minuters promenad. Sida 7 (19)
2. Nybyggnation av badhus och friskvårdsanläggning i anslutning till nya aktivitetshuset 2.a Motsvarande anläggning 25 metersbassäng med 4 simbanor och träningsanläggning: Fördelar: God tillgänglighet till parkeringsplatser samt samutnyttjande av övriga anläggningar i området. Bilburna besökare som inte bor i centrum gynnas genom bättre tillgänglighet. Badverksamheten kan bedrivas i nuvarande anläggning under byggperioden. Nackdelar: Behovet av fler simbanor tillgodoses inte. Den upplevda trängseln mellan badande och motion och träningssimmande löses inte. Boende i centrum samt sommarbesökare i centrum och hamnområdet missgynnas. Om nybyggnation försenas med anledning av projektering och beslutsfattande ökar risken att nuvarande badbassäng stängs eller får längre driftstörningar med anledning av framförallt reningsanläggningens dåliga kondition. 2.b Anläggning 25 meter med 6 simbanor och träningsanläggning: Fördelar: Utöver de fördelar som anges i 2a så tillgodoser vi behovet av fler simbanor för motion och träningsverksamhet. Större möjligheter till tävlingar och evenemang skapas. Nackdelar: Utöver de nackdelar som anges i 2a så försämras tillgänglighet för boende i centrum samt sommarbesökare i hamnområdet och centrum. Strömstad simförening synpunkter hela skrivelsen se bilaga 3 Förordar ny anläggning på aktivitetshallsområdet. Möjligheten att bygga fler banor vilket skapar stora möjligheter både för föreningen och bättre förutsättningar för simskola. Skulle också kunna vara en fördel för näringslivet som skulle kunna använda den för friskvård. Byggs den ihop med Aktivitetshallen kan man nyttja kafeterian gemensamt. AB Strömstads Badanstalt. se bilaga 1 Styrelsen i AB Strömstads Badanstalt har vid styrelsemöte den 6/3 2017 ställt sig bakom skrivelsen från Strömstads Badanstalt. Sida 8 (19)
Bilaga 1 Sida 9 (19)
Sida 10 (19)
Sida 11 (19)
Sida 12 (19)
SKL Badhus Strategiska frågor och ställningstaganden 2014. Bilaga 2 Sida 13 (19)
Sida 14 (19)
Källa: SKL Badhus Strategiska frågor och ställningstaganden 2014. Hela utredningen; http://webbutik.skl.se/sv/artiklar/badhus-strategiska-fragor-och-stallningstaganden.html Sida 15 (19)
Bilaga 3 Sida 16 (19)
Bilaga 4 Sida 17 (19)
Ritning 4 banor Aktivitetshallsområdet Bilaga 5 Sida 18 (19)
Ritning 6 banor Aktivitetshallsområdet Bilaga 6 Sida 19 (19)