Anvisningar för sökande av undantag och tillstånd att bygga på område som saknar detaljplan i Esbo 3.5.2017
Innehåll 1 Tillstånd för byggande... 2 2 Ringa avvikelse... 2 3 Undantag... 3 3.1 Förutsättningar för beviljande av undantag... 3 4 Beviljande av tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan... 3 4.1 Förutsättningar för beviljande tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan... 4 5 Förfrågningar... 4 6 Ansökan och bilagor... 5 6.1 Omgivningskartor... 5 6.2 Situationsplan... 7 6.3 Utredning av byggplatsens ägoförhållanden... 7 6.4 Utredning om hörande av grannarna... 7 6.5 Övrigt klargörande material... 9 7 Handläggning av ansökan... 9 8 Tillståndsavgifter... 9 9 Delgivning av beslutet till parterna och sökande av ändring... 10 10 Kontaktuppgifter... 11 BILAGA 1 Exempel på ansökan... 13 BILAGA 2 Anvisningar för informationssökning i Esbo karttjänst... 15 BILAGA 3 Situationsplanens innehåll och framställningssätt... 16 BILAGA 4 Exempel på situationsplan... 17 BILAGA 5 Schema över ansökan och beslut om undantag och tillstånd att bygga på område som saknar detaljplan... 18 Översättning: Esbo stads översättningstjänster Bild på omslaget: Heidi-Hanna Karhu, Gammelby. 1
1 Tillstånd för byggande Tillstånd för byggande handläggs av byggnadstillsynscentralen och stadsplaneringscentralen. Bygglov och ringa avvikelser i anslutning till dessa beviljas av byggnadstillsynscentralen. För avvikelser från detaljplanen eller andra bestämmelser som är större än ringa och för byggande på områden som saknar detaljplan krävs att tillståndshandläggningen vid stadsplaneringscentralen beviljar undantag och/eller tillstånd för byggande på ett område i behov av planering. Förutom undantaget eller tillståndet för byggande måste man också ha ett bygglov, som ska sökas inom den frist som anges i beslutet. 2 Ringa avvikelse Byggnadstillsynscentralen kan vid beviljande av bygglov bevilja en ringa avvikelse från en bestämmelse eller en föreskrift. Ringa avvikelser är små till sin karaktär och sin omfattning. Avvikelsen kan gälla en detaljplanebestämmelse eller en byggnads tekniska egenskaper. Typiska avvikelser från detaljplanen är överskridning av byggnadsytan, byggrätten eller högsta tillåtna antalet våningar och avvikelse från markanvändningsändamålet. Avvikelser från tekniska bestämmelser kan t.ex. gälla brandtekniska omständigheter. För undantag krävs att avvikelsen enligt byggnadstillsynsmyndighetens tolkning är ringa. Bild 1: Marko Oikarinen, gårdsgata i Köklax. 2
3 Undantag Staden kan endast av särskilda skäl bevilja undantag, d.v.s. avvikelse från en bestämmelse, en föreskrift, ett förbud eller en annan begränsning. Beslut om undantag behövs bland annat om projektet avviker från bestämmelserna i en detaljplan, i en generalplan med rättsverkningar eller i byggnadsordningen, om det råder byggförbud i området och/eller projektet gäller byggande i en strandzon som saknar detaljplan. Den som söker undantag måste förete ett särskilt skäl. Det särskilda skälet ska gälla tomten/byggplatsen eller byggnadens användning och inte vara den sökandes personliga skäl. Avvikelsen ska i regel leda till ett bättre slutresultat, t.ex. med avseende på stadsbilden, miljön, säkerheten, servicenivån, byggnadens användning, skyddsmål eller trafik, än vad som vore möjligt om reglerna följdes. Exempel på särskilda skäl: ändamålsenligt byggande eller användning på en tomt eller en byggnadsyta, förbättring av boende- eller verksamhetsmiljön, ändamålsenlig användning av en byggnad, harmonisering, förbättring eller berikande av stadsbilden och främjande av näringslivets verksamhetsförutsättningar. 3.1 Förutsättningar för beviljande av undantag Undantaget får inte medföra olägenheter med tanke på planläggningen, genomförande av planen eller annan reglering av områdesanvändningen, försvåra uppnående av målen för naturvården eller försvåra uppnående av målen för skyddet av den byggda miljön. Undantag får inte beviljas om det leder till byggande med betydande konsekvenser eller annars har avsevärda skadliga miljökonsekvenser eller andra avsevärda skadliga konsekvenser. Länkar till bestämmelserna om undantag: 23 kapitlet i markanvändnings- och bygglagen 14 kapitlet i markanvändnings- och byggförordningen 4 Beviljande av tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan I Esbo räknas alla områden som saknar detaljplan som s.k. områden i behov av planering. Du måste först få ett tillstånd att bygga på ett område som saknar detaljplan när du ska söka om bygglov för en ny byggnad, utbyggnad av befintlig byggnad eller för ändring av användningsändamålet t.ex. från fritidsbostad till permanent bostad. Du behöver inte ett sådant tillstånd för att bygga ekonomibyggnad på gården till ett befintligt bostadshus eller gårdsbruk eller för ombyggnad eller ringa utbyggnad av ett bostadshus. 3
4.1 Förutsättningar för beviljande tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan Beviljande tillstånd för byggande på ett område i behov av planering och för vilket detaljplan inte har godkänts förutsätter att byggandet inte förorsakar olägenheter med tanke på planläggningen eller annan reglering av områdesanvändningen, inte leder till menlig samhällsutveckling, är lämpligt med tanke på landskapet och inte försvårar bevarandet av särskilda natur- eller kulturmiljövärden eller tillgodoseendet av rekreationsbehoven. Byggande på ett område i behov av planering får inte leda till byggande som har betydande konsekvenser eller medföra betydande skadliga miljökonsekvenser eller andra betydande och skadliga konsekvenser. Länkar till bestämmelserna om tillstånd för byggande på områden i behov av planering: 137 i markanvändnings- och bygglagen 14 kapitlet i markanvändnings- och byggförordningen Bild: Marko Oikarinen, Köklax 5 Förfrågningar Du kan först fråga byggnadstillsynscentralen om projektet endast kräver byggnadslov. Om projektet först kräver undantag eller tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan, kontakta stadsplaneringscentralen. Fråga först handläggaren på stadsplaneringscentralen om förutsättningarna för ett undantag eller tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan innan du lämnar in ansökan. Skicka e-post till handläggaren, kskluvat@espoo.fi, eller lämna en begäran om återuppringning hos teknik- och miljösektorns kundtjänst, tfn 09 816 25000. Karta över områden för handläggare 4
6 Ansökan och bilagor Ansökningsblanketten jämte anvisningar kan du beställa hos teknik- och miljösektorns kundtjänst, tfn 09 816 25000, besöksadress Ämbetsplatsen 2 C, 1 våningen, Esbo centrum eller skriva ut på länken nedan: Ansökan om undantag och avgörande som gäller planeringsbehov Lämna in ansökan och alla bilagor som behövs till teknik- och miljösektorns kundtjänst. Du kan också lämna in ansökan på vår e-tjänst. Då ska du bifoga handlingarna i pdf-format. E-tjänst för byggande och markanvändning Bilagorna ska vara tillräckliga för att vi ska kunna bedöma projektets verkningar på markanvändning, landskap och omgivning. Det är sökanden som ska skaffa fram bilagorna. Vi handlägger inte ansökan förrän vi har fått alla uppgifter och bilagor. Du ska också motivera din ansökan väl. Det är sökanden som svarar för handlingarnas riktighet. Uppgifterna om projektet ska tydligt framgå av ansökan och bilagorna. Det ska framgå om ansökan gäller en ny byggnad, en utbyggnad, en ändring av användningsändamålet eller något annat och vilket slags byggnad det är frågan om (t.ex. villa, parhus, flervåningshus). Befintliga ekonomibyggnader (t.ex. garage, förråd, bastu) ska också meddelas (se exempelansökan, bilaga 1). I ansökan ska en bedömning av de centrala verkningarna av projektet samt motiveringarna till ansökan ges. Vid behov ska sökanden på egen bekostnad beställa en bedömning av verkningarna av projektet av en expert. Ur ansökningshandlingarna ska också vägförbindelserna, tillgången till bruksvatten, behandling och ledning av avfallsvattnet samt avfallshantering framgå. 6.1 Omgivningskartor Följande kartor ska bifogas till ansökan: Utdrag ur baskartan där byggplatsen visas (1 ex.) Utdrag ur gällande detaljplan eller generalplan och planbestämmelserna (1 ex.) Utdrag ur anhängiga förslag till detaljplan eller generalplan och planbestämmelserna (1 ex.) Byggplatsen ska visas på utdraget ur baskartan. Utdraget ur detaljplanen ska bifogas vid ansökan om avvikelse från detaljplanen. Utdraget ur generalplanen ska bifogas vid ansökan om tillstånd att bygga på ett område som saknar detaljplan. Om en ändring av planen pågår och förslaget till den nya planen har godkänts, ska också ett utdrag ur den nya planen bifogas. 5
Utdragen får vara högst tre månader gamla. Du kan beställa kartutdragen och planbestämmelserna jämte anvisningar hos stadsmätningens kundtjänst, kaupunkimittaus@espoo.fi, tfn 09 816 25000, besöksadress Ämbetsplatsen 2 B, 4 våningen, Esbo centrum. Alternativt kan du hämta kartutdrag och handlingar som ska bifogas på de avgiftsbelagda e-tjänsterna Espoon kaupungin ecity-palvelu eller Kauppalehden tietopalvelu. Espoon kaupungin ecity-palvelu Kauppalehden tietopalvelu När du beställer kartor i pdf-format hos stadsmätningen eller hämtar dem på en e-tjänst, ska du se till att de fyller följande krav: Detalj- eller generalplanekartan ska visa uppgifterna i baskartan. Vid kartan ska källa, datum och skala anges. Kartan ska skrivas ut i oförändrad skala. Detaljplanens beteckningar och bestämmelser kan du hämta gratis på Esbo stads kartjänst. Anvisningarna för detta finner du i bilaga 2. Stadens karttjänst levererar inte generalplaner och delgeneralplaner, men de kan studeras på Esbo stads kartjänst. Länkar: Esbo stads karttjänst Godkända generalplaner Bild: Rauno Träskelin, Kirkkojärven koulu. 6
6.2 Situationsplan Situationsplanen ska lämnas in i skala 1:500 eller 1:1000. Situationsplanen ska visa platserna för planerade byggnader, deras avstånd till fastighetens gräns, befintliga byggnader och deras användningsändamål, byggnader som är avsedda att rivas, infarter, bilplatser och dylikt. Dessutom ska situationsplanen visa en nordpil, datum, ritningens rubrik och ritarens namn (se bilagorna 3 och 4). 6.3 Utredning av byggplatsens ägoförhållanden Bifoga en utredning om vem som äger byggplatsen, d.v.s. ett lagfartsbevis. Om du inte har lagfart på fastigheten ännu, ska du bifoga en kopia av köpebrevet eller föravtalet. Beställ lagfartsbeviset hos stadsmätningens kundtjänst. Om byggplatsen har flera ägare ska du bifoga fullmakter av de andra eller så skriver ni alla under ansökan. Om sökanden är: en person som inte äger byggplatsen behövs en fullmakt eller annat befullmäktigande för ansökan, ett dödsbo behövs ett lagfartbevis som utfärdats på grundval av boutredningen. Det duger också med det gamla lagfartsbeviset över den avlidnes äganderätt jämte en av magistratet fastställd delägarförteckning ur bouppteckningen. Dessutom behövs fullmakter eller underskrifter av dessa delägare. ett bolag eller en förening behövs ett utdrag ur handelsregistret eller föreningsregistret ur vilket namnteckningsrätten (prokura) framgår. ett bostadsaktiebolag behövs också ett utdrag ur bolagsstämmans protokoll som visar beslutet att ansöka om ifrågavarande tillstånd. I projekt av mindre betydelse räcker det med ett utdrag ur styrelsens protokoll. 6.4 Utredning om hörande av grannarna Du kan höra grannarna själv eller låta staden göra det mot en avgift. Om du hör grannarna själv ska du till ansökan foga den ifyllda blanketten Förteckning över grannarna, de nära grannarna som du har informerat om ansökan och gett tillfälle att lämna en skriftlig anmärkning. Om grannen inte har återlämnat brevet/svarsblanketten som du gett till grannen, ska du foga en kopia av brevet till grannen. Grannarna ska ges sju dagars frist att lämna en anmärkning mot ansökan. Grannarna kan höras per brev. Vem räknas som granne? En granne är en ägare eller innehavare av en fastighet eller outbrutet område som gränsar mot den ansökande fastigheten eller som är belägen mittemot denna (även på andra sidan en väg eller smalt mark- eller vattenområde). Som granne räknas också stundom den som har gett den ansökande fastigheten servitutsrätt till en väg som leder till byggplatsen. Också grannar vars fastighet/område har en gemensam hörnpunkt med den ansökande fastigheten ska i regel höras. 7
På bilderna visas de grannar som ska höras med en stjärna. De större rutorna är kvarter och de mindre rutorna är tomter eller fastigheter. Den ansökande fastigheten visas med en boll, gatorna/vägarna med namn och ett smalt grönområde med V. Bild 4: Exempel på grannar som ska höras. Bild 5: Exempel på grannar som ska höras. På strandområden ska också nära grannar på den motsatta stranden höras. Som innehavare av landsväg som ägs av staten räknas vid hörande ansvarsområdet för trafik och infrastruktur vid närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland. Om en grannfastighet ägs av Esbo stad behöver staden i allmänhet inte höras särskilt. Vid oklara situationer kan du fråga tillståndshandläggaren vid stadsplaneringscentralen. Om staden har utarrenderat fastigheten/området är det arrendatorn som ska höras. Om du inte lämnar in en utredning över hörande av alla grannar, kan staden höra de återstående grannarna mot en avgift som du får betala utan särskilt meddelande. Om du begär att staden hör grannarna debiterar staden dig enligt byggnadstillsynens gällande taxa. Om du vill att staden hör grannarna ska du meddela om detta och fylla i faktureringsuppgifterna i ansökan. 8
Om din ansökan har betydande verkningar på boende, arbete eller övriga förhållanden längre bort än de närmaste grannarna, kungörs den på teknik- och miljösektorns anslagstavla och annonseras i en tidning. Grannarnas namn och adresser får du hos stadsmätningens kundtjänst. Följande blanketter är finska på ena sidan och svenska på andra: Förteckning över grannarna Brev/svarsblankett till grannen 6.5 Övrigt klargörande material Du kan vid behov bifoga byggnadsritningar, fotografier eller andra bilagor som klargör projektet. Om ansökan gäller en utbyggnad eller en ändring av tomtens användningsändamål i ett område med detaljplan, krävs det ofta en planritning och bilder av fasaden. Vid behov kan tillståndshandläggaren t.ex. begära en bullerutredning eller en utredning över granskningen av byggnadens skick. 7 Handläggning av ansökan Tillståndet beviljas av Esbo stad. Staden begär de utlåtanden av utomstående som behövs. Beslutet kan avvika från ansökan och det kan innehålla villkor, t.ex. för att förhindra skadliga verkningar på miljön eller om hänsyn till omständigheter i detalj- eller generalplanen. Tillståndet är i kraft den tid som meddelas i beslutet, högst två år. Du ska söka bygglov eller åtgärdstillstånd inom den tid som undantaget eller tillståndet att bygga i område som saknar detaljplan är i kraft. Går tiden ut, måste du söka ett nytt tillstånd innan du kan söka bygglov eller åtgärdstillstånd. Det är alltså viktigt att kontrollera giltighetstiden och noga läsa eventuella villkor som ska beaktas i den fortsatta planeringen och vid ansökan om bygglov eller åtgärdstillstånd. 8 Tillståndsavgifter Stadsplaneringsnämnden bestämmer avgifterna för stadsplaneringscentralens tjänster. De aktuella avgifterna finns på länken nedan. Specialkategorier avser undantag från detaljplan, i övrigt är avgifterna samma för ett undantag eller ett tillstånd att bygga utan detaljplan. Tillståndsavgifter 9
9 Delgivning av beslutet till parterna och sökande av ändring Beslutet ges efter anslag och det är avgiftsbelagt. Beslutet kungörs på teknik- och miljösektorns anslagstavla och på Esbo stads webbplats. Beslutet anses därefter ha meddelats alla parter. Beslutet och fakturan skickas per post till den sökande. Besvärstiden är 30 dagar från delgivningsdagen. Inom denna tid kan parter söka ändring genom besvär hos Helsingfors förvaltningsdomstol. Om inget besvär lämnas in, vinner beslutet laga kraft. Efter besvärstiden ska sökanden skaffa ett intyg om laga kraft hos Helsingfors förvaltningsdomstol och foga det till ansökan om bygglov. Läs mera på länken. Anvisning för anskaffande av intyg om laga kraft Bild 6: Maritta Nevalainen, park i Storåkern. 10
10 Kontaktuppgifter Stadsplaneringscentralen Tfn 09 816 25000 mån fre kl. 8.00 15.45 Markanvändningstillstånd: kskluvat@espoo.fi Besöksadress: Kyrkträskvägen 6 B, 4 våningen Esbo centrum Postadress: Esbo stad Stadsplaneringscentralen PB 43 02070 Esbo stad Stadsmätningens kundtjänst Tfn 09 816 25500 mån fre kl. 8.00 15.45 kaupunkimittaus@espoo.fi Besöksadress: Ämbetsplatsen 2 B, 4 vån. Esbo centrum Postadress: Esbo stad Stadsteknikcentralen Stadsmätning PB 41 02070 Esbo stad Teknik- och miljösektorns kundtjänst Tfn 09 816 25000 mån, ons - fre kl. 8.00 15.30 tis kl. 10.00 15.30 Besöksadress: Ämbetsplatsen 2 C, 1 våningen. Esbo centrum Postadress: Esbo stad Teknik- och miljösektorn PB 49 02070 Esbo stad Helsingfors förvaltningsdomstol Tfn 029 56 42000 helsinki.hao@oikeus.fi mån fre kl. 8.00 16.15 Besöksadress: Domstolshuset Banbyggarvägen 5 00520 Helsingfors Postadress: Helsingfors förvaltningsdomstol PB 120 00521 Helsingfors 11
BILAGA 1Exempel på ansökan 13
14
BILAGA 2 Anvisningar för informationssökning i Esbo karttjänst Titta på detaljplanen: Skriv adressen i adressfältet och klicka på förstoringsglaset. Välj ikonen för kartvy och välj Detaljplaner. Läs detaljplanens bestämmelser: Välj ikonen för uppgifter som visas på kartan. Välj Planläggning. Välj Gällande detaljplaner och bestämmelser. Klicka på kartan på den valda adressen och Klicka på Avaa kaavamääräys. 15
BILAGA 3 Situationsplanens innehåll och framställningssätt I situationsplanen ska det finnas de uppgifter som projektets beskaffenhet, omfattning och särdrag kräver. Ur situationsplanen ska framgå situationen före och efter åtgärderna som ansökan gäller. Uppgifterna om tomten eller byggplatsen Om tomten eller byggplatsen ska det framgå: 1) gränserna och måtten, 2) fastighetens och de angränsande områdenas fastighetsbeteckningar, 3) i detaljplaneområde de detaljplanebeteckningar jämte bestämmelser som gäller kvarteret, tomten och befintliga byggnader eller konstruktioner (i detaljplaneområde), 4) kvarterets, gatuområdens och andra områdens gränser samt gatornas och vägarnas namn (i detaljplaneområde), 5) fastigheternas gränser och höjdförhållandena tillräckligt långt utanför tomten eller byggplatsen, 6) byggnaderna i den närmaste omgivningen tillräckligt vidsträckt, 7) befintliga byggnader och konstruktioner och de som man ämnar bygga samt 8) byggnader och konstruktioner som man eventuellt ämnar riva. Uppgifterna om byggnaden Om byggnaden ska det framgå: 1) avståndet till gränserna och antalet våningar, 2) vilken del av en befintlig byggnad som man ämnar ändra, 3) avståndet till strandlinjen om tomten eller byggplatsen gränsar mot stranden, 4) de planerade höjdlägena och höjdförhållandena angivna med höjdsiffror och höjdkurvor för tomtens eller byggplatsens hörnpunkter och gränser, byggnadens hörn samt olika platser på gården, 5) de officiella och uppmätta höjdlägena och höjdförhållandena, 6) rör, ledningar och servitutområden som påverkar placeringen av byggnaden. Uppgifterna om gården Om gården ska det framgå: 1) tillträde till gården, fastighetens infarter och bilplatser, 2) arrangemang och konstruktioner på gården som bevaras och ändras. 16
BILAGA 4 Exempel på situationsplan Asemapiirros 1:500 Situationsplan 1:500 17
BILAGA 5 Schema över ansökan och beslut om undantag och tillstånd att bygga på område som saknar detaljplan 18