HGU 2015-2017 Dennis Sandström Sandnäset Golf Kalkyl och planering av 5 hål 1
Innehållsförteckning.Sid 2 Bakgrund..Sid 3 Planering..Sid 4-5 Bygglov..Sid 6 Underlag för kostnadskalkyl Sid 7-9 Kostnadskalkyl..Sid 10 Arbetet Sid 11-12 Summering Sid 12 2
Bakgrund Krokoms Golf Klubb ligger 2 mil väster om Östersund 100 meter från storsjöns strand och öppnade sina första 9 hål 2002 och är designad av Jeremy Turner. Under denna tid var Krokoms GK en klubb i framkant och man var en av dom första klubbarna i Sverige att dra åt sig mycket medlemmar i form av distansmedlemskap. Man gick ut med ett billigt medlemskap över hela Sverige med ett mycket lyckat resultat. Från 2002 fram till 2008 hade man gått från 100 medlemmar till ca 6000 medlemmar. Detta gav klubben en mycket god ekonomi och stora planer fanns i klubbens mycket driftiga styrelse. Redan 2006 började planerna för att utöka banan till 18 hål, man skulle sälja sitt klubbhus och drivingrange som då låg vid ett mycket attraktivt läge precis vid storsjön för att sälja tomter för villabyggnation. Man skulle även bygga hotell, ny drivingrange och övningsområde. Byggnationen för 18 hål påbörjades, man byggde en bro över E14 för att kunna komma åt övningsområde och drivingrange. 2008 stod 13 hål spelklara på Krokoms Golfklubb och man hade ett jättefint övningsområde och drivingrange. Detta var i den tid som golfen i Sverige började tappa golfare samtidigt som tomtförsäljningen gick trögt och pengarna började sina. Man bestämde sig då för att avbryta utbyggnationen av dom sista 5 hålen. Så nu stod man med 13 hål istället för 18 och 5 hål som var röjda från skog och sly samt att man grovschaktat och dikat av detta område. Man hade ett tillfälligt klubbhus i form av 2st ihopbyggda baracker. Krokoms GK gick trögt och man hankade sig fram i några år till dess att man hösten 2012 gick i konkurs. I april 2013 valde en mycket driven lokal entreprenör att golfbanan måste få finnas kvar och köpte banan. Ägaren ville satsa på banans kvalité och dess faciliteter. Banan fick en större budget och kunde leverera en bana som var konkurrenskraftig. 2015 stod ett nytt klubbhus klart i anslutning till drivingrange och övningsområde samt att rangens utslagsområde renoverats och asfalterats. Under hösten 2015 började utbyggnation till 18 hål att diskuteras och i dagsläget är byggloven och markolven helt klara för att kunna bygga dom sista 5 hålen. 3
Planering Det första som var tvunget att göras i starten av denna planering var att börja gå igenom alla papper och myndighets beslut som var gjort när Krokoms GK planerade för utbyggnationen till 18 hål. Det som jag hade att gå på ifrån dessa papper var ett gammalt bygglovsbeslut och några få ritningar från banarkitekten. Det första jag gjorde var att börja med ett bygglov för dom nya 5 hålen. Jag utgick från det gamla bygglovet med tanke på att vi skulle använda samma bansträckning. Trots att det fanns ett gammalt beslut som var godkänt så stötte jag på en del problem på vägen. Det började med att ny handläggare på länsstyrelsen motsatte sig då det skulle finnas fornlämningar på platsen. Trots bildskickande och invändningar om att det inte skulle förändras nått vid just den platsen fornlämningarna fanns, så sa dom nej. Efter att jag fått tag på handläggaren via telefon så fick jag lov att komma och hämta honom för att visa platsen. Detta ärende tog ca 3 månader att bli klar med. Men när detta äntligen var klart så trodde jag att allt var klart och bygglovet skulle bli klart. Då kommer Trafikverket med en invändning om att banan ligger för nära vägen och att bollar kan komma ut i trafiken. Detta kunde lösas väldigt smidigt med en del skickande av bilder och mätningar mellan väg och banans ytterkant. Det sista som kom upp var avvattningsplanen och dikning av området. Det vi kunde använda oss av här var att vi inte kommer att gräva fler diken än vad som var gjort efter det förra bygglovet. Dom godkände rensning av diken samt att vi fick lov att föra ytvattendräneringar till dessa diken. Att få detta bygglov har tagit ca 10 månader så att planera ett bygglov för en golfbana tar tid och kräver väldigt mycket energi. Så att jag började i tid känns nu väldigt bra. Steg 2 i denna planering var att börja sätta sig ner och titta på huruvida denna byggnation ska gå till. Ska vi använda oss av eget manskap eller ska vi ta entreprenad på hela bygget eller delvis entreprenad. Efter en hel del rundringningar och pratat med både lokala entreprenörer samt nationella entreprenörer och tagit ställning till vad och hur vi ska göra, så bestämde jag mig för att vi kommer att måsta göra det mesta själv. Dels för att kunna ta det i den takten vi klarar av samt att det är en stor skillnad på pris. Steg 3 i denna planering blev att börja prata med banarkitekter och om hur ett bra upplägg och samarbete skulle kunna se ut. Detta blev en större fråga än vad jag hade trott. Det var inte självklart när jag pratade med banarkitekterna att det skulle ske på våra villkor och på ett sätt som skulle passa oss. Jag ville att det skulle ske på ett sådant sätt att vi kunde få bra ritningar att utgå ifrån då 4
det gäller hela grovplaneringen och med gott stöd från arkitekten. Sen att han kunde komma in vid vissa tillfällen och gå igenom planeringen och ta detaljerna för byggnationen på plats då. Detta skulle då ske efter att vi nått visa mål i byggnationen. Sen var nästa fråga att inte frångå banans redan byggda håls stil för mycket, utan vi ville behålla karaktären. Som sagt så var det inte alla som gillade min plan. Men vi hittade en arkitekt passade oss och som var villig att ta på sig detta uppdrag. Sen såhär i efterhand så är jag glad att jag kollade runt med olika arkitekter. Priset skiljer sig mycket men även att deras arbetssätt kan variera sig väldigt mycket. Ritningarna som använts för planeringen: (Jeremy Turner) 5
Bygglov När jag påbörjade detta examensarbete så var tanken att det till största del skulle handla om planen för byggnationen. Men när arbetet började så insåg jag vad otroligt mycket jobb som ligger bakom innan man ens kan börja med byggnationsbiten. Därför har jag valt att ta med bygglov och dess handlingar för att visa omfattningen i ett bygglov. Bygglovet skickades in i april 2017 och då hade jag jobbat med det i ca 2 månader i planering ytor osv. Sen tog det fram till slutet på augusti innan bygglovet var klart. Under den tiden så har det varit en del jobb med olika myndigheter som i första hand motsatt sig bygglovet. Se bilaga 1, Bygglov 6
Underlag för kalkyl För att kunna ta fram en bra kostnadskalkyl som ska kunna hålla för hela banbyggnationen så har jag haft en relativt bra ritning från den gamla projekteringen(samma karta som i planeringen). En karta i skala 1-1000 som tar in både ytornas storlek men även höjdskillnader. Från den kartan har jag kunnat räkna ut dom olika spelytornas storlek för mängden material, bevattning, dränering, trummor, körvägar samt planering för massförflyttningar. Men som i alla projekt så kommer det säkert att dyka upp saker som inte finns med i beräkningarna. Till att börja med så har vi bestämt oss för att göra i stort sett allt jobb själva. Med detta i beräkningarna så har vi valt att under golfsäsong ta in 2 st personal på banan utöver ordinarie personal för att kunna avvara 2 personal som hela tiden jobbar med banan. Samt att dessa 2 inklusive mig även jobbar vinterhalvåret. Så det första för att kunna räkna på detta var att räkna på alla ytorna. Hur stora är dom, hur ser terrängen ut. Så när det ligger 5dm snö under denna period som jag satt med detta, så för man utgå från befintliga kartor. Det jag har räknat på i detta är ytor och material av Green, Tee, Fairway och bunkrar. I dessa uträkningar finns det även med priser som kommer från en offert från ett företag. Dessa priser är helt utan rabatt och inte jämförd med nått annat företag. Detta avser jag att göra innan vi påbörjar arbetet på riktigt. Ruffen har jag lämnat utanför detta då marken som banan ligger på är så pass bra att vi hoppas på att bara kunna använda det material som finns. Se Bilaga 2, Ytor och material Sen till nästa del när alla ytor är bestämda så har jag tagit in offerter från en rad olika företag. Det första jag började med var gräsfrö och gödsel. Detta är också bara från det företag som vi handlar allt detta av just nu men självklart kommer vi även här att kontakta fler företag för att kunna se och jämföra priser och förhoppningsvis komma ner i pris. Det är räknat på en rekommenderad mängd frön från företaget efter dom ytor som vi kommit fram till. Vi har valt att så in greenerna med en bas av krypven i form av penncross och Pure Distinction men att även beroende på vilken årstid det blir så in kärrgröe. Fairway, tee och 7
ruff är en blandning av Rajgräs, Ängsgröe och rödsvingel med både korta och långa utlöpare. Under insådden så har vi även lagt upp ett bra program med enbart fasta gödselgivor över alla ytorna. Se bilaga 3 & 4 Nästa del jag räknat på är avvattning och trummor. Detta är till en början en ganska stor gissning i alla fall när det kommer till fairway och ruffytorna. På greenerna har jag kunnat räkna ganska exakt med ett fiskbensmönster med 2 meters mellanrum och i greenens lutning till närmaste dike eller fairway dränering. På fairway och ruff så har vi varit ute mycket och tittat på vart problemen skulle kunna uppstå med stående vatten och därefter räknat på hur mycket slang och dränerande material som behövs. Diken och trummor var enklare att räkna på då dessa redan är utgrävda. Vi kommer att lägga 600mm trummor över i alla diken som korsar hålen och lämna öppet mellan hålen. Det är även medräknat på dräneringsbrunnar i svackor samt spolbrunnar till alla dräneringar. När det gäller dräneringsmaterial så tog jag in offerter från 2 olika företag med exakt samma specifikationer och det skiljde sig ganska mycket i pris. Se bilaga 5, 6. Förslag dränering på green se nedan Bevattningen har jag bara haft kontakt med ett företag. Detta på grund av att vi ville ha samma typ av bevattningsmaterial över hela banan. Dessutom så kommer vi att måsta förstärka pumparna med ytterligare en pump och då ville 8
vi använda oss av den som installerat det befintliga systemet. Denna kostnad är också bra räknat på material. Vi har valt i samråd med företaget att lägga all bevattning själva, då vi vill kunna ta byggnationen i egen takt och inte vara beroende av någon annan. Det enda som företaget kommer att åta sig är installation av pump och programmeringen. Se bilaga 7 bevattning. Ritning bevattning se nedan. Så eftersom arbetet ska utföras i egen regi så har jag i enighet med ägaren av banan kommit fram till att vi kommer att köpa in en grävare och hjullastare samt ett dräneringshjul, för att efter bygget är färdigt sälja maskinerna. Detta skulle bli mycket mer kostnadseffektivt. Övriga maskiner så som bandschaktare, dumper, markvibratorer och övrig utrustning kommer att hyras 9
in. Dom priserna vi fått på dessa maskiner är listpriser och kommer att justeras då vi kommer hyra dessa under längre perioder. När vi räknat på maskinerna så har jag även tagit i beräkning på dieselförbrukningen på hyrmaskinerna samt våra egna. Detta är en uppskattning och beror helt på hur tungt maskinerna jobbar osv. Extra utgifter är också en post som jag redan varit inne på lite grann. Kommer kalkylen att hålla? Kommer vi stöta på saker som vi inte förutsett? Kommer vi att måsta frakta bort massor? Ja förhoppningsvis inte. Men här har jag tagit i ganska bra och lagt en ganska stor post för just detta. Transportvägar är också en post som ligger i kalkylen där ligger det en ganska liten summa då transportvägar gjordes i samband med att man täckte av och grovschaktade detta område. Så vi tror att vi kommer att klara oss på att förbättra dessa vägar. Sen har jag även passat på att ta in offert och räknat på banmateriel för dom här 5 hålen. Bänkar, hålkoppar, flaggor, papperskorgar, bolltvättar osv. Dessa är samma typ av material som finns på övriga banna. Arkitekt är fortfarande inte bestämt men i dagsläget har vi pratat med 2 stycken olika. Ett ca pris från en av arkitekterna finns med i kalkylen. 10
Kostnadskalkyl Budget för 5 hål Alternativt Sand USGA Green á 502:-/ton inkl frakt 690000 offert brogård sand inkl frakt 2920m2 x 0,35 = 1022m3 Sand USGA Green omr á 502:-/ton inkl frakt 150000 offert brogård sand inkl frakt 1200m2 x0,10 = 120m3 Sand USGA Tee á 502:-/ton inkl frakt 280000 offert brogård sand inkl frakt 2150m2 x 0.10 = 215m3 Sand Bunkrar 100000 Offert lokal sand Sand el jord FW & Ruff á 180:- inkl frakt 830000 2900000 Offert lokal jordleverantör (offert brogård sand inkl frakt) Frön Green 15000 offert jordelit Frön Tee 10000 offert jordelit Frön Fairway 60000 offert jordelit Frön Ruff 40000 offert jordelit Gödning Green 60000 offert jordelit Gödning Tee 5000 offert jordelit Gödning Fairway 65000 offert jordelit Gödning Ruff 42000 offert jordelit Dränslang och kopplingar 111033 offert Ahlsell trummor och brunnar 156825 offert Ahlsell Dräneringsgrus green 3000m3 á 94:-/ton 39480 offert Reaxcer G 3000m2 x 0.10 = 300m3. Dräneringsgrus Fairway á 94:-/ton 28452 offert Reaxcer FW 3000m x 0,60 x 0,12 = 216m3 Bevattningsmaterial 436400 offert Aqua Construktion Arkitekt 200000 offert Johan Benestam Egen personal 1242000 2st personal utöver vanlig skötsel i 1,5 år (högt räknat) 34500:- x 36 månader Grävare 500000 diesel grävare á 10,64:-/L 71500 Pris levererat statoil 960h (6 månader) x 7L/timme = 6720L Kedjegrävare 160000 offert Dataväxt Hyra dumper (Hydrema 912c) á 2000:-/dygn 84800 Listpris EAG + 6% 2000:- x 40 dagar + 6% självrisk Hyra bandschaktare á 2500:-/dygn 106000 Listpris EAG 2500:- x 40 dagar + 6% självrisk Hyra vibratorplatta 400kg á 371:-/dygn 14840 Listpris HLL 371:- x 40 dagar Hyra fräs för markberedning á 15000:-/10000m2 150000 Diesel för dumper och bandschaktare 80000 10l/h och 15L/h bolltvättar 14075 ksab par aid bolltvätt skyltar och soptunnor 0 finns i lager teemarkeringar 18210 ksab 30st teemarkeringar + 15 broken tee cup banmarkeringar 6000 ksab + eget lager flaggor, koppar mm 4280 ksab 5st flagga, 5st flaggstång, 5st koppar, bänkar 12975 ksab Extra utgifter 250000 Frakt, bortforsling av massor osv, oförutsedda utgifter Bygglov, marklov 40000 Transportvägar 60000 Totalt 6133870 Se även bifoga Kostnadskalkyl 11
Arbetet Planeringen för denna byggnation ligger för byggstart hösten 2017 i väntan på bygglov, byggsamråd och ett klartecken från kommunen att kunna börja bygga. Det som vi redan startat med och som vi började med hösten 2016 var att börja ta bort all sly som växt upp under nästan 10 år. Arbetet pågick under november och december månad 2016. Det enda negativa var att snön började falla innan vi han ta bort allt så detta få ligga kvar till hösten 2017. Under februari månad så tog vi hit en skördare och skotare för att gallra ur skogen som skiljer hålen åt. På dom nya hålen så tog vi bort ca 200 träd men passade även på att gallra på befintliga banan där vi tog ca 200 till. Detta gjorde vi för att kunna få tillbaka lite pengar på virket istället för att det skulle ligga som en kostnad. Höst/vinter 2017/2018 Sly som växt upp igen ska bort samt bortforsling av redan nedtagen sly Avtäckning av hela området med hjälp av grävmaskin och hjullastare Diken rensas och förbättras Träd ska fällas som inte skördaren tog bort Stubbar från gallringen ska grävas upp och fraktas bort Massor från avtäckningen ska fraktas bort dit kullar ska anläggas Vår/sommar 2018 Grovshaping och flytta massor Lägga trummor och brunnar samt dränering kring dessa Uppbyggnad av terrasser av tee och greener Shape av bunkrar Nedläggning av bevattning Höst 2018 Fräsa upp den befintliga marken kring fairway och ruff Lägga dräneringar Vinter 2019 Utkörning av uppbyggnads material (då marken frusit) Sommar 2019 12
Shape av green och tee Shape av fairway och ruff Iordningställa bunkrar Insådd av greener, tee, fairway, ruff Denna väldigt grova arbetsplanering är preliminär och är mer ämnad till arbetsordningen än tiden. Arbetet ska ske i egen regi och kan ta längre tid. Sen får man inte glömma att vädret styr ganska mycket av hur mycket vi hinner av detta. Det finns många olika saker som kan hända under byggnationen och därför har vi inte satt ett slutdatum för detta. Summering Att projektera och planera detta projekt har varit väldigt tidskrävande. Tiden som jag hade velat lägga på att noga planera arbetsmoment har istället gått till att krångla med olika myndigheter angående bygglovet och allt kring det. Kostnadskalkylen kanske ser låg ut men med tanke på hur mycket som redan var gjort på hålen så tror jag verkligen på att den kommer att hålla. Ska även tilläggas att uppbyggnaden på dom nya hålen inte kommer att skilja sig så väldigt mycket från befintliga hålen. Det som kommer skilja sig mycket är greenuppbyggnaden. Då vi på dom nya hålen kommer att bygga enligt USGA standard och dom befintliga är uppbyggd av en lokal sand. Så den stora delen i det här är just kostnadskalkylen. Det är den som styrelsen ska ta ställning till om man vill genomföra byggnationen. Men det gäller ju att göra den realistisk så att det går att genomföra, utan att resultatet blir lidande. 13
Bilagor Bilaga 1 14
15
16
Bilaga 2 Ytor & Material Green m2 Tee m2 Fairway m2 Ruff m2 Bunkrar m2 HÅL 10 Tee 400 Fairway 15500 Ruff Bunkrar 288 Green 570 HÅL 11 Tee 550 Fairway 2400 Ruff Bunkrar 400 Green 650 HÅL 12 Tee 400 Fairway 9800 Ruff Bunkrar Green 550 HÅL 13 Tee 400 Fairway 8950 Ruff Bunkrar Green 510 HÅL 14 Tee 400 Fairway 9100 Ruff Bunkrar 275 Green 640 Total yta m2 2920 2150 45750 963 Usga 35cm Greensand 20cm tee sand 10 cm fairwaysand bunkersand 15cm m3 1022m3 430m3 4575m3 145m3 Kostnad kr 681800 278564 2897650 17
Bilaga 3 18
Bilaga 4 19
Bilaga 5 20
Bilaga 6 21
Bilaga 7 22