www.mjolby.se/planer Ändring av detaljplan för Ryttarhagen K2 Västra delen av Ryttarhagsområdet Planhandlingar Diarienummer: BRN 2013:284 SAMRÅDSHANDLING Upprättad av byggnadskontoret i september 2015
Tillägg till PLANBESTÄMMELSER Till detaljplan K2 för del av Ryttarhagen i Mjölby kommun Upprättat av byggnadskontoret i september 2015 Följande gäller inom de områden där nedanstående plan äger giltighet: Förslag till utvidgning av stadsplanen för västra delen av Ryttarhagsområdet K2, Mjölby kommun, fastställd 6 november 1972. Denna detaljplan gäller jämsides med ändringen. Gränser Gräns inom vilket tillägg till planbestämmelser ska gälla Inom område där tillägg till planbestämmelser ska gälla gäller följande: Utnyttjandegrad Högsta sammanlagda byggnadsarea inom bostadsfastighet utgör 200 kvm. Placering; Utformning; Utförande Placering För sammanbyggd bebyggelse gäller: Ny huvudbyggnad ska placeras i fastighetsgräns mot angränsande fastighet med samma egenskaper. Tillbyggnad av huvudbyggnad får placeras i fastighetsgräns mot angränsande fastighet med samma egenskaper. Tillbyggnad av huvudbyggnads garagedel som ej angränsar mot fastighet med samma egenskaper får placeras i linje med befintlig garagebyggnad. För ny komplementsbyggnad eller tillbyggnad av komplementsbyggnad gäller minsta avstånd 2 meter till angränsande fastighet med samma egenskaper. Avstånd för nybyggnad eller tillbyggnad av huvudbyggnad och komplementsbyggnad mot allmän platsmark (gata) får inte understiga 6 meter från fastighetsgräns. I övrigt gäller minsta avstånd 4 meter till fastighetsgräns för huvudbyggnad och 2 meter för komplementsbyggnad.
För friliggande bebyggelse gäller: Avstånd för nybyggnad eller tillbyggnad av huvudbyggnad och komplementsbyggnad mot allmän platsmark (gata) får inte understiga 6 meter från fastighetsgräns. Tillbyggnad av huvudbyggnads garagedel får ske i fastighetsgräns som ej vetter mot allmän platsmark. I övrigt gäller minsta avstånd 4 meter till fastighetsgräns för huvudbyggnad och 2 meter till fastighetsgräns för komplementsbyggnad. Utformning Högsta tillåtna nockhöjd är för huvudbyggnad är 8 meter Högsta tillåtna byggnadshöjd för komplementsbyggnad är 3,5 meter Varsamhet Taktäckning på huvudbyggnadens bostadsdel ska vara tegelröda takpannor. Fasadmaterial på huvudbyggnadens bostadsdel ska vara rött eller gult tegel i bottenvåning och stående täckmålad träpanel i gavelrösten. Administrativa bestämmelser Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Upphävda bestämmelser Genom detta tillägg till detaljplan K2 upphävs följande bestämmelser: 2 Mark som inte får bebyggas Med punktprickning betecknad mark får inte bebyggas. 3 Byggnadssätt På med S betecknat område skall byggnad uppföras i gräns mot granntomt där sådan gräns finns i området. Byggnad får dock uppföras indragen från gräns mot granntomt, om detta prövas vara förenligt med ett prydligt och ändamålsenligt bebyggande av kvarteret. 4 Våningsantal Mom.1. På med romersk siffra betecknat område får byggnad uppföras med högst det antal våningar som siffran anger. Mom. 2. På med n betecknat område får vind inte inredas utöver angivet våningsantal.
Tillägg till PLANBESKRIVNING Till detaljplan K2 för del av Ryttarhagen i Mjölby kommun Upprättat av byggnadskontoret i september 2015 Handlingar Handlingarna består av tillägg till plankarta, tillägg till planbeskrivning, tillägg till genomförandebeskrivning, fastighetsförteckning (bifogas ej) samt behovsbedömning MKB. Ändringens syfte och huvuddrag Syftet med planändringen är att ge utökade byggrätter och möjlighet till utbyggnad för berörda fastigheter på ett sätt som bibehåller områdets karaktär. Planändringen syftar även till att göra befintliga byggnader planenliga. Ändringen aktualiserar och uppgraderar gällande plan men ändrar inte huvudsyftet. Detaljplaneändringen Detaljplaneändringen består i att bestämmelse om byggrätt införs och sätts till 200 kvadratmeter. Ändringen medför även att mark som inte får bebyggas (så kallad prickad mark) utgår inom markerat område och ersätts av placeringsbestämmelser för ny huvudbyggnad, nya komplementsbyggnader samt tillbyggnad av befintliga huvud- och komplementsbyggnader. Observera att där huvudbyggnad och komplementsbyggnad är sammanbyggda, så räknas komplementsbyggnaden som en del av huvudbyggnaden. Möjlighet till inredd vind tillskapas för fastigheter där förbud mot vindsinredning tidigare gällt. De byggnader som innehåller ett plan samt en till bostad inredd vindsvåning, betraktas enligt nuvarande definition på avgränsning mellan vind och våning som bebyggelse i två våningar. Därmed överensstämmer inte detaljplan och bebyggelse avseende antal våningar i denna del. Planbestämmelsen om att byggnad får uppföras i ma en våning tas bort. Planbestämmelsen i underliggande plan om högsta byggnadshöjd 4,5 meter för huvudbyggnad kvarstår och kompletteras med bestämmelse om högsta nockhöjd för huvudbyggnad på 8 meter. För komplementsbyggnad införs bestämmelse om högsta byggnadshöjd på 3,5 meter. Endast områden planlagda för bostadsändamål berörs av ändringen.
Tidigare ställningstaganden För området gäller detaljplan: Förslag till utvidgning av stadsplanen för västra delen av Ryttarhagsområdet K2, fastställd 6 november 1972. Planområdet omfattar en areal på ca 15,5 ha. Planen består till största del av sammanbyggda hus som uppförs i gräns mot granntomt eller indragen från gräns om detta prövats lämpligt. Även ett mindre antal friliggande hus förekommer. Eploateringsbestämmelser saknas. Högst en våning är tillåten. Inom vissa kvarter får vind inte inredas. Högsta byggnadshöjd är 4,5 meter. Prickmark (område som inte får bebyggas) mot gator och omgivande parkmark är relativt omfattande. Längs planområdet västra gräns finns bullervall uppförd. Förslaget till tillägg för detaljplan strider inte mot gällande översiktsplan för Mjölby kommun, antagen av kommunfullmäktige 2011, eller Länsstyrelsens granskningsyttrande för översiktsplanen. Kommunala beslut i övrigt I samband med hantering av bygglovsärenden för fastigheterna Viringe 13 och 14 beslutade byggnads- och räddningsnämnden, 2013-08-26 127, att prioritera en utredning om att ändra de för området gällande planbestämmelserna, för att inom nuvarande detaljplaneområde åstadkomma en mera anpassad tomtyta med hänsyn till omgivning, dagens byggnadskultur och behov. Fastigheterna ligger inom södra delen av Ryttarhagsområdet, detaljplan K3.
2013-09-23 147 uppdrog byggnads- och räddningsnämnden till byggnadskontoret att ta fram en planutredning för att utreda hur gällande detaljplaner K2 och K3 inom Ryttarhagen kan moderniseras, främst med avseende på mark som inte får bebyggas, så kallad punktprickad mark. Förutsättningar och förändringar Bebyggelseområden Bebyggelsen är relativt tät inom området. Den sammanlagda nuvarande byggnadsarean varierar mellan 143-194 m 2. De flesta fastigheter har en sammanlagd byggnadsarea mellan 147-160 m 2. Gaturummen är relativt vida med breda gator och stora vändplatser. Häckar avgränsar i allmänhet kvartersmarken mot gatorna. Nuvarande sammanlagda byggnadsareor per fastighet som berörs av planändringen Taklutningen är generellt sett relativt låg. I de fall där vind har inretts förekommer dock taklutningar upp mot 45 grader. Bostadshusen har täckning av röda betongtakpannor. Dessa har med åren mörknat till rödbrun kulör. Den röda takkulören förhöjer intrycket av området på ett positivt sätt. Bebyggelsens bostadsdelar har tegelfasader i bottenvåningarna och gavelrösten av täckmålad stående träpanel. Garagedelarna har generellt plana tak och fasader av täckmålad träpanel.
Sammantaget har bebyggelsen i området sådana kvaliteter beträffande placering, takmaterial och kulör samt fasadmaterial att varsamhetsbestämmelser för att bevara områdenas karaktär bedöms motiverat. Bestämmelser beträffande tegelröda takpannor och fasadmaterial i tegel och gavelrösten i stående träpanel föreslås införas. Byggnadernas placering Den omfattande prickmarken, där byggnad inte får uppföras, tas bort och ersätts av placeringsbestämmelser som är olika utformade beroende av fastigheternas läge mot granntomt och allmän plats samt den nuvarande bebyggelsens utformning. För sammanbyggda hus får tillbyggnad av huvudbyggnaden, eempelvis i form av uteplats eller garage, ske i den fastighetsgräns där husen är sammanbyggda. Mot den fastighetsgräns där huvudbyggnader inte är sammanbyggda får huvudbyggnadens garagedel byggas ut i linje med befintlig garagebyggnad (grön linje i illustration nedan). I övrigt får ej någon ny del av huvudbyggnaden placeras närmre närmare fastighetens gräns än 4 meter. Varken ny komplementsbyggnad eller tillbyggnad av komplementsbyggnad får placeras närmre någon fastighetsgräns än 2 meter. Längs förgårdsmark får ingen ny byggnad placeras närmare fastighetsgräns än 6 meter. Se även illustrationseempel nedan. Illustrationseempel över placeringsbestämmelsernas konsekvenser, sammanbyggda hus
För de friliggande husen får tillbyggnad av huvudbyggnadens garagedel ske i en fastighetsgräns mot en grannfastighet. Längs förgårdsmark får ingen ny byggnad placeras närmare fastighetens gräns än 6 meter. Mot övriga gränser är det minsta avståndet 2 meter för komplementsbyggnader och 4 meter för huvudbyggnaden. Se illustration nedan. Illustrationseempel över placeringsbestämmelsernas konsekvenser, friliggande hus Natur Inga områden med höga naturvärden finns uppmärksammade inom området. Sedan området eploaterades har vätligheten inom den allmänna platsmarkens parkytor fått utvecklas fritt. Parkmarken innehåller idag ett grönområde med mycket varierad vätlighet med tallar, lövträd, buskar och örter. Marken används för de boendes rekreation. Ingen förändring av allmän plats planlagd som parkmark föreslås. Dagvattenhantering De utökade byggrätterna medför att andelen hårdgjord yta tillåts öka, vilket får konsekvenser för dagvattensystemet. En beräkning av flöden då samtliga utökade byggrätter teoretiskt utnyttjas har genomförts. Resultaten visar att kapaciteten i befintligt system är tillräcklig. Inga nya åtgärder föreslås. Radon Radonmätningar har ej utförts i samband med planändringen. Bland de radonmätningar som finns registrerade hos Miljökontoret på Mjölby kommun överskrids inte Folkhälsomyndighetens riktvärde för inomhusluft i något av fallen. Radonmätningar rekommenderas i samband med utbyggnad, vilket respektive fastighetsägare ansvarar för. Buller Den kommunövergripande bullerkartering för trafikbuller som har tagits fram under år 2015 indikerar att bebyggelse på vissa fastigheter är utsatta för höga bullernivåer. Källor till bullret
är främst vägtrafiken på E4:an men även från Ryttarhagsleden. Någon särskild bullerutredning har inte gjorts i samband med planändringen. Utdrag ur trafikbullerkartering för Mjölby kommun, avseende dygnsekvivalenta värden från sammanvägt väg- och spårtrafik. Byggnader på fastigheter som berörs av höga bullernivåer (55-60 dba) är belägna i kvarteren Ättekullen, Hornyan, Trindyan, Båtyan och Spetsyan. Beräknade värden från bullerkarteringen gäller vid 2 meter över marknivå. Förbudet att vindsvåning inte får inredas föreslås tas bort. Ändringen har bedömts förenlig med gällande lagstiftning om trafikbuller då fastigheterna i gällande detaljplan redan har prövats lämpligt för ändamålet bostäder. Krav på utformning för att klara gällande riktvärden för buller inomhus kommer att prövas i samband med bygglov. Gator och trafik Området har två in- /utfarter mot Ryttarhagsleden: Dels från Domarringsgatan samt från Båtygatan. Skyltad hastighet på Ryttarhagsleden är 70 km/h. Enligt befintliga riktlinjer för vägars och gators utformning är minsta godkända siktlängd för aktuell hastighet 125 meter. Riktvärdet klaras vid båda utfarterna. Det finns även en rekommenderad siktlängd på 165 meter, som uppfylls vid Domarringsgatan och vid Båtygatan norrut men ej för Båtygatan söderut. Mjölby kommun planerar att undanröja viss vätlighet vid denna utfartspunkt för att rekommenderad siktlängd ska nås. Åtgärden föranleder ej någon förändring av gällande plan.
Kulturhistoria och fornlämningar Kända fornlämningar förekommer i anslutning till planområdet, bland annat vid Kungshögarna öster om planområdet samt hällristningar stra väster om kvarteret Flintyan. Fornlämningar kan finnas inom allmän platsmark i området. Eftersom planändringen endast innebär förändringar inom befintlig kvartersmark har en arkeologisk utredning ej bedömts nödvändig. Om något av arkeologiskt intresse skulle påträffas i samband med schaktning ska anmälan genast göras till länsstyrelsens kulturmiljöenhet. Medverkande tjänstemän Denna planbeskrivning har upprättats av fysisk planerare Mikael Sonesson i samarbete med planarkitekt Jesper Borgström. Börje Mathiasson, Formiloge AB, har varit kommunens konsult i arbetet.
Tillägg till GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Till detaljplan K2 för del av Ryttarhagen i Mjölby kommun Upprättat av byggnadskontoret i september 2015 Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden för den underliggande detaljplanen har gått ut. Den nya genomförandetiden sätts till fem år och gäller endast ändringen. Ekonomiska frågor Planavgift Planavgift tas ut i samband med bygglovsprövning. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m. Planförslaget föranleder ej någon förändring när det gäller fastighetsindelningen. Medverkande tjänstemän Denna genomförandebeskrivning har upprättats av fysisk planerare Mikael Sonesson i samarbete med planarkitekt Jesper Borgström. Börje Mathiasson, Formiloge AB, har varit kommunens konsult i arbetet.
Påverkas ej Kan påverkas BEHOVSBEDÖMNING - MKB Till ändring av detaljplan K2 för del av Ryttarhagen i Mjölby kommun Upprättat av byggnadskontoret i september 2015 Denna checklista utgör arbetsunderlag för att bedöma behovet av en miljöbedömning samt för att avgränsa vilka typer av miljöåverkan som behöver bedömas. Bedömningarna är preliminära. Ny kunskap som tillförs planarbetet kan innebära att bedömningarna i denna checklista måste omvärderas. Synpunkter Kommentarer GÄLLANDE REGLERINGAR OCH SKYDDSVÄRDEN Förordnanden/skydd Riksintressen Nordväst om planområdet finns E4 som utgör ett riksintresse för kommunikationer. Borttagande av prickmark för att möjliggöra ytterligare bebyggelse närmare E4 bedöms inte påverka riksintresset i och med att bebyggelsen kommer att utgöra bostadskompletteringar. Naturvårdsprogram Inga områden som tas upp i Mjölby kommuns naturvårdsprogram påverkas av planförslaget Ekologiskt känsliga områden Fornlämningar Planförslaget avser endast förändringar inom befintlig kvartersmark. Fornlämningar finns i närområdet och kan finnas inom allmän platsmark i planområdet. Skyddsavstånd Gällande detaljplan innebär genom bebyggelsens placering att ett skyddsområde har skapats mot E4 och Svarvaregatan. MILJÖEFFEKTER Mark Luft och klimat Vatten Utökade byggrätter innebär viss ökning av
Vegetation Djurliv hårdgjord yta, vilket kan påverka hanteringen av dagvatten. Landskapsbild / Stadsbild Områdets karaktär och skala kan påverkas genom möjliggörandet av på- till- och komplementbyggnader. Detta hanteras genom bestämmelser om placering, utformning och varsamhet. Miljöpåverkan från omgivningen HÄLSOEFFEKTER Utsläpp Förändringarna bedömsinte medföra att luftkvaliteten i området blir oacceptabel. Vibrationer Buller Bostäder inom delar av planområdet är utsatt för bullernivåer över riktvärden för trafikbuller. Krav på bullerskyddad utformning kommer att ställas i samband med bygglov. Ljus Viss inverkan om många fastighetsägare väljer att tillskapa inredd vindsvåning som ger ökad nockhöjd. Sannolikheten bedöms dock som liten. Säkerhet HUSHÅLLNING MED MARK, VATTEN OCH ANDRA RESURSER Mark- och vattenanvändning Naturresurser Utökade byggrätter inom befintlig kvartersmark är positivt för hushållningen med markresurser. Transporter Utökade byggrätter möjliggör för större hushåll i området, vilket kan ge viss trafikgenerering till/från området. Effekten bedöms dock som liten. Rekreation Förslaget om ökad byggrätt påverkar inte närliggande rekreationsområden Närmiljö för boende inom området.
Kulturmiljö MILJÖBALKEN 3 & 4 kap om hushållning Utökade byggrätter inom befintlig kvartersmark är positivt för hushållningen med markresurser. Miljökvalitetsnormer Anmälan, tillstånd MILJÖMÅL Planförslaget syftar till att förbättra förutsättningarna för miljömålet God bebyggd miljö. Slutsats om utredningsbehov och avgränsning Den planerade området bedöms inte ge upphov till betydande påverkan på miljö, hälsa eller hushållning med mark, vatten eller andra resurser. Någon miljökonsekvensbeskrivning enligt 5 kap 18 PBL och Miljöbalken 6 kap. 11-18 bedöms därför inte vara nödvändig. Medverkande tjänstemän Denna behovsbedömning har upprättats av fysisk planerare Mikael Sonesson.