Kallelse till ordinarie föreningsstämma i Brf Kannan 13 Datum: Torsdagen den 16 maj 2013, kl 19.00 Plats: Karlbergs skola, Norrbackagatan 31-33 Dagordning 1. stämmans öppnande 2. val av ordförande vid stämman 3. anmälan av ordförandens val av protokollförare 4. godkännande av röstlängd 5. fastställande av dagordningen 6. val av två justerare, tillika rösträknare, att jämte ordföranden justera protokollet 7. fråga om kallelse behörigen skett 8. styrelsens årsredovisning 9. revisorernas berättelse 10. beslut om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen 11. beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen 12. beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 13. fråga om arvoden till styrelsen 14. val av ordförande, styrelseledamöter och suppleanter 15. val av revisorer och suppleant 16. val av valberedning 17. övriga anmälda ärenden 18. stämmans avslutande Sida 1 (7)
För de medlemmar som önskar deltaga genom ombud Medlem får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast annan medlem, make eller närstående, som varaktigt sammanbor med medlemmen får vara ombud. Ombud får inte företräda mer än en medlem. Ombudet skall förete en skriftlig, dagtecknad fullmakt. Fullmakten gäller högst ett år från utfärdandet. FULLMAKT Härmed befullmäktigas att företräda Namn på den som ska företräda bostadsrättshavaren lägenhetsnummer (tresiffrigt) Namn på bostadsrättshavaren vid ordinarie föreningsstämma i Brf Kannan 13 i Stockholm torsdagen den 16 maj 2013. Fullmakten gäller endast för denna ordinarie föreningsstämma. Stockholm den / 2013 Bostadsrättshavarens egenhändiga namnteckning, bevittning krävs ej Namnförtydligande Sida 2 (7)
Motion Årsstämma Brf Kannan 13 2013 Motion angående alternativ användning av föreningens lokaler mot gård Skriven av Martin Holst, medlem och boende Denna motion syftar till att se över ett alternativt användningsområde för de lokaler föreningen har mot vår härliga innergård. I dagsläget har vi två lokaler mot gård, den ena hyrs av Youth For Understanding och den andra av Montessoriförskolan. Sammanfattning: Förslaget vill göra så att det är vi medlemmar och bostadshyresgäster som i första hand ska ha möjlighet att nyttja vår vackra innergård, se till att färre obehöriga rör sig i vår fastighet och minska slitage och skador. Anledningarna är flera: 1. Säkerhetsaspekten När vi har lokaler mot gård vistas en stor mängd personer på innergården som inte hör till föreningen. Det leder också till att det är verkningslöst att byta portkod då den nya sprids i onödigt stora kretsar (gäster till YFU, föräldrar, morföräldrar, farföräldrar, vänner, barnvakter till förskolebarnen etc.) Detta gör det svårt för oss att kunna ha koll på vilka som rör sig inom fastigheten och risken för inbrott ökar. Hösten 2011 hade vi ett flertal källarinbrott som skedde kort efter det att förskolan lämnat ett fönster på glänt, fått inbrott och fått sin nyckel till vår källare stulen. Vid dessa inbrott fick minst fem av våra medlemmar sina förråd länsade. Självklart går det inte att helt utesluta andra orsaker än förskolans försvunna nyckel, men det som är helt klart är att antalet som har tillträde till källaren bör begränsas. 2. Slitage/skador Att ha en förskola mot en innergård sliter självklart mer på innergården än att inte ha det. Barn leker och måste få leka. Däremot har vi sett flera tecken på att det är för lite personal på förskolan. Trots restriktioner från styrelsen om att barnen t.ex. inte får leka i rabatter, rita på fasaden med kritor etc. så sker detta ändå. Föreningen lägger stora pengar på underhållet av gården och våra byggnader och har även stort engagemang från trädgårdsgruppen och det är därför tråkigt när gården slits så pass mycket som den gör. Vidare har vi under 2012 haft två källaröversvämningar som med stor sannolikhet härrör sig från förskolan. På Norrbackagatan 70A-B har en dagbrunn satts igen med en kubikmeter sand och översvämning skedde, vilket förstörde flera medlemmars innehåll i sina källarförråd. På Torbjörn Klockares gata skedde översvämning på grund av ett flertal plastspadar var nedkörda i dagbrunnen. Dessa skador kostar föreningen stora pengar och det känns onödigt att vi medlemmar ska stå för dessa skador som vi inte har orsakat. Sida 3 (7)
Motion Årsstämma Brf Kannan 13 2013 3. Störning Förskolan och YFU nyttjar gården trots att de egentligen inte har rätt till det vilket hindrar oss boende att njuta av den. YFU har vid ett flertal tillfällen nyttjat uteplatsen på kullen och därmed hindrat oss medlemmar att använda utemöbler och grill. När förskolans barn leker blir ljudnivån på innergården hög på grund av resonans. De medlemmar som t.ex. jobbar natt har då svårigheter att sova, medlemmar som satt sig på innergården för en vilsam stund får det knappast vilsamt. 4. Nyttjanderätt En lokalhyresgäst har aldrig rätt att nyttja en innergård i anslutning till lokalen, om inte detta står tydligt i hyreskontraktet. Detta står inte inskrivet i YFU:s eller Montessoriförskolans hyreskontrakt, men det hindrar inte dessa för att regelbundet nyttja vår innergård som är till för oss medlemmar och våra bostadshyresgäster. Exempel på andra lösningar: Upplåt förskolans lokal med bostadsrätt till en ny medlem. Vi borde få in cirka 5 miljoner. Om vi säger att räntan är ca 4% i genomsnitt över tid på föreningens lån innebär det en månatlig kostnadsbesparing på ca 17.000 kr per månad för föreningen om insatsen och upplåtelseavgiften används till att betala av på föreningens lån. Lägg därtill månadsavgiften på drygt 5000 så får vi in ca 22.000 i månaden enbart för den lokalen. Om jag är rätt informerad betalar förskolan cirka 20.000 i månaden för sina lokaler. Enbart genom att sälja förskolans stora lokal har vi tjänat in detta. Om vi lägger till att vi kan hyra ut förskolans förråd tjänar vi in än mer. Dessutom har förskolan en lokal mot gatan, bredvid Kungsböle bygg och den skulle vi kunna hyra ut till annat företag alternativt bygga om till ett cykelrum som föreningen desperat behöver och kanske då få bort några cyklar från innergården och därmed frigöra yta. YFU:s lokal kan vi sälja av en del som en etta eller tvåa efter ombyggnad. Hela YFU:s lokal går inte att bygga om till bostad, det vet vi sedan tidigare, men den del som inte går att nyttja som bostad skulle vi t.ex. kunna bygga om till en övernattningslägenhet för släkt och vänner till föreningens medlemmar att hyra per natt. Alternativt cykelrum, större styrelserum, bastu/relax, hobbyrum etc. Det finns många möjligheter då den lokalen redan har två ingångar. Därför föreslår jag stämman att ge styrelsen i uppdrag att komma ur dessa hyresavtal så snart möjlighet finns och hitta ett alternativt användningsområde för våra hyreslokaler mot gård som gagnar samtliga medlemmar i föreningen. Stockholm 2013-02-26 Martin Holst Sida 4 (7)
Styrelsens svar på Martin Holsts motion rörande alternativ användning av föreningens hyreslokaler mot gård Styrelsens yttrande Martin Holst har i en motion föreslagit att de av föreningens hyreslokaler som är belägna mot innergården avvecklas i syfte att möjliggöra en alternativ användning av lokalerna. De aktuella lokalerna upplåts för närvarande med hyresavtal till en förening (Vikingagatan 45) respektive en förskola (Norrbackagatan 70a). Vad gäller lokalen Vikingagatan 45 löper hyresavtalet med Youth for Understanding till och med september 2014. En tidigare utredning har visat att denna lokal av tekniska skäl inte kan byggas om till bostad varför en försäljning inte är ett alternativ. En alternativ användning av lokalen som inte innebär försäljning (t.ex. upplåtelse som cykelförråd eller hobbyrum) skulle inte generera något ekonomiskt värde för föreningen. Samtidigt skulle föreningen gå miste om hyresintäkterna för lokalen. Lokalen har tidigare visat sig svår att hyra ut. Styrelsen är därför av uppfattningen att en eventuell villkorsändring, t.ex. restriktioner rörande gårdsanvändning, eller uppsägning av nuvarande avtal bör anstå. I fråga om förskoleverksamheten i lokal Norrbackagatan 70a har hyresavtalet under våren 2013 omförhandlats. Avtalet är treårigt. Styrelsen har inför förhandlingen, bl.a. med anledning av Martin Holsts motion men också mot bakgrund av de investeringskostnader som krävs för att möjliggöra fortsatt förskoleverksamhet i lokalen, utvärderat alternativen. En ombildning av lokalen till bostadsrätt skulle visserligen ge ett kapitaltillskott till föreningen men skulle samtidigt innebära att intäkterna från lokalhyra uteblev. De villkor som framförhandlats inom ramen för det nya avtalet innebär dessutom en ökning av föreningens hyresintäkter. Hyran ska även ses som ersättning för det ökade slitage på trapphus och gård som verksamheten genererar. Alternativet försäljning har även utvärderats utifrån möjligheten att använda inkomsterna från försäljningen till amorteringar. Osäkerheten i en sådan kalkyl är betydande men styrelsen har gjort bedömningen att det inte vore ekonomiskt fördelaktigt för föreningen. Styrelsen menar därför att den nuvarande användningen av lokalen, som innebär att lokalen bevaras som ekonomisk tillgång för föreningen och som ger betydande hyresintäkter, för närvarande är att föredra framför alternativen. Styrelsen är därför av uppfattningen att en eventuell villkorsändring eller uppsägning av hyresavtalet med förskolan bör anstå. Bostadsrättsföreningens kommersiella lokaler upplåts på marknadsmässiga villkor och är en betydande inkomstkälla för föreningen. De utgör därtill en dold tillgång med stigande marknadsvärde, vilket stärker föreningens ekonomi. För att tillvarata föreningens ekonomiska intressen ser styrelsen kontinuerligt över föreningens hyresavtal och omförhandlar villkoren för dessa vid avtalsperiodens slut. Styrelsen föreslår: med ovanstående motivering att årsstämman med avslår motionen Sida 5 (7)
Styrelsens förslag till Årsstämman 2013 Erbjudande till hyresgäster att förvärva bostadsrätt eller erhålla flyttbidrag Styrelsen föreslår att årsstämman fattar beslut om att erbjuda våra hyresgäster (11 st.)att förvärva sina hyresrätter som bostadsrätter. Erbjudandet innebär en möjlighet för hyresgästerna att till en rabatt om 15 procent av beräknat marknadsvärde förvärva bostadsrätten eller att erhålla ett flyttbidrag om 5000 kr/kvm om de avslutar sitt hyresavtal och överlämnar lägenheten till föreningen. Syftet med förslaget är att stärka föreningen ekonomiskt. Att antalet medlemmar i föreningen genom åtgärden samtidigt skulle öka ses som positivt. Det är viktigt att ett erbjudande till våra hyresgäster av dessa upplevs som en möjlighet och att erbjudandet inte på något sätt är tvingande. Hyresgästerna har rätt att fortsätta hyra sin lägenhet till dess att de själva väljer att avsluta avtalet och flytta. Erbjudandet kommer därför att formuleras med tre alternativ för hyresgästen: 1. välja att bo kvar som hyresgäst 2. anmäla intresse att förvärva bostadsrätten 3. anmäla intresse för att avsäga sig hyresrätten och att erhålla ett flyttbidrag För att om möjligt undvika avgiftsökningar för medlemmarna har styrelsen i budgetarbetet försökt att hitta vägar för att minska våra kostnader. En åtgärd som har stor och varaktig effekt är om vi genom amorteringar sänker våra räntekostnader Idag uppgår föreningens banklån till ca 53 mkr. Marknadsvärdet för föreningens hyreslägenheter, reducerat med 15 procent, är 30 mkr. Om samtliga hyresrätter omvandlas till bostadsrätter enligt förslaget med reducerade marknadspriser, kan föreningen genom att amortera minska banklånen till ca 23 mkr. Det innebär att föreningens årliga räntekostnader kan minska med ca 900 000 kr/år vid en ränta på 3 procent Förslaget innebär att: Respektive lägenhet värderas till ett marknadsvärde baserat på de försäljningar av lägenheter med liknande storlek och läge som förekommit under 2011, 2012 och 2013. I erbjudandet till hyresgästerna reduceras detta marknadsvärde med 15 procent. Det är ett positivt erbjudande, samtidigt som det innebär att man som köpare ev. inte behöver lämna någon kontantinsats till banken vid ev. banklån utan har möjlighet att låna hela summan. Styrelsen föreslår att storleken på ett flyttbidrag ska vara 5000 kr/kvm, det är ca 2/3 av den reduktion på 15 procent som erbjuds vid köp. (En försäljning av en lägenhet om 76 kvm till reducerat pris kan minska föreningens kostnader med ca 45 000 kr/år. Om en lägenhet på 76 kvm överlåts till hyresgästen för 3,230 mkr. 15 procent reduktion) beräknat från ett marknadspris på 3,8 milj. kr (50 000 kr/kvm), innebär det att föreningens kostnader totalt minskar med ca 45 000 kr per år, med hänsyn taget till räntekostnader och lägre hyresintäkt.) Sida 6 (7)
Styrelsens förslag till Årsstämman 2013 Styrelsen föreslår: Att årsstämman ger styrelsen i uppdrag att erbjuda de hyresgäster som hyr föreningens lägenheter (11 st.) att avsluta sitt hyresavtal och förvärva bostadsrätten till respektive lägenhet. Beloppet för att förvärva bostadsrätten blir marknadsvärdet reducerat med 15 procent. (Beräkningen av marknadsvärde baseras på de försäljningar av lägenheter med liknande storlek och läge som förekommit under 2011, 2012 och 2013) alternativt att erbjuda flyttbidrag om 5000 kr/kvm för de som väljer att avsluta sitt hyresavtal och överlämnar lägenheten till föreningen. Sida 7 (7)