Uthyrning av villa för bostadsändamål VILLAÄGARNAS RIKSFÖRBUND 2012

INFORMERAR RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM Uthyrning av villa för bostadsändamål VILLAÄGARNAS RIKSFÖRBUND 2012 Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av VILLAÄGARNAs jurister eller behörig firmatecknare för VILLAÄGARNA är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar VILLAÄGARNA att kontakt tas med VILLAÄGARNAs jurister alternativt annan juridisk expertis.

INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING... 3 SKRIFTLIGT ELLER MUNTLIGT HYRESAVTAL?... 3 HYRESVÄRDEN MÅSTE LÄMNA NAMN OCH ADRESS... 3 HYRESTID OCH UPPSÄGNING... 3 HYRAN... 4 LÄGENHETENS SKICK... 6 BESITTNINGSSKYDD... 6 BESITTNINGSBRYTANDE GRUNDER... 7 ÖVERENSKOMMELSE OM AVSTÅENDE FRÅN BESITTNINGSSKYDD... 7 ÄNDRING AV HYRESVILLKOR... 8 SKATTEREGLER VID UTHYRNING AV VILLA... 9 BILAGA 1 MALL FÖR ÖVERENSKOMMELSE OM AVSTÅENDE FRÅN BESITTNINGSSKYDD... 11 BILAGA 2 UNDERRÄTTELSE TILL HYRESGÄST OCH SOCIALNÄMND VID UPPSÄGNING PÅ GRUND AV DRÖJSMÅL MED HYRESBETALNING... 13 BILAGA 3 ADRESS OCH TELEFONNUMMER TILL HYRESNÄMNDEN... 15 Villaägarnas Riksförbund 2012 2

INLEDNING Många medlemmar vänder sig till förbundets juridiska rådgivning med frågor om uthyrning av villa. Här nedan presenteras i korthet några regler om privatpersoners uthyrning av en- och tvåfamiljsfastighet för bostadsändamål. För tydlighetens skull bör anmärkas att med ordet lägenhet avses både uthyrning av hel villa och del av villa. SKRIFTLIGT ELLER MUNTLIGT HYRESAVTAL? Ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Det är visserligen inte ett krav att ett hyresavtal ska vara skriftligt, men det är ändå att rekommendera att hyresvärden och hyresgästen upprättar ett skriftligt avtal som reglerar vad som ska gälla i avtalsförhållandet. HYRESVÄRDEN MÅSTE LÄMNA NAMN OCH ADRESS Hyresvärden är skyldig att lämna uppgift om sitt namn och den adress där han/hon kan anträffas. Om hyresvärden inte kan anträffas i Sverige ska han/hon istället lämna uppgift om namn och adress på en i Sverige bosatt person som är behörig att motta delgivning på hyresvärdens vägnar. HYRESTID OCH UPPSÄGNING Ett hyresavtal kan ingås på bestämd tid eller på obestämd tid, d v s tills vidare. Hyresavtal ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Undantag gäller hyresavtal på bestämd tid om hyresförhållandet varat längst 9 månader i följd. Det bör observeras att termerna hyrestid och hyresförhållande inte är synonyma ord, vilket framgår av följande exempel. Om en villa hyrs ut i 6 månader, upphör avtalet vid hyrestidens slut utan uppsägning. Om hyresvärd och hyresgäst istället kommer överens om ytterligare 6 månaders hyrestid, måste avtalet sägas upp eftersom hyresförhållandet, när den nya hyrestiden på 6 månader går ut, varat i tolv månader. Det är viktigt att man som hyresvärd noga tänker igenom om hyresavtalet ska avse bestämd eller obestämd tid. Är avsikten att hyresgästen ska flytta vid hyrestidens utgång bör hyresavtalet ingås på bestämd tid. Observera här att om hyresgästen inte flyttar vid den bestämda hyrestidens utgång och hyresvärden inte vidtar vissa i lagen angivna åtgärder inom viss tid, anses hyresavtalet förlängt på obestämd tid! Villaägarnas Riksförbund 2012 3

Om inte längre uppsägningstid har avtalats, ska ett hyresavtal på obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Ett hyresavtal på bestämd tid ska, om inte längre uppsägningstid är avtalad, sägas upp för att upphöra att gälla senast en dag i förväg om hyrestiden är längst 2 veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än 2 veckor men längst 3 månader samt 3 månader i förväg om hyrestiden är längre än 3 månader. Hyresgästen har alltid rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast 3 månader från uppsägningen. Observera att detta gäller även om hyresavtalet ingåtts på bestämd tid. Hyresvärden däremot är i detta fall bunden att säga upp avtalet till den i förväg avtalade hyrestidens slut. Den som hyr ut sitt småhus bör därför vara försiktig med att teckna hyresavtal på lång bestämd tid. En uppsägning skall vara skriftlig. Undantag gäller för hyresförhållanden som varat längst 3 månader och i vissa fall då hyresgästen säger upp avtalet. Om hyresvärden säger upp avtalet skall han/hon ange vilket hyresavtal det gäller, d v s fastighetsbeteckning, parternas namn samt om hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid. Orsaken till att avtalet ska upphöra bör vidare anges samt till vilket datum hyresgästen skall vara utflyttad. Uppsägningen ska delges mottagaren. Detta kan ske t ex genom att hyresvärden överlämnar uppsägningen till hyresgästen, vilken skriver namn och datum för mottagande av uppsägningshandlingen. Om den sökte har hemvist i Sverige får uppsägningen sändas i rekommenderat brev till den söktes vanliga adress. Uppsägningen anses då ha skett när brevet avlämnas för postbefordran. Som uppsägning räknas även en ansökan hos domstol med yrkande om att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgästen skall avhysas, när ansökan delges hyresgästen. Detsamma gäller ansökan om avhysning hos kronofogdemyndigheten. Om hyresgästen inte vill godta en uppsägning måste hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång. I samband med detta bör hyresvärden ange de villkor han/hon ställer om hyresnämnden anser att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet. Uppsägning i förtid kan ske i vissa i hyreslagen uppräknade fall då hyresgästen gjort sig skyldig till väsentligt kontraktsbrott. Det vanligaste kontraktsbrottet - dröjsmål med betalning av hyran - behandlas i bilaga 2. Uppsägning är inte nödvändigt om syftet bara är att få till stånd en ändring av hyresvillkoren. Se nedan om ändring av hyresvillkor. HYRAN Hyran ska anges till ett bestämt belopp. Därutöver kan hyresvärd och hyresgäst avtala om särskild ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Observera dock att för att ovannämnda kostnader skall kunna undantas vid beräkningen av hyresintäkt krävs det att ersättningen motsvarar hyresgästens faktiska förbrukning, läs mer under skatteregler vid Villaägarnas Riksförbund 2012 4

uthyrning av villa. I övrigt är det inte tillåtet att avtala om rörlig hyra. Indexklausuler är inte tillåtna. Det ankommer i första hand på hyresvärd och hyresgäst att avtala om hyran. Hyresförhandlingar kan bedrivas antingen individuellt mellan hyresvärd och hyresgäst eller kollektivt mellan hyresvärd och hyresgästförening. Vid uthyrning av villa är det så gott som uteslutande fråga om individuella förhandlingar. Den kollektiva förhandlingsformen behandlas därför inte i detta informationsmaterial. Om hyresvärden och hyresgästen inte kan enas om hyran - och det redan gäller ett hyresavtal mellan dem - kan hyresvärd eller hyresgäst vända sig till hyresnämnden som fastställer hyran till skäligt belopp. Denna möjlighet står inte till buds vid uthyrning av möblerat rum eller vid uthyrning för fritidsändamål om ansökan till hyresnämnden görs innan hyresförhållandet varat 9 månader i följd eller vid uthyrning av del av hyresvärdens egen bostad. Vad är då skäligt hyresbelopp? Enligt hyreslagen är hyran inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Man talar om bruksvärdesprincipen. Hyressättningen enligt bruksvärdesprincipen är komplicerad. Vid prövningen ska främst beaktas hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får istället beaktas hyran för lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. I det fall det inte finns några lägenheter att jämföra med gör hyresnämnden en skälighetsbedömning mot bakgrund av sin allmänna kännedom om hyres-läget på orten. Vid bedömningen av bruksvärdet jämför man den aktuella lägenheten med lägenheter som är till bruksvärdet lika. Hänsyn tas till bl a bostadens storlek och planlösning, modernitetsgrad, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen och garage. Även fastighetens allmänna läge, boendemiljön i stort, närhet till affärer och annan service samt närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Bruksvärdet påverkas normalt inte av att hyresgästen själv bekostat förbättringar i lägenheten. Vid sidan av ovan angivna möjlighet att - vid tvist om hyrans storlek - vända sig till hyresnämnden för att fastställa hyran till ett skäligt belopp, finns det en regel i hyreslagen som säger att om hyresvärden tagit emot en hyra som inte är skälig kan hyresgästen hos hyresnämnden begära att denna ålägger hyresvärden att betala tillbaka vad han/hon tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan. Denna regel är tillämplig på uthyrning av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsuthyrningar av andra bostadslägenheter. Bestämmelsen är inte tillämplig vid uthyrning för fritidsändamål. Med möblerat eller omöblerat rum avses normalt varje bostad, oberoende av rumsantalet, som inte kan anses som en fullständig bostad. En fullständig bostad består normalt av ett eller flera rum, kök eller kokvrå samt hygienutrymmen. Detta innebär att regeln kan bli tillämplig vid uthyrning av del av villa. Vid uthyrning av hel villa är regeln tillämplig vid andrahandsuthyrning, d v s då hyresgästen i sin tur hyr ut villan. Vid bedömning av vad som är skäligt belopp gör hyresnämnden samma prövning som redogjorts för ovan. Villaägarnas Riksförbund 2012 5

För att försäkra sig om att hyresgästen betalar hyran - och även i övrigt fullgör sina åligganden - kan man avtala om att denne ställer säkerhet i form av pant, borgen, bankgaranti eller deponerar ett belopp, förslagsvis motsvarande tre månadshyror. En avtalsklausul om säkerhet måste vara motiverad av förhållandena i det enskilda fallet. Frågan kan prövas av hyresnämnden. Se nedan om ändring av hyresvillkor. LÄGENHETENS SKICK På tillträdesdagen ska hyresvärden - om inte bättre skick avtalats - hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar som bostad. Vid uthyrning av fritidsbostad kan parterna dock komma överens om att lägenheten ska vara i sämre skick. Enligt hyreslagen ska hyresgästen väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Hyresgästen ska visa den aktsamhet som skäligen kan fordras av en ordentlig person. Han/hon får inte göra andra ingrepp än vad som fordras för att lägenheten ska fungera som bostad. Om hyresgästen genom vårdslöshet orsakar skador i lägenheten ansvarar han/hon för detta. Detsamma gäller om hyresgästens familjemedlemmar, gäster, inneboende och de som för hyresgästens räkning utför arbete i lägenheten av vårdslöshet skadar denna. Den som hyr ut sin villa måste dock räkna med normalt slitage. Den som är särskilt rädd om inredningen och vill begränsa hyresgästens möjligheter att t ex göra hål i väggar och dörrar, röka, ha djur i lägenheten etc rekommenderas att skriva in en klausul om detta i hyresavtalet. Det rekommenderas vidare att parterna även skriver in en klausul som beskriver hur hyresgästen ska sköta tomten. Ofta har hyresvärd och hyresgäst olika uppfattningar om lägenhetens skick före respektive efter hyresförhållandet. För att begränsa risken för en sådan tvist kan hyresvärd och hyresgäst tillsammans besiktiga lägenheten före hyresgästens tillträde och i samband med hyresgästens avflyttning. Besiktningarna bör protokollföras. Ett tips är att samtidigt videofilma eller fotografera lägenheten. Det bör i detta sammanhang nämnas att om en lägenhet - som hyrs ut av fastighetsägaren för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egna bostad - inte har lägsta godtagbara standard, kan hyresgästen ansöka om att hyresnämnden i ett s k upprustningsföreläggande uppmanar hyresvärden att se till att lägenheten uppnår lägsta godtagbara standard. Vidare finns möjlighet för hyresgästen att ansöka om att hyresnämnden i ett s k åtgärdsföreläggande uppmanar hyresvärden att avhjälpa brist i lägenheten som finns på tillträdesdagen. BESITTNINGSSKYDD En bostadshyresgäst har nästan alltid rätt att få hyresavtalet förlängt efter en uppsägning. Man säger att hyresgästen har direkt besittningsskydd. Villaägarnas Riksförbund 2012 6

Det finns emellertid fyra fall då hyresgästen aldrig får besittningsskydd. Det första fallet är vid kortvarig andrahandsupplåtelse, där hyresförhållandet upphör innan det varat längre än 2 år i följd. Denna regel gäller från den 1 juli 1993. Om hyresavtalet har ingåtts före nämnda dag gäller äldre bestämmelser, d v s hyresgästen har besittningsskydd om inte något av de andra tre undantagen är för handen eller parterna har träffat en särskild överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Det andra fallet är vid uthyrning av möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än 9 månader i följd. Det tredje fallet är vid uthyrning av del av hyresvärdens fasta bostad. Det fjärde fallet är då hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen gjort sig skyldig till ett allvarligt kontraktsbrott och hyresvärden säger upp avtalet att upphöra omedelbart. Observera dock att om en hyresgäst har förverkat sin rätt kan medhyresgäst, make eller sambo ha rätt att fortsätta ensam som hyresgäst! BESITTNINGSBRYTANDE GRUNDER Om inget av dessa fyra fall är för handen har hyresgästen som huvudregel rätt till förlängning av hyresavtalet. Men besittningsskyddet kan brytas i vissa i hyreslagen uppräknade fall. I samtliga dessa fall måste hyresvärden redovisa ett sakligt skäl till varför han/hon anser att besittningsskyddet ska brytas. Därefter görs en intresseavvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen av att få disponera över lägenheten. Den viktigaste besittningsbrytande grunden vid uthyrning av lägenhet i en- och tvåfamiljsfastighet är att hyresvärden - under förutsättning att upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet - har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Detta kan vara fallet när hyresvärden själv avser att bosätta sig i villan eller när huset ska säljas. Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum för att skaffa annan bostad. ÖVERENSKOMMELSE OM AVSTÅENDE FRÅN BESITTNINGSSKYDD Besittningsskyddet kan avtalas bort i vissa fall. Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd, gäller som huvudregel att överenskommelsen är giltig om den godkänts av hyresnämnden. Hyresgästen och hyresvärden bör då använda sig av särskild blankett som hyresnämnden fastställt. Blanketten med överenskommelsen är samtidigt en ansökan till hyresnämnden och på blanketten kan också hyresnämnden skriva sitt beslut. Blanketten hittar Du på hyresnämndens hemsida som Du finner på adressen www.dom.se. Undantag finns emellertid från regeln om hyresnämndens godkännande. Villaägarnas Riksförbund 2012 7

1. Om en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas under tid då hyresgästen har besittningsskydd krävs inget godkännande av hyresnämnden. Överenskommelsen skall dock alltid träffas i en särskilt upprättad handling. 2. Om en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas för en tid på högst fyra år från tillträdesdagen gäller den utan hyresnämndens godkännande om den avser a) ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut huset ska bosätta sig där eller överlåta huset, b) en hyreslägenhet som upplåts i andra hand och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig där, c) en bostadsrättslägenhet som upplåts i andra hand och bostadsrättshavaren ska bosätta sig där eller överlåta bostadsrätten. För dessa fall har hyresnämnden också en särskild blankett. Det går även bra att använda sig av den mall för överenskommelse om avstående från besittningsskydd som finns i bilaga 1. Ifall avstående av besittningsskydd inte avtalats och det rör sig om uthyrning av villa ägd av privatperson innebär detta att en intresseavvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen kommer att ske vid uppsägning. Denna intresseavvägning kommer sannolikt hyresvärden att vinna, om denne avser att själv bosätta sig i villan. ÄNDRING AV HYRESVILLKOR Tidigare var man tvungen att säga upp avtalet för att kunna ändra hyresvillkoren. Numera räcker det att lämna ett skriftligt meddelande till motparten med begäran om villkorsändring. Syftet med meddelandet är att få igång förhandlingar mellan parterna. Några formkrav ställs i övrigt inte på meddelandet. Ändringen bör dock anges så tydligt att motparten har en rimlig möjlighet att förstå vad det är avsändaren vill förhandla om (t ex en ändring av hyran). Meddelandet bör lämpligen skickas i rekommenderat brev till motpartens vanliga adress. Regler som kompletterar det ovannämnda finns för det fall hyresvärden vill höja hyran och samtidigt binda hyresgästen till den begärda hyran om hyresgästen förhåller sig passiv. Dessa regler kan endast tillämpas på lägenhet belägen i hus med förhandlingsordning, men där förhandlingsordningen till följd av överenskommelse eller beslut inte gäller för lägenheten. Vidare måste hyresavtalet löpa på obestämd tid. Dessa kompletterande regler behandlas inte här. Om parterna inte kan enas kan den som lämnat meddelandet om villkorsändring - tidigast efter en månad från det att meddelandet lämnats - ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren. Prövningen hos hyresnämnden är härvid begränsad till de delar av avtalet där parterna begärt ändring. Om det finns särskilda skäl får emellertid hyresnämnden även pröva hyresvillkor som har samband med villkor som angivits i ansökan. Villaägarnas Riksförbund 2012 8

Gäller tvisten hyrans storlek, skall hyresnämnden fastställa hyran till skäligt belopp. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. SKATTEREGLER VID UTHYRNING AV VILLA Vid inkomstbeskattningen klassificeras en fastighet antingen som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Som privatbostadsfastighet räknas småhus för en familj som helt eller till övervägande del, eller beträffande småhus för två familjer till väsentlig del (lägst 40 % av ytan), används eller är avsedd att användas som bostad, även fritidsbostad, åt ägaren eller denne närstående. Som närstående anses föräldrar, far- och morföräldrar, make, avkomling eller avkomlings make, syskon eller syskons make eller avkomling samt dödsbo i vilket den skattskyldige eller någon av nu nämnda personer är delägare. Med avkomling jämställs styvbarn och fosterbarn. Fastighet som inte faller under definitionen ovan är näringsfastighet. En villa som hyrs ut i sin helhet är att betrakta som privatbostad om ägaren avser att inom överskådlig framtid använda den som bostad åt sig själv eller närstående. Avsikten att inom överskådlig framtid bosätta sig på fastigheten måste på något sätt framgå av omständigheterna. Det är inte tillräckligt att ägaren uppger att hans/hennes små barn ska flytta in i bostaden när de blir vuxna. En enfamiljsvilla som bebos både av ägaren eller denne närstående och hyresgäster är att betrakta som privatbostadsfastighet om den del av huset som hyrs ut är mindre än den del som bebos av ägaren eller denne närstående. Hyrs övervägande delen av villan ut är fastigheten att anse som näringsfastighet. För tvåfamiljsvillans del gäller vid motsvarande situation att villan är att anse som privatbostadsfastighet om den till väsentlig del, åtminstone ca 40 %, används för ägarens eller denne närståendes permanent- eller fritidsboende. För det fall att det under ett kalenderår inträffar något som bör medföra att bostaden inte längre ska räknas som privatbostad utan anses ingå i näringsverksamhet gäller en tröghetsregel. Denna regel innebär att omklassificeringen inte skall ske för det kalenderåret (kalenderår 1) och för det därpå följande kalenderåret (kalenderår 2). Om skäl för omklassificering fortfarande föreligger vid utgången av det andra kalenderåret efter det år då omständigheten som utgjorde skäl för omklassificering inträffade (kalenderår 3), ska omklassificering ske om inte privatbostaden har överlåtits dessförinnan. Omklassificeringen får verkan från början av det tredje kalenderåret. Ägaren kan dock yrka att omklassificering ska ske omedelbart. Vid uthyrning av privatbostadsfastighet beskattas hyresintäkten som inkomst av kapital. Som hyra anses inte att hyresgästen åtar sig att svara för kostnader som har omedelbart samband med det egna boendet, t ex kostnader för el och telefon. Enligt Skatteverket kan ersättningen Villaägarnas Riksförbund 2012 9

om den särskiljs och läggs ovanpå den normala hyran betalas direkt till hyresvärden utan att den jämställs med hyra. Det viktiga är att ersättningen motsvarar hyresgästens faktiska förbrukning. Schablonmässigt bestämd ersättning ses däremot som hyra. En beräkning av hyresgästens faktiska förbrukning av t. ex. el, när endast en del av bostaden hyrs ut, bör förutsätta att det finns en särskild mätare för hyresgästens förbrukning. Om hyresgästen utför arbete på fastigheten såsom ommålning och reparationer bör värdet beskattas hos fastighetsägaren. Från hyresintäkten får avdrag göras med 18 000 kronor samt 20 % av hyresintäkten, såvitt gäller inkomståret 2011 (deklarationen som du lämnar in 2012). Fr.o.m. inkomståret 2012 (deklarationen som du lämnar in 2013), får dock avdrag göras med 21 000 kr samt 20 % av hyresintäkten: Dessa avdrag anses täcka kostnader för underhåll och reparationer m m. (Vid uthyrning till den skatteskyldiges eller denne närståendes arbetsgivare medges skäligt avdrag). Överskott i inkomstslaget kapital beskattas med 30 %. Underskott i inkomstslaget medför rätt till skattereduktion mot skatt på andra inkomster. Reduktionen är 30 % av underskott på högst 100 000 kr. Skulle underskottet vara större än 100 000 kr blir reduktionen 30 000 kr för 100 000 kr och 21 % på beloppet över 100 000 kr. Vid uthyrning av villa som är att anse som näringsfastighet beskattas hyresinkomsten som inkomst av näringsverksamhet. Fastighetsägaren anses driva enskild näringsverksamhet och måste redovisa intäkter och kostnader enligt bokföringsmässiga grunder. Skatten är progressiv och beräknas ungefär på samma sätt som vid inkomst av tjänst. ------------- Om något är oklart är du välkommen att återkomma på vår telefonrådgivning, vardagar 8.30 12.00 (torsdagar även 14.00 16.00), tel 010 750 01 00. Villaägarnas Riksförbund 2012 10

BILAGA 1 MALL FÖR ÖVERENSKOMMELSE OM AVSTÅENDE FRÅN BESITTNINGSSKYDD Överenskommelse om avstående från besittningsskydd bostad Hyresvärd/Uhyrare... namn, adress, telefonnummer Hyresgäst (-er).... namn, adress, telefonnummer Lägenhetens adress... Dag då hyresavtalet ingicks.. Tillträdesdag (dag då hyresförhållandet inleds) Överenskommelsens innehåll avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet En- eller tvåfamiljshus (som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet) Vi kommer överens om att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden begär att hyresförhållandet skall upphöra på grund av att hyresvärden skall bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset. Hyreslägenhet som upplåts i andra hand Vi kommer överens om att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet om uthyraren (förstahandshyresgästen) begär att hyresförhållandet skall upphöra på grund av att uthyraren skall bosätta sig i lägenheten. Villaägarnas Riksförbund 2012 11

Bostadsrättslägenhet som upplåts i andra hand Vi kommer överens om att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet om uthyraren (bostadsrättshavaren) begär att hyresförhållandet skall upphöra på grund av att uthyraren skall bosätta sig i lägenheten eller överlåta bostadsrätten. Denna överenskommelse gäller endast i fyra år från tillträdesdagen, dvs om hyresavtalet upphör inom fyra år från den dag då hyresförhållandet inleds....... Datum Datum...... Hyresvärdens/Uthyrarens underskrift Hyresgästens underskrift Godkännes:. Datum...... Underskrift av hyresgästens make/sambo OBS! Denna överenskommelse gäller utan hyresnämndens godkännande och skall således inte sändas in till hyresnämnden. Villaägarnas Riksförbund 2012 12

BILAGA 2 UNDERRÄTTELSE TILL HYRESGÄST OCH SOCIALNÄMND VID UPPSÄGNING PÅ GRUND AV DRÖJSMÅL MED HYRESBETALNING AVHYSNING UNDERRÄTTELSER SOM BLIR AKTUELLA OM DU YRKAR AVHYSNING Om hyresgästen dröjer med att betala sin hyra mer än 1 vecka efter förfallodagen förverkas hyresrätten. Om hyresvärden säger upp hyresgästen p g a dröjsmålet har hyresgästen ändå möjlighet att återvinna hyresrätten om denne betalar hyran inom viss tid. Det finns regler om att hyresvärden måste underrätta hyresgästen om detta på ett alldeles speciellt sätt, se formulär 1. Dessutom måste hyresvärden meddela socialnämnden, så att nämnden har möjlighet att gå in och betala hyran i hyresgästens ställe. Även den underrättelsen skall utformas på ett speciellt sätt, se formulär 2. När det gäller den första underrättelsen, formulär 1, är det inte nödvändigt att hyresvärden skickat den till hyresgästen innan ansökan om avhysning skickas in till kronofogdemyndigheten. Om inte kronofogdemyndigheten får in en kopia av en sådan underrättelse tillsammans med delgivningsbevis har myndigheten en skyldighet att själv skicka en underrättelse till hyresgästen tillsammans med ansökan. Meddelandet till socialnämnden, formulär 2, ska du däremot skicka iväg med rekommenderat brev innan du ansöker om avhysning. När du sedan skickar in ansökan om avhysning ska du bifoga en ifylld kopia av formulär 2 samt bevis om att meddelandet sänts med rekommenderat brev. HANDLINGAR DU SKA SKICKA TILL KRONOFOGDEMYNDIGHETEN Alla handlingar ska till en början ges in i 2 exemplar. ansökan om vanlig handräckning (avhysning), minst ett påskrivet original, meddelande till socialnämnden samt bevis om att detta sänts med rekommenderat brev, ev underrättelse till hyresgästen + delgivningsbevis, samt gärna en kopia av hyreskontraktet VAD HÄNDER SEDAN MED ANSÖKAN? När en ansökan har kommit in till kronofogdemyndigheten utfärdar myndigheten ett föreläggande som skall delges hyresgästen. Därefter har hyresgästen ca tio dagar på sig att bestrida, d v s invända mot kravet. Om föreläggandet bestrids och hyresvärden vill hålla fast Villaägarnas Riksförbund 2012 13

vid sitt yrkande skall hyresvärden inom tre veckor begära att målet överlämnas till tingsrätt. Framställs inte begäran i rätt tid avskrivs målet. Om hyresgästen inte bestrider kravet utfärdar kronofogdemyndigheten ett utslag, där det fastställs vad hyresgästen skall fullgöra. Sedan ett utslag har utfärdats kan kronofogdemyndigheten verkställa det utan någon ny ansökan från hyresvärden. FORMULÄR 1: Underrättelse till hyresgäst om möjlighet att få tillbaka hyresrätten fastän hyran inte har betalats i tid. En hyresgäst som inte betalar hyran i tid förlorar sin hyresrätt och kan därför bli uppsagd från lägenheten. Som uppsägning räknas också ansökan om betalningsföreläggande, stämningsansökan eller ansökan om avhysning. Enligt bestämmelser i hyreslagen kan hyresgästen dock få tillbaka hyresrätten fastän han eller hon blivit uppsagd. Hyresgästen måste då betala hyran inom viss kortare tid. Är det frågan om en bostadslägenhet, måste hyresvärden lämna meddelande om uppsägning till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Ni underrättas härmed om att Ni har möjlighet att få tillbaka Er hyresrätt, om Ni betalar hyran senast inom tre veckor efter det att Ni har fått del av denna underrättelse. FORMULÄR 2: Meddelande till socialnämnd om uppsägning av bostadshyresrätt på grund av försummad hyresbetalning 1. Hyresvärdens namn, postadress och telefonnummer 2. Hyresgästens namn och postadress.. 3. Den förhyrda lägenhetens storlek (antal rum).. 4. Belopp som hyresgästen skall betala för att återvinna hyresrätten med angivande av förfallodag och den ränta som fordras. 5. Hyresvärdens postgiro eller bankgiro eller någon annan anvisning om sättet för hyrans betalning. Villaägarnas Riksförbund 2012 14

BILAGA 3 ADRESS OCH TELEFONNUMMER TILL HYRESNÄMNDEN Hyresnämnden/Arrendenämnden i Stockholm Box 8301, 104 20 STOCKHOLM Besöksadress: Ulriksborgsgatan 5, 112 18 Stockholm (via Lindhagensgatan 90) Telefon: 08-561 66 500 Telefax: 08-656 18 80 Telefonupplysning: 08-561 66 570 E-Post: hyresnamndenistockholm@dom.se Geografiskt upptagningsområde: Stockholms och Gotlands län Hyresnämnden/Arrendenämnden i Västerås Box 40, 721 04 VÄSTERÅS Besöksadress: Sigurdsgatan 22 Telefon: 021-310 400 Telefax: 021-12 01 75 E-Post: hyresnamndenivasteras@dom.se Geografiskt upptagningsområde: Uppsala, Södermanlands, Västmanlands och Dalarnas län Hyresnämnden/Arrendenämnden i Linköping Box 359, 581 03 LINKÖPING Besöksadress: Brigadgatan 3 Telefon: 013-25 10 00 Telefax: 013-14 56 62 E-Post: hyresnamndenilinkoping@dom.se Geografiskt upptagningsområde: Östergötlands och Örebro län Villaägarnas Riksförbund 2012 15

Hyresnämnden/Arrendenämnden i Jönköping Box 2243, 550 02 JÖNKÖPING Besöksadress: Hamngatan 15 Telefon: 036-15 67 00 Telefax: 036-15 67 86 E-Post: hyresnamndenijonkoping@dom.se Geografiskt upptagningsområde: Jönköpings, Kalmar och Kronobergs län och följande kommuner i Västra Götalands län: Essunga, Falköping, Grästorp, Gullspång, Götene, Hjo, Karlsborg, Lidköping, Mariestad, Skara, Skövde, Tibro, Tidaholm, Töreboda och Vara Hyresnämnden/Arrendenämnden i Malmö Box 4287, 203 14 MALMÖ Besöksadress: Hovrättstorget 1 Telefon: 040-35 34 00 Telefax: 040-30 27 28 E-Post: hyresnamndenimalmo@dom.se Geografiskt upptagningsområde: Skåne och Blekinge län Hyresnämnden/Arrendenämnden i Göteborg 404 83 GÖTEBORG Besöksadress: Ullevigatan 15 Telefon: 031-701 12 60 Telefax: 031-701 12 70 E-post: hyresnamndenigoteborg@dom.se Geografiskt upptagningsområde: Hallands, Värmlands och Västra Götalands län förutom följande kommuner som hör till hyres- och arrendenämnden i Jönköping: Essunga, Falköping, Grästorp, Gullspång, Götene, Hjo, Karlsborg, Lidköping, Mariestad, Skara, Skövde, Tibro, Tidaholm, Töreboda och Vara Villaägarnas Riksförbund 2012 16

Hyresnämnden/Arrendenämnden i Sundsvall Box 415, 851 06 SUNDSVALL Besöksadress: Storgatan 39 Telefon: 060-18 67 90 Telefax: 060-18 67 94 E-Post: hyresnamndenisundsvall@dom.se Geografiskt upptagningsområde: Gävleborgs, Västernorrlands och Jämtlands län Hyresnämnden/Arrendenämnden i Umeå Box 324, 901 07 UMEÅ Besöksadress: Nygatan 45 Telefon: 090-17 21 90 Telefax: 090-13 13 94 E-Post: hyresnamndeniumea@dom.se Geografiskt upptagningsområde: Västerbottens och Norrbottens län Du kan även vända dig till följande tingsrätter för att få blanketter eller lämna din ansökan om den rör en fastighet i länet: Uppsala-, Gotlands-, Eskilstuna-, Norrköpings-, Mariestads-, Kalmar-, Blekinge-, Kristianstads-, Helsingborgs-, Halmstads-, Borås-, Värmlands-, Falu-, Växjö-, Örebro-, Gävle-, Luleå-, och Östersunds tingsrätt. Villaägarnas Riksförbund 2012 17

VILLAÄGARNAS JURISTBYRÅ -experten på privatjuridik Villaägarnas Juristbyrå för processer och upprättar handlingar. Gör dina privata affärer och ditt privatliv tryggare. Byrån ägs helt av Villaägarnas Riksförbund. Medlemsrabatt 25 procent. Lågt arvode gör att ditt rättsskydd räcker längre. Du når Juristbyrån på 010-750 01 00 eller juristbyra@villaagarna.se Villaägarnas Riksförbund 2012 18

VILLAÄGARNAS FRIA RÅDGIVNING -kostnadsfri rådgivning till alla medlemmar Alla medlemmar har tillgång till fri rådgivning i de flesta villaägarfrågor, t.ex. fastighetsrätt, bygglov, familjerätt, köprätt, boendeekonomi, samfällighetsföreningar, trädgårdar, fastighetsmäklare, byggnadsteknik, arkitektur, energi, planoch byggfrågor, byggnadsteknik, geologi, byggnadsskador samt VVS. Kontakta oss på 010-750 01 00 eller via frågeformuläret på villaagarna.se Villaägarnas Riksförbund 2012 19