Chef Fastighetsservice Skövde, Mariestad och Skara

Årsredovisning 2012 HSB NORDVÄSTRA GÖTALAND

KUNDFOKUS Håkan Johansson Chef Fastighetsservice Skövde, Mariestad och Skara Håkan började sin nuvarande tjänst 2006. Han har dessförinnan även arbetat hos oss mellan 1992 och 2002. Vad har varit viktigast i ditt område under 2012? Det viktigaste har varit kundkontakten och att vi har börjat jobba med en organisationsförändring som inleddes under senhösten/vintern 2012. Vad händer framöver? Omorganisationen kommer att fortsätta vara i fokus. De nya tjänsterna som gruppledare tillsattes i mars månad och därefter gäller det att få organisationen att sätta sig. Gruppledarna kommer att ha ansvar för den dagliga handläggningen samt fastighetsskötseln medan vi som chefer för fastighetsservice kommer att ha kundkontakten som prio ett.

INNEHÅLL VD HAR ORDET 4 ETT GEMENSAMT HSB 6 VERKSAMHETSPLAN 8 HYRESFASTIGHETER 10 FASTIGHETSBESTÅND 11 MILJÖREDOVISNING 13 FÖRENINGENS LEDNING 14 REVISORER OCH VALBEREDNING 15 ORGANISATION 16 ENGAGERADE LEDARE 19 NYPRODUKTION 20 UTBILDNINGSVERKSAMHET 21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 22 RESULTATRÄKNING 25 BALANSRÄKNING 26 KASSAFLÖDESANALYS 28 NOTER till resultat- & balansräkning 30 revisionsberättelse 38 REVISIONSBERÄTTELSE 38 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2009 3

ett bra år i tuffa tider Efter ett år som vd i HSB Nordvästra Götaland känns det bra att summera ett mycket intressant och händelserikt 2012. Vi har ökat medlemsantalet, färdigställt två nya bostadsrättsföreningar, förvärvat ett större hyresbestånd och gör ett bättre ekonomiskt resultat än på flera år. Det gör vi fastän det är tuffa tider i hela världen. Att arbeta i en medlemsägd organisation är en fantastisk utmaning för oss anställda. HSB har sedan 90 år tillbaka en fascinerande bakgrund, som betytt mycket för hela svenska bostadsmarknaden. HSB bärs upp av idéer kring boendet väl värda att vara stolta över. På det sättet är HSB en idéburen organisation. Inget av det som HSB gör är ett resultat av en slump utan det är värderingar som styr. Bostadsrätten är en förnämlig boendeform, utvecklad av HSB och mycket uppskattad i breda grupper. Samtidigt arbetar HSB på en konkurrensutsatt tuff marknad och måste såväl i kvalitet som i pris vara framstående som ett affärsmässigt företag. Just detta gör vardagen för oss anställda så utman ande. Att arbeta professionellt och affärsmässigt och samtidigt veta att det är HSBs värderingar som vägleder oss. Vi måste göra goda ekonomiska resultat för att kunna utvecklas och erbjuda våra medlemmar och kunder ännu bättre service. Vi är medlemsägda och därmed också ett medlemsstyrt företag. Det ställer krav på hur vi arbetar. Det gäller att kunna lyssna, vilja diskutera och erbjuda en kontinuerlig dialog med medlemmar och kunder. Här har styrelsen tagit initiativ till att i samband med föreningsstämman 2012 genomföra en framtidsdiskussion om hur vår förening bör utvecklas. Till detta skickades under hösten ut en enkät till alla våra föreningar. Det blev en hög svarsfrekvens och bidrog ytterligare med önskemål och förväntningar. Detta underlag blev vägvisande för styrelsen vid fastställandet av 2013 2015 års verksamhetsplan. Det kom in så mycket intressanta synpunkter att styrelsen utöver planen också gjorde en utblick till 2023, det år då HSB firar 100-årsjubileum. Resultatet av enkäten visar att medlemmar och kunder vill att vi erbjuder en prisvärd professionell förvaltning och fortsätter att utveckla våra IT-tjänster. HSB ligger långt framme men vi ska gå vidare. Vi ska fortsätta med att bygga nya bostadsrättsföreningar på marknader där det finns behov och efterfrågan. När det gäller att bredda HSBs erbjudande till att också omfatta hyreslägenheter så finns det ett gott stöd för detta. Styrelsen har tagit en policy som både reglerar hur vi kan köpa, men också sälja hyresbestånd. Vi sålde bland annat ett mindre bestånd i Trollhättan där vi är väl representerade. Istället förvärvade vi 238 hyresrätter i Skövde där vi tidigare inte hade några hyreslägenheter att erbjuda. Lediga hyreslägenheter erbjuds alltid i första hand till våra medlemmar. Vi ser det som en viktig medlemsförmån värdigt ett medlemsägt företag. Verksamhetsåret 2012 blev ett bra år. Nu tar vi med oss de goda erfarenheter vi vunnit och bygger vidare för framtiden. Stort tack till alla förtroendevalda och anställda som bidragit till detta. Dan Nyberg, VD 4 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

OPTIMISM Peter Skogsberg Chef Fastighetsservice Vänersborg, Trollhättan och Lidköping Anställd på HSB Nordvästra Götaland sedan september 2011. Vad har varit viktigast under 2012? Att lära känna all personal och att försöka träffa så mycket kunder som möjligt för att öka vårt kundfokus. Jag har fått reda på att kunderna upplevt att vi inte har träffat dem i den utsträckning som efterfrågats. Min ambition är att vi ska bli mycket bättre på det i framtiden. Om du blickar framåt, vad står ni inför för utmaningar? Vi befinner oss mitt i en större omorganisation vilket är en stor utmaning. Vi var tidigare tre chefer för fastighetsservice inom HSB Nordvästra Götaland men i november 2012 bestämdes att vi bara skulle vara två. Det gjorde att vi två som blev kvar fick ett större område. Nu har vi anställt gruppledare på alla orter utom två. Gruppledarna ska bland annat se till att grupperna blir mer självstyrande och att vi kommer närmare våra kunder. Det blir en utmaning att få det systemet att fungera. Avslutningsvis så ser jag ljust på framtiden för HSB. Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 5

ett gemensamt HSB Gemensamma kärnvärderingar För en federation som HSB-rörelsen är det väsentligt att kunna uppträda under ett gemensamt varumärke. HSB ska upplevas på samma sätt oavsett vilken av de regionala föreningarna man har kontakt med. För att lyckas med det måste de olika HSBföreningarna omfatta samma kärnvärderingar. Utgångspunkt för HSB är ETHOS samt de kooperativa principerna. E står för Engagemang. HSB engagerar sig i det som rör livet, både för den enskilda människan och för samhället. Via engagemang skapas rum för samverkan och medlemsinflytande. T står för Trygghet. Det vilar en känsla av trygghet i HSB. Tillsammans skapar medlemmarna trygghet. HSB ger utrymme att leva livet på det sätt som passar var och en. H står för Hållbarhet. Det finns ett långsiktigt tänkande i all verksamhet inom HSB. O står för Omtanke. HSB gör mer än att bygga och förvalta bostäder. Vi har omtanke om livet i och mellan husen. S står för Samverkan. All verksamhet i HSB bygger på samverkan människor emellan. 6 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

De kooperativa principerna Frivilligt och öppet medlemskap Demokratisk medlemskontroll Medlemmarnas ekonomiska deltagande Självständighet och oberoende Utbildning, praktik och information Samarbete mellan kooperativa föreningar Samhällshänsyn Gemensamma styrdokument För att öka kittet mellan HSB-föreningarna har tre styrdokument tagits fram. De kan ses som ett kontrakt mellan HSB-föreningarna där man lovar att arbeta på ett enhetligt sätt. Kompassen Kapitel 1 handlar om de gemensamma värderingarna som utgår från de kooperativa principerna och ETHOS. Kapitel 2 definierar gemensamma fokusområden och mål. Mål har satts inom områdena Bosparare, Byggande, Forskning, Klimat, Lönsamhet samt Opinion. Kapitlet definierar även de viktigaste intressenterna som är medlemmar/ägare, medarbetare, kunder, partners samt samhället. Kapitel 3 handlar om ett gemensamt basutbud som kan kallas HSB-kvalitet. För medlemmarna handlar det om att utveckla digitala former för inflytande, utbildning av Brfstyrelser samt en gemensam uppdragsbeskrivning för HSB-ledamöterna. För förvaltningskunderna slås fast vilka tjänster som minst ska tillhandahållas. Dessa är underhållsplan, ekonomisk flerårsprognos, energitjänster, AFF-avtal samt HSB certifiering. För nyproduktionen gäller att en handbok för HSB-producerade boenden ska tas fram samt att fokus skall vara att bygga bostadsrätt. Kapitel 4 redogör för hur hållbarhetsarbetet inom HSB skall redovisas. HSB-rörelsen ska årligen sammanställa en hållbarhetsredovisning som bygger på de enskilda HSB-föreningarnas hållbarhetsarbete. HSBs kod för föreningsstyrning Utgångspunkten är Svensk kod för bolagsstyrning som togs fram 2004. HSB-föreningarna, HSBs nationella bolag samt HSB Riksförbund har förbundit sig att arbeta efter koden. Syftet med koden är att den skall utgöra ett internt verktyg för att säkerställa en öppen och genomlyst organisation. Koden skall också bidra till en effektiv styrning. Tillämpningen av koden görs enligt principen följ eller förklara. Årligen skall HSB-föreningen lämna en rapport till föreningsstämman som redovisar hur föreningen arbetar med koden. I de fall koden inte följs ska en förklaring till det redovisas i föreningsstyrningsrapporten. Koden innehåller regler för hur föreningsstämman går till, hur valberedningen, styrelsen, revisorerna, vd och andra ledande befattningshavare arbetar. En viktig del avhandlar hur informationen skall publiceras. Bland annat skall HSB-föreningen ha en särskild avdelning för föreningsstyrningsfrågor på sin webbplats. HSB Varumärkesriktlinjer Varumärket HSB är starkt och välkänt. För att det skall fortsätta vara det krävs ett enhetligt uppträdande i all kommunikation. Riktlinjerna anger hur logotypen skall användas av HSB-föreningar, HSB-bolag, HSBs bostadsrättsföreningar samt HSB Riksförbund. Detta gäller både i skrift och på webben. Det finns även riktlinjer för hur varumärket ska användas tillsammans med leverantörer och andra partners. Det är naturligtvis mycket viktigt att det gemensamma varumärket, som ägs av HSB Riksförbund, vårdas på bästa sätt. Ett av kapitlen i riktlinjerna behandlar just varumärkesansvaret och sanktioner för olämplig användning. Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 7

Verksamhetsplan I sammandrag redovisas här delar av verksamhetsplanen för 2013 2015. Vision HSB där möjligheterna bor. HSB är den aktör som har det bästa anseendet och engagemanget när det gäller att skapa ett tryggt boende. Uppdrag och verksamhetsidé HSB Nordvästra Götaland skapar i samverkan med sina medlemmar och övriga kunder ett gott boende i bostadsrättsförening. Det sker genom att HSB ska tillhandahålla den goda bostaden med trygg ekonomi. Vidare ska HSB erbjuda en högkvalitativ skötsel och förvaltning och bidra till gemenskap i boendet. Övergripande mål för 2013 2015. Medlemmar Erbjuda information och utbildning om vår organisation och bostadsrätt. Dessutom ska medlemmarna erbjudas IT-tjänster kopplade till boendet i ökande takt. Medarbetarna De anställda ska vara bärare av HSBs värderingar, kompetenta samt kundorienterade. Tjänsteutbud Öka utbudet av IT-tjänster. De tjänster vi levererar skall vara av hög kvalitet och regelbundet mätas hos våra kunder. Tjänster kring RUT och ROT ska utvecklas ytterligare. Nyproduktion och fastigheter Kontinuerlig nyproduktion av bostäder. Vi ska bygga enligt HSBs handbok och med miljöklass silver. Hyreshusbeståndet ska planmässigt energiopti meras samt förvaltas och underhållas så att vi får en stabil avkastning. Hållbarhet HSB skall tydligt minska miljöbelastningen och ta social och ekologisk hänsyn i den verksamhet som bedrivs. Ekonomi Avkastning på eget kapital ska under perioden ökas till att bli minst fem procent enligt beräkningsmodellen i HSB-kompassen. 8 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

kvalitet Lars Gustafsson Chef Byggservice Trollhättan och Vänersborg Lars har arbetat på HSB sedan 1979, och varit på nuvarande tjänst i 15 år. Vad var viktigast under 2012? Vi har satsat på en ökad förbättrad kundkontakt, återkoppling och uppföljning vilket jag tycker har gett resultat. Vi har bland annat lyckats knyta allt fler HSB-föreningar till oss. Vilka utmaningar väntar? Just nu känns det som att vi är på väg in i en tuff period med lågkonjuktur och liknande. Samtidigt har vi haft mycket att göra från första dagen efter jul- och nyårshelgerna. Vi jobbar vidare med hög kvalitet och effektivisering. Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 9

Hyresfastigheter Bakgrund HSBs grundläggande uppgift har alltid varit att bygga och förvalta bostadsrättsföreningar. Som ett komplement började HSB-föreningarna i Skaraborg och Norra Älvsborg att redan på 1970-talet bygga och förvärva hyresfastigheter. Det rörde sig i vissa fall om tilltänkta bostadsrättsprojekt som av marknadsskäl fick göras till hyresrätt. På 1980-talet förvärvades flera äldre hyreshus som totalombyggdes enligt dåvarande gynnsamma ombyggnadsregler. De senaste åren har HSB-föreningens förvärvstakt ökat. Målet är att ha ett hyresbestånd i alla våra större kommuner. Medlemsnytta Alla har inte möjlighet eller lust att köpa en bostadsrätt. För många är hyresrätt det naturliga alternativet när man första gången skall skaffa sig en bostad. Som medlem i HSB-föreningen har man förtur till HSBs hyresrätter. Så småningom kan man sedan spara till och köpa sig en bostadsrätt. HSB Nordvästra Götaland kan på det här sättet attrahera nya kategorier medlemmar, framför allt ungdomar. Fastighetsbolag Det äldre fastighetsbeståndet ligger i moderföreningen. Utöver dessa ägs fastigheter i HSB Hyresfastigheter Brätte AB, HSB Fastigheter i Dalsland AB samt HSB Hyresfastigheter i Skövde AB. Under 2012 har fastigheten Venus 7 i Trollhättan sålts och under 2013 har fastigheterna Tellus 18 20 21 i Skara sålts. Ekonomi och underhåll Med hjälp av korrekt underhållsplanering och kostnadseffektiv förvaltning kommer fastigheterna att lämna ett värdefullt tillskott till HSBföreningens resultat. 10 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

FASTIGHETSBESTÅND nuvarande fastighetsbestånd (belopp i tkr) Fastighet Ort Bokfört värde Taxeringsvärde Antal lägenheter Antal lokaler Pallas 4 Trollhättan 5 167 6 908 18 1 Näcken 1 Trollhättan 295 1 599 0 2 Fågeln 4 Trollhättan 6 542 8 100 19 1 Sirius 1 Skövde 3 534 5 323 7 1 Persiljan 7 Skövde 145 316 0 1 Tellus 18-20-21 Skara 38 921 38 616 72 19 Brage 5 Skara 4 724 6 025 19 0 Sparbanken 24 Skara 19 184 13 818 21 3 Daggkåpan 7 Lidköping 10 399 8 362 11 3 Hackspetten 9 Lidköping 2 050 4 681 9 0 Karpen 18 Lidköping 2 729 4 312 10 1 Branäs 4:490 Branäs 1 641 1 0 Zebran 5 Trollhättan 18 909 5 729 3 10 Kronan 5 Lilla Edet 15 802 10 746 32 0 SUMMA 128 401 115 176 223 42 HSB Fastigheter i Dalsland AB Fastighet Ort Bokfört värde Taxeringsvärde Antal lägenheter Antal lokaler Castro 4 Åmål 1 037 1 430 6 1 Castro 7 Åmål 791 1 202 4 0 Cedern 9 Åmål 13 618 13 629 45 10 Draken 3 Åmål 596 1 171 6 0 Hagen 4 Åmål 1 412 957 6 1 Hamnviken 17 Åmål 2 972 5 569 19 3 Herkules 8 Åmål 1 219 1 575 7 1 Kullen 11 Åmål 805 1 125 4 0 Sadeln 13 Åmål 1 082 1 147 6 0 Sirius 5 Åmål 829 1 246 5 0 Vakteln 19 Åmål 1 323 625 5 0 Vakteln 20 Åmål 1 230 607 4 0 SUMMA 26 914 30 283 117 16 HSB Hyresfastigheter Brätte AB Fastighet Ort Bokfört värde Taxeringsvärde Antal lägenheter Antal lokaler Skördetröskan 3 Trollhättan 9 424 7 257 30 0 Lommen 17 Trollhättan 10 473 5 308 16 1 Krokusen 12 Trollhättan 15 362 8 626 32 0 Krokusen 13 Trollhättan 14 345 11 951 41 0 Spiken 2 Vänersborg 29 087 20 616 56 1 Vattenpasset 3 Vänersborg 20 209 27 508 78 6 SUMMA 98 900 81 266 253 8 HSB hyresfastigheter skövde AB Fastighet Ort Bokfört värde Taxeringsvärde Antal lägenheter Antal lokaler Furiren 2 Skövde 9 609 7 835 33 0 Lanciären 1-3 Skövde 11 879 9 678 24 0 Ostronet 21 Skövde 14 856 14 881 21 5 Päronet 3 Skövde 4 192 4 340 7 0 Forsbergs äng 3 Skövde 22 369 22 322 72 5 Hyacinten 22 Skövde 6 473 5 218 15 0 Höder 4 Skövde 27 300 29 364 24 4 Hummern 4 Skövde 13 766 10 443 42 4 SUMMA 110 444 104 081 238 18 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 11

KOMPETENS Ingemar Rynvall. Chef HSB Teknik, Egna fastigheter Ingemar har arbetat på HSB sedan 2011. Vad har varit viktigast i ditt område under 2012? Jag har tre roller i min tjänst, jag är projektledare för nyproduktion, ansvarig för konsultgruppen HSB Teknik samt ansvarig för egna hyresfastigheter. Egentligen är alla lika viktiga, men jag har kanske lagt ner mest tid på nyproduktion och egna fastigheter. När det gäller nyproduktion har jag hållit i tre byggprojekt under 2012, och det har varit inflyttning i två av dem. Vilka utmaningar väntar 2013? Egna fastigheter är en stor utmaning då vi som tekniker ofta önskar mer pengar för underhåll. Inom ramen för våra finansiella muskler är det vårt jobb att se till att fastigheterna är i ett bra skick och att vi skapar en bra boendemiljö för våra hyresgäster. Som ansvarig för konsultgruppen HSB Teknik är det viktigt att jag, tillsammans med mina duktiga medarbetare, ser till att vi har kompetens och resurser inom bygg, el, VVS och arbetsmiljö. Detta för att kunna stödja våra kunder. Vi ska också ha fortsatt stort fokus på energioptimering, både hos våra kunder och i våra egna hyresfastigheter. 12 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

Miljöredovisning Miljöarbetet inom HSB Nordvästra Götaland 2012 Företagets övergripande principer för miljöarbete är: Ta hänsyn till miljön i våra beslut och i vårt dagliga arbete. Ta tillvara människors engagemang samt öka vår kunskap och förståelse i miljöfrågor. Följa, men också sträva efter att ligga steget före lagar och regler på miljöområdet. Undvika miljöskadliga ämnen samt förebygga föroreningar till luft, mark och vatten. Arbeta för att vi och våra kunder utnyttjar energi-, vatten och andra naturtillgångar effektivt och sparsamt. Tillsammans med våra kunder och samarbetspartners skapa livskvalitet i ett miljöanpassat boende. HSB-gemensamt klimatavtal HSB Nordvästra Götaland har gått med i HSBs satsning på miljön och skrivit på detta klimatavtal. Genom klimatavtalet kan vi skapa påvisbara positiva effekter och sätta press på oss själva för att uppnå en hållbar värld. Klimatavtalet innebär att vi förbinder oss att minska utsläppen av CO2 enligt HSBs centrala mål nedan. Några av våra bostadsrättsföreningar har också skrivit på egna klimatavtal. HSBs klimatmål Långsiktigt HSB-rörelsen har som mål att vara självförsörjande gällande energi år 2050. Mål för HSB-föreningar, bolag och HSB Riksförbund HSB minskar utsläppen av CO2e (koldioxidekvivalenter) med 50 procent till år 2023. Utsläppsminskningen sker enligt trappa: 20 procent till 2012 30 procent till 2016 40 procent till 2020 Mål för HSBs bostadsrättsföreningar Bostadsrättsföreningar minskar utsläppen av CO2e med 40 procent till år 2023. Miljöcertifiering HSB-föreningen är sedan 2006 certifierade enligt ISO 14001. Miljökonsekvensutredning En ny utredning har gjorts under 2012. Företagets betydande miljöaspekter är: Energioptimering och minskad vattenförbrukning hos företagets kunder genom utbildning, informationsarbete och försäljning av tjänster. Utsläpp av luftföroreningar från tjänsteresor, serviceleveranser samt områdesförflyttning. Minskad energiförbrukning och vattenförbrukning i det egna hyreshusbeståndet. Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 13

Föreningens ledning styrelse Från vänster: Lars-Olof Gustafsson, ledamot Åmål, Magnus Frank, ledamot Skövde, Lennart Niklasson, ordförande Vänersborg. Från vänster: Patrik Rosén, ledamot Skövde, Lena Johansson, ledamot Trollhättan, Roland Helmner, vice vd, Stefan Björkenstam, personalrepresentant Fastighetsanställdas förbund. 14 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

Från vänster: Jan Torstensson, personalrepresentant Unionen, Dan Nyberg, verkställande direktör, Daniel Karlsson, ledamot Trollhättan. Saknas på bilderna gör: Sören Pettersson, vice ordförande Lidköping Barbro Hassel, ledamot Skara Anders Edgren, personalrepresentant Fastighetsanställdas förbund. Revisorer Sune Eliasson godkänd revisor utsedd av föreningsstämman Ingvar Albrektson utsedd av HSB Riksförbund Suppleanter Göran Johansson utsedd av föreningsstämman Valberedning Rolf Magnusson sammankallande Mellerud t.o.m. årsstämman 2013 Kerstin Ahlin Skövde - 2013 Arne Wilhelmsson Tidaholm 2013 Britt-Marie Kling Skara 2014 Birgitta Sjöö Mariestad 2014 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 15

Organisation HSB-kontor med fullservice HSB-kontor finns i Skövde, Skara, Lidköping, Mariestad, Vänersborg och Trollhättan. Tillsammans utför de anställda på HSB-kontoren alla arbetsuppgifter som ingår i förvaltningsavtalen med bostadsrättsföreningarna och andra kunder. Expeditioner Expeditioner, som organisatoriskt sorterar under respektive HSB-kontor, med begränsad personalstyrka och öppethållande finns i Åmål, Tidaholm och Falköping. Kontorsorganisation Organisationen bygger på tre affärsområden med en kundansvarig chef för varje. I staben finns resurser för bland annat IT-utveckling och marknadsfunktioner. Företagsledning/ stabsfunktioner Bygg / teknik / fastigheter Byggchef Administrativ / Teknisk förvaltning Väst Områdeschef Administrativ / Teknisk förvaltning Ost Områdeschef Företagsledning Från vänster: Ingemar Rynvall (chef HSB Teknik/Egna fastigheter), Roland Helmner (administrativ chef/vice vd), Dan Nyberg (vd), Ann-Sofie Kindbom Uddh (chef område Ost), Mats Hagström (chef område Väst). 16 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

PLANERING Daniel Josefsson, revisor Brf Bokbindaren i Lidköping Daniel är nyvald som revisor och har knappt suttit ett år. Ann-Sofie Kindbom Uddh, områdeschef Skövde, Vad är viktigast för en revisor? Mariestad och Skara Som förtroendevald är det viktigt att föra medlemmarnas talan, ha deras bästa för Ann-Sofie tillträdde sin tjänst 2006. ögonen och se till att styrelsen sköter sina åtaganden. Som revisor är det betydelsefullt Vad har varit viktigast i ditt område att ha under kunskaper 2012? inom ekonomi och jag är Att nyproduktionsobjektet brf Stenhuggeriet utbildad civilekonom. i Skövde Att har vara noggrann och flutit på väldigt bra och blivit attraktivt. ansvarsfull Inflyttningen är också i ett lägenheterna är i juli, och av de totalt 59 lägenheterna hade vi redan plus. i mars sålt 55 stycken, vilket verkligen Vad är roligast? är jätteroligt. Hela byggprocessen har flutit på bra och Att man ha möjligheten har märkt hur att viktigt påverka och få insyn det är med planering i ett tidigt skede. i föreningens ekonomi. Vilka utmaningar väntar härnäst? Jag tror att för HSB Nordvästra Götaland är det viktigt att ha som mål att bedriva nyproduktion av attraktiva bostäder. För att kunna uppnå det måste vi fortsätta att förvärva strategiskt bra mark. Bra nyproduktioner gagnar både HSBs resultat och givetvis våra medlemmar. Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 17

BALANS Lennart Eriksson Chef fastighetsservice, VVS, el, ventilation och servicesnickeri Skövde. Lennart började på HSB 1987. Han har varit på nuvarande tjänst sedan 1993. Vad var viktigast 2012? Jag jobbar mest med fastighetsservice och felavhjälpande underhåll och ansvarar för en grupp på sju personer som består av elektriker, vvs-montörer, drifttekniker och servicesnickare. Det viktigaste under året har handlat om att hitta en bra balans mellan större och mindre, akuta och planerade, arbeten. Samtidigt är det även en utmaning och en del av vardagen att hålla kunderna nöjda. En annan viktig del i vår verksamhet är att hålla koll på ekonomin. Vilka utmaningar väntar framöver? Vi har en del pensionsavgångar i min grupp i år och nästa år. Det gäller att hitta nya duktiga medarbetare som kan ta över. Det är en utmaning. Dessutom är det viktigt att vi är attraktiva på marknaden och att kunderna fortsätter att beställa jobb av oss. 18 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

engagerade ledare Cheferna berättar Vi har i år valt att ge utrymme i årsredovisningen åt företagets olika chefer. De får här chans att beskriva sitt 2012 och hur de ser på framtiden för sina ansvarsområden. Att vara ledare i ett värderingsdrivet företag ställer stora krav på personligt engagemang och en förmåga att hantera både kundfrågor och medlemsfrågor samtidigt. Då kunderna i de flesta fall även är ägare till HSB-föreningen kan det vara svårt som ledare att sortera rollerna på rätt sätt. Bra blandning Företaget har idag en lämplig blandning av erfarna chefer med lång anställning hos företaget och relativt nyanställda som för med sig nya tankar och metoder till HSB-föreningen. Tyvärr är inte fördelningen mellan män och kvinnor optimal. Föreningen strävar efter jämställdhet såväl här som i alla andra sammanhang. Av nödvändighet har HSB-föreningen de senaste åren fokuserat på bättre lönsamhet. Konkurrensen om våra kunder ökar och företaget måste samtidigt stärka sitt kapital för att klara sina långsiktiga åtagan den. Samtidigt har arbetet med kvalitetssäkring varit intensivt. Företagets chefer har naturligtvis en nyckelroll i den här utvecklingen. Utan engagerade ledare som driver på kommer förbättringar inte till stånd i rätt takt. Kontakterna utåt Som ledare i HSB är man till stor del ansvarig för kontakter med våra förtroendevalda i bostadsrättsföreningarna. Då vi har närmare 250 anslutna föreningar plus en hel del externa kunder är det svårt för våra förhållandevis få chefer att kunna ägna varje bostadsrättsförening/kund den tid de förväntar sig. Som ett steg i att förbättra möjligheten till kontinuerlig kommunikation har företaget genomfört en organisationsförändring 2012 2013. Fastighetsservicecheferna, vars roll beskrivs nedan, får ett antal nya medarbetare som kommer att fungera som arbetande gruppledare. De kommer att ha både personalledning och ett ansvar för kontakterna med kunderna. Stort område Våra chefer arbetar i ett stort geografiskt område och har inte möjlighet att träffa varandra alltför ofta. Gemenskapen mellan cheferna som innefattar även stöd och hjälp när det behövs är mycket viktig. Att vara chef är ibland ett ensamt arbete där understundom svåra beslut måste fattas. Företaget anordnar några chefsträffar per år som ägnas åt att uppdatera varandra och ge möjligheter till erfarenhetsutbyte och utbildning. De chefer som framträder i årsredovisningen har någon av följande befattningar: Områdeschef Det finns två områdeschefer, en i Väst och en i Öst. De har ett övergripande verksamhetsansvar för all förvaltning och har personalansvaret för den administrativa personalen på kontoren samt fastighetsservice- och byggservicecheferna. Arbetet innebär också många kontakter med kommuner, fastighetsägare och entreprenörer för att skapa möjligheter för framtida bostadsproduktion. Fastighetsservicechef Det finns även här två chefer, en i Väst och en i Öst. Dessa har resultatansvar för all fastighetsskötsel inom sitt område vilket även innebär personalansvar samt övergripande kund- och avtalsansvar. Byggservicechef Dessa har ansvar för verksamheten, personalen och resultatet i varsin bygg- och reparationsgrupp. Chef teknik och fastigheter Befattningen innebär resultatansvar för de tekniska konsulterna samt hyresfastighetsbeståndet. Chefen har även personalansvar för teknikkonsulterna och fastighetsadministratörerna. I befattningen ligger även att vara projektledare i nyproduktionen. Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 19

Nyproduktion Brf Baneret i Lilla Edet Projektet omfattar 20 lägenheter i centrala Lilla Edet. Inflyttning gjordes under hösten 2012. Samtliga bostadsrätter är ännu inte placerade. Brf Vallmon i Vänersborg Ett centralt projekt innehållande 43 lägenheter som flyttades in i under december 2012. Samtliga bostadsrätter var sålda på ett tidigt stadium. Brf Stenhuggeriet i Skövde Även här rör det sig om ett mycket centralt projekt innehållande 59 lägenheter. Byggstart har gjorts i början på 2012 och inflyttning planeras till sommaren 2013. Nästan alla bostadsrätter är sålda med förhandsavtal. Brf Vallmon, Vänersborg. Kvarteret Zebran i Trollhättan Föreningen har under 2009 och 2010 köpt kvarteret Zebran, nära Resecentrum i Trollhättan. Byggandet av bostäder, som kommer att göras etappvis kan förmodligen påbörjas 2014. Hamnstaden i Lidköping Tillsammans med ett antal andra byggherrar planerar HSB Nordvästra Götaland att bygga en ny stadsdel i Lidköping. Ett före detta industriområde vid Vänern kommer att bebyggas med bostäder under ett tiotal år. Under 2013 fortsätter planeringen av området. Byggstart kan förmodligen ske från 2014. Lärketorpet i Trollhättan Under ett antal år har planeringen för ett nytt bostadsområde pågått. HSB Nordvästra Götaland deltar tillsammans med ett antal byggherrar i en arbetsgrupp för att utveckla området. Holmängen i Vänersborg Även här deltar vi i planeringen av ett nytt bostadsområde. 20 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

Utbildningsverksamhet Utbildningar för styrelser och andra i våra bostadsrättsföreningar är en central och betydelsefull del av vår verksamhet och utgör en viktig del av det arbete vi utför som medlemsägd organisation. Vi vet av erfarenhet att man delar detta synsätt bland våra medlemmar. Begreppet Trygghet är centralt inom HSB-rörelsen och återfinns i ETHOS, som är de värderingar som vår verksamhet styrs och präglas av. För den enskilde styrelseledamoten, som kanske är ny på sin post eller har fått ett visst specifikt uppdrag i sin styrelse, ger våra utbildningar en trygg grund att stå på inför uppdraget. Den som är trygg i sin roll, är också trygg i dess genomförande. Även för de boende blir våra utbildningar en fråga om trygghet, om än indirekt. Genom att styrelsen för bostadsrättsföreningen är välutbildad och välinformerad, blir den enskilde medlemmen trygg genom en säker och sund förvaltning av bostadsrättsföreningen och dess angelägenheter. Samverkan i Väst SiV HSB Nordvästra Götaland samarbetar om utbildning med HSB Göta, HSB Göteborg och HSB Sydost. Syftet med samarbetet är att utveckla kursverksamheten för bostadsrättsföreningarnas styrelser samt verksamheten kring HSB-ledamoten. Målet är att höja kvaliteten på utbildningarna, stärka varumärket och utnyttja resurser på bästa sätt. Förutom att höja kvaliteten på såväl material som innehåll, innebär utbildningssamarbetet även att styrelseledamöterna och andra får tillgång till de utbildningar som anordnas av de andra HSBföreningarna. Utbildningsverksamheten 2012 Under året som gått har ett antal utbildningar inom bland annat följande områden genomförts: bostadsrättsjuridik, revision, introduktion för nya ledamöter, webbfaktura, underhållsplanering, bostadsrättsekonomi samt grundkurs för styrelser. Antalet deltagare under 2012 uppgick till 338, vilket är en ökning jämfört med föregående år. Kurs, Underhållsplan Online, i Skara. Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 21

FÖRVALTNINGSBERÄTTELse Org nr 769601-4039 Styrelsen och verkställande direktören för HSB Nordvästra Götaland Ekonomisk förening avger härmed årsredovisning för verksamhetsåret 1 januari 2012 31 december 2012. Ägare och medlemmar Föreningen hade vid verksamhetsårets slut 17 884 (17 810) medlemmar. Allmänt om verksamheten HSB Nordvästra Götaland bildades den 9 november 1995. Föreningen är resultatet av fusioner av totalt 14 HSB-föreningar som genomförts i etapper under 40 år. I koncernen ingår Skarfast AB, HSB Hyresfastigheter Brätte AB, HSB Boprojekt Götaland KB, HSB Fastigheter i Dalsland, HSB Hyresfastigheter i Skövde samt HSBs Brf Vespern i Mellerud. Dessutom klyvs HSB Produktion i Nordvästra Götaland HB in i koncernen. HSB Nordvästra Götaland är en kooperativ organisation som har till uppgift att främja medlemmarnas intressen av goda bostäder och ett bra boende. Detta åstadkommes genom en tekniskt, miljömässigt och ekonomiskt hållbar nyproduktion samt en effektiv och långsiktig förvaltning. Föreningen har verksamhet i 22 kommuner inom före detta Skaraborgs och Älvsborgs län. Antalet anslutna bostadsrättsföreningar är 245, innehållande 14 414 lägenheter. Administrativ och teknisk förvaltning av de redan uppförda bostadsrättsföreningarna är den dominerande uppgiften för HSB-föreningen. Dessutom lämnas stöd till bostadsrättsföreningarna, dels med Moderföretagets utveckling under 5 år 2012 2011 2010 2009 2008 Nettoomsättning 138 437 142 531 134 642 124 014 130 164 Resultat efter finansiella poster 14 093-500 410 338 8 402 Balansomslutning 696388 668 767 654 638 675 494 654 223 Medelantalet anställda 141 141 138 142 146 Över- undervärden 41328 52 096 44 168 41 198 48 986 Avkastning på eget kapital 14,9-0,6 0,5 0,4 10,2 Likviditet 76,8 78,6 85,7 90,8 95,7 Soliditet 39,1 42,6 47,6 49,4 52,1 Koncernens utveckling under 5 år 2012 2011 2010 2009 2008 Nettoomsättning 186 405 164 238 148 435 124 014 130 164 Resultat efter finansiella poster 18 493 997 1 285 338 8 402 Balansomslutning 950 177 815 792 773 328 666 389 645 118 Medelantalet anställda 143 143 138 142 146 Över- undervärden 49 162 52 096 45 320 41 198 48 986 Avkastning på eget kapital 18,2 1,3 1,5 0,4 11,4 Likviditet 78,7 81,5 85,5 90,8 95,7 Soliditet 26,1 30,6 34,5 49,4 52,1 Avkastning på eget kapital beräknas som resultat före skatt genom genomsnittligt eget kapital. Likviditeten anges som omsättningstillgångar exklusive lagerfastigheter genom kortfristiga skulder. Soliditeten beräknas som eget kapital +- övervärden eller undervärden genom balansomslutningen +- övervärden eller undervärden likvida medel. 22 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

teknisk förnyelse av gamla hus, dels med att utveckla boendets sociala dimension. För att möta behoven har föreningen organiserat verksamheten via självständiga lokala kontor med kundansvariga för såväl den administrativa som den tekniska förvaltningen. Medlemsverksamhet i form av framförallt studieverksamhet är en annan viktig del av HSBföreningens arbete. HSB Nordvästra Götaland håller inlåning för sina bostadsrättsföreningar som lånar in såväl i form av löpande avräkning som placeringar på kort till medellång tid. Resultatutveckling och ekonomisk ställning Föreningens ekonomiska ställning per den 31 december 2012 samt resultatet för verksamhetsåret 2012 framgår av efterföljande resultat och balansräkning. Samtliga belopp i dessa är angivna i tkr. Värderingsmetoder Föreningens fastigheter värderas löpande enligt nettokapitaliseringsmetod med marknadsanpassade parametrar. Extern värdering görs med ett rullande fyraårs-schema. Vid de försäljningar som gjorts de senaste åren har priserna varit högre än den interna värderingen. Föreningens kortfristiga finansiella placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och netto försäljningsvärde på balansdagen. Över- och undervärden redovisas i tabellen till vänster. Återbetalningsberedskap Anslutna bostadsrättsföreningar hade på balansdagen 209 mkr inlånat på HSB i avräkning. HSBföreningen garanterar att dessa medel kan utbetalas till bostadsrättsföreningarna inom fem bankdagar. Detta åstadkommes genom uttag på föreningens bankkonton samt försäljning av kortfristiga värdepapper. Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess utgång. Pågående produktion Brf Vallmon i Vänersborg, 43 lägenheter, inflyttat under december 2012. Brf Baneret i Lilla Edet, 20 lägenheter, inflyttat under september 2012. Brf Stenhuggeriet i Skövde, 59 lägenheter med planerad inflyttning i juli 2013. Planerad produktion Kv Zebran i Trollhättan med planerad byggstart 2014. Föreningen är också medlem i konsortier som planerar nya bostadsområden i Trollhättan och Lidköping. Tillsammans med HSB Göta planeras även en nyproduktion i Habo och för ändamålet har HSB-föreningarna bildat HSB-fastigheter i Habo HB. Föreningen söker aktivt centrala projekt även i Vänersborg och Skövde. Fastighetsköp och försäljningar Föreningen har förvärvat HSB Hyresfastigheter i Skövde med 238 lägenheter av Svenska Hus AB. Fastigheten Venus 7 i Trollhättan har sålts till Lundkvists Byggförvaltning AB och 2013 har fastig heterna Tellus 18, 20 och 21 i Skara sålts till Centrumbostäder AB. Ubildning av förtroendevalda Utbildningen görs i samverkan med övriga HSBföreningar i Västsverige. Verksamheten har varit framgångsrik under 2012. Kod för föreningsstyrning På HSB Riksförbunds förbundsstämma 2007 togs beslut om att införa HSBs kod för föreningsstyrning. HSB Nordvästra Götaland har på föreningsstämmor 2008 tagit motsvarande beslut. Detta har medfört att föreningens stadgar reviderats. Syftet med koden är att säkerställa öppenhet och transparens för föreningens medlemmar. Som en del av det skall årsredovisningen innehålla vissa uppgifter samt åtföljas av en särskild föreningsstyrningsrapport. Under 2011 har en revidering av koden genomförts som gäller från och med 2012. Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 23

Klimatavtal Tillsammans med övriga HSB-föreningar har HSB Nordvästra Götaland tecknat ett klimatavtal. I detta förbinder sig HSB-föreningarna att minska utsläppen av växthusgaser med 50 procent till år 2023. Även några bostadsrättsföreningar inom verksamhets området har tecknat klimatavtal. Organisation för nyproduktion HSB Nordvästra Götaland bedriver från 2009 all nyproduktion i samverkan med HSB Produktion i det gemensamma bolaget HSB Produktion i Nordvästra Götaland HB. 2010 12 31 övertog föreningen HSB Boprojekts andel i HSB Boprojekt Götaland KB, vilket innebär att föreningen har övertagit garantiåtaganden i de färdigställda nyproduktionerna Ekbacken, Motorn och Fagerstrand. Lag om betaltjänster HSB-föreningen omfattas av lag om betaltjänster 2010. 2011 06 23 erhölls beslutet från Finansinspektionen som godkänner föreningen som betalningsinstitut enligt lagen. Verksamhetsplan med utblick Verksamhetsplan för 2013 2015 har antagits av styrelsen. I planen ingår en utblick mot 2023 som delvis bygger på en enkät som medlemsföreningarna svarade på under hösten. Kvalitetscertifiering Under 2012 har föreningen omcertifierats enligt ISO 9001 och 14 001 med gott resultat. Risker i verksamheten De risker föreningen har att hantera finns i första hand i nyproduktionen och finansförvaltningen. För att begränsa dessa risker används följande strategier: Nyproduktion 1. Samtliga nybyggnadsprojekt bedrivs tillsammans med HSB Produktion och försäljningsrisken delas lika mellan parterna. 2. Samtliga nybyggnadsprojekt i bostadsrätt försäkras hos SHG. 3. För minst 30 50 procent av lägenheterna i nybyggnadsprojekten måste förhandsavtal ha tecknats innan byggstart. 4. Långfristig finansiering måste vara upphandlad innan byggstart. Finansförvaltning 1. Föreningen eftersträvar att en stor del av inlånade medel placeras på motsvarande tidsperioder för att minska ränterisken. 2. Värdepapper skall ha en rating motsvarande A3, BBB eller högre. 3. Placering i annat än räntebärande värdepapper skall göras i kapitalgaranterade produkter. Förvaltningen I förvaltningen, som står för 80 procent av omsättningen, är riskerna små. Merparten av intäkterna kommer från fasta avtal med anslutna bostadsrättsföreningar. Viss risk finns i byggserviceverksamheten där enskilda entreprenader kan orsaka förluster. Framtida utveckling Föreningen strävar efter att kunna hålla en kontinuerlig nyproduktion där minst ett nytt projekt startas vartannat år. Satsningen på digital förvaltning kommer att fortsätta de närmaste åren. Miljöfrågorna, i synnerhet klimatavtalet, kommer att prioriteras i hög grad. En fortsatt bevakning av de lokala fastighetsmarknaderna kan leda till fler fastighetsköp om läge och pris är rätt. Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att årets vinst, 12 747 272 kronor jämte balanserad vinst 73 484 564 kronor disponeras enligt följande: Avsättes till reservfonden Balanseras i ny räkning 640 000 kr 85 591 836 kr Av koncernens fria reserver 94 563 465 kronor föreslås en avsättning på 640 000 kronor till bundna reserver. 24 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

RESULTATRÄKNING Moderföretaget Koncernen Belopp i tkr Not 2012 2011 2012 2011 Nettoomsättning 2 138 437 142 531 186 405 164 238 Kostnad för sålda varor och tjänster 2-120 565-125 286-155 398-140 282 Bruttoresultat 17 872 17 245 31 007 23 956 Försäljningskostnader -2 788-2 834-2 789-2 834 Administrationskostnader -14 697-15 838-15 921-16 744 Övriga rörelseintäkter 3 15 115 1 066 15 126 1 066 Övriga rörelsekostnader 3-2 520-499 - 2520-499 Rörelseresultat 12 982-860 24 903 4 945 Resultat från andelar i koncernföretag 4 24 0 0 0 Resultat från andelar i intresseföretag 5-78 -358-12 -339 Resultat från övriga värdepapper och 6 50 50 50 50 fordringar som är anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 11 603 10 832 11 393 10 575 Räntekostnader och liknande resultatposter 7-10 488-10 164-17 841-14 234 Resultat efter finansiella poster 14 093-500 18 493 997 Aktuell skatt 0 0-434 0 Uppskjuten skatt 8-1346 0-793 197 Årets resultat 12 747-500 17 266 1 194 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 25

BALANSRÄKNING Moderföretaget Koncernen Belopp i tkr Not 2012 2011 2012 2011 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 9 Byggnader och mark 106 817 117 898 439 060 305 287 Maskiner och inventarier 13 290 13 551 13 548 13 849 Pågående ombyggnation 2 677 0 2 808 0 122 784 131 449 455 416 319 136 Finansiella anläggningstillgångar 10 Andelar i koncernföretag 93 957 45 046 0 0 Fordringar hos koncernföretag 871 4 164 0 0 Andelar i intresseföretag 1 395 1 407 1 395 1 407 Andelar i joint ventures 15 078 25 144 0 0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 26 226 26 386 26 226 26 386 Andra långfristiga fordringar 750 1 992 750 1 992 138 277 104 139 28 371 29 785 Summa anläggningstillgångar 261 061 235 588 483 787 348 921 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Lager och pågående arbeten Lagerfastigheter 11 19 487 19 080 24 041 26 029 19 487 19 080 24 041 26 029 Kortfristiga fordringar Hyresfordringar och kundfordringar 13 052 13 246 21 047 35 317 Fordringar hos koncernföretag 1 216 750 0 0 Fordringar hos intresseföretag 0 432 0 432 Övriga kortfristiga fordringar 21 841 2 075 21 917 2 523 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 12 4 670 5 354 9 529 7 293 40 779 21 857 52 493 45 565 Kortfristiga placeringar 308 473 352 371 308 473 352 371 Kassa och bank 66 588 39 871 81 383 42 906 Summa omsättningstillgångar 435 327 433 179 466 390 466 871 SUMMA TILLGÅNGAR 696 388 668 767 950 177 815 792 26 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

Moderföretaget Koncernen Belopp i tkr Not 2012 2011 2012 2011 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Andelskapital 8 857 8 783 8 857 8 783 Reservfond / Bundna reserver 5 614 5 614 6 528 6 701 14 471 14 397 15 385 15 484 Fritt eget kapital Balanserat resultat / Fria reserver 73 485 73 985 77 297 75 930 Årets resultat 12 747-500 17 266 1 194 86 232 73 485 94 563 77 124 Summa Eget kapital 100 703 87 882 109 948 92 608 Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatteskuld 1 346 0 19 083 13 530 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14,15 52 572 54 596 258 919 168 971 52 572 54 596 258 919 168 971 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 2 013 1 983 3 128 3 100 Leverantörsskulder 7 314 7 173 9 719 12 883 Skulder till förvaltade företag 510 406 497 346 510 406 497 346 Skatteskulder 0 0 0 7 Övriga skulder 6 872 6 469 14 979 7 462 Upplupna kostnader / förutbetalda intäkter 16 15 162 13 318 23 995 19 885 541 767 526 289 562 227 540 683 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULder 696 388 668 767 950 177 815 792 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter 17 82 752 82 752 331 515 238 429 Ansvarsförbindelser 18 197 933 103 568 185 609 103 568 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 27

KASSAFLÖDESANALYS Moderföretaget Koncernen Belopp i tkr 2012 2011 2012 2011 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 12 982-860 24 903 4 945 Resultat från andelar i koncernföretag 24 0 0 0 Resultat från andelar i intresseföretag -78-358 -12-339 Resultat från övriga värdepapper och fordringar 50 50 50 50 Finansiella intäkter 11 603 10 832 11 393 10 575 Finansiella kostnader -10 488-10 164-17 841-14 234 Aktuell/uppskjuten skatt -1 346 0-1 227 197 Justeringar poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar 5 559 6 006 10 998 9 084 Avsättningar 1 346 0 5 553 841 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 19 652 5 506 33 817 11 119 Förändring av lager -371 0 1 988-768 Förändring av hyres- och kundfordringar 194 1 718 14 270-20 255 Förändring av övriga omsättningstillgångar -19 116 149-21 198 1 766 Förändring av leverantörsskulder 141-783 -3 164 3 822 Förändring av övriga rörelseskulder 2 290 36 11 688 1 213 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 790 6 626 37 401-3 103 Investeringsverksamheten Investering i materiella anläggningstillgångar -5 486-22 850-155 861-40 406 Investering i finansiella anläggningstillgångar -48 911-38 861 0-24 779 Förändring av andra långfristiga fordringar 4 535 7 600 1 242-995 Försäljning materiella anläggningstillgångar 8 555 79 8 555 1 991 Försäljning finansiella anläggningstillgångar 10 066 0 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -31 241-54 032-146 064-64 189 Finansieringsverksamheten Förändring av inlåning från förvaltade företag 13 060 8 934 13 060 8 934 Investering i andra långfristiga värdepapper 0-770 0-770 Försäljning av andra långfristiga värdepapper 160 4 510 160 4 510 Upptagande av lån 0 10 400 93 086 31 743 Amortering av lån -2 024-4 039-3 138-4 973 Förändring eget kapital 74 81 74 81 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 11 270 19 116 103 242 39 525 Årets kassaflöde -17 181-28 290-5 421-27 767 Likvida medel vid årets början 392 242 420 532 395 277 423 044 Likvida medel vid årets slut 375 061 392 242 389 856 395 277 28 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

UTVECKLING Mats Hagström Områdeschef Trollhättan, Vänersborg, Lidköping och Åmål. Mats har arbetat på HSB sedan 2006. Vad har varit viktigast i ditt område under 2012? Det viktigaste under 2012 har varit att plocka fram möjligheter för nyproduktion i de orter där jag är verksam, Trollhättan, Vänersborg och Lidköping. Det är ett antal projekt på gång, vissa med byggstart redan nästa år. Vad har ni för utmaningar framför er? Vi i HSB är med och utvecklar centrumkärnan i Lidköping genom vår medverkan i projekt Hamnstaden där totalt 1 500 lägenheter ska byggas, varav ett antal kommer att vara HSB-lägenheter. Det är ett stort projekt som spänner över 10 15 år och fantastiskt roligt att få medverka i. Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 29

NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Belopp i tkr Not 1 redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Följande värderingsprinciper har tillämpats i årsredovisningen: Intäktsredovisning Ersättning för tjänster inom administrativ och teknisk förvaltning redovisas i de perioder tjänsterna utförs. Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser, förskottsbetalda hyror redovisas som förutbetald intäkt. Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektiv avkastning och räntebidrag redovisas i den period som bidraget avser. Inkomst från försäljning av fastigheter och bostadsrätter i lager redovisas på kontraktsdagen. Utdelning intäktsredovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Kortfristiga placeringar Kortfristiga placeringar består av värdepapper och kapitalgaranterade placeringar och har vad gäller värdepapper upptagits till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde på balansdagen. Kapitalgaranterade placeringar har upptagits till anskaffningsvärde. Fastigheter Värdering har gjorts till ursprungliga anskaffningsvärden med tillägg för ombyggnader. Tillägg och avdrag för upp- och nedskrivningar samt avdrag för planenliga avskrivningar har gjorts. Planenlig avskrivning görs med 1,75 % på ursprungliga anskaffningsvärden, samt med 1,75 5,0 % på ombyggnader. Lagerfastigheter Lagret har värderats enligt lägsta värdets princip, d.v.s. till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fordringar Fordringar är redovisade till de belopp varmed de beräknas inflyta. Inventarier Värdering har gjorts till anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar. Linjär avskrivning görs på avskrivningsbart belopp (anskaffningsvärde med avdrag för beräknat restvärde) över inventariernas nyttjandeperiod med 10 33 % på avskrivningsbart belopp. Koncernredovisning Koncernredovisning har upprättats i enlighet med förvärvsmetoden. Koncernredovisningen omfattar de företag i vilken moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet. Av moderföretagets intäkter utgör < 3 % intäkter från koncernbolag. Motsvarande gäller moderföretagets inköp från koncernbolag. Intresseföretagsredovisning Som intresseföretag betraktas de företag som inte är dotterföretag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar lägst 20 % och högst 50 % av rösterna för samtliga andelar. Innehavet av intressebolagsandelar har ej konsoliderats i koncernredovisningen med hänvisning till ÅRL 7 kap. 25 3 st. I moderbolagets bokslut redovisas andelar i intresseföretag till anskaffningsvärde, justerat med nedskrivningar. Som intäkt från intresseföretaget redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Joint ventures Företag som inte utgör dotterföretag och som bedriver projekt i konsortieliknande former, det vill säga med gemensamt ägande och kontroll samt i tiden avgränsad verksamhet, konsolideras enligt klyvningsmetoden. Redovisning av inkomstskatter moderföretaget Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2001:1 Inkomstskatter innebär att uppskjuten skatt skall redovisas avseende alla temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Skattevärdet av outnytt jade underskottsavdrag aktiveras endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Föreningens fastigheter är bokförda till ett belopp som överstiger det skattemässiga restvärdet med 13 182 tkr. Bokfört värde på övriga anläggningstillgångar i moderbolaget understiger det skattemässiga restvärdet med 6 673 tkr, dessutom uppgår underskottsavdragen till 392 tkr efter årets beräknade skattemässiga resultat. Dessa temporära skillnader uppgår till 6 117 tkr vilket innebär en uppskjuten skatteskuld på 1 346 tkr. 30 Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012

Redovisning av uppskjuten skatt koncernen Uppskjuten skatteskuld avser övervärden på dotterbolagen vid förvärv (17 108), årets avsättning (1 346) samt del av obeskattade reserver (629). Medelantalet anställda 2012 2011 Arbetsställen Varav män Varav män Skara 28 13 30 13 Mariestad 13 9 12 9 Skövde 35 22 34 24 Tidaholm 4 2 4 2 Vänersborg 19 13 19 11 Åmål 2 1 2 1 Lidköping 14 9 12 7 Töreboda 1 0 1 0 Tibro 1 1 2 1 Falköping 1 1 1 1 Trollhättan 31 24 32 23 149 95 149 92 Omräknat till årsanställda 141 141 Uppgifterna avser endast tillsvidareanställd personal. Säsongsanställda och projektanställda är inte medräknade. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2012 2011 Styrelse, VD Övriga Summa Styrelse, VD Övriga Summa och vice VD anställda och vice VD anställda Löner och ersättningar 1 957 53 268 55 225 1 926 51 177 53 103 Sociala kostnader 1 034 18 616 19 650 1 193 19 659 20 852 (varav pensionskostnader) 388 2 932 3 320 557 3 255 3 812 Ersättning till revisorerna har utgått med 329 (346) varav 0 (13) avser konsultationer. Förmåner till ledande befattningshavare I vd:s och vice vd:s löner ingår förmån av fri bil med sammanlagt 111 (128). Vd omfattas inte av lagen om anställningsskydd. Vid uppsägning från företagets sida lämnas avgångsvederlag motsvarande maximalt 1 årslön. Könsfördelning inom företagsledningen 2012 2011 Män Kvinnor Män Kvinnor Styrelsen 8 2 9 0 Ledningsgrupp 4 1 4 1 Medeltalet anställda, löner och ersättningar, samt könsfördelning avser till sin helhet moderföretaget. Årsredovisning HSB Nordvästra Götaland 2012 31