F rord 3 Fastighetsbeskattningen Ìr ett brett omrôde med bestìmmelser f r allt frôn privatpersoner med bostadsrìtter och egnahem till stora byggbolag med fastighetsbestônd imiljardklassen. Den hìr boken riktar frìmst in sig pô kommersiella fastighetsinnehav men tar Ìven upp reglerna f r privatpersoner. DÌremot behandlas inte jord- och skogsbruksfastigheter. Boken har en tydlig kapitelindelning med tonvikt pô inkomstskatt och moms och med f rdjupningskapitel om bl.a. avyttringar, omstruktureringar, fastighetsskatt/fastighetsavgift samt byggbeskattning. Denna f rsta upplaga av Fastigheten och skatten Ìr uppdaterad med regler som gìller frôn den 1 januari 2010. En utredning har presenterat f rslag till nya momsregler f r fastighetsomrôdet. Om dessa genomf rs torde de inte trìda i kraft f rrìn tidigast Ôr 2011 och de Ìr dìrf r inte omnìmnda i boken. Fastigheten och skatten Ìr den andra boken i s skatteinriktade handboksserie dìr den f rsta boken var HÌsten och skatten. Dessa b cker kompletteras utmìrkt av Skattevolymen, vôr behìndiga flikindelade bok med skattef rfattningarna. Om f rfattarna Jan Kleerup Ìr skattejurist och verksam vid Svalner Skatt & Transaktion med inriktning pô momsfrôgor f r bygg- och fastighetsbranschen. Jan har lông erfarenhet av rôdgivning inom momsomrôdet och har Ìven f rfattat flera b cker iìmnet.han Ìren ofta anlitadlìrare f r sôvìlmomsiallmìnhet som f r speciella momskurser Ôt bygg- och fastighetsbolag. Hans Tegnander skattejurist och verksam vid Svalner Skatt & Transaktion. Han arbetar sedan mônga Ôr med rôdgivning till fastighets- och byggf retag inom omrôdena inkomstskatt samt fastighetstaxering och fastighetsskatt. Hans har tidigare arbetat som skatterôdgivare hos revisionsbyrôer och FastighetsÌgarna Sverige. Han Ìr Ìven en vìlkìnd f relìsare och f rfattare av sôvìl skattehandb cker som artiklar i skatterìttsliga tidningar. Stockholm i oktober 2009 Marie Wernerman
InnehÔll 5 1 Definitioner och begrepp... 10 1.1 CivilrÌttsliga regler... 10 1.1.1 Fastighetstillbeh r... 10 1.1.2 Byggnadstillbeh r... 11 1.1.3 Industritillbeh r... 11 1.1.4 F remôl tillf rda avannan Ìn fastighetsìgaren... 12 1.1.5 F remôl tillf rda avfastighetsìgaren, som Ìgs av annan... 13 1.2 Inkomstskatt... 13 1.2.1 NÌringsfastighet... 14 1.2.2 Privatbostadsfastighet... 14 1.3 MervÌrdesskatt... 19 1.3.1 Fastighet... 19 1.3.2 Byggnadstillbeh r... 21 1.3.3 Verksamhetstillbeh r... 22 1.3.4 Industritillbeh r... 23 1.3.5 Investering... 23 1.4 Fastighetsbegreppet i jordabalken respektive inkomst- och mervìrdesskattelagen... 25 2 F retagsformer och fastighetsinnehav... 26 2.1 Enskild firma... 26 2.2 Handelsbolag och kommanditbolag... 26 2.3 Enkelt bolag... 27 2.4 Aktiebolag... 27 3 Inkomstbeskattning ^ l pande... 29 3.1 Redovisning av inkomster och utgifter... 29 3.1.1 SkatterÌttsligÌganderÌtts vergông... 29 3.1.2 L pande periodisering avinkomster och utgifter.. 30 3.2 Skattepliktiga inkomster... 31 3.2.1 Hyraochliknande... 32 3.2.2 ArbetenbekostadeavhyresgÌst... 34 3.2.3 Úvrigainkomster... 35
6 3.3 Avdragsgilla utgifter... 36 3.3.1 Reparationer och underhôll....................... 36 3.3.2 Normala Ìndringsarbeten ^ det s.k. utvidgade reparationsbegreppet............................ 42 3.4 Avdrag f r vìrdeminskning... 43 3.4.1 AllmÌnt... 43 3.4.2 F rdelningvidk pav bebyggdfastighet... 44 3.4.3 F rdelning vid gôva m.m. av bebyggd fastighet... 46 3.4.4 Utgiftf rmark... 46 3.4.5 Byggnad... 46 3.4.6 Byggnadsinventarier... 50 3.4.7 Markinventarier... 54 3.4.8 Anslutningsavgifter och anlìggningsbidrag....... 55 3.4.9 L sainventarier... 55 3.4.10 Avskrivningsreglerf rinventarier... 55 3.4.11 MarkanlÌggningar... 60 3.5 Úvriga utgifter... 63 3.6 Periodiseringsfonder... 67 3.7 RÌntef rdelning... 69 3.7.1 PositivrÌntef rdelning... 70 3.7.2 NegativrÌntef rdelning... 72 3.7.3 Kapitalunderlaget... 72 3.8 Expansionsfond... 79 3.8.1 Vem kan g ra avsìttning till expansionsfond...... 79 3.8.2 Expansionsfondsskatt... 80 3.8.3 BeloppsgrÌnserf ravsìttning... 80 3.8.4 SÌrskildpost... 82 3.8.5 Expansionsfonder fôr tas ver i vissa fall......... 82 3.9 Privatbostadsfastigheter... 83 3.9.1 Egetnyttjande... 83 3.9.2 Uthyrning... 83 3.10 Skattereduktion vid bygg- och reparationsarbeten (ROT).. 85
4 MervÌrdesskatt... 89 4.1 Obligatorisk skattskyldighet... 89 4.1.1 AllmÌnt... 89 4.1.2 SkattepliktigaupplÔtelser... 91 4.1.3 Parkeringsverksamhet... 93 4.1.4 Reklam... 94 4.1.5 Uttagsbeskattningf rfastighetssk tsel... 95 4.2 Frivillig skattskyldighet... 99 4.2.1 Bakgrundochf rutsìttningar... 99 4.2.2 Vidareuthyrning... 107 4.2.3 Uppf randeskede... 109 4.2.4 Beskattningsunderlaget... 112 4.2.5 AvdragsrÌttf ringôendemoms... 113 4.2.6 Skattskyldighetensupph rande... 120 4.2.7 Momsredovisningen... 123 4.2.8 ObestÔnd... 124 4.2.9 Transaktionermedutlandet... 125 5JÌmkning... 128 5.1 F rutsìttningar... 128 5.2 L pande jìmkning... 129 5.2.1 F rutsìttningar... 129 5.2.2 L pandejìmkningvidf rsìljning... 132 5.2.3 Inkomstskattekonsekvenser... 135 6 Avyttring av fastighet... 136 6.1 Inkomstskatt... 136 6.1.1 KapitaltillgÔng... 136 6.1.2 Avyttring... 137 6.1.3 GrÌnsdragning mellan avyttring och gôva... 138 6.1.4 GrÌnsdragningmellanavyttringocharv... 139 6.1.5 NÌrbeskattaskapitalvinsten... 140 6.1.6 Vinst-ochf rlustberìkning... 143 7
8 6.2 SÌrskilt om kapitalvinstbeskattning vid avyttring av privatbostadsfastighet... 168 6.2.1 Taxeringsenhet innehôller bôde privatbostads- och nìringsfastighet... 168 6.2.2 VinstberÌkning... 169 6.3 Uppskovmedbeskattningenvidf rsìljningav permanentbostad... 172 6.3.1 AllmÌnt... 172 6.3.2 Ursprungsbostaden... 173 6.3.3 ErsÌttningsbostaden... 173 6.3.4 Uppskovsbelopp... 175 6.3.5 terf ringavuppskovsbelopp... 176 6.3.6 SchablonintÌkt... 177 6.4 MervÌrdesskatt... 177 6.4.1 Handelsbolag/kommanditbolag... 180 6.4.2 Aktiebolag... 181 7 Omstruktureringar... 183 7.1 Inkomstskatt... 183 7.1.1 Paketering avfastigheter iaktiebolagm.m.... 183 7.1.2 GÔvaav fastighet( kattrumpa )... 190 7.2 MervÌrdesskatt... 193 8 Fastighetsskatt och fastighetsavgift... 195 8.1 Fastighetsskatt eller fastighetsavgift... 195 8.2 Gemensamma regler f r fastighetsskatt och fastighetsavgift 196 8.2.1 Fastighetsskatten och fastighetsavgiften betalas perkalenderôr... 196 8.2.2 Vem betalar fastighetsskatt och fastighetsavgift.. 196 8.3 Fastighetsskatt... 198 8.3.1 Hyreshusmedlokaler... 198 8.3.2 Hyreshusenhet ^ obebyggd mark, bostìder under uppf rande och utarrenderad mark f r bostìder.. 199 8.3.3 SmÔhusenhet ^ obebyggd markoch bostìder underuppf rande... 199 8.3.4 Industrifastigheter... 200
8.4 Fastighetsavgift... 201 8.4.1 Uppf rdabostìderihyreshus... 202 8.4.2 Uppf rdasmôhuspôegenmark... 203 8.4.3 SmÔhus pô annans mark och mark med smôhus dìr husetìgsavannanìnmarkìgaren... 204 8.4.4 ØgarlÌgenheter... 204 8.4.5 Skattereduktion f r kommunal fastighetsavgift... 205 8.5 Skatte- och avgiftsfria fastigheter... 206 8.5.1 Specialbyggnader... 206 8.5.2 FastighetersomÌgsavvissastiftelser... 209 9 Byggbeskattning... 210 9.1 Inkomstskatt... 210 9.1.1 Begreppetbyggnadsr relse... 210 9.1.2 LagertillgÔngar... 217 9.1.3 ArvavlagertillgÔngar... 230 9.1.4 GÔvaav lagerfastighet... 233 9.1.5 Beskattning av vinst vid avyttring av lagertillgôngar... 234 9.2 Moms... 237 9.2.1 Entreprenad... 237 9.2.2 Egenregi... 241 9.2.3 Kombination egen regi/entreprenad.............. 244 9.2.4 OmvÌndbyggmoms... 245 S kord... 247 9